不動產(chǎn)增值稅抵扣（16篇）

【第1篇】不動產(chǎn)增值稅抵扣

自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。

此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。(政策依據(jù)：財政部 稅務總局 海關(guān)總署公告2023年第39號)

但會計朋友們注意了，可別一激動把進項都給抵了，畢竟不動產(chǎn)還有不得抵扣進項的情況呢，即便是抵扣了，還有可能要做進項稅額轉(zhuǎn)出。

哪些情況下抵扣了還需要做進項稅額轉(zhuǎn)出？如果這些問題搞不清楚，將會給企業(yè)帶來很大的稅收風險。

一、取得不動產(chǎn)的哪些情形不得抵扣進項稅額

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第二十七條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

……

（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

二、對于不得抵扣的進項稅額應如何計算

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）第六條規(guī)定：已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減：

不得抵扣的進項稅額＝已抵扣進項稅額×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%

三、如何操作和進行賬務處理舉例

例1：2023年5月1日，（增值稅一般納稅人）a購入一幢廠房，取得增值稅專用發(fā)票并認證抵扣，發(fā)票上注明金額1500萬元，增值稅稅額135萬元。廠房既用于免稅項目又用于應稅項目，a將廠房按固定資產(chǎn)管理。假設廠房分10年進行計提折舊，無殘值。

取得辦公樓時應在當期抵扣進項稅額135萬元：

借：固定資產(chǎn)——廠房 1500萬元

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 135萬元

貸：銀行存款 1635萬元

例2：2023年5月1日，a公司改變廠房的用途，將其專用于生產(chǎn)免稅項目。根據(jù)政策規(guī)定，用于免稅項目不得抵扣進項稅額，需要從當期進項稅額中進行扣減處理。

（1）計算不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值=1500-1500÷10=1350萬元

不動產(chǎn)凈值率=1350÷1500=90%

（2）計算不得抵扣的進項稅額

不得抵扣的進項稅額=135×90%=121.5萬元

借：固定資產(chǎn)——廠房 121.5萬元

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出） 121.5萬元

【第2篇】不動產(chǎn)增值稅申報表一

為支持廣大個體工商戶做好新冠肺炎疫情防控,加快復工復業(yè)，國家稅務總局出臺了《關(guān)于支持個體工商戶復工復業(yè)等稅收征收管理事項的公告》(2023年第5號公告)。

其中規(guī)定：“2023年3月1日至5月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅?！?/p>

納稅義務發(fā)生時間

在2023年2月底之前的，

適用3%征收率的，按照3%征收率開具增值稅發(fā)票。

在2023年3月1日至5月31日的，

適用減按1%征收率的，按照1%征收率開具增值稅發(fā)票。

不是所有業(yè)務都用1%征收率開票

小規(guī)模納稅人原適用5%征收率的，如銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)、提供車輛停放服務、提供勞務派遣服務，選擇差額納稅等，仍然需要按照5%的征收率開票。

溫馨提示：

一、納稅義務發(fā)生時間在2023年2月底之前，若是已經(jīng)按3%征收率開具增值稅發(fā)票的：

1、發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，按照3%征收率開具紅字發(fā)票；

2、開票有誤需要重新開具的，按照3%征收率開具紅字發(fā)票，再重新開具正確的藍字發(fā)票。

二、在開具發(fā)票實際操作時，系統(tǒng)默認顯示征收率為1%，在開票時一定要注意根據(jù)實際情況進行選擇3%、5%還是1%。

納稅申報：

計算公式（1%）：

銷售額=含稅銷售額/（1+1%）

1、減按1%征收率銷售額填寫應征增值稅不含稅銷售額（3%征收率）”相應欄次

2、減征的2%的減征額要填寫在《增值稅納稅申報表》的第16行“本期應納稅額減征額”一欄

《增值稅減免稅申報明細表》填寫減稅項目相應欄次

涉及到差額征稅等情況，需要填寫《增值稅納稅申報表、附列資料》時，第8欄“不含稅銷售額”計算公式調(diào)整為：

第8欄=第7欄÷（1+征收率)。

適用原征收率3%和5%的填報方式?jīng)]有改變哦。

5號公告中的增值稅小規(guī)模納稅人征收率3%減按1%的優(yōu)惠政策適用時間：2023年3月1號-5月31號。

案例一

q

a公司為增值稅小規(guī)模納稅人，選擇季度納稅申報。2023年第1季度業(yè)務如下：

1月份銷售收入為0；

2月份銷售收入為0；

3月份銷售咨詢服務取得收入價稅合計金額為323200元，開具增值稅普通發(fā)票。

請問a公司增值稅申報表如何申報？

案例分析：

a公司第1季度不含稅銷售額=323200/(1+1%)=32萬元，季度不含稅銷售額合計32萬元，超過30萬免稅標準，所以a公司第1季度應繳納增值稅為320000*1%=3200元。

增值稅申報表填報步驟：

一、不含稅銷售額320000元填寫在3%征收率相應欄次，第15行“應納稅額”相應欄，系統(tǒng)自動計算出9600元（320000*3%）。

二、2%減征額 =320000*2%=6400元填寫在第16行“本期應納稅額減征額”相應欄次，同時填寫減免稅申報明細表。

三、20行相應欄“應納稅額合計”=9600-6400=3200元

四、本期應補（退）稅額為3200元（320000*1%）。

案例二

q

b公司為增值稅小規(guī)模納稅人，選擇按季納稅申報。2023年第1季度業(yè)務如下：

1月份提供咨詢服務取得收入價稅合計金額為82400元，開具增值稅普通發(fā)票；

2月份銷售貨物取得收入價稅合計金額為103000元；開具增值稅普通發(fā)票；

3月份提供咨詢服務取得收入價稅合計金額為101000元，開具增值稅專用發(fā)票；

請問b公司增值稅申報表如何申報？

案例分析：

b公司第1季度不含稅銷售額

開具增值稅普通發(fā)票，銷售額=(82400+103000)/(1+3%)=18萬元

開具增值稅專用發(fā)票，銷售額=101000/(1+1%)=10萬元

季度不含稅銷售額合計28萬元（18萬元+10萬元）。雖然未超30萬免稅標準，但按照規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票需要計算繳納稅款。所以b公司第一季度應繳納增值稅為10萬元*1%=1000元

【第3篇】個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)的作價的 ， 應當取得符合法律 、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。 否則 ， 不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。

①納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

②納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：(1) 2023年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）一契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅÷（1 + 5％）-契稅計稅金額（不含增值稅）] × 5％

