土地增值稅納稅地點(diǎn)（14篇）

【第1篇】土地增值稅納稅地點(diǎn)

在日常工作中有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)咨詢?cè)谵D(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中繳納的地方教育附加能不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，我們來(lái)具體分析一下。

《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(二)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

從上述國(guó)家層面上的政策看，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地方教育附加并不在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的列舉范圍內(nèi)，不能作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。

但是，在實(shí)務(wù)操作中，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，如海南、廣東、江西、福建、北京、山西等地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，查看當(dāng)?shù)赜袥](méi)有明確地方教育附加可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，如果當(dāng)?shù)貨](méi)有相關(guān)政策，建議企業(yè)積極與主管稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取能在土地增值稅稅前扣除地方教育費(fèi)附加。

下面列舉了部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，供大家參考。

01海南

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第二十條 納稅人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營(yíng)改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

02廣東

《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

03福建

《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2023年10月12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題集》9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納土地增值稅，扣除項(xiàng)目是否包括地方教育附加？答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）和《福建省財(cái)政廳 省國(guó)稅局 省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于印發(fā)＜中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則＞的通知》（閩財(cái)稅政[1995]16號(hào)）有關(guān)規(guī)定精神，地方教育附加可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金扣除。

04江西

《國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)）四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確認(rèn)（三）對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的地方教育附加，由于其計(jì)稅依據(jù)為增值稅，與教育費(fèi)附加相同，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許視同稅金進(jìn)行扣除。

05甘肅

《甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問(wèn)題的通知》（甘地稅稅政一便函[2017]24號(hào)）五、甘教附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金在土地增值稅清算中能否扣除1、根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳等部門關(guān)于甘肅省地方教育附加征收使用管理辦法的通知》（甘政辦發(fā)〔2010〕107號(hào)）第六條的規(guī)定：收取地方教育附加時(shí)，使用省地稅局統(tǒng)一印制的稅收票證。因此，甘肅省地方教育附加雖屬非法收入，但實(shí)際己作為地方財(cái)政收入進(jìn)行統(tǒng)一管理。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第一項(xiàng)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地増值稅暫行條列第六條及其實(shí)細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑址的，不予扣除?！比珖?guó)有部分省市在土地增值稅清算中，已把地方教育附加作為可扣除的稅金處理，我省作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，建議將甘肅地方教育附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金予以扣除。

06北京

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見(jiàn)附件5）：（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

07重慶

《重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問(wèn)題處理意見(jiàn)>的通知》（渝財(cái)稅〔2015〕93號(hào)）一、土地增值稅（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目5.納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的地方教育費(fèi)附加，可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

08山西

《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目的審核（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。

09吉林

《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）>的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十四條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)提交有關(guān)清算項(xiàng)目資料，填寫《土地增值稅清算資料清單》（附件7），附報(bào)以下清算資料，并保證報(bào)送資料真實(shí)、準(zhǔn)確。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，內(nèi)容應(yīng)包括：1.項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)情況?！?.清算項(xiàng)目預(yù)繳的土地增值稅情況；實(shí)際繳納與清算項(xiàng)目有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等。8.其他應(yīng)說(shuō)明的情況。

10江蘇

《江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函〔2011〕81號(hào)）

附件：

行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在土地增值稅清算時(shí)的歸集方向一覽表

序號(hào)

費(fèi)用名稱

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

費(fèi)用類別

使用票據(jù)

歸集方向

備注

14

地方教育附加

增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%

政府性基金

財(cái)政票據(jù)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2011.2.1之前為1%

文章來(lái)源：房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)

【第2篇】土地增值稅納稅籌劃

客戶需求

王女士想為自己的兒子在北京購(gòu)買一套住房，由于他們均無(wú)北京戶籍，而在北京繳納社保和個(gè)人所得稅的時(shí)間剛滿4年，不具備在北京購(gòu)買住房的資格。王女士便以其哥哥（具有北京戶籍）的名義在北京購(gòu)房，1 年之后，等自己與兒子具備在北京買房資格后再過(guò)戶到兒子名下。假設(shè)所涉住房購(gòu)買時(shí)的價(jià)款為300萬(wàn)元，過(guò)戶到王女士?jī)鹤用聲r(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為500萬(wàn)元（含增值稅）。

客戶方案納稅金額計(jì)算

該套住房過(guò)戶時(shí)，王女士的哥哥需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81 萬(wàn)元，需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬(wàn)元；王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬(wàn)元，需要繳納個(gè)人所得稅：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 萬(wàn)元，合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34萬(wàn)元。

