土地增值稅的扣除項(xiàng)目（16篇）

【第4篇】土地增值稅印花稅

今天，有位房地產(chǎn)開發(fā)公司的朋友來(lái)到智慧源咨詢，說(shuō)他們公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行土地增值稅清算。他們將賣房時(shí)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目。但其中的印花稅卻被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。

這位老板稅務(wù)意識(shí)很好，知道計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)確實(shí)繳納了印花稅，所以他認(rèn)為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目是合理的，同時(shí)在清算時(shí)也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅一起作為扣除項(xiàng)目。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和爭(zhēng)取。

前幾天通過(guò)偶然的機(jī)會(huì)經(jīng)朋友介紹聽說(shuō)智慧源是專門解決稅務(wù)疑難問(wèn)題的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。

智慧源了解情況后,對(duì)項(xiàng)目管理費(fèi)能不能在土地增值稅前加計(jì)扣除的問(wèn)題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。

首先是財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

毫無(wú)疑問(wèn)，上述國(guó)家層面的財(cái)法字〔1995〕6號(hào)法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細(xì)明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。

然后是財(cái)稅字〔1995〕48號(hào) 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)法規(guī)本身字面上并沒(méi)有否定財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)另外提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除了。

總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。

但是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么在實(shí)際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請(qǐng)扣除呢？

很可能是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除，從而在實(shí)際操作中按照一刀切的嚴(yán)格口徑執(zhí)行。

【第5篇】土地增值稅的稅率是

土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物; 提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

【第6篇】土地增值稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的計(jì)算

概述

會(huì)計(jì)人前來(lái)咨詢企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)該如何計(jì)算增值稅呢？下面是小白對(duì)此的一些簡(jiǎn)介，與大家分享。

內(nèi)容

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無(wú)論是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法，均按以下公式計(jì)算預(yù)繳增值稅：

1.自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）*5%

2.非自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)]/（1+5%）*5%

一般納稅人2023年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)：

1.可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按差額（自建全額）5%計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)5%。

2.適用一般計(jì)稅辦法的，按差額（自建全額）在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)9%。

一般納稅人2023年4月30后取得的不動(dòng)產(chǎn)：

適用于一般計(jì)稅辦法，按差額（自建全額）在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)9%。

小規(guī)模納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)：

按差額（自建全額）5%計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房（個(gè)人直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅）。

總結(jié)

預(yù)繳增值稅的計(jì)算：

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無(wú)論是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法，均按以下公式計(jì)算預(yù)繳增值稅：

1.自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）*5%

2.非自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)]/（1+5%）*5%

來(lái)源：中稅答疑新媒體知識(shí)庫(kù)

【第7篇】土地增值稅稅費(fèi)優(yōu)惠辦理登記表

【事項(xiàng)描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報(bào)送資料】

1．對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011701，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2008〕137號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明原件及復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

2．轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11011707，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2013〕101號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項(xiàng)目金額證明材料（如評(píng)估報(bào)告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為改造安置住房的證明材料。

3．轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011709，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2015〕139號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項(xiàng)目金額證明材料（如評(píng)估報(bào)告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2013〕53號(hào)、財(cái)稅〔2011〕116號(hào)、財(cái)稅〔2013〕3號(hào)、財(cái)稅〔2011〕13號(hào)、財(cái)稅〔2001〕10號(hào)、財(cái)稅〔2003〕212號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國(guó)有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

5．亞運(yùn)會(huì)組委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11102902，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2009〕94號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國(guó)有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

（4）單位性質(zhì)證明材料。

6．被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129901，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2003〕141號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）財(cái)產(chǎn)處置協(xié)議復(fù)印件。

（4）中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129903，政策依據(jù)：財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復(fù)印件。

【辦理渠道】〔辦理地點(diǎn)、辦理時(shí)間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務(wù)廳（場(chǎng)所）

2．電子稅務(wù)局

【辦理時(shí)限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時(shí)辦結(jié)。

【辦理結(jié)果】

稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項(xiàng)】

1．納稅人對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性和合法性承擔(dān)責(zé)任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人享受減免稅到期的，應(yīng)當(dāng)停止享受減免稅，按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。

3．辦稅服務(wù)廳地址、電子稅務(wù)局網(wǎng)址，可在省稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務(wù)熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）

