增值稅暫行條例（15篇）

【第1篇】增值稅暫行條例

新聞消息一出來，我就第一時間進行了朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)。關于《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》向社會公開征求意見的通知，當時還只是個標題。

第一時間到官網(wǎng)查看并沒有發(fā)現(xiàn)這條狀態(tài)，大概過了一段時間才出現(xiàn)全文。仔仔細細地全部看完，內(nèi)容信息量還是蠻多的。

我們先來了解一下我國增值稅的發(fā)展歷程，如下圖：

現(xiàn)存的增值稅相關內(nèi)容，主要兩個依據(jù)：

1、1993年12月13日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下稱《條例》），12月25日，授權財政部印發(fā)了《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》。2023年10月30日國務院對《條例》進行了部分修改。

2、2023年3月23日，經(jīng)國務院批準，財政部、稅務總局聯(lián)合印發(fā)了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

而今天發(fā)布的《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》是整合了《條例》和36號文等，并適當調(diào)整完善相關內(nèi)容，形成了《征求意見稿》。也就意味著通過之日起，將直接從“稅收行政法規(guī)”升級為“稅收法律”

好了，以我考稅務師在《稅法ⅰ》當中學習到的知識，我來給大家普及一下“稅收行政法規(guī)”和“稅收法律”的區(qū)別：

“稅收行政法規(guī)”指立法機關為國務院，以總理簽署國務院令公布實施，大部分為主法的細則規(guī)定。

“稅收法律”指立法機關為全國人大及其常委會，以國家主席簽署主席令予以公布。比如已經(jīng)通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國個人所得稅法》等。

全面營改增之后，增值稅已經(jīng)成為我國第一大主體稅種，近幾年增值稅相關改革措施已全部推出，立法條件成熟。為以法律形式鞏固改革成果，按照保持現(xiàn)行稅制框架總體不變以及保持現(xiàn)行稅收負擔水平總體不變的原則，并向社會公開征求意見，適時頒布《中華人民共和國增值稅法》。

下面我們來盤點一下，修改的內(nèi)容：

《征求意見稿》共9章47條。

主要修訂調(diào)整內(nèi)容如下：

（一）關于征稅范圍。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的規(guī)定，為鞏固營改增成果，將“加工、修理修配勞務”并入“服務”，將“銷售金融商品”從“服務”中單列，即增值稅的征稅范圍為，在境內(nèi)銷售貨物、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)和金融商品，以及進口貨物。

（二）關于納稅人和扣繳義務人。

借鑒國際經(jīng)驗，《征求意見稿》規(guī)定，在境內(nèi)發(fā)生應稅交易且銷售額達到增值稅起征點的單位和個人，以及進口貨物的收貨人，為增值稅的納稅人。銷售額未達到增值稅起征點的單位和個人，不是增值稅納稅人，但可以自愿選擇登記為增值稅納稅人繳納增值稅。境外單位和個人在境內(nèi)發(fā)生應稅交易的，以購買方為扣繳義務人。

（三）關于稅率和征收率。

為鞏固營改增及深化增值稅改革成果，《征求意見稿》對《條例》中規(guī)定的稅率進行了相應的調(diào)整，將銷售貨物、加工修理修配服務、有形動產(chǎn)租賃服務、以及進口貨物等適用稅率調(diào)整為13%；將銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務、不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，銷售或者進口農(nóng)產(chǎn)品等貨物的適用稅率調(diào)整為9%；銷售服務、無形資產(chǎn)、金融商品的適用稅率為6%，保持不變。同時，明確增值稅征收率為3%。

（四）關于銷售額。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的現(xiàn)行規(guī)定，明確銷售額是納稅人發(fā)生應稅交易取得的與之相關的對價，包括全部貨幣或者非貨幣形式的經(jīng)濟利益。

（五）關于期末留抵退稅制度。

為鞏固深化增值稅改革成果，按照增值稅原理，《征求意見稿》借鑒國際經(jīng)驗，建立期末留抵退稅制度，并授權國務院財政、稅務主管部門制定具體辦法。

（六）關于混合銷售、兼營的規(guī)定。

為鞏固營改增成果，解決納稅人特殊情形的征稅問題，《征求意見稿》延續(xù)“混合銷售”從主、“兼營”分別核算納稅的理念，明確混合銷售應從主適用稅率或者征收率；兼營應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。

（七）關于稅收減免。

《征求意見稿》沿用了《條例》和原營業(yè)稅暫行條例中的法定免稅項目；同時明確除法定免稅以外，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，或者由于突發(fā)事件等原因?qū){稅人經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響的，國務院可以制定增值稅專項優(yōu)惠政策，報全國人民代表大會常務委員會備案。

（八）關于計稅期間。

為落實深化“放管服”改革精神，進一步減少納稅人辦稅頻次，減輕納稅人申報負擔，《征求意見稿》取消“1日、3日和5日”等三個計稅期間，新增“半年”的計稅期間。

（九）關于稅收征管。

結(jié)合征管實踐，《征求意見稿》明確增值稅由稅務機關征收，進口貨物的增值稅由稅務機關委托海關代征。明確了納稅人、扣繳義務人的如實申報義務、發(fā)票管理及法律責任的原則性規(guī)定。

（十）關于過渡期安排。

為平穩(wěn)過渡，本法公布前出臺的稅收政策，確需延續(xù)的，按照國務院規(guī)定最長可以延至本法施行后的五年止。待過渡期結(jié)束，按照《征求意見稿》第三十條，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務院可以制定專項優(yōu)惠政策，報全國人民代表大會常務委員會備案后繼續(xù)執(zhí)行。

【第2篇】增值稅暫行條例細則

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》的通知

內(nèi)地稅字[2005]116號

【注：根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局關于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2023年第3號），本文第四章和第八章全部自2023年10月25日起失效。】

各盟市、計劃單列市地方稅務局，區(qū)局各直屬機構，東風場區(qū)地方稅務局：

現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。對貫徹執(zhí)行中存在的問題，請及時報告區(qū)局。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理辦法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定（以下分別簡稱《征管法》、《條例》和《細則》），制定本辦法。

第二條 本辦法適用于各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理。

第二章 征收范圍

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在我區(qū)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的，均應按照本辦法規(guī)定預繳、清算土地增值稅。

第四條 除經(jīng)濟適用住房不實行預征外，對其他各類商品房，均應按本通知規(guī)定實行預征。經(jīng)濟適用住房是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。經(jīng)濟適用住房須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關文件，經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T稅務部門審核后確認。

第五條 轉(zhuǎn)讓商品房以外的其他房地產(chǎn)的行為，其土地增值稅的征收仍原規(guī)定執(zhí)行。

第三章 征收依據(jù)

第六條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應按照本辦法的規(guī)定預繳土地增值稅。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第七條 納稅人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房換房”、“以房換地”，且發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，應視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”預繳土地增值稅。

“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務，以其所抵償?shù)膫鶆疹~和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或借款利息，以其所抵償?shù)睦㈩~和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

“以房換房”是指納稅人相互之間交換各自擁有產(chǎn)權的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入由主管地稅機關參照當?shù)赝愋停ǖ囟?、新舊程度）房地產(chǎn)的市場價格予以核定；

“以房換地”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償所占有土地的價值，以其所抵償占有土地的價值和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

納稅人將其開發(fā)的房地產(chǎn)贈與他人的，應比照上款規(guī)定執(zhí)行。

第四章 預征稅率【此章節(jié)失效】

第八條 土地增值稅預征率為：

（一）普通住宅、按1%---1.5%的預征率實行預征。個別地區(qū)，普通住宅的預征率需要調(diào)整的，在報經(jīng)區(qū)局同意后，可適當上浮或下調(diào)，但最高浮動幅度不超過30%；

（二）對開發(fā)公司開發(fā)的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按2%---3%的預征率實行預征；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通住宅（適用預征率為1%---1.5%），又開發(fā)建造其他類型商品房（適用預征率為2%---3%）的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%----3%的預征率實行預征。

具體由各盟市地方稅務局在上述幅度范圍內(nèi)確定，并報自治區(qū)地方稅務局備案。

第九條 納稅人應按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和本辦法確定的預征率計算預繳土地增值稅。其計算公式如下：

應預繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×預征率

第五章 征收管理

第十條 納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后十日內(nèi)，向主管地稅機關辦理納稅項目登記。

納稅人在辦理納稅項目登記時，應按照主管地稅機關的要求填報《土地增值稅項目登記表》和提供有關資料。

第十一條 土地增值稅由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在的主管地稅機關申報繳納。

納稅人應在主管地稅機關規(guī)定的繳納“銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅”的納稅期限內(nèi)，同時申報繳納土地增值稅，并如實填報《土地增值稅申報表》，攜帶有關資料到主管地稅征收機關辦理土地增值稅申報預繳手續(xù)，按規(guī)定預繳土地增值稅。

第六章 清算管理

第十二條 納稅人應在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或房地產(chǎn)無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規(guī)劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證。

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

第十三條 本章第十二條所稱“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認定合格（優(yōu)良）書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第十四條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算。

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第十五條 主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核，并在7日內(nèi)作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時清算；凡未按本辦法“第十條”、“第十一條”、“第十二條”“第十四條”申報、提供資料和不能準確核算收入、扣除項目的，可視為不符合土地增值稅清算條件，可以不予以清算，但必須作出不予以清算的稅務處理決定書。

第十六條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算便符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目的，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當理由的，主管地稅機關認為有必要的，可報旗、縣、區(qū)、直機構進行土地增值稅清算。

第十七條 土地增值稅清算，由主管地稅機關負責組織進行。主管地稅機關在土地增值稅清算時，應審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據(jù)當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進行核定；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第十八條 納稅人已預繳的稅款小于應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內(nèi)結(jié)清應補繳的稅款。預繳稅款超過應繳稅款的，主管地稅部門應及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。

第七章 扣除項目確認

第十九條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權，地價款為向原土地使用權實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地重用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

對房地產(chǎn)開發(fā)費用，納稅人不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除的，應按以下標準扣除：

1、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五計算扣除。

2、財務費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)自治區(qū)以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條（五）項規(guī)定，按本條（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第二十條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十九條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅予以扣除。

第二十一條 納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)自用、出租或贈與他人視同“實現(xiàn)銷售”的，其開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費用，可在征收土地增值稅時作為扣除項目計算扣除。

第二十二條 地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第二十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算。

凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。

凡轉(zhuǎn)讓土地使用權同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第二十四條 納稅人拆遷安置超面積返還部分應取得的收入，或者拆遷安置中對外銷售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項目的沖減因素。

第八章 附則【此章節(jié)失效】

第二十五條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅項目登記、納稅申報、未知實申報或不提供有關資料，不按照規(guī)定的期限繳納稅款的，主管地稅機關應按照《征管法》及其實施細則的有關規(guī)定處理。

第二十六條 各級地方稅務機關應加強與建設管理部門、國土資源管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期業(yè)務工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，按期交流有關項目開工建設、房屋及建筑物產(chǎn)權和土地使用權權屬變更等方面的資料，以加強稅源管理，搞好稅源監(jiān)控。

第二十七條 各旗縣區(qū)地稅機關應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立必要的稅收管理制度和稅收監(jiān)管臺帳，并定期向上級稅務機關報送有關情況。

第二十八條 各級地稅機關應當加強土地增值稅政策宣傳解釋工作，及時有效地提供納稅咨詢服務，依法維護納稅人的合法權益。納稅人應認真履行納稅義務，如實向主管地稅機關反映情況，提供有關資料，不得拒絕和隱瞞。

第二十九條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本辦法由自治區(qū)地方稅務局負責解釋。各盟市地方稅務局可根據(jù)本辦法制定具體實施意見，并報自治區(qū)地方稅務局備案。

