二手房增值稅計(jì)算公式（16篇）

【第1篇】二手房增值稅計(jì)算公式

現(xiàn)如今買房的利好政策頻出，致使迫不及待的剛需購(gòu)房者也準(zhǔn)備上車，尤其是在近段時(shí)間各地對(duì)于買房的政策讓利浮動(dòng)較大，但在上車前你一定要知道，貸款買房除了繳納定金或者首付，但無論是貸款還是全款，新房還是二手房，稅費(fèi)總是少不了的，別小看這些費(fèi)用，也是一個(gè)不小的支出，所以你也一定要清楚。那么買房稅費(fèi)如何收??？今天小冰房探長(zhǎng)就帶你一起來看看新房和二手房的稅費(fèi)計(jì)算方法，有了這些方法，稅費(fèi)輕而易舉就能清楚計(jì)算出來，保證誰也坑不了你。

一、新房稅費(fèi)

新房稅費(fèi)較為簡(jiǎn)單，包含“契稅”、“維修基金”、“印花稅”。

1、“契稅”：

首套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上無論大小均為3％。

2、“維修基金”：40-50元/每平米。例如：90平方/每平米50元就需要4500元。

3、“印花稅”：按照合同寫金額來x0.05％。

買新房時(shí)，如果手續(xù)齊全就積極地去繳納“契稅”，判斷房產(chǎn)是否滿二，從你繳納“契稅”那一天開始算起。還有很多購(gòu)房客戶不太放心，自己在計(jì)算所繳納“契稅”的金額，拿總房款直接乘以稅率，這樣算下來會(huì)多算。因?yàn)榭偡靠钸€包含了“購(gòu)房增值稅”。征收“契稅”是按照所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格“不含增值稅”來乘以稅率的！當(dāng)然還有一種情況，開發(fā)商開具的“臨時(shí)發(fā)票”只有含稅價(jià)格，這個(gè)時(shí)候乘以稅率是包含“購(gòu)房增值稅”來計(jì)算的，等正式發(fā)票下來之后，再按照不含稅價(jià)格計(jì)算后進(jìn)行退稅。此前很多人都不知道。這樣退稅確實(shí)麻煩，如今各地積極回暖樓市，不同地區(qū)首套房免征“契稅”。個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收“印花稅”，甚至不同地區(qū)的第二套房“結(jié)清”后再次購(gòu)買也算為“首套”，具體以當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策為主。

二、二手房稅費(fèi)

二手房的稅費(fèi)較為復(fù)雜，“買方”和“賣方”都要繳納不同的稅費(fèi)。

1、買方：只需要繳納“契稅”，同新房征收方式相同：

首套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上無論大小均為3％。

2、賣方：

①增值稅：賣方房產(chǎn)不滿二年，或者剛滿二年：5.6％。滿2年以上，就可以免征。

②個(gè)人所得稅：不滿二年：1％。滿二年不滿五年：1％。滿五唯一：免征（夫妻雙方子女名下且只有一套住房）

③土地出讓金：房產(chǎn)證上的土地是出讓性質(zhì)：免征。 房產(chǎn)證上的土地性質(zhì)是劃撥的：1％。

二手房在買賣交易中，常常會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，大部分歸根于房產(chǎn)因未滿年份而面對(duì)繳納“增值稅”收取定金后讓買方等待，后續(xù)買賣雙方一方因故拒絕履行合同，以及在二手房交易中稅費(fèi)具體承擔(dān)方未明確由哪一方繳納，雖然可以協(xié)商，但是為了避免過多糾紛，在購(gòu)買二手房之前一定要提前約定并寫入合同內(nèi)，劃分各自繳納稅費(fèi)后和違約責(zé)任賠償再進(jìn)行交易，均可保證雙方各自利益，防止踩坑，關(guān)注小冰房探長(zhǎng)，帶你深入了解更多的房產(chǎn)知識(shí)。

【第2篇】二手房增值稅稅率

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會(huì)涉及到的另外一個(gè)大頭就是稅費(fèi)。稅費(fèi)的多少會(huì)直接影響交易的結(jié)果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經(jīng)紀(jì)人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會(huì)交的不明不白，也方便大家更加了解相關(guān)知識(shí)，本期我們來細(xì)聊一下稅費(fèi)。

01各性質(zhì)的房子需要交什么稅費(fèi)？

01新房

需繳納契稅、專項(xiàng)維修基金

02二手房

在我們購(gòu)買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔(dān)，有些需要買家承擔(dān)、有些則是共同承擔(dān)。但在北京當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所有的稅基本上都是由買家來承擔(dān)。這種情況看似十分不公平，但其實(shí)羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1一類經(jīng)適房

我們平時(shí)說的經(jīng)適房一般指的就是一類經(jīng)濟(jì)適用房，其滿五年補(bǔ)繳綜合地價(jià)款后才可上市交易（契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年，注：有些城區(qū)還需要戶籍所在區(qū)縣住房保障管理部門開具放棄優(yōu)先回購(gòu)證明）

需要注意：補(bǔ)繳完綜合地價(jià)款經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房，房本日期重新計(jì)算，白話就是原來滿五的現(xiàn)在沒了。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、綜合地價(jià)款

二類經(jīng)濟(jì)適用房

房產(chǎn)證上一般標(biāo)明其房屋性質(zhì)是“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產(chǎn)證即可交易。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

2兩限房

限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，和經(jīng)適房相同2023年左右開始已經(jīng)停止申請(qǐng)了，上市條件也和經(jīng)適房相同，契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益金

3自住型商品房

簡(jiǎn)稱自住房，是限房?jī)r(jià)、限面積的政策性住房，比同品質(zhì)同地段的商品房?jī)r(jià)格低30%左右。在2023年自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)房，上市條件同為契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地收益等價(jià)款

4公房

是由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權(quán)，一種可以上市交易，也就是我們說的已購(gòu)公房。（注：央產(chǎn)房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍(lán)島大廈一層辦理上市申請(qǐng)手續(xù)）

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、土地出讓金

5普通商品房

需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅及附加

6商辦

新建：需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修基金

二手：需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

03車位

需繳納契稅（網(wǎng)簽價(jià)的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價(jià)的0.5%）、專項(xiàng)維修資金

02其他過戶方式

01贈(zèng)與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產(chǎn)

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時(shí)如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈(zèng)，其實(shí)就是屬于贈(zèng)與。

前兩種不需要繳稅，遺贈(zèng)需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02公司買房

1什么樣的公司能在北京買房？

①個(gè)體工商戶連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)體工商戶稅，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經(jīng)營(yíng)者（或家庭成員）房產(chǎn)證；

②大陸公司在京購(gòu)房不受限購(gòu)，可以買住宅（港資或者無營(yíng)業(yè)執(zhí)照類的政府企業(yè)除外）；

③境外機(jī)構(gòu)在京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在本市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡(jiǎn)單說-②③，公司注冊(cè)地在大陸，就可以在北京買房，不限購(gòu)，可買住宅；注冊(cè)地不在大陸，只可以購(gòu)買非住宅。）

2公司買房的稅費(fèi)？

契稅（申報(bào)價(jià)的3%），印花稅（申報(bào)價(jià)的0.5%），房本登記費(fèi)（550元/本）

3公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔(dān)保，提供法人流水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4持有公司房產(chǎn)每年需要繳納哪些稅？

①房產(chǎn)稅：原值*0.7*1.2%（1000萬*0.7*1.2%=8.4萬）

繳納時(shí)間：4月份或者11月份，違約會(huì)有滯納金，賣房前要補(bǔ)齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對(duì)應(yīng)土地級(jí)別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5賣的時(shí)候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報(bào)價(jià)-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報(bào)價(jià) * 萬分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業(yè)所得稅按年應(yīng)納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學(xué)）

