轉讓不動產增值稅（9篇）

【第1篇】轉讓不動產增值稅

2023年9月30日，財政部和國家稅務總局連續(xù)發(fā)布兩則與存量不動產處置相關的新規(guī)，其中《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告（財政部 稅務總局公告2023年第30號）》圍繞負有“財產轉讓所得”個人所得稅的個人主體在處置存量不動產并購置不動產時予以退稅，鼓勵市場交易盤活存量不動產；《財政部 稅務總局關于銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告（財政部 稅務總局公告2023年第31號）》（以下簡稱“31號文”或“新規(guī)”）圍繞銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司主體在處置抵債不動產和抵債資產過程中多項稅費的計證方式選擇和稅款減免，提高不良債權的處置積極性。元年稅務將以銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產增值稅管理的重大變化進行解讀并提出管理建議。

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一、銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產迎來階段式、全新增值稅計稅方式

31號文第一條第一款規(guī)定：“銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅?！?/p>

依據上述規(guī)定，銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司在處置抵債不動產時，增值稅既可享受差額征稅，同時適用一般計稅方式下的9%銷售不動產稅率。按照增值稅的設計邏輯，現行差額征稅的應稅行為均為小規(guī)模納稅人或一般納稅人選擇簡易計稅時適用，因為一般計稅方式下的應稅行為可通過獲取增值稅專用發(fā)票或特殊票據（房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目取得的土地一級市場財政票據等）進行抵扣增值稅或扣減銷售額。因此銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司應特別注意在選擇適用上述規(guī)定時應按照適用稅率9%而非征收率5%計算增值稅銷項稅額；其次，應注意需同時滿足納稅義務發(fā)生時間在2023年8月1日至2023年7月31日期間的抵債不動產處置方可適用。

二、非銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產仍應遵循現行增值稅計稅方式

《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2023年第14號）》（以下簡稱“14號公告”）第三條規(guī)定了一般納稅人持有的不動產在不同的取得方式和不同的取得時間場景下各種計稅方式，與31號文中限定的場景相同的是一般納稅人在2023年4月30日前和2023年4月30日后通過抵債取得的非自建不動產，即于2023年4月30日前取得適用差額征稅且簡易計征適用5%征收率，于2023年4月30日后取得的不動產只可適用一般計稅適用9%稅率且不可適用差額征稅。

14號公告的規(guī)定適用于除房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目以外的所有納稅人，結合31號文限定的主體為銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司我們可得知，非銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司仍應按照14號公告的相關規(guī)定依據不動產的取得方式和取得時間綜合判斷增值稅計稅方式。需要提醒的是，31號文對于抵債不動產處置的增值稅新規(guī)非強制適用，銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司擁有自主選擇權，即可選擇新規(guī)亦可持續(xù)按照14號公告的相關規(guī)定計算增值稅。

三、銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產適用新規(guī)時不再適用差額征稅、全額開具增值稅專用發(fā)票

《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告(國家稅務總局公告2023年第23號)》第四條第(二)項規(guī)定：“按照現行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的(財政部、稅務總局另有規(guī)定的除外)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應與其他應稅行為混開?！?/p>

14號公告中對于納稅人銷售不動產并未限制納稅人全額開具增值稅發(fā)票，納稅人對適用簡易計稅的不動產在處置時選擇通過差額征稅、全額開具增值稅專用發(fā)票的方式最大限度降低稅負且保障不動產購買方能夠抵扣進項稅進而優(yōu)化雙方現金流成本。而依據31號文的相關規(guī)定，選擇適用新規(guī)時抵債不動產作價的部分不得向購買方開具增值稅專用發(fā)票。

四、元年稅務對銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司在選擇適用新規(guī)時的管理建議

新規(guī)雖然有效降低了銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產的增值稅稅負，但購買方由于無法全額取得增值稅專用發(fā)票導致現金流成本相較于根據14號公

告的處理有所提高，因此新規(guī)勢必造成銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司與購買方在交易過程中對增值稅的計證方式選擇上產生博弈。當然，由于自然人無需通過獲取增值稅專用發(fā)票進行抵扣進項稅，因此元年稅務建議銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司在與購買方為非自然人的抵債不動產處置時應謹慎選擇是否適用新規(guī)，必要時可對抵債不動產采取“一事一議”原則綜合考量稅負和購買方現金流成本，充分發(fā)揮稅收宏觀調控作用，對稅收優(yōu)惠政策做到應享盡享。