3.納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。

（四）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

（國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告，國家稅務總局公告 2023年第14號；國家稅務總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告，國家稅務總局公告2023年第73號）

【第4篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率

房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

從上面兩種計算方式可以看出，我們進行稅收籌劃主要思路就是從價計征的要降低房產(chǎn)原值，從租計征的要盡量降低租金收入。同時，由于兩種計征的存在，我們也可以根據(jù)測算比較兩種方式稅負的大小，根據(jù)實際情況選擇稅負低的計征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收的常見困惑

1、出租標的不僅包括房屋，還通常包括房屋內(nèi)外部附屬設施及配套服務費、機器設備、辦公用品、附屬用品、其他服務等，合同簽署不當會導致房產(chǎn)稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當會增加房產(chǎn)稅稅收負擔。

3、空租期是否按照從價計征征收房產(chǎn)稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會有免租金或低租金運營情況，無收入或低收入還要繳納房產(chǎn)稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價計征降低房產(chǎn)原值

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面和維護機構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。

如果將不符合上述有屋面和維護結(jié)構(gòu)的建筑物在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元在會計賬簿中單獨核算，應納房產(chǎn)稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬元。

方案二節(jié)省支出0.84萬元。

二、從租計征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”

企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，現(xiàn)行稅法對這些設施并不征收房產(chǎn)稅；有些企業(yè)出租房產(chǎn)的同時提供物業(yè)服務等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務費等。

因為房產(chǎn)稅只針對房屋租金征收，所以準確區(qū)分房產(chǎn)稅征收范圍，可以采用分設關(guān)聯(lián)公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”，分別簽訂合同、分別開具發(fā)票，可以達到降低稅基而降低房產(chǎn)稅的效果。同時一般納稅人服務業(yè)增值稅稅率6%，比不動產(chǎn)租賃增值稅稅率10%要低，也就是說將租金拆分為“租金+服務費”在降低房產(chǎn)稅同時還有降低增值稅的效果。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標準，還可以降低企業(yè)所得稅稅負。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫字樓對外出租，年租金200萬元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時甲應繳房產(chǎn)稅=200萬*12%=24萬元，繳納增值稅=200*9%=18萬元，附加稅費=18*（7%+3%+2%）=2.16萬元，共計支出44.16萬元。

方案二：年租金仍為200萬元，但對寫字樓內(nèi)的辦公家具、家電等附屬用品進行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬元，一份為附屬設施租賃合同金額50萬元。此時甲應繳納房產(chǎn)稅=150*12%=18萬元，應繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬元，附加稅費=20*（7%+3%+2%）=2.4萬元，共計支出40.4萬元。

方案二節(jié)省支出3.76萬元。

注意：

“房租+設備租金+服務費”模式，因為一般納稅人不動產(chǎn)租賃增值稅稅率為9%，動產(chǎn)租賃增值稅稅率為13%，有可能出現(xiàn)增加的增值稅大于降低的房產(chǎn)稅情況，要結(jié)合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因為房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，對于一宗財產(chǎn)原則上只征一道稅。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設置轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，降低房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，從而降低房產(chǎn)稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價”“整租”給運管公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)），然后運管公司再按照“零售價”“散租”給租戶，即通過降低第一道租金達到降低稅基而降低房產(chǎn)的目的。

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬（160*12%=19.2萬）。

如果a公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司b，然后由b再以160萬一年的價格進行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，a公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬（100*12%=12萬）。

通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式（直租+轉(zhuǎn)租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬（19.2-12=7.2萬）。

注意：

（1）這種方法對于少數(shù)對“轉(zhuǎn)租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產(chǎn)稅的地區(qū)無效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調(diào)整的關(guān)鍵。

三、避免兩種方式同時計稅，規(guī)避無效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

對低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設a公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給b公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。a公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅12.9萬（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元（90*12%=10.8萬）?！叭ッ庾馄凇狈绞较?，房產(chǎn)稅可以少交2.1萬（12.9-10.8=2.1萬）。

四、改變業(yè)務，選擇最優(yōu)計征方式（一）將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產(chǎn)價值為1億元，減除比例按30%計算，按照從價計征原則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅84萬元（10000*70%*1.2%=84萬）。

如果a公司把10000萬商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司b，年租金按照250萬計算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬，殘值率按照0計算，如果使用年限更長、有殘值，則租金還可以適當降低），b商管公司對租入的房產(chǎn)進行裝修，裝修后再由b商管公司對外招商引資進行分割轉(zhuǎn)租，則a公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅30萬（250*12%=30萬）。

通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅54萬（84-30=54萬）。

對于租入房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔有關(guān)裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，如果由a房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費應計入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計提折舊，該部分裝修費也應作為自用房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

實際操作中，收取的租金抵減成本費用后略有盈余應為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會出現(xiàn)a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價格收取租金也可能會被稅務機關(guān)認定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}儲合同

房屋出租：臨時讓渡房屋的使用權(quán)，因此按租金繳納房產(chǎn)稅。

倉儲：存放、保管服務，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

當按房產(chǎn)余值計稅比按租金計稅金額小時，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}儲合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫房，房產(chǎn)原值1000萬元，乙企業(yè)由于倉儲能力不足擬使用該倉庫，當?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫房出租收取租賃費，年租金100萬元

應納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元，應納增值稅=100×9%=9萬元，不考慮其他稅費共計支出21萬元。

方案二：配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為100萬元。

應納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元，應納增值稅=100×6%=6萬元，不考慮其他稅費共支出14.4萬元。

方案二比方案一少支出6.6萬元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據(jù)規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。如公司倉庫，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；如果建在農(nóng)村就可以節(jié)省這筆費用，當然企業(yè)要考慮運輸?shù)瘸杀镜脑黾印?/p>

根據(jù)規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產(chǎn)的計稅基礎。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎，從而相應減少房產(chǎn)稅稅負。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應轉(zhuǎn)為從價征稅房屋征稅，仍應作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉(zhuǎn)為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時期考慮稅負轉(zhuǎn)嫁

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人可能是產(chǎn)權(quán)人，也可能是經(jīng)營管理單位、房產(chǎn)代管人或使用人、承典人等，這為稅負轉(zhuǎn)嫁提供了可行依據(jù)。開發(fā)商在免租金或低租金運營時期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔房產(chǎn)稅，達到稅負轉(zhuǎn)嫁目的。

總結(jié)：上述方法只是常用的稅收安排，具體項目的籌劃要根據(jù)項目自身特點、當?shù)囟愂窄h(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實務操作過程中，需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！