2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）

3.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

4.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）

5.《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕53號(hào)）

（2）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕116號(hào)）

（3）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕3號(hào)）

（4）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕13號(hào)）

（5）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2001〕10號(hào)）

（6）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕212號(hào)）

7.《財(cái)政部 海關(guān)總署 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)等三項(xiàng)國(guó)際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕94號(hào)）

8.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕141號(hào)）

9.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告〔2015〕43號(hào)）

【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】

無(wú)收費(fèi)

【第8篇】?jī)?chǔ)藏室的土地增值稅稅率

一、單項(xiàng)選擇題

1.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際使用人）

c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營(yíng)管理單位）

d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√

a.農(nóng)村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個(gè)人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬(wàn)元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬(wàn)元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬(wàn)元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬(wàn)元的高檔會(huì)所，2023年4月對(duì)其進(jìn)行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬(wàn)元的電梯更換為100萬(wàn)元的新電梯，拆除100萬(wàn)元的照明設(shè)施，再支出150萬(wàn)元安裝智能照明，支出200萬(wàn)元在后院新建一露天泳池，會(huì)所于2023年8月底改建完畢并對(duì)外營(yíng)業(yè)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬(wàn)元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象；對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬(wàn)元）。

5.某企業(yè)2023年購(gòu)置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價(jià)款1500萬(wàn)元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價(jià)2500萬(wàn)元（不含地價(jià)），2023年12月辦理驗(yàn)收手續(xù)，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬(wàn)元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=1500÷4000×1800×2=1350（萬(wàn)元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬(wàn)元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬(wàn)元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬(wàn)元的住房，于當(dāng)年4月20日按照市場(chǎng)價(jià)格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨(dú)立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價(jià)120萬(wàn)元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計(jì)算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價(jià)的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。

a.張先生購(gòu)買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈(zèng)與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)

【答案】a

【解析】在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項(xiàng)bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈(zèng)與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項(xiàng)c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬(wàn)元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬(wàn)元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬(wàn)元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應(yīng)繳納契稅3萬(wàn)元

b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬(wàn)元

c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬(wàn)元

d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬(wàn)元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬(wàn)元）。

10.由于工作調(diào)動(dòng)，張某將價(jià)值100萬(wàn)元的房屋與李某價(jià)值95萬(wàn)元的房屋進(jìn)行交換，差價(jià)部分由李某以現(xiàn)金補(bǔ)償。已知契稅適用稅率為3%，下列說(shuō)法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬(wàn)元

b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬(wàn)元

c.李某應(yīng)繳納契稅3萬(wàn)元

d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬(wàn)元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬(wàn)元）。

11.關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說(shuō)法正確的是（a）。√

a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格

b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

c.采用分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當(dāng)期應(yīng)支付價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)

d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價(jià)格

【答案】a

【解析】選項(xiàng)b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；選項(xiàng)c：采用分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)；選項(xiàng)d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

12.吳某2023年6月初購(gòu)買一幢120平方米的商品房，支付價(jià)款130萬(wàn)元，并以20萬(wàn)元購(gòu)買單獨(dú)計(jì)價(jià)的儲(chǔ)藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬(wàn)元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲(chǔ)藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬(wàn)元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬(wàn)元）。

13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產(chǎn)的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項(xiàng)c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得不含稅收入800萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)400萬(wàn)元，已提折舊260萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓重置成本價(jià)為1000萬(wàn)元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)7.88萬(wàn)元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬(wàn)元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬(wàn)元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬(wàn)元）。

15.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，可以扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，其成本費(fèi)用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場(chǎng)館√

b.建成后無(wú)償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫(kù)

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項(xiàng)abc均可在計(jì)算土地增值稅時(shí)憑合法、有效憑證扣除；選項(xiàng)d并沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計(jì)算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費(fèi)用。

17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在（a）稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。√

a.房地產(chǎn)坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點(diǎn)

18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報(bào)的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

c.向有關(guān)部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項(xiàng)之日起10日內(nèi)

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的營(yíng)業(yè)用房屋，該個(gè)人為納稅人

d.無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人）

b.以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計(jì)征房產(chǎn)稅

【答案】ad

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項(xiàng)d：對(duì)于融資租賃房屋，實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的行為，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