03各類稅費(fèi)如何計(jì)算？

01契稅

02個(gè)稅

03增值稅及附加

04土地出讓金

05綜合地價(jià)款

06專項(xiàng)維修基金

獨(dú)立式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

07土地收益等價(jià)款（自住型商品房）

屆時(shí)同地段商住房?jī)r(jià)格和該自住型商品房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%

08土地收益金（兩限房）

（房屋核定價(jià)-原值）*35%

09土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-扣除項(xiàng)目金（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)的10%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大去哪個(gè)）

遞增額=原值*5%*年數(shù)

稅率由增值額/扣除項(xiàng)目金決定

舉例：之前買了一套2000萬的房子，網(wǎng)簽價(jià)1500萬，5年后，對(duì)外賣出，銷售價(jià)格3200萬.需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬

企業(yè)所得稅：（3200-1500）*25%=425萬

印花稅：3200萬*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬

04其他名詞解釋

掛牌價(jià)：業(yè)主在中介掛牌時(shí)定下的價(jià)格。

網(wǎng)簽價(jià)：現(xiàn)在二手房過戶前需要網(wǎng)簽，也就是將交易和合同公示在房管局網(wǎng)站上，網(wǎng)簽價(jià)就是網(wǎng)上合同上寫的成交價(jià)格。

過戶指導(dǎo)價(jià)=核定價(jià)：有關(guān)部門定的一個(gè)房產(chǎn)過戶價(jià)格，一房一價(jià)。

評(píng)估價(jià)：評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。（影響貸款上限）

成交價(jià)：最終真實(shí)成交價(jià)格。

中介費(fèi)：最多為成交價(jià)的2.7%（其中包含很多雜項(xiàng)，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價(jià)。

資金監(jiān)管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發(fā)生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產(chǎn)權(quán)證的日期算起，持有該房產(chǎn)的時(shí)間已經(jīng)大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅發(fā)票上的日期算起。

唯一：指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認(rèn)定應(yīng)具備以下三個(gè)條件。

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實(shí)際成交價(jià)低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

05退 稅

賣公買商：出售公房一年內(nèi)新購(gòu)商品房，在契稅繳納日起3年內(nèi)，納稅人可以按規(guī)定去地稅部門申請(qǐng)退稅。

拆遷買二手：房子被拆遷后，攜拆遷款購(gòu)買二手房，可以享受契稅減免優(yōu)惠，最多可全部抵扣?？稍诶U稅時(shí)直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個(gè)例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價(jià)320萬，評(píng)估價(jià)280萬，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經(jīng)適）83平南北通透的兩居，掛牌價(jià)280萬，評(píng)估價(jià)252萬，一下激動(dòng)了，覺得這個(gè)太便宜了。但殊不知原值20萬，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬

瀛海家園：二類經(jīng)適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬

個(gè)稅=（252-20）×20%=46.4萬

土地出讓金=252×3%=7.56萬

總計(jì)需要繳納約70萬稅費(fèi)

（注意:計(jì)稅價(jià)也就是是稅基=網(wǎng)簽價(jià)，最低過戶指導(dǎo)價(jià)≤網(wǎng)簽價(jià)≤評(píng)估價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)要結(jié)合購(gòu)房人的付款方式，所以網(wǎng)簽價(jià)會(huì)根據(jù)每個(gè)購(gòu)房者的情況而變化）

以上僅為粗略計(jì)算，但可以見得藏在掛牌價(jià)下面稅費(fèi)的威力（掛牌價(jià)都不含稅費(fèi)）

本篇文章內(nèi)容量較大，各位可以收藏轉(zhuǎn)發(fā)，需要的時(shí)候拿出來參考，其中如有不對(duì)的地方歡迎各位大神指正。

house研究所

哪有房哪有我

今天的節(jié)目就到這里，咱們下期見

【第3篇】上海二手房增值稅

↑↑↑ 為您講述精彩普法內(nèi)容的“上海高院”

買房，特別是在上海買房，無疑是每個(gè)家庭的一件大事。2023年底，上海二手房交易市場(chǎng)異?；鸨?，與寒冷的天氣形成了鮮明的反差。我們的故事也從一起房產(chǎn)交易說起……

本文作者：

民事審判庭 三級(jí)法官

孫幸冬

緣起：新政發(fā)布，稅費(fèi)陡增

為改善居住環(huán)境，買家小王通過中介居間與賣家小劉簽訂了一份房屋買賣合同，雙方約定房?jī)r(jià)700萬元，并于簽約當(dāng)天由買家支付定金40萬元。正在雙方計(jì)劃履行合同的過程中，本市頒布滬建房管聯(lián)﹝2021﹞48號(hào)文件將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。如果按照該文件的規(guī)定，本次交易的稅費(fèi)將陡增15萬余元，誰來承擔(dān)這筆稅費(fèi)？雙方的交易陷入了僵局。

沖突：協(xié)商不成，對(duì)簿公堂

對(duì)于稅費(fèi)由誰來承擔(dān)，雙方雖然進(jìn)行了多次溝通，但依然沒有達(dá)成共識(shí)。于是賣家小劉一紙?jiān)V狀將買家小王告上法庭，以小王未按時(shí)支付房款為由，要求解除雙方簽訂的買賣合同，并沒收已經(jīng)收取的定金。審理中，買家小王提起反訴，以小劉拒絕履行合同為由，要求雙倍返還定金。雙方間的關(guān)系也從友好協(xié)商變成了惡語相向。

最終：厘清脈絡(luò)，服判息訴

在審理中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致雙方未繼續(xù)履行合同的原因在于突然增加的稅費(fèi)。故案件審理的關(guān)鍵在于因政策調(diào)整導(dǎo)致的稅費(fèi)增加是否足以影響交易的正常履行。

近幾年來上海的房?jī)r(jià)水漲船高，交易的稅費(fèi)也往往動(dòng)輒十幾萬甚至幾十萬元。雖然小王與小劉在合同中約定本次交易的稅費(fèi)由買家小王承擔(dān)，但基于的前提應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)時(shí)可以預(yù)料的稅費(fèi)范圍。因政策變動(dòng)導(dǎo)致增加的15萬元稅費(fèi)對(duì)于普通人來說不是一筆小數(shù)目，已經(jīng)超出了正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的范圍，如果仍堅(jiān)持由買家承擔(dān)無疑是不公平的，但如果由賣家為此次交易不成的后果買單也有失偏頗。

基于雙方目前已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，法院依法判決雙方合同解除，賣方小劉退還40萬元的定金，雙方均不需為此次交易無法繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任。判決作出后，小劉主動(dòng)退還了40萬元定金，雙方均未提起上訴。

（文中當(dāng)事人均為化名）

法官寄語

買房置業(yè)或是為了不再漂泊，或是為了成家立業(yè)，擁有一套屬于自己的房子成為了人們心中最樸素的愿景。交易的火爆往往容易觸發(fā)政策的調(diào)整，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)于因政策調(diào)整引起的諸如稅費(fèi)、貸款、限購(gòu)等方面的因素提前做好約定，防范于未然，既有利于維護(hù)自身的權(quán)利也可以保障交易的安全進(jìn)行。

來源｜上海市楊浦區(qū)人民法院

責(zé)任編輯｜張巧雨

聲明｜轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來自“上海高院”

【第4篇】二手房增值稅和個(gè)稅

購(gòu)買二手房受到越來越多人的接受，二手房過戶的時(shí)候需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)是參考哪個(gè)價(jià)格呢？我們就拿經(jīng)常見的住宅來說下這個(gè)稅費(fèi)。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

