土地增值稅清算之收入確認（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算之收入確認

由于我國土地所有權歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務人，土地并沒有采取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經考慮了避免重復征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例：某房地產開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權用于房地產開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)。可供出售的建筑面積均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預收賬款 46600

貸：主營業(yè)務收入 42752.29

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結轉土地成本時：

借：主營業(yè)務成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產品 16875

解：根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

你支持哪個觀點？

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【第2篇】個人出售商鋪土地增值稅稅率

朋友打電話說：我有套商鋪，準備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準備賣多錢？成本多少？什么時候買的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說：算稅和這些還有關系？

我說：當然有關系，如果你不想說真實價格和成本，虛擬一個也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個方法去算就可以了。

他說：別呀，有什么不能說的，我這個商鋪準備賣1000萬，2004年1月買的，買的時候是260萬，就在市區(qū)。

我說：好，個人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅，一個也不能少。（有些省份還會有附征的一些其他費種，在此暫不考慮）

他說：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計稅，也就是賣價-買價，然后再按照5%的征收率來計算。

應繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計算附加的稅費，因為今年出臺了針對小規(guī)模納稅人“六稅兩費”減半征收的優(yōu)惠，這三個稅費都可以減半。

城市維護建設稅=35.24×7%×50%=1.23萬

教育費附加=35.24×3%×50%=0.53萬

地方教育費附加=35.24×2%×50%=0.35萬

增值稅和這三項附加稅費加起來一共是37.35萬

他說：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。

我說：因為你是自然人，不是個體工商戶，即使超過500萬也屬于小規(guī)模納稅人。

他說：哦，那印花稅怎么算呢？

我說：印花稅很簡單，你和買家簽的合同，售價是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說：上面這幾個稅種看著數(shù)量多，其實金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個人所得稅。

他問：我已經覺得肉疼了，這幾個居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說：對，這個好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎投資配套，才讓這個地方變成了一個好位置，你只是買了一套商鋪，其實自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個增值額和國家一起分享，是不是也應該啊。

他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應該繳多少土地增值稅吧？

我說：轉讓舊房，如果是住房，國家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項目金額，算一個增值額，增值額和扣除額比較，算一個增值率，不同的增值率對應的稅率是不一樣的。我給你一個稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關鍵，確定扣除項目的金額，包括四項：一是房屋及建筑物的評估價格、二是取得土地使用權所支付的地價款，三是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，四是轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計作為扣除項目金額。

他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說：你的房屋應該先去評估，評估出一個價值，也就是房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值。

他說：我賣房還需要評估啊，太麻煩了，不評估可以嗎？

我說：不評估還有第二種辦法，有購房發(fā)票嗎？

他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學費發(fā)票還保存得好。

我說：那好，如果有發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。從購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5個月。

我說：對，260萬的購房成本，15年每年加計5%，一共加計75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

他說：這個好像找不到了。

我說：如果找不到，那就是發(fā)票加計算出的成本，和相關的稅費了，具體計算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。

他說：185萬？這么多?。磕侨绻l(fā)票找不到了，稅務機關會怎么算稅呢？

我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務機關的規(guī)定，你最好問問當?shù)刂鞴芏悇諜C關。

他說：哦，那我明白了，最后一個，個人所得稅該怎么計算？

我說：個人所得稅按“財產轉讓所得”征稅，稅率是20%。給你個公式：

應納稅額=應納稅所得額×稅率=(收入總額-財產原值-合理費用)×20%

他問：財產原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計5%算出來的455萬？

我說：是260萬，每年加計5%，那是針對土地增值稅計算的一個特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計算的。

他說：噢，那你算算我的個人所得稅是多少？

我說：按照公式計算，應納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬

他說：個稅沒有優(yōu)惠政策嗎？

我說：沒有啊。

他說：這稅加起來有300多萬?。∵@也太貴了！

我說：要么你評估一下房產，看看評估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍?。其他稅種是沒有什么考慮的空間了。

他說：那好吧，我試試。

【第3篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們在工作實踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結合每個企業(yè)實際情況進行落地。一般來說，土地增值稅的籌劃有以下幾個常用方法。