3.納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計(jì)1800萬(wàn)元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營(yíng)，將原值為800萬(wàn)元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得分紅40萬(wàn)元；將原值為1000萬(wàn)元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得不含增值稅固定利潤(rùn)分紅60萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說(shuō)法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬(wàn)元

b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬(wàn)元

c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬(wàn)元

d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬(wàn)元

【答案】bc

【解析】對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬(wàn)元）。

甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬(wàn)元）。

5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅

b.對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值

c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當(dāng)月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.下列項(xiàng)目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

b.對(duì)商品儲(chǔ)備管理公司及直屬庫(kù)自用的承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)

c.國(guó)家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)

d.為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取住宿費(fèi)的高校學(xué)生公寓

7.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之次月起繳納房產(chǎn)稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

d.購(gòu)置新建商品房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

【答案】bc

【解析】選項(xiàng)a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng)d：購(gòu)置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說(shuō)法中，正確的有（cdba）。

a.對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅

b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

【答案】acd

【解析】選項(xiàng)b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，無(wú)論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

9.張某將一套自有住房與王某進(jìn)行交換，張某房屋價(jià)值100萬(wàn)元，王某房屋價(jià)值80萬(wàn)元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實(shí)際向張某支付房屋交換價(jià)格差額款20萬(wàn)元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的契稅處理中，說(shuō)法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為20萬(wàn)元

d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為180萬(wàn)元

【答案】bc

【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額（20萬(wàn)元）為計(jì)稅依據(jù)?；Q價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方（王某）繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。

10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

d.獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

11.下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某

b.出讓土地使用權(quán)的國(guó)土資源管理局

c.以土地作價(jià)入股的投資方

d.通過(guò)抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

12.下列關(guān)于契稅的表述，說(shuō)法正確的有（bc）。

a.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√

b.個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定

d.法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說(shuō)法正確的有（bc）。√

a.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說(shuō)法正確的有（adc）。√

a.非營(yíng)利性的學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報(bào)繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，契稅計(jì)稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價(jià)格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記

16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項(xiàng)目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費(fèi)附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

b.房地產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)

d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項(xiàng)c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。

18.下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設(shè)施費(fèi)

b.開發(fā)間接費(fèi)用

c.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

d.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

19.計(jì)算土地增值稅時(shí)，所銷售的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的下列費(fèi)用中，準(zhǔn)予按照實(shí)際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費(fèi)

d.排污費(fèi)、綠化費(fèi)

20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費(fèi)

c.銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用

d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出

21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計(jì)入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的耕地占用稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

c.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個(gè)人銷售住房

b.個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪

c.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的

d.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的

三、計(jì)算問(wèn)答題

某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)地在甲市，2023年3月對(duì)其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬(wàn)元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對(duì)受讓土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬(wàn)元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬(wàn)元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3000萬(wàn)元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年3月項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅900萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。√

納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬(wàn)元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。√

（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬(wàn)元）。√

②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬(wàn)元）。√

③開發(fā)費(fèi)用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬(wàn)元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬(wàn)元√

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬(wàn)元）√

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬(wàn)元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬(wàn)元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬(wàn)元）。√

【第9篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號(hào)

文件名

文號(hào)

期限

1

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

2

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

3

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

4

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

5

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號(hào)

6

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

7

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

8

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

9

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號(hào)

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第10篇】土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問(wèn)題

1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。”

3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。”

6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來(lái)源：日照稅務(wù)公眾號(hào)

發(fā)布時(shí)間：2023年10月20日

【第11篇】2023土地增值稅新政策

1.a房地產(chǎn)公司2023年第一季度開始預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款5000萬(wàn)元，第二季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款6000萬(wàn)元，第三季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款4000萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2023年8月28日竣工驗(yàn)收并報(bào)相關(guān)部門備案，符合企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本10000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)a房地產(chǎn)公司第三季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表要不要填寫營(yíng)業(yè)收入15000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本10000萬(wàn)元（2023年第三季度因未交房，a房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算時(shí)未確認(rèn)收入）？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類，2023年版）》填報(bào)說(shuō)明，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本填報(bào)按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的本年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入、本年累計(jì)營(yíng)業(yè)成本。第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，在第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)按稅收規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

