土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎（16篇）

【第1篇】土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎

【導(dǎo)讀】：土地增值稅屬于價內(nèi)稅還是價外稅？價內(nèi)稅和價外稅的問題很多小伙伴都不清楚，我們在日常生活中，所購買價格較為高昂的物品時，是需要繳納一項稅款的，這個稅款就是消費稅，那么消費稅是包含在價格里的，還是額外收取的稅款呢？

土地增值稅屬于價內(nèi)稅還是價外稅

1、計入損益類科目即營業(yè)稅金及附加科目的，都是與收入相關(guān)的價內(nèi)稅，關(guān)鍵詞是和收入相關(guān)的價內(nèi)稅，不是所凡是價內(nèi)稅就計入該科目。2、與收入相關(guān)的價內(nèi)稅一般包括營業(yè)稅、資源稅、城建稅、土地增值稅和教育費附加等。與收入無關(guān)的價內(nèi)稅如房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅和印花稅要計入管理費用科目。

只有在流轉(zhuǎn)稅范疇才能區(qū)分價內(nèi)稅價外稅。流轉(zhuǎn)稅含增值稅、消費稅和營業(yè)稅。其中增值稅為價外稅，消費稅和營業(yè)稅為價內(nèi)稅。價外稅由消費者負擔，價內(nèi)稅由銷售方負擔。土地增值稅契稅屬于財產(chǎn)與行為稅范疇，土地增值稅由房地產(chǎn)企業(yè)負擔，契稅由購房者負擔。

價內(nèi)稅和價外稅的區(qū)別？

在我國，“價外稅”主要指的是“增值稅”，“價內(nèi)稅”主要是

“消費稅”（常見的稅），下面以這兩個稅為例，解釋一下“價外稅”與“價內(nèi)稅”。

一、價外稅

顧名思義，價外稅就是在商品價格之外征收的稅。就是說，商品先定價，定完價后準備賣的時候，再讓你繳稅。1979年我國開始試行征收增值稅，當時市場經(jīng)濟剛剛興起，增值稅的誕生也是順應(yīng)了商品經(jīng)濟的發(fā)展。舉個例子：老王自己釀了一壇酒，取名“桂花釀”。九月初九這一天，老王就想把這壇酒拿到集上去賣，于是開始琢磨賣個什么價比較好。想了一下，買桂花用了60元錢，自己釀酒的工錢就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆湊個整數(shù)賣100元，自己賺10元錢的利潤。（這個100元就是商品的定價，成本+利潤）。 來到集上，老王擺好攤，把一塊寫有“100元”的牌子立在旁邊，正準備吆喝呢，突然來了1個人……來者非是旁人，正是稅務(wù)局的小李。小李說：“王叔叔，您是在賣酒啊”，老王疑惑不解，“對啊”，小李說：“您打算賣多少錢？”，老王說：“這不寫著了嗎，100元”，小李說：“行啊，不過您要繳個稅，增值稅”。老王說：“交多少？”小李說：“交17塊錢吧，不過這17塊錢您可以讓買酒的人付，您不是賣100元嗎，現(xiàn)在別100了，您改成117元不就完了嗎”，老王一琢磨，117，交稅17，還是剩下100，跟原來一樣，還行。于是非常痛快的答應(yīng)了，將牌子上的100改成117元。 不一會，老王就把酒賣出去了，賣了117元，17元是增值稅，自己還是有100元的收入。 這個故事就是價外稅的解釋，就是說商品的價格都定好了，然后針對定好的價格額外征得稅，計算公式就是：含稅售價/（1+17%）*17%。一般我們看到的商品價格，除非特別說明不含稅，都是含稅的。

二、價內(nèi)稅

先聽故事，再解釋。書接上文。老王賣了117元，很開心，收拾收拾東西，剛準備離開呢，只聽背后有人說話了：“等一下老爺子，事情還沒完呢”，老王嚇一跳，回過頭來一瞧，原來是稅務(wù)局的小趙?！袄蠣斪樱€得交消費稅吶”“剛才不是交了增值稅了嗎？”“這個消費稅，是您生產(chǎn)加工這壇酒的時候要交的稅，不是您賣酒的時候交。這根增值稅是兩種稅，是針對不同的環(huán)節(jié)征的。”“要交多少消費稅??？”“當初您定價是100元對吧，就交100x5%=5元錢。就是說，您定價的時候，只考慮成本和利潤是不對滴，這個消費稅在您釀酒的時候就已經(jīng)產(chǎn)生了，您定價的時候還要加上消費稅5塊錢，這樣您這100里面，包括成本60元，加工費30元，還有消費稅5元，最后利潤只有5元，所以它叫做價內(nèi)稅，因為100里面包含5元的消費稅啊”。這個故事解釋了“價內(nèi)稅”。因為是在生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，就是在最終定價之前產(chǎn)生的，定價的時候把它算到里面去，所以叫“價內(nèi)稅”。計算公式：售價（不含增值稅，含消費稅）x消費稅率定價是這樣的：成本+利潤+消費稅（售價x消費稅率）=售價。

