【導(dǎo)語】土地增值稅稅率清算2怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅稅率清算2，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅稅率清算2
為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門培訓(xùn)土地增值稅，站在非財務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點(diǎn)整理如下，供參考。
一、房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的項目配比關(guān)系使得項目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險的來源。
二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。
三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點(diǎn)。
四、土地增值稅的計算基本邏輯是：
1、收入-扣除項目=增值額
2、增值額*對應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅
對應(yīng)稅率從30%——60%。
3、房地產(chǎn)商品房開發(fā)清算扣除項目主要有五項：
——土地價款
——開發(fā)成本
——開發(fā)費(fèi)用
——稅金
——加計扣除
五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨(dú)特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。
六、土地增值稅清算時間節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點(diǎn)是何時應(yīng)該清算。
1、稅法規(guī)定了主動清算條件和強(qiáng)制清算條件；
2、企業(yè)請牢記銷售85%和預(yù)售許可證滿三年兩個條件。
七、土地增值稅清算單位和范圍
1、按照項目清算（立項）
2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）
3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開計算增值率
八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：
1、銷售收入中交易價格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；
2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈送等視同銷售收入；
3、無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷售處理；
九、土地增值稅扣除項目應(yīng)關(guān)注：
1、各項扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；
2、會計核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實合理；
——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
——前期工程費(fèi)
——建安工程費(fèi)
——基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)
——公共配套設(shè)施費(fèi)
——開發(fā)間接費(fèi)
3、關(guān)注會計核算中各項內(nèi)容同土增扣除各項內(nèi)容的相同與不同
——會計核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮
——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調(diào)整計入開發(fā)費(fèi)用
十、土地增值稅特殊情況
1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計扣除，按照評估法或發(fā)票扣除法；
——使用超過12個月為舊房
——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房
2、土地使用權(quán)和在建項目區(qū)別
——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計扣除
——在建項目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計扣除
3、特殊交易：投資和重組
投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。
十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備
1、應(yīng)在項目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測算；
2、在項目實施過程中逐步調(diào)整和細(xì)化測算，并在賬務(wù)上落實測算數(shù)據(jù)；
3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)同財務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；
4、達(dá)到清算條件，財務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。
【第2篇】最新土地增值稅稅率表
相信各位會計工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理中，最頭疼的就是各項稅費(fèi)的內(nèi)容了吧。但是同時這些繁雜的稅費(fèi)也是需要我們進(jìn)行全面地掌握的。
今天小編為了幫助大家解決一下這個難點(diǎn)，特意帶來了一套2023年最新常見稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個人所得稅稅率表、環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表等等稅率大全！不會的小伙伴們趕緊收藏學(xué)習(xí)起來。
企業(yè)所得稅率表
增值稅稅率表
增值稅的稅率為：
增值稅征收率（簡易計稅）
增值稅征收率表
征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：
（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：
（三）按照 3%征收率減按 2%征收：
（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：
個體工商戶和其他個人出租住房減按 1.5%計算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率是什么意思：
四、增值稅適用扣除率
四、個人所得稅稅率表
個人所得稅稅率基本規(guī)定：
個人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍
個人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：
個人所得稅稅率表二（經(jīng)營所得適用）：
個人所得稅預(yù)扣率表三
個人所得稅稅率表四
環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表
印花稅稅率表
消費(fèi)稅稅率
土地增值稅稅率
四級超率累進(jìn)稅率
......
