土地增值稅扣除項(xiàng)目（16篇）

【第1篇】土地增值稅扣除項(xiàng)目

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅扣除項(xiàng)目。

講土增稅扣除項(xiàng)目的時(shí)候，我們往往會(huì)總結(jié)為“六六大順”，扣除項(xiàng)目有六項(xiàng)，而難點(diǎn)房地產(chǎn)成本也是六項(xiàng)。

6項(xiàng)扣除項(xiàng)目是什么？

我們講個(gè)人所得稅有6項(xiàng)專項(xiàng)扣除，土增稅則是有6項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

其中前5項(xiàng)適用于新建房，后一項(xiàng)適用于舊房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

還要注意一個(gè)問題不同的轉(zhuǎn)讓主體、不同的轉(zhuǎn)讓行為，扣除項(xiàng)目也有微小差別。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房5項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

所有企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房3項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

所有企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地2項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2.6項(xiàng)房地產(chǎn)成本是什么？

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（5）公共配套費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

雖然我們講這個(gè)六六大順很簡(jiǎn)單，但六六大順里面每一個(gè)都有考試的陷阱在里面，我們專門拿一節(jié)出來(lái)講計(jì)算，大家才會(huì)知道六六大順的不簡(jiǎn)單。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第2篇】土地增值稅應(yīng)稅收入含稅嗎

一、政策依據(jù)

（一）財(cái)稅[2016]43號(hào)

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（二）國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)

1、營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅；

2、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

二、最直觀理解應(yīng)該是不正確的

土地增稅應(yīng)稅收入=收入/（1+9%）=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+9%）

這可能是許多人最直觀的理解，只是這種理解是不正確的。

三、增值稅銷項(xiàng)稅額怎么計(jì)算

70號(hào)文規(guī)定：土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額

（一）增值稅銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額×9%

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不含稅銷售額的特殊規(guī)定

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》

四、結(jié)論

土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1＋9%)+（當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款×9%）/(1＋9%)

=（含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%）/（1＋9%）

即：納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

五、廣州明確發(fā)文規(guī)定

（一）《關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)）

（二）土地增值稅清算收入按“（含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%）/（1＋9%）”確認(rèn)。

六、關(guān)于土地價(jià)款

（一）支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

（二）指出以納稅人直接支付的土地價(jià)款為準(zhǔn)，在存在土地價(jià)款返還的情況下，直接支付的土地價(jià)款可能小于財(cái)政票據(jù)上記載的土地價(jià)款，這種處理與土地增值稅項(xiàng)下的土地價(jià)款處理如出一轍，應(yīng)該引起納稅人高度重視。對(duì)于可能取得政府土地價(jià)款返還的，應(yīng)該協(xié)商政府部門以其他名義獎(jiǎng)勵(lì)，而不能直接以土地款返還的名義支付。

（三）在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

（四）包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

（五）在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

（六）納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

【第3篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時(shí)間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購(gòu)買了一塊土地，和國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時(shí)間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時(shí)間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國(guó)土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間是2023年8月起。

【第4篇】土地增值稅應(yīng)稅金額

法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出只要能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

我們來(lái)設(shè)想舉個(gè)例子一下a企業(yè)向b企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟辦公樓。此時(shí)產(chǎn)生的土地增值稅應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

其實(shí)土地增值稅可是“賣方稅”；看到這里，聰明的你應(yīng)該知道此時(shí)產(chǎn)生的土地增值稅應(yīng)該由轉(zhuǎn)讓方a企業(yè)（賣方）承擔(dān)，而不是b企業(yè)（買方）承擔(dān)。

其次就是概念里一直強(qiáng)調(diào)的是“轉(zhuǎn)讓”，而不是“出讓”。通過概念可知不光是轉(zhuǎn)讓土地需繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物都是要交土地增值稅的 。改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購(gòu)房發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購(gòu)買年度是指購(gòu)房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

【第5篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時(shí)，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個(gè)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行落地。一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅的籌劃有以下幾個(gè)常用方法。

第一種方法是控制增值率。當(dāng)我們控制增值率了，土地增值稅的稅負(fù)就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項(xiàng)目金額再除以扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)一步簡(jiǎn)化，可以得到收入總額比上扣除項(xiàng)目金額再減1，所以真正影響的是兩個(gè)因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說(shuō)通過控制房?jī)r(jià)來(lái)控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點(diǎn)價(jià)，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時(shí)候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當(dāng)前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)當(dāng)然就明顯下降了?？刂圃鲋德实牡诙€(gè)策略，就在在項(xiàng)目的土地增值稅清算之前，考慮對(duì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。這里用的是增補(bǔ)和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。本來(lái)企業(yè)真實(shí)發(fā)生了的應(yīng)扣除金額，但之前沒把它計(jì)算進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在經(jīng)查補(bǔ)，把合理的扣除項(xiàng)目計(jì)算進(jìn)來(lái)，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導(dǎo)致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個(gè)辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項(xiàng)目金額，成功調(diào)增扣除項(xiàng)目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)下降。這是從增值率的角度來(lái)分析的。當(dāng)然，實(shí)踐中是兩個(gè)策略同時(shí)靈活運(yùn)用的，很多時(shí)候，如果我們既能適當(dāng)降低收入，又能增加扣除項(xiàng)目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對(duì)增值率的控制的效果當(dāng)然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計(jì)扣除。也就是說(shuō)，企業(yè)發(fā)生了1000萬(wàn)元的精裝修，實(shí)際上可以扣除的金額是1200萬(wàn)元，所以精裝修項(xiàng)目可以合理地降低土地增值稅的稅負(fù)。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)是可以用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個(gè)方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤(rùn)少賺了，有可能因?yàn)橥恋卦鲋刀惷饬耸沟闷髽I(yè)的稅后利潤(rùn)反而增加了。這里需要特別說(shuō)明的是，大家要特別注意普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)一般有三個(gè)條件：第一個(gè)條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項(xiàng)目有很多別墅項(xiàng)目，容積率比較小，那可能就不能享受這個(gè)優(yōu)惠政策了。第二個(gè)條件是高出市場(chǎng)價(jià)值的部分不高于20%，就是與正常的市場(chǎng)價(jià)格相比不高出20%的售價(jià)。如果售價(jià)比較高的話，說(shuō)明項(xiàng)目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了。第三個(gè)條件就是房子的面積，不是在120平的基礎(chǔ)上浮20%。理論上很簡(jiǎn)單，但各地在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上卻有偏差，計(jì)算方法在不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)了差別。有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)方面有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就是不高于140平，超過的就一律認(rèn)定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。還出現(xiàn)過這一個(gè)事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過140平，就認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)政策還是相當(dāng)寬松的。后來(lái)省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。這樣一來(lái)就把很多已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因?yàn)檫@些企業(yè)有些房子超過了140平標(biāo)準(zhǔn)，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開發(fā)費(fèi)用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用主要是期間費(fèi)用，包括利息費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，其中利息費(fèi)用主要是指財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三大費(fèi)用加起來(lái)就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的認(rèn)定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費(fèi)用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用認(rèn)定的越多，那增值率就會(huì)越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費(fèi)用認(rèn)定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標(biāo)準(zhǔn)所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進(jìn)行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說(shuō)企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費(fèi)用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實(shí)也不復(fù)雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計(jì)算期間費(fèi)用就劃算。一般而言，在實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家政策下的銀行不對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸是受到國(guó)家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)，所以一般都是不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來(lái)計(jì)算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來(lái)認(rèn)定，并計(jì)算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。小結(jié)一下，開發(fā)費(fèi)用的核算其實(shí)基本上跟利息支出沒啥實(shí)質(zhì)關(guān)系，企業(yè)借多少錢一般不會(huì)實(shí)質(zhì)影響扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用的多少?zèng)]直接法律關(guān)系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個(gè)方法，就是在清算時(shí)選擇不同的清算方式組合。當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類單獨(dú)進(jìn)行清算，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他作為另一類進(jìn)行清算，就是清算過程中將產(chǎn)品分成兩類分別進(jìn)行計(jì)算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因?yàn)閷⒎瞧胀?biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混在一起計(jì)算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負(fù)。而采用三分法有時(shí)候不好控制增值率，因?yàn)樯虡I(yè)賣的價(jià)格一般比較高，成本費(fèi)用又不能多攤，所以商業(yè)對(duì)應(yīng)的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對(duì)應(yīng)的土地增值稅所適用的稅率就達(dá)到了60%，這時(shí)候企業(yè)的稅負(fù)壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當(dāng)然，大家需要注意的是，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認(rèn)可，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計(jì)算方法，那企業(yè)可以自行測(cè)算一下，作個(gè)比較，然后再?zèng)Q定使用哪種清算方式，以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價(jià)格比較高，如果是一個(gè)不那么合適的時(shí)間段，這時(shí)候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無(wú)形中給企業(yè)的稅負(fù)造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個(gè)階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負(fù)成本就會(huì)明顯增加。這時(shí)候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因?yàn)檫@一塊土地對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因?yàn)樵谇逅愕臅r(shí)候，沒有銷售的部分是把它劃分出來(lái)不進(jìn)行清算的。有這么一個(gè)案例，某城市的房屋價(jià)格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過溝通得知，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過測(cè)算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因?yàn)橹伴_發(fā)的時(shí)候成本投入相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以增值率就比較高，整體算下來(lái)，三大稅種合計(jì)在一起的話幾乎達(dá)到了整個(gè)售價(jià)的近40%。當(dāng)時(shí)這些地產(chǎn)的售價(jià)大概3萬(wàn)元一平，在這3萬(wàn)元中就需要交1.2萬(wàn)的稅，剩下的就1.8萬(wàn)不到了。這種情況下，這家公司進(jìn)行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對(duì)外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營(yíng)，或者以公司重組的方式在未來(lái)把這個(gè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因?yàn)檫@家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財(cái)務(wù)報(bào)表就將企業(yè)整個(gè)實(shí)力充分體現(xiàn)出來(lái)了。后來(lái)，這家企業(yè)還遇到一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，到了香港成功上市。對(duì)于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來(lái)成功上市的一個(gè)重要原因。當(dāng)然，如果沒有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時(shí)候，實(shí)際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營(yíng)，其他合作伙伴把錢投進(jìn)來(lái)，共同做一個(gè)實(shí)業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營(yíng)形式和空間。大家需要清楚一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應(yīng)盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個(gè)很重要的點(diǎn)。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個(gè)重要觀點(diǎn)。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來(lái)進(jìn)行操作?，F(xiàn)在我們國(guó)內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當(dāng)，要存在真實(shí)的交易或業(yè)務(wù)，采用得當(dāng)?shù)牟僮饕话愣悇?wù)機(jī)關(guān)還是會(huì)認(rèn)可的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財(cái)政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對(duì)外投資視同銷售，需要進(jìn)行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負(fù)可能會(huì)高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o(wú)奈，他進(jìn)行重組并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并沒有咨詢專業(yè)稅務(wù)律師的意見，所以當(dāng)他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負(fù)會(huì)低很多的時(shí)候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負(fù)是比較高的，因?yàn)榘凑諊?guó)家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，因?yàn)閲?guó)家很擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國(guó)家對(duì)資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴(yán)格。換句話說(shuō)，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點(diǎn)可以提前規(guī)劃，靈活運(yùn)用。另外，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負(fù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格來(lái)講是不需要交土地增值稅的。但國(guó)家稅務(wù)總局也出現(xiàn)過這樣的一個(gè)文件，認(rèn)為你賣一個(gè)公司，在這個(gè)公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣了，那就認(rèn)為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)業(yè)務(wù)，也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。從法律角度來(lái)分析，這種觀點(diǎn)也符合稅法的實(shí)質(zhì)重于形式的原則。就當(dāng)前的實(shí)際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴(yán)格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第6篇】土地增值稅清算條件規(guī)定

