土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定（16篇）

【第1篇】土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定

預(yù)征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

一、預(yù)繳土地增值稅計征依據(jù)。

營改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。這相對于營改增之前來說，土地增值稅的計稅依據(jù)以及預(yù)征的計稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：一般計稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 9%）*土地增值稅預(yù)征率；簡易計稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 5%）*土地增值稅預(yù)征率。采取簡易計稅，預(yù)繳土地增值稅的理解是沒有問題，問題在于一般計稅。

增值稅采用一般計稅方法計稅的項目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項稅額=銷售額*9%=[（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1 9%）]*9%=全部價款和價外費用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項稅額=全部價款和價外費用按適用稅率計算的增值稅額-土地價款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計稅方法計稅的項目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用-銷項稅額=全部價款和價外費用-[全部價款和價外費用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%]。相應(yīng)適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預(yù)征率。

顯然，一般計稅預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)要進(jìn)行換算，換算計算過程之復(fù)雜，而并非按9%直接簡單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。雖然計算簡化了些，但對簡易計稅的項目，預(yù)交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定“可按照”上述方法進(jìn)行計算，是有選擇性的，對簡易計稅項目來說，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)，并且預(yù)繳的土地增值還少一些。但在實務(wù)中，個別省市實行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

實務(wù)操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預(yù)征率”的計算公式，計算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，由此容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

二、預(yù)交土地增值稅的會計處理。

預(yù)繳土地增值稅，在未達(dá)到土地增值稅清算條件的情況先行預(yù)繳，待土地增值稅清算后多退少補(bǔ)。一般來說，預(yù)繳土地增值稅期間并未達(dá)到收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)繳土地增值稅計入“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”的借方，待開發(fā)項目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項目未完工時應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會計處理方式。

三、預(yù)繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預(yù)繳的土地增值稅可在預(yù)繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會計上，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制。但在實際操作中，仍然有的企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅直接計入了“稅金及附加”，并于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預(yù)繳土地增值稅稅會差異的納稅調(diào)整。

2023年3號公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表(a類)第 4 行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報?！睋Q句話說，讓房企困惑多年的所得稅預(yù)繳項目扣除問題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報扣除項目口徑也終于與年報口徑保持了一致?？趶矫鞔_了在預(yù)繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實際繳納且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報表口徑允許這個欄次填寫負(fù)數(shù)后又一實操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預(yù)繳的城建稅和教育附加，以及預(yù)繳的土地增值稅也就不能直接計入稅金及附加計算當(dāng)期損益，我們一般都是預(yù)繳時候直接計入應(yīng)交稅費借方。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報和年度企業(yè)所得稅申報均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時是負(fù)數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實際繳納的稅金及附加計入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當(dāng)期實際繳納且未計入損益的稅金及附加了。那么這種會計處理下，當(dāng)期繳納的稅費已然計入了利潤表，預(yù)繳時候就體現(xiàn)在利潤總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”中“實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第29號等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項目。企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算后計算企業(yè)所得稅退稅，應(yīng)當(dāng)以該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。該項目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2023年—2023年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2023年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2023年—2023年實現(xiàn)的項目銷售收入總計30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，擬申請退稅。具體計算如下：

首先，計算年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?： 1100*（12000/30000）=440萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（15000/30000）=550萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（3000/30000）=110萬元

其次分年計算應(yīng)退企業(yè)所得稅：

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：240-440=-200（萬元）應(yīng)退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應(yīng)的所得額20萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：300-550=-250（萬元），加上2023年轉(zhuǎn)來的虧損20萬元，2023年應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額共為：250 20=270（萬元），應(yīng)退所得稅額=270×25%=67.5（萬元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請退稅。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額60 500-110=450萬元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬元，調(diào)整后，2023年度應(yīng)納稅所得額為：-400 450=50萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬元。

該企業(yè)應(yīng)申請退稅合計：45 67.5 - 12.5 = 100萬元

作者?：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所

【第2篇】土地增值稅計算例題

1.我司購買一套廠區(qū)，其中有廠房2棟，餐廳一棟，宿舍樓一棟，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證只有一本，價格也是整體定價。請問：這個廠區(qū)的餐廳和宿舍樓進(jìn)項是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式計算轉(zhuǎn)出呢？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條規(guī)定：“ 第二十七條 下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

......?！?/p>

根據(jù)上述貴司描述，經(jīng)營過程中取得的進(jìn)項發(fā)票，如不屬于上述規(guī)定不得抵扣范圍的進(jìn)項稅額，可以抵扣。

來源：廈門市稅務(wù)局

2.土地增值稅可售建筑面積都包括哪些面積？

單位取得土地一塊，一個土地證（土地性質(zhì)為商服用地）600平米，土地出讓金360萬元， 共取得一個建筑規(guī)劃許可證（總建筑面積2100平米）， 在地塊上只建設(shè)建筑物a和建筑物b共2棟，都是其他類型房地產(chǎn)，分別取得a棟和b棟的施工證。a棟為一層建筑物（別墅）總建筑面積300平米，占地面積300平米，無地下室。b棟（酒店）為地上5層地下1層建筑物每層300平米，總建筑面積1800平米，占地面積300平米。a棟取得銷售許可證對外銷售， b棟不銷售自己經(jīng)營做民宿。請問在a棟土地增值稅清算時，總可售建筑面積是否包含自持經(jīng)營不會轉(zhuǎn)讓的b棟的建筑面積？土地增值稅暫行條例 國務(wù)院令第138號，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。b棟不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的行為，是否屬于土增稅計算中的可售建筑面積？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（瓊稅公告2023年第7號）第十條規(guī)定：“納稅人同時開發(fā)多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M用：(一)能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個清算項目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷椖克虚_發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對于無法取得項目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)?(三)屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)?(四)同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(五)同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分?jǐn)偅匆咽劢ㄖ娣e占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，各期扣除項目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。”

您所咨詢的問題，我們已經(jīng)通過電話與您溝通和解答，總可售建筑面積包含自用房產(chǎn)的建筑面積，具體業(yè)務(wù)的辦理，您可結(jié)合實際業(yè)務(wù)情況進(jìn)一步咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

來源：海南省稅務(wù)局

3.企業(yè)上市發(fā)行股票所支付給事務(wù)所的審計費用是否可以稅前扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)為發(fā)行股票支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除；發(fā)行的直接費用，如審計費、評估費、法律服務(wù)費等會計上計入當(dāng)期損益的，可以稅前扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

4.職工福利費包括的內(nèi)容確認(rèn)

我司賠償了員工一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金30萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號）規(guī)定：這筆補(bǔ)助金是否屬于職工福利費包括的內(nèi)容？

一）答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函〔2009〕3號)規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費扣除問題

《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費補(bǔ)貼、職工防暑降溫費、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費、職工食堂經(jīng)費補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補(bǔ)助費、撫恤費、安家費、探親假路費等?！?/p>

綜上，一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金不屬于福利費的范圍。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)所得稅法實施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)因員工發(fā)生意外事故，按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的工傷賠償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)部門的證明材料，如勞動保障、保險、法院等部門與之相關(guān)的證明材料，以及賠償款支付憑證、員工家屬收取賠償款后的簽字證明等資料，辦理稅前扣除。

來源：廈門市稅務(wù)局

二）答：企業(yè)實際負(fù)擔(dān)的工傷賠償支出，如有證據(jù)證明該項支出是與取得收入有關(guān)的、已實際發(fā)生的、且在合理的范圍內(nèi)，可以直接在稅前扣除。但如果發(fā)生的是醫(yī)療費應(yīng)在福利費的范圍內(nèi)扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