第三十一條 本辦法自二〇〇五年一月一日起執(zhí)行。

【第3篇】增值稅暫行條例2023

目前我國眾多納稅人的會計核算水平參差不齊，加上某些經(jīng)營規(guī)模小的納稅人因其銷售貨物或提供應稅勞務的對象多是最終消費者而無須開具增值稅專用發(fā)票，為了嚴格增值稅的征收管理，《增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小及會計核算健全與否，劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別在哪里？

1、定義的不同

小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下（500萬），并且會計核算不健全，不能按規(guī)定報送有關稅務資料的增值稅納稅人。

增值稅對小規(guī)模納稅人采用簡易征收辦法，對小規(guī)模納稅人適用的稅率稱為征收率。

一般納稅人是指年應征增值稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的企業(yè)和企業(yè)性單位。一般納稅人的特點是增值稅進項稅額可以抵扣銷項稅額。

2、適用稅率不同

小規(guī)模納稅人一般適用3%稅率（（疫情期間為1%）。）；一般納稅人一般適用6%、9%、13%三檔稅率；

3、發(fā)票抵扣不同

小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項，只能作為成本沖減所得稅應納稅額；一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票可作為當期進項稅進行抵扣。

4、使用發(fā)票不同

在日常業(yè)務活動中，小規(guī)模納稅人和一般納稅人使用的發(fā)票也有所不同。小規(guī)模納稅人一般使用增值稅普通發(fā)票，開具增值稅專用發(fā)票時也只能開具3%的稅率。一般納稅人可以開具普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票，且一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票可以用于抵扣。

小規(guī)模納稅人可以自開專票的特殊情形

（1）住宿業(yè)，鑒證咨詢業(yè)，建筑業(yè)，工業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)、租賃和商務服務業(yè)，科學研究和技術服務業(yè)，居民服務、修理和其他服務業(yè)。

（2）轉(zhuǎn)登記納稅人，轉(zhuǎn)登記日前已作增值稅專用發(fā)票票種核定的，繼續(xù)通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具增值稅專用發(fā)票。

5、計稅方式不同

一般納稅人增值稅抵扣計算=銷項稅額-進項稅額-減免稅額=應納增值稅；小規(guī)模納稅人增值稅直接計算=收入*征收率3%。

6、稅收優(yōu)惠不同

一般納稅人在增值稅方面一般很少有優(yōu)惠征策；2023年起小規(guī)模納稅人在增值稅方面可以享受：季度收入45萬以免交增值稅的優(yōu)惠征策，同時附加稅減半征收入的征策。

7、申報方式不同

一般納稅人原則上應以月為納稅期申報納稅，并且增值稅要在特定的系統(tǒng)內(nèi)才能申報，其他納稅人以季度為納稅期申報納稅；小規(guī)模納稅人原則上實行以季度(納稅人要求不實行按季申報的，由主管稅務機關根據(jù)其應納稅額大小核定納稅期限)為納稅期申報納稅。小規(guī)模納稅人可以選擇按月申報，也可以選擇按季申報，增值稅不需要特定的系統(tǒng)就可以完成申報工作了。

【第4篇】增值稅暫行條例實施細則2023

【漲知識】跨年收入——增值稅跨年收入如何確認？

上海稅務2022-11-23 10:49發(fā)表于上海

“我公司已經(jīng)收取貨款但沒有發(fā)貨，今年需要確認增值稅收入嗎？”

“我公司承攬的工程年底不能完成，今年應該確認多少增值稅收入啊？”

……

對于納稅人增值稅跨年度收入確認的問題，申稅小微進行了一些梳理，大家一起來了解下吧！

政策小課堂

無論是生產(chǎn)、銷售還是服務行業(yè)，都會涉及到增值稅跨年度收入確認的問題。發(fā)生應稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，按銷售結(jié)算方式的不同有所區(qū)分。

問題一

今年已收取貨款，截止12月31日貨物尚未發(fā)出，今年是否需要確認增值稅銷售收入？

請您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認收入的時點：

采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天；

采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天；

采取預收貨款方式銷售貨物，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。

問題二

今年我公司貨物已經(jīng)發(fā)出，但截止12月31日貨款尚未收到，我公司今年需要確認增值稅收入嗎？

請您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認收入的時點：

采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天；

采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當天；

委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當天。

問題三

我公司今年銷售了服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓了金融商品所有權，但截止12月31日款項并未取得或者部分尾款尚未收到，我公司應該按照實際收款的時間確認收入嗎？

納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項；

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天；

納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權轉(zhuǎn)移的當天。

問題四

我公司有些租金是采取預收款形式收取的，但租賃服務今年并未提供，預收款今年應該確認增值稅收入嗎？

納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

問題五

我公司承攬的建筑工程今年尚未開工，但收取了預收款，這些預收款今年應該確認增值稅收入嗎？

納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預征率預繳增值稅。

適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。

政策依據(jù)

《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第50號）

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）

【第5篇】增值稅暫行條例實施細則

一、引言

以前一位同事曾說過：“納稅多的會計不是好會計”，我認為該觀點有些偏見。難道中國納稅百強企業(yè)的會計都不是好會計，肯定不是。在我國經(jīng)濟市場化程度日益提高，倡導誠信納稅的今天，納稅數(shù)據(jù)已成為了衡量企業(yè)經(jīng)濟實力、取信于客戶和社會公眾、展示良好形象和品牌的重要指標之一。但細細想來，又不無道理，同一筆業(yè)務，在遵守《稅法》、《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定下，少納稅的會計肯定更優(yōu)秀，該納的稅一分不少，不該納的稅一分不繳。

在會計實務、納稅申報中，增值稅是一個較難的稅種，加上增值稅的相關法律、法規(guī)、規(guī)章較多，所以很容易出現(xiàn)錯繳的現(xiàn)象。本文在學習相關法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎上，對極易出錯的業(yè)務及會計實務進行分析。

二、法律、法規(guī)、規(guī)章引述與實務處理

(一) 聯(lián)營兼營要分賬，優(yōu)惠政策能享到

國務院令第134號《中華人民共和增值稅暫行條例》明確指出，“納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率的貨物或應稅勞務的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項目，應當單獨核算免稅、減稅項目的銷售額，未單獨核算銷售額的，不得免稅、減稅?！?/p>

(93)財法字第038號《中華人民共和增值稅暫行條例實施細則》第六條明確指出，“納稅人兼營非應稅勞務的，應當分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額，不分別核算或者不能準確核算的，其非應稅勞務應與貨物或應稅勞務一并征收增值稅。”

現(xiàn)代企業(yè)大都從事跨行業(yè)經(jīng)營，不僅涉及增值稅，還涉及營業(yè)稅。即便從事單一行業(yè)經(jīng)營，也可能涉及多種不同稅率的產(chǎn)品。這給納稅及會計處理帶來了一定困難。為了降低稅負，企業(yè)必須按照增值稅暫行條例及實施細則的要求，進行分開核算，將銷售收入分別按照應稅、免稅、減稅等進行明細核算，還應將不同稅率的貨物或應稅勞務分開核算。只有這樣，國家的免稅、減稅政策企業(yè)才能享受。為了更好地比較，現(xiàn)舉例說明：

[例1]a軍工企業(yè)(一般納稅人，無特別說明，以下企業(yè)都是一般納稅人)，生產(chǎn)軍工產(chǎn)品也生產(chǎn)民用產(chǎn)品，2006年10月份銷售收入為600萬元，購入原材料300萬元，進項稅額為51萬元，無上期留抵稅額。

方法1：銷售額分別核算，軍工產(chǎn)品占60%、民用產(chǎn)品占40%，無法準確劃分不得抵扣的進項稅額。

本期應納增值稅額=600×40%×17%-(51-51×60%)=20.4萬元

方法2：銷售額未分別核算。

本期應納增值稅額=600×17%-51=51萬元

通過比較可以很清楚地知道，分別核算比未分別核算少繳29.6萬元(51-20.4)增值稅。

(二)易貨貿(mào)易開發(fā)票，視同銷售照開票

國稅發(fā)[1993]150號《國家稅務總局關于印發(fā)〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》第三條明確指出，“除本規(guī)定第四條所列情形外，一般納稅人銷售貨物(包括視同銷售貨物在內(nèi))、應稅勞務，根據(jù)增值稅細則規(guī)定的應當征收增值稅的非應稅勞務(以下簡稱銷售應稅項目)，必須向購買方開具專用發(fā)票?！?/p>

按照稅法的規(guī)定，企業(yè)的易貨貿(mào)易、視同銷售行為都必須開具專用發(fā)票，但有些企業(yè)卻反其道而行之，殊不知，這樣不僅沒有少繳稅，還要多繳稅?，F(xiàn)舉例說明：

[例2]甲企業(yè)與乙企業(yè)進行非貨幣性交易，甲企業(yè)將50萬元的原材料換取乙企業(yè)50萬元的庫存商品。(假設原材料和庫存商品的市場價均為50萬元)

方法1：甲企業(yè)與乙企業(yè)采用協(xié)議的方式進行交易，不開具專用發(fā)票。

甲企業(yè)賬務處理：借：庫存商品 58.5萬元，貸：原材料50萬元、應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)8.5萬元

甲企業(yè)該交易應納增值稅額=8.5萬元。

乙企業(yè)賬務處理：借：原材料58.5萬元，貸：庫存商品50萬元、應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)8.5萬元

乙企業(yè)該交易應納增值稅額=8.5萬元。

方法2：甲企業(yè)與乙企業(yè)按正常的銷售、購貨進行處理，開具專用發(fā)票。

甲企業(yè)賬務處理：借：庫存商品 50萬元、應交稅金-應交增值稅(進項稅額)8.5萬元，貸：原材料50萬元、應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)8.5萬元

甲企業(yè)該交易應納增值稅額=8.5-8.5=0萬元。

乙企業(yè)賬務處理：借：原材料 50萬元、應交稅金-應交增值稅(進項稅額)8.5萬元，貸：庫存商品50萬元、應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)8.5萬元

乙企業(yè)該交易應納增值稅額=8.5-8.5=0萬元。

通過分析可以看出，不開具專用發(fā)票比開具專用發(fā)票要多繳8.5萬元增值稅。由于增值稅實行憑國家印發(fā)的增值稅專用發(fā)票注明的稅款進行抵扣的制度。沒有取得增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)，其進項稅額不能抵扣。而銷售貨物或應稅勞務，不管開不開專用發(fā)票，都要計提銷項稅額。如果企業(yè)不計提銷項稅額，那就是偷稅。

視同銷售，不管是投資還是捐贈，只要對方是增值稅一般納稅人，就應該向其開具增值稅專用發(fā)票，雖然我們沒有少納稅，但對方可以抵扣進項稅額。

(三)分期收款多張票，折扣銷售一張票

稅法規(guī)定，采用分期收款方式銷售貨物，納稅義務發(fā)生時間為按合同約定的收款日期的當天。而在實際操作中，合同收款日期一般以專用發(fā)票開具日為起算日，如開票后90天付款。所以絕大多數(shù)企業(yè)都在銷售時就開具專用發(fā)票，將專用發(fā)票送交購買方，從而開始計算到期日。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有稅收法規(guī)脫離實際的原因，也有業(yè)務人員對分期收款方式理解不深的原因。分期收款方式有二層含義：1、分期確認收入，2、分期收回貨款。大家對第二層含義都知道，但對第一層含義不是很清楚。所以會出現(xiàn)在銷售時就開具專用發(fā)票的現(xiàn)象。這樣直接造成納稅期提前。因為稅法規(guī)定，對已開具專用發(fā)票的銷售貨物，要及時足額計入當期銷售額計稅，凡開具了專用發(fā)票，其銷售額未按規(guī)定計入銷售賬戶核算的，一律按偷稅論處。為進行比較，現(xiàn)舉例說明：

[例3]a公司為了擴大市場份額，采用分期收款的方式銷售，2006年3月發(fā)出商品250萬元(市場價：300萬元)。(不考慮進項稅額)

