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【第1篇】最新土地增值稅預(yù)征率
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>
關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>
以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，各省市也紛紛制定本地的核定征收率：
各地核定征收率一覽表
1、廣東的規(guī)定
關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）
（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對主管稅務(wù)機關(guān)通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）
一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；
二：核定征收率普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%；
三、非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%；
四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；
五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%
2、福建的規(guī)定
關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
關(guān)于進一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號）
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報省地稅局。
關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）
對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
(一)住宅核定征收率1.普通標準住宅5%；2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）
對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。
關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實驗區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號）
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。
（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標準住宅不低于5%；
2．非普通標準住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招標、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標準住宅不低于6%；
2．非普通標準住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。
3、重慶的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。
(二)個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
4、江西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。
關(guān)于進一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號）
疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。
5、青海的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。
具體核定征收率如下：非個人納稅人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%個人納稅人：其他商品房6%
6、安徽的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算的條件
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）普通標準住房及保障性住房，核定征收率為5%；
（二）普通標準住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。
關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）
阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：營業(yè)用房不低于6%；其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。
關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）
我市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：
（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
7、黑龍江的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為3.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%
（二）縣（市）普通標準住宅調(diào)整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標準確定具體核定征收率。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
一、普通標準住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。
二、非普通標準住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。
三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
一、土地增值稅清算核定征收率普通標準住宅調(diào)整為5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為7%。
二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。
8、浙江的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號）
對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進行評估，并經(jīng)主管地稅機關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
單位和個人轉(zhuǎn)讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應(yīng)當按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。
關(guān)于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;
9、四川的規(guī)定
關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號
（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。
（二）非普通住宅核定征收率為7%。
（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。
關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。
關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；
（二）非普通住宅核定征收率為6%；
（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。
10、河南的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
（一）住宅1.普通標準住宅5%;2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。
11、湖南的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
（一）普通標準住宅5%；
（二）非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；
（三）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；
（四）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；
（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進行查帳清算。
12、湖北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）
1、銷售普通住宅核定征收率為5％；
2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。
在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）
銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。
13、遼寧的規(guī)定
關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
各市局應(yīng)結(jié)合本地實際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標準。同時按照省局規(guī)定標準，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標準應(yīng)及時向納稅人公告，同時報省局備案。
關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。
14、陜西的規(guī)定
關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5%。
15、貴州的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率
（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：
1、普通標準住宅，核定征收率為5％；
2、非普通標準住宅，核定征收率為5.5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。
（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：
1、普通標準住宅，核定征收率為4.5％；
