土地增值稅的計算（16篇）

【第4篇】營改增后土地增值稅抵扣稅費

導讀：營改增后土地出讓金是不是可以抵扣進項稅呢，對于這一問題，本篇文章給您帶來了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的相關規(guī)定，如果您有仔細的閱讀這一規(guī)定，相信您對于這一問題肯定是比較熟悉的。

營改增后土地出讓金是否可以抵扣進項稅？

答：土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條的規(guī)定，準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；

從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；

購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額；

從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

而對于土地出讓金并沒有規(guī)定，因此營改增后土地出讓金是不可以抵扣進項稅的。

綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第5篇】土地增值稅會計處理

昨天有同學詢問土地增值稅的會計處理方法，因有事兒，未作答。今天在此一并詳細答復。

首先，企業(yè)繳納的土地增值稅通過“應交稅費——應交土地增值稅”科目核算，但對方科目因房地產用途及轉讓主體不同，一般記入“稅金及附加”、“固定資產清理”和“資產處置損益”等科目。企業(yè)實際繳納土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

1.一般工商企業(yè)轉讓土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產”科目核算的，轉讓時應繳納的土地增值稅作這處置固定資產過程中發(fā)生的一項費用，記入“固定資產清理”科目。

借：固定資產清理

貸：應交稅費——一應交土地增值稅

2.一般工商企業(yè)轉讓作為無形資產核算的土地使用權應繳納的土地增值稅，在“資產處置損益”科目核算。轉讓土地使用權時，按實際收到的金額扣除無形資產的賬面價值和應繳納的土地增值稅、增值稅和附加后，轉讓損益記入“資產處置損益”科目。

借：銀行存款

累計攤銷

無形資產減值準備

貸：無形資產

應交稅費——應交增值稅

應交稅費——應交城市維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交土地增值稅

資產處置損益

3.一般工產企業(yè)轉讓投資性房地產應繳納的土地增值稅等稅費，記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交增值稅

應交稅費——應交城市維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交土地增值稅

4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)建造的商品房時，應將確認的應繳納的土地增值稅記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定預繳的土地增值稅，借記”應交稅費——應交土地增值稅“科目，貸記”銀行存款“科目；待房地產轉讓（銷售）收入實現時，再按上述會計處理方法進行處理。開發(fā)的房地產項目按規(guī)定進行清算，收到退回多繳的土地增值稅時，借記”銀行存款“科目，貸記”應交稅費——應交土地增值稅“科目；補繳土地增值稅時，作相反的會計分錄。

【第6篇】土地使用權轉讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法。現實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數系數計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產開發(fā)公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

（1）確認應稅收入2500萬元

（2）確認扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調的是，房地產開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產企業(yè)在計算土地增值稅應納稅額時，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

二是房地產實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產開發(fā)費用，包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

四是與轉讓房地產有關的稅金，即在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法。現實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。

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2023年9月26日

【第7篇】土地增值稅計算公式

文|金穗源商學院

土增清算，我們分三步執(zhí)行：

第一步，我們通過對土地增值稅的計算流程進行分析，學習土地增值稅的計算公式，如圖：

第二步，細細分析每個步驟，了解每個節(jié)點的難點稅收問題：

第三步，針對各個疑難，利用工具書《土地增值稅清算實務》，逐一攻克。

當然，行將至遠，土增清算的疑難研究，我們從未止步，《土地增值稅清算實務》書籍也僅是研究路上的一塊豐碑，我們將繼續(xù)努力，為大家提供更多服務。

【第8篇】國家土地增值稅計算方法

應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

土地增值額=應稅收入-扣除項目金額

土地增值稅的計算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項確定扣除項目金額

第三步，計算增值額

第四步，計算增值率，確定適應稅率

第五步，計算應納稅額

1

應稅收入的確認

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收入。其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。包括∶

貨幣收入

實物收入

其他（無形資產收入或具有財產價值的權利）收入。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

2

應稅收入的有關政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現。（2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（3）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用交付對方為銷售收入的實現。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現∶

①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入的實現。

3

扣除項目的確認

1.轉讓新開發(fā)房地產扣除項目：

①取得土地使用權所支付的金額（地價、契稅）②房地產開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產開發(fā)費用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時，（①+②）×10%；利息有金融機構證明且在各建筑物能劃分時，（①+②）×5%+利息；④與房地產轉讓有關的稅金包括營改增前的營業(yè)稅和全部城建稅、教育費附加和地方教育附加⑤加計扣除∶對從事房地產開發(fā)的納稅人，加計扣除20%。