方法1：發(fā)出商品時即開具全額專用發(fā)票。

2006年3月份賬務處理：借：應收賬款 351萬元，貸：主營業(yè)務收入 300萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)51萬元

該交易2006年3月份應納增值稅額=300×17%=51萬元

方法2：分三期(三個月)等額開具專用發(fā)票。

2006年3月份賬務處理：借：分期收款發(fā)出商品 250萬元，貸：庫存商品 250萬元;借：應收賬款 117萬元，貸：主營業(yè)務收入 100萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)17萬元

該交易2006年3月份應納增值稅額=100×17%=17萬元

通過比較可以看出，雖然稅收總體上是一樣的，但采用分期開具專用發(fā)票可以起到遞延納稅的好處，這對于一個資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)來說是不幸中的萬幸。

國稅發(fā)[1993]154號《國家稅務總局關于印發(fā)〈增值稅若干問題的規(guī)定〉的通知》明確指出，“納稅人采取折扣銷售方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的余額作為銷售額計算增值稅，如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財務上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額?！?/p>

大多數(shù)企業(yè)折扣銷售都是按折扣以后的價格開票，一般很少在發(fā)票上注明折扣額，將折扣額另開發(fā)票的情況就更少。所以一般不會提高稅負。

(四)代墊運費只掛賬，包裝押金另掛賬

(93)財法字第038號《中華人民共和增值稅暫行條例實施細則》明確指出，“同時符合以下條件的代墊運費不包括在價外費用中，(1)承運者的運費發(fā)票開具給購貨方的;(2)納稅人將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的?！?/p>

稅法明確規(guī)定，代墊運費不包括在價外費用中，而有的企業(yè)卻偏偏要將其納入銷售額，作為貨款的一部分。這主要由于業(yè)務人員的不規(guī)范操作，將代墊的運費作為自家的運費進行報銷，然后在銷售額中加入報銷的運費。這樣操作雖然簡便，但是卻增加了稅負?，F(xiàn)舉例說明：

[例4]a企業(yè)銷售甲產(chǎn)品給b企業(yè)，銷售額(含稅)為1170萬元，并代b企業(yè)支付承運人c的運費30萬元。

方法1：由承運人c向a企業(yè)開具運輸發(fā)票，a企業(yè)將運費并入銷售額中。

a企業(yè)賬務處理：借：營業(yè)費用21.9萬元，應交稅金-應交增值稅(進項稅額)2.1萬元，貸：銀行存款30萬元;借：應收賬款1200萬元，貸：主營業(yè)務收入1025.641萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)174.359萬元

a企業(yè)該交易應納增值稅額=(1170+30)÷1.17×17%-30×7%=172.259萬元

方法2：由承運人c向b企業(yè)直接開具運輸發(fā)票，a企業(yè)代墊。

a企業(yè)賬務處理：借：應收賬款1200萬元，貸：主營業(yè)務收入1000萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)170萬元，銀行存款30萬元

a企業(yè)該交易應納增值稅額=1000×17%=170萬元

通過比較會發(fā)現(xiàn)，將運費并入銷售額比代墊運費要多繳2.259萬元(172.259-170)增值稅。

國稅發(fā)[1993]154號《國家稅務總局關于印發(fā)〈增值稅若干問題的規(guī)定〉的通知》明確指出，“納稅人為銷售貨物而出租出借包裝物收取的押金，單獨記賬核算的，不并入銷售額征稅;但對因逾期未收回包裝物不再退還的押金，應按所包裝貨物的適用稅率計算銷項稅額?！?/p>

在現(xiàn)實操作中，有很多企業(yè)將銷售貨物而出租出借包裝物收取的押金作為銷售額，當然，這樣操作比較簡單，但是卻享受不到稅收的優(yōu)惠。要降低稅負，必須將出租出借包裝物收取的押金進行單獨記賬?，F(xiàn)舉例說明：

[例5]甲公司為加強包裝物管理，對出租出借包裝物收取部分押金，本月銷售產(chǎn)品600萬元，收取包裝物押金10萬元。

方法1：甲公司對包裝物押金未進行單獨記賬核算，而是并入銷售額。

賬務處理：借：銀行存款712萬元，貸：主營業(yè)務收入608.547萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)103.453萬元

該交易應納增值稅額=600×17%+10÷1.17×17%=103.453萬元

方法2：甲公司對包裝物押金進行單獨記賬核算。

賬務處理：借：銀行存款712萬元，貸：主營業(yè)務收入600萬元，應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)102萬元，其他應付款10萬元

該交易應納增值稅額=600×17%=102萬元

通過比較可以看出，單獨記賬核算要比不單獨記賬核算少繳1.453萬元(103.453-102)。但對逾期未收回包裝物不再退還的押金，應按所包裝貨物的適用稅率計算銷項稅額，否則就算偷稅。稅法還規(guī)定，從1995年6月1日起，對銷售除啤酒、黃酒外的其它酒類產(chǎn)品而收取的包裝物押金，無論是否返還以及會計上如何核算，均應并入當期銷售額征稅。所以進行會計處理時一定要注意。

(五)小小規(guī)模開稅票，進項轉(zhuǎn)出見稅票

稅法規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人不得領用專用發(fā)票。從而造成從小規(guī)模納稅人購買貨物不能計算進項稅額，這在一定程度上增加了一般納稅人的稅負。但稅法同時規(guī)定，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。為了降低增值稅稅負，一般納稅人向小規(guī)模納稅人購買貨物，一定要小規(guī)模納稅人提供代開的專用發(fā)票。

【第6篇】土地增值稅暫行條例實施細則

一、土地增值稅相關政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報表）

安徽省稅務局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

2.《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾?、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內(nèi)，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

（2）稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為: 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額。 3.計算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。 應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務機關要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務應納土地增值稅。

解析：納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第7篇】2023年增值稅暫行條例

注釋：該文自2023年01月01日起廢止，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令2008年第50號）。

第一條 根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第二十八條的規(guī)定，制定本細則。

第二條 條例第一條所稱貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

條例第一條所稱加工，是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費的業(yè)務。

條例第一條所稱修理修配，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進行修復，使其恢復原狀和功能的業(yè)務。

第三條 條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權。

條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務，是指有償提供加工、修理修配勞務。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供加工、修理修配勞務，不包括在內(nèi)。

本細則所稱有償，包括從購買方取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。

第四條 單位或個體經(jīng)營者的下列行為，視同銷售貨物:

(一)將貨物交付他人代銷；

(二)銷售代銷貨物；

(三)設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外；

(四)將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應稅項目；

(五)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者；

(六)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；

(七)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費；

(八)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

第五條 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非應稅勞務，不征收增值稅。

納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

本條第一款所稱非應稅勞務，是指屬于應繳營業(yè)稅的交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)稅目征收范圍的勞務。

本條第一款所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營非應稅勞務的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者在內(nèi)。

第六條 納稅人兼營非應稅勞務的，應分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其非應稅勞務應與貨物或應稅勞務一并征收增值稅。

納稅人兼營的非應稅勞務是否應當一并征收增值稅，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

第七條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)(以下簡稱境內(nèi))銷售貨物，是指所銷售的貨物的起運地或所在地在境內(nèi)。

條例第一條所稱在境內(nèi)銷售應稅勞務，是指所銷售的應稅勞務發(fā)生在境內(nèi)。

第八條 條例第一條所稱單位，是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

條例第一條所稱個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人。

第九條 企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。

第十條 納稅人銷售不同稅率貨物或應稅勞務，并兼營應屬一并征收增值稅的非應稅勞務的，其非應稅勞務應從高適用稅率。

第十一條 小規(guī)模納稅人以外的納稅人(以下簡稱一般納稅人)因銷貨退回或折讓而退還給購買方的增值稅額，應從發(fā)生銷貨退回或折讓當期的銷項稅額中扣減；因進貨退出或折讓而收回的增值稅額，應從發(fā)生進貨退出或折讓當期的進項稅額中扣減。

第十二條 條例第六條所稱價外費用，是指價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金(延期付款利息)、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。但下列項目不包括在內(nèi):

(一)向購買方收取的銷項稅額；

(二)受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅；

(三)同時符合以下條件的代墊運費:

1.承運部門的運費發(fā)票開具給購貨方的；

2.納稅人將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。

凡價外費用，無論其會計制度如何核算，均應并入銷售額計算應納稅額。

第十三條 混合銷售行為和兼營的非應稅勞務，依照本細則第五條、第六條規(guī)定應當征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應稅勞務的銷售額的合計、貨物或者應稅勞務與非應稅勞務的銷售額的合計。

第十四條 一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率）

第十五條 根據(jù)條例第六條的規(guī)定，納稅人按外匯結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售發(fā)生的當天或當月1日的國家外匯牌價(原則上為中間價)。納稅人應在事先確定采用何種折合率，確定后一年內(nèi)不得變更。

第十六條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額:

(一)按納稅人當月同類貨物的平均銷售價格確定；

(二)按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；

(三)按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

屬于應征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應加計消費稅額。

公式中的成本是指:銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

第十七條 條例第八條第三款所稱買價，包括納稅人購進免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品支付給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的價款和按規(guī)定代收代繳的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅。

前款所稱價款，是指經(jīng)主管稅務機關批準使用的收購憑證上注明的價款。

第十八條 混合銷售行為和兼營的非應稅勞務，依照本細則第五條、第六條的規(guī)定應當征收增值稅的，該混合銷售行為所涉及的非應稅勞務和兼營的非應稅勞務所用購進貨物的進項稅額，符合條例第八條規(guī)定的，準予從銷項稅額中抵扣。

第十九條 條例第十條所稱固定資產(chǎn)是指:

(一)使用期限超過一年的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的設備、工具、器具；

(二)單位價值在2000元以上，并且使用年限超過兩年的不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營主要設備的物品。

第二十條 條例第十條所稱非應稅項目，是指提供非應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和固定資產(chǎn)在建工程等。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾建筑物，無論會計制度規(guī)定如何核算，均屬于前款所稱固定資產(chǎn)在建工程。

第二十一條 條例第十條所稱非正常損失，是指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中正常損耗外的損失，包括:

(一)自然災害損失；

(二)因管理不善造成貨物被盜竊、發(fā)生霉爛變質(zhì)等損失；

(三)其他非正常損失。

第二十二條 已抵扣進項稅額的購進貨物或應稅勞務發(fā)生條例第十條第(二)至(六)項所列情況的，應將該項購進貨物或應稅勞務的進項稅額從當期發(fā)生的進項稅額中扣減。無法準確確定該項進項稅額的，按當期實際成本計算應扣減的進項稅額。

第二十三條 納稅人兼營免稅項目或非應稅項目(不包括固定資產(chǎn)在建工程)而無法準確劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額:

不得抵扣的進項乘額=當月全部進項稅額×當月免稅項目銷售額、非應稅項目營業(yè)額合計÷當月全部銷售額、營業(yè)額合計

第二十四條 條例第十一條所稱小規(guī)模納稅人的標準規(guī)定如下:

(一)從事貨物生產(chǎn)或提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或提供應稅勞務為主，并兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應征增值稅銷售額(以下簡稱應稅銷售額)在100萬元以下的；

(二)從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應稅銷售額在180萬元以下的。

年應稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準的個人、非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，視同小規(guī)模納稅人納稅。

第二十五條 小規(guī)模納稅人的銷售額不包括其應納稅額。

小規(guī)模納稅人銷售貨物或應稅勞務采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

第二十六條 小規(guī)模納稅人因銷貨退回或折讓退還給購買方的銷售額，應從發(fā)生銷貨退回或折讓當期的銷售額中扣減。

第二十七條 條例第十四條所稱會計核算健全，是指能按會計制度和稅務機關的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。

第二十八條 個體經(jīng)營者符合條例第十四條所定條件的，經(jīng)國家稅務總局直屬分局批準，可以認定為一般納稅人。

第二十九條 小規(guī)模納稅人一經(jīng)認定為一般納稅人后，不得再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