納稅籌劃方案納稅金額計(jì)算

建議王女士的哥哥將房產(chǎn)先贈(zèng)予王女士，由于兩人是兄妹關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個(gè)人所得稅，在過(guò)戶時(shí)，王女士需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬(wàn)元。隨后，王女士可以再將住房贈(zèng)予自己的兒子，由于兩人是母子關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個(gè)人所得稅，在過(guò)戶時(shí)，王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬(wàn)元。合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：14.29+14.29=28.58萬(wàn)元。通過(guò)納稅籌劃，王女士等人減輕稅收負(fù)擔(dān)：133.34-28.58=104.76萬(wàn)元。

涉及主要稅收制度

《增值稅暫行條例》

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78 號(hào)）

符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

《契稅暫行條例》

【第3篇】土地增值稅納稅申報(bào)表二下載

《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個(gè)人，以這些單位和個(gè)人是否專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人兩類。這兩類納稅人在納稅申報(bào)流程、計(jì)稅方法等方面有比較大的差異。

《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，但這兩類納稅人申報(bào)繳納土地增值稅的流程、計(jì)稅方法是不同的，適用的納稅申報(bào)表也不一樣。從國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）附件可以看出，一共有七種不同類型的土地增值稅納稅申報(bào)表，分別為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（四）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（五）》、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）》、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。從這些申報(bào)表就可以看出，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，納稅申報(bào)流程不一樣。

一、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的納稅申報(bào)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個(gè)階段。第一階段，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之后，開(kāi)發(fā)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對(duì)備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。并按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。

第二階段，預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。〔〕為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

各地對(duì)房地產(chǎn)的分類不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺(tái)為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類。長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報(bào)方式確定后，一年內(nèi)不得變更。

第三階段，匯算清繳。

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件的90日內(nèi)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報(bào)表（二）》的要求，稅款所屬期是項(xiàng)目預(yù)征開(kāi)始的時(shí)間，截至日期是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報(bào)期限的最后一日（應(yīng)清算項(xiàng)目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。對(duì)于可清算項(xiàng)目，即符合清算條件但未完成銷售而被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷售n套房子，則納稅申報(bào)數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報(bào)材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷售。

辦理匯算清繳時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對(duì)信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)該填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報(bào)送有關(guān)資料：項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表［包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表］等；取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途；清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；清算項(xiàng)目的銷售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等；《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》；《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

二、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的申報(bào)繳納流程

非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人沒(méi)有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會(huì)在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的當(dāng)天或者前一天，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、所得稅等“一窗式”申報(bào)繳納。

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【第4篇】土地增值稅預(yù)繳納稅申報(bào)

（二）土地增值稅的清算

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

從預(yù)售開(kāi)始到清算日已經(jīng)出售的房地產(chǎn)均應(yīng)參加清算。

（三）清算后剩余房產(chǎn)的銷售

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)?！都?xì)則》規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

好了，今天的問(wèn)題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問(wèn)題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問(wèn)題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“土地增值稅可否補(bǔ)計(jì)成本進(jìn)行二次清算”，您也可以思考一下，下期再見(jiàn)！

【第5篇】土地增值稅納稅期限

一、重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)稅收扣減。

自2023年1月1日至2025年12月31日，對(duì)建檔立卡貧困人口、持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）的人員從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的，自辦理個(gè)體工商戶登記當(dāng)月起，在3年（36個(gè)月）內(nèi)按每戶每年12000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況在此幅度內(nèi)確定具體限額標(biāo)準(zhǔn)。納稅人實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅小于減免稅限額的，以實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅稅額為限；實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅大于減免稅限額的，以減免稅限額為限。

二、吸納重點(diǎn)群體就業(yè)稅收扣減

企業(yè)招用建檔立卡貧困人口，以及在人力資源社會(huì)保障部門公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）的人員，與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，自簽訂勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)當(dāng)月起，在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標(biāo)準(zhǔn)。

三、殘疾人創(chuàng)業(yè)免征增值稅

殘疾人個(gè)人提供的加工、修理修配勞務(wù)，為社會(huì)提供的應(yīng)稅服務(wù)，免征增值稅。

四、安置殘疾人就業(yè)的單位和個(gè)體戶增值稅即征即退

對(duì)安置殘疾人的單位和個(gè)體工商戶（以下稱納稅人），實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。每月可退還的增值稅具體限額，由縣級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級(jí)市、旗）適用的經(jīng)?。ê灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的4倍確定。一個(gè)納稅期已交增值稅額不足退還的，可在本納稅年度內(nèi)以前納稅期已交增值稅扣除已退增值稅的余額中退還，仍不足退還的可結(jié)轉(zhuǎn)本納稅年度內(nèi)以后納稅期退還，但不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度退還。納稅期限不為按月的，只能對(duì)其符合條件的月份退還增值稅。

