土地增值稅清算的收入如算（16篇）

【第3篇】土地增值稅計算公式

文|金穗源商學院

土增清算，我們分三步執(zhí)行：

第一步，我們通過對土地增值稅的計算流程進行分析，學習土地增值稅的計算公式，如圖：

第二步，細細分析每個步驟，了解每個節(jié)點的難點稅收問題：

第三步，針對各個疑難，利用工具書《土地增值稅清算實務(wù)》，逐一攻克。

當然，行將至遠，土增清算的疑難研究，我們從未止步，《土地增值稅清算實務(wù)》書籍也僅是研究路上的一塊豐碑，我們將繼續(xù)努力，為大家提供更多服務(wù)。

【第4篇】土地增值稅申報

【相關(guān)知識點總結(jié)回顧】

扣除項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地價款

√

√

√

√

2.開發(fā)成本

√

√

×

×

3.開發(fā)費用

√

√

×

×

4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金

√

√

√

√

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評估價格

×

×

√

×

情形

銷售額

預(yù)征預(yù)繳

預(yù)征基數(shù)

預(yù)征率

一般計稅

簡易計稅

一般計稅

簡易計稅

建筑服務(wù)

全額

差額（扣分包）

差額（扣分包）

2%

3%

出租不動產(chǎn)

全額

全額

全額

3%

5%

其他個人出租住房

全額（按5%減按1.5%計征）

無須預(yù)繳

——

——

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

全額

自建全額

自建全額

5%

5%

取得差額

取得差額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房

差額（扣土地）

全額

全額

3%

3%

15.11 某藥廠2023年11月1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公大樓，取得不含增值稅銷售收入24 000萬元。2023年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付金額6 000萬元，發(fā)生建造成本8 000萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為16 000萬元，成新度折扣率為60%，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金及附加1 356萬元。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報的期限。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)合同等資料。

（2）計算土地增值稅時該企業(yè)辦公樓的評估價格。

該辦公樓的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（萬元）

（3）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=9 600+6 000+1 356=16 956（萬元）

說明：轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目包括房屋及建筑物的評估價格9 600萬元、取得土地使用權(quán)所支付的金額6 000萬元、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1 356萬元。

（4）計算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=24 000-16 956=7 044（萬元）

增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，適用稅率為30%。

轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅=7 044×30%=2 113.2（萬元）

說明：土地增值稅的步驟和公式總結(jié)梳理。

第一步：確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額（注意計稅收入不含增值稅）。

第二步：計算允許扣除項目的金額。

此步驟應(yīng)注意：

①按照不同的項目和情形，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的新房，轉(zhuǎn)讓存量房，允許扣除的項目及其規(guī)定不同；

②如果有分項目開發(fā)、已售和未售部分，需要按照相應(yīng)比例計算分攤，匹配對應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本等。

第三步：用應(yīng)稅收入總額減除扣除項目金額，計算出增值額。

第四步：計算增值額除以扣除項目金額，計算增值額與扣除項目金額的比率，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。

第五步：按照公式計算稅額

15.12 甲企業(yè)（增值稅小規(guī)模納稅人）位于市區(qū)，2023年11月1日轉(zhuǎn)讓一處于2023年4月1日購置的倉庫，其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下：

（1）2023年4月1日購置該倉庫時取得的發(fā)票上注明的價款為500萬元，另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉庫時未能取得評估價格。

（3）轉(zhuǎn)讓倉庫取得的收入價稅合計金額為815萬元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

（其他相關(guān)資料：印花稅稅率為0.5‰。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納的增值稅=（815-500）÷（1+5%）×5%=15（萬元）

應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8（萬元）

轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)納印花稅=（815-15）×0.5‰=0.4（萬元）

允許扣除的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金合計為=20+1.8+0.4=22.2（萬元）

說明：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)的作價之后的余額為銷售額，采用簡易計稅方法計算增值稅，營改增之前的購房發(fā)票金額是含營業(yè)稅的。按照下列公式計算增值稅的應(yīng)納稅額。

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-購房發(fā)票金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

（2）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫計征土地增值稅時允許扣除的金額。

倉庫原值的加計扣除額=500×（1+5%×4）=600（萬元）

扣除項目金額=600+22.2=622.2（萬元）

說明：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，不作為加計5%的基數(shù)。

（3）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納的土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)納土地增值稅的增值額=800-622.2=177.8（萬元）