第三十條 一般納稅人有下列情形之一者，應按銷售額依照增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票:

(一)會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的；

(二)符合一般納稅人條件，但不申請辦理一般納稅人認定手續(xù)的。

第三十一條 條例第十六條所列部分免稅項目的范圍，限定如下:

(一)第一款第(一)項所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，是指初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，具體范圍由國家稅務總局直屬分局確定。

(二)第一款第(三)項所稱古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書。

(三)第一款第(八)項所稱物品，是指游艇、摩托車、應征消費稅的汽車以外的貨物。

自己使用過的物品，是指本細則第八條所稱其他個人自己使用過的物品。

第三十二條 條例第十八條所稱增值稅起征點的適用范圍只限于個人。

增值稅起征點的幅度規(guī)定如下:

(一)銷售貨物的起征點為月銷售額600–2000元。

(二)銷售應稅勞務的起征點為月銷售額200–800元。

(三)按次納稅的起征點為每次(日)銷售額50–80元。

前款所稱銷售額，是指本細則第二十五條第一款所稱小規(guī)模納稅人的銷售額。

國家稅務總局直屬分局應在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報國家稅務總局備案。

第三十三條 條例第十九條第(一)項規(guī)定的銷售貨物或者應稅勞務的納稅義務發(fā)生時間，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為:

(一)采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)，并將提貨單交給買方的當天；

(二)采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天；

(三)采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當天；

(四)采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天；

(五)委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位銷售的代銷清單的當天；

(六)銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)的當天；

(七)納稅人發(fā)生本細則第四條第(三)項至第(八)項所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天。

第三十四條 境外的單位或個人在境內(nèi)銷售應稅勞務而在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的，其應納稅款以代理人為扣繳義務人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務人。

第三十五條 非固定業(yè)戶到外縣(市)銷售貨物或者應稅勞務未向銷售地主管稅務機關申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。

第三十六條 條例第二十條所稱稅務機關，是指國家稅務總局及其所屬征收機關。

條例和本細則所稱主管稅務機關、征收機關，均指國家稅務總局所屬支局以上稅務機關。

第三十七條 本細則所稱“以上”、“以下”，均含本數(shù)或本級。

第三十八條 本細則由財政部解釋或者由國家稅務總局解釋。

第三十九條 本細則從條例施行之日起實施。1984年9月28日財政部頒發(fā)的《中華人民共和國增值稅條例(草案)實施細則》、《中華人民共和國產(chǎn)品稅條例(草案)實施細則》同時廢止。

國家稅務總局

一九九三年十二月二十五日

【第8篇】土地增值稅暫行條例

問

納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:

“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2、《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號文件發(fā)布)第四條規(guī)定：

“土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的不征稅這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集中土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍?！?/p>

結(jié)論：根據(jù)上述政策及宣傳解釋，集體土地不涉及土地增值稅的征收。

問

哪些贈與行為不征收土地增值稅？

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字【1995】48號)規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權人所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。

結(jié)論：根據(jù)上述政策，只有符合條件的”贈與“行為才不征土地增值稅。

問

哪些情形下可以免征土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定:

“有下列情形之一的，免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的;

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2、《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規(guī)定:

“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅”。

第四款規(guī)定:“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”;第五款規(guī)定:“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅?！?/p>

問

在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？

《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》(財稅【2013】101號第二條規(guī)定：

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

其中棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房”

問

對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？

《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第一條的規(guī)定：

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”

問

企業(yè)合并時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第二條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

企業(yè)分立時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第三條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)進行投資是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第四條的規(guī)定：

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

來源：中道財稅

【第9篇】土地增值稅暫行條例細則

本文轉(zhuǎn)載自國家稅務總局海南省稅務局

為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定本辦法。

第一章 項目管理

第一條 土地增值稅以國家有關部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃（臨時）許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可按主管規(guī)劃的政府部門的批準意見結(jié)合項目實際情況進行判定，以確定的分期項目為單位清算。

第二條 納稅人申報的清算項目原則上應與稅收管理系統(tǒng)中登記的項目保持一致。

第三條 納稅人應當自取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。納稅人在填報《土地增值稅項目登記表》時，應同時向主管稅務機關提交土地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關資料。

第四條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理，從納稅人取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，定期采集、更新。同時，與第三方信息進行比對，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項目的管理。

第二章 預征管理

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預售)收入的，應當在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項（包括預收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務機關報送預征土地增值稅納稅申報表并預繳稅款。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預繳土地增值稅。

第九條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

應預繳土地增值稅稅款＝（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。

第十一條 土地增值稅預征率

（一）?？谑小⑷齺喪小⒘晁h

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率為4%。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)項目中納入住房保障體系的住房，暫不預征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關部門批準性文件認定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權的，預征率為5%。

第十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預）售收入，并適用相應的預征率分別計算預征土地增值稅；不能分別核算銷（預）售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。

隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設施按照普通住宅進行預征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設施按照非普通住宅進行預征。單獨轉(zhuǎn)讓的配套設施按照其他類型房地產(chǎn)進行預征。

第十三條 納稅人逾期不申報土地增值稅的，稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

第三章 清算申報

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產(chǎn)權式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對符合本辦法第十四條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算申報手續(xù)。

對符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目。對確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關向納稅人下達通知申報《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。對確定暫不通知清算項目，應繼續(xù)做好項目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務機關通知清算的《稅務事項通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 同一土地增值稅清算項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報主體是納稅人。納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、合理性和相關性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報應補繳的稅款，應當在清算申報期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報資料后，主管稅務機關應在7日內(nèi)對納稅人的申報表以及申報資料進行審驗，審驗內(nèi)容包括：清算項目認定是否正確、是否足額申報預繳稅款、申報資料是否完整、清算所屬期是否準確、申報表表間邏輯關系是否一致等。

對符合清算條件，且清算申報資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報表》上簽字確認。同時，主管稅務機關向納稅人出具受理《稅務事項通知書》。

納稅人申報的清算項目資料不齊全的，主管稅務機關應向納稅人出具補充資料《稅務事項通知書》，一次性告知納稅人需要補充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補齊。納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，主管稅務機關可以受理。

納稅人未在規(guī)定時間內(nèi)報送補充資料的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第二十二條 對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自主管稅務機關送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起，取得的預售收入不再預繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報資料前，應在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報。稅務機關在受理清算時，應復核納稅人是否已辦理申報。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務局應采取“集中清算、分類審核、難點合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務局集中本單位內(nèi)風險管理事項人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目集中清算審核。

?？诤腿齺喪卸悇站挚勺孕写_定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點合議”是指市縣區(qū)稅務局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應各司其職，各負其責，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結(jié)合項目規(guī)劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。

第二十九條 主管稅務機關自向納稅人送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補充工程造價清算資料時間和納稅人反饋意見時間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時完成清算的,應按以下程序報批，延期最長不能超過60日：

1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務局分管局領導批準；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務局長批準。

第三十條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務機關移交審核意見和工作底稿；主管稅務機關向納稅人出具審核意見《稅務事項通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補充資料。

第三十一條 主管稅務機關對納稅人的反饋意見和補充資料進行復核，對存在爭議的事項應開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議，認同納稅人主張的，主管稅務機關調(diào)整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議，認為納稅人未能補齊關鍵資料且無正當理由的，主管稅務機關維持原處理意見；

（三）涉及工程造價審核事項，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議（形成書面記錄），仍無法達成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請造價專業(yè)機構針對爭議問題進行核實確認。

第三十二條 主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務機關送達補繳稅款《稅務事項通知書》的次月15日內(nèi)。

第三十三條 納稅人對稅務機關清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務機關應加強清算項目的尾盤管理，按照有關規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報，確保稅款及時入庫。

第六節(jié) 清算審核內(nèi)容

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

第三十六條 營改增后納稅人在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應繳納增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應當確認為土地增值稅的計稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第四十條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%的，可認定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價格確定；

3.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類商品房的市場價格或評估價值確定。

以上所講的同期是指當月或者當季，近期是指當季或者當年，當月、當季或者當年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報的整個清算項目的房地產(chǎn)銷售均價低于統(tǒng)計部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，可認定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按統(tǒng)計部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；

（二）政府有關部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；

（三）經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可要求納稅人補充提供，納稅人不能提供的，主管稅務機關可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項目工程造價參考指標》（瓊國稅公告2023年 號）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的。

2．工程結(jié)算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質(zhì)且賬務健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項目金額的計算分攤：

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

（一）能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目。

（二）屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積（占地面積法）的比例計算分攤，對于無法取得項目占地面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（三）屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按各清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤，對于無法取得可售面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（四）同一個清算項目中，同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

（五）同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分攤，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應當開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購買或接受投資方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個人的青苗補償費，結(jié)合相關證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認為合法憑證。

5.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權所支付的金額

1.對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

2.同一個清算項目, 應將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~。

3.納稅人在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與取得本清算項目的土地使用權有直接關聯(lián)的，按規(guī)定補繳契稅后，可以計入本項目扣除項目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關部門是指市、縣（區(qū)）級政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復、會議紀要等。

4. 對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。對通過政府出讓方式取得土地使用權的，未能提供取得土地使用權所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

5. 對《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應按最初投資方取得土地的原始成本進行認定。

6. 對根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）和《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的有關規(guī)定，在改制重組時享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為 “取得土地使用權所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，作為“取得土地使用權所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財政非稅收入票據(jù)的，計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費

1.納稅人在取得土地使用權時確實支付了拆遷補償費的，如青苗補償費、遷墳補償費、安置費等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補償協(xié)議、清冊、收付款憑據(jù)等相關資料確定。

2.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

5.納稅人購入已建成的不動產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會計核算時未對不動產(chǎn)計提折舊的，原有不動產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用可分別在取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費中扣除。

（三）前期工程費

1.納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項目規(guī)劃報建時按政府規(guī)定繳納的相關費用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設計費、與項目可行性研究無關的咨詢費不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2. 納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。。

3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費符合下列條件之一的，應一律作為銷售收入，并扣除相應的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房價中包含裝修費的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費的；

③簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發(fā)票的，準予作為“新建房及配套設施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。

日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其發(fā)生的設計費用、建造費用、裝修費用等相關支出不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.納稅人實際發(fā)生的營銷設施建造支出，按下列原則進行處理：

（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部等營銷設施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、展廳等營銷設施的，支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設施裝修后作為售樓部等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

7.納稅人因設計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計算扣除。納稅人自行改變設計方案、違章建設、重復建設發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費允許計算扣除。

（六）公共配套設施費

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認：

①政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，并且相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應當提交書面說明，以及在清算項目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或注明有關公共配套設施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設施權屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補充協(xié)議，確認公共配套設施權歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計算分攤清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。

4.在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分攤，已完成清算的分期項目不再參與計算分攤。

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。人防工程建筑面積的確認，按人防部門竣工驗收意見書或規(guī)劃意見書標注的面積確認。

納稅人按規(guī)定向建設部門繳納的人防工程異地建設費，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權的地下車庫，應計入項目可售建筑面積，按規(guī)定確認房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權的地下車庫屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用。其他無產(chǎn)權的建筑物等比照執(zhí)行。

無產(chǎn)權的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本費用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計算。

（七）開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務部門、銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費與納稅人的期間費用，應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

提供金融機構證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機構借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法。

4.清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

5.納稅人向金融機構支付的財務咨詢費、手續(xù)費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標代理服務費，造價審核費、前期物業(yè)費、勞務派遣費、差旅費、開荒保潔費、在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（二）稅金及附加

納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，允許據(jù)實扣除。營改增后，納稅人實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，涉及到多個開發(fā)項目應分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

（三）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第五十條 稅務機關在審核收入和扣除項目金額時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則，按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目按核定征收方式進行土地增值稅清算時，清算審核組根據(jù)主管稅務機關日常管理過程中獲取的開發(fā)項目收入和扣除項目數(shù)據(jù)信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調(diào)整。