2、非普通標準住宅，核定征收率為5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通標準住宅、非普通標準住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準確核算的，一律從高適用核定征收率。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號）
除個人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。
16、吉林的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務(wù)機關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。
三、主管稅務(wù)機關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務(wù)機關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。
17、寧夏的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計算征收土地增值稅。
18、河北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。
19、新疆的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。
關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：（一）住宅核定征收率為5%。
（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。
（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。
（四）其它為6%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號）》的相關(guān)規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
商住樓核定征收率為5.5%；
綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；
其他項目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。
關(guān)于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）
（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。
（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內(nèi)進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%
20、江蘇的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）
納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：
1、獨棟商品住宅：8%；
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。
21、山東的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局公告2023年第1號）
1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.別墅，核定征收率不低于7%；
5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；
6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。
關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】
濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務(wù)局公告2023年第1號）
濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；
（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；
（三）對單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。
關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）
納稅人銷售新建普通標準住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標準住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）
對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當?shù)亟ò苍靸r標準等指標進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。
22、廣西的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）
符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。
關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號）
一、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。
二、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。
三、個人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。
四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。
23、內(nèi)蒙古的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號）
土地增值稅核定征收率分為三個檔次：
轉(zhuǎn)讓普通標準住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標準住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關(guān)根據(jù)實際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。
24、山西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）
（一）普通標準住宅：5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅：6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目：7%。
關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）
第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）
二、土地增值稅核定征收率：
（一）普通標準住宅5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目7%。
25、北京的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號）
個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。
26、天津的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號）
（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；
（二）非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
（三）無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
27、云南的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）
確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當?shù)鼗鶞实貎r和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當?shù)禺斈?、同類型、同?guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。
核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務(wù)局備案。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）
普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。
28、甘肅的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)
（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅為7%，
3、其他類型房地產(chǎn)為9%。
（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅為5%；
2、非普通住宅為6%；
3、其他類型房地產(chǎn)為7%。
【第2篇】土地增值稅優(yōu)惠
在實務(wù)操作中，很多財務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？
通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。
根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。
合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。
【第3篇】土地增值稅存在的問題
#01
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地增值稅能否核定征收？
答復(fù)內(nèi)容：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
答復(fù)機構(gòu)：河北省稅務(wù)局
答復(fù)時間：2021-04-12
#02
司法拍賣中“標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔(dān)”是否包括企業(yè)所得稅、土地增值稅？司法拍賣的稅款時間為法院出具的成交確認書的時間還是房產(chǎn)證辦理時間？
答復(fù)內(nèi)容：
稅務(wù)機關(guān)根據(jù)稅法規(guī)定確定納稅義務(wù)人，但不干預(yù)買賣雙方對交易稅費實際承擔(dān)人的相關(guān)約定，實質(zhì)上屬于成交價格是否含交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費的民事約定。
答復(fù)機構(gòu)：福建省稅務(wù)局
答復(fù)時間：2021-04-12
#03
購入毛坯房，未另外支付土地價款，甲公司支付的購房價款4億元不包括土地價款，全部是房屋及建筑物的價款嗎？“取得土地使用權(quán)所支付的價款”是0元嗎？
答復(fù)內(nèi)容：
根據(jù)您的敘述，貴公司應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。購入毛坯房時未另外支付地價款，轉(zhuǎn)讓時不另行計算扣除。