一、清算條件

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

二、清算流程

對(duì)于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

對(duì)于符合第二種清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

擴(kuò)展資料：

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算需要填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

征收方法

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；

( 5 )房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。 財(cái)法字[1995]第6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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【第7篇】土地增值稅開發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來(lái)說(shuō)一共有五個(gè)項(xiàng)目，具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以來(lái)咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來(lái)介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?

加計(jì)扣除是2006年出臺(tái)的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房?jī)r(jià)，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第8篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營(yíng)改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財(cái)稅[2016]43 號(hào)文件與國(guó)家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告(以下簡(jiǎn)稱70號(hào)公告)所規(guī)定的計(jì)算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號(hào)公告執(zhí)行，這樣做對(duì)嗎?

答：《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計(jì)稅方法的稅率為9% ; 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的征收率為5%。

《國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬(wàn)元，實(shí)收預(yù)收款1 554萬(wàn)元，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計(jì)算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號(hào)公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，采用70號(hào)公告比財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計(jì)算一般計(jì)稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號(hào)文件計(jì)算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號(hào)公告計(jì)算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅方法土地增值稅誤征率。

70號(hào)公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號(hào)公告的規(guī)定，而按財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件計(jì)算土地增值稅的計(jì)算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計(jì)算方法對(duì)土地增值稅清算時(shí)的最終稅負(fù)沒有影響。

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下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時(shí)補(bǔ)繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第9篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地增值稅

按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅條例》）的規(guī)定，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并不包括轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但在國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)一些地方稅務(wù)局的復(fù)函中，若公司主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)，發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓就視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅?？墒?，對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅，無(wú)論是從法律規(guī)定還是從土地增值稅的原理上來(lái)說(shuō)，都沒有充分依據(jù)。其理由如下：

一、從轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)看，兩者雖然都能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這是兩種截然不同的民事法律行為，有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓股權(quán)不會(huì)改變房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)會(huì)使其產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能將其等同。轉(zhuǎn)讓股權(quán)依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)公司法》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。采取哪種轉(zhuǎn)讓方式，只要不違反國(guó)家的法律規(guī)定，納稅人根據(jù)國(guó)家稅收政策有自主選擇權(quán)。

二、從土地增值稅的法律規(guī)定看，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，《土地增值稅條例》并沒有將轉(zhuǎn)讓股權(quán)列入土地增值稅的征收范圍。無(wú)論是依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定，還是依據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)都不能擴(kuò)大《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍。

三、從土地增值稅的原理看，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒有逃避繳納土地增值稅。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)使轉(zhuǎn)讓方得到房地產(chǎn)增值的收益，但不會(huì)改變房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)，也不會(huì)在房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓時(shí)，減少土地增值稅的稅款繳納。股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地增值稅的實(shí)際納稅義務(wù)，是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁給了股權(quán)受讓方，雖然能延緩?fù)恋卦鲋刀惖睦U納時(shí)間，但會(huì)使受讓方在實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)的增值幅度相對(duì)提高，適用的增值稅率也會(huì)相對(duì)提高，不僅不會(huì)對(duì)國(guó)家造成土地增值稅流失，還有可能多征土地增值稅。

四、從會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的依據(jù)看，如對(duì)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司征收土地增值稅，公司沒有合法憑據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。因轉(zhuǎn)讓股權(quán)是獨(dú)立于公司之外的股東之間的交易，公司既不會(huì)增加收入，也不會(huì)減少相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其繳納土地增值稅，沒有符合《增值稅條例》規(guī)定的房地產(chǎn)交易來(lái)支撐，無(wú)法處理賬務(wù)。

五、從國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)文件看，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，國(guó)家稅務(wù)總局不同文件之間存在自相矛盾。國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地增值稅的復(fù)函中，國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)，三個(gè)文件均將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值；但國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的復(fù)函中，國(guó)稅函〔2000〕961號(hào)文件，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。不同稅種出現(xiàn)了不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這種“雙重標(biāo)準(zhǔn)”很難自圓其說(shuō)。

六、從以往的法院判例看，最高人民法院并未支持對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅的觀點(diǎn)。對(duì)因轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及征收土地增值稅，引起的刑事訴訟、行政訴訟和民事訴訟，在全國(guó)部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二終字第264號(hào)判決書中認(rèn)為：由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。雖然我國(guó)不是判例法國(guó)家，但最高人民法院的觀點(diǎn)是極具權(quán)威性的，無(wú)論是對(duì)納稅人還是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)都應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生指導(dǎo)意義。

綜上，轉(zhuǎn)讓股權(quán)不屬于《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍，對(duì)其征收土地增值稅沒有法律依據(jù)，在理論上也很難成立。李克強(qiáng)總理曾早在國(guó)務(wù)院廉政工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)過，對(duì)市場(chǎng)主體，是法無(wú)禁止即可為；而對(duì)政府，則是法無(wú)授權(quán)不可為。對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要不違反國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為一種合法的稅收籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)如對(duì)其征收土地增值稅會(huì)給自身帶來(lái)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