（二）扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人日常申報的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢該項目取得土地使用權支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務機關適用清算項目開工至竣工期間所對應年度的“工程造價參考指標”數(shù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關應下達《稅務事項通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復意見、提交證據(jù)。主管稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用第三方專業(yè)機構意見，經(jīng)主管稅務機關會同清算審核組集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價參考指標”據(jù)以計算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務事項通知書》。

土地征用及拆遷補償費、前期工程費和開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關根據(jù)納稅人報送的清算資料進行審核確認。納稅人無法提供資料的，不予以確認。

（2）清算申報的工程造價高于“工程造價參考指標”規(guī)定的房地產(chǎn)項目工程造價參考標準，又無正當理由的。

稅務機關對工程造價委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。

（三）根據(jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應繳及應補繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項第一點所說“憑證資料不符合清算要求或不實”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的；

（二）工程結(jié)算項目建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”無正當理由的；

（三）樁基礎、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務機關向納稅人出具告知核定事項的《稅務事項通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應納稅額，形成核定征收報告。

主管稅務機關應當自收到核定征收報告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務機關。主管稅務機關在清算結(jié)束后，應按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實際，制定實施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務機關是指管轄房地產(chǎn)項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所。

第五十八條 本辦法由國家稅務總局海南省稅務局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項目，按本辦法的相關規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局2023年第8號）、《海南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號）和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號）同時廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關文書

3萬元/1個項目+全方位服務=高質(zhì)效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動 標準規(guī)范 陽光智能

工作導航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項目管理

項目管理：多形式導入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢

風險控制：智能風險檢測，精準審核調(diào)整，降低涉稅風險

快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對比

自動報告：清算申報表與鑒證報告符合稅局要求及稅協(xié)標準

數(shù)據(jù)同步：手機同步查看項目收入成本數(shù)據(jù)，便于實時決策管理

加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進化。

【第10篇】增值稅暫行條例第十條

4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

不少納稅人對此有困惑：

之前與客戶簽的合同是按照16%（或10%）的稅率簽的，那4月1日后是不是就不能再按老稅率開票了呢？

還有部分納稅人受到客戶方的壓力：客戶要求務必按老稅率開具發(fā)票。

稅率調(diào)整后，企業(yè)到底能不能繼續(xù)按16%或10%的稅率開具發(fā)票呢？

對此，稅務部門有明確說法：“從4月1日起”，指的是納稅義務發(fā)生時間。

凡是納稅義務發(fā)生時間在4月1日之前的，一律適用原來16%、10%的稅率納稅，按照原稅率開具發(fā)票；

相反，凡是納稅義務發(fā)生時間在4月1日之后的，則適用調(diào)整后的13%、9%的新稅率納稅，按照新稅率開具發(fā)票。

符合以下條件，就可以按老稅率開具發(fā)票了：

1.根據(jù)合同和具體銷售行為，納稅義務發(fā)生時間在4月1日之前；

2.納稅義務已發(fā)生但尚未開票，那么納稅義務發(fā)生當月的增值稅已按“未開票收入”申報納稅。

問：如何判斷納稅義務發(fā)生時間呢？

答：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間：

1.發(fā)生應稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

2.進口貨物，為報關進口的當天。

納稅人要判斷自己的銷售行為納稅義務發(fā)生的時間，具體可參照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三十八條和《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條，這里將不同類型的銷售行為所對應的納稅義務發(fā)生時間羅列如下，以供參考：

1.采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天；

2.采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天；

3.采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當天；

4.采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；

5.委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當天；

6.銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當天；

7.納稅人發(fā)生本細則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天；

8.納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項；

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天；

9.納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天；

10.納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權轉(zhuǎn)移的當天；

11.納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天；

12.增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。

問：企業(yè)遇到按老稅率補開發(fā)票的情況，如何申報填寫呢？

答：在補開發(fā)票后的申報中，應填在“增值稅納稅申報表附列資料（附表一）”第一行（或第二行、第三行，具體根據(jù)銷售行為所屬類型確定）第一列（或第三列，具體根據(jù)開具發(fā)票的類型確定）中，同時在對應行次的第五列填入金額相同的負數(shù)銷售額。

注意：

在補開發(fā)票后的申報中，開具發(fā)票的稅率為16%或10%，而申報表中已無這兩個稅率，因此需要將銷售額填入13%或9%稅率對應的欄次，填寫時可不采用表格自動計算出的稅額，自行填寫正確的稅額。

來源：上海稅務

實習編輯：司壹聞

【第11篇】中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則

財政部、海關總署、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《財政部 海關總署 稅務總局關于對電子煙征收消費稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告），自2023年11月1日起對電子煙征收消費稅。為確保相關政策執(zhí)行到位，稅務總局發(fā)布《關于電子煙消費稅征收管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第22號，以下簡稱22號公告）進一步明確電子煙消費稅征收管理有關事項。8張圖讀懂政策要點↓

國家稅務總局

關于電子煙消費稅征收管理有關事項的公告

國家稅務總局公告2023年第22號

根據(jù)《財政部?海關總署?稅務總局關于對電子煙征收消費稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告）規(guī)定，自2023年11月1日起對電子煙征收消費稅?，F(xiàn)將征收管理有關事項公告如下：

一、稅務總局在稅控開票軟件中更新了《商品和服務稅收分類編碼表》，納稅人銷售電子煙應當選擇“電子煙”類編碼開具發(fā)票。

二、《消費稅及附加稅費申報表》〔《國家稅務總局關于增值稅?消費稅與附加稅費申報表整合有關事項的公告》（2023年第20號）附件7〕附注1《應稅消費品名稱、稅率和計量單位對照表》中新增“電子煙”子目，調(diào)整后的表式見附件。

三、符合33號公告第二條規(guī)定的納稅人，從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務應當按規(guī)定填報《消費稅及附加稅費申報表》，辦理消費稅納稅申報。

四、根據(jù)《中華人民共和國消費稅暫行條例實施細則》第十七條的規(guī)定和我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況，電子煙全國平均成本利潤率暫定為10%。

五、本公告自2023年11月1日起施行。《國家稅務總局關于增值稅?消費稅與附加稅費申報表整合有關事項的公告》（2023年第20號）附件7的附注1同時廢止。各級稅務機關要根據(jù)33號公告和本公告的規(guī)定，對相關納稅人做好政策宣傳和輔導工作，及時為其辦理消費稅稅種認定。

特此公告。

附件：應稅消費品名稱、稅率和計量單位對照表（點擊查看）

國家稅務總局

2023年10月25日

解讀

關于《國家稅務總局關于電子煙消費稅征收管理有關事項的公告》的解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為完善消費稅制度，促進稅制公平統(tǒng)一，更好發(fā)揮消費稅引導健康消費的作用，財政部、海關總署、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《財政部 海關總署 稅務總局關于對電子煙征收消費稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告），對電子煙消費稅政策進行了明確。為確保相關政策執(zhí)行到位，現(xiàn)發(fā)布本公告進一步明確電子煙消費稅征收管理有關事項。

二、33號公告規(guī)定的電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費稅納稅人指的是誰？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費稅納稅人是指取得煙草專賣生產(chǎn)企業(yè)許可證，并取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊商標（以下簡稱持有商標）的企業(yè)。其中，取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊商標應當依據(jù)《中華人民共和國商標法》的有關規(guī)定確定。

按照33號公告的規(guī)定，通過代加工方式生產(chǎn)電子煙的，由持有商標的企業(yè)申報繳納消費稅。因此，只從事代加工電子煙產(chǎn)品業(yè)務的企業(yè)不屬于電子煙消費稅納稅人。

三、33號公告規(guī)定的電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費稅納稅人指的是誰？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費稅納稅人是指取得煙草專賣批發(fā)企業(yè)許可證并經(jīng)營電子煙批發(fā)業(yè)務的企業(yè)。

四、33號公告規(guī)定的電子煙消費稅征稅對象包括哪些？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙消費稅征稅對象為電子煙產(chǎn)品，包括煙彈、煙具以及煙彈與煙具組合銷售的電子煙產(chǎn)品。其中，電子煙有關定義按照國家市場監(jiān)督管理總局、國家標準化管理委員會發(fā)布的《電子煙》強制性國家標準（gb 41700-2022）確定。

五、33號公告規(guī)定的電子煙消費稅稅率是多少？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)（進口）環(huán)節(jié)的消費稅稅率為36%，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)的消費稅稅率為11%。

六、33號公告規(guī)定的電子煙消費稅計稅價格如何確定？

按照33號公告的規(guī)定，納稅人從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務的，按生產(chǎn)、批發(fā)電子煙的銷售額作為計稅價格。其中，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人采用代銷方式銷售電子煙的，以經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)的銷售額（含收取的全部價款和價外費用）為電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人的計稅價格。

例如：某電子煙消費稅納稅人2023年12月生產(chǎn)持有商標的電子煙產(chǎn)品并銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元，該納稅人2023年1月應申報繳納電子煙消費稅為36萬元（100萬元×36%）。如果該納稅人委托經(jīng)銷商（代理商）銷售同一電子煙產(chǎn)品，經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)不含增值稅銷售額為110萬元，則該納稅人2023年1月應申報繳納電子煙消費稅為39.6萬元（110萬元×36%）。

七、33號公告規(guī)定的電子煙消費稅納稅人在核算銷售額時，應注意哪些事項？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人從事電子煙代加工業(yè)務的，應當分開核算持有商標電子煙的銷售額和代加工電子煙的銷售額；未分開核算的，一并繳納消費稅。

例如：某電子煙生產(chǎn)企業(yè)持有電子煙商標a生產(chǎn)電子煙產(chǎn)品。2023年12月，該納稅人生產(chǎn)銷售a電子煙給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元。同時，當月該納稅人（不持有電子煙商標b）從事電子煙代加工業(yè)務，生產(chǎn)銷售b電子煙給b電子煙生產(chǎn)企業(yè)（持有電子煙商標b），不含增值稅銷售額為50萬元。該納稅人分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應申報繳納電子煙消費稅為36萬元（100萬元×36%）。需要說明的是，b電子煙生產(chǎn)企業(yè)將b電子煙銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)時，自行申報繳納消費稅。如果該納稅人沒有分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應申報繳納電子煙消費稅為54萬元〔（100萬元+50萬元）×36%〕。

八、本公告規(guī)定的電子煙消費稅納稅人在納稅申報時，應注意哪些事項？

（一）按照本公告的規(guī)定，考慮到電子煙為新增消費稅子目，為順利開展納稅申報等相關涉稅事宜，主管稅務機關應當為從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務的納稅人辦理消費稅稅種認定。

（二）按照本公告的規(guī)定，自2023年11月（稅款所屬期）起，從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務的納稅人，在申報繳納消費稅時，應按照調(diào)整后的《應稅消費品名稱、稅率和計量單位對照表》及《國家稅務總局關于增值稅 消費稅與附加稅費申報表整合有關事項的公告》（2023年第20號）要求，填報《消費稅及附加稅費申報表》。

九、本公告規(guī)定的電子煙全國平均成本利潤率是多少？

根據(jù)《中華人民共和國消費稅暫行條例》和《中華人民共和國消費稅暫行條例實施細則》有關規(guī)定，當納稅人自產(chǎn)自用的應稅消費品沒有同類消費品銷售價格的，則需要使用全國平均成本利潤率計算組成計稅價格，應稅消費品全國平均成本利潤率由稅務總局確定。因此，根據(jù)我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況，經(jīng)商有關部門，暫定電子煙全國平均成本利潤率為10%。