5.民辦幼兒園伙食費收入是否免增值稅？

2023年36號有一項提供教育服務(wù)免征增值稅包含學(xué)校食堂提供伙食費收入免增值稅，是否包含幼兒園？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，一、下列項目免征增值稅：

（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)。

托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。

公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費、保育費。

民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取的教育費、保育費。

超過規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。

來源：湖北省稅務(wù)局

6.應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)是否需要按借款合同繳納印花稅？

我司收到應(yīng)收票據(jù)（附追索權(quán)），隨即到銀行貼現(xiàn)，無借款合同，但相當(dāng)于從銀行提前拿到一筆錢，此種業(yè)務(wù)需要按借款合同繳納印花稅嗎？

答：貼現(xiàn)是銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前,為了取得資金,貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為,是持票人向銀行融通資金的一種方式。貼現(xiàn)本質(zhì)是企業(yè)提前兌現(xiàn)的行為,不屬于借貸行為。另根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》規(guī)定,貼現(xiàn)合同不屬于《條例》所列舉的合同范圍。因此，貼現(xiàn)合同不應(yīng)按'借款合同'征收印花稅，不涉及印花稅的繳納。

來源：湖北省稅務(wù)局

7.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除？

背景：非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)購買土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)用于后續(xù)開發(fā)，后因戰(zhàn)略變更土地閑置未開發(fā)。

問題1：該企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

問題2：因未按合同要求進(jìn)行開發(fā)可能涉及違約金，是否可以在稅前扣除。

答：問題1：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第25號）文件第二條規(guī)定，本辦法所稱資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、用于經(jīng)營管理活動相關(guān)的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收及預(yù)付款項（包括應(yīng)收票據(jù)、各類墊款、企業(yè)之間往來款項）等貨幣性資產(chǎn)，存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，以及債權(quán)性投資和股權(quán)（權(quán)益）性投資。

第三條規(guī)定，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除的資產(chǎn)損失，是指企業(yè)在實際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)過程中發(fā)生的合理損失（以下簡稱實際資產(chǎn)損失），以及企業(yè)雖未實際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，但符合《通知》和本辦法規(guī)定條件計算確認(rèn)的損失（以下簡稱法定資產(chǎn)損失）。

第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報的損失，不得在稅前扣除。

第三十二條規(guī)定，在建工程停建、報廢損失，為其工程項目投資賬面價值扣除殘值后的余額，應(yīng)依據(jù)以下證據(jù)材料確認(rèn)：

（一）工程項目投資賬面價值確定依據(jù)；

（二）工程項目停建原因說明及相關(guān)材料；

（三）因質(zhì)量原因停建、報廢的工程項目和因自然災(zāi)害和意外事故停建、報廢的工程項目，應(yīng)出具專業(yè)技術(shù)鑒定意見和責(zé)任認(rèn)定、賠償情況的說明等。

第三十八條規(guī)定，被其他新技術(shù)所代替或已經(jīng)超過法律保護(hù)期限，已經(jīng)喪失使用價值和轉(zhuǎn)讓價值，尚未攤銷的無形資產(chǎn)損失，應(yīng)提交以下證據(jù)備案：

（一）會計核算資料；

（二）企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明；

（三）技術(shù)鑒定意見和企業(yè)法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和財務(wù)負(fù)責(zé)人簽章證實無形資產(chǎn)已無使用價值或轉(zhuǎn)讓價值的書面申明；

（四）無形資產(chǎn)的法律保護(hù)期限文件。

第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項，只要符合企業(yè)所得稅法及其實施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報扣除。

第五十二條規(guī)定，本辦法自2023年1月1日起施行。

問題2：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第十條規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；

應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分行政罰款、罰金和經(jīng)濟(jì)罰款的區(qū)別。行政罰款、罰金和被沒收財物的損失違反了國家相關(guān)法律，不允許在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)做納稅調(diào)增處理；經(jīng)濟(jì)罰款，比如合同違約金（包括銀行罰息）、賠償金、罰款和訴訟費等，只是不符合交易雙方經(jīng)濟(jì)合同的約定，并且與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，應(yīng)允許企業(yè)所得稅前扣除，不需做納稅調(diào)整。

來源：湖北省稅務(wù)局

8.工程船舶租賃可否按“建筑服務(wù)”繳納增值稅？

我公司與乙方簽訂《施工船舶租賃合同》，約定租賃乙公司的工程船（敷設(shè)船）工程施工專用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船員及船舶配備的施工設(shè)備操作人員均由乙公司配備，乙公司是否應(yīng)根據(jù)財稅[2016]140號第十六條規(guī)定，將該業(yè)務(wù)視為“將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員”業(yè)務(wù)，按照“建筑服務(wù)”向我方開具增值稅發(fā)票？我公司是否可以將該業(yè)務(wù)作為分包工程，在施工所在地預(yù)繳增值稅時作為分包扣除？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定：“第十六條納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照‘建筑服務(wù)’繳納增值稅?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進(jìn)項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第31號)的規(guī)定：“七、關(guān)于建筑服務(wù)分包款差額扣除

納稅人提供建筑服務(wù)，按照規(guī)定允許從其取得的全部價款和價外費用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費用。”

來源：遼寧省稅務(wù)局

9.接受母公司投資計入資本公積，是否要交企業(yè)所得稅

我司接受母公司投資1000萬，但沒有增加實收資本，而是全部計入資本公積。請問是否有被認(rèn)定為接受捐贈收入要交企業(yè)所得稅的風(fēng)險？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第29號）規(guī)定：“二、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會計上已做實際處理的，不計入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價值計入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！?/p>

具體建議攜帶相關(guān)資料與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實。

來源：浙江省稅務(wù)局

10.資管產(chǎn)品進(jìn)項稅抵扣問題

我公司為資產(chǎn)管理公司，主營業(yè)務(wù)收入為管理資管產(chǎn)品收取的管理費收入，我們管理的資管產(chǎn)品取得的收入已按規(guī)定單獨核算，并根據(jù)（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定，按簡易計稅方法申報繳納增值稅。我想問一下我公司實際發(fā)生的辦公費、水電費等進(jìn)項稅是否可以全額抵扣，還是需要在兩類收入之間進(jìn)行拆分做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號） 第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：

不得抵扣的進(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行清算。

來源：寧波市稅務(wù)局

11.有限合伙企業(yè)的自然人有限合伙人如何繳納個稅？

一家合伙企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資，合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得投資收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累進(jìn)稅率（經(jīng)營所得）繳納個稅，還是按照20%的稅率（股息利息紅利或者財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）繳納個稅？

答：合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其對外投資的股權(quán)取得的收益，其自然人有限合伙人按規(guī)定繳納“經(jīng)營所得”個人所得稅（按單一投資基金核算的創(chuàng)投企業(yè)除外）。

來源：寧波市稅務(wù)局

12.土地增值稅預(yù)繳截止時間

我公司開發(fā)的項目，由于拿地成本較高，項目定位也出現(xiàn)了一定問題，錯過了銷售的最佳時機(jī)，導(dǎo)致項目虧損，在項目竣工結(jié)算后，就未再預(yù)繳土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！奔案鶕?jù)川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第二條第三款的規(guī)定“預(yù)繳稅款的計算，按納稅人在該項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。”的規(guī)定，我公司在項目竣工結(jié)算后可不再預(yù)繳土地增值稅具有充分的文件依據(jù)，且項目實際也是虧損狀態(tài)，繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，會給公司帶來極大的資金壓力。請問：土地增值稅預(yù)繳截止時間到底是什么時間，川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》的文件是否仍然有效？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！?/p>