繳稅有納稅的比例，個(gè)稅是1%，契稅有1%、1.5%、2%之分，還有5.3%的增值稅、1%的土地收益金，住宅過戶基本就是這些費(fèi)用了。

這些費(fèi)用的參考依據(jù)是什么？——稅務(wù)評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)對(duì)比，取高者。

我們要明白幾個(gè)和價(jià)格有關(guān)的名詞。

1、成交價(jià)。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個(gè)是和業(yè)主談好條件以后形成的價(jià)位。有時(shí)候成交價(jià)里面還有一個(gè)戶口遷出保證金和物業(yè)交割保證金。舉個(gè)例子，100萬的成交價(jià)，如果留了5000元戶口遷出保證金和5000元的物業(yè)交割保證金。那么這10000元是最后戶口遷出時(shí)和物業(yè)交割完畢沒有問題的時(shí)候另外支付給業(yè)主的，前期業(yè)主只拿到99萬。

2、網(wǎng)簽價(jià)格。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個(gè)價(jià)格是去房管局辦理網(wǎng)簽的時(shí)候需要填寫的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格和成交價(jià)不一定一樣。如果存在戶口遷出保證金和物業(yè)交割保證金，網(wǎng)簽價(jià)就需要把這個(gè)錢扣除，比如成交價(jià)是100萬，留了10000保證金，那么網(wǎng)簽價(jià)格就只有99萬。

3、銀行貸款評(píng)估價(jià)。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個(gè)影響到最后你的貸款數(shù)量。銀行的貸款評(píng)估經(jīng)常用單價(jià)乘以面積來計(jì)算，這個(gè)時(shí)候的評(píng)估單價(jià)就會(huì)和成交單價(jià)有一個(gè)大小對(duì)比，分三種情況：

①成交單價(jià)=評(píng)估單價(jià)。在房?jī)r(jià)比較低的時(shí)候，一般銀行都會(huì)參考成交價(jià)來給客戶做貸款。比如2023年的時(shí)候，長(zhǎng)安這邊的房?jī)r(jià)基本都在4000左右，這時(shí)候銀行也是按照這個(gè)來評(píng)估的。這時(shí)候直接用成交價(jià)來算你的首付就可以了。

②成交單價(jià)＞評(píng)估單價(jià)。這就是房?jī)r(jià)漲得比較厲害，銀行覺得房子值不了這么多錢，不會(huì)參考成交價(jià)來給客戶貸款。比如2023年的時(shí)候，長(zhǎng)安這邊以前4000左右的單價(jià)，一下子漲到12000左右，漲價(jià)剛開始的時(shí)候，銀行的評(píng)估值還沒有跟上來，這時(shí)候雖然是三成首付，但是銀行的評(píng)估值沒有那么高，就不能貸這么多。舉個(gè)例子說一下：100平米的房子，成交單價(jià)是12000元/㎡，銀行的評(píng)估價(jià)只有8000元/㎡，首付三成，實(shí)際客戶要準(zhǔn)備的首付是100×8000×30%+（12000-8000）×100=640000元。

2023年西安有一部分小區(qū)實(shí)行了政府指導(dǎo)價(jià)，就是這種情況，雖然對(duì)于首套房客戶來說，可以享受三成首付的待遇，但是實(shí)際情況是要付的更多一些。

③成交單價(jià)＜評(píng)估單價(jià)。這種情況只有在做高評(píng)的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)。一般銀行是不允許這樣做的，這有套貸的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是這種操作方式，但是是不正規(guī)的。

4、稅務(wù)評(píng)估價(jià)。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

在最后過戶收稅的時(shí)候，稅務(wù)系統(tǒng)會(huì)有一個(gè)對(duì)成交房屋的稅務(wù)評(píng)估價(jià)。這個(gè)稅務(wù)評(píng)估價(jià)會(huì)和網(wǎng)簽價(jià)格做對(duì)比，取高值。

還有一種情況，就是全款買房，全款買房的時(shí)候，房子的價(jià)位可以自己定，特別是賣給熟人的時(shí)候，不想繳納太多的稅費(fèi)，就想著把成交價(jià)寫的低一些，比如1塊錢（實(shí)際上也是可以的）。但是繳稅的時(shí)候不會(huì)參考這個(gè)1元來收費(fèi)，會(huì)參考稅務(wù)評(píng)估價(jià)。所以稅務(wù)評(píng)估價(jià)是為了防止偷稅漏稅的行為發(fā)生。

基本上就是這些情況，如果有需要了解更多，可以咨詢。

【第5篇】二手房增值稅誰承擔(dān)

在二手房買賣里，很多買房的客戶無法理解為什么那么多稅費(fèi)是自己承擔(dān)，而非賣家，比如中介費(fèi)、個(gè)稅為什么都是買家出呢？其實(shí)，羊毛出在羊身上，如果你想賣家出，那賣家肯定會(huì)提高房?jī)r(jià)，一樣的道理。

為什么買二手房個(gè)稅買家出

買二手房個(gè)稅買家出的原因有兩個(gè)，一是買房之前，沒有和賣家談好，各自付各自的稅。二是中介公司為了自己省事，讓房主直接報(bào)一個(gè)總價(jià)，那樣的話房主就會(huì)把稅費(fèi)直接加到房款里，買家看似價(jià)格便宜了，其實(shí)羊毛出在羊身上，什么費(fèi)用都是買家出的。

被中介坑了個(gè)人所得稅怎么辦

在房產(chǎn)交易過程中，如果中介告訴你不用交個(gè)人所得稅，那應(yīng)該將它明確在合同中，規(guī)范的合同都應(yīng)該有相應(yīng)的條款，明確那項(xiàng)費(fèi)用由誰承擔(dān)，這樣按合同辦事就方便多了。

如果合同中沒有明確，只是口頭協(xié)議，要是有證人最好，可以提起訴訟，沒有證人也可以的，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)背后是公司，客戶在公司面前屬于弱勢(shì)群體，法院會(huì)采信原告這一方的，希望對(duì)你有幫助。

為什么二手房所有稅費(fèi)都由買家承擔(dān)

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，購(gòu)買二手房時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)其實(shí)是應(yīng)該由買賣雙方共同來繳納的。但是在實(shí)際交易過程中，一般沒有特別約定的話都是由買方支付交易過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，賣家只收凈房款。

這也是在二手房在交易過程中不成文的“行規(guī)”，換句話說買方要求賣方出稅費(fèi)的話，那么賣方就會(huì)把要出的稅費(fèi)加在房款里一起報(bào)價(jià)。也就是說，若雙方要交易的房產(chǎn)報(bào)價(jià)是20萬的話，交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)需要2萬，買方要求賣方也支付一定稅費(fèi)的話，那么賣方就會(huì)把這兩萬元加進(jìn)房款里，報(bào)價(jià)22萬來進(jìn)行交易。

【第6篇】買二手房增值稅怎么算

租房增值稅計(jì)算步驟如下：1、滿兩年普通住宅：免收增值稅。2、不滿兩年普通住宅：按照全額(核定費(fèi)用)÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%為租房的增值稅率，0.6%為附加稅率。3、滿兩年非普通住宅：按照差額(核定費(fèi)用-購(gòu)入價(jià))÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%為租房的增值稅率，0.6%為附加稅率。

租房交易費(fèi)用還包括哪些

1、契稅

購(gòu)買首套房或者二套房，如果房間面積小于90平米，那么只需要繳費(fèi)1%的契稅。如果購(gòu)買的首套房面積在90-144平米之間，需繳納1.5%的契稅。如果用戶購(gòu)買房間為二套房且面積在90-144平米之間，需要繳費(fèi)2%契稅。如果購(gòu)買房間面積在144平米以上或者非普通住宅，需繳納3%契稅。