2、開發(fā)成本：

（1）拆遷補償費（拆遷安置費）

①房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時將此確定為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費;房地產企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目的拆遷補償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價值按視同銷售處理，計入本項目拆遷補償費，購入的，按買價計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據記入拆遷補償費

（2）前期工程費

指開發(fā)項目前期所發(fā)生的各項費用包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 '三通一平'等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費，包括地基與基礎、主體結構、建筑屋面分部工程、建筑內外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設備費用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動家具。

常見單方毛坯建安工程費（取決于配置標準和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項目會偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎設施費

指各種管網及道路工程費，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設施費

指在開發(fā)項目過程中發(fā)生的可計入開發(fā)成本的各種非營利性的公共配套設施.其建造成本及配套資產購置費用。包括小區(qū)生活配套工程（學校、菜市場、幼兒園）和人防工程

（6）開發(fā)間接費用（制造費用）

是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

【第9篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法

根據上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們在工作實踐中，可以根據具體稅收政策的規(guī)定，結合每個企業(yè)實際情況進行落地。一般來說，土地增值稅的籌劃有以下幾個常用方法。

第一種方法是控制增值率。當我們控制增值率了，土地增值稅的稅負就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項目金額再除以扣除項目金額，進一步簡化，可以得到收入總額比上扣除項目金額再減1，所以真正影響的是兩個因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說通過控制房價來控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點價，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時候可能房地產企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來房地產企業(yè)的土地增值稅的稅負當然就明顯下降了。控制增值率的第二個策略，就在在項目的土地增值稅清算之前，考慮對扣除項目金額進行增補和調整。這里用的是增補和調整的概念，主要是指以合理合法的方式進行增補和調整。本來企業(yè)真實發(fā)生了的應扣除金額，但之前沒把它計算進來，現在經查補，把合理的扣除項目計算進來，那房地產企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個辦法就是調整，調整什么呢?調整企業(yè)的項目金額，成功調增扣除項目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負下降。這是從增值率的角度來分析的。當然，實踐中是兩個策略同時靈活運用的，很多時候，如果我們既能適當降低收入，又能增加扣除項目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對增值率的控制的效果當然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時可以加計扣除。根據現行稅收政策，房地產企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計扣除。也就是說，企業(yè)發(fā)生了1000萬元的精裝修，實際上可以扣除的金額是1200萬元，所以精裝修項目可以合理地降低土地增值稅的稅負。這一點對于房地產企業(yè)來說是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進項是可以用于抵扣的進項，所以精裝修是房地產企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產企業(yè)有一個很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標準住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個角度來看，房地產企業(yè)在開發(fā)普通標準住宅的時候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤少賺了，有可能因為土地增值稅免了使得企業(yè)的稅后利潤反而增加了。這里需要特別說明的是，大家要特別注意普通標準住宅的認定標準。該標準一般有三個條件：第一個條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項目有很多別墅項目，容積率比較小，那可能就不能享受這個優(yōu)惠政策了。第二個條件是高出市場價值的部分不高于20%，就是與正常的市場價格相比不高出20%的售價。如果售價比較高的話，說明項目的品質比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標準住宅了。第三個條件就是房子的面積，不是在120平的基礎上浮20%。理論上很簡單，但各地在執(zhí)行標準上卻有偏差，計算方法在不同地方的稅務機關出現了差別。有些地方認為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標準方面有時候會出現偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標準住宅就是不高于140平，超過的就一律認定為非普通標準住宅。還出現過這一個事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產的平均的每套面積不超過140平，就認定為普通標準住宅，這個政策還是相當寬松的。后來省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認定標準，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標準住宅。這樣一來就把很多已經開發(fā)項目的房地產企業(yè)給坑了，因為這些企業(yè)有些房子超過了140平標準，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標準住宅對待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開發(fā)費用的處理。房地產企業(yè)的開發(fā)費用主要是期間費用，包括利息費用、管理費用和銷售費用，其中利息費用主要是指財務費用。這三大費用加起來就構成了房地產企業(yè)的開發(fā)費用，即期間費用。在房地產開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費用的認定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產企業(yè)的開發(fā)費用認定的越多，那增值率就會越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費用認定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標準所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據，如果不能取得這樣的憑證票據，那企業(yè)是不能作為利息支出進行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據，就是說企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實也不復雜，就是房地產企業(yè)如果能夠取得并提供的單據憑證，能夠取得土地使用權支付金額加上房地產開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計算期間費用就劃算。一般而言，在實踐活動中，房地產公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因為現在國家政策下的銀行不對房地產行業(yè)，開發(fā)貸是受到國家政策限制的，房地產企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標準，所以一般都是不符合扣除標準的。所以，房地產企業(yè)一般按照第二種方法來計算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來認定，并計算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項目。小結一下，開發(fā)費用的核算其實基本上跟利息支出沒啥實質關系，企業(yè)借多少錢一般不會實質影響扣除項目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實際發(fā)生利息費用的多少沒直接法律關系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產土地增值稅稅收籌劃的其中一個方法，就是在清算時選擇不同的清算方式組合。當前稅務機關認可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標準住宅作為一類單獨進行清算，非普通標準住宅、商業(yè)和其他作為另一類進行清算，就是清算過程中將產品分成兩類分別進行計算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標準住宅作為一類、非普通標準住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因為將非普通標準住宅、商業(yè)和其他與普通標準住宅混在一起計算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。而采用三分法有時候不好控制增值率，因為商業(yè)賣的價格一般比較高，成本費用又不能多攤，所以商業(yè)對應的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對應的土地增值稅所適用的稅率就達到了60%，這時候企業(yè)的稅負壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當然，大家需要注意的是，有些地方的稅務機關要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認可，有些地方的稅務機關則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權決定計算方法，那企業(yè)可以自行測算一下，作個比較，然后再決定使用哪種清算方式，以達到最大的經濟效益。