舉報(bào)/反饋

【第10篇】土地增值稅采用什么稅率

我國(guó)的土地并沒有私有化，如果要對(duì)土地或者地面建筑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)該支付相應(yīng)的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費(fèi)是有很大區(qū)別的，為了讓大家對(duì)其有進(jìn)一步的了解，本文將帶著大家來(lái)了解一下土地增值稅的特點(diǎn)?。

1、計(jì)稅依據(jù)

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計(jì)稅依據(jù)是比較特別的，總體上來(lái)說(shuō)，是以轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對(duì)象的全部銷售收入金額來(lái)扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國(guó)哪個(gè)地方、是什么樣的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國(guó)人還是外國(guó)人，只要在我國(guó)境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑而獲得收入的個(gè)人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應(yīng)該按照相關(guān)條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產(chǎn)，都是可以多次轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉(zhuǎn)讓一次就會(huì)按照相應(yīng)的規(guī)定增收一次稅費(fèi)。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認(rèn)依據(jù)，并且按照累進(jìn)原則來(lái)實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的稅率就高，會(huì)多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，大家應(yīng)該按照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)繳納相應(yīng)的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應(yīng)該多了解一些土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)?以及注意要點(diǎn)，這樣才能保證自己在土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的既得利益。

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【第11篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡(jiǎn)稱“土增稅”）以及其他相關(guān)稅收問題爭(zhēng)議已久。

國(guó)家稅務(wù)總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)（以下簡(jiǎn)稱“三個(gè)批復(fù)”[1]）的方式，對(duì)廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局、天津市地方稅務(wù)局等地請(qǐng)示的三起股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)案予以批復(fù)，并建議按穿透處理。

但實(shí)操中，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)交易場(chǎng)景的不同或出于營(yíng)商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復(fù)口徑，從而使得“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土增稅等問題開始變得復(fù)雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來(lái)因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購(gòu)協(xié)議的稅費(fèi)條款上充分協(xié)調(diào)各方立場(chǎng)。

一、何為“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個(gè)批復(fù)的內(nèi)容及相關(guān)案例來(lái)看，稅務(wù)機(jī)關(guān)界定“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點(diǎn)：其一，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所涉資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；其二，股權(quán)權(quán)益評(píng)估價(jià)值等同于含土地使用權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值；其三，強(qiáng)調(diào)該交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)系不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過類似經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)測(cè)試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實(shí)際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有關(guān)法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)關(guān)聯(lián)交易情況、實(shí)際稅負(fù)變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進(jìn)程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關(guān)聯(lián)交易情況下，“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構(gòu)成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動(dòng)產(chǎn)交易（比如還包含設(shè)備、人員、負(fù)債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務(wù)重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無(wú)法被無(wú)理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費(fèi)有何差別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認(rèn)可土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬登記與否等“經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項(xiàng)除核定外按照累進(jìn)比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務(wù)，僅此三項(xiàng)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)應(yīng)交易成本就遠(yuǎn)高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設(shè)標(biāo)的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標(biāo)的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實(shí)現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會(huì)影響股權(quán)權(quán)益性價(jià)值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測(cè)算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負(fù)情況，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實(shí)踐中實(shí)務(wù)各界對(duì)該問題的認(rèn)識(shí)

(一)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應(yīng)征收土增稅。如《湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確，“對(duì)于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應(yīng)征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務(wù)局在回復(fù)網(wǎng)上咨詢時(shí)表明，“國(guó)稅函（2000）687號(hào)文件屬個(gè)案批復(fù)，未抄送我省。按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級(jí)人民法院先后就類似股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅(jiān)與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號(hào)：（2014）民二終字第264號(hào)）

最高人民法院二審認(rèn)為：“……股權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是完全不同的權(quán)利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當(dāng)公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)仍登記在該公司名下，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變。……公司在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，是決定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的重要因素。但不等于說(shuō)，公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)只要有土地使用權(quán)，該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而認(rèn)為其行為是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而無(wú)效?！捎谵D(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應(yīng)向稅務(wù)部門反映，由相關(guān)部門進(jìn)行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與福中集團(tuán)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號(hào)：（2014）蘇商再終字第0006號(hào)）

江蘇省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：“現(xiàn)行稅法沒有對(duì)涉及土地使用權(quán)的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當(dāng)事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土增稅最終并未流失，因?yàn)椋汗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化，股權(quán)無(wú)論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地?zé)o論如何增值，公司初始受讓土地支付對(duì)價(jià)的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實(shí)際房地產(chǎn)銷售價(jià)與最初的房地產(chǎn)成本價(jià)之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避了國(guó)家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機(jī)構(gòu)：在上市公司案例中的回復(fù)意見

案例一 中關(guān)村擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施reits，中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目涉及的重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段均無(wú)需繳納土增稅

中關(guān)村(508099.sh)“建信中關(guān)村 reit”基礎(chǔ)設(shè)施基金項(xiàng)目涉及重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)出具的《關(guān)于中發(fā)展集團(tuán)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“reits”）的中國(guó)稅務(wù)意見書》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價(jià)入股項(xiàng)目公司，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項(xiàng)目公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)），暫不征收土地增值稅”。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段：中關(guān)村軟件園公司將標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）,轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司脫離中發(fā)展集團(tuán)的實(shí)際控制。該中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實(shí)質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務(wù)而進(jìn)行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無(wú)需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚(yáng)科技由于直接購(gòu)買土地需繳納土增稅，出于稅務(wù)籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司，再收購(gòu)其股權(quán)方式取得相關(guān)資產(chǎn)

奧揚(yáng)科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設(shè)立奧捷特種裝備，注冊(cè)資本為3,000萬(wàn)元，持有其100%股權(quán)。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬(wàn)元的價(jià)款收購(gòu)?qiáng)W捷特種裝備持有的100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補(bǔ)充法律意見書（一）》中回復(fù)：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購(gòu)買土地使用權(quán)、房屋事宜時(shí)，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務(wù)成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達(dá)成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。綜上，公司不直接向?yàn)H坊日東環(huán)保裝備有限公司購(gòu)買土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理是否適當(dāng)？

鑒于實(shí)踐中各界對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)穿透持不同意見，交易雙方極有可能對(duì)該不可預(yù)見的或有風(fēng)險(xiǎn)提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國(guó)家稅務(wù)總局的批復(fù)無(wú)普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2012〕92號(hào)）第21條的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局的批復(fù)文件系個(gè)案批復(fù)，未抄送其他稅務(wù)機(jī)關(guān)，且國(guó)家稅務(wù)總局未在之后的相關(guān)文件中確認(rèn)相關(guān)批復(fù)可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關(guān)批復(fù)文件不具有普遍適用性。假設(shè)同理，司法判例的適用，反之也應(yīng)屬于考量依據(jù)之一，除非稅務(wù)機(jī)關(guān)以相對(duì)獨(dú)立的稅收法律關(guān)系提出與民商事法律關(guān)系有別等主張并堅(jiān)持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》并未嚴(yán)格規(guī)定有實(shí)質(zhì)課稅原則

稅務(wù)機(jī)關(guān)雖可基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)各交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，但是否更應(yīng)重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》并未設(shè)置資產(chǎn)交易應(yīng)被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應(yīng)構(gòu)成《中華人民共和國(guó)稅收征管法》第63條有關(guān)偷稅行為，如果適用于前述有關(guān)反避稅處理，也未見相關(guān)稅種查補(bǔ)稅款和利息的規(guī)定。對(duì)暫行條例的擴(kuò)大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭(zhēng)議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實(shí)質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預(yù)期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會(huì)發(fā)生的稅費(fèi)，是否必然得出“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易確實(shí)輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應(yīng)繳納的增值稅、土增稅遞延到將來(lái)受讓方二次轉(zhuǎn)讓時(shí)再一并征收，且因?yàn)槎无D(zhuǎn)讓時(shí)，因“增值額”增大，土增稅適用的累進(jìn)比例稅率極有可能更高。因此，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理時(shí)也是不能一概適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第63條有關(guān)偷稅的情形的，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)稅的義務(wù)主體以哪一方為宜？