2、增值稅以及附加稅

增值稅及其附加稅的稅率為5.6%，普通住宅滿2年免征。轉(zhuǎn)讓未滿2兩的普通住宅需要全額征收，增值稅及其附加稅運(yùn)算公示如下：房間的計(jì)稅價(jià)÷(1+5%)×5.6%。

3、個(gè)人所得稅

租房的個(gè)人所得稅通常為房間價(jià)款的1%，或者兩次出售差額的20%。如果該房間滿5年且是轉(zhuǎn)讓人唯一住宅則免收所得稅。

4、出售費(fèi)用

出售費(fèi)用通常按照房屋面積來征收，普通住宅通常為4到6元/平方米。

5、租房出售中介費(fèi)

如果你出租房子有通過中介公司，那么中介公司通常要收取一筆服務(wù)費(fèi)，通常為房間成交費(fèi)用的1%到3%。

以上就是表示房子增值稅怎么算的相關(guān)介紹，希望能夠給大家庭對(duì)于二手房增值稅有必須了解，讓大家庭能夠順利的完成租房出售。

【第7篇】二手房增值稅怎么計(jì)算

想要購(gòu)買二手房的購(gòu)房者看過來，大家在選擇房子的時(shí)候，也要知道它的稅收是多少，相比新房，老房子的稅會(huì)多一些，而且計(jì)算方法比較復(fù)雜，這個(gè)跟我們要購(gòu)買的房子面積，年限等，都是直接掛鉤的，下面小編就給大家講解一下。

契稅如何計(jì)算如果你是第一次購(gòu)買房子，也就是說，這套房子是你們夫妻的首套房產(chǎn)，那么契稅的計(jì)算方式是，面積≤90平，稅率為1％，面積＞90平，稅率為1.5％， 二套房面積≤90平，稅率為1％，面積＞90平，稅率為2％，如果是北上廣一線城市，購(gòu)買普通住房享受上述首套房契稅政策，購(gòu)買二套房，非住宅，非普通住宅，稅率為3％，增值稅是以商品，在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，它的稅率為5.6%，如果你購(gòu)買房子的期限沒到2年，那么你在房屋買賣的時(shí)候，就需要繳納這筆費(fèi)用，但是如果你的房子已經(jīng)超過兩年了，那么這個(gè)費(fèi)用是免除的， 房增值稅及附加稅稅率為兩次交易差額的5.6％。增值稅及其附加稅計(jì)算公式，房屋的計(jì)稅價(jià)÷（1＋5％）×5.6％，個(gè)人在出售的房屋還需要繳納個(gè)人所得稅，稅率為計(jì)稅價(jià)格的1％或者房子，當(dāng)初買入價(jià)與現(xiàn)在賣出價(jià)差額的20％。滿五唯一的房子，可以免征個(gè)稅。

中介費(fèi)怎么收取如果你的房子滿了五年，而且是你的唯一住房，是可以免除個(gè)稅的，還有一個(gè)條件可以免除，那就是你購(gòu)買房子時(shí)候的價(jià)格，低于你賣出的價(jià)格，這個(gè)也是可以免除的，二手房涉及費(fèi)用多且雜，除了以上比較多的幾項(xiàng)外，還有以下這些費(fèi)用，如果二手房是通過中介進(jìn)行成交的，則還需要繳納中介費(fèi)，一般征收成交價(jià)格的百分之二，具體看中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大概100萬的房子，需要繳納2萬元的中介費(fèi)，當(dāng)然這個(gè)是可以講價(jià)的，也可以買賣雙方商量，共同承擔(dān)，房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含，房屋權(quán)證工本費(fèi)和土地使用權(quán)證工本費(fèi)，貸款購(gòu)買的二手房，通常會(huì)由銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，收費(fèi)也會(huì)有差異，一般為評(píng)估價(jià)的0.1％－0.5％不等，需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。

咨詢鄰居房子的情況在看房時(shí)候，要知道房子是否有房產(chǎn)證，是不是違建建筑等，有沒有債務(wù)的糾紛或者兇宅等傳言，都要打聽清楚，最好是問一下上下鄰居，有沒有漏水等情況。

【第8篇】二手房增值稅怎么算的

契稅稅率1%-3%按買方以家庭為單位房屋面積和房屋套數(shù)算，90平方以下且一套房1%，二套房1%，三套房3%,90平方以上一套房1.5%二套房2%三套房3%，二手房不滿兩年增值稅全額5.6%個(gè)人所得稅差額20%，滿兩年不滿五年個(gè)人所得稅差額20%，滿五年且夫妻名下一套房無增值稅和個(gè)人所得稅，滿五年名下兩套以上個(gè)人所得稅差額20%.

【第9篇】二手房土地增值稅計(jì)算

存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個(gè)五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產(chǎn)品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實(shí)際操作過程中，對(duì)于后三種銷售舊房時(shí)如何準(zhǔn)確的掌握和控制將對(duì)于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的方法。

政策依據(jù)：

一）財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

二）財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。

三）財(cái)稅字〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題：對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計(jì)算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，同時(shí)要求必須取得土地出讓票據(jù)且實(shí)際支付地價(jià)款。未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2、房屋的評(píng)估價(jià)格：

評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

4、評(píng)估費(fèi)。

因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣。

案例：

2023年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，當(dāng)年購(gòu)入土地支付地價(jià)款及稅費(fèi)2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析扣除項(xiàng)目為：

（1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬元

（2）評(píng)估價(jià)格5000*70%＝3500萬元

（3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬元

（4）評(píng)估費(fèi)0萬元

扣除項(xiàng)目合計(jì)：2200+3500+444+0＝6144（萬元）

二、不能取得評(píng)估價(jià)格，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)。扣除金額=發(fā)票價(jià)（1+5%x年數(shù)）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營(yíng)業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價(jià)稅合計(jì)金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]

購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿 12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可視為一年。

例如8個(gè)月為零年，20個(gè)月即1年8個(gè)月為2年。13個(gè)月為1年；25個(gè)月為2年。

2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

案例：

2023年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）所載購(gòu)房款為1500萬元，購(gòu)房時(shí)繳納契稅45萬，購(gòu)買日期為2023年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)100萬元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%加計(jì)扣除。

該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額時(shí)的“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿 12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可視為一年。2023年10月至2023年12月共計(jì)11年2個(gè)月，按11年計(jì)算。

發(fā)票所載金額及加計(jì)金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬元）

轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購(gòu)買時(shí)的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費(fèi)45+100＝145

該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額為：2325+145＝2470（萬元）

三、既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

作者?：李艷 中道財(cái)稅

【第10篇】二手房增值稅

相比于新房，二手房交易存在的稅無論從種類還是稅額上均多了不少。很多朋友搞不清楚二手房到底要繳納些什么稅，每種稅如何計(jì)算，今天小編給大家普及一下這方面的知識(shí)，希望在大家購(gòu)買二手房時(shí)能夠用得上。

稅費(fèi)由買家還是賣家出？

二手房交易中主要涉及了三大稅種，分別是增值稅、個(gè)人所得稅以及契稅（印花稅很少才幾元錢直接忽略）。其中，增值稅、個(gè)人所得稅按照法理來說是由賣方（上家）繳納的，只有契稅由買方（下家）繳納。

不過，在很多地方的二手房交易中賣家講究的是到手價(jià)，會(huì)把實(shí)際繳納的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。不過，即便是稅費(fèi)各付賣家依然可以轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，比如通過提升房子的單價(jià)就行了。