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【第2篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調(diào)整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權(quán)責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設(shè)施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構(gòu)利息才可以扣

——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第3篇】土地增值稅實行什么稅率

中房報記者 苗野 | 北京報道

土地增值稅是一個敏感的話題，往往引起公眾對房地產(chǎn)商的討伐，房地產(chǎn)商則反懟公眾和媒體“愚蠢無知”。在存廢的爭議之間，現(xiàn)在，土地增值稅將進入立法程序。

7月16日，財政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。這次土地增值稅征求意見最重要的變化是——從此前的暫行條例平移上升為法律，并在征稅的范圍上做出調(diào)整。

征求意見稿在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入征稅范圍。同時擬取消集體房地產(chǎn)土地增值收益調(diào)節(jié)金，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續(xù)實行四級超率累進稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。

財稅部門解釋稱，土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

中國房地產(chǎn)報記者采訪的業(yè)內(nèi)財稅專家紛紛認為，自1994年開征以來，土地增值稅一直備受爭議，但還是按稅收法定原則向前推進，且征稅范圍有所擴大，基本保留現(xiàn)行稅制和稅負水平，下放部分制定稅收優(yōu)惠權(quán)限，短期對房地產(chǎn)市場影響不明顯。征求意見稿堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞，不再區(qū)分“可清算”和“應(yīng)清算”，稅收蓄水池作用削弱，房企資金壓力提升。此前的預(yù)征制度，為房企留下大量彈性操作空間，現(xiàn)在房企要重新把控銷售節(jié)奏和量價平衡，并非銷售價格越高，項目利潤就越高。

25年間的存廢論辯

土地增值稅自1994年出臺以來，就一直帶著房地產(chǎn)行業(yè)反暴利稅的光環(huán)，它誕生的背景是1993年新中國出現(xiàn)了第一輪房地產(chǎn)熱潮，當時在海南、北海、珠海、惠州等地流傳“要賺錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”，并傳導(dǎo)至全國，炒地皮是當時最炙手可熱的淘金手段，房地產(chǎn)泡沫非常厲害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》公布，并從1994年1月1日起，對單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收一種四級累進稅。

與之相伴的是土地增值稅從未脫離過存廢爭議。有學(xué)者10多年前就曾建議取消這一稅種，另一種觀點則認為，嚴格執(zhí)行土地增值稅有益于控制房地產(chǎn)商的暴利行為。

按照財政部相關(guān)負責人的說法，土地增值稅暫行條例施行20多年以來，稅制比較健全，運行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時機已經(jīng)成熟。

總體來看，土地增值稅規(guī)模逐年攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貢獻了主要稅收。財政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，土地增值稅為3565億元，同比增長10.3%。而去年全年的土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。中國恒大2023年應(yīng)交土地增值稅約521億元；碧桂園2023年年報顯示，當期土地增值稅約為139億元；萬科2023年土地增值稅約為196億元。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，土地增值稅從法理角度而言是沒有邏輯瑕疵的，只是在之前的征管過程中存在較大的彈性空間，這是備受爭議的原因。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤很大程度上是來自于土地升值的收益，按照征求意見稿，擬將集體房地產(chǎn)納入征稅范圍，建立土地增值收益分配機制和超率累進稅率，能夠?qū)⒂缮鐣?jīng)濟發(fā)展帶來的土地增值，更加合理地讓全社會共享而不是轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)行業(yè)自身，這勢必會讓房地產(chǎn)行業(yè)的利潤快速走向社會平均利潤率，防止房地產(chǎn)行業(yè)對社會資源的過度吸附帶來的行業(yè)暴利持續(xù)，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正成為依靠專業(yè)技術(shù)和服務(wù)能力實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。

與現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》相比，征求意見稿保持稅制框架和稅負水平總體不變，仍以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，并實行30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅，征求意見稿仍延續(xù)現(xiàn)行征管制度，即銷售時預(yù)征、項目終了進行清算，對預(yù)繳稅款多退少補。同時，按放管服改革要求，簡化征管程序，將現(xiàn)行稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機關(guān)申請退稅。

