土地增值稅免稅范圍（4篇）

【第1篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號(hào)

文件名

文號(hào)

期限

1

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

2

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

3

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

4

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

5

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號(hào)

6

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

7

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

8

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

9

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號(hào)

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第2篇】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭(zhēng)議

編者按：2023年11月25日，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，其中關(guān)于納稅人享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅優(yōu)惠政策的規(guī)定引起了筆者注意。本文從一則案例入手，具體分析現(xiàn)行土地增值稅對(duì)于住宅非住宅實(shí)行的分別核算的機(jī)制。而目前深圳新發(fā)布的規(guī)定，預(yù)示了一種新的征管趨勢(shì)，值得讀者關(guān)注。

一、案例簡(jiǎn)介

（一）基本案情

2023年7月5日，新聯(lián)公司對(duì)巴楚新聯(lián)“未來(lái)城”一期1-4號(hào)商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新聯(lián)公司對(duì)巴楚新聯(lián)“未來(lái)城”一期5-6號(hào)商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫華稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受委托，對(duì)新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期1-6號(hào)商住樓”項(xiàng)目截止2023年5月31日土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。同日，新聯(lián)公司向巴楚縣稅務(wù)局進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)。新聯(lián)公司申報(bào)了“新聯(lián)未來(lái)城一期1-6號(hào)商住樓”項(xiàng)目土地增值稅：1-4號(hào)商住樓增值率為-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項(xiàng)目增值率-16.92%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅稅額470105.92元，應(yīng)退土地增值稅稅額470105.92元；5-6號(hào)商住樓增值率為-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項(xiàng)目增值率-7.74%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅額634062.34元，應(yīng)退土地增值稅稅額634062.34元，一期應(yīng)退土地增值稅稅額共計(jì)1104168.26元。2023年11月24日，巴楚縣稅務(wù)局作出準(zhǔn)予退還已預(yù)繳的土地增值稅1104168.26元，且于2023年6月19日將該筆款項(xiàng)退還給新聯(lián)公司。

2023年10月9日，巴楚縣稅務(wù)局案件檢查發(fā)現(xiàn)，“我局第一稅務(wù)所在2023年10月的日常征管工作自查中，對(duì)前期退稅資料進(jìn)行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)巴楚縣新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2023年6月辦理土地增值稅退稅1104168.26元，未按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)涉及不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算增值額、增值率、繳納土地增值稅，屬于計(jì)稅依據(jù)和政策適用錯(cuò)誤，責(zé)令第一稅務(wù)所追回已退還的土地增值稅，并按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定重新審核該項(xiàng)目土地增值稅清算資料?！?023年3月7日，巴楚縣稅務(wù)局對(duì)“新聯(lián)未來(lái)城一期”土地增值稅清算審核報(bào)告指出：“1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算審核后增值額為-13783747.40元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；2.非普通住宅清算審核后增值額為-308946.71元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；3.非住宅清算審核后增值額為8255836.49元，增值率為34%，應(yīng)繳納土地增值稅2476750.95元，已預(yù)征0元，應(yīng)補(bǔ)土地增值稅2476750.95元?！?023年3月15日，巴楚縣稅務(wù)局作出巴地稅通[2016]3號(hào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》對(duì)新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期項(xiàng)目”土地增值稅清算申報(bào)重新審核，認(rèn)定企業(yè)應(yīng)補(bǔ)征土地增值稅2476750.95元。

新聯(lián)公司對(duì)該決定不服，于2023年4月11日申請(qǐng)復(fù)議，同年4月14日，喀什地區(qū)地方稅務(wù)局作出行政復(fù)議不予受理決定。新聯(lián)公司不服，訴至法院，要求撤銷巴楚縣稅務(wù)局于2023年3月15日作出的巴地稅通【2016】3號(hào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知/p>;

（二）各方觀點(diǎn)

新聯(lián)公司認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算土地增值稅前，首先應(yīng)當(dāng)確立清算單位，清算單位是否合法，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅行政行為是否合法的重要前提。但是根據(jù)各項(xiàng)法律法規(guī)規(guī)定，土地增值稅的最小清算單位為“幢”，而巴楚縣稅務(wù)局卻違背規(guī)定，將土地增值稅的清算單位進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而導(dǎo)致其土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤，其行政行為明顯違法。

一、二審法院均認(rèn)為巴楚縣稅務(wù)局行政行為合法有效，駁回了新聯(lián)公司的訴請(qǐng)。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要包括1、土地增值稅的清算單位如何確定；2、土地增值稅免稅待遇是否可以放棄。

三、華稅點(diǎn)評(píng)

（一）稅局按開發(fā)項(xiàng)目類別分別計(jì)算土增稅不受清算單位影響

上述規(guī)定可以看出，土地增值稅最小計(jì)算單位為一個(gè)幢號(hào)，但并不影響對(duì)一個(gè)幢號(hào)中不同類型的房屋分別計(jì)算增值額，征收土地增值稅?，F(xiàn)實(shí)中大量存在開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H為一幢樓的情況。上述法律規(guī)定就是針對(duì)“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”，“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額”做出的。新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期”項(xiàng)目，符合上述法律規(guī)定的情形，故巴楚縣稅務(wù)局在清算新聯(lián)公司“新聯(lián)未來(lái)城一期”項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，對(duì)項(xiàng)目中不同類型的房屋分別核算增值額，征收土地增值稅的做法符合上述法律規(guī)定。

