小規(guī)模納稅人增值稅專用發(fā)票稅率（16篇）

【第6篇】納稅人出口貨物稅率

先來看下各地對于出口發(fā)票開具的規(guī)定：

1. 四川省發(fā)布的四川省國家稅務(wù)局2023年第5號，其中對稅率的規(guī)定為“出口貨物及勞務(wù)服務(wù)使用退(免)稅或免稅政策的，出口企業(yè)在開局時選擇免稅開票選項。出口貨物及勞務(wù)服務(wù)適用增值稅征稅政策的，出口企業(yè)在開具時應(yīng)選擇適用稅率開具發(fā)票”；

2.廣東省發(fā)布的廣東省國家稅務(wù)局公告2023年第18號，其中對稅率的規(guī)定為“出口企業(yè)或其他單位（以下簡稱出口企業(yè)）出口貨物或提供出口勞務(wù)、服務(wù)時，應(yīng)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版開具五聯(lián)版的增值稅普通發(fā)票，開具時選擇“免稅開票”選項”、“適用增值稅征稅政策的出口貨物或提供出口勞務(wù)、服務(wù)，出口企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。出口企業(yè)在開具增值稅普通發(fā)票時，不得選擇“免稅開票”選項，應(yīng)選擇“適用稅率”開具發(fā)票”；

3.浙江省發(fā)布的浙江省國稅局公告2023年第10號，規(guī)定“對于適用增值稅退（免）稅政策、增值稅零稅率政策和免稅政策的出口貨物勞務(wù)或服務(wù)，出口企業(yè)開具增值稅普通發(fā)票時應(yīng)選擇“免稅開票”選項；對于適用增值稅征稅政策的出口貨物勞務(wù)或服務(wù)，出口企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅，在開具增值稅普通發(fā)票時，不得選擇“免稅開票”選項，應(yīng)選擇“適用稅率”選項?！?/p>

另外還有濟(jì)寧國稅、張家港國稅、廈門國稅、南通國稅等對于出口企業(yè)開具普通反時都要求對執(zhí)行退(免)稅和免稅的業(yè)務(wù)選擇免稅。其他地區(qū)的規(guī)定不再一一列舉了。

根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定：納稅人出口貨物，稅率為零；境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

再根據(jù)出口貨物勞務(wù)、銷售服務(wù)的退稅政策來看，出口貨物勞務(wù)、服務(wù)有三種退稅政策：退(免)稅、免稅、征稅。

因此，出口企業(yè)在開具出口發(fā)票時應(yīng)注意區(qū)分：

1、對于出口后享受退(免)稅的貨物勞務(wù)和服務(wù)應(yīng)在開具普通發(fā)票時稅率選擇“0%”（實操中，開具0%或免稅稅率是沒有區(qū)別的，但是對于執(zhí)行免抵退辦法的企業(yè)，如果普票稅率開具了免稅，在增值稅申報時其銷售額會采集到附表一第18、19欄的免稅銷售額欄次，應(yīng)手工調(diào)整到16、17欄的免抵退銷售額欄次)

2、對于不符合退(免)稅但符合免稅的，在開具發(fā)票時稅率應(yīng)選擇“免稅”；

3、對于即不符合退(免)稅也不符合免稅而需要征稅的貨物，在開具發(fā)票時直接選擇該貨物的適用稅率(小規(guī)模直接用征收率開具）。

4、在出口后開具發(fā)票時，如果還不確定是否享受退(免)稅、免稅的業(yè)務(wù)，可暫時按退(免)稅業(yè)務(wù)開具，等后續(xù)確定了不能退稅或免稅，而是需要視同內(nèi)銷征稅時，再行沖減原開具的0%或免稅稅率發(fā)票，再按適用稅率重新開具(或者無需重開，直接調(diào)整申報)。

在實務(wù)操作中還是要以各地的規(guī)定為準(zhǔn)。

來源：王術(shù)芳

【第7篇】普通納稅人稅率

1、稅率不同

小規(guī)模納稅人征收率：3%、5%、1%

一、3%征收率（一般適用）

一般適用于銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)，銷售服務(wù)等，計算公式：

銷售額=含稅銷售額/（1+3%）

應(yīng)納稅額=銷售額×3%

二、5%征收率（特定業(yè)務(wù)）

主要包括銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、勞務(wù)派遣服務(wù)及安全保護(hù)服務(wù)等特定業(yè)務(wù)，計算公式：

銷售額=含稅銷售額/（1+5%）

應(yīng)納稅額=銷售額×5%

三、1%征收率（階段性減免）

計算公式：

銷售額=含稅銷售額/（1+1%）

應(yīng)納稅額=銷售額×1%

及其它一些減征政策

一般納稅人適用稅率：13%、9% 、6%、0%

一、13%稅率

銷售或進(jìn)口貨物（易與農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物混淆）

二、9%稅率

交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（快速記憶口訣：交、郵、基、建、不租、不售、轉(zhuǎn)土）及農(nóng)產(chǎn)品等

三、6%稅率

增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)（除有形動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃服務(wù)）、生活服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)除外）

四、0%稅率

納稅人出口貨物（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）及符合規(guī)定的其它服務(wù)。

2、減免政策不同

一、小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計月銷售額（不含稅）不超過15萬元（季銷售額不超45萬）免征增值稅，超45萬全額繳納增值稅。

二、一般納稅人無論是否超過45萬，都需要全額繳納增值稅。

（注：只要繳納增值稅，就必須要繳納附加稅，關(guān)于附加稅的核算，大家必須記住4個關(guān)鍵數(shù)，城建稅7%、教育費3%、地方教育費2%、合計12%，附加稅的優(yōu)惠及減免今天就不在這里給大家細(xì)寫了，大家有興趣可以自己了解一下）

3、納稅申報期不同

小規(guī)模納稅人：按季度納稅申報

一般納稅人：按月納稅申報

（注：無論是否有業(yè)務(wù)收入，都必須按時納稅申報）

4、認(rèn)證抵扣不同

小規(guī)模納稅人：取得增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項，只能作為公司的成本或者費用入賬。