【第5篇】固定資產(chǎn)不動產(chǎn)增值稅

出售固定資產(chǎn)作為經(jīng)營業(yè)務中的非常規(guī)業(yè)務，不經(jīng)常發(fā)生，但是出售固定資產(chǎn)的稅務問題卻比較多，一不小心容易發(fā)生大的風險，今天就出售固定資產(chǎn)進行分析。

固定資產(chǎn)按新舊分，可以分為全新的固定資產(chǎn)和已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)。全新的固定資產(chǎn)按照正常稅務處理即可，本文不贅述，本次主要談出售自己使用過的固定資產(chǎn)的涉稅問題。自己使用過的固定資產(chǎn)又分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)，下邊就分別分析。

一、銷售自己使用過的有形動產(chǎn)

1、一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)已經(jīng)抵扣過增值稅的，銷售時按照正常銷售業(yè)務計稅，也就是按13%稅率計算銷項稅；

2、一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅的固定資產(chǎn)(有形動產(chǎn))，可以選擇簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，需要注意的是如果對方需要增值稅專用發(fā)票，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，就可以開具增值稅專用發(fā)票；

3、小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)(有形動產(chǎn))，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，也可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，可以自己開具或由主管稅務機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。

二、銷售不動產(chǎn)

1、一般納稅人銷售已經(jīng)抵扣過增值稅的不動產(chǎn)，按照9%的稅率計算銷項稅；

2、一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅，以取得的全部價款減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；

3、一般納稅人銷售2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款按照5%的征收率計算應納稅額；

4、小規(guī)模納稅人銷售取得的不動產(chǎn)，適用簡易計稅，以取得的全部價款減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；

5、小規(guī)模納稅人銷售自建的不動產(chǎn)，適用簡易計稅，以取得的全部價款為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

出售固定資產(chǎn)的業(yè)務確實比較復雜，以上就是出售固定資產(chǎn)增值稅問題的簡單分析，小伙伴們弄清楚了嗎？

【第6篇】一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅稅率

上一篇專門說一般納稅人，這篇介紹小規(guī)模和個體戶、個人

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)分為自建和非自建，簡易計稅（老項目）和一般計稅

一般納稅人分為：

自建計稅有簡易和一般

非自建計稅有簡易和一般

上一篇專門說一般納稅人，

小規(guī)模納稅人分為：（沒有一般計稅）

自建計稅簡易

非自建計稅簡易

自建和非自建：

相同

預繳征收都是稅率都是5%。

不同

非自建是差額計稅，自建是全額計稅

非自建預繳增值稅=差額/1.05*5%，申報納稅增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際就是0）

自建預繳增值稅=全額/1.05*5%，申報納稅增值稅=全額/1.05*5%-預繳

差額=全部價格和價外費用-不動產(chǎn)購買原件，和財務是否有折舊無關(guān)。

自然人及個體工商戶：分為普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

購買不足2年全額5%

普通住宅購買超過2年（含2年）免征增值稅

不同

北上廣深非普通住宅購買超過2年還是要交稅，應交增值稅=（賣出價-買入價）/1.05*5%

【第7篇】建造不動產(chǎn)相關(guān)增值稅

一、適用范圍：

房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)）

二、預繳和繳納稅款

納稅人

計稅方法

項目所在地預繳稅款

機構(gòu)所在地申報稅款

一般納稅人

適用一般計稅方法

稅額＝預收款÷（1＋9%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋9%）×9%－ 進項稅額－預繳稅款

選擇簡易計稅方法（老項目）

稅額＝預收款÷（1＋5%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋5%）×5%－ 已預繳稅款

小規(guī)模納稅人

簡易計稅方法（新項目、老項目）

同上

同上

1、房地產(chǎn)新項目一般計稅方法下，銷售額可差額計稅

銷售額＝ （全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋9%）

“支付的土地價款”：是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括：①土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、②土地前期開發(fā)費用、③土地出讓收益、④取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費等。

2、在銷售開發(fā)產(chǎn)品時差額計稅，扣除的土地價款計算：

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

三、關(guān)于發(fā)票

1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：

a、自行開具增值稅專用發(fā)票；

b、向小規(guī)模納稅人、其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：

a、 自行開具增值稅普通發(fā)票。

b、 向主管稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。

總結(jié)不易！點贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)、交流！

【第8篇】轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預繳增值稅

近年來隨著國家調(diào)結(jié)構(gòu)、去產(chǎn)能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產(chǎn)進入一個加速狀態(tài)。破產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡司法拍賣處置資產(chǎn)也如火如荼。目前網(wǎng)絡司法拍賣絕大部分拍賣公告約定房產(chǎn)、土地交易過程中所涉及的稅、費（含買賣雙方）由買受人承擔。因此實務中，破產(chǎn)企業(yè)處置不動產(chǎn)通常選擇選擇簡易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡易計稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡易征收稅費和預繳增值稅費一致，便于向買受人收取該部分費用；三是計算方便，完稅手續(xù)相對簡潔。但也有破產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)時約定根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定對處置資產(chǎn)各自承擔相應稅費。2023年2月21日浙江省高級人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)司法拍賣、變賣工作指引》的通知，明確“本次變價形成的稅費，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負擔主體的，應由相應主體負擔”。該指引明確了買受各方各自應承擔的稅費，對買受人的不合理稅負轉(zhuǎn)嫁進行了糾正，也對管理人處置不動產(chǎn)應納稅費的籌劃提出了要求。

針對2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置稅費需按稅法規(guī)定各自承擔的破產(chǎn)企業(yè)而言，管理人選擇簡易計稅方法或者選擇一般計稅方法可能會存在巨大差異。夏正芳等（2018）認為管理人在辦理破產(chǎn)案件時，應認真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實現(xiàn)債權(quán)人和債務的人合法權(quán)益。

因此破產(chǎn)企業(yè)需要承擔稅負的不動產(chǎn)處置不能簡單按簡易計稅方法進行繳納。首先需要看破產(chǎn)企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計算兩種方法下流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅應納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應稅費，按該種方法選擇完稅；最后申報納稅后，應納稅費低于預繳稅費，需要履行退稅手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)所有的不動產(chǎn)在2023年4月30日前自建的，在司法處置過程中所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅費及土地增值稅等，破產(chǎn)管理人選擇一般計稅方法完稅在實務中可能會存在下列問題：（1）破產(chǎn)企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅額；（2）選擇一般計稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應納稅費低于預繳稅費，如何退還多繳稅費。下面就這幾個問題展開討論和分析。