【第2篇】企業(yè)轉讓不動產增值稅

企業(yè)改制重組是《公司法》上的組織變更行為，不同于一般的房地產交易，除涉及轉移營業(yè)部門財產的物權與債權行為外，還可能涉及到組織設立行為，還會發(fā)生財產承受與股東地位取得的效果，帶有濃厚的組織法色彩。

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕鲜鲆?guī)定，土地增值稅征稅的前提條件是“轉讓房地產”并“取得收入”。企業(yè)改制重組導致的房地產權屬轉移是否屬于“轉讓房地產”且“取得收入”呢？ 我們收集了各地政策規(guī)定，如下：

目錄

01總局的規(guī)定

關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知（財政部 稅務總局公告2023年21號）

一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉讓房地產并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用確定；經批準以國有土地使用權作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發(fā)票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當年。

關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知（財稅[2018]57號）【到期失效】

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知（財稅[2015]5號）【到期失效】

二、 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè)。

關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知（財稅[2013]3號）

一、在中信集團整體改制為中國中信集團有限公司（以下簡稱中信有限）過程中，對中信集團無償轉移到中信有限的房地產，以及中信集團無償轉移到中國中信股份有限公司（以下簡稱中信股份）的房地產，不征土地增值稅。

在中信集團通過股權投資方式將符合境外上市條件的資產等注入中信股份過程中，對中信集團涉及的土地增值稅（房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產除外），予以免征。

02青島的規(guī)定

關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知（青地稅函[2009]47號）

房地產開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產的，不征收土地增值稅。

03海南的規(guī)定

關于海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司存續(xù)分立財產土地分割過戶是否征收營業(yè)稅和土地增值稅問題的批復（瓊地稅函[2010]265號）

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，海南華潤石梅灣灣旅游開發(fā)有限公司存續(xù)分立分割土地的行為，不屬于‘有償轉讓房地產’范圍，因此，不征收土地使增值稅。

04新疆的規(guī)定

關于土地增值稅若干政策問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

十三、關于公司分立、合并發(fā)生的房地產權屬轉移征收土地增值稅問題

(一)在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產的，不征收土地增值稅。

投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。

(二)在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對原合并各方的房地產轉移不征收土地增值稅。

(三)對于分立或合并后的公司為房地產開發(fā)企業(yè)(或從事房地產開發(fā))的不適用上述規(guī)定。

05重慶的規(guī)定

關于印發(fā)《土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知（渝財稅[2015]93號）

4.改制重組政策企業(yè)在整體改建、合并、分立、投資等改組改制活動中，土地、房屋的轉讓方和承受方一方屬于房地產開發(fā)企業(yè)的，均不適用《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》文件的政策規(guī)定。

06黑龍江的規(guī)定

關于進一步明確土地增值稅減免稅管理有關問題的公告（黑龍江省地方稅務局公告2023年第3號）

二、土地增值稅減免稅項目

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的

（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產

（三）以房地產進行投資、聯(lián)營的

（四）合作建房的

（五）企業(yè)兼并轉讓房地產的

07寧夏的規(guī)定

關于土地增值稅若干問題補充通知（寧地稅（流）發(fā)[1998]25號）

九、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，根據國家稅務總局有關規(guī)定，暫免征收土地增值稅。

08上海的規(guī)定

關于轉發(fā)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》的通知（滬財稅[2015]24號）

現將《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)轉發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。（小金提示：財稅[2015]5號政策已到期失效）

關于進一步做好本市促進企業(yè)兼并重組相關稅收工作的通知（滬國稅法[2011]42號）

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

關于印發(fā)《關于本市重點扶持一批大型企業(yè)集團的若干政策意見》實施細則的通知（滬試點辦[1997]8號）

第三條《扶大政策》第三條有關稅收減免是指：試點企業(yè)集團公司通過土地房產注入，并按有關規(guī)定出讓其土地使用權獲得的出讓收入，視作政府出讓行為的延伸，有關稅費按政府實施土地使用權出讓的規(guī)定辦理，即：免交營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

