土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除（7篇）

【第1篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除

目 錄

一、土地成本項(xiàng)目

二、開發(fā)成本項(xiàng)目三、開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計(jì)扣除項(xiàng)目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括：

1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.合作款項(xiàng)

補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動(dòng)遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）前期工程費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

(1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)

7.“三通一平”費(fèi)

(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 （二）建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括：

9.基礎(chǔ)造價(jià)

包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)

主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

12.公共部位精裝修費(fèi)

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。

13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。

主體安裝工程費(fèi)

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

(2) 電梯及其安裝費(fèi)；

(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；

(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

(6) 電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：

22.綠化建設(shè)費(fèi)

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費(fèi)

道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

25.圍墻建造費(fèi)

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如

：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

b.業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；

g.車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。（四）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。

33.工程管理費(fèi)

(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；

(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)

(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；

(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。

34.營銷設(shè)施建造費(fèi)

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

36.物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

三、開發(fā)費(fèi)用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

【第2篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。

2.什么時(shí)候清算？

這個(gè)要分開來記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門可以要求你清算。

什么時(shí)候應(yīng)清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

這里有個(gè)知識點(diǎn)，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購買方；

③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌鲂星椴缓茫康禺a(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時(shí)候可清算？

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？

①應(yīng)清算

在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3.清算申報(bào)要交哪些材料？

土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間

納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報(bào)表》

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說明。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第3篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的歸集

一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)核算內(nèi)容的差異

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指主體外小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。

建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

共同點(diǎn)：均有供水、供電、供氣、供熱、智能化工程等方面的內(nèi)容。

差異點(diǎn)：一個(gè)在主體內(nèi)，一個(gè)在主體外。

二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi)核算內(nèi)容的差異

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指主體外小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。（通常包括：居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校 、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等）

共同點(diǎn)：均在主體外，小區(qū)內(nèi)。

差異點(diǎn)：公共配套設(shè)施費(fèi)一般會(huì)形成具體的實(shí)體建筑設(shè)施，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)；而基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般不形成具體的實(shí)體建筑設(shè)施。

三、開發(fā)間接費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用核算內(nèi)容的差異

開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。與所開發(fā)項(xiàng)目具有直接的相關(guān)性。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，主要側(cè)重于銷售、行政管理、融資等方面的費(fèi)用支出。

【第4篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認(rèn)范圍不同

——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同

——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；

——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣

——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第5篇】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用

來源：稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后開發(fā)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅加計(jì)扣除的問題

納稅人所屬地：四川

問題內(nèi)容：請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在未來清算土地增值稅時(shí)，對于購置未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款，是否允許作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用10%及加計(jì)扣除20%的基數(shù)？

附件：無附件

答復(fù)機(jī)構(gòu)：成都市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2023-02-13

答復(fù)內(nèi)容：尊敬的納稅人、繳費(fèi)人：

您好！

您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。

由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。

以上答復(fù)僅供參考，如對該問題仍有疑問請聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，如有其他疑問請致電四川省12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線或您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

四川省12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線

2023年2月13日

【第6篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員在日常核算過程中，很難準(zhǔn)確區(qū)分和把握“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”之間的異同，直至稅務(wù)檢查環(huán)節(jié)被提醒核算有誤才進(jìn)行調(diào)整。那么，財(cái)務(wù)人員自身身清楚辨別兩者之間的區(qū)別是至關(guān)重要的，本文將從多角度出發(fā)，為您梳理這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目的核算與歸集要點(diǎn)。

我們從概念出發(fā)，了解這兩個(gè)科目到底在核算什么內(nèi)容?

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

這一類費(fèi)用屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的，但是很難精準(zhǔn)歸集于某一項(xiàng)具體的開發(fā)產(chǎn)品，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。

所以，為了便于會(huì)計(jì)核算，先將這一類費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，其屬于期間費(fèi)用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無余額。

那么，“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的異同個(gè)如何區(qū)分呢?