第六種方法就是商業(yè)地產的處理策略。房地產企業(yè)的商業(yè)地產一般情況的銷售價格比較高，如果是一個不那么合適的時間段，這時候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無形中給企業(yè)的稅負造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產在某個階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負成本就會明顯增加。這時候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因為這一塊土地對應的房產的產權并沒有發(fā)生轉移，產權沒有轉移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因為在清算的時候，沒有銷售的部分是把它劃分出來不進行清算的。有這么一個案例，某城市的房屋價格上漲，該地的一家房地產公司擬將全部的房產出售，包括旗下的全部商業(yè)地產。經過溝通得知，這個房地產企業(yè)明確已做過測算，如果把這些商業(yè)地產全部出售的話，因為之前開發(fā)的時候成本投入相對來說比較少，所以增值率就比較高，整體算下來，三大稅種合計在一起的話幾乎達到了整個售價的近40%。當時這些地產的售價大概3萬元一平，在這3萬元中就需要交1.2萬的稅，剩下的就1.8萬不到了。這種情況下，這家公司進行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產自持不對外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產轉為固定資產，轉固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經營，或者以公司重組的方式在未來把這個房產轉移出去。因為這家企業(yè)有比較多的房產，最后的財務報表就將企業(yè)整個實力充分體現出來了。后來，這家企業(yè)還遇到一個比較好的時機，到了香港成功上市。對于這家房地產企業(yè)而言，商業(yè)地產處理的策略比較到位是它后來成功上市的一個重要原因。當然，如果沒有上市，那房地產企業(yè)以后再賣的時候，實際上也有很多種處理方式，比如采用資產行重組，采用合并分立、采用股權轉讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權轉讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產，甚至是共同經營，其他合作伙伴把錢投進來，共同做一個實業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經營形式和空間。大家需要清楚一個很重要的觀點，就是資產的產權不轉移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應盡量減少產權的變更，這是一個很重要的點。你只要發(fā)生了產權變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個重要觀點。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來進行操作?，F在我們國內還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經濟的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當，要存在真實的交易或業(yè)務，采用得當的操作一般稅務機關還是會認可的。對于房地產企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負擔。

第八種方法是房地產投資、資產重組、股權轉讓交易、對外投資視同銷售，需要進行土地增值稅清算。所以房地產企業(yè)不管是土地投資、房產投資，還是重組、股權轉讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負可能會高得比較明顯，而且經常看到很多朋友很無奈，他進行重組并購或股權轉讓時并沒有咨詢專業(yè)稅務律師的意見，所以當他發(fā)現另一種處理方式的稅負會低很多的時候，程序已經是不可逆轉了。我們都知道，在資產重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經濟活動中，凡是涉及房地產公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產重組中，如果是房地產企業(yè)，那你的稅負是比較高的，因為按照國家政策，只要是房地產企業(yè)就要進行重點監(jiān)控，因為國家很擔心房地產企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國家對資產重組涉及到房產土地的，就看管得比較嚴格。換句話說，如果你是非房地產企業(yè)，你要做資產重組，有些房產土地發(fā)生了轉移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點可以提前規(guī)劃，靈活運用。另外，通過股權轉讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負。股權轉讓，并不是房產土地的產權轉移，嚴格來講是不需要交土地增值稅的。但國家稅務總局也出現過這樣的一個文件，認為你賣一個公司，在這個公司里面主要是房產土地，而且你是百分百的產權都賣了，那就認為你形式上是股權轉讓，實質上是行使了土地房產轉讓的真實業(yè)務，也應當繳納土地增值稅。從法律角度來分析，這種觀點也符合稅法的實質重于形式的原則。就當前的實際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權轉讓涉及到房產土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第10篇】計提土地增值稅