廈門市稅務(wù)局

2.某房地產(chǎn)公司，計(jì)算增值稅時(shí)，土地價(jià)款抵減銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅收入是用不用考慮土地價(jià)款抵稅，或者說(shuō)扣除項(xiàng)目里的土地價(jià)款要減除抵稅的金額？

答：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法）的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告》（2023年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！诹鶙l 本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）第一條規(guī)定，……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

四、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定，第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！谖鍡l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入……第六條規(guī)定 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

五、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào)) 規(guī)定，第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益……第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/p>

六、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

七、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。如土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。建議您參考上述文件規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

河南省稅務(wù)局

3.目前享受土地增值稅優(yōu)惠事項(xiàng)是否需要進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施<中華人民共和國(guó)印花稅法>等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）第二條第一款規(guī)定，土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策，實(shí)行納稅人“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤钡霓k理方式。納稅人在土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)按規(guī)定填寫申報(bào)表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳椤＜{稅人對(duì)留存?zhèn)洳橘Y料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

天津市稅務(wù)局

4.根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告第二條第(五)項(xiàng) 土地使用權(quán)出讓的計(jì)稅依據(jù)其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款包含延期利息，但是在中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中第七條第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額以及財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條向政府部門支付的土地價(jià)款中又不包含土地延期繳納產(chǎn)生的利息。同一件事情產(chǎn)生得納稅行為計(jì)稅依據(jù)是否需要保持一致？

答：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算中，按照土地出讓合同的約定向政府土地主管部門支付的土地出讓金利息部分允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

安徽省稅務(wù)局

5.房開企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位印花稅安0.05%還是安0.03%？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，為此，不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

浙江省稅務(wù)局

6.建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，總承包單位為一般納稅人?？偝邪鼏挝皇欠窨梢赃x擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法或者一般納稅方法，還是只適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2的規(guī)定：“……

（七）建筑服務(wù)

……

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。

…… ”

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕58號(hào))規(guī)定：“一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(gb50300-2013)附錄b《建筑工程的分部工程、分項(xiàng)工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

……

六、本通知除第五條外，自2023年7月1日起執(zhí)行?！?。”

因此，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人為上述情形之外的甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

福建省稅務(wù)局

7.物業(yè)公司代收自來(lái)水差額納稅的開票和申報(bào)處理？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定：

附件：增值稅發(fā)票開具指南

物業(yè)管理服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

發(fā)票開具：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

差額征稅發(fā)票開具規(guī)定

納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票時(shí)，錄入含稅銷售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第20號(hào)）規(guī)定：

三、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）填寫說(shuō)明

3.第8 至12 行“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”“全部征稅項(xiàng)目”各行：按不同征收率和項(xiàng)目分別填寫按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的全部征稅項(xiàng)目。有即征即退征稅項(xiàng)目的納稅人，本部分?jǐn)?shù)據(jù)中既包括即征即退項(xiàng)目，也包括不享受即征即退政策的一般征稅項(xiàng)目。

五、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）填寫說(shuō)明

（一）本表由服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅納稅人填寫。其他納稅人不填寫。

浙江省稅務(wù)局

8.個(gè)人到稅務(wù)局代開安裝服務(wù)增值稅發(fā)票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值稅的優(yōu)惠？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）規(guī)定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。

自然人個(gè)人也可以享受該優(yōu)惠。

浙江省稅務(wù)局

9.我公司于4月份成立，6月底辦理的稅務(wù)登記。在此期間取得的辦公用品的專用發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)我公司在7月份辦理稅務(wù)登記并登記為一般納稅人，那么成立后稅務(wù)登記前的專票進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣嗎？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第59號(hào)） 一、納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

因此，請(qǐng)參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

大連市稅務(wù)局

10.公司以自產(chǎn)貨物贈(zèng)送給客戶，按照公允價(jià)值扣繳個(gè)人所得稅時(shí)計(jì)稅依據(jù)包含增值稅嗎？

答：在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，個(gè)人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅；免征增值稅的，不扣減增值稅稅額。

江蘇省稅務(wù)局

11.企業(yè)購(gòu)買預(yù)付卡開具的不征稅安徽增值稅電子普通發(fā)票能否在所得稅前扣除？

答：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2023年第28號(hào)公告）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目雖不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，不征稅的增值稅普通發(fā)票可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。