一位不愿透露姓名的財稅專家表示，開征土地增值稅是考慮到當時開發(fā)商獲取土地的方式不同，比如住宅項目拿地大多通過招拍掛，但一些文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并非如此，同時為打擊開發(fā)商囤地、炒地等行為，土地增值稅短期內(nèi)不可能被取消。土地增值稅應(yīng)該在平抑地價、房價以及維持房地產(chǎn)行業(yè)利益平衡等方面發(fā)揮實質(zhì)作用。但土地增值稅每年實際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模相距較大。房企在土地增值稅清算時的種種博弈、規(guī)避甚至是偷逃，亦是公開的秘密。

也有不少財稅學(xué)者建議取消土地增值稅。中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文認為，隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，土地增值稅的調(diào)節(jié)意義已明顯削弱。房價越高土地增值空間越大，開發(fā)商繳納的稅款越多，這部分交易環(huán)節(jié)的稅負會被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購房者，甚至可能會對房地產(chǎn)市場起到逆向調(diào)節(jié)作用。土地增值稅短期還有存在必要，退出也是一個逐步過程。

清算與避稅的博弈

從征求意見稿可以看出，除了延續(xù)《土地增值稅暫行條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎(chǔ)上，對個別政策也做出了適當調(diào)整。一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關(guān)于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定。二是增加授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向，落實地方政府主體責任。四是增加授權(quán)省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。

由于土地增值稅征稅對象是轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，房企是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關(guān)注。

華東某上市房企高管稱，土地增值稅是對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的再調(diào)整，作為地方稅種，各地執(zhí)行情況不太一樣，此次立法基本是平移之前條例的內(nèi)容，稅負水平總體不變，對企業(yè)稅收成本不會產(chǎn)生太大影響。

但土地增值稅在坊間早已被認為是扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種。

2023年，央視曾痛批開發(fā)商“欠繳3.8萬億土地增值稅”，結(jié)果引來房地產(chǎn)商和稅務(wù)部門的集體不滿。就在普通民眾還沒弄清怎么回事時，國稅總局的一紙聲明終結(jié)了這場爭論：巨額欠稅存誤讀。

彼時，萬科、金地、首開股份等11家被央視點名的房企紛紛作出澄清，其中，萬科的解釋言簡意賅——房地產(chǎn)項目達到清算條件后才需要清算并交納土地增值稅。

當時國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負責人也承認，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。

“由于預(yù)征率往往低于清算后的實際稅率，房企通常會采取滾動開發(fā)等各種措施在‘可清算’和‘應(yīng)清算’之間做稅籌，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象?，F(xiàn)今《征求意見稿》將原可清算條件變?yōu)閼?yīng)清算條件后，房企利用無息應(yīng)交稅費的時間大幅縮短，經(jīng)營壓力進一步提升?！鼻笆瞿池敹悓＜抑赋?。

“做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的?！鄙钲谀硶嫀熓聞?wù)所審計人員稱，繳稅與避稅是永恒的博弈，為了避免清算，開發(fā)商會選擇配建酒店、商超、影院等綜合體項目，且體量要占到總建筑面積的20%左右，這也是巧妙的避稅手段，即使住宅售罄，但這些商業(yè)物業(yè)還沒賣，土地增值稅就一直清算不了。

業(yè)內(nèi)人士認為，土地增值稅的影響已成為房地產(chǎn)開發(fā)商項目定價的參考因素之一。因為采用的是超率累進稅率，項目增值額越高，稅率越高，10%的稅率級差較大，所以把控稅率級差的臨界點，把控銷售節(jié)奏和量價平衡非常重要。

不過，隨著征管制度完善，近年來土地增值稅清算效率明顯提高。

中國財政預(yù)算績效專委會副主任委員張依群曾提出，從土地增值稅征管操作環(huán)節(jié)看，因其扣除項目種類多、不確定因素大、動態(tài)指標變化快等特點，從某種程度上弱化了土地增值稅的征管，建議應(yīng)簡化扣除項目，以土地使用權(quán)作為唯一或主要標的物的溢價和折損情況進行征收，擴大適用稅率，增加稅率分級檔次，這將更有利于減少征稅成本、防止偷逃稅款、提高土地增值稅征繳的精準性。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報7月22日01版 責任編輯 何可信）

