不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅（3篇）

【第1篇】不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅

日常工作中，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、這2種類型，它們的增值稅的計(jì)稅方法，很容易搞亂，現(xiàn)在匯總?cè)缦拢?/p>

一、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法總結(jié)如下：

計(jì)稅方法

類別

銷售額

計(jì)稅公式

1.一般計(jì)稅

非自建/自建

全額

銷項(xiàng)稅額=銷售額÷（1+9%）×9%

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

（1）自建

全額

應(yīng)納稅額=銷售額÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差額

應(yīng)納稅額

=（銷售額-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)）÷（1+5%）×5%

3.預(yù)繳稅款

（1）自建

全額

預(yù)繳稅款=銷售額÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差額

預(yù)繳稅款

=（銷售額-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)）÷（1+5%）×5%

但是要注意：

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

1.在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

2.在北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)

（1）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

（2）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

【簡(jiǎn)易記憶】

全額計(jì)稅＝收入÷（1＋5％）×5％

差額計(jì)稅＝（收入-購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)）÷（1＋5％）×5％

區(qū)域

不滿2年

滿2年

北上廣深

全額5％

普通免稅

非普通差額5％

其他地區(qū)

全額5％

免稅

二、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃計(jì)稅方法的總結(jié)：

類別

計(jì)稅方法

計(jì)稅公式

申報(bào)納稅

一般計(jì)稅

銷項(xiàng)稅額=租金收入/（1+9％）×9％

簡(jiǎn)易計(jì)稅

應(yīng)納稅額=租金收入/（1+5％）×5％

個(gè)人出租住房：應(yīng)納稅額=租金收入/（1+5％）×1.5％

預(yù)繳稅款

一般計(jì)稅

預(yù)繳稅款=租金收入/（1+9％）×3％

簡(jiǎn)易計(jì)稅

預(yù)繳稅款=租金收入/（1+5％）×5％

個(gè)人出租住房：預(yù)繳稅款=租金收入/（1+5％）×1.5％

注意：

1.其他個(gè)人出租住房無(wú)需預(yù)繳稅款。

2.2023年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，適用以下政策：

（1）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

（2）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

（3）住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

3.自2023年4月1日至2023年12月31日，小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過(guò)15萬(wàn)元（季度銷售額未超過(guò)45萬(wàn)元）的，免征增值稅。

4.租賃服務(wù)，收到預(yù)收款產(chǎn)生納稅義務(wù)。

5.其他個(gè)人采用預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的預(yù)收租金，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鸩怀?5萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免稅優(yōu)惠。

【第2篇】不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

賣房，在稅務(wù)上專業(yè)的表述叫“銷售或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”。銷售指一手房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后直接出售，轉(zhuǎn)讓指二手房，屬于該房產(chǎn)所有權(quán)成立后，再進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。

根據(jù)納稅人性質(zhì)，房產(chǎn)的性質(zhì)，交稅是不太一樣的哦！

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)

原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法。但有例外，如果開工日期在2023年4月30日之前的，屬于老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

計(jì)稅依據(jù)及稅率：

一般計(jì)稅方法下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要計(jì)算銷項(xiàng)稅額，并抵扣進(jìn)賬稅額。銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額×9%。不含稅銷售額=【收到價(jià)款（+價(jià)外費(fèi)用）—支付給政府的土地價(jià)款】÷（1+9%）（進(jìn)行價(jià)稅分離）

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以收到的全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用，全額計(jì)稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。應(yīng)納稅額=【收到價(jià)款（+價(jià)外費(fèi)用）】÷（1+5%）×5%。（營(yíng)業(yè)稅政策平移且因?yàn)閮r(jià)稅分離稅負(fù)略有降低）

需要說(shuō)明的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)多是采用預(yù)收款方式進(jìn)行銷售，那么收到預(yù)收款，雖然并未發(fā)生納稅義務(wù)，仍需要預(yù)繳3%的增值稅。

在房屋交付時(shí)，發(fā)生納稅義務(wù)，按照以上計(jì)稅方法，計(jì)算應(yīng)納稅額，并補(bǔ)足差額。

二、（既不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又不是自然人的）納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

原則：納稅人為一般納稅人采用一般計(jì)稅方法，納稅人為小規(guī)模納稅人采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。例外的情況是，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日（營(yíng)改增）前取得的房屋，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

計(jì)稅依據(jù)及稅率：

一般計(jì)稅方法下，納稅人計(jì)算銷項(xiàng)稅額，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額×9%。不含稅銷售額=【收到價(jià)款（+價(jià)外費(fèi)用）】÷（1+9）%（進(jìn)行價(jià)稅分離）

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額都是按照5%的稅率進(jìn)行價(jià)稅分離并乘以該稅率計(jì)算。但是納稅人根據(jù)房屋性質(zhì)的不同計(jì)稅依據(jù)是不同的。如果是自建的房屋，那么全額計(jì)稅；如果是外購(gòu)的房屋，那么差額計(jì)稅（可以扣除當(dāng)時(shí)的買價(jià)）。原因就是自建房屋不可能有發(fā)票或契稅票，不能準(zhǔn)確核算。

需要說(shuō)明的是，如果納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)不在其住所地，那么需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)分房屋性質(zhì)（自建全額或者外購(gòu)差額）×預(yù)繳率5%申報(bào)預(yù)繳稅款，再向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納差額（只有一般納稅人采用一般計(jì)稅方法會(huì)產(chǎn)生差額）。