答復(fù)機構(gòu)：福建省稅務(wù)局
答復(fù)時間：2021-04-09
#04
我單位取得一個用地規(guī)劃許可證，一個工程規(guī)劃許可證，多個工程施工證，請問在土地增值稅清算時，如何確定清算項目，能按照整個房地產(chǎn)為單位清算嗎？
答復(fù)內(nèi)容：
一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條規(guī)定，土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如您分期項目達到上述文件清算條件，即可辦理土地增值稅清算。具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進一步確認。
答復(fù)機構(gòu)：河南省稅務(wù)局
答復(fù)時間：2021-04-01
【第4篇】土地增值稅怎么申報
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
一、一般計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應(yīng)當扣除相應(yīng)土地成本。
舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標準住宅收入，假設(shè)該收入對應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分攤口徑一致)，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元
二、簡易計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。
舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元
【第5篇】營改增土地增值稅稅金
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【第6篇】土地增值稅清算稅款鑒證表
土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行土地增值稅清算資料報送進行專題探討。
依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括：
(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。
2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分攤情況。
3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。
4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。
5．涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進行說明。
6．關(guān)聯(lián)交易情況說明。
7．融資情況說明。
8．企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。
凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標準的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面報告。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項目的進度向稅務(wù)機關(guān)報送下列資料；
1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：
①與清算項目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。
②發(fā)改委立項批復(fù)文件。了解項目的大致情況，關(guān)注是否有項目分期建設(shè)方面的說明。
③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
④國有土地使用權(quán)出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無償移交等信息。
⑤房屋拆遷補償協(xié)議。主要核實拆遷安置補償費，如果是凈地交付，則沒有。
⑥土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證。
2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：
①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。
②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。
③建筑工程預(yù)算書。
④建筑工程施工合同。
⑤工程造價情況備案表、工程量清單。
凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時進行實地核查，納稅人應(yīng)予以配合。
3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：
①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報備。
②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細表。表格沒有固定格式，但至少應(yīng)當包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預(yù)售面積、測繪面積、面積補差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應(yīng)該提供營改增前、后收款金額。
4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：
①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機構(gòu)測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強制性要求。
②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認。
③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國家有關(guān)規(guī)定進行的工程價款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結(jié)算報告，這就增加了清算審核的難度。
④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。
5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
【第7篇】土地增值稅實施細則
在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，所繳納的稅費不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費比較多，土地增值稅是一個主要稅種，對企業(yè)來說負擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對于正確適用政策，規(guī)避稅收風(fēng)險，降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。
一、土地增值稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。
1、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
那么是不是只要無償贈與就不用繳納土地增值稅了呢？
當然不是。
這里的贈與行為是有嚴格限制的。為了防止納稅人以贈與方式逃避稅收，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】48號）明確“贈與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、中國紅十字會等以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。以上這些贈與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈與”以外的贈與行為仍需繳納土地增值稅。
2、只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。
3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為出租雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。
4、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
5、合作建房的土地增值稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6、房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函【2007】645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
二、土地增值稅應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率土地增值稅實行四級超率累進稅率，依據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，確定對應(yīng)的稅率。增值額（相當于純利潤）占的比例越高，對應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達60%。土地增值稅四級超率累進稅率表
從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額這兩個變量。在營改增前后，稅法對這兩個變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。
營改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營業(yè)稅。營改增后，根據(jù)財稅【2016】43號和稅務(wù)總局公告2023年第70號的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計稅方法或簡易計稅方法分別計算應(yīng)繳納的增值稅：
1、適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。
銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+9%)×9%
2、適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：
土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)
適用簡易計稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元）適用一般計稅方法（可抵扣進項稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡易計稅方法（不得抵扣進項稅額），增值稅征收率為5%。哪種計稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。
一般計稅方法項目與簡易計稅方法項目的界定原則是：國家稅務(wù)總局公告2023年第18號第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過500萬元），則適用5%的征收率繳納增值稅。