【第4篇】土地增值稅核定征收稅率

移步《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情企業(yè)納稅壓力大的主要原因除了業(yè)務(wù),那就是企業(yè)納稅方面了,畢竟國家財政主要收入有60%是通過征收稅率得來的,可以看得出稅收對于我國的發(fā)展有著決定性的作用,而納稅的主體可以是企業(yè)也可以是個人，那么企業(yè)的稅收可以說是非常重要的了，這也是國家禁止偷稅漏稅,大力稽查各個企業(yè)的原因。

企業(yè)除了主要的企業(yè)增值稅，企業(yè)所得稅，分紅的時候還需要繳納個人分紅稅，這幾個稅種都是不低的。本身企業(yè)的壓力就已經(jīng)非常大了，但是業(yè)務(wù)上面的原因?qū)е潞芏嗥髽I(yè)是拿不到成本發(fā)票的，那么按照查賬征收納稅，賬面利潤是虛高的，也就意味著企業(yè)將多繳稅，那么企業(yè)該何去何從呢？其實國家在不斷加強企業(yè)的稅務(wù)稽查時，也給出了一系列的稅收扶持政策。如今年的4月份

。國家稅務(wù)總局發(fā)布小規(guī)模納稅人企業(yè)普票免征增值稅及附加稅。企業(yè)就可以利潤這個是稅收政策的同時，享受地方政府的稅收優(yōu)惠政策，那就是核定征收。一般納稅人企業(yè)規(guī)定統(tǒng)一按照查賬征收，但是對于小規(guī)模納稅人企業(yè)卻沒有規(guī)定征收方式，地方政府也就是運用這以政策，幫助企業(yè)達到減稅納稅壓力的目的。園區(qū)成立一家小規(guī)模納稅人企業(yè)，一年500萬，普票稅率綜合不到3%，全行業(yè)都可以入駐可以說是非常優(yōu)惠的了。移步公眾號《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情

【第5篇】土地增值稅采用什么稅率

我國的土地并沒有私有化，如果要對土地或者地面建筑進行轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)該支付相應(yīng)的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費是有很大區(qū)別的，為了讓大家對其有進一步的了解，本文將帶著大家來了解一下土地增值稅的特點?。

1、計稅依據(jù)

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計稅依據(jù)是比較特別的，總體上來說，是以轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑的增值額作為計稅依據(jù)的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對象的全部銷售收入金額來扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國哪個地方、是什么樣的經(jīng)濟性質(zhì)，也不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國人還是外國人，只要在我國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑而獲得收入的個人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應(yīng)該按照相關(guān)條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產(chǎn)，都是可以多次轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉(zhuǎn)讓一次就會按照相應(yīng)的規(guī)定增收一次稅費。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認依據(jù)，并且按照累進原則來實行分級計稅，增值率高的稅率就高，會多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時，大家應(yīng)該按照國家的法律法規(guī)來繳納相應(yīng)的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應(yīng)該多了解一些土地增值稅的基礎(chǔ)知識?以及注意要點，這樣才能保證自己在土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的既得利益。

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【第6篇】土地增值稅例題

15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當年購人土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除項目金額合計=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算土地增值稅增值額時準予扣除的項目有(abde）

a.舊房產(chǎn)的評估價格

b.取得土地使用權(quán)所支付的地價款

c.舊房產(chǎn)的重置成本

d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

e.因計算納稅需要支付的評估費

【答案】abde

【解析】：選項c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增稅扣除項目規(guī)則

轉(zhuǎn)讓主體

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

√

√

√

√

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

√

√

×

×

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

√

√

×

×

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

√

√

√

√

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評估價格

×

×

√

×

8.以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有(ac）

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額

b.房地產(chǎn)開發(fā)成本

c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

d.舊房及建筑物的評估價格

e.房地產(chǎn)開發(fā)費用

【答案】ac

解析:轉(zhuǎn)讓新建房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用；

(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(房企才有)。

轉(zhuǎn)讓存量房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房屋及建筑物的評估價格;

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。

15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）

a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅

b.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

c.個人之間互換自有住房，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅

d.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20% (含20%)，免征土地增值稅

【答案】 bcde

【解析】:選項a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）

a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理

c.對稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信

d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%

e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%

【答案】abc

【解析】:選項d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%。

18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價格。張某計算繳納土地增值稅時可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評估價格共計（b）萬元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除每滿12個月計一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個月，不涉及加計扣除問題。