因此，重點(diǎn)不是稅費(fèi)到底由誰出，而是能不能省稅或者盡量少繳納一些稅款，這就考驗(yàn)大家的選房能力了。當(dāng)然，只有先了解政策才能確保不被中介忽悠買了高稅額的房子后自己還不清楚。

增值稅及附加

為什么先說增值稅呢？因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，在計(jì)算其它兩種稅額時(shí)需要將其從房產(chǎn)交易的價(jià)格里扣除。至于什么是價(jià)外稅涉及稅法理念，不是我們討論的重點(diǎn)，大家只要知道如何計(jì)算就可以了。

講二手房交易的稅收問題就一定要和大家先講清楚地區(qū)問題。由于我們國(guó)家最大的四個(gè)一線城市、也就是北上廣深經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先其它地區(qū)很多，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也是遙遙領(lǐng)先。

因此，對(duì)于這四個(gè)地區(qū)，國(guó)家出臺(tái)了比較特殊的稅收政策。沒錯(cuò)，就是針對(duì)你房?jī)r(jià)高、稅收政策更加苛刻。下面的文章里我會(huì)將北上廣深和其他地區(qū)分開講解。

其他地區(qū)對(duì)于購(gòu)房的分類只講首套房、二套房、二套及以上。而北上廣深除了根據(jù)套數(shù)分外還講究房子是普通住宅還是非普通住宅。

四個(gè)一線城市普住和非普住的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，但基本原則是總價(jià)高、面積大的基本都是非普住。畢竟買得起一線城市房子的人已經(jīng)是少數(shù)了，買得起大面積、高單價(jià)的更是少數(shù)，這樣的房子可能確實(shí)不是給普通人住的吧。

（1）其他地區(qū)二手房交易的增值稅政策

上家前次買入房子后持有滿兩年（以下簡(jiǎn)稱滿2年或者滿5年）再出售的話：不用繳納增值稅。

本次買賣不滿2年：按照合同價(jià)全額繳納增值稅及附加，計(jì)算公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%

由于繳納了增值稅就要附帶繳納城建稅和教育附加，故稅率中會(huì)出現(xiàn)小數(shù)點(diǎn)且不同城市小數(shù)點(diǎn)不同，有的5.3%、有的5.6%，這里統(tǒng)一用5.3%，0.3%差距不大。

（2）北上廣深二手房交易增值稅政策

對(duì)于普通住宅，滿2年不用繳納增值稅；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%。

對(duì)于非普通住宅，滿2年不用繳納增值稅按照上家本次賣出和上次買入的差價(jià)計(jì)算，公式=（合同價(jià)-上次買入價(jià)）/（1+5%）*5.3%；不滿2年按照合同價(jià)全款計(jì)算，公式=合同價(jià)/（1+5%）*5.3%。

（3）舉例說明

以北上廣深（上海）政策給大家舉個(gè)例子。

小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬元。

a.這套房子是小張?jiān)谌昵百I入的，當(dāng)時(shí)花了260萬元。

如果房子坐落于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)則為普通住宅，本次二手房交易免增值稅；

如果房子坐落于內(nèi)環(huán)外則為非普通住宅，本次交易繳納增值稅及附加=（420萬-260萬）/（1+5%）*5.3%=8.07萬元。

b.這套房子是小張?jiān)谝荒臧肭百I入的。

不管普通住宅還是非普通住宅均要繳納增值稅及附加=420萬/（1+5%）*5.3%=21.2萬元。

（4）部分城市政策變化

大家可以看到，在上海交易不滿2年的二手房增值稅非常高，我這里用的還是總價(jià)420萬元的房子，在上海屬于“便宜”貨。如果一套總價(jià)800萬元的三居室二手房，最多要繳納增值稅及附加共計(jì)40.38萬元。

與此同時(shí)，為了調(diào)控樓市，近期不少城市將增值稅里的滿2年政策做了調(diào)整，變成了滿5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪種情形增值稅及附加都要按照全額繳納、也就是21.2萬元

個(gè)人所得稅

房產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅和前階段網(wǎng)上熱議的個(gè)人所得稅匯算清繳不同。匯算清繳指的是個(gè)稅里的綜合所得，比如工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬等收入，而房產(chǎn)交易的個(gè)稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)入綜合所得內(nèi)，有一次計(jì)算一次。

（1）其他地區(qū)二手房交易個(gè)人所得稅政策

個(gè)稅的政策各地有差異，但基本上采取兩種方式計(jì)算。

一是按照兩次交易差價(jià)計(jì)算，公式=（本次交易合同價(jià)-上次交易價(jià)-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%

二是按照全額繳納，公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*1%。

大部分地區(qū)可以自由選擇按照哪種方法計(jì)算，小部分地區(qū)只能按照第一種。

（2）北上廣深二手房交易個(gè)人所得稅政策

四大一線城市也有不同，我這里介紹上海的政策，上海是可以選擇全額或是差額繳納個(gè)稅的。

對(duì)于普通住宅來說，差額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-上次交易價(jià)-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%；全額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*1%。

對(duì)于非普通住宅，差額公式相同；全額繳稅公式=（本次交易合同價(jià)-本次繳納的增值稅）*2%。沒錯(cuò)，稅率多了1%。

（3）免稅政策

二手房交易的免稅政策全國(guó)都是一樣的，就是大家常說的“滿五唯一”。滿五年不再解釋了，看上面就知道，“唯一”是指賣家出售的是其名下唯一一套住房。這也是置換人員會(huì)選擇先賣房再買房的原因之一，為了滿足“唯一”條件省去個(gè)稅。

（4）舉例說明

沿用上面的例子，以上海政策為例。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬元。這套房子小張?jiān)诋?dāng)年買入時(shí)花了260萬元。

a.房子為普通住宅、滿五年不用繳納增值稅（按照最新政策來）

差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-260萬-0）*20%=32萬元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-0）*1%=4.2萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)4.2萬元個(gè)稅。

b.房子為普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬元

差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-260萬-21.2）*20%=27.76萬元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-21.2）*1%=3.99萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)3.99萬元個(gè)稅。

c.房子為非普通住宅、滿五年要繳納增值稅8.07萬元

差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-260萬-8.07）*20%=30.39萬元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-8.07）*2%=8.24萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)8.24萬元個(gè)稅。

d.房子為非普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬元

差額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-260萬-21.2）*20%=27.76萬元；全額繳稅計(jì)算結(jié)果=（420萬-21.2）*2%=7.98萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)7.98萬元個(gè)稅。

順便提一句，無論哪種情況，選擇全額繳納個(gè)稅均比差額繳納個(gè)稅劃算，這是因?yàn)榇蟛糠殖鞘械姆績(jī)r(jià)漲幅都很高。如果某地幾年內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎沒有上漲的話 則用差額計(jì)算更加劃算，甚至房?jī)r(jià)下跌時(shí)用差額計(jì)算不需要繳納個(gè)稅（因?yàn)闆]有所得......）。

契稅

最后講講契稅，這是唯一一個(gè)完全不能減免的稅種。只要買賣的是二手房，不管房子在哪個(gè)地區(qū)、也不管房子是否滿二滿五全部要繳納，最多就是稅率高低問題。

公式都是一樣的，即（合同價(jià)-增值稅）*契稅稅率，唯一不同的是契稅稅率

（1）其他地區(qū)二手房交易契稅政策

購(gòu)買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。

購(gòu)買二套房且面積為90平米以上的，契稅稅率為1%；90平方米以上的為2%。

購(gòu)買三套（部分地區(qū)不限購(gòu)）及以上的，契稅稅率為3%。

（2）北上廣深二手房交易契稅政策

購(gòu)買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。

購(gòu)買二套房及以上的，不論面積大小均為3%。

（3）舉例說明

用上面的例子繼續(xù)討論。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價(jià)為420萬元。這套房子小張?jiān)诋?dāng)年買入時(shí)花了260萬元。