享受條件：

1.納稅人（除盲人按摩機(jī)構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）；盲人按摩機(jī)構(gòu)月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于5人（含5人）。

2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動(dòng)合同或服務(wù)協(xié)議。

3.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)。

4.通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)向安置的每位殘疾人，按月支付了不低于納稅人所在區(qū)縣適用的經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的工資。

5.納稅人納稅信用等級(jí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)定的c級(jí)或d級(jí)的，不得享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。

6.如果既適用促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點(diǎn)群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

7.此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)，以及提供營(yíng)改增現(xiàn)代服務(wù)和生活服務(wù)稅目（不含文化體育服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)）范圍的服務(wù)取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達(dá)到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購(gòu)貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

五、特殊教育校辦企業(yè)安置殘疾人就業(yè)增值稅即征即退

對(duì)安置殘疾人的特殊教育學(xué)校舉辦的企業(yè)，實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。安置的每位殘疾人每月可退還的增值稅具體限額，由縣級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級(jí)市、旗，下同）適用的經(jīng)省（含自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市，下同）人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的4倍確定。在計(jì)算殘疾人人數(shù)時(shí)可將在企業(yè)上崗工作的特殊教育學(xué)校的全日制在校學(xué)生計(jì)算在內(nèi)，在計(jì)算企業(yè)在職職工人數(shù)時(shí)也要將上述學(xué)生計(jì)算在內(nèi)。

享受的條件：

1.特殊教育學(xué)校舉辦的企業(yè)，是指特殊教育學(xué)校主要為在校學(xué)生提供實(shí)習(xí)場(chǎng)所、并由學(xué)校出資自辦、由學(xué)校負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)收入全部歸學(xué)校所有的企業(yè)。

2.納稅人（除盲人按摩機(jī)構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）。

3.納稅人納稅信用等級(jí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)定的c級(jí)或d級(jí)的，不得享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。

4.如果既適用促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點(diǎn)群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

5.此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)，以及提供營(yíng)改增現(xiàn)代服務(wù)和生活服務(wù)稅目（不含文化體育服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)）范圍的服務(wù)取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達(dá)到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購(gòu)貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

六、安置殘疾人就業(yè)的企業(yè)殘疾人工資加計(jì)扣除

企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照支付給殘疾職工工資的100%加計(jì)扣除。企業(yè)就支付給殘疾職工的工資，在進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除；在年度終了進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報(bào)和匯算清繳時(shí)，再依照規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除。

七、安置殘疾人就業(yè)的單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅

在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

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【第6篇】土地增值稅納稅申報(bào)表二

”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營(yíng)改增”之后，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言可以計(jì)算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表

（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)

土地增值稅納稅申報(bào)表見(jiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)，以下簡(jiǎn)稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報(bào)，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”。“營(yíng)改增”之后，一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來(lái)計(jì)算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計(jì)算，再填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”六個(gè)成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計(jì)算填報(bào)。

(4)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和分別乘以5％計(jì)算填報(bào)“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。

(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！毕扔?jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表”中計(jì)算后填報(bào)。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計(jì)算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開(kāi)始，經(jīng)過(guò)成本的分配計(jì)算，直接計(jì)算填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。

【第7篇】土地增值稅稅納稅申報(bào)表

一、契稅申報(bào)

契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【綜合申報(bào)】-【契稅申報(bào)】

2、進(jìn)行申報(bào)

（1）填寫申報(bào)表。納稅人填寫報(bào)表包括：納稅人識(shí)別號(hào)，承受方信息，轉(zhuǎn)讓方信息，土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，稅款征收。

（2）點(diǎn)擊“申報(bào)”后，自動(dòng)跳轉(zhuǎn)到報(bào)表發(fā)送中頁(yè)面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報(bào)結(jié)果頁(yè)面，可在申報(bào)結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報(bào)表、申報(bào)作廢操作。

二、耕地占用稅申報(bào)

納稅人應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的納稅期限內(nèi)填報(bào)耕地占用申請(qǐng)及其他有關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【綜合申報(bào)】-【耕地占用稅】

2、進(jìn)行申報(bào)

點(diǎn)擊下一步填寫耕地占用納稅申請(qǐng)表：

申報(bào)提交：

點(diǎn)擊“申報(bào)”后，自動(dòng)跳轉(zhuǎn)到報(bào)表發(fā)送中頁(yè)面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報(bào)結(jié)果頁(yè)面，可在申報(bào)結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報(bào)表、申報(bào)作廢操作。

三、土地增值稅申報(bào)

一

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

納稅人可通過(guò)該模塊完成土地增值稅納稅申報(bào)（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【其它申報(bào)】-【土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）】