內(nèi)容過多，關(guān)于2021最新常見稅種稅目稅率表就為大家分享到這里啦！
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【第3篇】商業(yè)土地增值稅稅率
疑惑解答
問題一：什么企業(yè)需要繳納土地增值稅？
答復(fù)：不分行業(yè)，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
問題二：土地增值稅是賣方來繳納還是買方承擔(dān)？
答復(fù)：是由轉(zhuǎn)讓方繳納，屬于買方稅。
問題三：土地增值稅的稅率是多少？
答復(fù)：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。
問題四：土地增值稅的計算公式是多少？
答復(fù)：應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)土增稅基本計算步驟如下：
① 先計算可以扣除項目金額（包括土地和建筑成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計扣除等）
② 計算收入
③ 收入－扣除項目金額=增值額
④ 增值額/扣除項目金額=增值率
⑤ 按稅率計算稅額
問題五：土地增值稅在計算的時候，扣除項目包括哪些？
答復(fù)：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
問題六：能否舉個案例說明一下土地增值稅的計算？
答復(fù)：比如甲企業(yè)賬面上有套辦公房成本2000萬，想賣掉8000萬，計算一下土地增值稅？假設(shè)不考慮別的扣除項目。
土地增值稅 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900萬元
問題七：土地增值稅的計算是不是扣除項目中有個加計20%的扣除？
答復(fù)：是的，但是并非所有的企業(yè)都享受這個加計20%的扣除。只有符合一定的條件才可以享受。
一，要求必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；
二，要求必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
問題八：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中財務(wù)費(fèi)用有何特殊規(guī)定？
答復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按前2項的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按前2項的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
問題九：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括增值稅嗎？
答復(fù)：稅金是增值稅附加，是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，不是增值稅本身。如有相關(guān)需要疑惑，請私聊巧思益財稅小編！
【第4篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率
導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?
營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?
答：國稅總局2016第18號公告：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項目有幾十種。
稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。
不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。
【第5篇】土地增值稅稅率2023
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
二、增值稅征收率（簡易計稅）
小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。
4、收取試點(diǎn)前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)。
5、提供人力資源外包服務(wù)。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。
12、經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務(wù)。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。
15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。
16、提供教育輔助服務(wù)。
17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。
18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。
20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。
附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額
（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。
（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。
（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。
（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進(jìn)項稅額的憑證。
（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。
（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。
來源：xiaochenshuiwu
【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅
總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。
二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅
總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅
我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：
無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。
……
自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。
……
顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。
【小結(jié)】
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負(fù)較重。
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【第7篇】土地增值稅預(yù)征稅率是多少
導(dǎo)讀：本文講述的是關(guān)于預(yù)繳土地增值稅計算方法是怎樣的的有關(guān)問題，為了方便大家更好的學(xué)習(xí)，小編將預(yù)交土地增值稅的計算公式在下文中為大家整理出來了，感興趣的可以接著往下看看。
預(yù)繳土地增值稅計算方法是怎樣的?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：
1、一般計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率
2、簡易計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是什么?
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率))，預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。
然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。”
針對預(yù)繳土地增值稅計算方法是怎樣的的這一問題，文中已作出詳細(xì)的解答，相關(guān)的計算公式小編已在文中為打擊列舉出來了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，詳情請關(guān)注會計學(xué)堂網(wǎng)。
【第8篇】2023土地增值稅稅率
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。
要點(diǎn)：
1、國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。
2、中“贈與”所包括的范圍問題細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：
⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
征稅對象： 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。
在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分；適用30%的稅率
增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；適用40%的稅率
增值額超過扣除項目金額100％，未超過200 ％的部分；適用50%的稅率
增值額超過扣除項目金額200％的部分，60％的稅率。
提醒：土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
收入的確認(rèn)：
1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
2.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.