安徽省稅務(wù)局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2層華勝德養(yǎng)生堂購(gòu)買了一個(gè)產(chǎn)品，購(gòu)買后并沒(méi)有開具發(fā)票，6月11日我要求商家開具發(fā)票，但是商家要求我出示身份證號(hào)，否則無(wú)法開具發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)此類情形開具發(fā)票是否需要買家提供身份證號(hào)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)改增納稅服務(wù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕75號(hào)）第十八條的規(guī)定，加強(qiáng)增值稅發(fā)票開具工作的宣傳輔導(dǎo)

各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真做好增值稅發(fā)票開具方面的政策宣傳，消除社會(huì)上對(duì)增值稅發(fā)票開具方面的誤解。增值稅納稅人購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時(shí)，須向銷售方提供購(gòu)買方名稱(不得為自然人)、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時(shí)，不需要向銷售方提供納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

建議結(jié)合實(shí)際情況，參考上述規(guī)定。

內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13.1、一般納稅人公司跨區(qū)域進(jìn)行石灰石開采（加工），其增值稅納稅地點(diǎn)應(yīng)該是在機(jī)構(gòu)所在地，不用在開采（加工）所在地按跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的相關(guān)政策預(yù)繳2%的增值稅吧？2、外購(gòu)片石生產(chǎn)建筑用砂石，能否享受增值稅的簡(jiǎn)易方法（增值稅稅率為3%）計(jì)稅？

答：一、納稅人(不含其他個(gè)人)跨地(市、州)提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、納稅人(不含其他個(gè)人)出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)等按規(guī)定需要在項(xiàng)目所在地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，填報(bào)《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》及其他相關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

二、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定：“二、下列按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：

……

(三)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：

……

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）的規(guī)定：“二、財(cái)稅〔2009〕9號(hào)文件第二條第（三）項(xiàng)和第三條“依照6%征收率”調(diào)整為“依照3%征收率”。

江西省稅務(wù)局

14.“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？雙方簽訂貨物買賣合同，合同約定采用銀行承兌匯票結(jié)算，貼現(xiàn)利息由買方承擔(dān)。由于受到銀行賬戶限制，雙方約定由賣方代為支付銀行貼現(xiàn)利息，銀行向賣方開具貼現(xiàn)息發(fā)票后，由賣方向買方出具“貼現(xiàn)利息分割單”及銀行發(fā)票復(fù)印件，作為買方承擔(dān)全部貼現(xiàn)利息的依據(jù)。請(qǐng)問(wèn)在此情況下，“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第28號(hào)）第五條企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

第八條稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

綜上所述，請(qǐng)參照上述規(guī)定。如有其他疑義，請(qǐng)持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

大連市稅務(wù)局

15.深圳企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅的滯納金可以超過(guò)本金嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議修正）第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金?！?/p>

對(duì)于納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款產(chǎn)生的滯納金沒(méi)有上限規(guī)定，故存在超過(guò)本金的情形。

深圳市稅務(wù)局

16.某司與中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司陽(yáng)江分公司有服務(wù)協(xié)議，每月需支付租金服務(wù)費(fèi)，但是他們的收款單位卻是中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司，對(duì)方的答復(fù)是他們分公司沒(méi)有收款賬戶，給不出其他有說(shuō)服力的原因解釋，這種情況是不是有其他特殊的原因或者規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》（國(guó)函〔1993〕174號(hào)） 第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。

第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。

第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。

第三十五條 違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒(méi)收：

（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；

綜上，如您收到的發(fā)票不符合上述文件規(guī)定，您單位有權(quán)拒收并要求開票方重新開具；如開票方拒絕重開可撥打12366廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線，根據(jù)語(yǔ)音提示轉(zhuǎn)2再轉(zhuǎn)4投訴舉報(bào)專線進(jìn)行舉報(bào)。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)撥打廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線12366或進(jìn)一步向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。

陽(yáng)江市稅務(wù)局

17.員工核酸檢測(cè)費(fèi)用，能否稅前扣除？如果可以稅前扣除，是作為企業(yè)必要經(jīng)營(yíng)支出全額稅前扣除？還是福利費(fèi)核算按14%限額扣除？