針對(duì)前述三個(gè)批復(fù)的具體操作而言，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人的共同困惑還在于，國(guó)家稅務(wù)總局只是批復(fù)應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對(duì)此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇耍凑铡罢l(shuí)獲益、誰(shuí)繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)視為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟(jì)收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人，故也不排除“標(biāo)的公司”被認(rèn)定為土增稅最終納稅人的可能性。此時(shí)，如果標(biāo)的公司已成為受讓方的子公司，則補(bǔ)稅損失實(shí)質(zhì)上概由受讓方最終承擔(dān)。若并購(gòu)協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補(bǔ)償措施，則受讓方一方實(shí)際承擔(dān)了“過重”的合同義務(wù)。

此外，若由標(biāo)的公司繳納土增稅，其本應(yīng)順理成章可調(diào)整下一輪交易時(shí)土增稅的成本計(jì)稅基礎(chǔ)未果，又因?yàn)闃?biāo)的公司并未有收入，且標(biāo)的公司繳納后實(shí)際承擔(dān)方將轉(zhuǎn)為標(biāo)的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復(fù)繳稅等，在收購(gòu)談判過程中，交易雙方可能會(huì)主張“結(jié)合稅費(fèi)金額相應(yīng)調(diào)整收購(gòu)價(jià)款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實(shí)務(wù)中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪之刑責(zé)，或者民商事領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效判定，是否也必然導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認(rèn)定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項(xiàng)在綜合考量違反土地管理法等行為有關(guān)社會(huì)危害性、刑事違法性和應(yīng)受刑罰處罰性外，[7]稅務(wù)部門是否一定會(huì)按照刑事法律關(guān)系的認(rèn)定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，實(shí)踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格程度，無(wú)疑給予了稅務(wù)機(jī)關(guān)參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第143條、第146條有關(guān)民事行為無(wú)效的相關(guān)構(gòu)成要件，以上股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標(biāo)準(zhǔn)和稅收司法證明標(biāo)準(zhǔn)、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關(guān)系等，認(rèn)為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)?！笨梢?，稅收行政法律規(guī)范在個(gè)案中可不受民事法律關(guān)系的影響?yīng)毩⒋嬖凇?/p>

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進(jìn)一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項(xiàng)，這無(wú)疑又增加了問題的復(fù)雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會(huì)被／應(yīng)被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認(rèn)定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實(shí)上，即使被征稅，各稅種的計(jì)稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來(lái)看，比如，增值稅考慮的是同類產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無(wú)正當(dāng)理由價(jià)格偏低等情形時(shí)適用。和增值稅事項(xiàng)同步的還有發(fā)票事項(xiàng)，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無(wú)法予以稅前扣除以及抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場(chǎng)價(jià)格，[10]稅法賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格核定契稅，該核定價(jià)格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。此外，還要看受讓方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的穿透觀點(diǎn)一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對(duì)增加了交易各方有關(guān)交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風(fēng)險(xiǎn)？

鑒于存在交易被穿透的風(fēng)險(xiǎn)，在以往交易過程中，多數(shù)交易主體可能會(huì)考慮將股權(quán)分次或分步轉(zhuǎn)讓、設(shè)定多個(gè)受讓主體、增加對(duì)標(biāo)的公司除不動(dòng)產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實(shí)踐中是否會(huì)被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性

從《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)）可參照得出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)模式及相關(guān)組織架構(gòu)存續(xù)時(shí)間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對(duì)標(biāo)的公司的其他成本投入集中在收購(gòu)交易前夕，或分步股權(quán)轉(zhuǎn)讓間隔時(shí)間較短，亦或受讓方在取得標(biāo)的公司股權(quán)后不久后即再次對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計(jì)稅依據(jù)和非土增稅計(jì)稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴(yán)格意義上說(shuō)，增加投入實(shí)際上是擬解決實(shí)質(zhì)上非單純不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，為此，在通過對(duì)標(biāo)的公司增加其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時(shí)，應(yīng)考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實(shí)踐中，除其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應(yīng)鏈、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。但是，具體比例如何仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關(guān)不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項(xiàng)目。[11]實(shí)務(wù)中，如果通過新設(shè)公司并將“全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力”一并作價(jià)投資的，可能無(wú)法完成該標(biāo)的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的合理性

在安排多家股權(quán)受讓主體時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于完善關(guān)聯(lián)申報(bào)和同期資料管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第42號(hào)）對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定來(lái)綜合考慮該等受讓主體之間針對(duì)稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認(rèn)為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設(shè)定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應(yīng)主動(dòng)審查所交易的不動(dòng)產(chǎn)是否確實(shí)屬于無(wú)法分割而必須多個(gè)主體受讓股權(quán)方能實(shí)現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務(wù)變更或上市重組而作的剝離安排、標(biāo)的資產(chǎn)所在地政府對(duì)持有方投資來(lái)源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競(jìng)業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風(fēng)險(xiǎn)在交易雙方間如何承擔(dān)？

在考慮雙方談判地位對(duì)等的情況下，一般可以設(shè)定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔(dān)；若受讓方在本次交易后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易的，則屆時(shí)由出讓方對(duì)其通過持有目標(biāo)公司股權(quán)持有標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對(duì)應(yīng)的稅款、滯納金、利息和罰款承擔(dān)補(bǔ)繳責(zé)任，包括但不限于增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，且出讓方應(yīng)于受讓方產(chǎn)生該等稅費(fèi)之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實(shí)務(wù)中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡(jiǎn)潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡(jiǎn)化為：交易中稅費(fèi)各自按照法定納稅義務(wù)承擔(dān)。但囿于補(bǔ)稅主體可能是標(biāo)的公司，而超出了并購(gòu)協(xié)議的交易主體范疇，此時(shí)往往又需要通過補(bǔ)充協(xié)議對(duì)“各自”作擴(kuò)大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標(biāo)的公司稅負(fù)等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔(dān)由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔(dān)。

在綜合評(píng)估收購(gòu)價(jià)款的基礎(chǔ)上，作為折中條件，以上交易條件對(duì)受讓方而言具有一定的可操作性，該負(fù)面清單式的稅費(fèi)條款設(shè)計(jì)有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預(yù)見損失的范圍。

(三)設(shè)定發(fā)生穿透時(shí)的爭(zhēng)議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件。

可見，交易各方對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)問題，仍需考慮如下要點(diǎn)：

一是，無(wú)論稅款由哪方承擔(dān)，均是雙方結(jié)合收購(gòu)交易總價(jià)而進(jìn)行的利益權(quán)衡與博弈，應(yīng)當(dāng)在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風(fēng)險(xiǎn)提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成主觀過錯(cuò)的認(rèn)定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔(dān)的情況下，受讓方應(yīng)重點(diǎn)考量因無(wú)法在稅前列支該部分稅費(fèi)成本也將會(huì)構(gòu)成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應(yīng)明確收購(gòu)交易價(jià)格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價(jià)被無(wú)限換算稅款成本的風(fēng)險(xiǎn)。且若合同解除發(fā)生在股權(quán)變更登記之后，則可能面臨股權(quán)交易已繳納的稅款仍有無(wú)法退回的風(fēng)險(xiǎn)。[13]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。實(shí)踐中，部分除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國(guó)資處置等，條款設(shè)計(jì)還需要具體再進(jìn)一步分析。

結(jié)語(yǔ)

實(shí)質(zhì)課稅原則雖然在我國(guó)稅法實(shí)踐領(lǐng)域得到了廣泛的運(yùn)用，但在未能滿足稅收法定前提下，對(duì)于個(gè)案行政執(zhí)法則應(yīng)在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對(duì)稅法確定性的合理預(yù)期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實(shí)質(zhì)課稅原則主要在反避稅領(lǐng)域適用，不可擴(kuò)張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易當(dāng)事人而言，上述穿透征稅的風(fēng)險(xiǎn)仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。且“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負(fù)來(lái)看，實(shí)際上很有可能還會(huì)上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，其實(shí)還需要回歸重組有關(guān)合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)）。

[2] 詳見《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第120、121條、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第8條、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）等，前兩個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）等。

[5] 詳見《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕175號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕 4號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)），前三個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國(guó)刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號(hào)行政判決書。

[9] 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（三）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國(guó)契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格?！?/p>

[11] 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動(dòng)力等出資。

[13] 個(gè)人所得稅方面，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2005〕130號(hào))的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應(yīng)予以退還，需要考量股權(quán)是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無(wú)解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來(lái)源：六和律師事務(wù)所-王敏志 孫登等