對列入市政“三廢”遷建、國家和市政重點工程動遷計劃的企業(yè)，轉讓土地使用權取得的收入，可暫緩征收營業(yè)稅，免征土地增值稅。對現代企業(yè)制度試點的企業(yè)和屬于市政府立項批準轉換經營機制、移地重建或被兼并的特殊項目，轉讓土地使用權取得的收入，應征的土地增值稅經財稅機關審核后，實行先征后退。

09江西的規(guī)定

關于婺源旅游景區(qū)有關稅收問題的批復（饒地稅函[2008]54號）

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規(guī)定，納稅人以房地產作價入股進行投資的，暫免征收土地增值稅。

10安徽的規(guī)定

關于發(fā)揮地方稅收職能促進全民創(chuàng)業(yè)的若干意見（皖地稅[2006]55號）

對以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以上地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，免征土地增值稅。

11浙江的規(guī)定

關于繼續(xù)加大力度減輕企業(yè)負擔的若干意見（金政發(fā)[2017]30號）

支持企業(yè)兼并重組。納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的貨物、不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅。除房地產開發(fā)企業(yè)外，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。

關于全面落實“鳳凰行動”計劃的實施意見（杭政[2018]14號）

企業(yè)改制設立股份公司及上市公司、掛牌企業(yè)并購重組過程中，凡符合特殊性重組條件的，可按照特殊性重組相關規(guī)定進行企業(yè)所得稅稅務處理。對符合條件的企業(yè)重組行為，可按規(guī)定享受不征收增值稅、免征或減半征收契稅、免征印花稅、暫不征收土地增值稅等相關優(yōu)惠。

12江蘇的規(guī)定

關于印發(fā)進一步鼓勵工業(yè)企業(yè)兼并重組意見的通知（泰政發(fā)[2016]69號）

認真貫徹落實國家財政部、稅務總局等部委關于企業(yè)兼并重組有關稅費問題的規(guī)定，進一步加大政策支持力度，落實好兼并重組涉及的所得稅、增值稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、債務、勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于增值稅的征收范圍，其中，涉及的貨物、不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅。在改制重組過程中，兩個或兩個以上的公司，依據法律規(guī)定、合同約定合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。在改制重組過程中，按照法律規(guī)定完成合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)（除房地產開發(fā)企業(yè)）合并為一個企業(yè)（除房地產開發(fā)企業(yè)），且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

13廣東的規(guī)定

關于明確土地增值稅征管工作有關問題的通知（穗地稅函[2015]146號）

三、關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策問題

（一）《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號。以下簡稱“財稅[2015]5號文”）中關于“投資主體”把握口徑如下：

1.企業(yè)整體改建投資主體“不變”和企業(yè)分立投資主體“相同”均要求前后的投資主體一樣，不得增加新投資主體，也不得減少舊投資主體，至于投資主體間出資比例的變化，不影響條款的適用，企業(yè)合并投資主體“存續(xù)”要求合并前的投資主體要全部作為合并后企業(yè)的投資主體，可以增加新的投資主體，但原投資主體不得退出。

2．企業(yè)整體改建后投資主體由各級政府、直屬機構等國有資本出資人變更為其他政府部門、國有企業(yè)或國有獨資公司，但仍屬國有資本出資人的，屬于投資主體“不變”。

(二)單位、個人在直接以國有土地、房屋進行投資的情形適用“財稅[2015]5號文”第四條規(guī)定。

（三）企業(yè)整體改建、企業(yè)合并、企業(yè)分立以及不動產投資過程中只要有一方為房地產開發(fā)企業(yè)的，不適用“財稅[2015]5號文”第一條至第四條規(guī)定。

（四）企業(yè)通過改制重組形式取得房地產，再次轉讓時，土地增值稅扣除成本按以下方式確定：

1．改制重組環(huán)節(jié)屬于不征收土地增值稅，則以改制重組前房地產的資產原值作為扣除成本。

2. 改制重組環(huán)節(jié)屬于應征土地增值稅或免征土地增值稅的，則以征稅或免稅的計稅依據作確認為扣除成本。

3. 不能提供資產原值或免稅計稅依據的，則以舊房及建筑物的評估價格確認為扣除成本。

（五）經縣級以上人民政府或國有資產管理部門批準，國家機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)、國有獨資公司之間的國有土地、房屋權屬劃轉，不屬于土地增值稅條例、細則規(guī)定的征稅范圍，不征收土地增值稅。