十、本公告何時施行？

本公告自2023年11月1日起施行。

來源：中國稅務報

責任編輯：于燕 宋淑娟 (010)61930016

【第12篇】增值稅暫行條例中所稱的貨物是指

視同銷售業(yè)務是指會計上不作為銷售，而稅法上要求按照銷售繳納稅款的業(yè)務。視同銷售行為主要包括增值稅視同銷售行為和企業(yè)所得稅視同銷售行為，其會計處理的難點在于增值稅視同銷售行為，本文將重點闡述增值稅視同銷售以及相應賬務處理。

增值稅視同銷售行為的會計處理，實務上對該業(yè)務主要有兩種處理方法：第一種是比照一般銷售，在視同銷售業(yè)務發(fā)生時按貨物的公允價值確認收入，按稅法規(guī)定計算增值稅的銷項稅額并結(jié)轉(zhuǎn)銷貨成本; 第二種方法是在視同銷售業(yè)務發(fā)生時按稅法規(guī)定計算增值稅的銷項稅額，但不確認收入。根據(jù)對企業(yè)會計準則、增值稅暫行條例和企業(yè)所得稅法的認識和理解，個人認為以下會計核算處理比較妥當。

（一）貨物交付他人代銷

委托方的處理視同買斷方式，一般在發(fā)出商品時確認收入；

收取手續(xù)費方式下，在收到受托方開來的代銷清單時確認收入。

（二）銷售代銷貨物

受托方的處理：按收取的手續(xù)費確認收入。

（三）設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送至其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外異地銷售視同銷售需符合兩個條件：

一是向購貨方開具發(fā)票；

二是向購貨方收取貨款，否則由總機構繳納增值稅。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第14 號——收入》的規(guī)定，符合這兩個條件確認收入。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條第三款規(guī)定：“設有兩個以上機構（相關機構設在同一縣、市的除外）并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物移送給其他機構用于銷售，應當視同銷售，按規(guī)定計算繳納增值稅。”這種視同銷售的行為稱為異地銷售。《國家稅務局關于企業(yè)所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1998〕137 號）文件規(guī)定：“《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條，視同銷售貨物行為的第（三）項所稱的用于銷售，是指受貨機構發(fā)生以下情形之一的經(jīng)營行為：一是向購貨方開具發(fā)票；二是向購貨方收取貨款。受貨機構的貨物移送行為有上述兩項情形之一的，應當向所在地稅務機關繳納增值稅；未發(fā)生上述兩項情形的，則應由總機構統(tǒng)一繳納增值稅。如果受貨機構只就部分貨物向購買方開具發(fā)票或收取貨款，則應當區(qū)別不同情況計算，并分別向總機構所在地或分支機構所在地繳納稅款。”137 號文件指的情況應是總機構向分支機構移送貨物，分支機構作為受貨機構，既不向購貨方開具發(fā)票，也不向購貨方收取貨款，由總機構統(tǒng)一繳納增值稅；否則總機構移送貨物的行為應視同銷售，分支機構應當向所在地稅務機關繳納增值稅。

（四）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應稅項目

1.《企業(yè)會計準則第12 號——債務重組》應用指南明確規(guī)定，債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第14 號——收入》的規(guī)定，以其公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應成本。

2. 內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)的非應稅項目

借：在建工程

貸：庫存商品

應交稅費——應交增值稅（ 銷項稅額）

例1：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于在建工程或研發(fā)支出。不含稅成本價200 萬元，公允價值300 萬元。

借：在建工程/ 研發(fā)支出 200

貸：庫存商品 200

（五）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資

借：長期股權投資

貸：主營業(yè)務收入/ 其他業(yè)務收入

應交稅費——應交增值稅（ 銷項稅額）

《企業(yè)會計準則第7 號——非貨幣性資產(chǎn)交換》應用指南明確規(guī)定，換出資產(chǎn)為存貨的應當作為銷售處理，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應成本。

（六）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者

借：應付股利

貸：主營業(yè)務收入

應交稅費——應交增值稅（ 銷項稅額）

例2：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（外購）貨物用于對外投資（具有商業(yè)實質(zhì)）或利潤分配。不含稅成本價200 萬元，公允價值300 萬元。

借：長期股權投資/ 應付利潤 339

貸：主營業(yè)務收入/ 其他業(yè)務收入 300

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 39

借：主營業(yè)務成本/ 其他業(yè)務成本 200

貸：庫存商品 200

（七）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費

借：應付職工薪酬

貸：主營業(yè)務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

《企業(yè)會計準則第9 號——應付職工薪酬》應用指南明確規(guī)定，企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給員工的，應當根據(jù)受益對象，按照產(chǎn)品的公允價值計入相關資產(chǎn)的成本或當期損益，同時，確認應付職工薪酬。

例3：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于集體福利或個人消費。不含稅成本價200 萬元，公允價值300 萬元。

借：應付職工薪酬——非貨幣性福利 339

貸：主營業(yè)務收入/ 其他業(yè)務收入 300

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 39

借：主營業(yè)務成本/ 其他業(yè)務成本 200

貸：庫存商品 200

（八）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人

借：營業(yè)外支出

貸：庫存商品

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

此外，增值稅暫行條例實施細則對混合銷售行為所規(guī)定的視同銷售行為，在會計處理上和正常銷售的會計處理一致，確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。借方記“應收賬款”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”等，并按增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，貸記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”科目。

例4：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將貨物用于無償贈送。不含稅成本價200 萬元，公允價值300萬元。

借：營業(yè)外支出 239

貸：庫存商品 200

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 39

（九）將外購貨物用于集體福利和個人消費。

不屬于增值稅視同銷售行為，外購時已抵扣的進項稅額需要轉(zhuǎn)出；同時按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)；企業(yè)所得稅需要納稅調(diào)增。

例5：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將外購貨物用于集體福利或個人消費。不含稅成本價200 萬元，該貨物外購過程中已抵扣的進項稅額為34 萬元，公允價值300 萬元。

借：應付職工薪酬——非貨幣性福利 234

貸：庫存商品 200

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出） 34

對增值稅視同銷售在會計處理方法上的總結(jié)如下：

自產(chǎn)（委托加工）的貨物用于投、分、送、集、個，屬于增值稅視同銷售，確認為“銷項稅額”；

外購貨物用于前三項即投、分、送，屬于增值稅視同銷售，后兩項集、個確認為“進項稅額轉(zhuǎn)出”。

視同銷售 情形

第二步，確認是按收入還是按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于對外投資（具有商業(yè)實質(zhì)）、集體福利、個人消費、利潤分配（以下簡稱“投、福、個、分”），將外購的貨物用于第一項和第四項對外投資、利潤分配（以下簡稱“投、分”），在會計處理時，應按貨物的公允價值確認為“主營業(yè)務收入”或“其他業(yè)務收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。除此之外的業(yè)務，在會計處理時，均應按實際成本計入“庫存商品”等賬戶。能否確認收入，是增值稅視同銷售行為會計處理的關鍵。企業(yè)會計準則對于會計收入的界定，實質(zhì)為企業(yè)經(jīng)濟利益的流入。這種經(jīng)濟利益的流入可以表現(xiàn)為資產(chǎn)的增加或是負債的減少，可以是貨幣形式，也可以是非貨幣形式。對視同銷售業(yè)務是否確認會計收入，主要看經(jīng)濟利益能否流入企業(yè)，同時結(jié)合準則中其他收入確認條件綜合判定。另外，根據(jù)《< 非貨幣性資產(chǎn)交換> 準則應用指南》有關規(guī)定，企業(yè)以存貨作為換出資產(chǎn)，具有商業(yè)實質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)公允價值能夠可靠計量的，按銷售處理，即應按公允價值確認會計收入。根據(jù)《< 職工薪酬> 準則應用指南》有關規(guī)定，企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利提供給職工的，應當按照該產(chǎn)品的公允價值確認為收入，與正常商品銷售相同。以外購商品作為非貨幣性福利提供給職工的，應當按照該商品的實際成本計入相關資產(chǎn)成本或當期損益。為了便于記憶以利靈活運用，結(jié)合下圖將第二步總結(jié)如下：

1、自產(chǎn)（委托加工）的貨物用于投、福、個、分，確認收入；

2、外購貨物用于第一項和第四項即投、分，確認收入；

3、除此之外均按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)。

視同銷售—收入確認

【第13篇】新增值稅暫行條例

增值稅稅收優(yōu)惠

一、《增值稅暫行條例》規(guī)定的免稅項目

1.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品

農(nóng)業(yè)：種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

【解釋1】一定是初級農(nóng)產(chǎn)品。

【解釋2】對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的外購農(nóng)產(chǎn)品，以及單位和個人外購農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工后銷售的仍然屬于規(guī)定范圍的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，不屬于免稅的范圍，應按規(guī)定的稅率征收增值稅。

【解釋3】納稅人采用“公司+農(nóng)戶”經(jīng)營模式從事畜禽飼養(yǎng)，納稅人回收再銷售畜禽，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品。

2.避孕藥品和用具；

3.古舊圖書：向社會收購的古書和舊書；

4.直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；

5.外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；

6.由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；

7.銷售的自己使用過的物品。自己使用過的物品，是指其他個人自己使用過的物品。

【例題·單選題】下列各項中，應當計算繳納增值稅的是（ ）。

a.個人銷售自己使用過的轎車

b.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品

c.電力公司向發(fā)電企業(yè)收取過網(wǎng)費

d.殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品

【答案】c

【解析】電力公司向發(fā)電企業(yè)收取過網(wǎng)費也要交增值稅的；選項abd均屬于免稅項目。

二、營改增規(guī)定的優(yōu)惠政策

（一）下列項目免征增值稅

1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務；

2.養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)老服務；

3.殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務；

4.婚姻介紹服務；

5.殯葬服務；

6.殘疾人員本人為社會提供的服務；

7.醫(yī)療機構提供的醫(yī)療服務；

8.從事學歷教育的學校提供的教育服務；

9.學生勤工儉學提供的服務；

10.農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關技術培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；

11.紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入；

12.寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入；

13.行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費；

14.個人轉(zhuǎn)讓著作權；

15.個人銷售自建自用住房；

16.縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權（不含土地使用權）。

17.納稅人提供的直接或者間接國際貨物運輸代理服務；18.軍隊空余房產(chǎn)租賃收入；

19.為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入；

20.將土地使用權轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；

21.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權；

22.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者；

23.保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入；

24.再保險服務；

25.納稅人提供技術轉(zhuǎn)讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務；

26.家政服務企業(yè)由員工制家政服務員提供家政服務取得的收入；

27.符合條件的合同能源管理服務；

28.福利彩票、體育彩票的發(fā)行收入；

29.以下利息收入：

（1）2023年12月31日前，金融機構農(nóng)戶小額貸款；

（2）國家助學貸款；

（3）國債、地方政府債；

（4）人民銀行對金融機構的貸款；

（5）住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個人住房貸款；

（6）外匯管理部門在從事國家外匯儲備經(jīng)營過程中,委托金融機構發(fā)放的外匯貸款；

（7）金融同業(yè)往來利息收入。

（8）統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息；

30.下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入：

（1）合格境外投資者（qfii）委托境內(nèi)公司在我國從事證券買賣業(yè)務；

（2）香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通、深港通買賣上海、深圳證券交易所上市a股；

（3）對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內(nèi)地基金份額；

（4）證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券；

（5）個人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務。

（二）增值稅即征即退

1.軟件產(chǎn)品的稅務處理

（1）增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%的稅率征收增值稅后，對實際稅負超過3%的部分實行即征即退；

（2）增值稅一般納稅人將進口軟件產(chǎn)品進行本地化改造后對外銷售，享受增值稅即征即退政策；

本地化改造：對進口軟件產(chǎn)品進行重新設計、改進、轉(zhuǎn)換等，單純對進口軟件產(chǎn)品進行漢字化處理不包括在內(nèi)。

2.一般納稅人提供管道運輸服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

3.經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務部批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產(chǎn)融資租賃服務和有形動產(chǎn)融資性售后回租服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