增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，適用稅率為30%。

應(yīng)納土地增值稅=177.8×30%=53.34（萬元）。

15.13 某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年11月對其在乙市開發(fā)某房地產(chǎn)一期項目進行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年3月，公司以48 000萬元取得該房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)，繳納了契稅。

（2）自2023年4月起，公司對受讓土地50%的面積進行項目一期的開發(fā)建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本15 000萬元、發(fā)生與該項目相關(guān)的利息支出3 000萬元，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年7月項目一期實現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入75 000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加360萬元，已預(yù)繳土地增值稅750萬元。

（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地（乙市）所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=（48 000+48 000×5%）×50%=25 200（萬元）

說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。本題目中對受讓面積50%的土地進行了一期開發(fā)，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。所以允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照開發(fā)面積的比例50%分攤到本期開發(fā)的項目中。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

允許扣除的一期項目對應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額=25 200（萬元）

開發(fā)成本=15 000（萬元）

開發(fā)費用=3 000+（25 200+15 000）×5%=5 010（萬元）

允許扣除的稅金及附加=360（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除項目金額=（25 200+15 000）×20%=8 040（萬元）

該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=25 200+15 000+5 010+360+8 040=53 610（萬元）

說明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除。

（4）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。

增值額=75 000-53 610=21 390（萬元）

增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，適用稅率30%。

應(yīng)補繳的土地增值稅=21 390×30%-750=5 667（萬元）

15.14 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9 000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6 000萬元，開發(fā)費用3 400萬元。

（3）該項目所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。

（4）2023年12月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36 750萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的原因。

建筑工程承包合同注明開工日期在2023年4月30日前（2023年2月25日），屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（2）計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。

該項目應(yīng)繳納的增值稅=36 750÷（1+5%）×5%=1 750（萬元）

說明：自行開發(fā)的營改增之前的老項目，選擇簡易計稅方法的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款，按5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。

允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加=1 750×（7%+3%+2%）=210（萬元）

說明：城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加以繳納的增值稅為計稅依據(jù)，市區(qū)適用的城市維護建設(shè)稅的稅率為7%，教育費附加的征收率為3%，地方教育附加的征收率為2%

（4）計算土地值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=9 000×（1+4%）=9 360（萬元）

允許扣除的開發(fā)成本=6 000（萬元）

允許扣除的開發(fā)費用=（9 360+6 000）×10%=1 536（萬元）

說明：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

加計扣除=（9 360+6 000）×20%=3 072（萬元）

允許扣除項目金額的合計數(shù)=9 360+6 000+1 536+3 072+210=20 178（萬元）

說明：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除。

（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

不含稅收入=36 750-1 750=35 000（萬元）

增值額=35 000-20 178=14 822（萬元）

增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（萬元）

15.15 2023年3月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的a項目進行清算。該項目相關(guān)信息如下：

（1）該項目可售建筑面積18 000平方米，2023年4月動工建設(shè)。2023年5月竣工驗收并取得銷售許可證，截止清算前，已出售面積為16 200平方米。取得含稅收入50 000萬元。

（2）取得土地使用權(quán)時向政府支付地價款8 000萬元，并繳納了契稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本16 000萬元，含資本化的利息支出1 000萬元，能夠提供金融機構(gòu)的證明。

（4）為該項目支出的管理費用4 000萬元，銷售費用4 500萬元，財務(wù)費用1 500萬元（全部為利息支出并且能夠提供金融機構(gòu)的證明）。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加285萬元。

（其他資料：a項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，契稅稅率為4%，項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1 000萬元。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明稅務(wù)機關(guān)可以要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算的理由。

該項目已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個可售建筑面積的比例=16 200÷18 000=90%，超過了85%，所以主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算。

說明：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況

（2）a項目清算時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=8 000×（1+4%）×90%=7 488（萬元）