（六）企業(yè)僅發(fā)生名稱變更，所有制形式沒有發(fā)生改變的，不屬于土地增值稅條例、細則規(guī)定的征稅范圍，不征收土地增值稅。

【第3篇】個人轉讓不動產增值稅稅率

一、房地產企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產

情形1.適用一般計稅方法計稅

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）

情形2.適用簡易計稅方法計稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

小景提醒

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

政策依據

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

二、房地產企業(yè)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產

房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

政策依據

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

三、一般納稅人（不含房地產企業(yè)）轉讓其取得的不動產

一般納稅人（不含房地產企業(yè)）轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形2.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形3.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形4.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形5.一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形6.一般納稅人轉讓其2023年5月1日后自建的不動產

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）

四、小規(guī)模納稅人（不含房地產企業(yè)）轉讓其取得的不動產

小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產

納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

情形2.小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產

納稅人以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

小景提醒

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）

五、個人轉讓其購買的住房

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

六、資產重組過程中涉及的不動產轉讓

在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。

政策依據

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

七、金融機構處置抵債不動產

自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除抵債不動產的作價，應當取得人民法院、仲裁機構生效的法律文書。

選擇上述辦法計算銷售額的銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置抵債不動產時，抵債不動產作價的部分不得向購買方開具增值稅專用發(fā)票。

政策依據

《財政部 稅務總局關于銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第31號）

來源：北京石景山稅務。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第4篇】一般納稅人轉讓不動產增值稅稅率

上一篇專門說一般納稅人，這篇介紹小規(guī)模和個體戶、個人

轉讓不動產分為自建和非自建，簡易計稅（老項目）和一般計稅

一般納稅人分為：

自建計稅有簡易和一般

非自建計稅有簡易和一般

上一篇專門說一般納稅人，

小規(guī)模納稅人分為：（沒有一般計稅）

自建計稅簡易

非自建計稅簡易

自建和非自建：

相同

預繳征收都是稅率都是5%。

不同

非自建是差額計稅，自建是全額計稅

非自建預繳增值稅=差額/1.05*5%，申報納稅增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際就是0）

自建預繳增值稅=全額/1.05*5%，申報納稅增值稅=全額/1.05*5%-預繳

差額=全部價格和價外費用-不動產購買原件，和財務是否有折舊無關。

自然人及個體工商戶：分為普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

購買不足2年全額5%

普通住宅購買超過2年（含2年）免征增值稅

不同

北上廣深非普通住宅購買超過2年還是要交稅，應交增值稅=（賣出價-買入價）/1.05*5%

【第5篇】轉讓不動產的增值稅稅率

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【第6篇】個人轉讓不動產增值稅

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產的作價的 ， 應當取得符合法律 、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。 否則 ， 不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（3）其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。

①納稅人轉讓不動產，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

②納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：(1) 2023年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）一契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅÷（1 + 5％）-契稅計稅金額（不含增值稅）] × 5％

3.納稅人同時保留取得不動產時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。

（四）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

（國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告，國家稅務總局公告 2023年第14號；國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告，國家稅務總局公告2023年第73號）

【第7篇】轉讓不動產預繳增值稅

近年來隨著國家調結構、去產能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產進入一個加速狀態(tài)。破產企業(yè)通過網絡司法拍賣處置資產也如火如荼。目前網絡司法拍賣絕大部分拍賣公告約定房產、土地交易過程中所涉及的稅、費（含買賣雙方）由買受人承擔。因此實務中，破產企業(yè)處置不動產通常選擇選擇簡易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡易計稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡易征收稅費和預繳增值稅費一致，便于向買受人收取該部分費用；三是計算方便，完稅手續(xù)相對簡潔。但也有破產企業(yè)在處置資產時約定根據法律法規(guī)規(guī)定對處置資產各自承擔相應稅費。2023年2月21日浙江省高級人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關于規(guī)范不動產司法拍賣、變賣工作指引》的通知，明確“本次變價形成的稅費，相關法律法規(guī)明確規(guī)定負擔主體的，應由相應主體負擔”。該指引明確了買受各方各自應承擔的稅費，對買受人的不合理稅負轉嫁進行了糾正，也對管理人處置不動產應納稅費的籌劃提出了要求。