三、土地增值稅扣除項目的確定
扣除項目及其金額的確定對于計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。
（五）財政部確定的其他扣除項目。
（六）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〖2016〗36號文件第三十四條、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〖2016〗43號）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入土地增值稅的扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，計入開發(fā)成本，可以作為扣除項目。這個新變化必須掌握，對于房地產(chǎn)企業(yè)完整準確計算扣除項目金額，進而準確核算土地增值稅是十分重要的。
四、土地增值稅的預(yù)征
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時動態(tài)調(diào)整?！稄V西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預(yù)繳土地增值稅：
應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實行差別化預(yù)征率。《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號）第七條對土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。
上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
也就是說，在預(yù)征土地增值稅時，要分兩步計算：第一步，先計算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。
舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當期收到預(yù)售房款3000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？
假設(shè)該公司按一般計稅方法繳納增值稅，當期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計算如下：第一步，在項目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（萬元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-82.57）×1% = 29.17（萬元）。
小貼士：9%為一般計稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。
【第8篇】土地增值稅預(yù)繳
政策依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
北京市關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號)
預(yù)繳時間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個納稅申報期
計算方法：
應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率
其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。
就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房、限價商品房(含比照經(jīng)濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。
該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。
不屬于保障房建設(shè)計劃的項目，預(yù)征率按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預(yù)售許可證時確定項目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
【第9篇】土地增值稅附著物包括
導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？
土地增值稅可以扣除的稅費
答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
什么是土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
本文詳細介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。
【第10篇】土地增值稅核算
選對方法 合規(guī)確認土地增值稅應(yīng)稅收入
2023年11月04日 中國稅務(wù)報 版次：07 作者：郭立江
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準確計算土地增值稅應(yīng)稅收入。
典型案例
房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項目適用一般計稅方法計稅，2023年6月已完工交付使用。該項目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設(shè)對應(yīng)的土地成本為4000萬元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時的應(yīng)稅收入？
常見問題
筆者在實際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會計收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。
筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報情況時，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報表附列資料（三）》（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細）“9%稅率的項目”欄次，填報本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）10900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期發(fā)生額4000萬元、本期實際扣除金額4000萬元?！对鲋刀惣{稅申報表（一般納稅人適用）》填報“按適用稅率計稅銷售額”10000萬元，“銷項稅額”569.72萬元。
同時，其《增值稅納稅申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細）“一般計稅方法計稅”項目的“9%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報銷售額10000萬元，銷項稅額900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額4000萬元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項（應(yīng)納）稅額569.72萬元。
從申報資料看，p公司累計開具的發(fā)票價稅合計10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。p公司認為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價款差額征稅所抵減的銷項稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬元）。
計算方法
土地增值稅應(yīng)稅收入的確認，無法直接從已有納稅資料、會計賬簿中獲取，而是需要計算確認。從筆者的實踐經(jīng)驗上看，可行的計算方法主要有三種。
第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計算。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。
具體到本案例，第一步，m項目的增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業(yè)自行計算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。
第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計算。
根據(jù)增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價款×9%）÷（1+9%）。
本案例中，m項目含稅收入10900萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計算結(jié)果一致。
第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計算。
土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項目開票金額10000萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計算結(jié)果一致。
值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會計收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡單地畫上等號，也無法從已有的納稅資料、會計資料直接獲取，而是要計算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，可以結(jié)合多種方式進行驗算，確保應(yīng)稅收入計算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機關(guān)溝通確認，防范后續(xù)風(fēng)險。
（作者單位：國家稅務(wù)總局東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）
【第11篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報表
今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～
今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~
基本概念
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。
課稅對象
土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。
納稅人
土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
增值額
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。
收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
扣除項目
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：
(二)開發(fā)土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
稅率