4.納稅人享受安置殘疾人增值稅即征即退優(yōu)惠政策

（1）納稅人：安置殘疾人的單位和個體工商戶；

（2）納稅人本期應退增值稅額=本期所含月份每月應退增值稅稅額之和

月應退增值稅額=納稅人本月安置殘疾人員人數(shù)×本月月最低工資標準的4倍

【例題·計算問答題】某增值稅一般納稅人的動漫企業(yè)2023年3月銷售自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品取得不含稅銷售收入100000元，已開具增值稅專用發(fā)票；本月購進材料取得增值稅專用發(fā)票注明的增值稅為2000元；支付不含稅運費1000元，取得貨運增值稅專用發(fā)票。該企業(yè)上述業(yè)務最后實際負擔的增值稅為多少元？

【答案及解析】

應納稅額=100000×17%-2000-1000×11%=14890（元）

實際稅負=14890÷100000=14.89%，實際稅負超過3%的部分實行即征即退

實際應負擔稅額=100000×3%=3000（元）

即:只在3%范圍內(nèi)征稅,也就是只征3%,超過3%的部分即征即退。

即征即退稅額=14890-3000=11890（元）。

三、財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他征免稅項目：

（一）資源綜合利用及其他產(chǎn)品的增值稅政策(了解)

退稅比例有30%、50%、70%和100%四個檔次。

（二）免征蔬菜流通環(huán)節(jié)增值稅

1.對從事蔬菜批發(fā)、零售的納稅人銷售的蔬菜免征增值稅。經(jīng)挑選、清洗、切分、晾曬、包裝、脫水、冷藏、冷凍等工序加工的蔬菜，屬于蔬菜的范圍。各種蔬菜罐頭不屬于蔬菜的范圍。

2.納稅人既銷售蔬菜又銷售其他增值稅應稅貨物的，應分別核算蔬菜和其他增值稅應稅貨物的銷售額；未分別核算的，不得享受蔬菜增值稅免稅政策。

（三）粕類產(chǎn)品征免增值稅問題

1.豆粕屬于征收增值稅的飼料產(chǎn)品。

2.除豆粕以外的其他粕類飼料產(chǎn)品，均免征稅。

（四）制種行業(yè)增值稅政策

制種企業(yè)在下列生產(chǎn)經(jīng)營模式下生產(chǎn)銷售種子，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，免征增值稅：

1.制種企業(yè)利用自有土地或承租土地，雇傭農(nóng)戶或雇工進行種子繁育，再經(jīng)烘干、脫粒、風篩等深加工后銷售種子。

2.制種企業(yè)提供親本種子委托農(nóng)戶繁育并從農(nóng)戶手中收回，再經(jīng)烘干、脫粒、風篩等深加工后銷售種子。

（五）有機肥產(chǎn)品免征增值稅

（六）債轉(zhuǎn)股原企業(yè)免征增值稅政策

按債轉(zhuǎn)股企業(yè)與金融資產(chǎn)管理公司簽訂的債轉(zhuǎn)股協(xié)議，債轉(zhuǎn)股原企業(yè)將貨物資產(chǎn)作為投資提供給債轉(zhuǎn)股新公司的，免征增值稅。

（七）小微企業(yè)新優(yōu)惠政策（重點）

1.增值稅小規(guī)模納稅人，月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（含3萬元，下同）的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅。其中，以1個季度為納稅期限的增值稅小規(guī)模納稅人，季度銷售額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅。

2.增值稅小規(guī)模納稅人兼營營業(yè)稅應稅項目的，應當分別核算增值稅應稅項目的銷售額和營業(yè)稅應稅項目的營業(yè)額，月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，免征增值稅。(政策需更新)

【解釋】其他個人采取預收款形式出租不動產(chǎn)，取得預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

案例：假設王先生2023年7月1日租給某銀行支行一棟房屋，租期三年，總計提前一次性收取108萬元，可否享受免增值稅政策？

（八）供熱企業(yè)

自2023年1月1日起至2023年供暖季結(jié)束，對供熱企業(yè)向居民個人供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。

（九）抗艾滋病病毒藥品

自2023年1月1日起至2023年12月31日，繼續(xù)對國產(chǎn)抗艾滋病病毒藥品免征生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)增值稅。

（十）研發(fā)機構采購設備增值稅退稅政策

對內(nèi)資研發(fā)機構和外資研發(fā)中心采購國產(chǎn)設備全額退還增值稅。

四、增值稅起征點的規(guī)定（限于個人）：

1.銷售貨物的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）；

2.銷售應稅勞務的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）；

3.按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。

4.應稅服務的起征點：

（1）按期納稅的，為月應稅銷售額5000-20000元（含本數(shù)）。

（2）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。

五、其他有關減免稅規(guī)定

（一）納稅人兼營免、減稅項目的，應當分別核算；未分別核算銷售額的，不得免、減稅。

（二）納稅人銷售貨物或者應稅勞務適用免稅規(guī)定的，可以放棄免稅，依照規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅后，36個月內(nèi)不得再申請免稅。

納稅人提供應稅服務同時適用免稅和零稅率規(guī)定的，優(yōu)先適用零稅率。

1.以書面形式提交放棄免稅權聲明，報主管稅務機關備案。納稅人自提交備案資料的次月起，按照現(xiàn)行有關規(guī)定計算繳納增值稅。

2.放棄免稅權的符合一般納稅人認定條件尚未認定為增值稅一般納稅人的，應當按現(xiàn)行規(guī)定認定為增值稅一般納稅人，其銷售的貨物或勞務可開具增值稅專用發(fā)票。

3.納稅人一經(jīng)放棄免稅權，其生產(chǎn)銷售的全部增值稅應稅貨物或勞務均應按照適用稅率征稅，不得選擇某一免稅項目放棄免稅權，也不得根據(jù)不同的銷售對象選擇部分貨物或勞務放棄免稅權。

4.納稅人在免稅期內(nèi)購進用于免稅項目的貨物或者應稅勞務所取得的增值稅扣稅憑證，一律不得抵扣。

有財稅問題就問解稅寶，有財稅難題就找解稅寶！

【第14篇】增值稅暫行條例第九條

《增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，納稅人取得不合法的增值稅專用發(fā)票，不得抵扣進項稅額。

案例解析：公司取得的失控增值稅專用發(fā)票能否抵扣進項稅？

某建筑公司購進建筑材料取得一張增值稅專用發(fā)票，在認證時提示為失控專用發(fā)票。請問建筑公司這張增值稅專用發(fā)票可以抵扣嗎？

政策解析∶失控增值稅專用發(fā)票是指防偽稅控企業(yè)丟失被盜金稅卡中未開具的專用發(fā)票以及被列為非正常戶的防偽稅控企業(yè)未向稅務機關申報或未按規(guī)定繳納稅款的增值稅專用發(fā)票?！秶叶悇湛偩株P于失控增值稅專用發(fā)票處理的批復》（國稅函〔2008〕607號）規(guī)定，在稅務機關按非正常戶登記失控增值稅專用發(fā)票后，增值稅一般納稅人又向稅務機關申請防偽稅控報稅的，其主管稅務機關可以通過防偽稅控報稅子系統(tǒng)的逾期報稅功能受理報稅。購買方主管稅務機關對認證發(fā)現(xiàn)的失控發(fā)票，應按照規(guī)定移交稽查部門組織協(xié)查。屬于銷售方已申報并繳納稅款的，可由銷售方主管稅務機關出具書面證明，并通過協(xié)查系統(tǒng)回復購買方主管稅務機關，該失控發(fā)票可作為購買方抵扣增值稅進項稅額的憑證。因此，對建筑公司取得的該張失控專用發(fā)票，需要由主管稅務機關通過協(xié)查，確認銷售方已經(jīng)申報納稅并取得銷售方主管稅務機關出具的書面證明及協(xié)查回復后，才可抵扣進項稅額。

案例解析：一般納稅人取得匯總開具的專用發(fā)票，但是沒附清單，還能抵扣進項稅額嗎？

某建筑公司向零售商店購買辦公用品時，取得商店開具的增值稅專用發(fā)票，注明辦公用品一批。請問建筑公司取得的這張增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項稅額嗎？

政策解析：根據(jù)《國家稅務總局關于修訂〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔2006〕156號）第十二條的規(guī)定，一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋發(fā)票專用章。因此，建筑公司取得的這張增值稅專用發(fā)票，如果沒附有銷售清單，則屬于不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的發(fā)票，不允許抵扣進項稅額。

【第15篇】中華人民共和國增值稅暫行條例

一般納稅人

13%

銷售或者進口貨物(另有列舉的貨物除外)

13%的貨物（易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆）

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。

銷售勞務

有形動產(chǎn)租賃服務（屬于現(xiàn)代服務）

9%

糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽

飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、 農(nóng)膜

圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物;

自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品

國務院固定的其他貨物

不動產(chǎn)租賃服務（屬于現(xiàn)代服務）

交通運輸服務（陸路、水路、航空運輸服務和管道運輸服務）

銷售不動產(chǎn)（建筑物、構建物等）

建筑服務（工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務）

轉(zhuǎn)讓土地使用權

郵政服務（郵政普通服務、郵政特殊服務和其他郵政服務）

基礎電信服務

6%

銷售無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)讓補充耕地指標、技術、商標、著作權、商譽、自然資源、其他權益性無形資產(chǎn)使用權或所有權）

增值電信服務

金融服務（貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉(zhuǎn)讓）

現(xiàn)代服務（研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務、其他現(xiàn)代服務）

生活服務

（文化體育服務、教育醫(yī)療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務、其他生活服務）

零稅率

0%

納稅人出口貨物(國務院另有規(guī)定的除外)

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)

銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅;

境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。

一般般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除率

9%

購進農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除的，扣除率調(diào)整為9%

10%

購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計算進項稅額

小規(guī)模納稅人 / 允許適用簡易計稅方式計稅的一般納稅人

3%

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售應稅服務、無形資產(chǎn)

1、一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計稅方法計稅的特定應稅行為，但適用5%征收率的除外

2、從事再生資源回收的增值稅一般納稅人銷售其收購的再生資源，可以選擇適用簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。財政部稅務總局公告2023年第40號自2023年3月1日起執(zhí)行。

3、自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。（政策依據(jù)：財政部稅務總局公告2023年第15號關于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告）

3%減按1%

自2023年3月1日至2023年12月31日，除湖北省外的增值稅小規(guī)模納稅人（可放棄減征）

政策依據(jù)：

財政部稅務總局公告2023年第13號

財政部稅務總局公告2023年第24號

財政部稅務總局公告2023年第7號

3%減按2%

小規(guī)模納稅人(不含其他個人)以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)

財稅[2009]9號

納稅人銷售舊貨

(含舊汽車、舊摩托車和舊游艇,不包括自己使用過的物品)

財稅[2009]9號

財稅[2014]57號

3%減按0.5%

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車

銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（國家稅務總局公告2023年第9號、財政部稅務總局公告2023年第17號）

5%

銷售不動產(chǎn)

財稅[2016]36號

注意：（國家稅務總局公告2023年第5號國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告）

小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn)，應按其納稅期、本公告第五條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預繳增值稅;其他個人銷售不動產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。

轉(zhuǎn)讓營改增前取得的土地使用權

財稅[2016]36號第15條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目

財稅[2016]368號

財稅[2016]68號

符合條件的不動產(chǎn)融資租賃

財稅[2016]47號

一般納稅人提供的人力資源外包服務

財稅[2016]47號

選擇差額納稅的勞務派遣、安全保護服務（財稅[2016]47號）

5%減按1.5%

1、個人出租住房

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)

注意：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

（國家稅務總局公告2023年第5號國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告）

2、住房租賃企業(yè)

（1）增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入

財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第24號

（2）增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房

財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第24號

允許適用簡易計稅方式計稅的一般納稅人

選擇簡易計稅方法后36個月內(nèi)不得變更

一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇,36個月內(nèi)不得變更。

應納稅額=銷售額x征收率

應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。

納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

可選擇按征收率5%計稅的應稅行為

1、銷售不動產(chǎn)