針對2023年4月30日前自建的不動產處置稅費需按稅法規(guī)定各自承擔的破產企業(yè)而言，管理人選擇簡易計稅方法或者選擇一般計稅方法可能會存在巨大差異。夏正芳等（2018）認為管理人在辦理破產案件時，應認真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實現債權人和債務的人合法權益。

因此破產企業(yè)需要承擔稅負的不動產處置不能簡單按簡易計稅方法進行繳納。首先需要看破產企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計算兩種方法下流轉稅和土地增值稅應納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應稅費，按該種方法選擇完稅；最后申報納稅后，應納稅費低于預繳稅費，需要履行退稅手續(xù)。破產企業(yè)所有的不動產在2023年4月30日前自建的，在司法處置過程中所產生的流轉稅費及土地增值稅等，破產管理人選擇一般計稅方法完稅在實務中可能會存在下列問題：（1）破產企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動產交易所產生的稅額；（2）選擇一般計稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應納稅費低于預繳稅費，如何退還多繳稅費。下面就這幾個問題展開討論和分析。

一、破產企業(yè)2023年4月30日前自建的不動產處置留抵稅額是否可以抵扣

根據國家稅務總局國稅函〔1998〕429號文，納稅人破產、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務機關不予退稅。破產企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛]成本，這對債權人和債務人都是一種損失。根據《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會〔2016〕22號），“增值稅留抵稅額”等明細科目期末借方余額應根據情況，在資產負債表中的“其他流動資產”或“其他非流動資產”項目列示；《企業(yè)會計準則第30號——財務報表列報》中明確，留抵增值稅應根據其流動性在資產負債表中的“其他流動資產”項目或“其他非流動資產”項目列示?？梢娏舻侄愵~從財務角度作為一種資產毋庸置疑。實現破產企業(yè)資產價值最大化是管理人應盡的職責。

根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對原增值稅一般納稅人處置不動產產生的銷項稅額不能在營改增試點日前的增值稅期末留抵稅額中進行抵扣。2023年12月1日出臺的《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人留抵稅額申報口徑的公告》（國家稅務總局公告2023年第75號），要求申報表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉入上期留抵稅額的一般項目本月數中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產生較大變化，使得自行建造的不動產（2023年4月30日前建造）進行拍賣等處置時繳納銷項稅額時可以進行抵扣。營改增前留抵稅額可以抵扣營改增后增值稅銷項稅額，徹底解決“留抵掛賬”對營改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負擔。（杭州國稅局，《納稅指南宣傳?？话慵{稅人留抵稅額申報常見問題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。

破產企業(yè)處置不動產也不屬于《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情況。

隨著國稅總局2023年第75號公告的出臺，2023年4月30日前自建不動產處置時其留抵稅額可以留抵，這為破產企業(yè)留抵稅額作為一項資產變現提供了切實可行的操作空間。

二、破產企業(yè)不動產處置選擇一般計稅方法和簡易征收方法對流轉稅額及土地增值稅的影響

本文通過選擇一般計稅方法和簡易征收方法，對破產企業(yè)2023年4月30日前自建不動產處置流轉稅額及土地增值稅額進行了對比，通過案例來說明兩種方法對處置環(huán)節(jié)應納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經x區(qū)人民法院依法裁定受理破產清算申請，并指定ht會計師事務所有限公司擔任管理人。xs公司擁有的資產包括所屬的土地使用權、排污權、房屋建（構）筑物、機器設備、配電設施、電子、其他設備以及存貨。上述資產打包在網絡上拍賣，最后以3211萬元成交。根據拍賣公告，本次拍賣成交價均為含稅價；稅費各自承擔。至破產受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元后尚余留抵稅額300萬元。

xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個地塊（土地使用權證3本），其中2個地塊上有化工設備構筑物及附屬設施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破產企業(yè)不動產處置不同計稅方法下對流轉稅應納稅費情況

xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經相關申請程序后恢復破產企業(yè)至正常戶，并擬申請購買發(fā)票。

根據2023年3月23日財政部、國稅總局（財稅〔2016〕36號，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件2及2023年3月31日國家稅務總局發(fā)布的《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第14號，自2023年5月1日起施行），均對一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產可以選擇適用按5%的征收率采取簡易計稅方法計稅。一般計稅方法和簡易計稅法都應該先預繳稅款，預征率為5%，向不動產所在地主管稅務機關預繳，向機構所在地主管稅務機關進行申報。