（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額計算。

（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評估價格共計=350+17.5=367.5(萬元)。

【第7篇】土地增值稅實行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實施細則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務(wù)總局及省級稅務(wù)局出臺文件進行規(guī)范。對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人何時進行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實務(wù)案例更是反映，在財政收入寬松、經(jīng)濟穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機關(guān)怠于行使職權(quán)，對符合“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟低迷時才啟動清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機關(guān)加速立法進程、呼吁稅收執(zhí)法機關(guān)依法保護納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實施細則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機關(guān)的責任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第16條，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號公告明確，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)當自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當主動進行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機關(guān)確定納稅人是否進行土地增值稅清算；確定需要進行清算項目，納稅人應(yīng)當自收到主管稅務(wù)機關(guān)下達的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時點尚不明確

2002年國家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實施細則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務(wù)機關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時要求納稅人進行清算屬主管稅務(wù)機關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級稅務(wù)機關(guān)。實際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機關(guān)何時下達清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當”清算的情形下，稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務(wù)機關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫時間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機關(guān)認為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會構(gòu)成少繳稅款，進而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機關(guān)任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時點存在爭議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕813號）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時點應(yīng)當以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時點為準。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號意見認為，“對違法違紀行為只要啟動調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報后被認定屬實的，發(fā)現(xiàn)時效以舉報時間為準”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達時間作為追征期的截止時點，以便最大限度地維護稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國家稅收權(quán)益的實現(xiàn)。但在這一時點，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點認為追征期的截止時點可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時間、《稅務(wù)處理決定書》送達時間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時間不明確，更無從討論終止時點的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機關(guān)未對土地增值稅問題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當認為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風險

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當作為而不作為或濫用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機關(guān)確定何時要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應(yīng)當按相關(guān)法律的規(guī)定進行，征稅的各個要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當由法律加以明確規(guī)定?！兑?guī)程》賦予稅務(wù)機關(guān)隨時要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)地方財政狀況、經(jīng)濟周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平。縱觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇?。?、90日（如安徽省、貴州?。?、180日（廣東?。┑取τ谠诓煌》輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負在納稅人之間不能實現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無法確定，稅務(wù)機關(guān)卻不會為此承擔任何責任。但納稅人不能按期清算、申報或繳納土地增值稅，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)認定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對其應(yīng)繳未繳稅款實施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補繳稅款、滯納金外，還可能承擔罰款甚至是七年以下有期徒刑的責任追究，有明顯的權(quán)責不對等性，違背行政法權(quán)責統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時效制度，意味著期間一但經(jīng)過，稅務(wù)機關(guān)的追征行為不能獲得法律保護與支持，對行為人的違法行為不再追責。從這一內(nèi)涵來看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當清算情形下的清算申報、稅務(wù)機關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機關(guān)具有對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用?？梢姡鞴芏悇?wù)機關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實上可以計算得出。因此，認定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時點為標準，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時確定追征期的起算時點，以促使稅務(wù)機關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機關(guān)濫用征稅權(quán)、維護納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報的；

2.滿足“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認納稅義務(wù)具有重大影響。現(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機關(guān)對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項關(guān)鍵的稅收征管活動，應(yīng)當受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認追征期的起算時點。

【第8篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。

【第9篇】免征土地增值稅

一、稅收優(yōu)惠

1、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2、因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。

5、個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：

a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。

b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。

c、企業(yè)分設(shè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。

d、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）

二、征收管理

1、預(yù)征管理

a、對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。

b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。

c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)征（3％、5%）。

2、納稅地點

a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

b、自然人納稅人：住所地；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

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【第10篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？

首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點是：你的清算項目能我需要知道進度、知道情況、知道風險、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負責的項目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進土地增值稅管理模塊的時候，那么我們作為稅局機關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團隊要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團隊要有個中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因為小事情而產(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個事情門清，如果我是財務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標準、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當然，這個過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實話實說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實踐中實際中正在走的路。