一、破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置留抵稅額是否可以抵扣

根據(jù)國家稅務總局國稅函〔1998〕429號文，納稅人破產(chǎn)、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務機關(guān)不予退稅。破產(chǎn)企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛]成本，這對債權(quán)人和債務人都是一種損失。根據(jù)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會〔2016〕22號），“增值稅留抵稅額”等明細科目期末借方余額應根據(jù)情況，在資產(chǎn)負債表中的“其他流動資產(chǎn)”或“其他非流動資產(chǎn)”項目列示；《企業(yè)會計準則第30號——財務報表列報》中明確，留抵增值稅應根據(jù)其流動性在資產(chǎn)負債表中的“其他流動資產(chǎn)”項目或“其他非流動資產(chǎn)”項目列示?？梢娏舻侄愵~從財務角度作為一種資產(chǎn)毋庸置疑。實現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化是管理人應盡的職責。

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對原增值稅一般納稅人處置不動產(chǎn)產(chǎn)生的銷項稅額不能在營改增試點日前的增值稅期末留抵稅額中進行抵扣。2023年12月1日出臺的《國家稅務總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人留抵稅額申報口徑的公告》（國家稅務總局公告2023年第75號），要求申報表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉(zhuǎn)入上期留抵稅額的一般項目本月數(shù)中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產(chǎn)生較大變化，使得自行建造的不動產(chǎn)（2023年4月30日前建造）進行拍賣等處置時繳納銷項稅額時可以進行抵扣。營改增前留抵稅額可以抵扣營改增后增值稅銷項稅額，徹底解決“留抵掛賬”對營改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負擔。（杭州國稅局，《納稅指南宣傳專刊——一般納稅人留抵稅額申報常見問題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。

破產(chǎn)企業(yè)處置不動產(chǎn)也不屬于《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情況。

隨著國稅總局2023年第75號公告的出臺，2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置時其留抵稅額可以留抵，這為破產(chǎn)企業(yè)留抵稅額作為一項資產(chǎn)變現(xiàn)提供了切實可行的操作空間。

二、破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法和簡易征收方法對流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅的影響

本文通過選擇一般計稅方法和簡易征收方法，對破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅額進行了對比，通過案例來說明兩種方法對處置環(huán)節(jié)應納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經(jīng)x區(qū)人民法院依法裁定受理破產(chǎn)清算申請，并指定ht會計師事務所有限公司擔任管理人。xs公司擁有的資產(chǎn)包括所屬的土地使用權(quán)、排污權(quán)、房屋建（構(gòu)）筑物、機器設備、配電設施、電子、其他設備以及存貨。上述資產(chǎn)打包在網(wǎng)絡上拍賣，最后以3211萬元成交。根據(jù)拍賣公告，本次拍賣成交價均為含稅價；稅費各自承擔。至破產(chǎn)受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元后尚余留抵稅額300萬元。

xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個地塊（土地使用權(quán)證3本），其中2個地塊上有化工設備構(gòu)筑物及附屬設施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)處置不同計稅方法下對流轉(zhuǎn)稅應納稅費情況

xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經(jīng)相關(guān)申請程序后恢復破產(chǎn)企業(yè)至正常戶，并擬申請購買發(fā)票。

根據(jù)2023年3月23日財政部、國稅總局（財稅〔2016〕36號，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件2及2023年3月31日國家稅務總局發(fā)布的《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第14號，自2023年5月1日起施行），均對一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)可以選擇適用按5%的征收率采取簡易計稅方法計稅。一般計稅方法和簡易計稅法都應該先預繳稅款，預征率為5%，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行申報。

上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置可選擇一般計稅和簡易計稅。我們以破產(chǎn)企業(yè)xs公司為例，對不同計稅方法下的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅比較如下：

1.不動產(chǎn)按簡易計征方法

選擇簡易計稅方法下（見表1），流轉(zhuǎn)稅合計153.55萬元，其中應納增值稅139.60萬元，附加稅費13.95萬元。

2.不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法

一般納稅人處置不動產(chǎn)（2023年4月30日前建造），選擇一般計稅方法計具體如下：

根據(jù)分配的成交價計算當期銷項稅額=242.04萬元，由于留抵稅額331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元尚余留抵稅額300.00萬元，本期增值稅應納稅額為0.00元；應納附加稅費也為0.00元。詳見表2。

由表2可以看出，一般計稅方法下，留抵稅額足夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)處置銷項稅額進行抵扣情況下，增值稅應納稅額為0.00元。

3.不同計稅方法下對流轉(zhuǎn)稅額的影響

通過對比上述兩種方法，一般計稅方法比采用簡易計稅節(jié)約，主要是由于進項稅額的抵扣所致。一般計稅下增值稅應納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬元；多繳流轉(zhuǎn)稅費153.55萬元。

（二）不同計稅方法下對土地增值稅影響

本案例中xs公司有3個地塊，由于其中2個地塊無建筑物僅有構(gòu)筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對于9%的稅率和5%的征收率變動敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓瑒t減少的稅額=（成交價/1.09–成交價/1.05）×相應的稅率。對于地塊1則敏感性較強。通過3個地塊比較分析一般計稅和簡易征收方法下對應納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預繳金額扣除）（見表3）。

地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對土地增值稅增值率產(chǎn)生較大變化，導致相應稅率變化，引起應納稅額的變化。由簡易計稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌嫸愊碌?0%檔，總體影響21.6萬元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬元×30%=16.665萬元），稅率越高影響越大。對于地塊2和3而言，主要系不含稅價格下降，引起應納土地增值稅額下降。本案例中3個地塊按一般計稅需繳納土地增值稅563.19萬元，簡易征稅下土地增值稅為612.94萬元，一般計稅比簡易計稅明顯節(jié)稅49.75萬元。由上述案例分析，處置不動產(chǎn)后選擇一般計稅還是簡易計稅對土地增值稅可能會產(chǎn)生較大影響，主要通過不含稅收入的下降，以及增值額變化導致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點附近時對稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。

（三）結(jié)論

通過對xs公司的對比分析，在不動產(chǎn)處置環(huán)節(jié)選擇一般計稅方法比按簡易方法節(jié)約稅收總計203.3萬元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬元，土地增值稅節(jié)約49.75萬元。對于xs公司而言，管理人選擇一般計稅方法顯然更有利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化和債權(quán)人利益最大化。

因此對2023年4月30日自建不動產(chǎn)處置時，選擇一般計稅方法達到資產(chǎn)價值最大化也是可行的方法。但該方案實施前提：

（1）要有足夠可以留抵的進項稅額。破產(chǎn)企業(yè)在抵扣機器設備、存貨、無形資產(chǎn)等銷項稅額后，所余留抵稅額＞不動產(chǎn)一般計稅方法下應納稅額與簡易計稅應納稅額之差（成交價/1.09×0.09–成交價/1.05×0.05，約為成交價×0.03495）情況下，應該選擇一般計稅方法。破產(chǎn)管理人對未能退還的留抵稅額通過抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產(chǎn)的作用，在一般計稅方法下實現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價值。