說明：允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照清算比例90%分攤計算

（3）a項目清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（萬元）

說明：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除，并且開發(fā)成本要按照清算比例分攤計算。

（4）a項目清算時允許扣除的項目金額合計數(shù)。

開發(fā)費用=（1 000+1 500）+（7 488+13 500）×5%=3 549.4（萬元）

加計扣除=（7 488+13 500）×20%=4 197.6（萬元）

允許扣除的項目金額合計數(shù)=7 488+13 500+3 549.4+285+4 197.6=29 020（萬元）

說明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除

（5）清算后應(yīng)補繳的土地增值稅

銷項稅額=（50 000-8 000×90%）÷（1+9%）×9%=3 533.94（萬元）

不含稅收入=50 000-3 533.94=46 466.06（萬元）

增值額=46 466.06-29 020=17 446.06（萬元）

增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（萬元）

應(yīng)補繳土地增值稅=5 527.42-1 000=4 527.42（萬元）

說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目一般計稅方法下以差額作為銷售額，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）。

支付的土地價款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

當期允許扣除的土地價款要按照當期房地產(chǎn)銷售面積占總可售面積的比例分攤計算。

【第5篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，可能基于諸多原因?qū)е马椖繜o法啟動、中途停滯，進而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無償兩種方式。對于政府有償收回土地，土地補償款較土地取得和開發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應(yīng)當征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認為應(yīng)當征收土地增值稅

2023年2月，x國土資源局與a公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設(shè)x項目。2023年12月，x國土資源局作出《閑置土地認定書》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲。2023年9月，x稅務(wù)局y分局作出《稅務(wù)事項通知書》，通知a公司x項目應(yīng)補非住宅土地增值稅475萬元。

a公司不服，先后提起行政復議和行政訴訟。法院認為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國家有關(guān)征收的法律規(guī)定，國家建設(shè)需要征收或收回的土地價格系由征收機關(guān)按照法律規(guī)定確定補償安置方案予以確定，該征收價格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲，該收回土地的價格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國家建設(shè)征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)當免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，b公司取得了z地塊的國有土地使用權(quán)。在z地塊基本達到可開發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國土資源局上報建設(shè)規(guī)劃，但w區(qū)國土資源局一直不予正面答復和批準，導致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲備發(fā)展中心簽訂了《收購z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國有土地使用權(quán)，并向b公司支付土地補償款共計6.4億元。2023年9月13日，z市國稅局稽查局向b公司送達《稅務(wù)處理決定書》，認定：b公司2023年度取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入未進行納稅申報構(gòu)成偷稅，決定b公司應(yīng)補繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結(jié)

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補償款，一起案例認定應(yīng)當征收土地增值稅，另一起則認定應(yīng)當免征土地增值稅。更值得關(guān)注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認為，其背后的原因主要在于國家層面的稅收政策對土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導致執(zhí)法實踐中對特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應(yīng)否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務(wù)

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！钡诙l第二款，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”第二十六條，“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。”由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無授權(quán)即禁止”的基本原則，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，行政機關(guān)不得收回土地使用權(quán)。因此，行政機關(guān)收回城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應(yīng)區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務(wù)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！?/p>

由此可見，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國家建設(shè)需要”的概念，但沒有對這一概念作出精準的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法?！庇纱丝梢姡堕e置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設(shè)土地使用權(quán)提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國家建設(shè)需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關(guān)系其實并不存在。

筆者認為，閑置土地認定是出于政策目的需要，進行的一項程序性工作，閑置土地認定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權(quán)的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機關(guān)提前收回土地使用權(quán)有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無償收回和因用地人原因閑置無償收回三種情況。認定土地閑置后，需要提前收回的，必須進一步認定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進而確定提前收回土地使用權(quán)是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無償收回。而在第一起案例中，土地被認定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來看，“因公共利益需要”和“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”之間是何種關(guān)系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導致土地無法開發(fā)建設(shè)，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時，出于納稅人權(quán)利保護原則考慮，應(yīng)當采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢?，土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！钡谌艞l，“土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢?，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換和贈與的方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權(quán)的權(quán)利主體改變，但土地使用權(quán)本身仍然存續(xù)。土地使用權(quán)消滅或終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導致土地使用權(quán)本身歸于消滅。因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權(quán)變動的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應(yīng)當尊重、認可、承繼土地管理法對“轉(zhuǎn)讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實施細則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國土地增值稅制體系內(nèi)沒有任何相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說明的概念，應(yīng)當直接采用與其相關(guān)的其他部門法之規(guī)定以及社會大眾能夠認可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對其進行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權(quán)解釋，符合社會大眾對該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應(yīng)當尊重、認可、承繼土地管理法對轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應(yīng)任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語焉不詳。另一方面要求對稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴大或縮小解釋。在稅法沒有作出具體規(guī)定時，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實施細則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應(yīng)當采用和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權(quán)在不同權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權(quán)消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應(yīng)繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實施細則》關(guān)于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權(quán)變動類型，導致部分房地產(chǎn)物權(quán)變動行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對于有償設(shè)立、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，以及無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構(gòu)成繼承、贈與的行為，是否應(yīng)當課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！庇纱丝梢?，稅收法定原則是稅法基本原則，沒有法律明文規(guī)定，不得對納稅人課征稅款，不得要求納稅人補繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權(quán)消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實踐中，稅務(wù)機關(guān)對于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟方面的考慮，對“轉(zhuǎn)讓”進行了擴大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應(yīng)當排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認為，稅法的明確性是稅法的重要價值，應(yīng)當采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構(gòu)建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第6篇】土地增值稅的優(yōu)惠政策