由于要考慮第幾套房、面積大小以及增值稅繳納諸多因素，故情形實(shí)在太多達(dá)到了12種。這里不一一計(jì)算了，給出繳納的契稅比較高的幾種情形。

a.購(gòu)買的是二套房、增值稅繳納8.07萬元

契稅=（460萬-8.07萬）*3%=13.55萬元

b.購(gòu)買的是二套房、增值稅繳納21.2萬元

契稅=（460萬-21.2萬）*3%=13.16萬元

總結(jié)

上文給大家詳細(xì)介紹了二手房買賣中的主要稅種，寫得比較長(zhǎng)，感謝大家能看到這里。

以上面的例子來說，考慮稅額最多的情況，即小明花了420萬元買下二手房屬于二套房非普通住宅且兩次交易間隔期間未滿五年的情形。

需要繳納增值稅21.2萬元、個(gè)人所得稅7.98萬元、契稅13.16萬元，一共42.34萬元。在上海買一套二手房繳納的稅費(fèi)已經(jīng)能在三、四線城市買房了。這還是在買的房子總價(jià)只有420萬元的情形下，如果買一套800萬元的房子，繳稅最多情形下一共需要78.36萬元。

有的朋友說可以故意做低合同價(jià)避稅。適當(dāng)做低可以，但稅務(wù)局會(huì)根據(jù)周邊房子的成交價(jià)給出一個(gè)最低核定價(jià)。如果合同價(jià)高于核定價(jià)則按照合同價(jià)計(jì)算稅收、相反按照核定價(jià)計(jì)算。

因此，為了節(jié)省繳納的稅款，無論在哪里買房盡量找那些交易滿五年的房子吧。

以上純屬個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎關(guān)注、點(diǎn)贊 您的支持是對(duì)原創(chuàng)最好的鼓勵(lì)！

【第11篇】深圳二手房增值稅

深圳二手房住宅買賣稅費(fèi)分普通住宅和非普通住宅兩種！

普通住宅是指：建筑面積小于144平方，容積率大于1或套內(nèi)面積小于120平方，過戶價(jià)格不超過750萬的住宅！

非普通住宅是指：建筑面積大于144平方，容積率小于1或套內(nèi)面積大于120平方，過戶價(jià)格超過750萬的住宅！

稅費(fèi)總共分四個(gè)稅種，我們先來說下普通住宅的稅費(fèi)！

一、增值稅：滿五年免征！

不滿五年：過戶價(jià)÷1.05×5%！

二、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加稅:滿五年免征！

不滿五年：增值稅×6%！

三、個(gè)人所得稅（分核定和核實(shí)兩種方式征收）：滿五年家庭唯一可免征！

核定征收：（過戶價(jià)-增值稅）×1%！

核實(shí)征收：（過戶價(jià)-原價(jià)-上一手契稅-供樓利息）×20%！

四、契稅：90平米以下（家庭首套）：（過戶價(jià)-增值稅）×1%！

90平以上(家庭首套)：（過戶價(jià)-增值稅）乘1.5%！

家庭二套：（過戶價(jià)-增值稅）×3%！

非普通住宅的稅費(fèi)：

一、增值稅；滿五年：（過戶價(jià)-原價(jià)）÷1.05×5%！

不滿五年：過戶價(jià)÷1.05×5%！

二、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加稅:增值稅×6%！

三、個(gè)人所得稅（分核定和核實(shí)兩種方式征收）：滿五年家庭唯一可免征！

核定征收：（過戶價(jià)-增值稅）×1.5%！

核實(shí)征收：（過戶價(jià)-原價(jià)-上一手契稅-供樓利息）×20%！

四、契稅：90平米以下（家庭首套）：（過戶價(jià)-增值稅）×1%！

90平以上(家庭首套)：（過戶價(jià)-增值稅）乘1.5%！

家庭二套：（過戶價(jià)-增值稅）×3%！

另有：登記費(fèi)80元，貼花：2.5元。

【第12篇】二手房增值稅怎么算

一、住宅稅費(fèi)：

1、 契稅：

①首套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）1.5％

②二套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）2％

③三套及以上全3％

2.增值稅及附加：

①產(chǎn)證登記日期未滿2年：

增值稅=【計(jì)稅價(jià)÷（1+5%）】×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加=增值稅×12%

注：若房屋交易征收增值稅，相應(yīng)的契稅和個(gè)人所得稅計(jì)稅價(jià)應(yīng)為不含稅價(jià)，即地稅評(píng)估價(jià)÷（1+5%） ②滿兩年免征（含144平米以上）

3．個(gè)人所得稅：

①產(chǎn)證登記日期未滿五年

（計(jì)稅價(jià)－原購(gòu)入價(jià)—原維修基金—原契稅—本次增值稅）×20% 或計(jì)稅價(jià)×1%，

②產(chǎn)證登記日期或契稅發(fā)票日期滿五年且是唯一住宅 免征

二、非住宅及公司產(chǎn)權(quán)

賣方：

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房（商鋪、廠房、汽車庫(kù)、寫字樓、40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等）

①、增值稅及附加：

增值稅差額5% +附加（增值稅的12%）即共計(jì)差額5.6%

②、個(gè)人所得稅：

差額[計(jì)稅價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原契稅-原維修基金-增值稅附加（不減增值稅因計(jì)稅價(jià)已抵扣掉增值稅）-土地增值稅及其他合理費(fèi)用]×20%

③、印花稅：托管價(jià)的0.05% ④、土地增值稅

2、單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（非住宅及住宅）

①、增值稅及附加：增值稅差額5.5% +附加（增值稅的12%）即共計(jì)差額5.6%

②、企業(yè)所得稅：（計(jì)稅價(jià)格×核定應(yīng)稅所得率10%）×適用稅率 ③、印花稅：托管價(jià)的0.05% ④、土地增值稅

⑤、房產(chǎn)稅 房屋原值×70%×1.2%×n（取得年限）按規(guī)定公司每年都要交

⑥、土地使用稅 每平米×4元

買方：

1、個(gè)人購(gòu)買非住房及單位購(gòu)買房產(chǎn)（非住宅及住宅）

①、契稅:計(jì)稅價(jià)×3%

②、印花稅：托管價(jià)的0.05%

土地增值稅差額：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除總額×速算扣除率

1、扣除總額=原購(gòu)入價(jià)×（1+n×5%）+原契稅金額+原維修基金金額+本次增值稅附加+本次印花稅

備注：n網(wǎng)簽時(shí)間減去不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上時(shí)間幾個(gè)月，若減去之后小于12則n為0 若減去之后除以12剩余小于6的則此小于6的月份忽略不計(jì)，大于6的則算作1年

2、增值額=計(jì)稅價(jià)（地稅評(píng)估總價(jià)÷（1+5%））-扣除總額 3、增值率=（增值額÷扣除總額）×100%注：以上計(jì)稅價(jià)均為不含增值稅價(jià)即地稅評(píng)估價(jià)÷（1+5%）

適用稅率及速算扣除率

【第13篇】成都二手房增值稅

【貝殼成都見聞】成都買房二手房稅費(fèi)解析

來源 | 貝殼早報(bào)