第一種方法是控制增值率。當我們控制增值率了，土地增值稅的稅負就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項目金額再除以扣除項目金額，進一步簡化，可以得到收入總額比上扣除項目金額再減1，所以真正影響的是兩個因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說通過控制房價來控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點價，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時候可能房地產企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來房地產企業(yè)的土地增值稅的稅負當然就明顯下降了。控制增值率的第二個策略，就在在項目的土地增值稅清算之前，考慮對扣除項目金額進行增補和調整。這里用的是增補和調整的概念，主要是指以合理合法的方式進行增補和調整。本來企業(yè)真實發(fā)生了的應扣除金額，但之前沒把它計算進來，現(xiàn)在經查補，把合理的扣除項目計算進來，那房地產企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個辦法就是調整，調整什么呢?調整企業(yè)的項目金額，成功調增扣除項目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負下降。這是從增值率的角度來分析的。當然，實踐中是兩個策略同時靈活運用的，很多時候，如果我們既能適當降低收入，又能增加扣除項目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對增值率的控制的效果當然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時可以加計扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計扣除。也就是說，企業(yè)發(fā)生了1000萬元的精裝修，實際上可以扣除的金額是1200萬元，所以精裝修項目可以合理地降低土地增值稅的稅負。這一點對于房地產企業(yè)來說是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進項是可以用于抵扣的進項，所以精裝修是房地產企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產企業(yè)有一個很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標準住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個角度來看，房地產企業(yè)在開發(fā)普通標準住宅的時候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤少賺了，有可能因為土地增值稅免了使得企業(yè)的稅后利潤反而增加了。這里需要特別說明的是，大家要特別注意普通標準住宅的認定標準。該標準一般有三個條件：第一個條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項目有很多別墅項目，容積率比較小，那可能就不能享受這個優(yōu)惠政策了。第二個條件是高出市場價值的部分不高于20%，就是與正常的市場價格相比不高出20%的售價。如果售價比較高的話，說明項目的品質比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標準住宅了。第三個條件就是房子的面積，不是在120平的基礎上浮20%。理論上很簡單，但各地在執(zhí)行標準上卻有偏差，計算方法在不同地方的稅務機關出現(xiàn)了差別。有些地方認為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標準方面有時候會出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標準住宅就是不高于140平，超過的就一律認定為非普通標準住宅。還出現(xiàn)過這一個事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產的平均的每套面積不超過140平，就認定為普通標準住宅，這個政策還是相當寬松的。后來省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認定標準，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標準住宅。這樣一來就把很多已經開發(fā)項目的房地產企業(yè)給坑了，因為這些企業(yè)有些房子超過了140平標準，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標準住宅對待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開發(fā)費用的處理。房地產企業(yè)的開發(fā)費用主要是期間費用，包括利息費用、管理費用和銷售費用，其中利息費用主要是指財務費用。這三大費用加起來就構成了房地產企業(yè)的開發(fā)費用，即期間費用。在房地產開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費用的認定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產企業(yè)的開發(fā)費用認定的越多，那增值率就會越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費用認定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標準所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實也不復雜，就是房地產企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權支付金額加上房地產開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計算期間費用就劃算。一般而言，在實踐活動中，房地產公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因為現(xiàn)在國家政策下的銀行不對房地產行業(yè)，開發(fā)貸是受到國家政策限制的，房地產企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標準，所以一般都是不符合扣除標準的。所以，房地產企業(yè)一般按照第二種方法來計算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來認定，并計算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項目。小結一下，開發(fā)費用的核算其實基本上跟利息支出沒啥實質關系，企業(yè)借多少錢一般不會實質影響扣除項目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實際發(fā)生利息費用的多少沒直接法律關系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產土地增值稅稅收籌劃的其中一個方法，就是在清算時選擇不同的清算方式組合。當前稅務機關認可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標準住宅作為一類單獨進行清算，非普通標準住宅、商業(yè)和其他作為另一類進行清算，就是清算過程中將產品分成兩類分別進行計算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標準住宅作為一類、非普通標準住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因為將非普通標準住宅、商業(yè)和其他與普通標準住宅混在一起計算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。而采用三分法有時候不好控制增值率，因為商業(yè)賣的價格一般比較高，成本費用又不能多攤，所以商業(yè)對應的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對應的土地增值稅所適用的稅率就達到了60%，這時候企業(yè)的稅負壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當然，大家需要注意的是，有些地方的稅務機關要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認可，有些地方的稅務機關則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權決定計算方法，那企業(yè)可以自行測算一下，作個比較，然后再決定使用哪種清算方式，以達到最大的經濟效益。