【第12篇】土地增值稅有關(guān)核定征收的政策

關(guān)鍵點(diǎn)一：獲取權(quán)威法定機(jī)構(gòu)的免稅批文

典型案例

某中資企業(yè)到東南亞某國(guó)承建水電站項(xiàng)目，與該國(guó)水電局（業(yè)主）簽約時(shí)達(dá)成了免稅條款。中資企業(yè)認(rèn)為“合同在手，免稅無(wú)憂”，沒有爭(zhēng)取獲得該國(guó)財(cái)政部門的免稅函。幾年過去了，該國(guó)因財(cái)政緊張，便以整頓稅收秩序、加強(qiáng)征管為由，對(duì)所有外資企業(yè)進(jìn)行稽查補(bǔ)稅。該國(guó)基層稅務(wù)稽查人員認(rèn)定，雖有合同免稅條款，但是沒有財(cái)政部門的免稅函，仍屬程序不符，效力不夠，最終決定對(duì)該企業(yè)以前年度追溯補(bǔ)稅。合同中的免稅條款，終成一紙空文。

分析建議

對(duì)于很多境外投資項(xiàng)目，中資企業(yè)是跟東道國(guó)的相關(guān)政府部門（如能源部、水電局等）或國(guó)有企業(yè)談簽合同，并在合同中約定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。中資企業(yè)自然而然地認(rèn)為，所簽合同的稅收優(yōu)惠條款具有合法性和有效性。需要注意的是，從法律效力上看，東道國(guó)的稅法制定和執(zhí)行部門，可以否定或不予認(rèn)可民事合同中的稅收優(yōu)惠條款。尤其在一些政局不穩(wěn)定，立法、司法、執(zhí)法相對(duì)分離，稅制不健全的發(fā)展中國(guó)家，獲得最高法律程序上（國(guó)會(huì)或議會(huì)）稅收優(yōu)惠審核批準(zhǔn)，才能最大程度地保障稅收優(yōu)惠的確定性。

因此，中資企業(yè)（一般是乙方承建方）在與東道國(guó)相關(guān)政府部門或國(guó)有企業(yè)（一般是甲方業(yè)主）談簽合同時(shí)，建議在合同中明確約定：甲方（業(yè)主）有義務(wù)幫助乙方（中資企業(yè)）向政府相關(guān)部門（如財(cái)政部）申請(qǐng)，在一定期限內(nèi)獲取合同約定的稅收優(yōu)惠批文。合同談簽后，中資企業(yè)要及時(shí)跟進(jìn)，催促業(yè)主積極推進(jìn)，履行合同義務(wù)，并進(jìn)一步與東道國(guó)的財(cái)政部，甚至國(guó)會(huì)（或議會(huì)）溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)獲取免稅函或免稅的總理令，或者國(guó)會(huì)批準(zhǔn)通過的免稅議案，以保障稅收優(yōu)惠條款得以有效落實(shí)。

關(guān)鍵點(diǎn)二：預(yù)留稅收政策變化的保障條款

典型案例

某中資施工企業(yè)投資卡塔爾某工程項(xiàng)目，在與該國(guó)業(yè)主簽訂合同時(shí)，因當(dāng)時(shí)卡塔爾不征收增值稅，就沒有對(duì)未來(lái)新開征稅種進(jìn)行預(yù)判和預(yù)留約定。2023年下半年，卡塔爾進(jìn)行了稅改，自2023年1月1日起開征增值稅，稅率為5%，由業(yè)主支付工程款項(xiàng)時(shí)直接代扣代繳。該業(yè)主以合同中沒有預(yù)先約定條款為由，不愿調(diào)價(jià)或補(bǔ)償乙方（中資企業(yè)）相關(guān)稅負(fù)。中資企業(yè)與業(yè)主協(xié)商無(wú)果，只得背負(fù)起新增稅種的稅負(fù)，也直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。

分析建議

中國(guó)“走出去”企業(yè)在談判初期，對(duì)合同中稅收優(yōu)惠條款的闡述應(yīng)專業(yè)且具體。需要特別提醒是，中資企業(yè)的投資項(xiàng)目時(shí)間往往較長(zhǎng)，東道國(guó)的稅制和征稅方式很有可能在此期間發(fā)生變動(dòng)。因此，對(duì)合同條款要有預(yù)判，預(yù)留稅收變化的保障條款，將東道國(guó)現(xiàn)有稅種和征收方式做一個(gè)定性的歸類預(yù)設(shè)很有必要，即便以后東道國(guó)稅制或征稅方式有變，還可以保障相同屬性和實(shí)質(zhì)類似的稅種，延續(xù)享受簽約時(shí)的稅收優(yōu)惠待遇。

比如，中資企業(yè)與越南業(yè)主合同的參考表述為：與甲方（越南業(yè)主）就本合同適用于越南財(cái)政部、其行政區(qū)或地方當(dāng)局對(duì)本合同所述的承建項(xiàng)目涉及征收的所有稅收，不論其征收方式，將給予免稅。本合同適用的越南現(xiàn)行稅種是：利潤(rùn)稅，利潤(rùn)匯出稅，增值稅，關(guān)稅，個(gè)人所得稅。本合同也適用于本合同簽訂之日后越南政府征收的屬于增加或者代替現(xiàn)行稅種的相同或者實(shí)質(zhì)相似的稅收。甲方（越南業(yè)主）應(yīng)將越南稅法所作出的重要變動(dòng)及時(shí)通知乙方（中資企業(yè)）。

關(guān)鍵點(diǎn)三：爭(zhēng)取整體項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠

典型案例

某中資企業(yè)在西非某國(guó)總承包開發(fā)一個(gè)礦區(qū)，獲得了免稅20年的特殊優(yōu)惠，是該國(guó)議會(huì)以法案形式特別審核通過的。但后因情況有變，該中資企業(yè)準(zhǔn)備將該國(guó)的采礦權(quán)和相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)第三方企業(yè)，并簽約了很多中國(guó)分包商和東道國(guó)當(dāng)?shù)毓?yīng)商。那么，這一特批的免稅優(yōu)惠能否由未來(lái)的股權(quán)受讓方（第三方中資企業(yè)）直接享受？其簽約的上下游分包商、供應(yīng)商能否同樣享受？最終的答復(fù)是不可以，從而影響了該中資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及分包合同的簽訂價(jià)格和條件。

分析建議

中國(guó)“走出去”企業(yè)如果在東道國(guó)承建大型的整體項(xiàng)目，如開發(fā)一個(gè)特殊經(jīng)濟(jì)園區(qū)或一個(gè)資源礦區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目將涉及很多上下游參建單位，那么，企業(yè)在與東道國(guó)政府申請(qǐng)稅收優(yōu)惠時(shí)，不僅要力爭(zhēng)本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠，而且要力爭(zhēng)整個(gè)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠，要把與本企業(yè)相關(guān)的上下游供應(yīng)商、分包商的稅收優(yōu)惠都涵蓋進(jìn)去。因?yàn)槿羯舷掠纹髽I(yè)不能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，稅負(fù)仍會(huì)以合同含稅價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給總承包方，最終影響到總承包方的總體稅負(fù)。

在這種情況下，建議中資企業(yè)以不可分割的一個(gè)整體項(xiàng)目申請(qǐng)最優(yōu)的稅收優(yōu)惠（包括免稅），而不僅申請(qǐng)本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠。當(dāng)總承包商將來(lái)需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)給第三方或準(zhǔn)備退出該項(xiàng)目時(shí)，原先與東道國(guó)相關(guān)政府部門或業(yè)主談定的稅收優(yōu)惠或免稅批文，才能得到最大限度的保障和承繼。

關(guān)鍵點(diǎn)四：提前約定稅收損失賠償責(zé)任

典型案例

在境外投資項(xiàng)目談判初期，某中資企業(yè)市場(chǎng)和商務(wù)人員在與業(yè)主談判時(shí)，更多地關(guān)注商務(wù)要點(diǎn)、后續(xù)項(xiàng)目與業(yè)主的合作等，對(duì)專門的稅收優(yōu)惠違約的調(diào)價(jià)和補(bǔ)償條款重視不夠，未能單獨(dú)明確約定。當(dāng)東道國(guó)基層稅務(wù)部門因故不理稅收優(yōu)惠合同、強(qiáng)行征稅后，這家企業(yè)陷入了與業(yè)主的無(wú)果談判，對(duì)于違約賠償?shù)呢?zé)任，業(yè)主推諉拖延，最終不了了之，相關(guān)稅收損失只能由中資企業(yè)承擔(dān)。