（2）如無足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法比簡易計征多繳應納稅額情況，再選擇采取哪種方法。

（3）處置不動產(chǎn)稅收需按稅法規(guī)定各自承擔。

（4）按規(guī)定多繳的處置不動產(chǎn)增值稅及其附加稅費能按時退回。

（5）如有后續(xù)資產(chǎn)需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。

三、多繳增值稅及附加稅費退回問題

根據(jù)國家稅務總局2023年第14號公告，破產(chǎn)企業(yè)處置其不動產(chǎn)后，按規(guī)定預繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

破產(chǎn)企業(yè)通常不再持續(xù)經(jīng)營且多為打包整體資產(chǎn)處置，按全額計繳不動產(chǎn)預繳增值稅及其附加稅費后，如果申報后當期應納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳增值稅及其附加153.55萬元，如采取一般計稅方法，向主管稅務機關(guān)申報時應納稅額為0.00元，預繳稅金多繳后是否可以退稅。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定精神，破產(chǎn)企業(yè)超過應納稅額繳納的稅款，如稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)應當立即退還；破產(chǎn)企業(yè)自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關(guān)要求退還多繳的稅款，稅務機關(guān)及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令第362號）規(guī)定，依法預繳稅款形成的結(jié)算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應該可以退稅，應向稅務機關(guān)提出退稅請求，待稅務機關(guān)核查退還，涉及國庫的還需按規(guī)定退還。

實務中對于退稅時間節(jié)點，目前有地區(qū)稅務局理解需要注銷后才能退稅。上述注銷后才能退稅的觀點值得商榷立。在當期申報時，在增值稅申報表附表四中填列銷售不動產(chǎn)預征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應抵減稅額、本期實際抵減稅額數(shù)據(jù)，同時在增值稅申報表第28欄①分次預繳稅額填列已預繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應補（退）稅額為負數(shù)，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務機關(guān)履行相應手續(xù)申請退稅。

結(jié)語

對破產(chǎn)企業(yè)來而言，2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置如果簡單選擇簡易計稅，不利于留抵稅額的資產(chǎn)價值實現(xiàn)，形成破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費。存在大量留抵稅額情況下，管理人應該綜合考慮不動產(chǎn)處置稅收選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法。對于全部稅費由買方承擔的破產(chǎn)企業(yè)，管理人也應該綜合考慮，如果直接選擇簡易計稅，破產(chǎn)企業(yè)只取得了不含稅的資產(chǎn)處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計稅方法下，買方付出增值稅銷項稅額，同時取得增值稅專用發(fā)票時，由于可以抵扣意味著買受人沒有增加負擔。對于破產(chǎn)企業(yè)而言，由于進項稅額足夠抵扣，因此處置稅費實際不用繳納，實現(xiàn)了留抵稅額的價值變現(xiàn)。選擇一般計稅方法對買受人而言其取得了增值稅專用發(fā)票，顯著降低了資產(chǎn)的取得成本，切實降低了買受人的負擔。隨著浙江省高院執(zhí)行局對于規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣、變賣工作指引的出臺，管理人對稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現(xiàn)實意義。有的地方成立了法院和稅務局關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調(diào)工作小組，這為解決實際中的稅務問題提供了極大方便。沒有該機制的地區(qū)，管理人需要和稅務機關(guān)在退稅等問題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務機關(guān)的積極溝通下，實現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價值，能夠給破產(chǎn)企業(yè)、債權(quán)人實現(xiàn)最大利益，也使買受人充分降低成本，這將有利于社會資源的再分配，也是對社會生產(chǎn)力的一種積極促進。

作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務師事務所,來源：注冊稅務師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第9篇】出租不動產(chǎn)增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：個人出租房產(chǎn)稅收

我們經(jīng)常說，今天爆出個房哥，明天又爆出個房姐，現(xiàn)在有房的人還真是挺多的，但對于這些有房一族，國家是怎么征稅的，我們今天來探討一下。

1. 個人出租房會涉及哪些稅種？

講到個人出租房子，很多人第一反應就是要交個人所得稅，因為是工資等收入，額外的。確實，個人所得稅肯定要交的，但其實還涉及很多稅種。

個人出租房產(chǎn)主要涉及增值稅及其附加、城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅。

有些稅在一些情況下是免的，一般來說，你的月租金在15萬以下，增值稅及其附加、城建稅等都是免征的，也算是一個大優(yōu)惠吧。這樣來說，一般個人出租都很少有超15萬的吧。

這個15萬的劃線怎么來的？

主要依據(jù)的是增值稅的免稅規(guī)定。

《國家稅務總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

另外，這里要強調(diào)一點，個人住房和商鋪出租還是有區(qū)別的。畢竟一個是一個是個人行為，一個是經(jīng)營行為。有什么區(qū)別呢？對照如下面兩個表：

普通住房：

商鋪等其他住房：

2. 那怎么計算呢？

要交多少，我們來算一算就知道了。我們拿最常見的普通住房15萬以下算一下，商鋪15萬算一下，因為個人很少有超15萬的。

（1）普通住房，月租金6000

①增值稅=0,

不動產(chǎn)租賃稅率9%

月租金換成不含稅收入

6000÷（1+9%）=5504.59

小于15萬，免。

②城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

③房產(chǎn)稅

(按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。疫情期間，房產(chǎn)稅減半征收）

=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=6000*4%/2=120

④土地使用稅=0，免。

⑤印花稅=0，免。

⑥個人所得稅，據(jù)實征收

財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。

（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=6000-0-120-0

=5880>4000

所以，個人所得稅

=5880*（1-20%）*10%

=470.4

共計交稅：470.4（個稅）+120（房產(chǎn)稅）=590.4

（2）商鋪，月租金50000，20平米

①增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加免

②房產(chǎn)稅

=（收入-實繳增值稅）*12%/2

=50000*12%/2=3000

③土地使用稅

每平米土地年稅額：

大城市1.5元至30元;

中等城市1.2元至24元;

小城市0.9元至18元;

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

假設為中等城市24元

=每平米土地年稅額*面積/2

24*20/2=240

④印花稅

50000*0.001*2=25

⑤個人所得稅

（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

50000-3000-240-25-0=46735>4000

46735*（1-20%）*20%=7477.6

共計交稅：7477.6（個稅）+3000（房產(chǎn)稅）+240（土地使用稅）+25（印花稅）=10742.6

從計算可以看出，個人出租基本上個稅和房產(chǎn)稅都是難免的，大頭也是這兩個稅。商鋪還涉及少量的土地使用稅和印花稅。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第10篇】不動產(chǎn)投資入股增值稅