應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期不含稅銷售額×征收率

一般納稅人：取得增值稅專用發(fā)票可以作為進(jìn)項稅額的抵扣憑證。

應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額-上期留抵

5、營業(yè)額不同

小規(guī)模納稅人：營業(yè)額一般要求在500萬（不含稅）以內(nèi)

一般納稅人：在12個月期間營業(yè)額累計達(dá)到500萬（不含稅）以上稅務(wù)局就會強制要求申請成為一般納稅人（稅務(wù)局一般會提前通知企業(yè)）

6、權(quán)限不同

小規(guī)模納稅人可以申請轉(zhuǎn)為一般納稅人

一般納稅人不能申請降為小規(guī)模納稅人（有政策除外）

【第8篇】房地產(chǎn)一般納稅人稅率

增值稅政策

一、建筑服務(wù)

是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

1、增值稅稅率和征收率

1）建筑服務(wù)使用的稅率為9% ;

2）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的部分建筑服務(wù)，征收率為3%。

2.增值稅計稅辦法

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。

2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

3、一般計稅方法的應(yīng)納稅額

一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

4、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

一）簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

二）簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

建筑工程老項目，是指：

1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目;

2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目；

3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。

試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

5、納稅地點

屬于固定業(yè)戶的納稅人提供建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

6、納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。

納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

7.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅政策

自2023年5月1日起納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣提供建筑服務(wù)不再實行服務(wù)所在地預(yù)繳政策

第四條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

第五條 （一）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（二）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過15萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。

第六條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

二、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)一般納稅人增值稅稅率是9%。一般納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，其適用稅率為9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

特殊項目的銷售額——全額不含稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)企業(yè)所得稅政策

一）固定資產(chǎn)加速折舊

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備器具扣除有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》（財稅〔2018〕54號）規(guī)定，企業(yè)在2023年1月1日至2023年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當(dāng)期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

二）《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費稅前扣除政策的通知》（財稅〔2018〕51號）規(guī)定，自2023年1月1日起，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額8%的部分，準(zhǔn)予在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

三）《關(guān)于延長高新技術(shù)企業(yè)和科技型中小企業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限的通知》（財稅〔2018〕76號），明確自2023年1月1日起，當(dāng)年具備高新技術(shù)企業(yè)或科技型中小企業(yè)資格的企業(yè)，其具備資格年度之前5個年度發(fā)生的尚未彌補完的虧損，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后年度彌補，最長結(jié)轉(zhuǎn)年限由5年延長至10年。

四）建筑企業(yè)為獲得科學(xué)與技術(shù)新知識，創(chuàng)造性運用科學(xué)技術(shù)新知識，或?qū)嵸|(zhì)性改進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品（服務(wù)）、工藝而持續(xù)進(jìn)行的具有明確目標(biāo)的系統(tǒng)性活動屬于研發(fā)活動。建筑企業(yè)從事研發(fā)活動，符合研發(fā)費用加計扣除條件的，2023年1月1日至2023年12月31日期間實際發(fā)生的研發(fā)費用：未形成無形資產(chǎn)計入當(dāng)期損益的，在按規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，再按照實際發(fā)生額的75%在稅前加計扣除；形成無形資產(chǎn)的，在上述期間按照無形資產(chǎn)成本的 175%在稅前攤銷。（延續(xù)執(zhí)行企業(yè)研發(fā)費用加計扣除75%政策，并將制造業(yè)企業(yè)研發(fā)費用加計扣除比例提高到100%，同時允許企業(yè)在10月份辦理第三季度（或9月份）企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，選擇享受上半年研發(fā)費用的加計扣除優(yōu)惠，進(jìn)一步加大了優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)不斷增加研發(fā)投入。）

依據(jù)：財稅〔2018〕99號、財稅〔2015〕119號、總局公告2023年第97號、總局公告2023年第40號、財稅〔2021〕13號

五）建筑企業(yè)認(rèn)定為國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

目前高新技術(shù)企業(yè)申報八大領(lǐng)域中與建筑業(yè)企業(yè)相關(guān)的主要有兩個部分：一是新能源與節(jié)能、綠色建筑設(shè)計技術(shù)；二是再生混凝土及其制品制備關(guān)鍵技術(shù)，再生混凝土及其制品施工關(guān)鍵技術(shù)、再生無機料在道路工程中的應(yīng)用技術(shù)等。此外，建筑業(yè)企業(yè)平時用到的建筑工藝均可申請發(fā)明或?qū)嵱眯滦蛯＠④浖鳈?quán)，有了知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品（服務(wù)）收入，建筑業(yè)企業(yè)可以申報高新技術(shù)企業(yè)。

依據(jù)：國科發(fā)火〔2016〕32號（高企認(rèn)定辦法），附件：國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域

國科發(fā)火〔2016〕195號（高企認(rèn)定指引），附件：高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作指引

六）符合小型微利企業(yè)條件的，自2023年1月1日至2023年12月31日，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；（今年李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時提出：自2023年1月1日-2023年12月31日，小微企業(yè)和個體戶所得稅年應(yīng)納稅所得額不到100萬元部分，在現(xiàn)行小微企業(yè)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，再減半征收。）對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

小型微利企業(yè)無論按查賬征收方式或核定征收方式繳納企業(yè)所得稅，均可享受上述優(yōu)惠政策。

上述小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。依據(jù)：財稅〔2019〕13號、總局公告〔2019〕2號、總局公告〔2021〕8號

建筑房地產(chǎn)行業(yè)地方稅政策

一、城市維護(hù)建設(shè)稅

一）基本政策：

1、城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅、消費稅稅額為計稅依據(jù)。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

3、納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動相關(guān)的其他地點。具體是指納稅人辦理登記證照的，所在地為其相關(guān)登記證照上注明的住所地；納稅人住所地與生產(chǎn)經(jīng)營地不一致的，所在地為其生產(chǎn)經(jīng)營地（注意外來報驗登記戶）；納稅人未辦理登記證照的，所在地為其增值稅、消費稅的納稅地點。