第六種方法就是商業(yè)地產的處理策略。房地產企業(yè)的商業(yè)地產一般情況的銷售價格比較高，如果是一個不那么合適的時間段，這時候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無形中給企業(yè)的稅負造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產在某個階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負成本就會明顯增加。這時候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因為這一塊土地對應的房產的產權并沒有發(fā)生轉移，產權沒有轉移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因為在清算的時候，沒有銷售的部分是把它劃分出來不進行清算的。有這么一個案例，某城市的房屋價格上漲，該地的一家房地產公司擬將全部的房產出售，包括旗下的全部商業(yè)地產。經過溝通得知，這個房地產企業(yè)明確已做過測算，如果把這些商業(yè)地產全部出售的話，因為之前開發(fā)的時候成本投入相對來說比較少，所以增值率就比較高，整體算下來，三大稅種合計在一起的話幾乎達到了整個售價的近40%。當時這些地產的售價大概3萬元一平，在這3萬元中就需要交1.2萬的稅，剩下的就1.8萬不到了。這種情況下，這家公司進行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產自持不對外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產轉為固定資產，轉固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經營，或者以公司重組的方式在未來把這個房產轉移出去。因為這家企業(yè)有比較多的房產，最后的財務報表就將企業(yè)整個實力充分體現(xiàn)出來了。后來，這家企業(yè)還遇到一個比較好的時機，到了香港成功上市。對于這家房地產企業(yè)而言，商業(yè)地產處理的策略比較到位是它后來成功上市的一個重要原因。當然，如果沒有上市，那房地產企業(yè)以后再賣的時候，實際上也有很多種處理方式，比如采用資產行重組，采用合并分立、采用股權轉讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權轉讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產，甚至是共同經營，其他合作伙伴把錢投進來，共同做一個實業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經營形式和空間。大家需要清楚一個很重要的觀點，就是資產的產權不轉移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應盡量減少產權的變更，這是一個很重要的點。你只要發(fā)生了產權變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個重要觀點。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來進行操作?，F(xiàn)在我們國內還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經濟的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當，要存在真實的交易或業(yè)務，采用得當?shù)牟僮饕话愣悇諜C關還是會認可的。對于房地產企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負擔。

第八種方法是房地產投資、資產重組、股權轉讓交易、對外投資視同銷售，需要進行土地增值稅清算。所以房地產企業(yè)不管是土地投資、房產投資，還是重組、股權轉讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負可能會高得比較明顯，而且經?？吹胶芏嗯笥押軣o奈，他進行重組并購或股權轉讓時并沒有咨詢專業(yè)稅務律師的意見，所以當他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負會低很多的時候，程序已經是不可逆轉了。我們都知道，在資產重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經濟活動中，凡是涉及房地產公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產重組中，如果是房地產企業(yè)，那你的稅負是比較高的，因為按照國家政策，只要是房地產企業(yè)就要進行重點監(jiān)控，因為國家很擔心房地產企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國家對資產重組涉及到房產土地的，就看管得比較嚴格。換句話說，如果你是非房地產企業(yè)，你要做資產重組，有些房產土地發(fā)生了轉移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點可以提前規(guī)劃，靈活運用。另外，通過股權轉讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負。股權轉讓，并不是房產土地的產權轉移，嚴格來講是不需要交土地增值稅的。但國家稅務總局也出現(xiàn)過這樣的一個文件，認為你賣一個公司，在這個公司里面主要是房產土地，而且你是百分百的產權都賣了，那就認為你形式上是股權轉讓，實質上是行使了土地房產轉讓的真實業(yè)務，也應當繳納土地增值稅。從法律角度來分析，這種觀點也符合稅法的實質重于形式的原則。就當前的實際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權轉讓涉及到房產土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第4篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報表由稅控系統(tǒng)自動生成，并憑以向稅務機關申報及扣繳相應稅款。

因此，對于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）

貸：應交稅費—未交增值稅

舉個例子，房地產企業(yè)扣除土地價款差額計征增值稅，賬務處理如下：

1、房地產企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用時的賬務處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補償費

貸：銀行存款

2、關于房地產企業(yè)交房結轉收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用，抵減銷項稅額沖減“主營業(yè)務成本”的賬務處理：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務成本