根據(jù)《國土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。我省對從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人實行“先預(yù)交、后清算”的征管辦法，其預(yù)征率為1%至2.5%。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌愋头康禺a(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收益情況，在省局確定的預(yù)征率幅度內(nèi)，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，使預(yù)征率盡可能接近實際稅負(fù)水平。對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目要及時進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。

根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于下發(fā)<土地增值稅征收管理暫行規(guī)定>的通知》的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕88號）一、第二條第三款修改為“預(yù)繳稅款的計算，按納稅人在該項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。預(yù)征比例由各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H在規(guī)定幅度內(nèi)確定”。

來源：四川省稅務(wù)局

13.如果公司那房子出租給其他公司，城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳，承租人還是出租人？

答：請參閱《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人?！?/p>

請參閱《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國稅地字第15號）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅?！?/p>

來源：北京稅務(wù)局

14.通訊費補(bǔ)貼個人所得稅扣除事項

我單位為民營企業(yè)單位，單位依據(jù)公司的內(nèi)部制度給員工配備手機(jī)并按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放固定通訊費補(bǔ)貼，請問我公司發(fā)放的通訊費補(bǔ)貼是否可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)【1995】58號）“二、關(guān)于個人取得公務(wù)交通、通訊補(bǔ)貼收入征稅問題 個人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費用后，按照“工資、薪金”所得項目計征個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月“工資薪金”所得計征個人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資薪金”所得合并后計征個人所得稅?！币约啊蹲灾螀^(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（新地稅四字{1999}009號 ）“關(guān)于本通知中公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼公務(wù)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)研究決定：通訊補(bǔ)貼公務(wù)費用扣除標(biāo)準(zhǔn)暫定為：手機(jī)每月300元，住宅電話每月100元”相關(guān)規(guī)定在計算個人所得稅時在不超自治區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的情況下作為扣除出事項？請問通訊制度改革個人所得稅公務(wù)費扣除的單位是指的什么樣的單位，我單位是否可依據(jù)此規(guī)定執(zhí)行？

答：經(jīng)與相關(guān)部門核實：單位是指行政、事業(yè)、企業(yè)單位；您單位屬于企業(yè)單位的范圍，可以執(zhí)行。

來源：新疆省稅務(wù)局

15.國稅函〔2009〕312號企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題？

針對國稅函〔2009〕312號中“凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，不屬于企業(yè)合理支出，不得在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納所得稅前扣除“。

企業(yè)情況如下：

章程規(guī)定股東實繳出資時間為2047年，股東實際出資時間為2023年7月，在規(guī)定期限內(nèi)繳足了資本金。但在股東實際出資前，企業(yè)向股東申請了一筆借款，并支付股東利息。

請問該筆利息是否屬于文中所說的”在規(guī)定期限內(nèi)未繳足應(yīng)繳資本額“，利息不得稅前扣除？企業(yè)已在規(guī)定期限之內(nèi)繳納了足額的資本金。

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除?！谖迨龡l 企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足十二個月的，應(yīng)當(dāng)以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度。企業(yè)依法清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕312號）規(guī)定，關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額 企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期。您可按照上述文件規(guī)定的期限及公式計算不得扣除的借款利息。具體涉稅事宜您也可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

16.公司無償借款給其他人（非員工、非股東），企業(yè)所得稅是否需要視同銷售？?

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。第四十七條 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）規(guī)定，第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！谝话倭憔艞l 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百一十條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。

三、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定，第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：……（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！谌鶙l 企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。公司無償借款給其他人不屬于企業(yè)所得稅視同銷售的情形。企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

17.我公司辦理一家分公司后，如果去稅務(wù)部門登記，選擇獨立核算，在所得稅上，可以享受小微企業(yè)的優(yōu)惠政策嗎？

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）第五十條規(guī)定，除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊地為納稅地點;但登記注冊地在境外的，以實際管理機(jī)構(gòu)所在地為納稅地點。居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計算并繳納企業(yè)所得稅。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第57號）規(guī)定，……第二條 居民企業(yè)在中國境內(nèi)跨地區(qū)(指跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，下同)設(shè)立不具有法人資格分支機(jī)構(gòu)的，該居民企業(yè)為跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)(以下簡稱匯總納稅企業(yè))，除另有規(guī)定外，其企業(yè)所得稅征收管理適用本辦法。第三條匯總納稅企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法：……第四條 總機(jī)構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能的二級分支機(jī)構(gòu)，就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。二級分支機(jī)構(gòu)，是指匯總納稅企業(yè)依法設(shè)立并領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照(登記證書)，且總機(jī)構(gòu)對其財務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理的分支機(jī)構(gòu)。第五條以下二級分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅：(一)不具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能，且在當(dāng)?shù)夭焕U納增值稅、營業(yè)稅的產(chǎn)品售后服務(wù)、內(nèi)部研發(fā)、倉儲等匯總納稅企業(yè)內(nèi)部輔助性的二級分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(二)上年度認(rèn)定為小型微利企業(yè)的，其二級分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(三)新設(shè)立的二級分支機(jī)構(gòu)，設(shè)立當(dāng)年不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(四)當(dāng)年撤銷的二級分支機(jī)構(gòu)，自辦理注銷稅務(wù)登記之日所屬企業(yè)所得稅預(yù)繳期間起，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(五)匯總納稅企業(yè)在中國境外設(shè)立的不具有法人資格的二級分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅?！诙臈l 以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機(jī)構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所得稅分配表，也無法提供本辦法第二十三條規(guī)定相關(guān)證據(jù)證明其二級及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行本辦法的相關(guān)規(guī)定。按上款規(guī)定視同獨立納稅人的分支機(jī)構(gòu)，其獨立納稅人身份一個年度內(nèi)不得變更?！?/p>

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第2號）規(guī)定，二、本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。

四、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于落實支持小型微利企業(yè)和個體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第8號）規(guī)定，一、關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅減半政策有關(guān)事項(一)對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。(二)小型微利企業(yè)享受上述政策時涉及的具體征管問題，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》(2023年第2號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?、關(guān)于執(zhí)行時間和其他事項 本公告第一條和第二條自2023年1月1日起施行，2023年12月31日終止執(zhí)行。……

因此，現(xiàn)行企業(yè)所得稅實行法人稅制，企業(yè)應(yīng)以法人為主體，計算并繳納企業(yè)所得稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十條第二款規(guī)定“居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計算并繳納企業(yè)所得稅”。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，其經(jīng)營情況應(yīng)并入企業(yè)總機(jī)構(gòu)，由企業(yè)總機(jī)構(gòu)匯總計算應(yīng)納稅款，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。若您屬于總分公司，分公司的經(jīng)營情況應(yīng)并入總公司，由總公司匯總計算應(yīng)納稅款，符合小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策的，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

來源：河南省稅務(wù)局

18.增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空是否可以使用？收到開具的增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空

答：一、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號）規(guī)定，第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則>的決定》（國家稅務(wù)總局令第37號）第二十八條規(guī)定，單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內(nèi)容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，任何單位開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。對于發(fā)票中的收款人和復(fù)核人應(yīng)按照實際情況據(jù)實開具。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：鄭州市稅務(wù)局

19.追問房地產(chǎn)企業(yè)車位成本能否作為公共配套設(shè)施成本在企業(yè)所得稅前扣除？

答：“車位產(chǎn)權(quán)”的界定和“單獨的建造許可證等批文”的具體含義，相關(guān)稅收法律、法規(guī)并未做相關(guān)解釋。如有其他疑義，請持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