作者：尚靜 來源：隴上稅語

一、案例介紹

2023年2月19日，h公司發(fā)布《關(guān)于以非貨幣性資產(chǎn)增資全資子公司的公告》，擬對全資子公司n公司進行增資。具體事宜如下：2023年10月，n公司注冊成立，注冊資本為100萬元，系h公司的全資子公司?，F(xiàn)h公司擬以某地的土地使用權(quán)、房屋建筑物及機器設備等資產(chǎn)作價3.4002億元增資n公司，增資完成后，h公司仍然持有其100%股權(quán)。具體交易過程如下圖所示：

本次擬作價的土地使用權(quán)資產(chǎn)原值約為5,076萬元，房屋建筑物及機器設備原值約為1.5646億元，原值合計為2.0722億元，截止2023年7月31日，上述土地使用權(quán)資產(chǎn)凈值約為4,171萬元，房屋建筑物及機器設備凈值約為1.5149億元，凈值合計約1.9320億元。根據(jù)評估公司評估報告，以2023年7月31日為基準日，經(jīng)收益法評估，h公司該部分資產(chǎn)價值為3.4002億元。

二、案例分析

在h公司對其子公司進行增資時，h公司涉及增值稅、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得；子公司n公司涉及契稅、印花稅。對企業(yè)所得稅，h公司可以選擇以非貨幣性資產(chǎn)投資進行稅務處理，也可以選擇按照資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)進行稅務處理，以下將對這兩種方式進行分析：

（一）非貨幣性資產(chǎn)投資

1、投資企業(yè)h公司

（1）增值稅

h公司對其子公司n公司的增資不涉及關(guān)聯(lián)債權(quán)及勞動力的一并轉(zhuǎn)讓，不符合《國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）中規(guī)定的不征增值稅情形。根據(jù)《增值稅暫行條例》第四條第六項規(guī)定“將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶，應當視同銷售”，因此h公司投資的機器設備等應當視同銷售繳納增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。”第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”h公司以土地使用權(quán)和房屋建筑物作為投資，應按有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)計算繳納增值稅。

（2）企業(yè)所得稅

《財政部國家稅務總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第一條規(guī)定，“居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應對非貨幣性資產(chǎn)進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。”第三條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，應以非貨幣性資產(chǎn)的原計稅成本為計稅基礎，加上每年確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，逐年進行調(diào)整。被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計稅基礎，應按非貨幣性資產(chǎn)的公允價值確定?！币虼?，h公司此次非貨幣性資產(chǎn)可以在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，并按上述規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（3）土地增值稅

關(guān)于直接投資涉及到的土地及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否要繳納土地增值稅，各地執(zhí)行口徑不一。有些地方稅務機關(guān)認為應當對直接投資涉及土地及房屋權(quán)屬的行為執(zhí)行《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（2023年第21號）第四條規(guī)定，即“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”有些地方稅務機關(guān)則認為直接投資并不符合改制重組的范圍，因此不能適用不征土地增值稅規(guī)定，應當依法繳納土地增值稅。具體繳納與否還需以當?shù)囟悇諜C關(guān)的規(guī)定為主。

（4）印花稅

投資協(xié)議不屬于印花稅的征稅對象,無須繳納印花稅，但由于所投資資產(chǎn)中含有土地使用權(quán)、房屋建筑物，會涉及權(quán)屬的變更，因此h公司需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納0.05%的印花稅。

2、被投資企業(yè)n公司

（1）契稅

本案中，n公司將承受h公司的土地、房屋權(quán)屬，涉及契稅。《財政部稅務總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財政部稅務總局公告2023年第17號）第六條第三款規(guī)定，“母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！県公司以土地、房屋建筑物增資其子公司，屬于母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資情形，符合免征契稅的規(guī)定。

（2）印花稅

投資協(xié)議不屬于印花稅的征稅對象,無須繳納印花稅，但由于所投資資產(chǎn)中含有土地使用權(quán)、房屋建筑物，會涉及權(quán)屬的變更，因此n公司需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納0.05%的印花稅。同時，n公司還需對注冊資金及資本公積增加的部分繳納0.05%印花稅。根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于對營業(yè)賬簿減免印花稅的通知》（財稅〔2018〕50號）規(guī)定，對按0.05%稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅。

（二）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)使得資產(chǎn)在不同法律主體之間的權(quán)屬發(fā)生了改變，如本案中，相關(guān)資產(chǎn)從h公司轉(zhuǎn)移到n公司就屬于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)行為。本案適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收工具時，劃出方為h公司，劃入方為n公司，劃轉(zhuǎn)標的為土地使用權(quán)、房屋建筑物及機器設備等。一般情況下，劃轉(zhuǎn)需要視同銷售來處理。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)所涉及的稅務處理同非貨幣性資產(chǎn)投資所涉及的稅務處理基本相同，僅在企業(yè)所得稅中存在差異，以下將以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及的企業(yè)所得稅展開分析。

《財政部 國家稅務總局 關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）第三條規(guī)定，“對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。”h公司對n公司屬于100%控制的居民企業(yè)，且此次增資具有合理商業(yè)目的，若資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且h公司和n公司均未在會計上確認損益，則可適用該政策規(guī)定。

《國家稅務總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第40號）對劃轉(zhuǎn)中的征管問題進行了明確，并對滿足特殊性稅務處理劃轉(zhuǎn)的股權(quán)架構(gòu)做出了要求，明確為兩類架構(gòu)，即：第一類為100%直接控制的母子公司之間，第二類為受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間；劃轉(zhuǎn)的形式有四種，即：（1）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付；（2）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付；（3）100%直接控制的母子公司之間，子公司向母公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，子公司沒有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付；（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，在母公司主導下，一家子公司向另一家子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，劃出方?jīng)]有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。

如果適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，則h公司以土地使用權(quán)、房屋建筑物及機器設備對其全資子公司n公司進行增資，取得n公司100%股權(quán)，屬于“100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計稅基礎以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎確定?！奔磆公司不確認相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，n公司取得相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎以原計稅基礎確定，并按原計稅基礎計算折舊扣除。