三、自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

原則：簡(jiǎn)易計(jì)稅。在不動(dòng)產(chǎn)所在地直接申報(bào)納稅。

需要區(qū)分房屋性質(zhì)。

如果轉(zhuǎn)讓商鋪，那么應(yīng)納稅額=差額/1.05×5%。

如果轉(zhuǎn)讓住房，那么要看是否取得已滿2年。不滿2年的房屋轉(zhuǎn)讓，全額計(jì)稅，應(yīng)納稅額=全額/1.05×5%。

轉(zhuǎn)讓持有滿2年的住房，免征增值稅。但有例外情況，如果是位于北上廣深的非普通住宅，則需按照差額納稅，應(yīng)納稅額=差額/1.05×5%。

四、總結(jié)一下吧

分層次，分層次，分層次。

第一步：看納稅人性質(zhì)定計(jì)稅方法和稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/非房企一般納稅人/小規(guī)模納稅人/自然人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房企一般納稅人采用一般計(jì)稅方法，一般計(jì)稅方法下稅率9%。在計(jì)稅依據(jù)上房地產(chǎn)企業(yè)可以扣地價(jià)款，非房企不可以。特殊情況下（營(yíng)改增前的房屋）可選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。小規(guī)模納稅人/自然人只能采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下稅率5%。

第二步：看房屋性質(zhì)定預(yù)繳率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售一手房無(wú)論采用一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅，均需按照預(yù)收款金額（一般計(jì)稅用9%稅率價(jià)稅分離，簡(jiǎn)易計(jì)稅用5%稅率價(jià)稅分離）×3%預(yù)繳。非房企一般納稅人和小規(guī)模納稅人在住所地以外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳（無(wú)論一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅都按照5%稅率價(jià)稅分離），區(qū)分自建和非自建，自建全額/非自建差額×5%預(yù)繳。

第三步：回歸納稅人性質(zhì)再次驗(yàn)證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法用9%價(jià)稅分離，全額×3%預(yù)繳，差額×9%計(jì)算銷項(xiàng)稅，結(jié)算有差額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法用5%價(jià)稅分離，全額×3%預(yù)繳，全額×5%計(jì)算應(yīng)納稅額，結(jié)算有差額。

非房企一般納稅人采用一般計(jì)稅方法轉(zhuǎn)讓本地房屋直接申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓異地房屋，用5%價(jià)稅分離，（自建全額/非自建差額）5%預(yù)繳。用全額×9%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，結(jié)算有差額。

非房企一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓本地房屋直接申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓異地房屋，用5%價(jià)稅分離，（自建全額/非自建差額）5%預(yù)繳。用（自建全額/非自建差額）×5%計(jì)算應(yīng)納稅額，結(jié)算沒(méi)有任何差額。

自然人注意2年限制。2年以上普通住宅免稅，2年以下普通住宅全額計(jì)稅，2年以上非普通住宅和無(wú)論幾年的商鋪均差額計(jì)稅。用5%價(jià)稅分離×5%直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅。

【第3篇】不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅政策

1. 增值稅

1.1. 特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）

1.1.1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

1.1.1.1. 適用范圍

1.1.1.1.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用以下規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用以下規(guī)定。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

1.1.1.2. 計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用

1.1.1.2.1.

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

1.1.1.2.1.1. 直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.1.1.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.1.2.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.3. 上述全價(jià)、差價(jià)均為不含增值稅的金額。要注意區(qū)分稅率、征收率、預(yù)征率的不同表述。一般情況下，2023年4月1日后采用9%規(guī)定稅率計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用稅率9%，即“÷（1+9%）”進(jìn)行價(jià)稅分離；采用征收率5%計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”進(jìn)行價(jià)稅分離。但是有特例：“營(yíng)改增”后，預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅的，在預(yù)征作價(jià)稅分離時(shí)只采用5%而不使用稅率，這使得預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅不論是針對(duì)一般納稅人還是針對(duì)小規(guī)模納稅人，都采用“÷（1+5%）”的價(jià)稅分離方法，即預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)增值稅價(jià)稅分離計(jì)算只用征收率不用稅率，這個(gè)現(xiàn)實(shí)規(guī)定比較特殊。

1.1.1.2.2.

3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的（除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為5%。

1.1.1.2.2.1. 直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.2.1.1. 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5% 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （2）其他個(gè)人（自然人）：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)自建關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.2.3.

4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

1.1.1.2.3.1. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.3.2. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.3.3. 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

1.1.1.2.3.4. 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.2.4.

5.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.1.1.2.4.1. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.3. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額扣除的規(guī)定

1.1.1.3.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

1.1.1.3.2. 納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額： ①2023年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）＋（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）】×5% 【記憶技巧】老項(xiàng)目先減除后分離；新項(xiàng)目先分離后減除。

1.1.1.3.3. 納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

1.1.1.3.4. 由于契稅的計(jì)稅依據(jù)與房地產(chǎn)交易價(jià)格直接掛鉤，所以本項(xiàng)規(guī)定是針對(duì)納稅人因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票時(shí)，用契稅的計(jì)稅金額佐證原取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格。即取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格的確認(rèn)：不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票為主，契稅資料為輔。

1.1.1.4. 扣減不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的憑證要求

1.1.1.4.1. 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： 1．稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。 3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

1.1.1.5. 發(fā)票的開具

1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人除外）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再為其代開增值稅專用發(fā)票。 2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

1.1.1.6. 其他規(guī)定

1.1.1.6.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

增值稅—特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）