房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在征稅對象及計稅方式上都有所不同，計提房產稅和土地使用稅應當計入哪個科目呢?怎么做賬?跟隨會計網一同了解下吧!

房產稅和土地使用稅計提計入什么科目?

答：計提房產稅和土地使用稅應當計入稅金及附加會計科目。

按照財會[2016]22號文規(guī)定可得，稅金及附加科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的土地使用稅、車船使用稅、消費稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等稅費。

計提房產稅和土地使用稅的賬務處理

計提時：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地使用稅

應交稅費——應交房產稅

上交時：

借：應交稅費——應交土地使用稅

應交稅費——應交房產稅

貸：銀行存款

計提本月房產稅會計分錄怎么做?

1、企業(yè)在計提房產稅時：

借：管理費用

貸：應交稅費——應交房產稅

2、繳納房產稅時：

借：管理費用——房產稅

貸：銀行存款或現金

房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有哪些區(qū)別?

區(qū)別1：房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收對象不同。房產稅是在房產用于經營的情況下征收的，而土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉讓的情況下征收的。

區(qū)別2：房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據有所區(qū)別。房產稅以房產原值或者租金為計稅依據，而土地使用稅以土地面積為計稅依據。

區(qū)別3：自住住房免征土地使用稅、房產稅，但轉為經營用的，則自經營之日開始，對房產稅進行征收，而土地使用稅是無需征收的。

來源于會計網，責編：慕溪

【第11篇】稅務局土地增值稅稅收分析

一、什么是稅率？

《印花稅法》：

“第八條 印花稅的應納稅額按照計稅依據乘以適用稅率計算?！?/p>

《城市維護建設稅法》：

“第五條 城市維護建設稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算?！?/p>

《契稅法》：

“第五條 契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算?！?/p>

《企業(yè)所得稅法》：

“第二十二條 企業(yè)的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額，為應納稅額?！?/p>

“第五條 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額?！?/p>

《土地增值稅暫行條例》：

“第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收?！?/p>

“第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?！?/p>

《消費稅暫行條例》：

“第五條 消費稅實行從價定率、從量定額，或者從價定率和從量定額復合計稅(以下簡稱復合計稅)的辦法計算應納稅額。應納稅額計算公式：

實行從價定率辦法計算的應納稅額=銷售額×比例稅率

實行從量定額辦法計算的應納稅額=銷售數量×定額稅率

實行復合計稅辦法計算的應納稅額=銷售額×比例稅率+銷售數量×定額稅率

納稅人銷售的應稅消費品，以人民幣計算銷售額。納稅人以人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算?！?/p>

《耕地占用稅法》：

“第三條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。”

二、增值稅的“應納稅額”

《增值稅暫行條例》：

“第四條 除本條例第十一條規(guī)定外，納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產（以下統(tǒng)稱應稅銷售行為），應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。”

“第十一條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅銷售行為，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

小規(guī)模納稅人的標準由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定?！?/p>

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：

“第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣?！?/p>

“第三十四條 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率”

三、增值稅的“稅率”

《增值稅暫行條例》：

“第五條 納稅人發(fā)生應稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率”

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：

“第二十二條 銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率”

四、結論

1、增值稅的稅率，與應納稅額無關。

和其他稅種的稅率，不類似。

2、征收率與應納稅額直接相關。

和其他稅種的稅率，類似。

五、增值稅是不是把稅率的概念搞錯了？

與應納稅所得額無關，不能稱之為稅率吧？

六、基本判斷

增值稅理論是亂七八糟的。

但法律規(guī)定是清晰明確的。

【第12篇】土地增值稅屬于

1.（單選題)根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。

a.外國駐華機構購買土地使用權

b.某事業(yè)單位轉讓國有土地使用權

c.土地使用權的出讓

d.土地使用權所有人將房屋產權贈與直系親屬

2.（單選題）根據稅收法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于超率累進稅率的是（ ）。

a.資源稅

b.城鎮(zhèn)土地使用稅

c.印花稅

d.土地增值稅

3.（多選題）根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。

a.建造房屋的施工單位

b.出售房產的中外合資房地產公司

c.轉讓國有土地使用權的事業(yè)單位

d.房地產管理的物業(yè)公司

4.（多選題）根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

a.出讓國有土地使用權

b.轉讓國有土地使用權

c.城市房地產的出租

d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權一并轉讓

5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）

以下為答案解析：

1. 正確答案：b

考點：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，購買方不繳納土地增值稅；選項c，土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；選項d，土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