2、進(jìn)行申報(bào)

填寫實(shí)例表格如下：

提交申請(qǐng)表：

點(diǎn)擊“申報(bào)”后，自動(dòng)跳轉(zhuǎn)到報(bào)表發(fā)送中頁(yè)面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報(bào)結(jié)果頁(yè)面，可在申報(bào)結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報(bào)表、申報(bào)作廢操作。

二

其他情況土地增值稅申報(bào)

納稅人可通過(guò)該模塊完成土地增值稅納稅申報(bào)其他情況土地增值稅申報(bào)。

通過(guò)點(diǎn)擊【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【其他申報(bào)】-【土地增值稅納稅申報(bào)表（四）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用】

或【土地增值稅納稅申報(bào)表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）】

或【土地增值稅納稅申報(bào)表（七）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人核定征收適用）】

進(jìn)入操作界面，操作步驟與【土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）】類似，大家可以自行根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填寫申報(bào)。

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【第8篇】土地增值稅納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第9篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時(shí)間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購(gòu)買了一塊土地，和國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時(shí)間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時(shí)間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國(guó)土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間是2023年8月起。

【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡(jiǎn)單

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開(kāi)企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開(kāi)票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會(huì)多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來(lái)，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來(lái)后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問(wèn)題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢(shì)，但需要控制好增值率，不然會(huì)出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬(wàn)，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開(kāi)核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬(wàn)元。

二、普通住宅和豪華住宅分開(kāi)核算，但沒(méi)有控制好增值率，使其超過(guò)了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬(wàn)元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬(wàn)元

兩者合計(jì)為1250萬(wàn)元，此時(shí)分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過(guò)了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說(shuō)：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來(lái))、清算后三個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行。

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【第11篇】土地增值稅納稅申報(bào)表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問(wèn)題八十：土地增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)

（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應(yīng)稅收入總額”

計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額抵減率：

銷項(xiàng)稅額抵減率＝銷項(xiàng)稅額抵減額÷銷售收入總額×100%

應(yīng)稅收入總額＝銷售收入總額×（1+銷項(xiàng)稅額抵減率）

各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額匯算表

以“ ”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營(yíng)改增”之后，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言可以計(jì)算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表

（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)

土地增值稅納稅申報(bào)表見(jiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)，以下簡(jiǎn)稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報(bào)，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”。“營(yíng)改增”之后，一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來(lái)計(jì)算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計(jì)算，再填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”六個(gè)成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計(jì)算填報(bào)。

(4)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和分別乘以5％計(jì)算填報(bào)“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。

(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！毕扔?jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表”中計(jì)算后填報(bào)。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計(jì)算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開(kāi)始，經(jīng)過(guò)成本的分配計(jì)算，直接計(jì)算填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。

【第12篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第13篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問(wèn)題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問(wèn)：土地增值稅自1994年開(kāi)始征收，2005年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）后，各地進(jìn)一步性加強(qiáng)了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負(fù)重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括自然人和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

概括起來(lái)，《條例》對(duì)納稅人的規(guī)定主要有以下四個(gè)特點(diǎn):

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，還是個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國(guó)別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國(guó)公民還是外籍個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、 消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[1994]10號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑以及港澳臺(tái)同胞等， 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。“附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)或經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

好了，今天的問(wèn)題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問(wèn)題，歡迎下方留言探討。更多土增實(shí)務(wù)問(wèn)題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“如何計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見(jiàn)！

【第14篇】土地增值稅納稅申報(bào)表三

電子稅務(wù)局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來(lái)為大家梳理一下

幾項(xiàng)功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售

土地增值稅申報(bào)”

功能概述

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務(wù)局，依次點(diǎn)擊“我要辦稅” →“稅費(fèi)申報(bào)及繳納” →“其他申報(bào)”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報(bào)表(四)”，進(jìn)入申報(bào)界面（電子稅務(wù)局針對(duì)各類型房地產(chǎn)尾盤銷售已實(shí)現(xiàn)一表同時(shí)申報(bào)的功能，此處任選一個(gè)征收品目均可進(jìn)入同一申報(bào)界面）。

2.進(jìn)入申報(bào)界面后，首先選擇相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目編號(hào)。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表”中錄入扣除項(xiàng)目信息，并點(diǎn)擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認(rèn)無(wú)誤后點(diǎn)擊申報(bào)。（提示：同一項(xiàng)目不同類型均需申報(bào)的納稅人，請(qǐng)?jiān)谏陥?bào)表中同時(shí)填列相關(guān)信息，一并申報(bào)。）

5.系統(tǒng)提示“申報(bào)成功”。點(diǎn)擊“繳款”進(jìn)入“清繳稅款”功能。