答：企業(yè)為員工返崗所支出的核酸檢測(cè)費(fèi)用可以作為費(fèi)用全額扣除。

一、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

二、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

江西省稅務(wù)局

18.在企業(yè)所得稅中租金收入是如何確認(rèn)的？

答：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第一條規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

天津市稅務(wù)局

19.我司是通過(guò)電子平臺(tái)線上銷售貨物給個(gè)人消費(fèi)者是否需要繳納印花稅？

答：《中華人民共和國(guó)印花稅法》第十二條 下列憑證免征印花稅：……(八)個(gè)人與電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者訂立的電子訂單。

適用簡(jiǎn)易還是可選擇適用簡(jiǎn)易。

寧波市稅務(wù)局

20.軟件企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款用于生產(chǎn)研發(fā)，是否可以享受企業(yè)所得稅研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕27號(hào))規(guī)定：“五、符合條件的軟件企業(yè)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕100號(hào))規(guī)定取得的即征即退增值稅款，由企業(yè)專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除?！?/p>

另根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第二十八條規(guī)定：“……企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除?！?/p>

因此，如果企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，作為不征稅收入的，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就不得加計(jì)扣除。如企業(yè)未將即征即退稅款作為不征稅收入，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就可以加計(jì)扣除。

福建省稅務(wù)局

【第12篇】土地增值稅論文

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稅務(wù)籌劃論文摘要萬(wàn)能模板有嗎?摘要要求簡(jiǎn)單地說(shuō)明研究工作的目的、研究方法和最終結(jié)論等，很多同學(xué)寫起這個(gè)來(lái)比較吃力，其實(shí)可以多參考一下范文。本文為大家提供了稅務(wù)籌劃論文的5個(gè)論文摘要案例，可以參考學(xué)習(xí)一下。

論文摘要萬(wàn)能模板一： 議稅收籌劃在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用-以金象教學(xué)設(shè)備有限公司為例

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益成為企業(yè)生存和發(fā)展過(guò)程中至關(guān)重要的一項(xiàng)任務(wù)。而稅金的普遍征收勢(shì)必影響企業(yè)的利潤(rùn)形成，最終使投資者收益減少。因此運(yùn)用稅收籌劃來(lái)降低稅費(fèi)成本在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中越來(lái)越重要，逐漸成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的重要手段。

本文以金象教學(xué)設(shè)備有限公司為例，根據(jù)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀，從企業(yè)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等方面進(jìn)行合理的分析，找出該公司稅收籌劃存在的問(wèn)題，提出建議。

本文在研究分析過(guò)程中，采用文獻(xiàn)研究法和案例分析法并重的方法，對(duì)金象教學(xué)設(shè)備有限公司稅收籌劃在財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用分析，找出問(wèn)題，提出建議。

論文摘要萬(wàn)能模板二： 營(yíng)改增對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)稅負(fù)的影響及納稅籌劃分析--以南航為例

為了逐步推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅代替增值稅，我國(guó)在 2011 年首先在上海設(shè)立了營(yíng)改增 試點(diǎn)，之后又將另外八個(gè)城市也列入了試點(diǎn)范圍；2013 年，各個(gè)地區(qū)開始由以 往的營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅，這一政策首先在交通運(yùn)輸業(yè)和一些服務(wù)業(yè)上得到了 執(zhí)行。至此我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)在全國(guó)實(shí)行稅改政策；2016 年各個(gè)地區(qū)逐步落實(shí)稅改政策，這也意味著全面推進(jìn)稅收改革早就到來(lái)。在這樣的稅收改革條件下，本文通過(guò)對(duì)“營(yíng)改增”的理論概述，具體分析國(guó)家政策的方向，以那方航空公司的案例分析，來(lái)論述交通運(yùn)輸也營(yíng)改增對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)稅負(fù)的影響。