2. 正確答案：d

考點:土地增值稅稅率及應稅收入的確定

解析：我國土地增值稅適用超率累進稅率的計算方法。

3. 正確答案：bc

考點：土地增值稅納稅人

解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。

4. 正確答案：bd

考點:土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，出讓國有土地使用權不征收土地增值稅；選項c，城市房地產的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5. 正確答案:錯誤

考點:土地增值稅納稅人

解析：土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。這里所稱個人包括個體經營者和其他個人。同時也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

【第13篇】2023年土地增值稅稅率表

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%；

增值稅稅率（一般納稅人）

（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜；

5.國務院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。

增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產，不動產租賃，轉讓土地使用權，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務。

6、轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務。

9、房地產開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產老項目。

10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產的用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內）。

3、典當業(yè)銷售死當物品。

4、銷售自產的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產的電力。

5、銷售自產的自來水。

6、銷售自產的建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。

12、經認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產品提供的服務，以及在境內轉讓動漫版權。

13、提供城市電影放映服務。

14、公路經營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學歷教育服務。

16、提供教育輔助服務。

17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農業(yè)銀行納入“三農金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農戶貸款、農村企業(yè)和農村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產品管理人運營資管產品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術、著作權等無形資產。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。

30、中國農業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農貸款取得的利息收入。

31、農村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農村合作銀行和農村商業(yè)銀行提供金融服務收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產。

2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。

4、納稅人購進或者自制固定資產時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產。

以上銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。

預征率

預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。

增值稅適用扣除率

1.納稅人購進農產品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

納稅人購進農產品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農產品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（二）納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

（三）繼續(xù)推進農產品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農產品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務總局關于在部分行業(yè)試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務總局關于擴大農產品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。

（五）納稅人購進農產品既用于生產銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產銷售其他貨物服務的，應當分別核算用于生產銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務的農產品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農業(yè)生產者銷售自產農產品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

【第14篇】土地增值稅采用什么稅率

我國的土地并沒有私有化，如果要對土地或者地面建筑進行轉讓，則應該支付相應的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費是有很大區(qū)別的，為了讓大家對其有進一步的了解，本文將帶著大家來了解一下土地增值稅的特點?。

1、計稅依據

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計稅依據是比較特別的，總體上來說，是以轉讓土地或地面建筑的增值額作為計稅依據的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對象的全部銷售收入金額來扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國哪個地方、是什么樣的經濟性質，也不管是內資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國人還是外國人，只要在我國境內通過轉讓土地或地面建筑而獲得收入的個人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應該按照相關條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產，都是可以多次轉讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉讓一次就會按照相應的規(guī)定增收一次稅費。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認依據，并且按照累進原則來實行分級計稅，增值率高的稅率就高，會多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產在轉讓時，大家應該按照國家的法律法規(guī)來繳納相應的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應該多了解一些土地增值稅的基礎知識?以及注意要點，這樣才能保證自己在土地或房產轉讓時的既得利益。

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【第15篇】土地增值稅的土地費用滯納金

編者按：近日，華稅律師接到稅務咨詢，某房地產開發(fā)企業(yè)在竣工驗收之后預計清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請暫不申報繳納預征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務機關合并改革，合并后的稅務機關否認了之前確認納稅人暫不申報預繳的認定，要求納稅人就未預繳的行為繳納滯納金。問題在于，清算土地增值稅為已經0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務機關的行為，又能否構成納稅人的合理的信賴利益呢？

一、案情導入：清算土地增值稅為0，未預繳被加征滯納金

（一）企業(yè)預計清算土地增值稅為0，申請暫緩預繳獲許可

納稅人系一家大型房地產開發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設總部辦公大樓。2023年，在涉案項目竣工完成驗收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤率，定價轉讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經過計算，考慮開發(fā)成本加計扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經為負，預計清算后的土地增值稅稅額為0。