接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~
01、舊房及建筑物
新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。
02、舊房及建筑物的評估價格
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>
04、其他規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。”
05、申報
納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
友情提醒
實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。
【第12篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關(guān)規(guī)定：
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認土地增值稅收入呢？
情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票
案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進行土地增值稅清算時，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。
該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。
情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票
案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認？
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認為土地增值稅收入。
情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致
案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實際測量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那么，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認？
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應(yīng)予以調(diào)整。
來源：中稅答疑新媒體智庫
【第13篇】土地增值稅稅率增值50%
一說到土地增值稅，有些朋友或許會想到增值稅，但這是兩個完全不同的稅種。增值稅是對貨物與勞務(wù)的流轉(zhuǎn)過程中的增值額進行課征的稅種，也是目前我國最大的稅種；而土地增值稅則是針對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額課征的稅種。
2023年，土地增值稅實現(xiàn)了6465億元，比上年增長14%，占當年稅收收入的4%。從比重上看，應(yīng)該算作一個輔助性的稅種。
目前土地增值稅的法律依據(jù)是國務(wù)院令[1993]第138號頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年開始實施。也算是分稅制改革背景下針對房地產(chǎn)市場的一個特定的稅種。
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，通俗的說，就是賣房賣地有了增值額的單位和個人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳]有覺得自己賣房時交了土地增值稅，是因為從2008年開始，對個人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項目的余額。
土地增值稅的稅率很有特點，對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的單位和個人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱之為超率累進。
下面就是土地增值稅的四級超率累進稅率表，與個人所得稅的超額累進稅率表不同在于計稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計算時使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。
去年的7月份，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見稿，也開啟了土地增值稅的立法進程。
相比1993年的暫行條例，征求意見稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個暫行條例與征求意見稿有所差別的對比表，我搬過來了，供大家參考。
在我講課的過程中，有學(xué)生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開征的合理性，覺得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復(fù)征稅。這個問題我再單獨寫一個推文。那么為什么要開征這樣一個稅種，也就是通常說的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個目的：
（1）有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；
（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。
事實上土地增值稅的意義還是出于對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。
從未來的趨勢看，這個稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場的長效機制起到應(yīng)有的作用。
【第14篇】河南土地增值稅預(yù)征率
開封個體戶核定征收,哪里能注冊河南核定征收個體戶？
自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)稅銷售收入免征增值稅，適用3%的征收率。適用3%預(yù)征率的項目暫不預(yù)繳增值稅。
增值稅。
個體經(jīng)營戶也分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，這和公司一樣，個體經(jīng)營者大部分都是小規(guī)模的納稅者，而一般納稅者較少，這與個體經(jīng)營本身的特點是分不開的，個體戶存在的意義是個體戶，自己生存，自己出路，所以數(shù)量大、量小是其具體的，而一般納稅人500萬的銷售標準對于大多數(shù)個體戶來說是無法達到的。
一般納稅人，你怎么繳納增值稅就怎么繳納，一般沒有優(yōu)惠。
所以對于小規(guī)模納稅人來說，當然是享受月銷售額不超過15萬、季度免稅政策不超過45萬。
個人所得稅。
個人所得稅的算法其實是比較復(fù)雜的，而且類似于我們的企業(yè)所得稅，你要用你的收入減去成本來計算收入，然后再按照相應(yīng)的稅率來計算個稅，這個成本里面有需要調(diào)整的東西你也調(diào)整一下，這個還是需要一些專業(yè)知識的，一般人不學(xué)真的不會。
附加稅
在2023年1月1日至2024年12月31日期間，個體工商戶可在50%的稅率范圍內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
所以，目前如果成立個體戶，一般都是小規(guī)模納稅人，其實稅負真的不高，特別是對于核定征收的情況，稅收也不多。
河南稅收園區(qū)個體戶核定征收，有自然人代開，個獨企業(yè)，一般納稅人公司入駐等等。后續(xù)發(fā)文介紹。
根據(jù)今年的小微企業(yè)增值稅減免政策，目前河南稅收園區(qū)個體戶核定征收之后，只需要繳納個稅與印花稅，這樣綜合下來稅負更低，大力的支持到小微企業(yè)的發(fā)展。
簡單舉例，一個服務(wù)類的個體戶收到設(shè)計服務(wù)費，全年100w，那么今年納稅就是1.5w，大大的減輕小微企業(yè)的負擔(dān)。
國家位置支持中小微企業(yè)的發(fā)展，出臺好多利好政策，希望大家多多關(guān)注國家利好政策。
【第15篇】土地租賃增值稅稅率
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅
問：我公司為一家制造企業(yè)，一般納稅人，現(xiàn)準備將2023年3月份取得的土地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，請問此業(yè)務(wù)如何繳納增值稅？
答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號) 附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。第十五條規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%?！敦斦俊⒍悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。財稅[2016]36號文件第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。第二十八條規(guī)定，不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》后附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第二條規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
綜上，你公司轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)的行為，既可以按照財稅[2016]36號文件的相關(guān)規(guī)定選擇一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照10%的稅率計算繳納增值稅；也可以按照財稅[2016]47號文件的相關(guān)規(guī)定選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
【第16篇】土地增值稅范圍
資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅
資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購重組的一種常用方式。對涉及不動產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭議。筆者結(jié)合稅收政策和實際案例，進行梳理分析，以期對納稅人有所幫助。
一、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的定義
資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)，是指對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益。
二、資產(chǎn)重組國家層面土增稅政策
2023年6月16日，財政部 稅務(wù)總局公布《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號)，執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要條款如下：
1、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