【第11篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項外，還需要面對財產(chǎn)行為稅種最特殊的一個稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個納稅年度所歸集的收入、成本和費用為基礎(chǔ)進行匯算清繳；而土地增值稅則以每個獨立的房地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開發(fā)費用進行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時點往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時點后，因此就可能會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時點不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無法彌補的問題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會因短時間內(nèi)無法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號 , “81 號公告”），把因土地增值稅二次分攤后導(dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進行放寬調(diào)整。盡管對于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對屬于政策利好，但是從技術(shù)落實方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號公告第二條第（一）項提到：企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照特定方法，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算往往是在開發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達到85%。由于土地增值稅清算時點的滯后性，往往出現(xiàn)清算當年無收入?yún)s因清算年度補繳的土地增值稅直接計入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實質(zhì)性虧損，否則就正常彌補即可，也無需啟動退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實質(zhì)性虧損外，81號公告對于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開發(fā)項目。對于后續(xù)開發(fā)項目的界定，81號公告解釋為正在開發(fā)以及中標的項目。正在開發(fā)項目比較好理解，就是在建工程項目。而中標項目，對于招拍掛項目應(yīng)指在國土部門招拍掛程序中已經(jīng)競得土地的項目。但對于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開發(fā)等類型的省份城市，實務(wù)中在認定上可能存在諸多爭議。以城市更新項目為例，認定是否中標應(yīng)該以什么作為判斷標準？簽訂合作改造協(xié)議還是項目立項，亦或者是項目確定實施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分攤起算時點為預(yù)售收入核算年度而非項目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號公告第二條第（一）項提到：該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)。

針對規(guī)定中作為分攤土地增值稅基數(shù)的“項目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭議。正如我們前面所分析到的，81號公告出臺的原因是為了消弭房地產(chǎn)開發(fā)項目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號公告第二條第（二）項特別強調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開發(fā)項目各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（以下簡稱為“所得稅申報表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表”的填報規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計毛利率計算得出預(yù)計毛利額后可以扣減實際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號公告的計算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分攤年度。

另一方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國稅發(fā)【2009】31 號，“31號文”）第六條將企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國稅發(fā)【2006】31 號文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號公告所界定的項目銷售收入理應(yīng)與31號文保持一致的口徑。

事實上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算”。其中就包含了一個假設(shè)，案例中的項目是2023年才竣工的，按照31號文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開始分攤清算的土地增值稅的年度便是從2023年開始計算的，這也是驗證了我們的分析。

03 項目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過扣除項目金額20%的普宅銷售收入

81號公告在對“項目銷售收入”的補充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對于這部分收入而言，盡管在會計準則和企業(yè)所得稅層面需要確認為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說從最終清算結(jié)果來看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分攤計算具有合理性。

可能有人會提出說這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時候都會被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。

分攤示例如下表示：

所以81號公告的分攤邏輯還是要本著“誰實際參與，誰分攤”的原則來確定。

作者：傅吉俊 鄭會廣 王殿會

來源：稅明大道

【第12篇】計算土地增值稅可抵扣的稅金

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

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【第13篇】土地增值稅營改增例題

【高頻考點】“營改增”征稅范圍的條件

【重要考點】

一項經(jīng)濟行為需要繳納增值稅同時具備的條件：

1.應(yīng)稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)；2.應(yīng)稅行為是屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動；3.應(yīng)稅服務(wù)是為他人提供的；4.應(yīng)稅行為是有償的。上述所說的有償有兩類情形屬于例外：

【說明】

（1）滿足上述四個條件但不需要繳納增值稅的情形，主要包括：①行政單位收取的同時滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；②存款利息；③被保險人獲得的保險賠付；④房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金；⑤在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

（2）不同時滿足上述四個增值稅征稅條件但需要繳納增值稅，主要包括某些無償?shù)膽?yīng)稅行為需要繳納增值稅。①單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。②單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。③財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情。

【相關(guān)問題解析】

一、境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的含義

（一）在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：

（1）服務(wù)（租賃不動產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；

（2）所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；

（3）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；

（4）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

（二）下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

（1）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

（2）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

（3）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

（4）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形：

①為出境的函件、包裹在境外提供的郵政服務(wù)、收派服務(wù)；

②向境內(nèi)單位或者個人提供的工程施工地點在境外的建筑服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)；

③向境內(nèi)單位或者個人提供的工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)；

④向境內(nèi)單位或者個人提供的會議展覽地點在境外的會議展覽服務(wù)。

（三）境外單位或者個人銷售的服務(wù)（不含租賃不動產(chǎn)）在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售服務(wù)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的完全在境內(nèi)發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的未完全在境外發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

（四）境外單位或者個人銷售的無形資產(chǎn)在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的完全在境內(nèi)使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的未完全在境外使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