類別

開發(fā)間接費(fèi)用

管理費(fèi)用

行政管理費(fèi)

直接從事項(xiàng)目開發(fā)管理的人員與部門產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用。

企業(yè)董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、綠化費(fèi)、管理人員工資及福利費(fèi)等

工程管理費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制審核費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同外獎(jiǎng)勵(lì)等間接費(fèi)用。

營銷設(shè)施建造費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用。

借款費(fèi)用

直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。

因借款產(chǎn)生而發(fā)生的輔助費(fèi)用，例如手續(xù)費(fèi)用等。

專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)

聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅咨詢、項(xiàng)目管理咨詢等費(fèi)用。

指派人員費(fèi)用

如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu),由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用,可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。

區(qū)分核心要點(diǎn)：通常以有無開發(fā)現(xiàn)場設(shè)立機(jī)構(gòu)來確定的，具體情況需要參照相關(guān)資料來進(jìn)一步的判定。

【第7篇】房地產(chǎn)開發(fā)公司前期費(fèi)用

一款軟件從開發(fā)到上線運(yùn)營往往需要各類費(fèi)用，為了讓大家更加具體正確地對費(fèi)用有所了解，老猿今天把所有的費(fèi)用分個(gè)類，讓大家從多個(gè)角度清楚app開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用。

基本費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)：開發(fā)費(fèi)是最主要、占比最大的一筆費(fèi)用。也就是給軟件公司的費(fèi)用。企業(yè)對軟件的不同需求直接影響到這筆費(fèi)用的價(jià)格。

第三方費(fèi)用

服務(wù)器：根據(jù)實(shí)際應(yīng)用場景和前期根據(jù)預(yù)估的用戶數(shù)購買云服務(wù)器，前期不建議買太貴的。一般2000-5000元/年的即可，中后期根據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)進(jìn)行擴(kuò)展。

域名：域名也就是網(wǎng)址鏈接，購買基本一年在60塊錢左右。要是想要域名字符短、簡單好記，價(jià)格會(huì)略貴一些。

平臺費(fèi)用：蘋果系統(tǒng)需要申請開發(fā)者賬號，個(gè)人號99美元/年，企業(yè)號299美元/年。一般來說申請個(gè)人號就可以了，審核速度快手續(xù)少，企業(yè)號相對來說比較繁瑣。安卓系統(tǒng)是無需這筆費(fèi)用的。

ssl證書費(fèi)用：ssl證書又叫服務(wù)器證書，可以抵御數(shù)據(jù)泄漏、數(shù)據(jù)篡改、流量劫持、釣魚攻擊等安全威脅，是上架應(yīng)用市場必備的。前期可以使用阿里云/騰訊提供的免費(fèi)版本，產(chǎn)品上線運(yùn)營平穩(wěn)后可升級付費(fèi)的，差不多880元/年，按需購買就好了。

軟件著作權(quán)費(fèi)用：app開發(fā)完成之后，上架到應(yīng)用市場要求有軟件著作證書。軟件著作權(quán)登記申請費(fèi)是一年250元，如果申請登記多種文檔，那么每增加一種文檔增收80元。如果找代理代辦，會(huì)再收取相應(yīng)手續(xù)費(fèi)，價(jià)格會(huì)更高。

6.短信費(fèi)用：一般是5分/條，如果用的量大可以購買短信包，價(jià)格會(huì)優(yōu)惠一些。app需要通過短信驗(yàn)證碼注冊、短信提醒等。

app開發(fā)增值服務(wù)費(fèi)用（按需）

1.身份證ocr識別：部分平臺需要實(shí)名認(rèn)證，用戶上傳身份證之后，接口自動(dòng)掃描識別證件信息進(jìn)行填寫(一般一次幾毛錢，強(qiáng)制需要身份證認(rèn)證的使用此功能可以大大提升效率)

2. 實(shí)名認(rèn)證api接口費(fèi)：核準(zhǔn)該實(shí)名認(rèn)證是否真實(shí)使用，一般幾毛/次

3.物流接口費(fèi)用：一般商城類客戶最需要此功能，用戶可以隨時(shí)查看物流動(dòng)態(tài)

4.oss存儲(chǔ)費(fèi)用：教育類、商城類、視頻類以及圖片多和用戶量大的客戶都需要此功能。1tb=999元

5.cdn費(fèi)用：提升訪問速度

6.服務(wù)器安全費(fèi)用：購買服務(wù)器安全防護(hù)相關(guān)功能，提升數(shù)據(jù)的安全

最后，老猿說一句。開發(fā)一款app最大的費(fèi)用還是在開發(fā)本身，其他零零散散的加起來一年可能也就是幾千到個(gè)把萬，相對來說是不多的。但是前提是各位企業(yè)主一定要對這些費(fèi)用有所認(rèn)知，避免到時(shí)候與軟件公司產(chǎn)生誤會(huì)。

以上就是本文全部內(nèi)容，希望對你有所幫助

我是老猿，你身邊的軟件開發(fā)專家