4、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。
《公告》延續(xù)了財稅〔2018〕57號(已失效)規(guī)定的四種土地增值稅優(yōu)惠政策，即：除房地產(chǎn)外，企業(yè)整體改制、合并、分立或改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資情形下，對房地產(chǎn)(國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)的轉(zhuǎn)移、變更暫不征收土地增值稅。
由以上文件可以看出，上述暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。
三、地方資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土增稅政策
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號)(現(xiàn)行有效)關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定：
(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)
同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅?！巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。
(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)
經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。
四、實際案例
1、深圳市人才安居集團有限公司將其持有的深圳遠洋新干線項目項下600套房屋以及與其相關(guān)聯(lián)的債務(wù)、人員一并劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市龍崗區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深龍稅不征[90000018]號》的稅務(wù)事項通知書;
2、深圳市鹽田港集團有限公司將其持有的現(xiàn)代物流中心項目無償劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市鹽港現(xiàn)代物流發(fā)展有限公司，鹽田港集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市鹽田區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深鹽稅優(yōu)惠[2020]90000094號》的稅務(wù)事項通知書。
3、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國建銀投資有限責(zé)任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2005]160號）：重組分立過程中，原中國建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動產(chǎn)，不征收增值稅、營業(yè)稅和土地增值稅。
五、分析
從國家層面政策，雖然暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，但是個別地方政府文件明確不征收土地增值稅，且且在實務(wù)中，地方稅務(wù)局對資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)暫不征收土地增值稅予以認可。筆者分析可能有以下原因：
1、不屬于征稅范圍：
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。
有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于應(yīng)稅范圍。但是介于有償轉(zhuǎn)讓和繼承、贈與之間的各種房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，包括非繼承、贈與的無償轉(zhuǎn)讓(如無償轉(zhuǎn)讓第三人)，以及非轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為(如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn))，應(yīng)當歸入應(yīng)稅范圍抑或不征稅范圍，則存在很大的爭議。實踐中，將無償劃轉(zhuǎn)列入應(yīng)稅范圍與《土地增值稅暫行條例》相悖，存在很大障礙，因此部分稅務(wù)機關(guān)認為資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。
2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)合并分立行為中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種具體形式：
在和企業(yè)合并分立中，必然伴隨著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)又是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種方式。因此資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)歸為合并分立范疇內(nèi)，從而適用財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號中第2條、第三條的規(guī)定，即“對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并(分立)后的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>
六、結(jié)論
綜合國家對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅政策不明確、個別地方政府有明確的不征收土增稅政策、實務(wù)中有稅務(wù)機關(guān)對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收土增稅的認可，故資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收增值稅具備大概率可能性，為維護企業(yè)利益，建議擬采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的企業(yè)提前與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通，取得意見后再行實施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。
來源：德居正財稅咨詢
無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)之土地增值稅分析
最早看到“劃轉(zhuǎn)”相關(guān)稅收規(guī)定的，是《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第29號)文件，該文件第二條“企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理”規(guī)定：
“(一)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)(包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同)，凡合同、協(xié)議約定作為資本金(包括資本公積)且在會計上已做實際處理的，不計入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
(二)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價值計入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！?/p>
隨后，企業(yè)所得稅關(guān)于“劃轉(zhuǎn)”的后續(xù)文件財稅[2014]109號、總局2023年40公告陸續(xù)出臺，有了以上企業(yè)所得稅的影響，我得出結(jié)論：
資產(chǎn)劃出方要么做“長期股權(quán)投資”處理，要么沖減“實收資本”或者“資本公積”處理;接受資產(chǎn)方要么增加“實收資本”，要么增加“資本公積”。
提示：以上的操作路程很漫長的：工商執(zhí)照是否變更?實收資本不夠沖減怎么辦?資本公積沖減是否涉及企業(yè)所得稅?
什么是劃轉(zhuǎn)
1、無償劃轉(zhuǎn)的主體
現(xiàn)有國家政策規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的主體是國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號]第二條對無償劃轉(zhuǎn)的主體進行了界定：“國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資沒立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)，可以作為劃入方(劃出方)?！庇纱丝梢钥闯?，無償劃轉(zhuǎn)一般在純國有產(chǎn)權(quán)單位之間進行。
2、無償劃轉(zhuǎn)的客體
《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號)第二條本辦法所稱企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，是指企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在政府機構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司之間的無償轉(zhuǎn)移。第二十一條規(guī)定：“企業(yè)實物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行”以上兩條政策規(guī)定對無償劃轉(zhuǎn)的客體進行了界定：即無償劃轉(zhuǎn)一般指劃轉(zhuǎn)國有產(chǎn)權(quán)，但也可以劃轉(zhuǎn)實物資產(chǎn)。
劃轉(zhuǎn)對土地增值稅的影響
由于劃轉(zhuǎn)財稅處理有“長期股權(quán)投資”的影子，我在思考土地增值稅的時候，一直圍繞《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)在轉(zhuǎn)圈圈：
企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，劃入方按接受投資處理的，屬于投資入股方式之一，應(yīng)當免征土地增值稅(雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè))，但心里一直不踏實。突然之間，看到如下“老”文件：
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕48號)指出，細則所稱的“贈與”是指如下兩種情況。一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
豁然開朗：居民企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)不屬于上述兩種情況，應(yīng)繳納土地增值稅。
來源：金穗源
編輯：沐林財訊