上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動產處置可選擇一般計稅和簡易計稅。我們以破產企業(yè)xs公司為例，對不同計稅方法下的流轉稅和土地增值稅比較如下：

1.不動產按簡易計征方法

選擇簡易計稅方法下（見表1），流轉稅合計153.55萬元，其中應納增值稅139.60萬元，附加稅費13.95萬元。

2.不動產處置選擇一般計稅方法

一般納稅人處置不動產（2023年4月30日前建造），選擇一般計稅方法計具體如下：

根據分配的成交價計算當期銷項稅額=242.04萬元，由于留抵稅額331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元尚余留抵稅額300.00萬元，本期增值稅應納稅額為0.00元；應納附加稅費也為0.00元。詳見表2。

由表2可以看出，一般計稅方法下，留抵稅額足夠對不動產處置銷項稅額進行抵扣情況下，增值稅應納稅額為0.00元。

3.不同計稅方法下對流轉稅額的影響

通過對比上述兩種方法，一般計稅方法比采用簡易計稅節(jié)約，主要是由于進項稅額的抵扣所致。一般計稅下增值稅應納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬元；多繳流轉稅費153.55萬元。

（二）不同計稅方法下對土地增值稅影響

本案例中xs公司有3個地塊，由于其中2個地塊無建筑物僅有構筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對于9%的稅率和5%的征收率變動敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓?，則減少的稅額=（成交價/1.09–成交價/1.05）×相應的稅率。對于地塊1則敏感性較強。通過3個地塊比較分析一般計稅和簡易征收方法下對應納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預繳金額扣除）（見表3）。

地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對土地增值稅增值率產生較大變化，導致相應稅率變化，引起應納稅額的變化。由簡易計稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌嫸愊碌?0%檔，總體影響21.6萬元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬元×30%=16.665萬元），稅率越高影響越大。對于地塊2和3而言，主要系不含稅價格下降，引起應納土地增值稅額下降。本案例中3個地塊按一般計稅需繳納土地增值稅563.19萬元，簡易征稅下土地增值稅為612.94萬元，一般計稅比簡易計稅明顯節(jié)稅49.75萬元。由上述案例分析，處置不動產后選擇一般計稅還是簡易計稅對土地增值稅可能會產生較大影響，主要通過不含稅收入的下降，以及增值額變化導致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點附近時對稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。

（三）結論

通過對xs公司的對比分析，在不動產處置環(huán)節(jié)選擇一般計稅方法比按簡易方法節(jié)約稅收總計203.3萬元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬元，土地增值稅節(jié)約49.75萬元。對于xs公司而言，管理人選擇一般計稅方法顯然更有利于破產企業(yè)資產價值最大化和債權人利益最大化。

因此對2023年4月30日自建不動產處置時，選擇一般計稅方法達到資產價值最大化也是可行的方法。但該方案實施前提：

（1）要有足夠可以留抵的進項稅額。破產企業(yè)在抵扣機器設備、存貨、無形資產等銷項稅額后，所余留抵稅額＞不動產一般計稅方法下應納稅額與簡易計稅應納稅額之差（成交價/1.09×0.09–成交價/1.05×0.05，約為成交價×0.03495）情況下，應該選擇一般計稅方法。破產管理人對未能退還的留抵稅額通過抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產的作用，在一般計稅方法下實現留抵稅額的資產價值。

（2）如無足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動產處置選擇一般計稅方法比簡易計征多繳應納稅額情況，再選擇采取哪種方法。

（3）處置不動產稅收需按稅法規(guī)定各自承擔。

（4）按規(guī)定多繳的處置不動產增值稅及其附加稅費能按時退回。

（5）如有后續(xù)資產需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。

三、多繳增值稅及附加稅費退回問題

根據國家稅務總局2023年第14號公告，破產企業(yè)處置其不動產后，按規(guī)定預繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

破產企業(yè)通常不再持續(xù)經營且多為打包整體資產處置，按全額計繳不動產預繳增值稅及其附加稅費后，如果申報后當期應納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅及其附加153.55萬元，如采取一般計稅方法，向主管稅務機關申報時應納稅額為0.00元，預繳稅金多繳后是否可以退稅。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定精神，破產企業(yè)超過應納稅額繳納的稅款，如稅務機關發(fā)現應當立即退還；破產企業(yè)自結算繳納稅款之日起三年內發(fā)現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令第362號）規(guī)定，依法預繳稅款形成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應該可以退稅，應向稅務機關提出退稅請求，待稅務機關核查退還，涉及國庫的還需按規(guī)定退還。