【第5篇】營改增后的土地增值稅稅率

cpa稅法，學習稅目和稅率是重點，但是稅目和稅率錯綜復雜，學習起來雜亂無章，知識點瑣碎不易記憶，經常容易記混記錯。重點是教材每年都會改革，或新增或刪減，2023年5月以后因為全面實行“營改增”，增值稅成為重點，今天小編就帶著大家一起盤點增值稅的稅率，看營改增都改哪了，順便附贈巧記金言哦。

一、基本稅率

增值稅的基本稅率是17%，應稅勞務及絕大部分貨物銷售、部分營改增、有形動產租賃服務適用于此檔稅率，值得注意的是，有形動產租賃包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃，而水路運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務和航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務，屬于有形動產經營性租賃。

二、低稅率

增值稅的低稅率是13%，一般適用于糧食、油、純牛奶等，還有生活用的水電煤氣，日常陶冶情操的圖書，音像制品等，還有相關農業(yè)產品，但要注意，不包含農機零部件，這個低稅率并不涉及應稅勞務和營改增應稅項目。巧記金言：都是廣大民生最基本的需求，因此稅率低一些。

三、兩個低稅率

同樣是低稅率，但是這一欄要將11%和6%兩個稅率放在一起說，這兩個稅率不涉及貨物，只涉及營改增，但是兩個稅率還是有區(qū)別的，11%的稅率適用于交通、郵政、基礎電信、建筑、不動產、土地使用權等，巧記金言：四服兩不動一土地

6%稅率適用于現(xiàn)代服務、增值電信、金融、生活服務和銷售無形資產，要注意不包括土地使用權，巧記金言：四服一銷售。

四、零稅率

除國務院特殊規(guī)定，納稅人的出口稅率皆為零，零稅率還包括財政部和國家稅務總局規(guī)定的跨境應稅行為，無運輸工具承運業(yè)務的經營者亦適用增值稅免稅政策。

看小編將原本雜亂無章，難記難背的稅率稅目整理的清晰明了，是不是對這科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后學習的過程中，也可以自己制定巧記金言來幫助記憶學習哦，祝大家在cpa稅法中取得好成績，加油！

【第6篇】土地增值稅清算業(yè)務有關問題釋義

近年來房地產市場經過高速發(fā)展后，尤其一線城市房價不斷攀升，2007年2月1日國稅總局發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，表明國家將對房地產進行調控。土地增值稅有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力。

土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結構中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

記者了解到，近期，國務院發(fā)布了《關于大力發(fā)展裝配式建筑的指導意見》，北京市將根據(jù)意見的相關要求，在政策激勵、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。

法定扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用

（4）舊房及建筑物的評估價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

主要特點；

以轉讓房地產的增值額為計稅依據(jù)。

征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。

（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產發(fā)生轉讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

土地增值稅清算的條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：

一、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

土地增值稅清算將會加大房地產的成本，但是不會對房價的上漲產生大的影響。在市場經濟中，房價取決于供求關系，而與成本沒有太大的關系。

【第7篇】土地增值稅清算經驗

（一）審核方法和內容

1．一塊土地分期開發(fā)或多塊土地同時分期開發(fā)，各期成本分攤比例是否正確

一個房地產項目共同的土地成本，是否按照當?shù)囟悇諜C關的執(zhí)行口徑計算確定扣除金額；多個項目共同的土地成本，是否按照清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，或其他合理的方法計算清算項目的土地成本的扣除金額。

2．轉讓方式取得土地，開發(fā)商是否取得合法票據(jù)，轉讓方在轉讓過程中是否繳納土地增值稅。

3．計入土地成本的契稅的計稅基礎與本次清算項目土地成本是否相符。

4．是否存在應計入期間費用的成本。

（二）審核常見疑點及案例

1．疑點：非本項目土地成本，不應扣除

案例7-6 丙房地產企業(yè)取得土地使用權的面積共計25,796.00㎡，其中普通商品住房用地19,832.50㎡，商業(yè)用地5,963.50㎡。企業(yè)土地增值稅清算項目中房源均為普通住宅，企業(yè)全額列支了土地成本。

解析：與該房地產企業(yè)溝通核實，企業(yè)取得的地塊后期無土地性質變更；通過規(guī)劃總平圖及三方數(shù)據(jù)中商業(yè)已在營業(yè)中等相關信息，確認本地塊后期有商業(yè)房未在本次清算范圍內。因此土地成本全部在本清算項目進行分攤不正確，應把商業(yè)部分占地面積進行剔除。