來源：大連市稅務(wù)局

20.三險一金單位繳付部分如何申報個人所得稅？

按照稅法規(guī)定;企事業(yè)單位按國家或省級政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險免征個人所得稅；單位在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，實際繳存的公積金，允許在個人所得額中扣除。

是不是可以理解為：符合規(guī)定比例的單位繳付的三類保險需要計入免稅收入里，而不是不進(jìn)行申報；符合規(guī)定比例的單位繳付的住房公積金需要計入收入的同時，填列在專項扣除內(nèi)，而不是不進(jìn)行申報？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國令第707號）第六條的規(guī)定：“個人所得稅法規(guī)定的各項個人所得的范圍：

（一）工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得?！?/p>

二、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險費 基本醫(yī)療保險費 失業(yè)保險費 住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2006〕10號）第一條規(guī)定：“企事業(yè)單位按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，免征個人所得稅；個人按照國家或省（自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。

企事業(yè)單位和個人超過規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，應(yīng)將超過部分并入個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計征個人所得稅?！?/p>

來源：江西省稅務(wù)局

【第3篇】營改增土地增值稅計稅收入

自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。

1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。”

2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額？

第一，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

……

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?/p>

第二，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

第三，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。”

第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”

第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>

第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>

第六，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?/p>

3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實行核定征收？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令期限清算，預(yù)期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

4.土地閑置費在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。

5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？

我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進(jìn)行改造裝修后銷售，如果進(jìn)行土增清算，開發(fā)成本如何計算扣除？銷售前的改造裝修費能否加計扣除？

如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收?！?/p>

如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

……

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項 目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

……

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>

具體土地增值稅清算中扣除項目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務(wù)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)并以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)為準(zhǔn)。

【第4篇】土地增值稅定額征收

增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù)

但是增值額的計算，除了知道收入以外，要能準(zhǔn)確核算扣除項目，即：房、地、稅、費、率。

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財政部規(guī)定的其它扣除項目

應(yīng)納稅額的計算？

答：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額× 適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額

=(收入總額 - 不征稅收入 - 免稅收入 - 各項扣除 - 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損)×適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額

公式中的減免稅額和抵免稅額，是指依照企業(yè)所得稅法和國務(wù)院的稅收優(yōu)惠規(guī)定減征、免征和抵免的應(yīng)納稅額

按納稅人不同計算有所區(qū)別

一般納稅人

銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)

納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)(以下簡稱銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù))，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式:

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

因當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

小規(guī)模納稅人

銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和本條例第十二條規(guī)定的征收率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式:

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

納稅人進(jìn)口貨物

納稅人進(jìn)口貨物，按照組成計稅價格和本條例第二條規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣任何稅額。

組成計稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+消費稅

應(yīng)納稅額=組成計稅價格×增值稅稅率

消費稅:

實行從價定率辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售額×稅率

實行從量定額辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額

自產(chǎn)產(chǎn)品:組成計稅價格=(成本+利潤)÷(1-消費稅稅率)

委托加工:組成計稅價格=(材料成本+加工費)÷(1-消費稅稅率)

進(jìn)口產(chǎn)品:組成計稅價格=(關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅)÷(1-消費稅稅率)

企業(yè)所得稅:

應(yīng)納稅所得額的計算方法

應(yīng)納稅所得額 = 收入總額 - 準(zhǔn)予扣除項目金額

或:應(yīng)納稅所得額 = 利潤總額 + 納稅調(diào)整增加額 - 納稅調(diào)整減少額

實行核定應(yīng)稅所得率征收方式的，應(yīng)納稅所得額的計算公式為:

應(yīng)納稅所得額 == 收入總額 × 應(yīng)稅所得率

1 - 應(yīng)稅所得率

應(yīng)稅所得率按稅法規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計算。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算:

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算公式為:

應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額×稅率

【第5篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。

03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項目憑證，不能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項目金額的；

(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務(wù)處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進(jìn)項稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。

財務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項目所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目測算稅負(fù)，以測算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2023年該項目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的時間是2023年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第6篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報表由稅控系統(tǒng)自動生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

舉個例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價款差額計征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用時的賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用，抵減銷項稅額沖減“主營業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

【第7篇】營改增后土地增值稅計算方法

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

注意：開發(fā)費用是另外計算

（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進(jìn)項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務(wù)費用中的利息支出為450萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。

計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計

=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

（需要電子資料，請您私聊，免費提供！）

【第8篇】簡述土地增值稅的稅收優(yōu)惠

土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理

一、土地增值稅稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的， 免征土地增值稅。如果 超過 20%的，應(yīng)就其 全部增值額按規(guī)定計稅。

2.因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3.個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

4.因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

5.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。

二、征收管理

（一）預(yù)征管理

1.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。

2.除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%。

（二）納稅地點：

1.法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

2.自然人納稅人：住所地；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

充實自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列屬于土地增值稅免稅或者不征稅范圍的有（）。

a房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬

b個人銷售住房

c個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房產(chǎn)

d因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

『正確答案』abd

『答案解析』個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房產(chǎn)不屬于免稅的范圍。

下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，不正確的是（）

a土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報

b納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅

c納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

d納稅是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其戶籍所在地一致時，則在戶籍所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關(guān)注頭條cfopub，習(xí)透財務(wù)語言，你的洞察更有利！

【第9篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務(wù)局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產(chǎn)項目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務(wù)局，依次點擊“我要辦稅” →“稅費申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進(jìn)入申報界面（電子稅務(wù)局針對各類型房地產(chǎn)尾盤銷售已實現(xiàn)一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進(jìn)入同一申報界面）。

2.進(jìn)入申報界面后，首先選擇相對應(yīng)的項目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表”中錄入扣除項目信息，并點擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認(rèn)無誤后點擊申報。（提示：同一項目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關(guān)信息，一并申報。）

5.系統(tǒng)提示“申報成功”。點擊“繳款”進(jìn)入“清繳稅款”功能。

【第10篇】土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

近來，經(jīng)常有納稅人咨詢?nèi)〉猛恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅問題。經(jīng)對現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理，就有關(guān)問題解答如下：

一、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%。如果納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人的，根據(jù)該文第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡易計稅方法？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第（二）款第二項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些增值稅優(yōu)惠？

（一）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3

1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；

2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；

3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

（二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于落實降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財稅〔2016〕125號）

第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過程中，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。

來源于國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局

【第11篇】土地增值稅清算申報表

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由財務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個條件也滿足其中一個，也可以進(jìn)行清算。但相應(yīng)的財務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。

這過程中土地增值稅清算的申報表填寫就是需要我們認(rèn)真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會計感覺這項工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會計，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動計算申報表！

一共是涉及了101個申報表填寫，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自動excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個申報表）

一、土地增值稅申報表填報說明

二、土地增值稅測算表

三、土地增值稅涉及的101個申報表的填寫樣式展示

3.1、項目備案表格式

項目備案表填表說明書

3.2土地增值稅納稅申報表二操作格式

3.3填報與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表格式

3.4、填報土地增值稅扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報表的填寫格式和說明就不這里一一展示了。

【第12篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應(yīng)注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強(qiáng)前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對不同類型建筑物細(xì)分清算對象。筆者認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強(qiáng)對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計算出各個項目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費時是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費用）等相關(guān)資料報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應(yīng)注意項目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標(biāo)、人工費、機(jī)械使用費是否超出正常取費標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機(jī)構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務(wù)費用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項目計算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應(yīng)注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務(wù)費用利息支出凡能夠按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務(wù)費用利息支出凡不能按項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分?jǐn)?，在實際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜椖俊?/p>