4、城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。

5、城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間一致，并且與增值稅同時繳納。

二）優(yōu)惠政策：

1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以按照50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、納稅人有留抵退稅的，自收到留抵退稅額之日起，應(yīng)當(dāng)在下一個納稅申報期從城建稅計稅依據(jù)中扣除。留抵退稅額僅允許在按照增值稅一般計稅方法確定的城建稅計稅依據(jù)中扣除。當(dāng)期未扣除完的余額，在以后納稅申報期按規(guī)定繼續(xù)扣除。具體操作按照《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅征收管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第26號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、土地增值稅

一）基本政策：

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

2、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

3、它采用四級超率累進(jìn)稅率，分別是30%、40%、50%、60%四擋稅率。

4、應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。

5、土地增值稅的預(yù)征：（房地產(chǎn)行業(yè)適用）在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，以納稅人每月預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入（不包括增值稅）為計稅依據(jù)，按照普通住宅1%，非普通住宅1.5%，別墅、寫字樓等營業(yè)用房2.5%的征收率預(yù)征。

6、清算：房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)到應(yīng)清算和可清算條件后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入清算環(huán)節(jié)，對開發(fā)項目進(jìn)行清算。納稅人符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目 的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超 過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二）優(yōu)惠政策：

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的(含20 % ) ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20 % 的，應(yīng)對其全部增值額計稅(包括未超過扣除項目金額20%的部分)。

2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

三、房產(chǎn)稅

一）基本政策：

1、房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。按年計算、分季度繳納。

2、（1）對于自己經(jīng)營用的房產(chǎn)從價計征：全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；(2)用于出租的房產(chǎn)從租計征：全年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%。

3、房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度的規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房屋原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種輔助設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

4、自2023年12 月21日，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)該包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容（宗地上總的建筑面積與凈用地面積的比率）積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

二）優(yōu)惠政策：

1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以減征50%的稅額。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在附表中注明。

3、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

一）基本政策：

1、城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分季度繳納的一種稅。

2、年應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額，我縣的稅額分為3.5、2.5、1.5三個等級。

3、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅應(yīng)注意的問題。

1）注意計稅依據(jù)和納稅時間?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第483號）第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規(guī)定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。所以在申報時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計稅依據(jù)，按財稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務(wù)時間進(jìn)行申報繳納?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！睂Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開發(fā)項目建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

2）注意免稅土地面積和扣除時間。按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地[1988]015號）和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》（國稅地[1989]140號）有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報城鎮(zhèn)土地使用稅時，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3）注意納稅義務(wù)終止時間及計算方法?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因為對同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間，那么對土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以交付時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以合同簽訂時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人減征50%的稅額。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、印花稅

一）基本政策：

1、印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。從價的應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,從量的應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

2、印花稅稅目稅率表

二）優(yōu)惠政策

1、自2023年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。（財稅〔2018〕50號）

2、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度減征印花稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

六、契稅

一）基本政策：

1、在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

2、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（一）土地使用權(quán)出讓：（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；（三）房屋買賣、贈與、互換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。

3、契稅我省的稅率為3%。

4、契稅的計稅依據(jù)：（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款；（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額；（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

5、 契稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。

七、耕地占用稅

一）基本政策：

1、在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人。

2、耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額（我縣的稅額為18元每平方米）。

3、納稅人因建設(shè)項目施工或者地質(zhì)勘查臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

4、耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申報繳納耕地占用稅。

二）優(yōu)惠政策：自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以按50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

八、環(huán)境保護(hù)稅（建筑企業(yè)適用）

一）基本政策：

1、施工揚塵是指本地區(qū)所有進(jìn)行建筑工程、市政工程、拆遷工程和道橋施工工程（包括綠化工程和水利工程）等施工活動過程中產(chǎn)生的對大氣造成污染的總懸浮顆粒物、可吸入顆粒物和細(xì)顆粒物等粉塵的總稱。

2、揚塵排放量=（揚塵產(chǎn)生量系數(shù)-揚塵排放量削減系數(shù)）（千克/平方米·月）×月建筑面積或施工面積（平方米）。

3、月大氣污染物應(yīng)納稅額=揚塵排放量/一般性粉塵污染當(dāng)量值（4）*適用稅額（1.2元）對于建筑工地按建筑面積計算；市政工地按施工面積計算，施工面積為建設(shè)道路紅線寬度乘以施工長度，其他為三倍開挖寬度乘以施工長度，市政工地分段施工時按實際施工面積計算。

施工工地必須采取道路硬化措施、邊界圍擋、裸露地面（含土方）覆蓋、易揚塵物料覆蓋、持續(xù)灑水降塵、運輸車輛沖洗裝置等措施，并按控制措施達(dá)標(biāo)與否，扣除削減量。

4、施工揚塵產(chǎn)生、削減系數(shù)表建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)日常管理服務(wù)

結(jié)合日常征管，為了提高納稅人，繳費人的申報質(zhì)量，減少因申報錯誤或失誤，而引起納稅人額外的損失，降低稅收成本，對以下涉稅事項作專題輔導(dǎo)。

一、關(guān)于未按期申報的問題。今年以來，我們有個別納稅人存在因未按期申報，而出現(xiàn)的違法違章，有的三個月連續(xù)未申報被金三系統(tǒng)納入了非正常戶，有的要接受稅務(wù)行政處罰，有的影響了發(fā)票正常開具等問題?；蚨嗷蛏俣冀o企業(yè)造成了影響。為了防止這類問題繼續(xù)發(fā)生，我們提醒納稅人：小規(guī)模納稅人和個體戶每季度末15日前要及時納稅申報，我們的稅務(wù)人員也會通過打電話的形式提醒納稅人。如果15日前沒有申報的，我們會發(fā)起催報催繳程序，催報催繳之后，納稅人仍未申報的，將會按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條，《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》的公告進(jìn)行處罰，如果第二次違反了《征管法》第62條規(guī)定，在稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對個人（含個體戶）處50元以上的罰款，對企業(yè)或其他組織處200元的罰款。違反規(guī)定2次以內(nèi)的，未在稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對個人（含個體戶）處500元的罰款，對企業(yè)或其他組織處1000元的罰款。違反3次以上，以及被認(rèn)定為非正常戶，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2000元以上1萬元以下的罰款。2.一般納稅人，按月申報，每月15日前要及時納稅申報。逾期同樣按照以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。