分析建議

中資企業(yè)（乙方）要特別重視在合同中專門約定稅收優(yōu)惠違約責(zé)任條款，要對(duì)業(yè)主（甲方）有詳細(xì)和明確的調(diào)價(jià)及賠償責(zé)任約定。這也是中資企業(yè)重要且可行的法律救濟(jì)措施。將來(lái)，當(dāng)東道國(guó)稅務(wù)部門就合同約定的稅收優(yōu)惠進(jìn)行征稅或補(bǔ)稅時(shí)，對(duì)于相應(yīng)增加的稅負(fù)，中資企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主進(jìn)行價(jià)格調(diào)增或者給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

特別是在中方融資貸款的方式下，最好能夠約定從融資劃款的源頭直接扣留相應(yīng)的款項(xiàng)，以強(qiáng)有力地保障中資企業(yè)的稅收利益。即便與業(yè)主有糾紛再談判，甚至提起訴訟，有此合同依據(jù)，也能促使業(yè)主與東道國(guó)財(cái)稅部門進(jìn)行溝通、協(xié)商，保障已簽訂稅收優(yōu)惠條款在投資經(jīng)營(yíng)過程中得到真正落實(shí)。

問題一、預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅?

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問題相關(guān)規(guī)定：

“根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>

問題二、土地增值稅預(yù)征率是多少?

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第二條規(guī)定：

“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)?！?/p>

例如 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項(xiàng)目共計(jì)取得不含稅收入8000萬(wàn)元，其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬(wàn)元，該住宅項(xiàng)目容積率均大于1，預(yù)售非住宅項(xiàng)目取得的不含稅收入為3000萬(wàn)元。該地區(qū)屬于東部省份，當(dāng)?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%；非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?

預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：5000*1.5%=75萬(wàn)元

預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：3000*3%=90萬(wàn)元

共計(jì)：75+90=165萬(wàn)元

問題三、營(yíng)改增后，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否為含稅收入?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第一條關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題規(guī)定：

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

問題四、如何計(jì)算預(yù)征土地增值稅稅額?

例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)收款了1100萬(wàn)元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步、計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬(wàn)÷(1+10%)*3%=30萬(wàn)元

第二步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

=1100-30

=1070萬(wàn)元

第三步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率

=1070*3%

=32.1萬(wàn)元

問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

問題六、土地增值稅核定征收率是多少?

核定征收率原則上不得低于5%。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定：

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計(jì)算?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

例：2023年5月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿，收入總額可以確定但成本費(fèi)用憑證等扣除項(xiàng)目資料殘缺不全，難以確定扣除項(xiàng)目金額。經(jīng)核查確認(rèn)后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當(dāng)?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

=18億*7%=1.26億元

問題八、核定征收納稅期限如何確定?

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定：

根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

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【第13篇】應(yīng)征土地增值稅的有

在實(shí)務(wù)操作中，很多財(cái)務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項(xiàng)目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購(gòu)買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時(shí)間不同（是否在營(yíng)改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國(guó)家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實(shí)踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來(lái)看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)無(wú)需征收土地增值稅。

【第14篇】企業(yè)改制土地增值稅政策

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更“暫不征收”土地增值稅是怎么回事

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))留給人最大印象莫過于那個(gè)企業(yè)改制重組不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定。2023年，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)，這號(hào)公告大體沿襲財(cái)稅〔2018〕57號(hào)公告。從57號(hào)公告開始，除了特別強(qiáng)調(diào)那個(gè)不適用任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定以外，通篇貫以“原企業(yè)投資主體相同”類似表述，讓人感覺這個(gè)暫不征收土地增值稅和原企業(yè)投資主體有那么一點(diǎn)關(guān)系——確實(shí)有很大干系。

為了要搞清楚企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅的情況，我們先來(lái)看什么是企業(yè)的“整體變更”和“整體改制”。

整體變更就是整體改制嗎

整體變更源自公司法，按照公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司也可變更為有限責(zé)任公司。同時(shí)，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司時(shí)，按凈資產(chǎn)折股，折合的實(shí)收資本總額不得高于公司凈資產(chǎn)額。此時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：按有限公司原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司和按凈資產(chǎn)評(píng)估值折股整體變更為股份有限公司。

如果按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司，持續(xù)時(shí)間可以從有限公司成立之日起計(jì)算，也就是說(shuō)，選擇由有限公司整體變更為股份有限公司，可以避免從頭計(jì)算三年持續(xù)運(yùn)營(yíng)期。目前，申報(bào)a股ipo(掛牌)的絕大多數(shù)股份公司設(shè)立方式為有限公司整體變更而來(lái)。比如，海南橡膠(601118)2023年10月30日通過董事會(huì)會(huì)議審議通過議案，同意公司控股子公司海南農(nóng)墾林產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司整體改制設(shè)立股份有限公司并申請(qǐng)?jiān)谛氯鍜炫啤?/p>

與前述整體變更相對(duì)應(yīng)的，公司在變更過程中，以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為企業(yè)出資，聯(lián)合其他發(fā)起人，共同設(shè)立股份公司，期間有些企業(yè)甚至增加新股東——這種就不屬于整體變更，而是整體改制。對(duì)于整體改制的核算，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》規(guī)定，企業(yè)引人新股東改制為股份有限公司，相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量，并以改制時(shí)確定的公允價(jià)值為基礎(chǔ)持續(xù)核算的結(jié)果并入控股股東的合并財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，按照評(píng)估增值后的評(píng)估價(jià)折股改制變更為股份有限公司，改制后的公司承繼改制前公司相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)，會(huì)涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等的處理。

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)的整體改制、改制重組

依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

如果嚴(yán)格按照21號(hào)公告要求，似乎只有企業(yè)“整體改制”將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)才可暫不征土地增值稅——這似乎將按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更情形拒之門外。然而，21號(hào)公告第四條又有“改制重組”的說(shuō)法。于是，我們不禁要問，21號(hào)文的改制重組到底是公司法的整體變更，整體改制，還是一般意義上的改制重組呢?

好在這個(gè)21號(hào)公告在最后一條解釋了這號(hào)文適用“改制重組”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅的情況：不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

因此，21號(hào)的“整體改制”“改制重組”并非嚴(yán)格意義上的整體變更，也非整體改制，它只是給了一個(gè)籠統(tǒng)的企業(yè)改制重組過程中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土增的適用范圍，這號(hào)文暫不征收土地增值稅的適用范圍就是：改制重組前后，原企業(yè)投資主體存續(xù)的，可暫免土地增值稅，并沒有要求改制是按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更，還是按評(píng)估價(jià)值折股的整體改制。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更土地增值稅暫不征收的要點(diǎn)

依據(jù)21號(hào)公告規(guī)定，企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅要求是，改制前后企業(yè)投資主體(出資人)不發(fā)生變更，對(duì)這個(gè)原企業(yè)投資主體的投資比例則沒有這樣的要求。因此，我們需要注意以下幾點(diǎn)：(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用)

1.整體變更、整體改制過程中轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)，原企業(yè)投資主體符合要求，可暫不征收土增稅就沒有問題。如果改制中引入了新的投資人，涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更就需要繳納土地增值稅;但是，承受房地產(chǎn)一方符合條件的，可免契稅的優(yōu)惠不受新引入投資人的限制。

2.符合條件的企業(yè)合并、分立重組不僅土地增值稅可暫不征收，也可以暫免企業(yè)所得稅(特殊性稅務(wù)處理)。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅導(dǎo)致的結(jié)果是將房地產(chǎn)的價(jià)值、稅負(fù)遞延轉(zhuǎn)移到了受讓方，這種情況和企業(yè)重組的合并、分立特殊性稅務(wù)處理的股東權(quán)益連續(xù)性類似。而股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等因重組前后投資主體發(fā)生改變，被排除在暫不征收土增的范圍之外。

企業(yè)合并、分立過程中伴隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，在既適用特殊性稅務(wù)處理，又適用土增暫不征收規(guī)定時(shí)，需要注意稅收優(yōu)惠政策之間的區(qū)別：