2．疑點：裙樓的土地成本沒有合理分攤（以河北為例）

案例7-7 河北某房地產企業(yè)開發(fā)一棟商住綜合樓(無地下)，總占地面積5000.00㎡（暫不考慮道路及綠化占地），土地成本4800.00萬，建筑規(guī)模如下：1f-5f為商業(yè)，建筑面積22000.00㎡，a座、b座為6f-30f的公寓，公寓的建筑性質為住宅，建筑面積50000.00㎡，商業(yè)和公寓的銷售比例均為100%，土地增值稅清算時，土地成本應如何分攤？

解析：分兩種情況予以考慮。

(1)公寓和商業(yè)是同一承重

(2)公寓和商業(yè)為非同一承重

由以上兩種情況可知，建筑物是裙樓情況下，是否為同一承重對不同房源類型之間土地成本分攤不同，從而影響最終土地增值稅清算的稅負。

具體計算方法如下：

第一步：按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：

每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑面積占地總成本×土地總成本

第二步：對于同一建筑物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：

普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本）

非普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本）

其他類型項目應分攤的土地成本=∑（每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本）

（1）疑點：購置土地環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個人）介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除？

解析：

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）第七條第（一）項“ 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”。

《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）第三條規(guī)定， '招拍掛'是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的'招拍掛'傭金可視為'按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用'，作為'取得土地使用權所支付的金額'在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。在工程建設過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標代理服務費，屬于期間費用，在土地增值稅清算時計入房地產開發(fā)費用。

3．應計入期間費用的成本

（1）疑點：購置土地環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個人）介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除？

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）第七條

《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）

（2）疑點：持有宗地期間繳納的土地使用稅是否可以計入開發(fā)成本？

解析：

《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策問題的通知》

《青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目〈土地增值稅稅款清算管理暫行辦法〉的通知》

《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》

文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

書籍鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書籍介紹：

【第8篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【提示】 土地增值稅由轉讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括:

(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;

(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國有土地使用權的乙市人民政府

c接受房屋捐贈的丙學校

d轉讓廠房的丁公司

【第9篇】土地增值稅清算管理規(guī)程

國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號

全文有效

2021.9.3

為了加強房地產開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務總局海南省稅務局制定了《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

國家稅務總局海南省稅務局

2023年9月3日

國家稅務總局海南省稅務局

土地增值稅清算工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強房地產開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責。

第四條 稅務機關應當依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉讓房地產的管理。

第二章 項目管理

第五條 土地增值稅以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 同一房地產開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，在預征時應分別適用預征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;

(二)按建設用地規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;

(三)按土地出讓合同上標明的容積率確認;

(四)按其他合理的方式確認。

第三章 預繳申報管理

第十條 房地產開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得銷售收入先按預征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。

房地產銷售收入含預售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內，向主管稅務機關申報并預繳稅款。

第十二條 納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同轉讓房地產預繳土地增值稅。

第四章 清算申報及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

(一)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第(三)項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產品符合下列條件之一：

(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

(二)開發(fā)產品已開始交付購買方;

(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產開發(fā)項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關要求納稅人進行清算的，應當通知納稅人，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

第十七條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依法計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

第十九條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，應在10日內進行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補齊，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤回。主管稅務機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應當對納稅人予以書面告知。

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結果書面通知納稅人。如清算審核在90日內完成確有困難的,經主管稅務機關的負責人批準，可以適當延期，但延期不得超過60日。

第二十一條 主管稅務機關在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內提出意見及補充資料。

主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內出具清算審核結論，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應補繳的土地增值稅，主管稅務機關確定的補繳稅款期限不得超過90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務機關應當自清算審核結論送達之日起90日內辦理退還手續(xù)。

第二十三條 主管稅務機關受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產開發(fā)項目進行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第二十五條 對符合核定征收的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應繳納的土地增值稅。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產開發(fā)項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產取得的銷售收入。對房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調整。

(二)扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準地價，確定土地價款。

2.房地產開發(fā)成本按照當?shù)毓こ淘靸r參考指標核定。

3.房地產開發(fā)費用。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。

4.與轉讓房地產有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。

(三)根據(jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產，分別計算增值額和增值率，確定應繳納的土地增值稅。

核定征收的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%。

第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務機關應當通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務機關向納稅人送達核定稅款結論。