二、虛假申報的問題。一種情況是，沒有成本、費用發(fā)票，但在電子稅務(wù)局申報了成本費用；二種情況是虛列工資費用；三種情況是隱瞞收入。一般情況是對未開票收入未申報。四是其他虛假申報情況。以上編造虛假計稅依據(jù)的，將根據(jù)《征管法》第64條規(guī)定及《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》公告規(guī)定處罰。編造虛假計稅依據(jù)稅額不滿5萬元的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處5000元以下的罰款。5萬元以上不滿25萬元的，處5000元以上2萬元以下的罰款。在25萬以上，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2萬以上5萬元以下的罰款。如果造成少繳稅款的，補繳稅款，加收滯納金。并處0.5倍以上5倍以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，將移交司法機關(guān)。

三、申報質(zhì)量不高的問題。1、是申報數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系錯誤，申報的數(shù)據(jù)各申報期不銜接，如企稅成本費用需要累計填寫，有的企業(yè)只填當(dāng)期的，金三系統(tǒng)就會推風(fēng)險。2、是申報表項目填寫不正確，如有納稅人在填寫已繳稅款時，隨意填，和實繳稅款不一致，系統(tǒng)出現(xiàn)了多交稅款的錯誤提醒。3、是財務(wù)報表填寫不全?；蛘卟徽_。像前幾個月有部分納稅人的財務(wù)報表數(shù)字沒累計，填寫的是當(dāng)期的，系統(tǒng)推出了大量稅收風(fēng)險。這是有的納稅人填表時不細(xì)心，沒仔細(xì)看表頭文字。

四、發(fā)票開具（取得）不規(guī)范的問題。關(guān)于發(fā)票方面，目前稅務(wù)總局在推廣使用電子專票，現(xiàn)在也有電子普通發(fā)票，也是鼓勵大家使用的。將來最終都要使用電子發(fā)票。正常發(fā)票的開具不能虛開，領(lǐng)用發(fā)票的用戶，盡量自己開具，不要到大廳去代開發(fā)票。如果金額過大，將要檢查業(yè)務(wù)的真實性。

五、收入預(yù)測。每個征期3日前要向稅管員報本期實現(xiàn)的稅收。報時要準(zhǔn)確，因為上級有要求，謝謝大家配合。

六、個稅申報問題。個稅實行全員全額按月申報，首先要真實，不能漏報，也不能虛報，有的企業(yè)為了增大成本費用，虛報了大量的虛擬人員，這樣是會出問題的。這樣有兩種后果：一個是影響他人的收入信息，二是形成虛假申報涉稅信息資料（5000元以下罰款）。

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅風(fēng)險

一、建筑業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的18項涉稅風(fēng)險點

按照日常稅收征收管理梳理了建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)須關(guān)注的18項涉稅風(fēng)險點，具體如下：

1.風(fēng)險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅（印花稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。

風(fēng)險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂合同，及時申報繳納應(yīng)稅憑證對應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險。

2.風(fēng)險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。同時，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)多、業(yè)務(wù)交易量和交易對象規(guī)模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應(yīng)的支出違規(guī)進(jìn)行稅前扣除，容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。

3.風(fēng)險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風(fēng)險（增值稅）

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質(zhì)活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發(fā)生。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條規(guī)定，該行為應(yīng)視同銷售處理。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年營業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈送業(yè)務(wù)若財務(wù)處理不當(dāng)，容易造成稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生向客戶贈送禮品的業(yè)務(wù)時，財務(wù)上要及時作增值稅和企業(yè)所得稅視同銷售處理。同時，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷售收入確認(rèn)的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定的順序來確定，企業(yè)所得稅則按照公允價值確定收入。在確認(rèn)視同銷售收入后，則須按照營業(yè)收入和業(yè)務(wù)招待費支出總額，確定該項費用的稅前扣除限額。

4.風(fēng)險提示：違規(guī)代征契稅（契稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。部分房地產(chǎn)企業(yè)對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：在未按照規(guī)定程序取得稅務(wù)機關(guān)代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)向購房者代收任何契稅稅款，如已收取相關(guān)費用則應(yīng)當(dāng)盡快退回，及時糾正違規(guī)行為。

5.風(fēng)險提示：車位銷售未及時確認(rèn)收入（增值稅、企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行，屬于現(xiàn)售行為，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策需要同時確認(rèn)收入。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產(chǎn)權(quán)證的車位（人防工程部分）既未開具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)，存在極大稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理銷售業(yè)務(wù)和款項，對已取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認(rèn)，避免帶來稅款滯納風(fēng)險。

6.風(fēng)險提示：預(yù)售階段涉稅風(fēng)險（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)收到的預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，包括增值稅預(yù)繳申報和土地增值稅預(yù)征。同時，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據(jù)預(yù)計毛利額計算應(yīng)納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳，但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報預(yù)繳或未能足額申報預(yù)繳稅款。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，在項目竣工前為迅速回籠資金采取預(yù)售方式銷售，預(yù)收款需要及時足額作相應(yīng)的稅款預(yù)繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

7.風(fēng)險提示：收入確認(rèn)時點滯后（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在確認(rèn)收入時點滯后，進(jìn)而產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握開發(fā)產(chǎn)品的完工界定，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用、或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的，視為已經(jīng)完工，應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)收入。同時，不同的銷售方式，具有不同的交易環(huán)節(jié)及操作流程，其納稅義務(wù)發(fā)生時間亦不同?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條對各種銷售方式下收入的確認(rèn)時點都作了明確規(guī)定。企業(yè)應(yīng)對照這一規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自身銷售方式是否達(dá)到確認(rèn)收入的時點，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險。

8.風(fēng)險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳（個人所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個人股東支付股息紅利時，應(yīng)當(dāng)預(yù)扣或者代扣個人所得稅稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應(yīng)扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準(zhǔn)確掌握政策，容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：根據(jù)個人所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時預(yù)扣或代扣稅款，并且做好臺賬。同時，會計處理上要準(zhǔn)確把握分紅和往來賬的區(qū)分。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）第二條規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集行業(yè)，資金往來多，在這方面更需多加注意，避免產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