一、契稅（標(biāo)準(zhǔn)同新房）

1）如果是首套房，且住宅面積不大于90㎡的，契稅繳納比例1%；住宅面積大于90㎡，契稅繳納為1.5%。

2）如果是二套房，且住宅面積不大于90㎡，契稅為1%；大于90㎡，契稅為2%。

3）三套一律按3%繳納契稅。

二、個(gè)稅

1、房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房，不需要交個(gè)人所得稅；

2、房產(chǎn)證未滿5年，需繳納盈利的20%，或者成交價(jià)的1%

三、增值稅及附加

1.房屋產(chǎn)權(quán)未滿5年，增值稅為房屋總價(jià)%5.3%。

例：假設(shè)一套未滿5年的房屋總價(jià)200萬，需繳納增值稅10.6萬。

2.房屋產(chǎn)權(quán)滿五年，免征增值稅。

四、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)同新房）

住宅：80元，每加一本證加10元

非住宅：550元，每加一本證加10元

五、中介費(fèi)

一般情況下，買家繳納房屋總價(jià)的2%，賣家繳納房屋總價(jià)的1%

一般情況下，雖然個(gè)稅和契稅按理都是由賣房繳納，但實(shí)際交易過程中，這筆費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，對(duì)比下來，購(gòu)買二手房的稅費(fèi)成本比購(gòu)買新房的稅費(fèi)成本更高。

【第14篇】二手房要交增值稅嗎

大家好，很多人買二手房的時(shí)，不知道需要繳納什么稅？小編今天對(duì)這個(gè)問題聊聊

在買二手房時(shí)，我們要知道幾個(gè)稅？!

第一個(gè)就是個(gè)人所得稅（元）這個(gè)要知道的是這一套房子的業(yè)主是否滿五唯一唯一，如果業(yè)主是滿五唯一的話，現(xiàn)在的政策是免稅的，就是這一項(xiàng)可以不用交錢。如果未滿五唯一的都是要按2%來算的。例如成交總價(jià)100萬的房子就要2萬的個(gè)人所得稅

第二就是增值稅及附加稅，這個(gè)主要是針對(duì)業(yè)主買未滿二年的房子，這樣的話就要多交5%的增值稅。 例如100萬的房子剛剛買1年，賣掉的話就要交稅（幾乎是買方交）還有一種情況是能證明沒有增值的房子也可以免這個(gè)稅。

第三契稅 這個(gè)稅基本都是要交的，只是看買賣的房子都大小和買方擁有幾套房子來定，90平以下3套內(nèi)1% 90平以上1套按1.5% 90平以上2套按2% 3套及以上按3% 例如：買家100萬買90平的房子 而且買房是首套房子就要交1萬元的契稅 如果是買家100萬買100平的房子 而且買家有2套房產(chǎn)了就要交2萬的契稅。

第四就是土地出讓金，這個(gè)基本上回遷房，安置房，還有一些年代比較久的房子需要交。這一類的金額是按國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)來定的，查詢2023年國(guó)有土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)

還有就是房屋轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元，買家繳。如果是夫妻雙方大概價(jià)格就90元。當(dāng)然還有中介費(fèi)，評(píng)估費(fèi)，代辦費(fèi)這些。金額不多評(píng)估費(fèi)大概是3000元。

【第15篇】二手房交易增值稅

二手房的對(duì)比新房來說性價(jià)比是非常高，尤其是遇到合適的二手房，毛墻毛地、房齡小，這不免也會(huì)讓眾多購(gòu)房者心動(dòng)，當(dāng)你準(zhǔn)備買二手房時(shí)，并不是單純的買賣關(guān)系，二手房也有稅費(fèi)，那么，二手房都有哪些稅費(fèi)？房子的成交價(jià)就是交稅的價(jià)格嗎？帶著這些問題就讓小冰房探長(zhǎng)帶你一起來看看吧。

二手房都有哪些稅費(fèi)？

購(gòu)買二手房涉及個(gè)稅、增值稅、契稅以及中介費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，房產(chǎn)證不滿2年，需要繳納全額1%或者是差額的20%的個(gè)稅，全額或者差額5.3%的增值稅，1%-3%的契稅，貸款額，千分之二的公證費(fèi)，千分之一的評(píng)估費(fèi)。具體要交多少稅，取決于個(gè)稅和增值稅的繳納方式：個(gè)稅選全額，增值稅也要按照全額繳納，兩者合計(jì)繳納全額的6.3%。個(gè)稅選差額，則需要繳納差額的25.3%。你可以按照兩種方式，分別計(jì)稅，哪種稅少你就選哪種，這樣最劃算。

當(dāng)然，你可別忘了，二手房產(chǎn)證滿了兩年，可以減免增值稅，滿五又是房主的唯一住房呢，還可以減免個(gè)稅?，F(xiàn)在很多買方為了降低交易成本，就會(huì)選擇先簽合同，然后延遲到房子滿兩年之后再去過戶，在這個(gè)期間，無論是買方還是賣方，都有可能面臨著風(fēng)險(xiǎn)和巨大的損失。如果發(fā)生房屋的任何糾紛，買方都十分被動(dòng)，即便你做了公證，如果遇到房主與他人的財(cái)產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)糾紛，公證實(shí)質(zhì)上作用并不大。要知道，公證只起到了一個(gè)委托的作用，并不做任何的擔(dān)保作用，房子如果被查封、保全等，曠日持久的官司會(huì)持續(xù)消耗你的時(shí)間。

二手房的稅費(fèi)遠(yuǎn)不僅如此，稅費(fèi)的大頭，“契稅”，首套房90平米以下的交1%。以上的交1.5%，第二套房90平米以下的交1%，以上的交2%，三套房及以上，那無論面積大小呢，都按3%來交納。

很多買房和買房的都不知道最終稅費(fèi)是房主交，還是買房人交，其實(shí)個(gè)稅、增值稅需要房主交納，其他的稅費(fèi)啊，由買方繳納。不過在實(shí)際操作過程當(dāng)中，所有的稅費(fèi)其實(shí)都轉(zhuǎn)嫁給了買方，房主不承擔(dān)任何的稅費(fèi)。

房子的成交價(jià)就是交稅的價(jià)格嗎？

二手房實(shí)行網(wǎng)簽的城市，合稅價(jià)、貸款評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)是統(tǒng)一的。

二手房不用網(wǎng)簽的城市，合稅價(jià)可以做到實(shí)際成交價(jià)的7-9折。

看似稅費(fèi)很多，近幾年來各地除了調(diào)控房?jī)r(jià)外，新房的稅費(fèi)也在減免，二手房的的稅費(fèi)，就是為了響應(yīng)房住不炒，防止倒房賺取差價(jià)的行為，要么5％的稅，要么二年后你再賣。除此之外，5年后的房子需要更換，個(gè)稅也是減免的，當(dāng)然不差錢的，近幾年也確實(shí)賺了不少錢，也需要適當(dāng)做做貢獻(xiàn)。簡(jiǎn)單地來說，稅費(fèi)賺的是有錢人的錢，在我看來，雖然不能面面俱到，但也算是非常合理，對(duì)此你怎么看？關(guān)注小冰房探長(zhǎng)，帶你了解更多的房產(chǎn)知識(shí)。

【第16篇】成都二手房增值稅計(jì)算

隨著成都二手房指導(dǎo)價(jià)，剛剛滿月。不少行業(yè)大佬就指出，成都二手房，要涼。

對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而言，近期的成交還真不少（如果有a+系統(tǒng)的自然可以查看近期的成交小區(qū)，純凈房子也會(huì)在購(gòu)房群隨時(shí)更新近15天的成交數(shù)據(jù)）。這一點(diǎn)無非是購(gòu)房者提高了首付比例而已。近期不少人傳言，成都二手房貝系不在做墊資等消息。

其實(shí)，所有的調(diào)控，都阻擋不了普通老百姓安居樂業(yè)。

不管目標(biāo)在新房還是二手，但最終的市場(chǎng)，依舊是二手。

然而，相對(duì)于收費(fèi)較為清晰的一手房買賣，你對(duì)二手房買賣的費(fèi)用清單又了解多少呢?