土地增值稅優(yōu)惠政策全梳理

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入(包括貨幣收入、實物收入和其他收入)減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)?，F(xiàn)將土地增值稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策梳理如下：

一、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第四條規(guī)定，細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

二、銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

三、個人互換住房的免稅土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第五條規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

四、個人銷售住房免征土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。

五、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

六、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

七、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設(shè)（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。納稅人享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進行免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳?。?zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

八、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

九、企業(yè)改制重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知 》（財稅[2018]57號 ）的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復印件）等書面材料。所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

十、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第二條規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

十一、被撤銷金融機構(gòu)用來清償債務(wù)的房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）第二條規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

十二、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

免責聲明

【第7篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)(含提供武裝守護押運服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當業(yè)銷售死當物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

（三）繼續(xù)推進農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。

（五）納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第8篇】土地增值稅增值率

現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。

一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則）的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20％。

二、個人銷售住房免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。

三、國家建設(shè)需要搬遷免征土地增值稅

政策依據(jù):

1.《土地增值稅暫行條例》第八條

2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條3.（財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知）（財稅〔2006〕21號）

四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）。

六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕148號）的規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

八、被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）。

九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）。

【第9篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報表由稅控系統(tǒng)自動生成，并憑以向稅務(wù)機關(guān)申報及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

舉個例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價款差額計征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用時的賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補償費

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用，抵減銷項稅額沖減“主營業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

【第10篇】土地增值稅扣除

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，扣除項目的金額的確定顯得尤為重要，那么在實際操作過程中，如何掌握和控制對于土地增值稅清算的影響非常重大，下面為大家整理了土地增值稅扣除項目的相關(guān)內(nèi)容。

土增稅前扣除合法票據(jù)形式

營改增前后，土增稅前扣除合法票據(jù)形式的變化（建筑工程）

土地增值稅暫行條例實施細則。

土地征用及拆遷補償費的范圍∶土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

國稅函【2010】 220號：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

拆遷補償費

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)【2006】187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

裝修費用

國稅發(fā)【2006】187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

實務(wù)中不同情況的處理：

（1）如果用商品房裝修樣板房，裝修費應(yīng)當計入開發(fā)成本。

（2）如果在商品房之外裝修樣板房，裝修費應(yīng)當計入銷售費用。

（3）如果企業(yè)裝修精裝房，其裝修支出也應(yīng)當計入開發(fā)成本。

預(yù)提費用

國稅發(fā)【2006】187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

國稅發(fā)【2009】31號

可以預(yù)提的成本費用：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

質(zhì)保金國稅函【2010】220號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

公共配套設(shè)施費的土增處理國稅發(fā)【2006】187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

希望本期的“扣除項目問題解析”能給您帶來一定的借鑒之處，如有疑點期望與您共同探討解決。協(xié)同軟件將不斷聆聽市場聲音，擁抱機會和變化，與客戶共同成長，為實現(xiàn)客戶價值而不懈努力。

【第11篇】土地增值稅賬務(wù)處理

土地出讓金的會計核算如何做？作為土地出讓金的賬務(wù)處理，小編老師認為可大致分為兩種情況入賬，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金和非房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，前者能夠最終靠開發(fā)成本來核算，后者通常是將其計入非貨幣性資產(chǎn)科目核算的．更多相關(guān)的介紹資料歡迎學員們來閱讀下述文章．