(1)一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動,產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法計算應納稅額。

(2)一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額按照簡易計稅方法計算應納稅額。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）

2、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務

(1)一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動鏟。納稅人以經(jīng)營.租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額.為銷售額按照簡易計稅方法計算應納稅額。（財稅〔2016〕47號）

4、勞務派遣服務

提供勞務派遣服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險，及住房公積金后的余額為銷售額（差額納稅）,按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。

納稅人提供安全保護服務比照勞務派遣服務政策執(zhí)行。

納稅人提供武裝守護押運服務按照”安全保護服務'繳納增值稅。

（財稅〔2016〕47號，財稅〔2016〕68號）

5、不動產(chǎn)融資租賃

2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務（財稅〔2016〕47號）

6、人力資源外包服務（財稅〔2016〕47號）

7、公路收費

一般納稅人收取試點前開工，(施工許可證注明的合同開工日期在2023年4月30日前)的一級公路、二級公路、橋、閘通行費（財稅〔2016〕47號）

8、中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）

可選擇按征收率3%計稅的應稅行為

1、公路收費

（1）公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法,減按3%的征收率計算應納稅額;選擇一般計稅方法， 收取試點后開工的高速公路的車輛通行費，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅，稅率為11%。公路經(jīng)營企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，按照3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2023年4月30日前的高速公路。

財稅[2016]36號附件2

（2）公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）

2、建筑服務

(1)以清包工方式提供的建筑服務,以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法計算應納稅額；

(2)為建筑工程老項目提供的建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法計算應納稅額；

為甲供工程提供的建筑服務以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡口易計稅方法計算應納稅額；

財稅[2016]36號)附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。

財稅[2017]58號

3、物業(yè)收取自來水費

提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

國家稅務總局公告2023年第54號

4、非學歷教育服務

一般納稅人提供非學歷教育服務,可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

財稅[2016]68號 財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等政策的通知

5、公共交通運輸服務

財稅[2016]36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

6、動漫企業(yè)、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務、文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）

財稅[2016]36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

7、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。

在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

財稅[2016]36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

8、非企業(yè)性單位

非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務,以及銷售技術、著作權等無形資產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法按照3%征收率計算繳納增值稅。

財稅[2016]140號 財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知

9、非學歷教育服務

一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

財稅[2016]68號

10、金融服務

（1）資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

財稅[2017]56號 財政部稅務總局關于資管產(chǎn)品增值稅有關問題的通知

（2）農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。（財稅〔2016〕46號）

11、銷售生物制品

屬于增值稅一般納稅人的藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品,可以選擇簡易辦法按照生物制品銷售額和3%的征收率計算繳納增值稅。

國家稅務總局公告2023年第20號 國家稅務總局關于藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品有關增值稅問題的公告

12、銷售獸用生物制品

屬于增值稅一般納稅人的獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，可以選擇簡易辦法按照獸用生物制品銷售額和3%的征收率計算繳納增值稅。

國家稅務總局公告2023年第8號 國家稅務總局關于獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品有關增值稅問題的公告

13、銷售光伏發(fā)電產(chǎn)品

光伏發(fā)電項目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品，按照稅法規(guī)定應繳納增值稅的，可由國家電網(wǎng)公司所屬企業(yè)按照增值稅簡易計稅辦法計算并代征增值稅稅款，同時開具普通發(fā)票;按照稅法規(guī)定可享受免征增值稅政策的，可由國家電網(wǎng)公司所屬企業(yè)直接開具普通發(fā)票。

國家稅務總局關于國家電網(wǎng)公司購買分布式光伏發(fā)電項目電力產(chǎn)品發(fā)票...

國家稅務總局公告2023年第32號

14、寄售商店代銷寄售物品(含居民個人寄售的物品)

一般納稅人寄售商店代銷寄售物品(包括居民個人寄售的物品在內(nèi))，按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。

財稅[2014]57號、財稅[2009]9號

15、典當業(yè)銷售死當物品

典當業(yè)銷售死當物品，依照3%征收率計算繳納增值稅。

財稅[2014]57號、財稅[2009]9號

16、縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位,是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下(含5萬千瓦)的小型水力發(fā)電單位。

17、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

18、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。

19、用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

20、自來水。

21、商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。

財稅[2009]9號財稅[2014]57號

22、銷售非臨床用人體血液

國和函[2009]456號

23、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。（財稅〔2019〕24號）

24、自2023年7月1日至2023年12月31日,對中國郵政儲蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2018〕97號）

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財稅〔2016〕39號）

25、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2018〕47號）

26、納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結(jié)構件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號）

27、提供教育輔助服務。（財稅〔2016〕140號）

28、再生資源回收

從事再生資源回收的增值稅一般納稅人銷售其收購的再生資源，可以選擇適用簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。財政部稅務總局公告2023年第40號自2023年3月1日起執(zhí)行

3%征收率減按2%的應稅行為

1.一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。

一、一般納稅人銷售自己使用過的屬于《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院第191次常務會議通過)第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。

二、一般納稅人銷售自己使用過的2023年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照銷售貨物適用稅率13%征收增值稅。

財稅[2014]57號3、財稅[2009]9號、《中華人民共和國增值稅暫行條例》

銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號）

2.一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，應區(qū)分不同情形征收增值稅:

(1)銷售自己使用過的2023年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅;

(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅:

(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率

征收增值稅。

財稅[2009]9號、財稅[2008]170號、國家稅務總局公告2023年第1號、財稅[2014]57號

國家稅務總局公告2023年第36號

六、納稅人適用按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：

銷售額=含稅銷售額/（1+3%）

應納稅額=銷售額×2%

納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)，及增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)的，可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。

財稅[2009]9號、財稅[2008]170號、國家稅務總局公告2023年第1號、財稅[2014]57號

納稅人銷售舊貨。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號）

按照5%的征收率減按1.5%計算的應稅行為

1、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的口全部出租收入（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第24號）

2、住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房

（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第24號）

免征增值稅

1、除納稅人聘用的員工為本單位或者雇主提供的再生資源回收不征收增值稅外，納稅人發(fā)生的再生資源回收并銷售的業(yè)務，均應按照規(guī)定征免增值稅。財政部稅務總局公告2023年第40號自2023年3月1日起執(zhí)行

增值稅即征即退

2、增值稅一般納稅人銷售自產(chǎn)的資源綜合利用產(chǎn)品和提供資源綜合利用勞務，可享受增值稅即征即退政策。財政部稅務總局公告2023年第40號自2023年3月1日起執(zhí)行

2、2021增值稅進項抵扣手冊

辦公用品、水電費、飲用桶裝水、宣傳費、通訊費、物業(yè)費等

1.辦公用品

一般納稅人稅率為13%

注:如果從一般納稅人那里購買辦公用品，稅率是13%，如果從小規(guī)模納稅人那里購買辦公用品，按征收率3%。2023年12月31日前，小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人稅率為3%

2.水費

自來水廠3%

注:從自來水公司可以取得增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3 %的進項稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣9%的進項稅。

其他水廠9%

3.電費

稅率13%

注:一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣。

4.修理費

有形動產(chǎn)13%

注:修理費用于有形動產(chǎn)的修理費用，如汽車修理費、機械設備的修理費13%;而對于不動產(chǎn)的修理費稅率是9%。注意，如果對機器設備提供維護保養(yǎng)服務，可按照“其他現(xiàn)代服務”繳納增值稅，即6%。

不動產(chǎn)9%

5、飲用桶裝水

稅率13%

注:公司購買桶裝水，是為了日常辦公需要，屬于辦公費范圍，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票后可以抵扣，如果計入福利費，則不可以抵扣。

6.宣傳用品

一般納稅人稅率6%

注:廣告業(yè)如屬一般納稅人稅率為6%，如果是小規(guī)模納稅人則為3%，2023年12月31日前，減按1 %征收率

征收增值稅，取得小規(guī)模納稅人在稅務機關代開的增值稅專用發(fā)票后抵扣。

小規(guī)模納稅人稅率3%

7.差旅費

航空旅客運輸9%

注:差旅費中交通費和住宿費，在取得相關憑證后,是可以抵扣進項稅額的;餐飲費是不可以抵扣的。交通費中可抵扣進項稅額的有增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票、明旅客身份信息的相關憑證。

航空旅客運輸進項稅額=（票價+燃油附加費）/（1+9%）x9%

鐵路旅客運輸9%

鐵路旅客運輸進項稅額=票面金額/（1+9%）x9%

收費站（過路費）3%

公路、水路等其他旅客運輸進項稅額=票面金額/（1+3%）x3%

橋（過橋費）5%

橋、閘通行費進項稅額=票面金額/（1+5%）x5%

高速公路通行費

高速公路通行費進項稅額=票面金額/（1+5%）x5%

旅店服務（住宿費）6%

——

8.咨詢費

6%

注:聘請專業(yè)的咨詢、審計等中介機構的咨詢費用都可以抵扣進項，其稅率6%，注意要選擇一般納稅人。

9.通訊費（電話費）

9%

注:購進基礎電信服務，進項稅抵扣稅率9%，購進增值電信服務，進項抵扣6%。員工個人抬頭發(fā)票無法取得增值稅專用發(fā)票，無法抵扣進項稅，帶有福利性質(zhì)的通信費補貼不允許抵扣進項稅。企業(yè)的名義的電話費，取得專用發(fā)票可以抵扣。

10.郵遞費

9%

注:快遞費可以抵扣進項稅，購進郵政服務，進項抵扣稅9%，如果是同城快遞，郵寄稅率為6%

11.培訓費

6%

注:企業(yè)發(fā)生的各類與生產(chǎn)經(jīng)營相關的培訓費用，均可以抵扣，要向培訓單位索要增值稅專用發(fā)票，培訓期間發(fā)生的餐費，不可以抵扣。培訓機構是一般納稅人，可獲得6%的抵扣稅額;培訓機構是小規(guī)模納稅人，則可獲得3%的抵扣稅額。(2023年12月31日 前減按1%征收率征收增值稅)

12.會議費

6%

法:會議費可以抵扣進項稅額，可以開具增值稅專用發(fā)票,稅率為6%，但是其中的餐費不能抵扣，需要將餐費扣除。

13.物業(yè)費

6%

注:物業(yè)公司提供物業(yè)服務，屬于現(xiàn)代服務業(yè)中的企業(yè)管理服務，如果是一般納稅人，可索要增值稅專用發(fā)票，取得6%稅率的抵扣稅額。

14.銀行手續(xù)費

6%

注:辦理轉(zhuǎn)賬，匯款時發(fā)生的手續(xù)費都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發(fā)票，可抵扣6%稅率的進項。

但是如果辦理和貸款有關業(yè)務手續(xù)費，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

15.保安服務費

6%

注: 2023年12月31日前，小規(guī)模納稅人減按1 %征收率征收增值稅。

注:保安服務費是可以抵扣的，具體抵扣多少需要根據(jù)情況來定:

1.如果是保安服務業(yè)提供安保服務，一般納稅人適用6%增值稅稅率，小規(guī)模納稅人適用3%增值稅稅率;

2.如果是一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照一般計稅方法繳納增值稅，也可以選擇差額納稅，按照簡易計稅依5%的征收率計算增值稅。

3.如果是小規(guī)模納稅人提供勞動派遣服務，可按照簡易計稅方法依3%的征收率繳納增值稅，也可以選擇差額納稅，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算增值稅。

16.租賃費

不動產(chǎn)租賃9%

注:租賃費用是可以抵扣進項的，提供有形動產(chǎn)租賃服務稅率是13%、不動產(chǎn)租賃服務稅率是9%。個人出租住房是5%的征收率減按1.5%征收。

注意，如果是租賃給員工提供福利所取得的的專票是不可以抵扣

的。

有行動產(chǎn)租賃13%