實務中對于退稅時間節(jié)點，目前有地區(qū)稅務局理解需要注銷后才能退稅。上述注銷后才能退稅的觀點值得商榷立。在當期申報時，在增值稅申報表附表四中填列銷售不動產預征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應抵減稅額、本期實際抵減稅額數據，同時在增值稅申報表第28欄①分次預繳稅額填列已預繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應補（退）稅額為負數，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務機關履行相應手續(xù)申請退稅。

結語

對破產企業(yè)來而言，2023年4月30日前自建不動產處置如果簡單選擇簡易計稅，不利于留抵稅額的資產價值實現，形成破產企業(yè)資產的一種浪費。存在大量留抵稅額情況下，管理人應該綜合考慮不動產處置稅收選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法。對于全部稅費由買方承擔的破產企業(yè)，管理人也應該綜合考慮，如果直接選擇簡易計稅，破產企業(yè)只取得了不含稅的資產處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計稅方法下，買方付出增值稅銷項稅額，同時取得增值稅專用發(fā)票時，由于可以抵扣意味著買受人沒有增加負擔。對于破產企業(yè)而言，由于進項稅額足夠抵扣，因此處置稅費實際不用繳納，實現了留抵稅額的價值變現。選擇一般計稅方法對買受人而言其取得了增值稅專用發(fā)票，顯著降低了資產的取得成本，切實降低了買受人的負擔。隨著浙江省高院執(zhí)行局對于規(guī)范不動產網絡司法拍賣、變賣工作指引的出臺，管理人對稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現實意義。有的地方成立了法院和稅務局關于破產企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調工作小組，這為解決實際中的稅務問題提供了極大方便。沒有該機制的地區(qū)，管理人需要和稅務機關在退稅等問題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務機關的積極溝通下，實現留抵稅額的資產價值，能夠給破產企業(yè)、債權人實現最大利益，也使買受人充分降低成本，這將有利于社會資源的再分配，也是對社會生產力的一種積極促進。

作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務師事務所,來源：注冊稅務師。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】轉讓不動產增值稅征收稅率

轉讓不動產分為自建和非自建，簡易計稅（老項目）和一般計稅

一般納稅人

1.非自建

簡易計稅和一般計稅

相同：

不同區(qū)預繳都是差額預繳，預繳增值稅=差額/1.05*5%

不同：

簡易計稅是差額征收，稅率5%，納稅申報增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際申報是為0，已預繳）

一般計稅是全額征收，稅率9%，納稅申報增值稅=全額/1.09*9%-預繳

2.自建

簡易計稅和一般計稅

相同：

不同區(qū)預繳都是全額預繳，預繳增值稅=全額/1.05*5%

計稅都是全額征收

不同：

簡易計稅是全額征收，稅率5%，納稅申報增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際申報是為0，已預繳）

一般計稅是全額征收，稅率9%，納稅申報增值稅=全額/1.09*9%-預繳

備注：自建和非自建一般計稅：預繳是不一樣，非自建是差額，自建是全額

自建和非自建簡易計稅：計稅依據不一樣，非自建都是差額，自建都是全額

差額=全部價格和價外費用-不動產購買原件，和財務是否有折舊無關。

【第9篇】納稅人轉讓不動產增值稅稅率

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓不動產

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更。

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

注：老項目與新項目以2023年5月1日為分界線

非房地產開發(fā)企業(yè)

01

一般納稅人轉讓不動產

一般納稅人轉讓2023年5月1日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，也可以選擇一般計稅方法。

選擇簡易計稅方法的，轉讓取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價后的余額（簡稱差額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；轉讓自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用（簡稱全額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

選擇一般計稅方法的，轉讓取得（含自建）的不動產，以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計算應納稅額。

一般納稅人轉讓2023年5月1日后取得的不動產，只能適用一般計稅方法。以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計算應納稅額。

02

小規(guī)模納稅人轉讓不動產

小規(guī)模納稅人（不含個人）轉讓其取得（不含自建）的不動產，以差額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；轉讓其自建的不動產，以全額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

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