三、案例啟示

1、考慮能否達到政策適用條件

當母公司以非貨幣性資產(chǎn)向子公司增資時，有多種并購重組工具可供選擇。本案中的母公司向子公司增資可以選擇以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式或以非貨幣性資產(chǎn)投資方式來進行稅務處理，這兩種方式的稅務處理主要在企業(yè)所得稅上有所不同，企業(yè)在選擇時，需要注意能否達到政策規(guī)定的相關(guān)條件。例如選擇資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式進行稅務處理時，涉及的企業(yè)所得稅若想適用特殊性稅務處理，則需要滿足具有合理商業(yè)目的、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動及劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益等條件。另外，適用劃轉(zhuǎn)政策時，劃轉(zhuǎn)方須有足夠的資本公積。企業(yè)在選擇相關(guān)方案時，需要注意把握政策的適用條件。

2、注意各地政策執(zhí)行口徑

由于有些政策規(guī)定存在一些爭議，所以各地執(zhí)行口徑不一。例如本案中所涉及的土地增值稅問題，有些地區(qū)認可《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》中第四條規(guī)定，暫不征收土地增值稅，而有些地區(qū)則認為直接投資不屬于該政策規(guī)定范圍，因此需要繳納土地增值稅。納稅人在進行稅務處理時須從權(quán)威途徑了解當?shù)氐膱?zhí)行口徑。

【第11篇】不動產(chǎn)出租增值稅稅率

個人出租不動產(chǎn)（非住房）是需要交稅的，主要涉及增值稅、土地使用稅、附加稅和印花稅。具體的稅率讓我們來一起了解吧。

一、個人出租不動產(chǎn)稅率是多少？

1.增值稅。計稅依據(jù)為不含稅的租金收入，征收率為5%，如果月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

2.教育費、地方教育費和城建稅。教育費附加為3%，地方教育費2%，城建稅按納稅人所在地區(qū)的不同分為7%、5%、1%。相應的，如果免征增值稅，城建稅、教育費附加和地方教育附加等都免征。

3.土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅：個人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;出租不動產(chǎn)(非住宅)應納房產(chǎn)稅一般是月租金×12%;印花稅一般是按租賃金額的千分之一貼花。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)政策的通知》(財稅[2008]24號)規(guī)定，個人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

又根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)，此項出租業(yè)務中的土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅都可以減半征收。

二、個人出租不動產(chǎn)要申報嗎？

要，而且在申報之前必須要在電子稅務局上先采集房產(chǎn)信息。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十六條(三)的規(guī)定，增值稅納稅地點為：

其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應向建筑服務發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務機關(guān)申報納稅。

【第12篇】不動產(chǎn)的增值稅稅率

首先明確一下增值稅稅率是針對一般納稅人采用一般計稅方法而言，現(xiàn)行增值稅稅率有13%，9%，6%，0%四檔。

至于5%，3%是小規(guī)模納稅人采用的，以及一般納稅人發(fā)生特殊業(yè)務時選用的，簡易計稅方法，稱之為征收率。和稅率是兩碼事哦，不要弄混了！

分別按稅率來把相應的業(yè)務匯集一下：

13%稅率

關(guān)鍵詞：銷售、進口、加工、修理修配、有形動產(chǎn)租賃

增值稅一般納稅人發(fā)生的銷售、進口貨物，提供加工修理修配服務，除了明確規(guī)定適用9%低稅率的情形外，均適用13%稅率。

單獨記憶有形動產(chǎn)租賃稅率為13%。

需要再額外提一下的是，進口貨物無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人在海關(guān)那里都適用稅率而不是征收率。

9%稅率

列舉類貨物及服務。

貨物關(guān)鍵詞：初級農(nóng)產(chǎn)品、生活必需品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、文藝傳播品

初級農(nóng)產(chǎn)品：掛面、干姜、玉米胚芽、動物骨粒等簡單加工產(chǎn)品。

生活必需品：糧食、食用植物油、鮮奶、食用鹽、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣等居民日常生活必需。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者：飼料、化肥、農(nóng)機、農(nóng)藥、農(nóng)膜等。

文藝傳播品：圖書、報紙、雜志、音像制品和電子出版物等。

服務關(guān)鍵詞：交通運輸、郵政服務、基礎電信、建筑服務、不動產(chǎn)租賃、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（簡記：交郵基電建、租售不動產(chǎn)）

交通運輸服務：航空、陸路、水路、管道運輸，包括程租期租濕租、未消費的逾期票證收入等。

郵政服務服務：郵政集團提供的郵件寄遞、郵政匯兌以及郵品銷售、郵政代理等。

基礎電信服務：語音通話、寬帶等。

建筑服務：建筑、裝修、修繕、平整土地、園林綠化等。

不動產(chǎn)租賃：出租標的物為不動產(chǎn)，如房屋、土地等。

銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：土地使用權(quán)為無形資產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照9%稅率。

6%稅率

關(guān)鍵詞：增值電信、銷售無形資產(chǎn)、金融、現(xiàn)代服務、生活服務（簡記：增電無形、金現(xiàn)（諧音：先）生）

6%稅率其實是由營改增平移過來，且不屬于9%稅率的服務。

增值電信服務：短信彩信、互聯(lián)網(wǎng)接入、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)接等。

銷售無形資產(chǎn)：商標、商譽、專利、非專利技術(shù)、著作權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等。

金融服務：貸款，保險，金融商品持有期間取得的保本收益，金融商品轉(zhuǎn)讓，融資性售后回租等。

現(xiàn)代服務：研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現(xiàn)代服務

生活服務：生活服務和現(xiàn)代服務最主要的區(qū)別就是生活服務是為滿足居民日常生活需求，包括文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂、餐飲住宿、居民日常服務和其他生活服務等。

0%稅率

關(guān)鍵詞：出口、跨境

除另有規(guī)定外，出口貨物適用零稅率。

國際運輸服務、航天運輸服務、向境外單位提供的完全在境外消費的列明服務，適用零稅率。

列明的完全在境外的服務有：研發(fā)、合同能源管理、設計、廣播影視制作和發(fā)行、軟件、電路設計及測試、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理、離岸外包、轉(zhuǎn)讓技術(shù)。共十項。（簡記：研發(fā)能源（需要）設計軟件（并）發(fā)行電路（和）管理信息（最后）離岸轉(zhuǎn)讓）

一入稅會深似海，希望對同路人能有所幫助。如有不當之處，歡迎批評指正，謝謝！

【第13篇】不動產(chǎn)租賃服務增值稅稅率

問：我公司有一座2023年5月1日后取得的位于城市的閑置倉庫，一般納稅人，可以提供倉儲服務或者出租不動產(chǎn)租賃服務，請問這兩種業(yè)務在增值稅和房產(chǎn)稅上分別如何納稅？