9.風(fēng)險提示：取得預(yù)收款項未按規(guī)定預(yù)繳稅款（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第11號）第三條和《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第三條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第17號印發(fā)）。部分納稅人對政策理解不熟悉，存在對跨市跨省項目納稅義務(wù)發(fā)生時未在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，或者收到預(yù)收款時未預(yù)繳稅款的情形。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，及時在建筑服務(wù)發(fā)生地或機構(gòu)所在地預(yù)繳稅款，同時要注意：采用不同方法計稅的項目預(yù)繳增值稅時的預(yù)征率不同。采取預(yù)收款方式提供建筑服務(wù)的應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅；納稅義務(wù)發(fā)生時，同一地級市內(nèi)的項目，不需要在項目所在地預(yù)繳稅款，直接在機構(gòu)所在地申報；跨市跨省項目，需要在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款；適用一般計稅方法計稅的項目預(yù)征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預(yù)征率為3%。

10.風(fēng)險提示：建筑勞務(wù)收入確認(rèn)不及時（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十三條規(guī)定，企業(yè)受托加工制造大型機械設(shè)備、船舶、飛機等，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供勞務(wù)等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。部分建筑企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在取得建筑勞務(wù)收入時未及時確認(rèn)收入，容易產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第二條對企業(yè)確認(rèn)勞務(wù)收入的確認(rèn)方法、前提條件、時間點做出了明確規(guī)定。建筑企業(yè)應(yīng)對照規(guī)定，判斷完工進(jìn)度，及時確定當(dāng)期建筑勞務(wù)收入，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險。

11.風(fēng)險提示：承租建筑施工設(shè)備取得發(fā)票的項目稅率易出錯（增值稅）

風(fēng)險描述：按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第十六條規(guī)定，納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。建筑企業(yè)在施工工程中承租了施工設(shè)備如腳手架、鉤機等，若出租方配備了操作人員，應(yīng)取得稅率為9%的增值稅發(fā)票，如對策把握不準(zhǔn)，企業(yè)可能以購進(jìn)有形動產(chǎn)租賃服務(wù)取得稅率為13%的增值稅發(fā)票，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在承租建筑施工設(shè)備時應(yīng)注意區(qū)分出租方是否配備操作人員的情況，如果出租方負(fù)責(zé)安裝操作應(yīng)按購進(jìn)建筑服務(wù)取得增值稅發(fā)票，否則按購進(jìn)有形動產(chǎn)租賃服務(wù)取得增值稅發(fā)票。

12.風(fēng)險提示：以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證未按規(guī)定繳納印花稅（印花稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第一條，對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。建筑企業(yè)一般規(guī)模較大，業(yè)務(wù)鏈復(fù)雜，簽訂建筑施工、工程采購、勞務(wù)分包等合同較多，加上紙質(zhì)版合同管理難、效率低，越來越多建筑企業(yè)采用電子化的合同，容易忽略電子合同的印花稅申報。

風(fēng)險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂的電子合同，應(yīng)及時申報繳納應(yīng)稅憑證對應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險。

13.風(fēng)險提示：簡易計稅項目取得增值稅專用發(fā)票并申報抵扣（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，企業(yè)選擇簡易計稅方法的項目進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。建筑企業(yè)中的增值稅一般納稅人可以就不同的項目，分別依法選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。在企業(yè)實際經(jīng)營過程中，購進(jìn)的貨物、勞務(wù)和服務(wù)一般用于多個項目，可能存在購進(jìn)貨物、勞務(wù)和服務(wù)用于簡易計稅項目取得增值稅專用發(fā)票并抵扣了增值稅進(jìn)項稅額的問題，存在較大的稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：對于取得增值稅專用發(fā)票的簡易計稅項目，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，已抵扣的應(yīng)將對應(yīng)的增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出，及時糾正稅收違規(guī)行為。

14.風(fēng)險提示：發(fā)生納稅義務(wù)未及時申報繳納增值稅（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天（書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天）；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。建筑業(yè)的增值稅納稅義務(wù)時間按照開票時間、收款時間和書面合同約定的付款時間孰先的原則確認(rèn)。有部分建筑企業(yè)對政策理解不深，認(rèn)為不收款就不確認(rèn)增值稅收入，由于業(yè)主資金困難未按照合同約定的時間支付工程款等原因，未按合同約定的付款日期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生的時間，存在較大稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)按合同約定的付款時間，到期后及時開具發(fā)票，若經(jīng)雙方約定推遲付款時間的，應(yīng)及時簽訂補充協(xié)議，按新的付款時間確定納稅義務(wù)發(fā)生時間并開具發(fā)票申報納稅，避免帶來稅款滯納風(fēng)險。

15.風(fēng)險提示：取得虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險（增值稅）

風(fēng)險描述：建筑企業(yè)的上游供應(yīng)商數(shù)量眾多，成分比較復(fù)雜，部分建筑材料是從農(nóng)民、個體戶或者小規(guī)模納稅人處購買，供應(yīng)商一旦不按規(guī)定開具或者到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，建筑企業(yè)就容易產(chǎn)生接受虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險，面臨補繳企業(yè)所得稅風(fēng)險。若企業(yè)取得虛開的增值稅專用發(fā)票，該部分發(fā)票將無法抵扣，已抵扣的相應(yīng)進(jìn)項稅額也需作轉(zhuǎn)出處理。如被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為惡意接收虛開增值稅發(fā)票，企業(yè)及其相關(guān)負(fù)責(zé)人還需承擔(dān)刑事責(zé)任。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在購進(jìn)貨物或者服務(wù)時要提高防范意識，主動采取必要措施嚴(yán)格發(fā)票審核，審查取得發(fā)票的真實性，確?！百Y金流”“發(fā)票流”和“貨物或服務(wù)流”三流一致。對不符合要求的發(fā)票不予接收并要求開票方重新開具，若發(fā)現(xiàn)供貨方失聯(lián)或?qū)θ〉玫陌l(fā)票存在疑問，應(yīng)當(dāng)暫緩抵扣有關(guān)進(jìn)項稅款，必要時可向稅務(wù)機關(guān)求助查證。