4.特殊情形：
⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
扣除額：
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，財務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。6.財政部規(guī)定的其他扣除項目
（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
（2）代收費(fèi)用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
7.注意事項：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
主要減免稅政策
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。
注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認(rèn)定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
從2008年對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機(jī)構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運(yùn)會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
征收管理
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：
納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價格。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
注意：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。
（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
3.清算。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。
納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
⑴房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
⑴已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
⑶納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
⑷省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
⑵滯納金問題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。
購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
【第9篇】車位土地增值稅稅率
房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別，進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負(fù)。
案例
湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個，商業(yè)用房34個。住宅和2～3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當(dāng)年收取6個月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費(fèi)用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費(fèi)用10萬元。
根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項。
處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證
向普通住宅購房戶出售100個車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。
應(yīng)繳土地增值稅的計算：按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ嬎悴煌愋头慨a(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。
5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。
總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。
某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。
普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。
商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。
某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。
普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。
商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。
1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。
②扣除項目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計算扣除，財政部規(guī)定的加計20%扣除費(fèi)）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%）＝4967.58（萬元）。
③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。
增值額<20%，免征土地增值稅。
2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。
②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。
③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。
④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。
3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算
①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費(fèi)10萬元）＝10380（萬元）。
②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。
③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。
④土地增值稅扣除額為923.77萬元。
⑤期間費(fèi)用扣除＝開發(fā)費(fèi)用－出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。
處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆嬎阃稀?/p>
1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。
②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。
③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。
增值額<20%，免征土地增值稅。
2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。
②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。
③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。
④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。
3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算
①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。
②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀荆惽翱鄢耐恋爻杀景匆殉鍪燮胀ㄗ≌蜕虡I(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。
③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。
④土地增值稅扣除額為814.59萬元。
⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。
處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式
向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按成本價向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個車位無償移交給政府。在土地增值稅計算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆嬎阃?，普通住宅的土地增值稅計算同上，屬于免征?/p>
1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。
①扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個車位和無償移交給政府12個車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。
②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。
③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。
2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算
①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。
②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。
③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。
④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。
⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。
不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)（如圖）：
從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下，平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆崔k理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分?jǐn)?？對此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。
由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
企業(yè)所得稅計算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
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【第10篇】營改增后土地增值稅率
摘要：在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，營改增后，營業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。
各位律師評創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營改增后，以土地作價出資是否需要繳納增值稅。
工業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨(dú)秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進(jìn)入這個行業(yè)，或正對這個行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權(quán)作價出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過程中的稅費(fèi)，是一個很重要的問題。
在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，隨著2023年財稅36號文出臺，自2023年5月1日起，營業(yè)稅被增值稅取代。那么營業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？
結(jié)合36號文來看，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無形資產(chǎn)包括自然資源使用權(quán)，自然資源使用權(quán)又包括土地使用權(quán)。因此土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，在以土地使用權(quán)作價出資時，應(yīng)當(dāng)被理解為企業(yè)將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價出資并設(shè)立的企業(yè)，會被視同銷售，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。
結(jié)合免征文件來看，如果增值稅可以免征，通常應(yīng)當(dāng)存在相關(guān)的文件，但是我們尚未檢索到相關(guān)的免征文件。
結(jié)合權(quán)威部門的解答來看，根據(jù)我們對稅務(wù)部門的咨詢，以土地作價出資時應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。
好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對你有所幫助。以上純屬學(xué)術(shù)分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關(guān)規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價出資時，應(yīng)當(dāng)按照銷售無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評創(chuàng)業(yè)進(jìn)行收看。再見！
附：相關(guān)規(guī)定
(1)營業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第1條規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”。
(2)增值稅（征收）
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)……應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅”。
附：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”。
劉森律師，北京金誠同達(dá)（上海）律師事務(wù)所
【第11篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。
上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？
1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。
房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：
企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅
開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅
取得項目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅
前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個人所得稅、水利基金
物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻(xiàn)了多少稅收。
土地增值稅為什么要預(yù)征？
我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。
那預(yù)征什么時候征？怎么計算呢？
首先預(yù)售的時候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。
同時，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：
（1）保障性住房預(yù)征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；
（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。
3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計算？
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步，計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元
第二步，計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)（不含稅收入）
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元
第三步，計算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
【第12篇】土地增值稅稅率預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預(yù)繳土地增值稅計算
（一）預(yù)征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
（二）代收費(fèi)用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險點(diǎn)
1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來源：金穗源
【第13篇】2009年土地增值稅的稅率
關(guān)于增值稅的知識，大家最頭疼的就是稅率和計算，不僅僅是因為繁瑣，更是因為經(jīng)常發(fā)生變動，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
⑤ 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國務(wù)院決定。
納稅人兼營不同稅率的項目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。
⑩ 各種蛋類的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號)
（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡易計稅
① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）
③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）
④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）
⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）
⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：
寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；
【第14篇】預(yù)繳土地增值稅稅率
導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡化計算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會計學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！
土地增值稅如何預(yù)繳
答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。
然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>
案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項目土增稅預(yù)征率1%。
1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；
2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預(yù)繳土地增值稅
6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元
6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元
房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳
預(yù)交土地增值稅的計算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：
1、一般計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率
2、簡易計稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:
1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。
2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。
【第15篇】2023年土地增值稅稅率
編者按
土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭議，被戲稱“土地爭執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進(jìn)，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡單而滯后；三是土地增值稅計稅依據(jù)中收入和扣除項目的認(rèn)定非常復(fù)雜；四是計算增值額的方法、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒◤?fù)雜。本文擬對裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭議案件進(jìn)行分析，并對土地增值稅的稅法責(zé)任進(jìn)行提示，供讀者參考！
一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總
以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首
2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%
3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復(fù)議及行政處罰合計占比超三成
雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細(xì)分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔(dān)比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風(fēng)險，應(yīng)看到相當(dāng)多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風(fēng)險。
4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主
從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。
二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責(zé)任
（一）未及時進(jìn)行土地增值稅清算，會被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金
由于土地增值稅相關(guān)規(guī)定的簡單、滯后，土地增值稅清算分為應(yīng)清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！?/p>
對于“應(yīng)清算”未清算的情況，納稅人應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅清算，如果未能及時進(jìn)行清算申報，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會在查實的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》進(jìn)行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會被追征滯納金。對于“可清算”的情況，應(yīng)先由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》通知清算，納稅人再進(jìn)行土地增值稅清算，此時只需繳納稅款。
（二）收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金
土地增值稅的計算依賴于增值額的計算，而增值額的計算則是由收入減去費(fèi)用、成本等各法定扣除項。相對于扣除項，收入的確認(rèn)還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認(rèn)，例如：回遷安置房確認(rèn)的金額標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)確認(rèn)收入的視同銷售行為、合作建房的轉(zhuǎn)讓收入是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)繳土地增值稅的收入等。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項包括取得土地的使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。但是實際上企業(yè)發(fā)生的費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中列舉的種類要多。那對于費(fèi)用、成本的性質(zhì)判定不同，直接影響了土地增值稅的計算。例如，對于項目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否屬于開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往認(rèn)為是屬于期間費(fèi)用而非開發(fā)間接費(fèi)用。
對于收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責(zé)任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號）。
（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構(gòu)成偷稅
以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務(wù)局稽查局要求撤銷稅務(wù)處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預(yù)收收入造成少繳稅款。構(gòu)成偷稅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。
以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不服四川省德陽市地方稅務(wù)局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以假發(fā)票、虛構(gòu)交易事實等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構(gòu)成偷稅，被稅務(wù) 機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金及罰款。
為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負(fù)，減少收入、增加扣除項往往是籌劃重點(diǎn)。但是籌劃不當(dāng)，容易構(gòu)成稅務(wù)行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會面臨處罰罰款的行政責(zé)任。（參見《申請執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務(wù)稽查局申請執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務(wù)行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號）。
（四）土地增值稅不當(dāng)“籌劃”，擔(dān)刑責(zé)——逃稅罪、虛開發(fā)票罪
從前述對公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外。” 因此，一般來說，如果初次被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照偷稅進(jìn)行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會按照逃稅罪進(jìn)行刑事處罰。但是對于提供足額擔(dān)保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責(zé)任，目前司法審判結(jié)果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認(rèn)為提供足額納稅擔(dān)保時，應(yīng)認(rèn)定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責(zé)任。
而虛開發(fā)票罪往往是因為房地產(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費(fèi)用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設(shè)有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目過程中，為了少繳稅款，公司財務(wù)主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會計被告人許巧紅、徐玉會及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價審核報告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目實際工程量，讓富園建設(shè)公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔(dān)虛開發(fā)票的刑事責(zé)任。
【第16篇】土地增值稅的稅率實行
合理選擇轉(zhuǎn)讓時機(jī)：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時機(jī)可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。
合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。
合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。
利用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過程中，賣方可以將相關(guān)的費(fèi)用作為土地增值稅的抵減項，降低土地增值稅的繳納額。
合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。
避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購買同一地塊：在一定時間內(nèi)，如果賣方再次購買同一地塊，會被認(rèn)為是為了逃避土地增值稅而進(jìn)行的操作，需要繳納相應(yīng)的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購買同一地塊。
需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時，稅務(wù)籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實際情況綜合考慮。