考慮到該宗土地清算過后的土地增值稅稅額為0，納稅人認為先預繳稅款然后經過清算再退回稅款，實無必要。因此納稅人向當地市政府申請暫不申報繳納預征土地增值稅。當地市政府會同市地稅局等相關單位，召開了專題會議研究該問題并形成了會議紀要，市地稅局遂執(zhí)行了相關決議，暫緩預征土地增值稅。

（二）稅務機關合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金

2023年，該宗項目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務機關進行土地增值稅清算申報，申報應繳納土地增值稅為0。此時經過稅務機關合并改革，主管稅務機關經過審查，發(fā)現納稅人沒有對開發(fā)項目的轉讓收入按照規(guī)定進行預征土地增值稅的申報繳納，要求對納稅人2023年的轉讓房產收入，進行預征土地增值稅的申報繳納并加收滯納金。此外，主管稅務機關認為政府會議紀要違反稅法規(guī)定，稅務機關不得執(zhí)行，應予以糾正。

（三）納稅人：不是納稅人過錯不應加征滯納金

納稅人提出不應加征滯納金的理由為：

第一，沒有履行預繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過錯，因此不應當加征滯納金。當時，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請緩繳土地增值稅的程序，由于行政機關自身的過錯，導致作出的批準納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務機關原因造成少繳稅款。

第二，超過3年的追征期，因此納稅人不用補繳預征土地增值稅及滯納金。

（四）爭議小結

在納稅人咨詢的案件中，主要的爭議點有3個，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒有履行預繳土地增值稅的義務是否可以加征滯納金；其二是本案是因為納稅人的過錯，還是因為稅務機關的過錯導致納稅人沒有在規(guī)定的期限內預繳土地增值稅。其三是本案的追征期問題。

二、基于預征制度的性質，本案不宜加征滯納金

（一）預征稅款的性質：是否是納稅義務

納稅人咨詢的核心問題在于，既然土增稅清算時應納稅額為0，表明整個房地產項目沒有增值額，那么理論上土增稅的計稅依據為0，如何能夠課以預征稅款，并據以加收滯納金？根據《稅收征收管理法》對于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬分之五，既然連應納稅額都不存在，自然不應有滯納金。

不過，在司法裁判上，有判決將繳納預征的土地增值稅定性為納稅義務：

該案的爭議也在于，被告一直沒有預繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結果認定實際應繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務機關依然要求追征土地增值稅（預征）的滯納金。在該案中，法院認為在納稅人應當預繳但沒有預繳土地增值稅的當期，滯納金已經實際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關規(guī)定來認定預征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預征土地增值稅的時間視為納稅義務發(fā)生時間。

總的來看，法院認為納稅人“按照每月預售收入預征率申報繳納土地增值稅，納稅義務發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內”，是將預繳行為定性為納稅義務。按照這種觀點，預征行為是納稅人履行納稅義務，土地增值稅的清算行為只是對應納稅額做出一個準確的調整，多退少補，并不影響滯納金在預征階段的發(fā)生。

（二）基于納稅人權利保護，應當以預征稅款定性為征管技術手段

目前，我國的《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅的納稅義務的發(fā)生時間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。”

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補?？梢钥闯觯恋卦鲋刀惖念A征是基于征管效率，提供的不同于直接申報繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應當涵蓋整個預征和清算過程。

按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計算應繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預征”和“清算”的關系也可以理解為土增稅在清算時才需要繳納，前期的預征稅款只是一種征管技術手段。

目前，土地增值稅沒有履行預繳義務，按照《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“三、關于土地增值稅的預征和清算問題，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J為，出于保護國家稅款之目的，通過加征滯納金的方式倒逼納稅人及時預繳土地增值稅。

不過，在本案中納稅人并沒有造成國家稅款的損失，而且和其他房地產開發(fā)企業(yè)對外預售房產不同，本案中納稅人開發(fā)的房地產項目主要是定價轉讓給其股東，剩余的部分自持，并無盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因為納稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務機關申請延期預繳、免繳土地增值稅，并且在實踐中納稅人取得了地方政府和當時的主管稅務機關的批準。

本文認為，既然納稅人的項目并沒有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因為納稅人的過錯），就對其加征高額的滯納金，不利于對納稅人權利的保護。本文主張應當平衡納稅人權利與國家的財政收入利益，在立法上還沒有做出修改之前，應當以土地增值稅的清算作為納稅義務的實現，對于納稅人未履行其預繳義務的，視情況謹慎對其加征滯納金。