16.風(fēng)險提示：兼營與混合銷售未分別核算（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第11號）規(guī)定，納稅人銷售活動板房、機器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。若建筑企業(yè)兼營與混合銷售劃分不清又未分別核算銷售額的，容易導(dǎo)致稅率適用錯誤，產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在會計處理上應(yīng)注意分別核算貨物的銷售收入和建筑安裝服務(wù)的銷售額，正確理解混合銷售行為和兼營行為的定義，防范稅收風(fēng)險。

17.風(fēng)險提示：跨省項目人員未辦理全員全額扣繳（個人所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第52號）第二條規(guī)定，跨省異地施工單位應(yīng)就其所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報。凡實行全員全額扣繳明細(xì)申報的，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)不得核定征收個人所得稅。建筑企業(yè)跨省項目若未辦理全員全額扣繳申報個人所得稅，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)將對該項目核定征收個人所得稅。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)就自身的跨省異地施工項目所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報。

18.風(fēng)險提示：未按規(guī)定適用簡易計稅方法及留存?zhèn)洳橘Y料（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅［2017］58號）規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，以及為甲供工程或建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可選擇簡易計稅方法計稅。建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。部分建筑企業(yè)對稅收政策把握不準(zhǔn)，容易錯誤選擇計稅方法，應(yīng)適用簡易計稅的未適用簡易計稅。此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進(jìn)項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第31號）規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人按規(guī)定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實行備案制，相關(guān)證明材料無需向稅務(wù)機關(guān)報送，改為自行留存?zhèn)洳?。部分納稅人選擇適用簡易計稅方法的建筑服務(wù)，容易忽略留存相關(guān)證明材料。

風(fēng)險防控建議：在政策允許的范圍內(nèi)，納稅人可根據(jù)項目稅負(fù)和發(fā)包方情況，選擇適用一般計稅方法或者簡易計稅方法，企業(yè)應(yīng)注意按規(guī)定強制適用簡易計稅情形的不能選擇適用一般計稅方法。國家稅務(wù)總局公告2023年第31號公告雖明確建筑企業(yè)選擇適用簡易計稅的項目不用再備案，但仍需將以下證明材料留存?zhèn)洳椋?一)為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；(二)為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。

二、企業(yè)所得稅風(fēng)險防控注意事項

一）企業(yè)所得稅風(fēng)險防控要點

1、及時取得合法有效憑據(jù)，確保各項成本費用能夠稅前扣除。

2、合理歸集開發(fā)間接費，優(yōu)化期間費用。

3、掌握項目所在地的預(yù)計毛利率政策。開發(fā)產(chǎn)品完工前，先按預(yù)售收入和預(yù)計毛利率計算應(yīng)納稅所得額；完工后，計算實際毛利與預(yù)計毛利的差額，并按差額調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

4、按稅法規(guī)定的完工條件，及時計算完工產(chǎn)品的計稅成本。注意完工標(biāo)準(zhǔn)界定問題：《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)別；《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與會計準(zhǔn)則之間有區(qū)別。

5、收入和成本費用的確認(rèn)口徑，稅法與會計規(guī)定不一致的，年度匯算清繳時要按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，并建立納稅調(diào)整事項臺賬（列明業(yè)務(wù)日期、憑證號、金額以及調(diào)整原因等）。

6、注意收入與成本費用的配比，防止前期多繳稅后期出現(xiàn)虧損得不到彌補。

二）成本費用憑據(jù)的管控要點

1、憑據(jù)管控的重要性

目前實行以票控稅，只有取得符合稅法規(guī)定的合法有效憑據(jù)后，相關(guān)成本費用才能在稅前扣除。為避免因憑據(jù)不合規(guī)產(chǎn)生不必要的稅收損失,必須要加強憑據(jù)的稅收風(fēng)險控制，確保憑據(jù)的合法性有效性。尤其房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅在票據(jù)方面存在關(guān)聯(lián)，且土地增值稅對于發(fā)票尤其關(guān)注。

2、必須在業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行管控

首先要從源頭開始控制，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員要及時取得與業(yè)務(wù)內(nèi)容相符的合法有效憑據(jù)，然后財務(wù)人員要按規(guī)定加強審核管理。只有在業(yè)務(wù)流程的各環(huán)節(jié)中進(jìn)行防范，也只有在各環(huán)節(jié)對于企業(yè)所得稅存在問題進(jìn)行分析，才能有效管控潛在風(fēng)險。

3、合法有效的憑據(jù)類型及扣除原則

企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票（包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票）、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

2023年28號公告明確了憑“票”扣除的大原則，這里的“票”應(yīng)理解為相應(yīng)的合法有效憑證，發(fā)票只是合法有效憑證中外部憑證的一類。除28號公告規(guī)定的特殊情況外，企業(yè)發(fā)生相關(guān)的成本費用，需按規(guī)定取得相應(yīng)憑證才能在稅前扣除。僅有稅前扣除憑證，不足以證明支出的真實、合法、有效。企業(yè)發(fā)生的支出要想在稅前扣除，除了需要有合法有效的稅前扣除憑證外，還需要準(zhǔn)備其他的相關(guān)資料，如合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳椤?/p>

4、合法有效的內(nèi)部憑據(jù)應(yīng)具備的條件

自制表單必須由制表人或經(jīng)辦人、審核人以及業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人簽字；內(nèi)部審批手續(xù)齊全；業(yè)務(wù)真實發(fā)生；表單內(nèi)容完整，符合會計和稅法規(guī)定，且與內(nèi)部財務(wù)管理制度相符。

5、合法有效的外部憑據(jù)應(yīng)具備的條件：

（1）形式合法：根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)，取得相應(yīng)的行政事業(yè)收據(jù)、發(fā)票等。不合規(guī)發(fā)票：①未填開付款方全稱的，②變更品名的，③跨地區(qū)開具的，④發(fā)票專用章不合規(guī)的，⑤票面信息不全或者不清晰的，⑥應(yīng)當(dāng)備注而未備注的，⑦從2023年7月1日起，未填寫購貨方企業(yè)名稱、納稅人識別號或社會統(tǒng)一信用代碼的增值稅普通發(fā)票，⑧從2023年3月1日起，加油票為以前的機打發(fā)票的，⑨商品和服務(wù)稅收分類編碼開錯的。