（二）非營業(yè)活動

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但非經(jīng)營活動的例外情形：

（1）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

①由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

②收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；

③所收款項全額上繳財政。

（2）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。

（3）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。

（4）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

【例題】下列行為中，屬于增值稅征收范圍的有（ ）。

a.甲公司將房屋與乙公司土地交換

b.丙銀行將房屋出租給丁飯店，而丁飯店長期不付租金，后經(jīng)雙方協(xié)商，由銀行在飯店就餐抵賬

c.戊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托己建筑工程公司建造房屋，雙方在結(jié)算價款時，房地產(chǎn)企業(yè)將若干套房屋給建筑公司沖抵工程款

d.庚運輸公司與辛汽車修理公司商訂，庚運輸公司為辛汽車修理公司免費提供運輸服務(wù)，辛汽車修理公司為其免費提供汽車維修作為回報

『正確答案』abcd

『答案解析』上述四項都獲得了相關(guān)的經(jīng)濟利益，都屬于增值稅的征收范圍。

【第14篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用；

b、獲得更低的計稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。

01臨界點籌劃

在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實扣除法：

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權(quán)支付費用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預(yù)計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報不同稅率項目

年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。

#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費用1億。

選擇分別核算：

a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費，此項目，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分攤方法

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。

在進行土地增值稅清算時，預(yù)先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結(jié)果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。

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本文來源：本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號投拓狗日記。內(nèi)容本身不代表公眾號觀點，也不構(gòu)成投資建議。

全國房地產(chǎn)報建管理師”職業(yè)培訓(xùn)學(xué)習

【第15篇】土地增值稅扣除稅金

編者按：“預(yù)提費用”一般而言常見于企業(yè)所得稅領(lǐng)域。日前，一項《土地增值稅清算審核意見書》引發(fā)關(guān)注，其中稅務(wù)機關(guān)認定企業(yè)的預(yù)提費用未實際發(fā)生，不允許計入扣除項目金額，調(diào)增了企業(yè)的土地增值稅。本文即從此出發(fā)，從稅法原理角度討論土地增值稅領(lǐng)域“預(yù)提費用”的扣除問題，以期更好地保護納稅人權(quán)利。

一、實案引入：預(yù)提費用不允許扣除，土增稅清算補繳超十億

（一）未實際發(fā)生的預(yù)提費用，不允許計入扣除項目金額

近日，一則《土地增值稅清算審核意見書》引人關(guān)注。北京市某稅務(wù)局某稅務(wù)所對一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的項目資料予以清算審核，因無法與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，在其官方網(wǎng)站上予以公告送達?！锻恋卦鲋刀惽逅銓徍艘庖姇穼懨?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“大廈項目拆遷成本”中，有“未實際發(fā)生的計提費用620,893,801.85元”。該約六億二千萬元的費用，不允許計入扣除項目金額。由于該《土地增值稅清算審核意見書》記載的內(nèi)容較少，因此難以判斷該費用的性質(zhì)、發(fā)生原因。

此外，《意見書》認定，“該項目清算應(yīng)繳稅款1,084,055,335.41元”。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期預(yù)繳的土地增值稅僅78,000,647.00元，還需補繳1,006,054,688.41元。需補繳的稅款超過了十億元。

（二）補繳數(shù)額巨大，公告送達暗藏偷稅風險

該《土地增值稅清算審核意見書》記載的內(nèi)容并不多。之所以引起關(guān)注，是由于該企業(yè)被認定不允許計入扣除項目的預(yù)提費用、該企業(yè)最終在清算時需要補繳的稅款金額均系天文數(shù)字。其清算時補繳稅款數(shù)額巨大，原因較多，例如其可能系竣工后整體銷售、轉(zhuǎn)讓，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的項目，但由于超過六億二千萬元的預(yù)提費用未能扣除，導(dǎo)致其土地增值額劇增；同時，由于扣除項目金額和土地增值額屬“此消彼長”的關(guān)系，其土地增值稅的稅率可能會相應(yīng)提高，從而使得企業(yè)承擔的土增稅劇增。

此外，值得注意的是本案系稅務(wù)機關(guān)通過公告送達的方式送達《意見書》。由于該《意見書》規(guī)定企業(yè)接收意見書后，須在3日內(nèi)報送相關(guān)意見和資料，因此企業(yè)可能采取拒不接收、迫使稅務(wù)機關(guān)采用公告送達之方式。這樣做雖然變相延長了企業(yè)接收《意見書》的時間，但如果超過公示期3個月以及稅務(wù)機關(guān)限定的3日期限，則可能會構(gòu)成“經(jīng)通知申報拒不申報”之偷稅行為，不但按日計征滯納金，還可能面臨罰款。