①企業(yè)合并適用特殊性稅務(wù)處理的吸收合并時(shí)，被合并方的原股東成為吸收合并方的股東，對(duì)被吸收合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并企業(yè)的，這項(xiàng)企業(yè)合并符合不征收土地增值稅的條件。

②企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)，暫不征土地增值稅;如果選擇適用特殊性稅務(wù)處理，分立后的原股東持股比例也必須相同。

3.企業(yè)改制重組時(shí)涉及房地產(chǎn)投資符合要求，可暫不征收土地增值稅。

在引用21號(hào)公告第四條“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資進(jìn)而暫不繳納土地增值稅”政策時(shí)，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為僅適用改制重組時(shí)涉及的房地產(chǎn)投資，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這條認(rèn)為投資就是改制重組的一種形式，只要有投資均可享受優(yōu)惠。在此，筆者提兩點(diǎn)：

①21號(hào)公告最后一條兜底條款“不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同”，對(duì)這號(hào)文通篇都是有約束力的。因而，該文第四條的改制前后原企業(yè)投資主體也應(yīng)該在這個(gè)原則以內(nèi)。

②即便改制重組是個(gè)廣義的重組概念，企業(yè)有房地產(chǎn)投資也未必一定能符合暫不征收土地增值稅的要求。比如，a公司以房地產(chǎn)投資設(shè)立b公司(或者a公司設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)投資b)，和a公司股東設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)對(duì)b進(jìn)行投資。第一類情況改制前后的企業(yè)投資主體是a公司股東、a公司，第二類情況改制前后企業(yè)投資主體均為a公司股東。很明顯，第一類要征收土地增值稅，第二類可暫不征收。

來(lái)源：雁言稅語(yǔ)

企業(yè)改制重組時(shí)稅務(wù)籌劃的三大平臺(tái)

企業(yè)在進(jìn)行聯(lián)合、兼并、分離、置換、出售、股份制改造等形式的改制重組時(shí)，會(huì)引起企業(yè)主體改變、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、所有制性質(zhì)改變、隸屬關(guān)系變更等一系列變化，從而引起相應(yīng)的稅務(wù)問題。企業(yè)在改制重組時(shí)，如果稅務(wù)籌劃到位，可能使企業(yè)享受稅收政策上的種種好處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，相反，如果漠視其中的稅務(wù)問題則可能帶來(lái)日后的麻煩，甚至走進(jìn)稅收“陷阱”，這不能不引起決策者的重視。本文擬從以下三大涉稅問題加以分析，為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃的平臺(tái)。

一、因納稅主體改變而涉及的稅務(wù)問題

這一問題源于我國(guó)現(xiàn)行稅制對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為在各類主體之間稅收待遇上的差異性，尤其是在所得稅上表現(xiàn)最為明顯。如內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)企業(yè)與非試點(diǎn)企業(yè)、上市股份制公司與非上市股份制公司、境外上市股份制公司與境內(nèi)上市股份制公司等之間在適用稅率以及所享受的稅收優(yōu)惠政策方面存在著較大的差異。企業(yè)的改制重組會(huì)引起納稅人主體的改變，從而引起稅收待遇上的變化。而且，企業(yè)通過各種不同企業(yè)之間的相互投資滲透，可以從原來(lái)的非優(yōu)惠企業(yè)變?yōu)閮?yōu)惠企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠的好處。

比如，內(nèi)資企業(yè)與中外合資企業(yè)再合營(yíng)，按稅制的有關(guān)規(guī)定，如果滿足以下兩個(gè)條件，可按外商投資企業(yè)享受稅收優(yōu)惠：(1)按中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定成立：(2)注冊(cè)資本中所含外國(guó)投資者的投資比例不低于25%。內(nèi)資企業(yè)與外商投資企業(yè)共同作為發(fā)起人設(shè)立新的股份有限公司時(shí)，凡發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股份中，外資股占總股份的25%以上，可依外商投資企業(yè)繳稅。又如，通過母子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的收購(gòu)兼并形式的資產(chǎn)重組，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，若收購(gòu)公司將被收購(gòu)公司作為非獨(dú)立核算單位，由總公司合并納稅;如果屬于優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并困難企業(yè)，被兼并企業(yè)的虧損可以抵減收購(gòu)方的應(yīng)稅所得，享受減稅或延緩納稅的好處，等等。由于稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了特定時(shí)期國(guó)家的政策意圖，

因此，企業(yè)在改制重組過程中，應(yīng)充分考慮納稅主體發(fā)生變化而引起的稅收待遇變化，并通過合理的稅務(wù)籌劃，按照稅法的導(dǎo)向，科學(xué)選擇納稅人主體的性質(zhì)及改制重組的形式。

二、因企業(yè)改制、重組引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而涉及的稅收問題

企業(yè)改制、改組是一次資源的重新配置過程，必然伴隨資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中無(wú)法回避兩類稅收問題：一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的流轉(zhuǎn)稅問題，二是對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成所得的稅務(wù)處理。根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度規(guī)定，在流轉(zhuǎn)稅方面大多采用較優(yōu)惠的稅收政策，如對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、購(gòu)并時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅，也不征收土地增值稅;以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與被投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，并免征土地增值稅;對(duì)存貨等流動(dòng)資產(chǎn)出讓應(yīng)作為貨物交易行為繳納增值稅;對(duì)貨物性質(zhì)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓價(jià)格超過原值，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)格4%的征收率繳納增值稅。

對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益，如轉(zhuǎn)讓機(jī)器、設(shè)備、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的所得，屬于資本利得范疇。從國(guó)際范圍看，世界各國(guó)對(duì)資本利得通常采用低稅率或免稅的稅收優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)資本流動(dòng)，活躍資本市場(chǎng)，并且按資產(chǎn)持有期長(zhǎng)短將資本利得分為長(zhǎng)期資本利得和短期資本利得，在稅收上區(qū)別對(duì)待，形成對(duì)長(zhǎng)期投資的激勵(lì)機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，對(duì)用于再投資的資本利得有減稅、免稅、延緩納稅等規(guī)定。我國(guó)對(duì)企業(yè)資本利得的課稅，按有關(guān)稅收制度的規(guī)定，具有以下特點(diǎn)：一是企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅，其相應(yīng)的損失，可從當(dāng)期所得額中扣除;二是對(duì)企業(yè)的資本利得與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得實(shí)行同等的稅收待遇，按同一比例征稅，沒有專門的稅收優(yōu)惠規(guī)定;三是不區(qū)別長(zhǎng)期資本利得與短期資本利得。由此可見，我國(guó)在稅收上還沒有形成對(duì)存量資本流動(dòng)的激勵(lì)機(jī)制。

上述分析表明，企業(yè)在改制重組過程中，除應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)外，還應(yīng)從稅務(wù)籌劃的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)、按多大的價(jià)格轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、如何從流轉(zhuǎn)稅和所得稅綜合籌劃的角度進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等問題。

三、企業(yè)改制、重組后關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅收問題

過去，人們通常只認(rèn)為跨國(guó)公司存在利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)進(jìn)行國(guó)際避稅問題。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部同樣存在轉(zhuǎn)讓定價(jià)問題。由于有關(guān)所得稅法規(guī)對(duì)利潤(rùn)水平較低的企業(yè)、外商投資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新辦第三產(chǎn)業(yè)等規(guī)定了減免稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的稅負(fù)水平存在差異。根據(jù)上市公司所得稅稅率的統(tǒng)計(jì)，上海證券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露稅項(xiàng)外，只有9家中央直屬企業(yè)的公司執(zhí)行33%的所得稅稅率，其余321家上市公司分別享受0%—18%的10檔優(yōu)惠稅率，優(yōu)惠面達(dá)97.3%，其中165家公司適用15%的稅率，110家公司征33%，返還18%。

可以想象，如果上述適用不同稅率、按照不同方式征收的公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則上述稅率差異會(huì)激勵(lì)企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)將利潤(rùn)從適用稅率高的企業(yè)轉(zhuǎn)移至適用稅率低的企業(yè)中去。應(yīng)指出的是，雖然關(guān)聯(lián)企業(yè)更多地存在于非上市公司之間，但上述稅率差異同樣也較普遍地存在于非上市企業(yè)之間。