（2）內(nèi)容完整規(guī)范

日期、業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價、金額等填寫齊全（匯總開具的必須附銷貨清單），大小寫金額一致，抬頭為單位全稱（簡化發(fā)票無效）。

（3）簽章齊全

開票單位簽章規(guī)范清晰，發(fā)票要加蓋“發(fā)票專用章”，開票單位名稱應(yīng)與合同單位名稱一致。注意：總公司簽訂合同的應(yīng)由總公司開具發(fā)票，分公司簽訂合同的應(yīng)由分公司開具發(fā)票。

（4）業(yè)務(wù)真實發(fā)生

票據(jù)內(nèi)容要與經(jīng)濟(jì)合同、業(yè)務(wù)資料相符，原則上收款單位與開票單位應(yīng)一致。

（5）及時取得票據(jù)

一方面業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員辦理報銷手續(xù)時要及時取得票據(jù)，另一方面業(yè)務(wù)取得票據(jù)后應(yīng)及時辦理報銷手續(xù)，尤其要避免跨年報銷。

（6）發(fā)票補救措施

發(fā)票補救時間規(guī)定：最長5年的追補期限僅僅適用于企業(yè)在費用實際發(fā)生年度向后5年期間沒有被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)（包括日常征管、評估、稽查中發(fā)現(xiàn)）。如果支付發(fā)生當(dāng)年匯繳后，稅務(wù)機關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)沒有取得合法有效憑證的，則28號公告第十五條，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自被告知之日起60日內(nèi)補開、換開符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證。此處只有60天的期限。

特殊情況無法換開發(fā)票：企業(yè)在補開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，可憑相關(guān)資料證實支出真實性后，其支出允許稅前扣除。

來源：旬邑縣稅務(wù)局、渤海稅校、品稅閣、中匯信達(dá)

【第9篇】物流一般納稅人的稅率

中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

隨著時代發(fā)展，物流運輸業(yè)越來越多，規(guī)模也越來越大，由于數(shù)據(jù)量巨多，這時很考驗財會人的認(rèn)真和耐心了。賬務(wù)處理有些復(fù)雜，會計該怎么做呢？

下面就來講講關(guān)于物流運輸?shù)呢敹愄幚?/strong>，希望能助你一臂之力~

物流運輸業(yè)

就這么操作業(yè)務(wù)流程

物流運輸業(yè)，也就是具備或租用的運輸工具的倉儲設(shè)施，至少具有從事運輸或運輸代理和倉儲兩種以上經(jīng)營范圍，并能夠提供運輸、代理、倉儲、裝卸、加工、配送等一條龍服務(wù)，并經(jīng)工商局登記的。

實質(zhì)上，運輸業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點都具有以下4點，如下：

1. 業(yè)務(wù)實現(xiàn)貨物的位移；

2. 業(yè)務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營不產(chǎn)生新產(chǎn)品；

3. 運輸產(chǎn)品的過程和消費同時進(jìn)行；

4. 運輸產(chǎn)品位移的計量具有特殊性

簡單來說，物流運輸業(yè)是產(chǎn)生貨物/產(chǎn)品的運輸，在運輸過程中，不會產(chǎn)生新貨物/產(chǎn)品。

一般情況下，物流業(yè)的主要經(jīng)營流程：貨物托運人簽填托運單；托運單內(nèi)容的審核和受理；核實理貨；貨物的監(jiān)裝和監(jiān)卸。

營運部在完成每單運輸后，將托運單據(jù)轉(zhuǎn)交給財務(wù)部，財務(wù)收到確認(rèn)已完成的運輸?shù)膯螕?jù)，作以確認(rèn)收入，開專票。

物流運輸業(yè)

學(xué)會稅務(wù)風(fēng)險防范

由于物流兼營的不同，增值稅稅率也隨著不同。根據(jù)物流的具體業(yè)務(wù)，來分適用的稅率。具體業(yè)務(wù)的稅率如下：

運輸服務(wù)業(yè)務(wù)包括：陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)和管道運輸服務(wù)，適用9%稅率。

物流輔助服務(wù)業(yè)務(wù)包括：航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運站服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、倉儲服務(wù)和收派服務(wù)、打撈救助服務(wù)，適用6稅率。

這里物流與快遞要區(qū)分開，從接收貨物重量來看，一般根據(jù)看什么產(chǎn)品而定重量標(biāo)準(zhǔn)來發(fā)物流；從服務(wù)對象來看，快遞一般為個人，物流為企業(yè)；從倉儲來看，快遞注重及時性，隨到隨拿，而物流倉儲是根據(jù)需求而預(yù)定的。

物流企業(yè)涉及的稅種除了增值稅外，還包括：企業(yè)所得稅、個人所得稅、車購稅、車船使用稅、印花稅，如果你有土地，還會有土地使用稅。

需要注意的是增值稅，因為其他主要的稅都不涉刑！大多數(shù)情況，企業(yè)罰點款，補繳點滯納金，問題都不是很大。但是“增值稅”，如果你犯規(guī)了，那是有刑事責(zé)任要背的。

既然有稅務(wù)風(fēng)險，財務(wù)的我們該如何防控風(fēng)險？主要注意哪些？來，三哥給你4個關(guān)鍵點！

1. 業(yè)務(wù)是否真實：根據(jù)實際業(yè)務(wù)、真實業(yè)務(wù)開票

打比方：我們運輸一批煤炭，路途遙遠(yuǎn)，客戶愿意給30萬運費。這是真實存在的運輸合同，實際金額也是30萬。

這沒問題，即可開票，就開30萬，具有實際業(yè)務(wù)交易的。

2. 成本和進(jìn)項是否真實：根據(jù)實際發(fā)生業(yè)務(wù)，取得成本和進(jìn)項票

打比方：我們公司車加了300元加油費，然后加油站給三哥開了350元的加油票，然后50塊再倒給三哥。這種情況，有的物流公司也是很常見的。

雖然50元小錢沒什么，500元也沒啥。要是50萬？500萬呢？這個金額可大了，最后很可能變成無期徒刑了！請勿以票小而僥幸！

3. 在國家允許的范圍內(nèi)，合理避稅：優(yōu)惠政策及地方性政策等

有小微企業(yè)的優(yōu)惠政策、高新企業(yè)補助、稅收洼地等。

就比如稅收的優(yōu)惠，對于入駐的企業(yè)給予一定的稅收扶持，把增值稅和企業(yè)所得稅的一部分地方稅收獎勵給企業(yè)，增值稅給予地方留存的50%-70%(地方留存總稅收的40%)企業(yè)所得稅給予地方留存的50%-70%(地方留存的32%) ，納稅大戶一事一議！