四、科學(xué)確定增值額的計算方法

科學(xué)確定增值額計算方法是實現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第13篇】北京土地增值稅

6月2日，北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實施方案》。北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀實施方案出臺背景時表示，疫情沖擊是階段性的、暫時的，長期來看本市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的良好態(tài)勢不會改變，北京有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“在對標(biāo)對表國務(wù)院6方面33條措施基礎(chǔ)上，立足本市實際，經(jīng)多方聽取意見，結(jié)合近期政策、項目儲備 ，按照‘不折不扣落實一批、出臺細(xì)則明確一批、結(jié)合本市實際新增一批’的原則，針對當(dāng)前企業(yè)最關(guān)心、最直接、最迫切的現(xiàn)實困難，研究提出了6個方面45條措施，全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定過程中，《實施方案》堅持首善標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合北京實際，落實一批精準(zhǔn)高效、操作性強(qiáng)、務(wù)實管用的舉措，穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)，讓市場主體和人民群眾應(yīng)享盡享政策紅利，確保經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。

具體有四點考慮——

一是堅持將做好疫情防控作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要保障。堅持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，堅定推進(jìn)“動態(tài)清零”行動，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)做好精準(zhǔn)防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最大程度保護(hù)人民生命安全和身體健康，最大限度減少疫情對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。

二是堅持不折不扣承接好、落實好國家政策。結(jié)合本市實際提出若干自選動作，實施包括1個實施方案和n個配套實施方案的“1+n”政策體系，更好推動政策精準(zhǔn)直達(dá)困難企業(yè)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保市場主體和群眾清晰了解、應(yīng)享盡享。

三是堅持扛起穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)的北京擔(dān)當(dāng)。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，堅決落實國家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財政收入、物價等要求，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和緊迫感，全力抓好政策落地見效，作出北京貢獻(xiàn)。

四是堅持兼顧當(dāng)前與長遠(yuǎn)發(fā)展推出操作性強(qiáng)的務(wù)實舉措。堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，長短結(jié)合謀劃實施一批促進(jìn)創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項目，不斷增強(qiáng)首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實施方案》

為貫徹落實黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策措施，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)，確保經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，特制定本實施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化，全力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本面

（一）留抵退稅“直達(dá)快享”

1.嚴(yán)格落實國家增值稅留抵退稅政策，主動服務(wù)，“一對一”精準(zhǔn)推送信息，全程網(wǎng)上辦理，確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應(yīng)退盡退”。（責(zé)任單位：北京市稅務(wù)局、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部）

（二）社會保險費和住房公積金“應(yīng)緩盡緩”

2.按照國家社會保險費緩繳政策及擴(kuò)圍要求，對特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的事業(yè)單位及社會組織緩繳社會保險費，明確困難企業(yè)申請條件，擴(kuò)大享受范圍，以自愿申請、書面承諾等方式簡化辦理程序，養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險費緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、北京市稅務(wù)局）

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房，可按實際支付房租提取住房公積金，不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個人住房公積金貸款的，不作逾期處理，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：市住房公積金管理中心）

（三）國有房租減免“即申即享”

4.2023年對承租京內(nèi)各類國有房屋的在京注冊或在京納稅服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月房屋租金，其中對承租朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、大興等被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在區(qū)國有房屋的，減免6個月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結(jié)合實際情況參照執(zhí)行。對承租非國有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個體工商戶減免房租的，經(jīng)確認(rèn)按照減免租金總額的50%給予補(bǔ)貼，其中市級承擔(dān)20%、區(qū)級承擔(dān)30%。鼓勵各區(qū)結(jié)合實際，對減免中小微企業(yè)和個體工商戶房租的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，給予一定補(bǔ)貼。市國資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班，公告聯(lián)系方式，協(xié)調(diào)督查政策落實，確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營人。（責(zé)任單位：市國資委，市機(jī)關(guān)事務(wù)局，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

（四）水電氣“欠費不停供”

5.對受疫情影響未能及時繳費的小微企業(yè)和個體工商戶用水、用電、用氣“欠費不停供”，緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費再降10%。（責(zé)任單位：市城市管理委、市水務(wù)局、市市場監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（五）開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項貸款增速10個百分點以上。線上線下相結(jié)合提高首貸補(bǔ)貼辦理便利度和覆蓋面。落實商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個月政策，加大再貼現(xiàn)力度。（責(zé)任單位：人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市政務(wù)服務(wù)局、市財政局）

7.鼓勵金融機(jī)構(gòu)對中小微企業(yè)和個體工商戶、貨車司機(jī)貸款及受疫情影響的個人住房與消費貸款等實施延期還本付息，簡化申請手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理，不因疫情因素下調(diào)貸款風(fēng)險分類，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局）

8.加大中小微企業(yè)融資擔(dān)保支持力度，對受疫情影響較大的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)2023年新申請的銀行貸款由政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，按0.5%的費率收取擔(dān)保費，免收政策性創(chuàng)業(yè)擔(dān)保項目擔(dān)保費，對政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)2023年度新增小微企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)提供不高于實際發(fā)生代償總額20%的補(bǔ)償。（責(zé)任單位：市財政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局）

9.鼓勵保險機(jī)構(gòu)設(shè)立企業(yè)疫情險，為投保且因突發(fā)疫情導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險，為基本醫(yī)療保險提供補(bǔ)充保障。加快推進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)保險試點產(chǎn)品落地。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市人力資源社會保障局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（六）優(yōu)化營商環(huán)境“接地氣”

10.出臺助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境若干措施，擴(kuò)大線上審批服務(wù)、電子印章和電子證照應(yīng)用，提升“一網(wǎng)通辦”服務(wù)水平，實現(xiàn)惠企政策“主動辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的，企業(yè)在線承諾后有效期自動順延。食品生產(chǎn)許可證（非特殊食品）到期的，有效期順延6個月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時換發(fā)食品生產(chǎn)許可證（特殊食品）、食品經(jīng)營許可證的，有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導(dǎo)致的行政處罰、延期還貸等失信行為，不納入信用記錄和征信記錄，為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請”便捷服務(wù)。用好12345企業(yè)服務(wù)熱線，為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評價全鏈條服務(wù)，實現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應(yīng)”。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市政務(wù)服務(wù)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

11.夯實市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級“服務(wù)包”工作體系，健全走訪服務(wù)制度，積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用，完善企業(yè)訴求動態(tài)解決機(jī)制，不斷提升各級政府統(tǒng)籌服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，在研發(fā)創(chuàng)新、場景應(yīng)用、融資上市等方面加大扶持力度，加快培育一批獨角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。（責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項行動，無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起，確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計劃，嚴(yán)禁政府投資項目新增拖欠。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局、市國資委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

13.加快財政支出進(jìn)度，壓減會議、培訓(xùn)、差旅等一般性支出，按規(guī)定全部收回各類結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)資金，統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領(lǐng)域。（責(zé)任單位：市財政局、各市級部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

14.加大公共采購傾斜力度，政府采購工程更多采用擴(kuò)大聯(lián)合體投標(biāo)和合理分包等方式，降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購貨物服務(wù)面向小微企業(yè)的價格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務(wù)采購項目、400萬元以上的工程采購項目中適宜由中小企業(yè)提供的，預(yù)留40%以上預(yù)算總額專門面向中小企業(yè)采購，其中預(yù)留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會經(jīng)費等其他公共性經(jīng)費參照執(zhí)行。（責(zé)任單位：市財政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市總工會、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

