土地轉(zhuǎn)讓增值稅（4篇）

【第1篇】土地轉(zhuǎn)讓增值稅

土地轉(zhuǎn)讓在實(shí)際工作中也是非常普遍的一種現(xiàn)象，那么，不同時(shí)段取得的土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，如何繳納增值稅呢？

案例

不同時(shí)段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2023年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，取得該土地時(shí)價(jià)款1000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1800萬(wàn)元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2023年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2023年4月30日前取得的，既可以選擇一般計(jì)稅方法也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，當(dāng)然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計(jì)稅。

二、如果該土地為2023年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

通過(guò)對(duì)營(yíng)改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國(guó)家并未出臺(tái)針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)算銷(xiāo)售額能否扣除取得土地原價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

如：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文也只是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷(xiāo)售額。

因此，從目前的政策來(lái)看，2023年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，不得扣除取得土地的價(jià)款，應(yīng)全額計(jì)算應(yīng)稅銷(xiāo)售額。

來(lái)源：昌堯講稅 （changyao_jiangshui ）

作者：馬昌堯

【第2篇】純土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不需要繳納土地增值稅。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅；

個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征稅的非普通住宅，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計(jì)征土地增值稅。

同時(shí)，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

【第3篇】土地轉(zhuǎn)讓收入土地增值稅清算

稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

一、70號(hào)公告明確規(guī)定：土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

既然70號(hào)明確轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土增應(yīng)稅收入，為不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。那么，就應(yīng)按稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)所規(guī)定的不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額來(lái)依法確認(rèn)：

（增值稅應(yīng)稅）銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額*9%

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用227萬(wàn)元，允許扣除的土地價(jià)款9萬(wàn)元。

則，（增值稅應(yīng)稅）銷(xiāo)售額=（227-9）/(1+9%)=200（萬(wàn)元）

增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=200*9%=18（萬(wàn)元）

土地增值稅應(yīng)稅收入=227-18=209（萬(wàn)元）

二、部分稅局發(fā)文是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模喊础?含稅銷(xiāo)售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%)/ (1＋9%)”確認(rèn)。

比如，穂地稅函〔2016〕188號(hào)規(guī)定，土地增值稅清算收入按“(含稅銷(xiāo)售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)/ (1＋11%)”確認(rèn), 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

按以上數(shù)據(jù)計(jì)算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（萬(wàn)元）

三、個(gè)別地區(qū)做法有待商榷：沖減土地成本。

1、會(huì)計(jì)處理作主營(yíng)業(yè)務(wù)成本沖減，不應(yīng)作為土增計(jì)算中沖減土地成本的參考思路。

借：銀行存款 227

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 208.26(227/1.09)

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額) 18.74(208.26*9%)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 0.74(9/1.09*9%)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減) 0.74

2、財(cái)稅[2016]43號(hào)規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！币蛴袪I(yíng)改增的差額征稅，不能簡(jiǎn)單套用不含增值稅收入=含稅/稅率的一般思路。

“《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”此款明確的是進(jìn)項(xiàng)稅額，土地價(jià)款的扣減在計(jì)算上雖等同于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但18號(hào)公告并未按進(jìn)項(xiàng)稅額處理。在銷(xiāo)售額中抵減，不能等同于“允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣”。

3、70號(hào)公告對(duì)土增應(yīng)稅收入有明確規(guī)定。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

以上案例中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額”18萬(wàn)元，是按18號(hào)公告的明確規(guī)定來(lái)計(jì)算的。是經(jīng)抵減計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)，已小于賬面按“含稅銷(xiāo)售額/稅率”計(jì)算的18.74萬(wàn)元。即，土增應(yīng)稅收入所不含的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，已剔除0.74萬(wàn)元。

賬面收入=企業(yè)所得稅收入=208.26萬(wàn)元，增值稅銷(xiāo)售額200萬(wàn)元，土增稅應(yīng)稅收入209萬(wàn)元。

土增稅應(yīng)稅收入209=賬面收入208.26+銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減0.74=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）227-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額18

4、沖減土地成本的做法，沒(méi)有稅法上相關(guān)規(guī)定的明確。土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

土地價(jià)款的扣除，土增條例及其實(shí)施細(xì)則明確為地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用，營(yíng)改增之后并未見(jiàn)相關(guān)文件予以修訂。

5、財(cái)稅[2016]43號(hào)、稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)已有明確規(guī)定，如仍作沖減土地成本處理，不僅減少納稅人土地價(jià)款的加計(jì)扣除，損害納稅人利益，更是無(wú)法按43號(hào)、70號(hào)規(guī)定精神來(lái)有效銜接并落實(shí)。

文章來(lái)源：稅白天下

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【第4篇】土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

近來(lái)，經(jīng)常有納稅人咨詢(xún)?nèi)〉猛恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅問(wèn)題。經(jīng)對(duì)現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理，就有關(guān)問(wèn)題解答如下：

一、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%。如果納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人的，根據(jù)該文第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第三條第（二）款第二項(xiàng)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些增值稅優(yōu)惠？

（一）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3

1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；

2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；

3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

（二）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕125號(hào)）

第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過(guò)程中，企業(yè)通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的貨物、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。

來(lái)源于國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局