（二）土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款

依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定的規(guī)定。對(duì)于該規(guī)定是否為授權(quán)性規(guī)定，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議。

本案中，法院認(rèn)為：分別核算增值額的目的，就是為了分別計(jì)算土地增值稅，通過(guò)分別核算增值額達(dá)到分別計(jì)算土地增值稅，進(jìn)而起到稅收杠桿調(diào)節(jié)的作用，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展的目的。財(cái)稅字[1995]48號(hào)第十三條的規(guī)定，并沒有賦予新聯(lián)公司在分別核算增值額和分別計(jì)算土地增值稅方面具有選擇權(quán)，而是進(jìn)一步對(duì)應(yīng)該分別計(jì)算，沒有分別核算的納稅人，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅的規(guī)定，是一種懲罰性條款，而非選擇性條款。

為核實(shí)司法機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，筆者又核查了裁判文書網(wǎng)中其他類似案例，發(fā)現(xiàn)近年的裁判口徑均與本案一致，即認(rèn)為：土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款。

值得關(guān)注的是海南省關(guān)于土地增值稅清算的地方性規(guī)定的變化：

以海南省的規(guī)定為例，從中可以得出結(jié)論稅務(wù)機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅的分住宅和非住宅分別核算確實(shí)是作為強(qiáng)制性的條款來(lái)施行的。

（三）新趨勢(shì)：免稅待遇或?qū)⒆鳛槭跈?quán)性條款適用

值得關(guān)注的是，2023年11月25日，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，該規(guī)程第二十一條規(guī)定：“納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請(qǐng)享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅”。該規(guī)定可以看出，是否申請(qǐng)免稅待遇主動(dòng)權(quán)在納稅人手中，需要享受免稅待遇的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率等。此規(guī)程中所反映的土地增值稅征管新趨勢(shì)未來(lái)如何發(fā)展，仍需等待《土地增值稅法》及相關(guān)條例出臺(tái)，以作確認(rèn)。

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產(chǎn)繼承，公益性贈(zèng)與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個(gè)人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目

應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）

房+地+費(fèi)+稅+利

地：地價(jià)款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開間接費(fèi)用）

不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用

費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）

利息+（房+地）*5%以內(nèi)

（房+地）*10%以內(nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過(guò)貸款期限利息不能漏）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新折扣率

土地價(jià)款

不能取得評(píng)估價(jià)，按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過(guò)6月算1年）

視頻

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示

曉紅說(shuō)稅

￥399

￥599

購(gòu)買專欄

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過(guò)20%的免土增稅

應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓，直接轉(zhuǎn)讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預(yù)售許可證滿3年

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記未辦理土增清算

4.其他

90日內(nèi)辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本

產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無(wú)償移交政府部門用于非盈利性社會(huì)公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除

建成后有償轉(zhuǎn)讓，計(jì)入收入，成本可扣

預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票

土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

【第4篇】土地增值稅免稅

關(guān)于瑞立諾

創(chuàng)辦15年 瑞立諾累計(jì)為1000余家企業(yè)提供涉稅服務(wù)，行業(yè)涉及房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng) ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個(gè)領(lǐng)域.

一、做好土地增值稅稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)的重要性

近些年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和增速達(dá)到了前所未有的水平，在房地產(chǎn)企業(yè)九大稅種中，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是最重要的一種稅種。土地增值稅稅率為30%至60%的四級(jí)超累進(jìn)稅率，計(jì)算復(fù)雜以及計(jì)算周期長(zhǎng)，由于這一狀況，會(huì)在一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒地、行為，能更好的是房地產(chǎn)企業(yè)得到良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，在土地開發(fā)和日常的經(jīng)營(yíng)管理中，在稅收方面，尤其要提前籌劃土地增值稅，合理定價(jià)。開發(fā)更多剛性需求的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，合理的價(jià)格，才有可能能做到免交土地增值稅，降低稅負(fù)，增加收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

01

巧妙合理的運(yùn)用稅收政策

（1）運(yùn)用普通住宅稅收優(yōu)惠政策，我國(guó)對(duì)土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，因?yàn)橥恋卦鲋刀愡m合4級(jí)超累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)法定扣除項(xiàng)目金額 20%的， 免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額 按規(guī)定計(jì)稅。為確保房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)最大化。另外，在已經(jīng)確定銷售價(jià)格的情況下，可以進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)合理的成本計(jì)算或分?jǐn)?，是否可以在合理范圍?nèi)將部分開發(fā)成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，可以享受免稅政策