15.全面推廣電子招投標(biāo)，疫情期間采取隨機(jī)抽取方式難以確定評標(biāo)專家的，可依法由招標(biāo)人自行確定專家進(jìn)行評標(biāo)。全面推行保函（保險）替代現(xiàn)金繳納保證金，鼓勵招標(biāo)人（采購人）對信用良好的中小微企業(yè)免除投標(biāo)擔(dān)保。（責(zé)任單位：相關(guān)行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心）

二、著力打通關(guān)鍵堵點，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定

（一）高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營

16.積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，堅持“動態(tài)清零”總方針，分區(qū)分級實施社會面防控措施。分場景分類別及時更新、動態(tài)調(diào)整疫情防控指引，市區(qū)聯(lián)動及時解決已復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、物流運輸、入境返京等實際困難。指導(dǎo)更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預(yù)案，以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯時錯班優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實施重大項目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理，新進(jìn)京員工獨立區(qū)域居住，確保施工進(jìn)度不延后、質(zhì)量不打折。（責(zé)任單位：各市級部門、各區(qū)政府）

17.健全分級分類、動態(tài)管理的重點企業(yè)“白名單”制度，爭取更多本市重點企業(yè)及上下游企業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈“白名單”保障范圍，建立京津冀三地互認(rèn)、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應(yīng)鏈前端企業(yè)“白名單”。（責(zé)任單位：復(fù)工復(fù)產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）全力保通保暢

18.嚴(yán)格落實貨運車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式，對通信行程卡綠色帶*號實施精準(zhǔn)賦碼。加大全國統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度，對保障民生物資、生產(chǎn)性物資運輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)。對公共性、基礎(chǔ)性物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目及冷鏈物流設(shè)施建設(shè)項目，加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應(yīng)急物資中轉(zhuǎn)站隨時啟用準(zhǔn)備，建設(shè)運維資金由政府性資金承擔(dān)。研究建立礦建材料等重點貨品“公轉(zhuǎn)鐵”運輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔(dān)機(jī)制。繼續(xù)實施批發(fā)市場蔬菜和部分類別國產(chǎn)水果免除進(jìn)場費政策。（責(zé)任單位：市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財政局、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

19.落實2023年國家階段性實施國內(nèi)客運航班運行財政補(bǔ)貼政策。穩(wěn)妥有序恢復(fù)本市國內(nèi)國際航空客運航班，積極爭取增開本市國際貨運航線航班。針對生物醫(yī)藥、集成電路、消費電子、汽車等高端供應(yīng)鏈保障需求，對航空企業(yè)增開全貨機(jī)航線航班、完善地面配套服務(wù)、主動降低航空物流成本的，給予一定財政補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、相關(guān)行業(yè)主管部門）

（三）加快布局京津冀協(xié)同重點領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈行動，對龍頭企業(yè)圍繞重點領(lǐng)域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的，給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等手段，推動一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動京津冀國家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè)，帶動三地在產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研發(fā)和成果應(yīng)用方面深度合作。（責(zé)任部門：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市京津冀協(xié)同辦，市財政局）

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)帶動作用，不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

（一）促進(jìn)平臺企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺企業(yè)參與智慧城市建設(shè)，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應(yīng)用場景項目。引導(dǎo)重點平臺企業(yè)科技轉(zhuǎn)型，支持企業(yè)與國家實驗室、國家重點實驗室、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、高校院所深度合作，加快人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)突破，支持平臺企業(yè)參與新型算力體系建設(shè)。支持平臺企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新模式，拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費場景，加快推進(jìn)居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市，依法依規(guī)推進(jìn)符合條件的平臺企業(yè)赴境外上市。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市衛(wèi)生健康委，市文化和旅游局，市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局）

（二）支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度，暢通s基金依托北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京股權(quán)交易中心擴(kuò)大并購等二級市場交易，支持金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)加強(qiáng)與外部投資機(jī)構(gòu)合作，積極探索多樣化金融服務(wù)模式，引導(dǎo)私募股權(quán)基金、創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)加大對科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請流程和使用條件。（責(zé)任單位：市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市國資委）

23.加快北京市科技計劃項目經(jīng)費撥付進(jìn)度，修訂中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策，實施“首臺套”“首批次”“首流片”等應(yīng)用政策，加大對企業(yè)技術(shù)研發(fā)投入、成果轉(zhuǎn)化、概念驗證等支持力度。（責(zé)任單位：市科委、中關(guān)村管委會，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術(shù)改造項目，對符合條件的“新智造100”項目和綠色低碳項目給予不超過總投資30%的分檔支持，對“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項目給予不超過合同額20%的獎勵。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局）

25.對受疫情影響嚴(yán)重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請北京證券交易所上市、全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌的，實施專人對接、即報即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費，在審核環(huán)節(jié)加強(qiáng)電子化材料報送，對受疫情影響業(yè)績大幅下滑企業(yè)予以適當(dāng)包容。（責(zé)任單位：北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府）

（三）以“兩區(qū)”建設(shè)促進(jìn)外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動“兩區(qū)”重點領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革，強(qiáng)化外資項目用地、用水、用能等要素保障，支持在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊的外資研發(fā)中心按照相關(guān)規(guī)定享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術(shù)企業(yè)、獲得國家高新技術(shù)認(rèn)定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊的外貿(mào)企業(yè)開拓國際市場，研究推動中歐班列開通運行，實現(xiàn)單證申報、貨物查驗等通關(guān)事項“一件事”集成服務(wù)。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務(wù)，用好中國出口信用保險公司短期出口信用保險工具，加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度，外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺企業(yè)綜合擔(dān)保費率降至1.5%以下，對企業(yè)利用出口信用保險保單質(zhì)押項下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國人綜合服務(wù)管理平臺，整合外國人來華工作許可、外國人工作居留許可業(yè)務(wù)。（責(zé)任單位：市商務(wù)局，市投資促進(jìn)中心，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市金融監(jiān)管局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市財政局，北京海關(guān)，市公安局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

四、推進(jìn)重大項目建設(shè)，加大有效投資力度

（一）著力擴(kuò)大重點領(lǐng)域投資

27.擴(kuò)大生產(chǎn)性投資，加快推進(jìn)重點功能區(qū)和城市副中心項目建設(shè)進(jìn)度，推動建成北京奔馳汽車制造升級改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領(lǐng)域重大項目。前瞻布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)朝陽、海淀等超級算力中心項目建設(shè)，開工建設(shè)北京園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村京西人工智能創(chuàng)新中心等項目，加快一體化皮基站系統(tǒng)建設(shè)部署。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市發(fā)展改革委，市通信管理局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，相關(guān)區(qū)政府）

28.激發(fā)城市更新投資活力，推動出臺城市更新條例，建立跨項目統(tǒng)籌實施機(jī)制，合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉(zhuǎn)換。出臺存量國有建設(shè)用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵政策。出臺危舊房改建政策，危舊樓房成套化改造項目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求，并由各區(qū)單獨備案，增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。力爭2023年開工300個、完工100個老舊小區(qū)改造項目，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造試點項目累計達(dá)40個。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府）