論文摘要萬(wàn)能模板三：

開展稅收籌劃工作，其主要意圖旨在讓納稅人獲取稅后的最大收益。由于受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定因素的影響，進(jìn)而導(dǎo)致稅收籌劃工作的開展面臨諸多難題，但是并不是每一個(gè)企業(yè)都能做好稅收籌劃這項(xiàng)較為困難的工作，稅收籌劃設(shè)計(jì)到多種學(xué)科知識(shí)，如果企業(yè)中沒(méi)有專業(yè)人員，稅收籌劃工作很難完成。企業(yè)管理者對(duì)于稅收籌劃這一方面并不是很重視，加上企業(yè)處在較為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，往往決策不能跟上經(jīng)濟(jì)的快速變化，具有一定的滯后性；更有甚者一些企業(yè)的管理者分不清合法避稅與偷稅直接的區(qū)別，使得企業(yè)的稅收籌劃更加困難。

文章選取了上市公司——光明乳業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)于光明乳業(yè)股份公司內(nèi)部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)作出系統(tǒng)化探析，進(jìn)而將該企業(yè)在所得稅方面面臨的稅收籌劃突出問(wèn)題，嘗試尋找對(duì)企業(yè)所得稅更有益處的稅收籌劃手段，對(duì)光明乳業(yè)繳納稅款比重較大的企業(yè)所得稅進(jìn)行具體的籌劃，以達(dá)到光明乳業(yè)公司企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的目的，在合法避稅的前提下光明乳業(yè)公司降低稅負(fù)水平，為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率和競(jìng)爭(zhēng)力打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也為同類企業(yè)提供幫助。

論文摘要萬(wàn)能模板四： 石油裝備制造企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃策略研究

稅務(wù)籌劃作為財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，做好企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃成為企業(yè)面臨的首要問(wèn)題。本文以jm石油裝備制造企業(yè)為例，采取理論結(jié)合實(shí)際的方法，依據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅收法律法規(guī)，對(duì)jm企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行深入研究。同時(shí)，論證了jm企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的必要性。通過(guò)對(duì)一系列的籌劃方案進(jìn)行分析，為jm企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資以及籌資等環(huán)節(jié)制訂了不同的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案，并對(duì)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行了分析，為國(guó)內(nèi)石油裝備制造企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作提供借鑒。

論文摘要萬(wàn)能模板五： 企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題研究——以四川海底撈餐飲股份有限公司為例

隨著我國(guó)的國(guó)情和政策的改變，有更多的企業(yè)建立起來(lái)，面對(duì)著眾多的企業(yè)，中國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)蘊(yùn)藏著無(wú)限的生命力。但是因?yàn)槠髽I(yè)的增加，企業(yè)稅收問(wèn)題也在不斷地展現(xiàn)，比如說(shuō)企業(yè)的偷漏稅，比如說(shuō)企業(yè)稅收的監(jiān)督不力，稅收的賬務(wù)管理不到位，這些問(wèn)題都會(huì)影響企業(yè)的稅收情況。所以必須要對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，利用稅收籌劃來(lái)加強(qiáng)企業(yè)稅收的管理，最終帶給企業(yè)更加合理和諧的稅收情況。本文以四川海底撈餐飲股份有限公司為例，說(shuō)出了四川海底撈餐飲股份有限公司的稅收籌劃情況，有效的展現(xiàn)了四川海底撈餐飲股份有限公司的稅收籌劃問(wèn)題，最后給出了相對(duì)應(yīng)的對(duì)策，比如說(shuō)轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化意識(shí)，樹立正確的稅收籌劃觀，建立健全財(cái)務(wù)制度及內(nèi)部管理控制制度，全面加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和正視稅收籌劃的作用，尋求稅收籌劃與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)配合等等。使四川海底撈餐飲股份有限公司的稅收籌劃能夠更好的執(zhí)行，最終帶給四川海底撈餐飲股份有限公司更加美好的稅收現(xiàn)狀，使海底撈擁有更加科學(xué)合理的稅收情況，最終使四川海底撈更加有利的躋身中國(guó)餐飲行業(yè)。

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【第13篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨(dú)說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計(jì)算的大邏輯全國(guó)都是一樣的，但是各地具體計(jì)算方法又略有不同。

那么下面寫的，是給大家一個(gè)參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計(jì)算公式，以公司的要求為準(zhǔn)。

1計(jì)算邏輯與公式

土地增值稅計(jì)算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，用這個(gè)增值額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計(jì)算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來(lái)說(shuō)，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項(xiàng)目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡(jiǎn)稱a）：即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅；