（2）掌握并運(yùn)用土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。土地增值稅采取先繳后清的方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須學(xué)會(huì)在征收額和清算后應(yīng)繳納的稅額之間找到平衡點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)在開展預(yù)繳業(yè)務(wù)過(guò)程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳增值稅稅額低于清算過(guò)程中納稅數(shù)額的情況，企業(yè)可以推遲清算時(shí)間；如果增值稅應(yīng)繳數(shù)額高于清算過(guò)程中的應(yīng)繳稅額，則應(yīng)當(dāng)提前清算。通過(guò)確定土地增值稅的項(xiàng)目清算時(shí)間，可以為企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員提供操作規(guī)范，并確保企業(yè)投資利潤(rùn)最大化，當(dāng)熱在使用這種方法時(shí)，一定要根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，同時(shí)反復(fù)測(cè)算出全部數(shù)據(jù)和評(píng)估方案，以保證方案的可靠性和保證企業(yè)的利益最大化。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在計(jì)算稅收成本時(shí)需要最完整，并要求其成本結(jié)算完全完成，并獲得所有發(fā)票。只有這樣，才能保證計(jì)算和扣除的完整性，有效地減少土地增值稅的數(shù)額。

02

通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來(lái)籌劃

根據(jù)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)公司在企業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和開發(fā)項(xiàng)目的間接費(fèi)用不能嚴(yán)格劃分。在實(shí)際工作中，也存在一種難以區(qū)分的交叉情況，這在一定程度上為企業(yè)成本的發(fā)展提供了相應(yīng)的空間。在相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)的支出成本當(dāng)中。

例如，某些費(fèi)用可以通過(guò)集團(tuán)或者項(xiàng)目公司，作為咨詢服務(wù)費(fèi)分配到各個(gè)項(xiàng)目上，以增加項(xiàng)目所需的開發(fā)成本。對(duì)于轉(zhuǎn)移費(fèi)用，必須有依據(jù)，合理合法合規(guī)。不能只是為了可以實(shí)現(xiàn)減稅和虛假增加開發(fā)成本的目的，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

03

合理的增加扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行籌劃

根據(jù)法律規(guī)定，在計(jì)算與土地增值稅項(xiàng)目有關(guān)的扣除資金時(shí)，對(duì)于不能提供相關(guān)有效憑證的項(xiàng)目，需要根據(jù)相關(guān)法律憑證予以扣除。并專門制定了房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期提取費(fèi)用。除特別規(guī)定外，不得扣除。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要了解，在消費(fèi)者能夠承受的范圍內(nèi)，必須提高公共設(shè)備的質(zhì)量，提高商品房的規(guī)格，改善商品房環(huán)境，合理利用成本效果，加強(qiáng)扣除項(xiàng)目資金的數(shù)量。此外，還應(yīng)特別注意從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的建筑安裝發(fā)票。如果建筑服務(wù)所發(fā)生的縣、鎮(zhèn)的名稱和項(xiàng)目名稱沒有特別標(biāo)記，則應(yīng)注意發(fā)票的備注欄。不得納入扣除土地增值稅的項(xiàng)目資金。

此外，在土地增值稅清算方面，如果沒有辦法及時(shí)獲得有效合法的憑證，納稅人可能會(huì)面臨可扣除的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)，他們將需要相應(yīng)地繳納更多的稅款，這是一個(gè)有效的基礎(chǔ)，在未來(lái)獲得及時(shí)的成本和費(fèi)用。根據(jù)目前的文件，也很難在第二次清算中扣除相關(guān)土地增值稅。

因此，如果有大量的清算，沒有真正支付成本或已經(jīng)支付但未能獲得合法發(fā)票由于某種原因，需要盡快解決，同時(shí)試圖獲得提前發(fā)票，以確保相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)顯示清算和交換建議，這樣項(xiàng)目的成本可以得到足夠的扣除。

04

利用代建 合作建房的稅收政策進(jìn)行籌劃

（1）代建

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

注意事項(xiàng)：需要注意的是，委托代建業(yè)務(wù)在稅務(wù)上認(rèn)定時(shí)，需要同時(shí)嚴(yán)格符合以下幾個(gè)條件：

(1)由委托方自行立項(xiàng);

(2)不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

(3)受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi);

(4)事先與委托方簽訂有委托代建合同;

(5)施工企業(yè)將發(fā)票開具給委托建房單位。

（2）合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與a公司合作建造寫

字樓，資金由a公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。將來(lái)再做處置時(shí)可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。

05

關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃

在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能接觸到拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償通常有三種方式，第一種是就地安置回遷戶，第二種是異地安置回遷戶，第三種是向拆遷戶支付相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，讓拆遷戶自行安排安置用地。

對(duì)于那些用房產(chǎn)補(bǔ)償拆遷戶的人，補(bǔ)償房屋應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)報(bào)價(jià)計(jì)算。同時(shí)，還需要將資金計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的開發(fā)成本。在計(jì)算和估算土地增值稅的增值額時(shí)，必須將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為開發(fā)成本，作為加計(jì)扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和拆遷戶拆遷補(bǔ)償款，合同，簽收花名冊(cè)，是否一致，

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的五大稅籌方法，每個(gè)方法，都要做到有理有據(jù)，如果您有哪方面的困惑，歡迎咨詢?nèi)鹆⒅Z財(cái)稅.