29.制定推進(jìn)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)實施方案，梳理形成軌道交通、能源、水務(wù)、物流設(shè)施等領(lǐng)域年內(nèi)開工重大項目清單，提早報批實施具備條件的軌道交通三期項目。推動安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項目取得實質(zhì)性進(jìn)展。圍繞暢通重點功能區(qū)間交通聯(lián)結(jié)、補(bǔ)齊城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施短板、老舊管網(wǎng)改造升級等領(lǐng)域謀劃一批新的重大項目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項目辦、市交通委、市城市管理委、市水務(wù)局、市商務(wù)局、相關(guān)區(qū)政府）

（二）持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會公開推介重點領(lǐng)域民間資本參與項目，2023年6月底前完成首批項目推介、總投資1000億元以上。支持國有資本運營平臺合理擴(kuò)大融資規(guī)模，重點投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）

（三）提升投資項目落地效率

31.加強(qiáng)投資項目審批服務(wù)和要素保障，采取告知承諾、容缺受理等方式，簡化、加快辦理重大投資項目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項目審批程序，涉及耕地占補(bǔ)平衡、林地綠地占用的，通過土地復(fù)墾、市級統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地，加大保障性住房項目促開工、促建設(shè)力度。制定進(jìn)一步統(tǒng)籌專項債券等項目籌劃儲備工作方案，2023年專項債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位，盡早形成實物工作量。推動更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）項目發(fā)行上市。加強(qiáng)與政策性開發(fā)性銀行對接，支持保險資金在京運用，爭取更多中長期限貸款及長期資金支持本市重大項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

32.加強(qiáng)重大項目謀劃儲備，結(jié)合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項目征集儲備，做熟前期工作、做實要素保障，推動一批報建審批階段重大項目提前開工建設(shè)，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動接續(xù)機(jī)制。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

五、加快恢復(fù)大宗消費和新型消費，更大力度挖掘消費潛力

（一）大力促進(jìn)汽車等大宗消費

33.對購置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價格（不含增值稅）不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車，減半征收車輛購置稅。出臺促進(jìn)二手車流通若干措施，完善老舊機(jī)動車淘汰更新政策，2023年底前對報廢或轉(zhuǎn)出本市注冊登記在本人名下1年以上的乘用車，在本市汽車銷售企業(yè)購買新能源乘用新車，并在本市上牌的個人消費者給予不超過1萬元/臺補(bǔ)貼，所需資金由市區(qū)兩級財政分別負(fù)擔(dān)50%。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、北京市稅務(wù)局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

34.堅持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。推動企業(yè)將存量商辦用房轉(zhuǎn)換為配套重點功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng)，建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度，落實“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求，安全有序放開家庭裝修施工，有效帶動家裝、家居和家電消費。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市國資委、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）積極培育數(shù)字新消費

35.制定實施促進(jìn)數(shù)字消費能級提升工作方案，將直播電商領(lǐng)域急需緊缺職業(yè)列入本市相關(guān)人力資源目錄，鼓勵各區(qū)對符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務(wù)機(jī)構(gòu)給予租金補(bǔ)貼和資金獎勵。推進(jìn)辦公和家用網(wǎng)絡(luò)提速降費。新征集一批綠色節(jié)能消費券參與企業(yè)，增加一批適用電子類商品型號，延長政策實施周期，開展智能辦公、智能家居、移動智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市人力資源社會保障局、市通信管理局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（三）促進(jìn)餐飲和文化體育娛樂消費回暖

36.推動餐飲企業(yè)恢復(fù)發(fā)展，聯(lián)合外賣平臺企業(yè)發(fā)放餐飲消費券，對平臺企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關(guān)費用予以補(bǔ)貼。對納入全市生活服務(wù)業(yè)發(fā)展項目和支持范圍的餐飲企業(yè)，最高給予審定實際投資額50%的資金支持。鼓勵各區(qū)結(jié)合實際對餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測費用和日常防疫支出給予一定補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

37.舉辦第十屆惠民文化消費季，開展文化消費促進(jìn)行動。鼓勵旅游平臺企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實踐項目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路，推出延慶消夏、密云休閑等10個“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展，各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個生態(tài)文旅項目。（責(zé)任單位：市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財政局、市商務(wù)局、市文資中心、各區(qū)政府）

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道，牢牢兜住社會民生底線

（一）強(qiáng)化重點群體就業(yè)服務(wù)保障

38.今明兩年本市國有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實現(xiàn)一定比例增長，穩(wěn)定本市所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務(wù)、社會工作等就業(yè)崗位，支持高校、科研院所和企業(yè)擴(kuò)大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學(xué)歷人員報考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心護(hù)技崗位。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局，市國資委，市科委、中關(guān)村管委會，市教委，市衛(wèi)生健康委，市民政局，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，符合條件的給予社會保險補(bǔ)貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，簽訂勞動合同并參加失業(yè)保險的，給予每人1500元一次性擴(kuò)崗補(bǔ)助，政策執(zhí)行期限至2023年底。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、市教委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動力參加城鎮(zhèn)職工保險。深化跨區(qū)對接和配套服務(wù)保障，進(jìn)一步挖掘城市崗位資源，優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)。強(qiáng)化農(nóng)村公益性崗位托底安置，促進(jìn)農(nóng)村勞動力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時令果蔬。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務(wù)局、市園林綠化局、市國資委、相關(guān)區(qū)政府）

41.擴(kuò)充社區(qū)工作力量，臨時招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會展、教育培訓(xùn)及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員，兼職參與社區(qū)疫情防控等工作，并給予適當(dāng)補(bǔ)貼。發(fā)揮共享用工平臺作用，及時對接企業(yè)用工調(diào)劑需求，支持平臺企業(yè)為餐飲、文旅、會展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位，開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市民政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）提升城市安全運行水平

42.完成加強(qiáng)首都公共衛(wèi)生應(yīng)急管理體系建設(shè)三年行動計劃，鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工作機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)公共衛(wèi)生應(yīng)急能力建設(shè)，加快集中隔離設(shè)施、方艙醫(yī)院、核酸檢測設(shè)施、負(fù)壓病房、發(fā)熱門診、急救站點、綜合信息平臺等疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)儲備。推進(jìn)市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動應(yīng)急場所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項目辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價工作，全年居民消費價格指數(shù)漲幅在3%左右。落實社會救助和保障標(biāo)準(zhǔn)與物價上漲掛鉤聯(lián)動機(jī)制，達(dá)到啟動條件時，及時足額發(fā)放價格臨時補(bǔ)貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市民政局、市財政局、市退役軍人局、市人力資源社會保障局、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

44.保障糧食、能源安全，及時發(fā)放實際種糧農(nóng)民一次性補(bǔ)貼，根據(jù)市場形勢啟動糧食收購，確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達(dá)到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實地方政府成品油等能源資源儲備任務(wù)。加快推動本市能源項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市糧食和儲備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市財政局、各區(qū)政府）

45.深化安全生產(chǎn)專項整治行動，扎實開展全市安全生產(chǎn)大檢查，嚴(yán)防交通、建筑、燃?xì)獾确矫姘踩鹿?，開展自建房安全專項整治，切實保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。（責(zé)任單位：市應(yīng)急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市城市管理委、市消防救援總隊、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

本實施方案自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年12月31日（國家有相關(guān)規(guī)定的，或具體措施明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定）。

【第14篇】土地增值稅表

對于房地產(chǎn)行業(yè)會計來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報和清算，對于財務(wù)人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報錯數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費很大功夫進(jìn)行的，工作量也會很大！

今天小編就給大家分享這102張全自動土地增值稅清算表，大致分為13類進(jìn)行匯總，房地產(chǎn)行業(yè)會計人員請收好啦?。ㄎ哪┛煞窒黼娮影妫?/p>

土地增值稅清算表目錄

企業(yè)基本情況表

土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)