土地出讓金的會計核算如何做

１、房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：開發(fā)成本－－－土地成本

貸：銀行存款

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費，應(yīng)與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權(quán)作為非貨幣性資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用．這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)．

開始記賬入冊直到結(jié)算的全過程以及其中的環(huán)節(jié)都叫做賬，是指會計進行帳務(wù)處理的過程，一般從填制憑證開始到編制報表結(jié)束的整一個完整的過程·也稱會計實務(wù)．

２、非房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：非貨幣性資產(chǎn)－－－土地使用權(quán)

貸：銀行存款

土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

準確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除．

根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（２０１６第１８號公告）：

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額．銷售額的計算公式如下：

銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（１＋１１％）

差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅．

土地出讓金的會計核算如何做？通過上文小編老師講解到的有關(guān)的資料學習，不少學員們應(yīng)該清楚作為土地出讓金在會計核算時，不是通過開發(fā)成本核算是通過非貨幣性資產(chǎn)科目來核算的，如果你們對此上文講解到的有關(guān)的資料有問題，那么小編老師建議你們可以來這個地方進行免費搜索學習．

【第12篇】土地轉(zhuǎn)讓增值稅

土地轉(zhuǎn)讓在實際工作中也是非常普遍的一種現(xiàn)象，那么，不同時段取得的土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時，如何繳納增值稅呢？

案例

不同時段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2023年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000萬元，轉(zhuǎn)讓價為1800萬元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2023年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2023年4月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅，當然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計稅。

二、如果該土地為2023年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國家并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關(guān)規(guī)定。

如：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

國家稅務(wù)總局公告2023年第18號文也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。

因此，從目前的政策來看，2023年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應(yīng)全額計算應(yīng)稅銷售額。

來源：昌堯講稅 （changyao_jiangshui ）

作者：馬昌堯

【第13篇】土地增值稅屬于

1.（單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。

a.外國駐華機構(gòu)購買土地使用權(quán)

b.某事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

c.土地使用權(quán)的出讓

d.土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬

2.（單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于超率累進稅率的是（ ）。

a.資源稅

b.城鎮(zhèn)土地使用稅

c.印花稅

d.土地增值稅

3.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。

a.建造房屋的施工單位

b.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司

c.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

4.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

a.出讓國有土地使用權(quán)

b.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

c.城市房地產(chǎn)的出租

d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）

以下為答案解析：

1. 正確答案：b

考點：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，購買方不繳納土地增值稅；選項c，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；選項d，土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2. 正確答案：d

考點:土地增值稅稅率及應(yīng)稅收入的確定

解析：我國土地增值稅適用超率累進稅率的計算方法。

3. 正確答案：bc

考點：土地增值稅納稅人

解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。

4. 正確答案：bd

考點:土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，出讓國有土地使用權(quán)不征收土地增值稅；選項c，城市房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5. 正確答案:錯誤

考點:土地增值稅納稅人

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。這里所稱個人包括個體經(jīng)營者和其他個人。同時也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

【第14篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：

1、國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

2、中“贈與”所包括的范圍問題細則所稱的“贈與”是指如下情況：

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

征稅對象： 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分；適用30%的稅率

增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；適用40%的稅率

增值額超過扣除項目金額100％，未超過200 ％的部分；適用50%的稅率

增值額超過扣除項目金額200％的部分，60％的稅率。

提醒：土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

收入的確認：

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

2.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形：

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 其次由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

扣除額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，財務(wù)費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照稅法規(guī)定計算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

7.注意事項：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。

注意：普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

從2008年對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注意：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當清算的條件和稅務(wù)機關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機關(guān)要求的清算：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

⑶納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。

購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第15篇】土地增值稅清算鑒證資料清單

（接上期）

4、以土地投資到開發(fā)企業(yè)的，如何確認地價款

關(guān)于這個問題，國內(nèi)目前存在兩種主流觀點。

一種是以湖北為代表的，主要看鄂地稅發(fā)[2014]63號這個文件。湖北稅局認為，投資、聯(lián)營企業(yè)將暫免土地增值稅的原投入土地（房地產(chǎn)）再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓價格確認收入，以原投入土地（房地產(chǎn)）的原始土地成本確認扣除項目。投資、聯(lián)營雙方之一為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）進行投資或聯(lián)營時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為土地增值稅計稅收入，以原始土地成本確認扣除項目計征土地增值稅。被投資方再轉(zhuǎn)讓該土地（房地產(chǎn)）時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為成本確認扣除項目。