三、本案屬于稅務機關過錯，應保護納稅人的信賴利益

（一）未預繳稅款并非基于納稅人的過錯

根據我國《稅收征收管理法》及相關規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補繳過程中都要繳納滯納金，而是根據納稅人與稅務機關之間的過錯，認定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通常可以分為3類：

如果導致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過錯，那么應當對納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據納稅人過錯程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務機關追繳稅款、加征滯納金沒有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過失漏稅，根據《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年?！?/p>

如果導致納稅人少繳稅款的原因是稅務機關具有過錯，那么就不應對納稅人加收滯納金。根據《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務機關的責任導致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。

本文認為，在本案中納稅人本身不具有過錯。首先，納稅人沒有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒有實施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因為計算錯誤等原因未繳或少繳稅款。

在納稅人預估清算后的土地增值稅稅額時，其計算并無錯誤，實際上清算后的土地增值稅稅額確實為0。同時，納稅人在發(fā)現項目的土地增值額為負、土地增值稅額為0的時候，積極同地方政府和主管稅務機關溝通，向地方政府和主管稅務機關提出申請緩征和免征土地增值稅的預征稅款，在程序上履行了申請的義務。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定，納稅人應當向稅務機關提出書面申請，由稅務機關進行審核、核準，確定是否延期以及延期的時限。

因此，納稅人對于稅務機關是否作出批準、作出批準的原因和程序沒有控制權，可能由于種種因素導致在當年稅務機關作出批準的決定在程序和法律適用上存在問題，但是這種程序是行政機關內部的行政行為作出的程序，不能苛責作為行政相對人的納稅人。納稅人相對于稅務機關本身處于弱勢地位，不能將稅務機關的錯誤轉嫁給納稅人。

綜上所訴，本文認為在本案中應當屬于因稅務機關的責任導致納稅人少繳稅款，不能對納稅人加征滯納金。

（二）基于行政行為的公定力，應保護納稅人的信賴利益

根據行政法原理，行政行為一經作出，就具有公定力、確定力，對于行政機關和相對人都產生約束力。如果行政行為是違法的，行政機關有權予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經使行政相對人對其產生信賴，行政相對人在此信賴基礎上已經作出一定行為，行政機關在考慮撤銷違法或不當行政行為時，應保護行政相對人的信賴利益。如果該違法的行政行為嚴重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補償。

參照《行政許可法》的有關規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關不得擅自改變已經生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機關變更或者撤回已經生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財產損失的，行政機關應當依法給予補償。

按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機關濫用職權、玩忽職守、超越職權范圍、違反法定程序、授予的相對人不具備資格，屬于重大違法應當撤銷，但需要保護相對人的利益。

在本案中，即使現在的主管稅務機關認為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應當損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應當征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。

四、土地增值稅的管理與風險應對

（一）完善稅會制度，全面掌握稅法規(guī)定

首先，房地產企業(yè)應當建立完善公司的稅會制度，尤其是財務負責人應當制定土增稅預征的內部管控制度。在商品房的預售階段應當全面審核和統(tǒng)計土地增值稅預征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內申報繳納土地增值稅的預征稅款。

其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時，可以向稅務機關申請延期納稅。不過，根據我國《稅收征收管理法》等相關規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務機關層報省一級稅務機關核準，經省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局批準，才可以延期繳納稅款，且最長不得超過三個月。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)應當加強與稅務機關的溝通

土地增值稅的預征收管理目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權各地方自行制定相關規(guī)定和標準。財務人員應當和主管稅務機關保持溝通，明確當地土增稅預征的具體辦法、具體的預征率、免于預征的范圍。

此外，在實踐中也出現了稅務機關無法聯系上房地產開發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達相關稅務法律文書的情形，在這種情況下，無論是逾期預繳土地增值稅、逾期清算申報，還是其他經通知申報拒不申報的行為，輕則構成偷稅處以罰款和滯納金，重則構成逃稅罪追究刑事責任。因此，各企業(yè)應保持與稅務機關的聯系。

（三）避免其他土地增值稅涉稅風險

加強內部資料管理，避免因為內部資料管理不完善，票據、憑據管理不善，造成后期清算階段發(fā)現部分成本、費用的票據遺失或者不合規(guī)，將導致成本費用調減。

避免罰沒性支出。由于行政性罰款、土地閑置費等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應當在開發(fā)建設過程中加強監(jiān)管，安全施工，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。

避免虛開風險。完善房地產企業(yè)的合同審查制度和財務管理制度，做好會計審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。