取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表(已售普通住宅)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費鑒證表(已售普通住宅)

前期工程費審核表(已售普通住宅)

建筑安裝工程費審核表(已售普通住宅)

基礎(chǔ)設(shè)施費審核表(已售普通住宅)

附：土地增值稅測算表

...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學(xué)習(xí)完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。

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【第15篇】開發(fā)費用土地增值稅

來源：中道財稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點有以下三種：

觀點一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實質(zhì)的金額以及合理增減項金額（實測面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。

沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實質(zhì)是因為房地產(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購進(jìn)、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項稅額抵扣銷項稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計稅方法計算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價款=16000萬元

可以抵減的銷項稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設(shè)不考慮進(jìn)項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價款抵減的影響、進(jìn)項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時，兩種不同的收入計算方式差異1321.1萬元。

同時，因為將16000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項稅額，實際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計算土地增值稅時，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。

可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當(dāng)于損失396.33萬元成本扣除。

此時，我們再看以下三種觀點：

觀點一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計成本）

觀點二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計成本，整體還是占優(yōu)）

觀點三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計成本）

以上三種方式在實際項目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點二的處理方式，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計算抵扣進(jìn)項稅額的方式，即從購進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財務(wù)人員需要及時了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實務(wù)中大家高頻提出的土地價款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點，盡請期待。

【第16篇】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭議

編者按：2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，其中關(guān)于納稅人享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅優(yōu)惠政策的規(guī)定引起了筆者注意。本文從一則案例入手，具體分析現(xiàn)行土地增值稅對于住宅非住宅實行的分別核算的機(jī)制。而目前深圳新發(fā)布的規(guī)定，預(yù)示了一種新的征管趨勢，值得讀者關(guān)注。

一、案例簡介

（一）基本案情

2023年7月5日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期1-4號商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期5-6號商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫華稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受委托，對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目截止2023年5月31日土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行鑒證審核。同日，新聯(lián)公司向巴楚縣稅務(wù)局進(jìn)行土地增值稅清算申報。新聯(lián)公司申報了“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目土地增值稅：1-4號商住樓增值率為-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-16.92%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅稅額470105.92元，應(yīng)退土地增值稅稅額470105.92元；5-6號商住樓增值率為-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-7.74%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅額634062.34元，應(yīng)退土地增值稅稅額634062.34元，一期應(yīng)退土地增值稅稅額共計1104168.26元。2023年11月24日，巴楚縣稅務(wù)局作出準(zhǔn)予退還已預(yù)繳的土地增值稅1104168.26元，且于2023年6月19日將該筆款項退還給新聯(lián)公司。

2023年10月9日，巴楚縣稅務(wù)局案件檢查發(fā)現(xiàn)，“我局第一稅務(wù)所在2023年10月的日常征管工作自查中，對前期退稅資料進(jìn)行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)巴楚縣新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2023年6月辦理土地增值稅退稅1104168.26元，未按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定對涉及不同類型的房地產(chǎn)項目分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅，屬于計稅依據(jù)和政策適用錯誤，責(zé)令第一稅務(wù)所追回已退還的土地增值稅，并按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定重新審核該項目土地增值稅清算資料?！?023年3月7日，巴楚縣稅務(wù)局對“新聯(lián)未來城一期”土地增值稅清算審核報告指出：“1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算審核后增值額為-13783747.40元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；2.非普通住宅清算審核后增值額為-308946.71元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；3.非住宅清算審核后增值額為8255836.49元，增值率為34%，應(yīng)繳納土地增值稅2476750.95元，已預(yù)征0元，應(yīng)補(bǔ)土地增值稅2476750.95元?！?023年3月15日，巴楚縣稅務(wù)局作出巴地稅通[2016]3號《稅務(wù)事項通知書》對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期項目”土地增值稅清算申報重新審核，認(rèn)定企業(yè)應(yīng)補(bǔ)征土地增值稅2476750.95元。

新聯(lián)公司對該決定不服，于2023年4月11日申請復(fù)議，同年4月14日，喀什地區(qū)地方稅務(wù)局作出行政復(fù)議不予受理決定。新聯(lián)公司不服，訴至法院，要求撤銷巴楚縣稅務(wù)局于2023年3月15日作出的巴地稅通【2016】3號《稅務(wù)事項通知/p>;

（二）各方觀點

新聯(lián)公司認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算土地增值稅前，首先應(yīng)當(dāng)確立清算單位，清算單位是否合法，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅行政行為是否合法的重要前提。但是根據(jù)各項法律法規(guī)規(guī)定，土地增值稅的最小清算單位為“幢”，而巴楚縣稅務(wù)局卻違背規(guī)定，將土地增值稅的清算單位進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而導(dǎo)致其土地增值稅計算錯誤，其行政行為明顯違法。

一、二審法院均認(rèn)為巴楚縣稅務(wù)局行政行為合法有效，駁回了新聯(lián)公司的訴請。

二、爭議焦點

本案爭議焦點主要包括1、土地增值稅的清算單位如何確定；2、土地增值稅免稅待遇是否可以放棄。

三、華稅點評

（一）稅局按開發(fā)項目類別分別計算土增稅不受清算單位影響

上述規(guī)定可以看出，土地增值稅最小計算單位為一個幢號，但并不影響對一個幢號中不同類型的房屋分別計算增值額，征收土地增值稅?，F(xiàn)實中大量存在開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目僅為一幢樓的情況。上述法律規(guī)定就是針對“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額”，“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額”做出的。新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期”項目，符合上述法律規(guī)定的情形，故巴楚縣稅務(wù)局在清算新聯(lián)公司“新聯(lián)未來城一期”項目土地增值稅時，對項目中不同類型的房屋分別核算增值額，征收土地增值稅的做法符合上述法律規(guī)定。

（二）土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款

依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定的規(guī)定。對于該規(guī)定是否為授權(quán)性規(guī)定，實務(wù)中存在爭議。

本案中，法院認(rèn)為：分別核算增值額的目的，就是為了分別計算土地增值稅，通過分別核算增值額達(dá)到分別計算土地增值稅，進(jìn)而起到稅收杠桿調(diào)節(jié)的作用，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展的目的。財稅字[1995]48號第十三條的規(guī)定，并沒有賦予新聯(lián)公司在分別核算增值額和分別計算土地增值稅方面具有選擇權(quán)，而是進(jìn)一步對應(yīng)該分別計算，沒有分別核算的納稅人，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅的規(guī)定，是一種懲罰性條款，而非選擇性條款。

為核實司法機(jī)關(guān)的觀點，筆者又核查了裁判文書網(wǎng)中其他類似案例，發(fā)現(xiàn)近年的裁判口徑均與本案一致，即認(rèn)為：土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款。

值得關(guān)注的是海南省關(guān)于土地增值稅清算的地方性規(guī)定的變化：

以海南省的規(guī)定為例，從中可以得出結(jié)論稅務(wù)機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)對于土地增值稅的分住宅和非住宅分別核算確實是作為強(qiáng)制性的條款來施行的。

（三）新趨勢：免稅待遇或?qū)⒆鳛槭跈?quán)性條款適用

值得關(guān)注的是，2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，該規(guī)程第二十一條規(guī)定：“納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅”。該規(guī)定可以看出，是否申請免稅待遇主動權(quán)在納稅人手中，需要享受免稅待遇的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率等。此規(guī)程中所反映的土地增值稅征管新趨勢未來如何發(fā)展，仍需等待《土地增值稅法》及相關(guān)條例出臺，以作確認(rèn)。