第七章 后續(xù)管理

第二十七條 土地增值稅清算申報后轉讓的房地產，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉讓面積，加上轉讓環(huán)節(jié)繳納的與轉讓房地產有關的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時的扣除項目總金額不包括與轉讓房地產有關的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉讓房地產的，納稅期限為主管稅務機關送達清算審核結論的次月15日內。

在主管稅務機關送達清算審核結論后轉讓房地產的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

第八章 法律責任

第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務機關責令限期改正，并按照《征管法》及其實施細則等規(guī)定進行處罰。

主管稅務機關在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門處理。

第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應補繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細則有關規(guī)定處理。

第九章 附 則

第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務機關”是指管轄房地產開發(fā)項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。

第三十四條 本規(guī)程由國家稅務總局海南省稅務局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關規(guī)定處理。

第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本規(guī)程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務局2023年第2號)、《海南省地方稅務局關于土地增值稅納稅人納稅義務的公告》(海南省地方稅務局2023年第2號)、《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務局關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務局2023年第8號)和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。

關于《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

來源：國家稅務總局海南省稅務局 發(fā)布日期：2021-09-15

一、制定目的

為了加強房地產開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

二、主要內容

(一)土地增值稅清算單位如何確定?

《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應以《建設工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準。

(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

《規(guī)程》第八條明確房地產項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進行確認，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。

(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預售許可證首次取得時間。

(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?

納稅人應在規(guī)定的期限內向主管稅務機關提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經主管稅務機關審核確定應繳納土地增值稅后在稅務征收系統(tǒng)進行納稅申報，辦理補退土地增值稅稅款的相關手續(xù)。

(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關于清算收入和扣除項目金額的截止時間?

清算申報是納稅人的責任，為還責于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責任，減少爭議。

對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分攤方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配，并據(jù)以計算已售部分應繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉為尾盤銷售處理。

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務機關審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務機關審核的期限及清算稅款的補退期限，不再重復表述。

三、《規(guī)程》施行時間

《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本《規(guī)程》處理。

【第10篇】土地增值稅預繳

政策依據(jù)：財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

北京市關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題（北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2023年第3號）

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告[2016]70號)

預繳時間：取得第一筆商品房預售款的下一個納稅申報期

計算方法：

應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)*土地增值稅預征率

其中，各省市的土地增值稅預征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預征土地增值稅”。關于保障性住房的判定遵循各省市稅務局相關規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設計劃，納稅人享受保障房暫不預征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設委員會相關建設保障房的文件先在稅務局辦理暫不預征登記。

不屬于保障房建設計劃的項目，預征率按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。(預征率計算詳見北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預售許可證時確定項目預征率。容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

【第11篇】轉讓土地使用權增值稅

問題內容： 我公司向另一房地產公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進行招商發(fā)生了部份費用直接計入了管理費用。后因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓，請問：該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，根據(jù)相關規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環(huán)節(jié)的稅費。那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關費用如何扣除？

回復意見：

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)?！?/p>

因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如你公司實質上屬于未進行開發(fā)即轉讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為?！?/p>

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

【第12篇】房地產企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產繼承，公益性贈與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應稅收入-扣除項目

應收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項目：（與收入成比例）

房+地+費+稅+利

地：地價款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應交稅費-應交印花稅

房地產開發(fā)成本（征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+發(fā)開間接費用）

不包括利息支出，但包括裝修費用

費用：（按稅法標準計算扣除）

利息+（房+地）*5%以內

（房+地）*10%以內扣除。利息不能提供金融機構的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產轉讓的稅金：城建稅，教育費附加

非房地產轉讓稅金：城建稅，教育費附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費附加，印花稅

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價*成新折扣率

土地價款

不能取得評估價，按發(fā)票所載金額從購買年度起每年加計扣5%（不足6月不計算，超過6月算1年）

視頻

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務與風險提示

曉紅說稅

￥399

￥599

購買專欄

普通標準住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應清算：全部售出，整體轉讓，直接轉讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預售許可證滿3年

3.納稅人申請注銷稅務登記未辦理土增清算

4.其他

90日內辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產權不轉移，不做收入，不扣成本

產權屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會公益事業(yè)的，不確認收入，成本可扣除

建成后有償轉讓，計入收入，成本可扣

預提費用不的扣除，質保金看發(fā)票

土地閑置費土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費

【第13篇】土地使用權轉讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產開發(fā)公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