【第16篇】土地增值稅減免政策

07

根據《中華人民共和國耕地占用稅法》規(guī)定鐵路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用稅減稅規(guī)定，減稅的鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道、水利工程具體范圍分別是如何規(guī)定的？

答：根據《財政部 稅務總局 自然資源部 農業(yè)農村部 生態(tài)環(huán)境部關于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法>的公告》（公告2023年第81號）規(guī)定“第十條 減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側留地、防火隔離帶。

專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。

第十一條 減稅的公路線路，具體范圍限于經批準建設的國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農村公路的村道的主體工程以及兩側邊溝或者截水溝。

專用公路和城區(qū)內機動車道占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。

第十二條 減稅的飛機場跑道、停機坪，具體范圍限于經批準建設的民用機場專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場所。

第十三條 減稅的港口，具體范圍限于經批準建設的港口內供船舶進出、?？恳约奥每蜕舷?、貨物裝卸的場所。

第十四條 減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內供船舶安全航行的通道。

第十五條 減稅的水利工程，具體范圍限于經縣級以上人民政府水行政主管部門批準建設的防洪、排澇、灌溉、引(供)水、灘涂治理、水土保持、水資源保護等各類工程及其配套和附屬工程的建筑物、構筑物占壓地和經批準的管理范圍用地?！?/p>

08

根據《中華人民共和國耕地占用稅法》第十二條規(guī)定，占用園地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農用地建設直接為農業(yè)生產服務的生產設施的，不繳納耕地占用稅。問：本條中直接為農業(yè)生產服務的生產設施具體包括什么？

答：根據《財政部 稅務總局 自然資源部 農業(yè)農村部 生態(tài)環(huán)境部關于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法>的公告》（公告2023年第81號）規(guī)定“第二十六條 直接為農業(yè)生產服務的生產設施，是指直接為農業(yè)生產服務而建設的建筑物和構筑物。具體包括：儲存農用機具和種子、苗木、木材等農業(yè)產品的倉儲設施；培育、生產種子、種苗的設施；畜禽養(yǎng)殖設施；木材集材道、運材道；農業(yè)科研、試驗、示范基地；野生動植物保護、護林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設施；專為農業(yè)生產服務的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎設施；農業(yè)生產者從事農業(yè)生產必需的食宿和管理設施；其他直接為農業(yè)生產服務的生產設施?！?/p>

09

納稅人占用耕地改變原占地用途，不再屬于免征耕地占用稅情形的，需要補繳耕地占用稅嗎？

答：需要。根據《中華人民共和國耕地占用稅法》（中華人民共和國主席令第十八號）第八條規(guī)定，免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當地適用稅額補繳耕地占用稅。

根據《財政部 稅務總局 自然資源部 農業(yè)農村部 生態(tài)環(huán)境部關于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法>的公告》（公告2023年第81號）規(guī)定“第十七條 根據稅法第八條的規(guī)定，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或減征情形的，應自改變用途之日起30日內申報補繳稅款，補繳稅款按改變用途的實際占用耕地面積和改變用途時當地適用稅額計算。”

根據《國家稅務總局關于耕地占用稅征收管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第30號）規(guī)定：“四、根據《耕地占用稅法》第八條的規(guī)定，納稅人改變原占地用途，需要補繳耕地占用稅的，其納稅義務發(fā)生時間為改變用途當日,具體為：經批準改變用途的，納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到批準文件的當日；未經批準改變用途的，納稅義務發(fā)生時間為自然資源主管部門認定納稅人改變原占地用途的當日?！?/p>

10

納稅人享受耕地占用稅減免優(yōu)惠，需要到主管稅務機關備案嗎？

答：不需要備案。根據《國家稅務總局關于耕地占用稅征收管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第30號）第九條規(guī)定，耕地占用稅減免優(yōu)惠實行“自行判別、申報享受、有關資料留存?zhèn)洳椤鞭k理方式。納稅人根據政策規(guī)定自行判斷是否符合優(yōu)惠條件，符合條件的，納稅人申報享受稅收優(yōu)惠，并將有關資料留存?zhèn)洳?。納稅人對留存材料的真實性和合法性承擔法律責任。

符合耕地占用稅減免條件的納稅人，應留存下列材料：

(一)軍事設施占用應稅土地的證明材料；

(二)學校、幼兒園、社會福利機構、醫(yī)療機構占用應稅土地的證明材料；

(三)鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道、水利工程占用應稅土地的證明材料；

(四)農村居民建房占用土地及其他相關證明材料；

(五)其他減免耕地占用稅情形的證明材料?！?/p>

來源：濱州稅務