另一種則是以山東為代表的，在魯?shù)囟惡痆2004]30號文中，山東稅局認為，納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計算土地增值稅時不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金額予以扣除。

5、審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出如何扣除

實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過程中，當?shù)卣蠖鄷~外附加一些拿地條件。這些附加條件就包括幫助政府在項目紅線外修建一個公園，一所學校，一家醫(yī)院，等等。主流觀點認為，這些紅線外支出的發(fā)生，是與土地獲取成本直接相關(guān)的，因此應(yīng)該予以扣除。比如在某開發(fā)商與當?shù)卣炇鸬摹锻恋爻鲎尯贤分芯陀羞@么一則附加條款：受讓人需投資總額不低于1000萬元建設(shè)紅線范圍外相鄰地塊約16畝街頭綠地，工程竣工后由市園林局按相關(guān)規(guī)定驗收，交受讓人按公共綠地管養(yǎng)。我們的問題是：這1000萬需要征納契稅嗎？關(guān)于這個問題，我們可在《國家稅務(wù)總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函[2002]1094號）這份文件中找到答案。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函[2002]1094號）

江西省財政廳：

你廳《關(guān)于以土地換資金以土地換項目方式承受土地使用權(quán)是否應(yīng)征收契稅的請求》(贛財農(nóng)稅[2002]35號)收悉。現(xiàn)批復如下：

根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。

什么時候交？有人說，那等我把這個紅線外項目完成以后再來交，可不可以？遲了！契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間就應(yīng)該是雙方簽署《土地出讓合同》這個時點為準。

6、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，企業(yè)所得稅和土地增值稅該如何處理？

首先，我們需要明確一點，土地出讓金是禁止返還的，我想沒有哪個地方政府敢這么干。其次，那有人說，我們的確是收到了政府返還款啊，這個又怎么解釋？沒錯，它本質(zhì)還是土地出讓金返還款，但是政府一定是將其包裝成了另外一個名頭，比如專項財政資金等。那么，現(xiàn)在問題來了，我們拿到這筆錢以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在財務(wù)處理上，是沖減土地成本呢，還是進入損益呢？

（1）會計核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府給予的獎勵款（實為返還的“土地出讓金”），應(yīng)視與資產(chǎn)或收益相關(guān)的政府補助，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最終計入當期損益（其他收益或營業(yè)外收入），而不會沖減“開發(fā)成本”。這個不是憑空臆想，而是有法律依據(jù)的。具體我們來看《財政部關(guān)于印發(fā)修訂<企業(yè)會計準則第16號—政府補助>的通知》（財會[2017]15號）第八條：

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助確認為遞延收益的，應(yīng)當在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入 損益。按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)當將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當期的損益。

原準則第七條：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

（2）按土地增值稅法規(guī)的規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例第六條所規(guī)定的扣除項目金額后的增值額和條例規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅暫行條例實施細則對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（3）政府獎勵若符合財稅[2011]70號文規(guī)定的三個條件，可以享受免征企業(yè)所得稅：

一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

7、土地成本分攤方法

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定了有占地面積法、建筑面積法、其他方法。實務(wù)中，我們一般認為，在不同的建筑物之間采用占地面積法；在同一建筑物內(nèi)的不同業(yè)態(tài)則按建筑面積法。簡單來說，橫向的用占地面積法，縱向的則用建筑面積法。

國稅函[1999]112號對占地面積法分攤土地成本作出了較為明確的規(guī)定，可轉(zhuǎn)讓土地總面積=開發(fā)土地總面積-不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積。需要明確的是，只有可轉(zhuǎn)讓土地面積才分攤土地成本，而不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積，是不參與土地成本分攤的。

（二）開發(fā)成本的審核

1、土地征用及拆遷補償費

拆遷補償費是否一定需要發(fā)票，在實務(wù)中是一個常見的稅務(wù)爭議問題。而從土地增值稅的多個征管文件來看，并未對此作出明確要求。拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)，這些才是審核拆遷補償費時應(yīng)該關(guān)注的證據(jù)鏈。未來隨著《土地增值稅法（正式稿）》的出臺，個人被拆遷戶所取得的拆遷補償款無需繳納增值稅。根據(jù)國稅總局公告[2018]28號文的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)稅收入才需要開具發(fā)票，特殊情形下無需發(fā)票。這里說的特殊情形主要包括兩種，一種是不需要辦理登記的單位所發(fā)生的應(yīng)稅行為，另一種是，自然人所發(fā)生的零星經(jīng)營業(yè)務(wù)。