（特別注意：在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候，契稅不能抵扣，而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡(jiǎn)稱b）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱c）：指的是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

看起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，對(duì)投資人員來(lái)說(shuō)，也別管利息有沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明了，直接按照計(jì)算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡(jiǎn)稱d）：“營(yíng)改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯(cuò)。

（5）加計(jì)20%扣除（以下簡(jiǎn)稱e）： e=（a+b）*20%

3“營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí)，每項(xiàng)都不含增值稅

聽標(biāo)題都暈了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是這個(gè)意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項(xiàng)稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計(jì)算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/1.1*0.1

這樣就把銷項(xiàng)稅扣除了。

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

具體計(jì)算的時(shí)候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項(xiàng)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會(huì)舉個(gè)例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實(shí)是一種長(zhǎng)租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）

那么應(yīng)該選用哪一種分法來(lái)算呢？

要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問(wèn)問(wèn)兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個(gè)高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來(lái)說(shuō)，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說(shuō)是144平，后來(lái)又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價(jià)在多少萬(wàn)以上。

3、實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；

以上三點(diǎn)只要符合一個(gè)，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅?lái)算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)，差別巨大，一個(gè)10億總銷的小項(xiàng)目光這一點(diǎn)算法不同，利潤(rùn)能差上千萬(wàn)。

因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，車位算下來(lái)都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分?jǐn)傇瓌t

二分法、三分法會(huì)要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?，那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計(jì)算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實(shí)這個(gè)分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯?，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補(bǔ)繳多少地價(jià)）

開發(fā)成本等：按照實(shí)際發(fā)生。但是我們投資人員在測(cè)算時(shí)無(wú)法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來(lái)算，而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計(jì)算扣除的，按照分類計(jì)算即可。

6預(yù)征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。

清繳的時(shí)候多退少補(bǔ)，跟增值稅及附加也是一樣的，補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的，退卻不一定。很多時(shí)候根本就退不了。（我個(gè)人傾向于，如果沒(méi)有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計(jì)算。）

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

收到回款的次月就要申報(bào)。

回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式：

預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡(jiǎn)易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問(wèn)問(wèn)同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來(lái)說(shuō)普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。

土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)：

規(guī)則太復(fù)雜，各地實(shí)際要求又不一樣，我自己一般就簡(jiǎn)化為竣工驗(yàn)收后清算。

詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

7計(jì)算土地增值稅的例子

我看過(guò)很多公眾號(hào)的計(jì)算例子，我這個(gè)應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個(gè)也是最接近真實(shí)發(fā)生案例的，如果這個(gè)例子看懂了，那么就可以實(shí)際去操作測(cè)算了。

（一）假設(shè)條件如下：

（1）、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

（2）、售價(jià)假設(shè)

（3）、成本假設(shè)

（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個(gè)新項(xiàng)目；

當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：

（二）計(jì)算過(guò)程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計(jì)算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請(qǐng)先看上一節(jié)）

（2）、計(jì)算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個(gè)項(xiàng)目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預(yù)征：

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬(wàn)元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬(wàn)元

預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬(wàn)元

再算應(yīng)繳土地增值稅額：

核心就是算出三個(gè)數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項(xiàng)稅=119000-8091=110909萬(wàn)元

這項(xiàng)目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>

可以按照分類實(shí)際一個(gè)個(gè)算，也可以簡(jiǎn)化一點(diǎn)，按照銷售額分?jǐn)?/strong>

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬(wàn)元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬(wàn)元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬(wàn)元

注意：土地出讓金和契稅在計(jì)算增值稅的進(jìn)項(xiàng)時(shí)都沒(méi)有考慮的，所以不用扣增值稅

分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅=34000-1978-192=31829萬(wàn)元

分?jǐn)?，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來(lái)算，而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車位1000個(gè)全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個(gè)，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬(wàn)元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬(wàn)元

應(yīng)繳土地增值稅額計(jì)算表如下：

8特殊情況

舊改項(xiàng)目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒(méi)有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權(quán)支付金額；

（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（e）加計(jì)20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分?jǐn)傇瓌t

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實(shí)際分?jǐn)?/p>

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>

6、預(yù)征和清繳

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

預(yù)征率各地不一樣！

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