按照相關(guān)政策規(guī)定，二手房交易稅費(fèi)包括稅收和費(fèi)用兩部分，稅收涵蓋營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等。

費(fèi)用是指國(guó)家機(jī)關(guān)(房管局等)向有關(guān)買賣雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用，交易過程至少需要交付8項(xiàng)費(fèi)用。

本文主要給大家傳遞的信息是非住宅的稅費(fèi)演算以及如何奇妙的利用贈(zèng)與。

關(guān)于成都二手房的稅費(fèi)，大家可以參考以下鏈接稿件：《成都購(gòu)房政策最新匯總：限購(gòu)、限售、限貸、無房戶認(rèn)定、稅率……》

《如何計(jì)算房地產(chǎn)投資回報(bào)率》

《房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、買賣哪個(gè)更劃算？附：成都房產(chǎn)交易稅費(fèi)大全！》

有很多老粉絲，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，純凈房子是一家不務(wù)正業(yè)的微信公眾號(hào)，因?yàn)槲覀儽旧硪膊皇且患覀鹘y(tǒng)的自媒體，自然也沒有必要去為大部分人負(fù)責(zé)，把細(xì)的東西做到傳承即可，如我們的《西藏住房公積金最全手冊(cè)！趕緊收藏》及山南、林芝等新媒體業(yè)務(wù)。

近期在我們的購(gòu)房群中，就有一位小伙伴遇到這樣的問題，通過法院拍賣竟得雙流西航港一套公司產(chǎn)權(quán)的二手房。合計(jì)上繳了358459.22元的稅，其中不包含契稅以及印花稅等。

房屋面積為138.04㎡，總價(jià)938700元。部分稅點(diǎn)如下圖。

給大家看的這個(gè)案例，主要是想說的是，公司產(chǎn)權(quán)變跟到個(gè)人，需要處理的稅點(diǎn)。

那么我們?cè)趤砜闯啥挤亲≌亩慄c(diǎn)如何演算。

1、土地增值稅——30-60%

土地增值稅，是非住宅里面最核心的一個(gè)稅點(diǎn)。

它是指：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)，不包括繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅按階段增收，一般在30-60%之間。

a：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，增值額*30%；

b：增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%但未超過100%，增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%；

c：增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%，增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%；

d：增值額超過來200%，增值額*60-扣除項(xiàng)目35%。

在這里很多人會(huì)問，怎么來判斷有沒有超增值額的50%、100%以及200%。

如：小李在小譚哪里購(gòu)買了華潤(rùn)二十四城的二手商鋪，小李購(gòu)買成220萬，小譚在開發(fā)商哪里購(gòu)買成100萬，那么他的增值額為120%，他的土地增值額計(jì)算方式就是c。

2、契稅——3%

契稅：土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅條例規(guī)定的契稅稅率為3-5%，成都市的契稅稅率為3%。它和住宅就不一樣了。

3、增值稅及附加——5.3%

增值稅及附加：包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種業(yè)主需要承受的稅。增值稅附加包括了城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育稅附加三種稅的總稱。不過成都的交易大多是買家承受。

正常的增值稅為5.6%（成交價(jià)格*5%（增值稅）+本次增值稅額*7%（城市維護(hù)建設(shè)稅）+本次增值稅額3%（教育費(fèi)附加）+本次增值稅額2%（地方教育附加））。在前面成都政府發(fā)布了一條關(guān)于《實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，也就是說在2023年1月到2023年12月31日期間是5.3%。

4、個(gè)人所得稅，分為1%或差額增收20%

個(gè)人所得稅，相信很多小伙伴都清楚，比如這一階段稅務(wù)局通知你申報(bào)2023年的個(gè)稅。當(dāng)然房地產(chǎn)的個(gè)人所得稅與你上班的稅是不一樣的。

房地產(chǎn)方面的是指：本國(guó)公民、居住在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移取得的所得和境外個(gè)人來源于本國(guó)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所增收的一種所得稅。

1%和差額20%，如何界定：那就是看你是否能提供發(fā)票。未提供為1%，提供為20%（本次計(jì)稅總價(jià)-上次發(fā)票金額-上次契稅金額-本次城建稅-本次教育附加費(fèi)-不次土地增值稅-本次賣方印花稅）。

5、印花稅

印花稅是指，在銷售、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中書立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)稅目，由交易雙方分別按照書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以及5元/本的印花稅-權(quán)利許可證照費(fèi)。

一般情況下：客戶為本次計(jì)稅總價(jià)*0.025%+2.5元/本；業(yè)主為本次計(jì)稅總價(jià)*0.025%，其中車位沒有。

對(duì)于以上稅點(diǎn)，我們舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大家就很清楚了。

如小李在小譚哪里購(gòu)買了一套華潤(rùn)二十四城的商鋪，小譚在開發(fā)商手中購(gòu)買的價(jià)格為5萬，而小李在小譚手上購(gòu)買的時(shí)候價(jià)格為13萬，而本次核稅價(jià)格為10萬，在交易過程中小譚提供了上次的發(fā)票，那么小李需要繳納多少稅了？

第一：契稅3%：（10w*3%）=3000;

第二：增值稅5.3%：（10w*5.3%）=2650；

第三：個(gè)人所得稅1%：（10w*1%）=1000；

第四：印花稅計(jì)算出來為（10w*0.025%）+2.5=52.5；

第五：土地增值稅:(10w-5w)*40%=20000。

小李合計(jì)稅費(fèi)為26702.5元。

以上的稅點(diǎn)只是為了后面的贈(zèng)與作一個(gè)鋪墊，這也是本次稿件是重點(diǎn)，也是外面很多人收費(fèi)的地方。

贈(zèng)與：在成都贈(zèng)與房產(chǎn)，對(duì)于直系親屬而言，不受政策影響，非直系需要購(gòu)房資格。

贈(zèng)與的前提：

1、不限售

2、無抵押

3、直系不受購(gòu)房政策影響，非直系需購(gòu)房資格。

其中最為致命的就是后續(xù)的個(gè)稅20%。

在這里就需要大家注意，如何利用199。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

如小李父親把華潤(rùn)二十四城的房子贈(zèng)與給兒子小譚，小李父親在開發(fā)商手上購(gòu)買的時(shí)候?yàn)?5萬，現(xiàn)在現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格為170萬，請(qǐng)問他們用199課程需要繳納多少稅？

正常的來說他們的個(gè)稅為：（170-45）*20%=25萬；

199：（170-45）*20%*1%+170*1%*99%=16830元。

其中199也就演變到了父母與子女互相投靠的問題。這個(gè)其實(shí)也很簡(jiǎn)單，需要自己多閱讀相關(guān)政策。

更多鏈接：

換殼，退房，三年賠4780萬……負(fù)面纏身的石榴能在成都走多遠(yuǎn)？

我不買建發(fā)·央璽的5個(gè)理由

當(dāng)代·璞譽(yù)引千名業(yè)主質(zhì)疑，這家公司再次秀下限！

今天，隔壁的綠城翻車了！

成都純凈房子理性探討樓市趨勢(shì)，以政策為依據(jù)，以數(shù)據(jù)為論據(jù)，以事實(shí)為佐證，不多不空。226篇原創(chuàng)內(nèi)容

公眾號(hào)