實踐中，稅務(wù)機關(guān)對于拆遷補償費的審核要求如下：

（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（2）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

2、前期工程費

主要看有無合法有效憑證，相關(guān)費用是否實際發(fā)生，分攤方法是否合理等。

這里需要注意的是，若納稅人取得的是已進行了土地開發(fā)的“熟地”，即已經(jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在土地成本中，那么這部分前期工程費在房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。

曾有人向瀝嘔君咨詢過一個問題：若土地清算時無法完整地提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，該如何進行土地增值稅的清算。

對此，國稅發(fā)[2006]187號文有明確的規(guī)定：

四、土地增值稅的扣除項目

......

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

......

3、建安工程費

主要看有無合法有效憑證，相關(guān)費用是否實際發(fā)生，材料是甲供還是乙供，分攤方法是否合理等。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)向建安安裝企業(yè)預(yù)扣的質(zhì)保金的土地增值稅處理問題：若后者已經(jīng)提供發(fā)票的，則允許按發(fā)票金額進行扣除；若后者尚未提供發(fā)票的，則此部分預(yù)扣的質(zhì)保金不得計算扣除。具體可參考國稅函[2010]220號文的相關(guān)規(guī)定。

有關(guān)建筑工程費的分攤，由于工程竣工結(jié)算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進行歸集，不涉及分配。而對于涉及兩個清算對象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層以上為住宅，需要準確劃分各自的建筑工程成本，難以劃分的部分，應(yīng)當按照建筑面積法進行分配。

建筑安裝工程費稅務(wù)審核要求：

（1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。注意：甲供材的發(fā)票問題。

（3）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式進自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

鑒證準則對建安成本的審核要點（國稅發(fā)[2007]132號）

1、出包方式 重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應(yīng)當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

①從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；

②實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、自營方式 重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。

甲供材憑發(fā)票可以歸集至建筑安裝工程費中，沒有疑問；至于精裝修房中的家電、家具是否可以歸集至建筑安裝工程費中去，則在實務(wù)中存有較多爭議。有的地方就規(guī)定，如果精裝修房中的家電家具，合并至房價中一并收取的話，那么就作為房價的一部分進行稅務(wù)處理，不再單獨征稅。

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【第16篇】土地增值稅中的新房與舊房！

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭議的地方實在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴謹?shù)亩愂照弑硎鲋?，但這就是現(xiàn)實。也曾就這個問題問過一個同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個問題真有這么簡單嗎？新房舊房土增稅政策差異對比

首先來看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項目上，為什么會有差異呢？其實當年政策制定的初衷是好的，那就是針對一些年代較久遠的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價作為扣除項目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來相對消除通貨膨脹因素對房價的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項目差異對比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價乘以成新度折扣率計算

上述差異意味著，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認定為舊房，那么在計征土地增值稅時，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目中剝離出來單獨按“次”計稅，且不得享受20%的加計扣除，這是有可能造成實際稅負上升的。因此，在實際工作中，納稅人多不愿意提供評估價格，稅務(wù)機關(guān)也只得對其進行核定征收。當然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來達到降低稅負的目的。

新房舊房的界定標準

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標準就顯得十分重要。

先看財政部和國家稅務(wù)總局的說法。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說法竟然和國家政策高度契合，不得不佩服啊?。┦褂脮r間和磨損程度標準由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用/p>

第一類是“使用時間說”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時視為舊房；云南規(guī)定，使用時間超過2年的屬舊房；更加細致一點的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會計核算說”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類是“權(quán)證辦理說”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標準全國不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當?shù)氐男屡f房認定標準。

存在的爭議及問題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實際征管中，除了前述評估價格少有使用、新舊房標準全國不一等問題之外，主要存在兩大爭議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時間未免太短；會計上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”??！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》（稅總函[2016]309號）竟無一張申報表對應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報表（三）針對扣除項目金額又只提供了評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法，也許在申報表設(shè)計者看來，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。