（1）確認應稅收入2500萬元

（2）確認扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調的是，房地產開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產企業(yè)在計算土地增值稅應納稅額時，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

二是房地產實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產開發(fā)費用，包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

四是與轉讓房地產有關的稅金，即在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關注財經話題。

2023年9月26日

【第14篇】土地增值稅清算需報送資料

（一）土地增值稅清算表以及其附表（各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核以及鑒證的清算項目，還應該報送中介機構所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

土地增值稅清算辦法

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

【第15篇】營改增后土地增值稅計稅依據(jù)

一、“營改增”時土地價款銷項抵減的政策

《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）：

“第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額?！?/p>

二、增值稅的會計處理

《增值稅會計處理規(guī)定》（財會[2016]22號）：

“二、賬務處理”

“(三)差額征稅的賬務處理。”

“1．企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應交稅費——簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。”

三、增值稅會計處理對企業(yè)所得稅的影響

1、企業(yè)所得稅法對會計處理的認可

《企業(yè)所得稅法》：

“第二章應納稅所得額”

“第二十一條 在計算應納稅所得額時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算?！?/p>

2、如果會計處理沒有與稅法不一致，按照會計處理即可。

3、《增值稅會計處理規(guī)定》（財會[2016]22號）對土地價款銷項抵減，直接從成本中扣除。

4、企業(yè)所得稅的收入，就可以按照發(fā)票上注明的不含稅價款確定。

四、土地增值稅清算收入的差別

1、土地增值稅清算時，收入和扣除不是直接依賴會計處理。

比如，土地價款的扣除，依賴土地出讓金收據(jù)。

因此，土地增值稅清算收入、扣除的依據(jù)是稅法的規(guī)定，和會計處理不是直接關系。

2、土地增值稅的收入

《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：

“三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

3、“銷項稅額”是什么?

（1）“銷項稅額”的規(guī)定

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：

“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額”

（2）2023年70號公告是對財稅〔2016〕43號文件的解釋

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：

“為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：”

（3）因此，此處的“銷項稅額”是抵減了土地價款后的銷項稅額。

即：按照2023年第18號公告中的“銷售額”，計算的銷項稅額。

（“按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額”）

4、土地增值稅的收入，不能直接使用發(fā)票上注明的不含稅價款。

五、契稅的計稅依據(jù)

1、規(guī)定

《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：

“一、計征契稅的成交價格不含增值稅?！?/p>

2、契稅的納稅人是承受人，承受人如何知道成交價格中的“增值稅”?

（1）開發(fā)企業(yè)按期計算允許扣除的土地價款

（2）沒有規(guī)定要求開發(fā)企業(yè)針對每張發(fā)票計算、提供成交價格中的“增值稅”。

3、新《契稅法》的規(guī)定

（1）計稅依據(jù)不包括增值稅

《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第23號）第二條第九項：

“二、關于若干計稅依據(jù)的具體情形”

“(九)契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。”

（2）正在征求意見：“以發(fā)票上注明的不含稅價款確定”

《國家稅務總局關于契稅服務與征收管理若干事項的公告(征求意見稿)》：

“三、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為：

(一)土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不包括增值稅額;實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價款確定。”

六、結論

“營改增”后，因為各稅特點不同，土地價款導致的差額征收增值稅，使各稅種計稅收入出現(xiàn)差異：

1、企業(yè)所得稅收入，以發(fā)票上注明的不含稅價款確定。（在成本費用中調整）

2、土地增值稅需要直接調整收入。

3、契稅則難以處理。

4、新《契稅法》擬放棄處理，直接“以發(fā)票上注明的不含稅價款確定”。

來源：稅收實戰(zhàn)

【第16篇】應征土地增值稅的有

在實務操作中，很多財務人士不知道企業(yè)土地轉讓應該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權轉讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉讓，土地只有在開發(fā)投入達到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉讓。只有在企業(yè)改制重組、破產清算等特殊情形下土地才有可能直接轉讓。土地的轉讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎稅率；印花稅適用產權轉移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產權屬的轉移，應征契稅和土地增值稅，而股權的轉讓不涉及不動產權屬的轉讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務總局原先發(fā)文“以轉讓股權的名義轉讓不動產需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務實踐和相關稅務司法判例的情況來看，通過轉讓股權的形式轉讓不動產無需征收土地增值稅。