4. 使用個體司機作為實際承運人，合理用好三票：加油票、路橋票和其他

根據(jù)2023年8月國稅局發(fā)布公告，規(guī)定了：納稅人以承運人身份與托運人簽訂運輸服務(wù)合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任,然后委托實際承運人完成全部或部分運輸服務(wù)時，自行采購并交給實際承運人使用的成品油和支付的道路、橋、閘通行費，同時符合下列條件的，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。

另外，隨著稅局對懲治偽造和非法出售專票犯罪的力度加強，構(gòu)成了以金稅四期+防偽稅控系統(tǒng)+電子票系統(tǒng)三位一體的風(fēng)險分析手段，企業(yè)信息透明化，再小的芝麻綠豆都能翻個底朝天。

政策依據(jù)：

1. 根據(jù)《增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，納稅人兼營不同稅率的項目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

2. 根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定，一般納稅人的收派服務(wù)可以選擇適用簡易計稅方法計稅。物流企業(yè)如兼營快遞服務(wù)，需要將簡易計稅項目與一般計稅項目分開核算，分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

物流運輸業(yè)

進(jìn)項抵扣相關(guān)問題

物流運輸業(yè)兼營運輸、倉儲、收派等業(yè)務(wù)，有簡易計稅，也有一半計稅的，根據(jù)營改增的相關(guān)政策規(guī)定，用于簡易計稅的進(jìn)項稅額不得進(jìn)項抵扣。

也有允許抵扣進(jìn)項稅額的情形如下：

1. 自2023年3月1日起，一般納稅人取得2023年1月1日及以后開具的專票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費公路通行費電子普票，取消認(rèn)證確認(rèn)、稽核比對、申報抵扣的期限。

在增值稅納稅申報時，如需用于申報抵扣進(jìn)項或申請出口退稅、代辦退稅，應(yīng)當(dāng)?shù)卿浽鲋刀惏l(fā)票綜合服務(wù)平臺確認(rèn)發(fā)票用途。

2. 取得橋、閘通行費發(fā)票

橋、閘通行費可抵扣進(jìn)項稅額=橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%

3. 取得注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單

航空旅客運輸進(jìn)項稅額=（票價+燃油附加費）÷（1+9%）×9%

注意：如果票面有燃油附加費，要和票價一起合計計算進(jìn)項稅額。

4. 取得取得注明旅客身份信息的鐵路車票

鐵路旅客運輸進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%

5. 取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票

公路、水路等其他旅客運輸進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%

注意：

1）公路、水路客票需有旅客身份信息的才可以抵扣進(jìn)項；無旅客身份信息的客票，比如出租車票、長途客運手撕票等，不能抵扣進(jìn)項。

2）票面旅客身份信息需與報銷人的身份信息一致。

3）與本單位建立了合法用工關(guān)系的雇員，所發(fā)生的國內(nèi)旅客運輸費用允許抵扣其進(jìn)項。納稅人如果為非雇員支付的旅客運輸費用，不能抵扣的。

4）不屬于購進(jìn)國內(nèi)旅客運輸服務(wù)，不得抵扣進(jìn)項。

5）屬于集體福利或個人消費的，其進(jìn)項不得抵扣進(jìn)項。

6）取得通行費財政電子票據(jù)，不得抵扣稅款。

物流運輸業(yè)

相關(guān)賬務(wù)處理

其實，物流公司與其他公司的會計科目都差不多。這里，三哥把物流運輸業(yè)的相關(guān)流程的賬務(wù)處理整理出來，有用，就收藏，需要隨時拿出查閱。

1、收到投資款

借：銀行存款

貸：實收資本

2、購買車輛

借：固定資產(chǎn)

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額

貸：銀行存款等

3、收到運輸費時

借：庫存現(xiàn)金/銀行存款/應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入-運輸收入（貨運收入）/裝卸收入/收派收入等

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅

4、支付運輸費時

借：營業(yè)費用-運輸費

貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款

5、計提各項稅費

借：營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅

營業(yè)稅金及附加-城建稅

營業(yè)稅金及附加-教育費附加

營業(yè)稅金及附加-地方教育費附加

營業(yè)稅金及附加-印花稅

所得稅費用-所得稅

貸：應(yīng)交稅費

6、如果包車是提供物流勞務(wù)服務(wù)的話，那就計入銷售費用。

7、如果包車不是提供物流勞務(wù)服務(wù)的話，計入管理費用，明細(xì)可根據(jù)費用用途，比如業(yè)務(wù)招待費、差旅費等。

① 支付包車費用于運貨物的

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：庫存現(xiàn)金或銀行存款

② 支付包車費用于上下班的

借：管理費用-交通費

貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款

③ 支付包車費用于跑業(yè)務(wù)的

借：營業(yè)費用-交通費

貸：庫存現(xiàn)金或銀行存款

8、計提工資、社保、公積金

借：勞務(wù)成本

貸：應(yīng)付職工薪酬

9、發(fā)放工資

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款-個人社保費

其他應(yīng)收款-個人公積金

應(yīng)交稅費-個人所得稅

銀行存款

10、上交社保、公積金、個稅

借：應(yīng)付職工薪酬

其他應(yīng)收款-個人社保費

其他應(yīng)收款-個人公積金

應(yīng)交稅費-個人所得稅

貸：銀行存款

11、其他期間損益結(jié)轉(zhuǎn)及報銷費用等跟一般企業(yè)一樣賬務(wù)處理。

12、對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本-運輸支出

貸：勞務(wù)成本

以上關(guān)于物流運輸稅務(wù)風(fēng)險防范和財稅處理，你學(xué)會了嗎？

來源：財稅劉三哥