答：《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條規(guī)定，增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（四）境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。附件1后附《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第一條第（六）款第4項第（6）點規(guī)定，倉儲服務，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務活動。第一條第（六）款第5項第（2）點規(guī)定，經(jīng)營租賃服務，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務活動。按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務?！?…。附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（六）項第3點規(guī)定，一般納稅人發(fā)生電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

《財政部稅務總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號) 第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

《財政部 稅務總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部 稅務總局 海關(guān)總署公告2023年第39號)第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

《房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)(1986)90號，國務院令第588號于2023年1月8日修訂) 第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。

綜上，你公司作為一般納稅人，把閑置倉庫如果用于提供倉儲服務選擇一般計稅的，則適用6%的稅率，選擇簡易計稅的，則適用3%的征收率；如果用于提供不動產(chǎn)租賃服務的，則適用9%的稅率。你公司把閑置倉庫如果用于提供倉儲服務的，屬于自營用房，應按房產(chǎn)余值適用1.2％稅率計算繳納房產(chǎn)稅；如果用于提供不動產(chǎn)租賃服務的，屬于出租用房，應按租金收入適用12%稅率計算繳納房產(chǎn)稅。

【第14篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率表

稅點點：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點點注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下，并且會計核算不健全，不能按規(guī)定報送有關(guān)稅務資料的增值稅納稅人。所稱會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應納稅額。】

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售應稅服務、無形資產(chǎn)。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計稅方式計稅的特定應稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動產(chǎn)；經(jīng)營租賃不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）；轉(zhuǎn)讓營改增前取得土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目；一級二級公路、橋、閘（老項目）通行費；特定的不動產(chǎn)融資租賃；選擇差額納稅的勞務派遣、安全保護服務；一般納稅人提供人力資源外包(稅點點)服務。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點點注：年應征增值稅銷售額超過財政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的企業(yè)和企業(yè)性單位?！浚轰N售或者進口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進口，

(1)糧食等農(nóng)場品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書、報紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

(5)國務院規(guī)定的其他貨物。

9.購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除 ：

納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購進用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品。（扣除率12%）

10.銷售服務：

交通運輸服務：陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務（含航天運輸服務）、

管道運輸服務、無運輸工具承運業(yè)務，皆為稅率10%。

11.建筑服務：工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務、其它建筑服務，稅率10%。

12.郵政服務：郵政普遍服務、特殊服務、其他郵政服務，稅率10%。

13.電信服務：基礎電信服務，稅率10%；增值電信服務，稅率6%。

注：資管產(chǎn)品管理人從事資管產(chǎn)品運營業(yè)務，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務：貸款服務（含有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤），稅率6%。

15.直接收費金融服務，稅率6%。

16.保險服務、金融商品轉(zhuǎn)讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術(shù)服務：研發(fā)服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務、專業(yè)技術(shù)服務，稅率6%。

18.信息技術(shù)服務：軟件服務、電路設計以及測試服務、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理服務、信息系統(tǒng)增值服務，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務：

設計服務、知識產(chǎn)權(quán)服務、廣告服務、會議展覽服務、航空服務、港口碼頭服務，稅率6%。

20.物流輔助服務：

貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝載搬運服務、倉儲服務、收派服務，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務：

認證服務、鑒證服務、咨詢服務，稅率6%。

22.廣播影視服務：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務，稅率6%。

23.商務輔助服務：

企業(yè)管理服務、經(jīng)紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務，稅率6%。

24.其他現(xiàn)代服務（稅點點除例舉的現(xiàn)代服務意外的圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務的業(yè)務活動），稅率6%。

25.生活服務：

文化體育服務：文化服務、體育服務，稅率6%。

教育醫(yī)療服務：教育服務、醫(yī)療服務，稅率6%。

26.旅游娛樂服務：旅游服務、娛樂服務，稅率6%。

餐飲住宿服務：餐飲服務、住宿服務，稅率6%。

27.居民日常服務（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務），稅率6%。

28.其它生活服務（除例舉的生活服務之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務活動），稅率6%。

29.租賃服務：

有形動產(chǎn)租賃服務，稅率16%。

不動產(chǎn)租賃服務，稅率10%。

30.銷售無形資產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)，稅率6%。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率10%。

31.銷售不動產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)所有權(quán)，稅率10%。

32.出口貨物、服務及無形資產(chǎn)：

納稅人出口貨物（國務院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍的服務、無形資產(chǎn)，零關(guān)稅。

銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內(nèi)的單位和個人銷售使用增值稅零稅率的服務或無形資產(chǎn)的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。這一點，稅點點提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國家稅務總局發(fā)布的出口貨物勞務退稅率文庫執(zhí)行。

注：外貿(mào)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，購進時已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購進時已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

生產(chǎn)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

【第15篇】轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收稅率

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)分為自建和非自建，簡易計稅（老項目）和一般計稅

一般納稅人

1.非自建

簡易計稅和一般計稅

相同：

不同區(qū)預繳都是差額預繳，預繳增值稅=差額/1.05*5%

不同：

簡易計稅是差額征收，稅率5%，納稅申報增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際申報是為0，已預繳）

一般計稅是全額征收，稅率9%，納稅申報增值稅=全額/1.09*9%-預繳

2.自建

簡易計稅和一般計稅

相同：

不同區(qū)預繳都是全額預繳，預繳增值稅=全額/1.05*5%

計稅都是全額征收

不同：

簡易計稅是全額征收，稅率5%，納稅申報增值稅=差額/1.05*5%-預繳（實際申報是為0，已預繳）

一般計稅是全額征收，稅率9%，納稅申報增值稅=全額/1.09*9%-預繳

備注：自建和非自建一般計稅：預繳是不一樣，非自建是差額，自建是全額

自建和非自建簡易計稅：計稅依據(jù)不一樣，非自建都是差額，自建都是全額

差額=全部價格和價外費用-不動產(chǎn)購買原件，和財務是否有折舊無關(guān)。

【第16篇】不動產(chǎn)租賃增值稅票開具

依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016 年第23 號）的規(guī)定：

（五）出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

（八）稅務機關(guān)為跨縣（市、區(qū)）提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務、建筑服務的小規(guī)模納稅人（不包括其他個人），代開增值稅發(fā)票時，在發(fā)票備注欄中自動打印“yd”字樣。

所以，開具租賃發(fā)票應該注意：

（1）房東提供增值稅發(fā)票時，必需要在備注欄寫上不動產(chǎn)的詳細地址。

（2）如果房東是小規(guī)模企業(yè)，代開增值稅專用發(fā)票時，還須在發(fā)票備注欄中自動打印'yd'字樣才行，否則無效，增值稅專用發(fā)票也不得抵扣進項。