另一方面，盡管我國(guó)稅法明確規(guī)定，投資方適用稅率高于被投資方稅率時(shí)，分回利潤(rùn)需要補(bǔ)繳稅款，但這里值得關(guān)注的是：(1)這里的稅率差異只是因地區(qū)之間的稅率差異所引起的，對(duì)于聯(lián)營(yíng)企業(yè)(被投資方)享受稅收優(yōu)惠而出現(xiàn)的稅率差異不需補(bǔ)稅;(2)只有當(dāng)從被投資方的利潤(rùn)實(shí)際分回時(shí)才補(bǔ)繳稅款，如果把利潤(rùn)保留在聯(lián)營(yíng)方，則存在稅收的遞延抵免不需補(bǔ)繳稅款。在這里，也給企業(yè)重組提供了一個(gè)稅務(wù)籌劃的平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)在哪里設(shè)“點(diǎn)”，各點(diǎn)之間的業(yè)務(wù)如何設(shè)置，以及業(yè)務(wù)往來(lái)之間如何定價(jià)等，都是稅務(wù)籌劃所需要考慮的問題，對(duì)這些問題的不同處理會(huì)帶來(lái)不同的籌劃效果。

最后應(yīng)指出的是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家出于宏觀調(diào)控政策的需要會(huì)相應(yīng)地調(diào)整稅收政策。因此，企業(yè)在考慮因納稅主體變化所引起的稅收待遇差異時(shí)，不僅應(yīng)考慮現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，而且應(yīng)該研究稅制變化發(fā)展的規(guī)律，把握稅收優(yōu)惠政策的變動(dòng)趨勢(shì)。關(guān)于這一點(diǎn)，當(dāng)前企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)尤其應(yīng)給予高度重視。主要原因是從1994年開始實(shí)行的稅收制度與目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾以及中國(guó)加入wto的規(guī)則要求之間已出現(xiàn)明顯的不適應(yīng)，稅制改革、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整已勢(shì)在必行。

比如，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平稅負(fù)要求，內(nèi)外資企業(yè)所得稅法將統(tǒng)一;依據(jù)wto規(guī)則要求及加入wto的談判承諾，在逐步降低關(guān)稅總體水平的同時(shí)，必將調(diào)整關(guān)稅稅率結(jié)構(gòu)，整頓和削減關(guān)稅減免優(yōu)惠政策措施;取消采用稅收進(jìn)行專向性、特定性補(bǔ)貼的有關(guān)優(yōu)惠條款，以便同wto反補(bǔ)貼協(xié)議中的有關(guān)規(guī)定保持一致，并用足wto規(guī)則中允許的一些稅收政策;為配合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，將出臺(tái)鼓勵(lì)投資、技術(shù)進(jìn)步、科技開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施;為支持國(guó)有企業(yè)改革、西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的稅收配套措施等在近期內(nèi)也呼之欲出。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)給予充分關(guān)注，并在企業(yè)改制重組中加以全面考慮。

總之，企業(yè)改制重組是優(yōu)化資源配置的重要手段。由于改制重組，會(huì)引起納稅主體發(fā)生改變，相應(yīng)地企業(yè)內(nèi)部交易可能轉(zhuǎn)化為外部交易，或者相反;改制重組之前、之中、之后，帶來(lái)適用稅種、適用稅率、征收方法等多方面的改變。因此，財(cái)務(wù)管理必須從稅務(wù)籌劃的角度，綜合考慮這些變動(dòng)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的最終影響，我們相信，這種籌劃必將對(duì)規(guī)范我國(guó)企業(yè)的改制重組行為、使企業(yè)的改制重組按照稅法的導(dǎo)向行動(dòng)以及促進(jìn)稅法的改革等都是具有極其重要的作用的。最后應(yīng)指出的是，本文旨在探討企業(yè)改制重組中稅務(wù)籌劃的領(lǐng)域之所在，至于具體如何籌劃，需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況去摸索。

來(lái)源：安徽省地稅網(wǎng)

編輯：沐林財(cái)訊

【第15篇】土地增值稅 舊房

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)暫時(shí)放緩，部分房地產(chǎn)企業(yè)從資金回流的角度考慮，臨時(shí)對(duì)外出租，需要指出，新房和舊房土地增值稅計(jì)算有所不同，我們一起分析下企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)土地增值稅的處理。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）指出，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定，部分地方新舊房判定標(biāo)準(zhǔn)見附件。

（一）有評(píng)估價(jià)格

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

土地增值額計(jì)算公式如下：

土地增值額=出售房地產(chǎn)取得的收入-取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款-房產(chǎn)評(píng)估重置價(jià)*成新率-銷售稅金

注意，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）有發(fā)票無(wú)評(píng)估價(jià)格

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的商品房轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，如果有發(fā)票，處理方式則不同。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條“關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題”規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年70號(hào)）第六條補(bǔ)充，營(yíng)改增后，計(jì)算方法如下：

（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。

其中，年數(shù)的確定按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

（三）無(wú)評(píng)估價(jià)格無(wú)發(fā)票

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）明確，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

核定征收時(shí)，分為核定稅率和核定成本兩種，但一般情況下核定稅率。如《山東省財(cái)政廳 山東省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（魯財(cái)稅[2007]35號(hào)）第二條第二款“對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既不能提供評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，暫按舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)格0.5%的比例，核定征收土地增值稅”。

總之，企業(yè)處理舊房時(shí)，具體怎么計(jì)算繳納土地增值稅，如果有的選擇，需要進(jìn)行測(cè)算比較。

附件：開發(fā)企業(yè)新舊房的判定標(biāo)準(zhǔn)

1.《湖南省財(cái)政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅新舊房界定問題的通知》（湘財(cái)稅[2015]13號(hào)）規(guī)定，新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后、新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售（或視同銷售）取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，即為舊房，轉(zhuǎn)讓時(shí)按照舊房的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

2.《湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（鄂財(cái)稅發(fā)[1995]544號(hào)）規(guī)定，凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房；凡是已經(jīng)交付使用，不論時(shí)間長(zhǎng)短或磨損程度大小，均屬舊房。

3.《上海市財(cái)政局 地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知>及本市具體補(bǔ)充規(guī)定》（滬地稅地[1995]38號(hào)）規(guī)定，新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除，計(jì)征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)均按評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。

4.《廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（桂財(cái)稅字[1995]第28號(hào)）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。

【第16篇】土地增值稅預(yù)繳比例

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！标P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？

各地土增預(yù)征率一覽表

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目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶

6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林

21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2023年第3號(hào)公告）

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)公式：項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積；

四、項(xiàng)目分批申報(bào)備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過的可售住房的銷售價(jià)格和建筑面積中心計(jì)算確定項(xiàng)目銷售均價(jià)，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號(hào)）

除保障性住房項(xiàng)目外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)等因素，對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號(hào)）

1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對(duì)能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

土地增值稅預(yù)征

（一）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、銷售價(jià)格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測(cè)算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率不超過6%（含），由縣級(jí)地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項(xiàng)預(yù)征率超過6%，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

本公告事項(xiàng)：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號(hào)）

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對(duì)增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對(duì)適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對(duì)不能分開核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對(duì)不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，采用單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號(hào)）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(kù)(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財(cái)稅[2014]247號(hào)）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時(shí)間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》(2023年2號(hào))規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項(xiàng)目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù)，按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)低于（或等于）項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)高于項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價(jià)格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開發(fā)項(xiàng)目自行確定，并報(bào)省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財(cái)政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號(hào)）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10

四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)研究，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會(huì)理縣、會(huì)東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽(yáng)縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財(cái)政廳授權(quán)，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號(hào)）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為5%；預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：3%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實(shí)行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%.

14

湖南的規(guī)定

益陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫(kù)等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對(duì)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對(duì)以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

預(yù)征率

1、銷售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅 預(yù)征率的公告（營(yíng)口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號(hào)）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營(yíng)業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項(xiàng)目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

19

新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號(hào)

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬(wàn)元（含）、1萬(wàn)元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項(xiàng)、各級(jí)政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計(jì)征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計(jì)征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計(jì)征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）

納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對(duì)按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營(yíng)業(yè)用房及其他類型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級(jí)公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）

住宅（別墅、高級(jí)公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營(yíng)業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級(jí)公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營(yíng)業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號(hào)）

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

除保障性住房（各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號(hào)）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號(hào)）

對(duì)呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號(hào)）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)?？谑小⑷齺喪?、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。【此條款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對(duì)其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實(shí)際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

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