（三）爭議小結(jié)：土地增值稅領(lǐng)域預(yù)提費用能否扣除？

本案的核心問題在于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中必然具有大量的“預(yù)提費用”，按照會計準則的“權(quán)責發(fā)生制”原則，將未來可能發(fā)生的支出在當期預(yù)先列支，只是尚未實際予以支出，未取得合規(guī)的發(fā)票等稅收憑證，導(dǎo)致在稅務(wù)上存在爭議。同時，土地增值稅領(lǐng)域?qū)τ陬A(yù)提費用問題的規(guī)定過少，相關(guān)規(guī)則稍顯模糊，口徑卡的過嚴，不利于對納稅人權(quán)益保護。基于此，本文首先從會計、稅法關(guān)于預(yù)提費用計提的一般原理出發(fā)，討論在土地增值稅領(lǐng)域的相關(guān)風險與對策。

二、預(yù)提費用在稅務(wù)處理中的計提原理分析

（一）預(yù)提費用的性質(zhì)及其會計、稅務(wù)處理

預(yù)提費用在目前的會計準則中已被刪去，但預(yù)提的現(xiàn)象長期存在。所謂“預(yù)提費用”，指的是企業(yè)依照“權(quán)責發(fā)生制”的原則，將權(quán)利義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，只是尚未實際支付的費用在當期計提。自法律的視角來看，這種做法無疑是合理的，因為雖然交易雙方并未實際履約，價款尚未支付，但基于交易雙方訂立的合同，已然在雙方之間確立了一個“債權(quán)——債務(wù)”關(guān)系。因此，所謂預(yù)提費用，本質(zhì)上是在會計上對企業(yè)的一項債務(wù)予以確認，計入企業(yè)當期的負債。隨著2006年會計準則取消“預(yù)提費用”科目以后，相關(guān)費用按照其性質(zhì)，計入“應(yīng)付利息”和“其他應(yīng)付款”科目進行核算。

不過，會計制度上預(yù)提性質(zhì)的費用，比如應(yīng)付利息等，可以在當期計提，并不意味著稅法領(lǐng)域也能如此。目前來看，只有企業(yè)所得稅領(lǐng)域與會計制度靠的較近，允許一部分預(yù)提性質(zhì)的費用可以稅前扣除。而在土地增值稅領(lǐng)域，則一概不許扣除。

顯然，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目大、負債高，其賬面多有大量應(yīng)付賬款。如果在土地增值稅清算時，尚未實際支付并取得發(fā)票等憑證，部分預(yù)提費用其在企業(yè)所得稅上可以扣除，但在土地增值稅清算中不能扣除，對企業(yè)而言，加重了其負擔。

（二）納稅人“合理計提、必然發(fā)生”的支出應(yīng)當允許扣除

企業(yè)所得稅與土地增值稅有相似之處，即都需要扣除相應(yīng)的成本?！镀髽I(yè)所得稅法》規(guī)定，納稅人實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。《土地增值稅暫行條例》第6條規(guī)定了四項與土地取得、開發(fā)有關(guān)的扣除項目。

由于《企業(yè)所得稅法實施細則》承認了“權(quán)責發(fā)生制”。按照“權(quán)責發(fā)生制”的視角來看，預(yù)提性質(zhì)的費用也算是一項在當期實際發(fā)生的支出。不過，對于稅法而言，需要兼顧稅務(wù)監(jiān)管的效率問題。因此，目前稅法一般不允許預(yù)提費用在稅前扣除，除非稅法另有規(guī)定，比如：企業(yè)年末預(yù)提的職工薪酬費用、銀行借款利息費用可以全額扣除；等等。

這些可以予以預(yù)提的項目，其特點主要在于相關(guān)的費用明確、固定，義務(wù)和責任清晰，如無意外必然會發(fā)生。例如在《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第32條的規(guī)定中，明確如下情形可以預(yù)提：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，資料證明業(yè)務(wù)真實，可以預(yù)提合同總金額的10%；（2）承諾建造且不可撤銷的公共配套設(shè)施，可以按預(yù)算造價合理預(yù)提；（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。

這些“合理計提、必然發(fā)生”的支出對于納稅人而言，不過是金錢支付的時間有所差異罷了，并不影響納稅人整體的資產(chǎn)負債狀況，對于稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)管而言，也不會帶來過重的負擔。

在土地增值稅領(lǐng)域，由于土地增值稅的清算義務(wù)發(fā)生時，企業(yè)并不一定完全結(jié)清其所有款項，可能尚有負債、應(yīng)付賬款沒有結(jié)清，未取得相應(yīng)的票據(jù)。但目前，尚不允許企業(yè)在土地增值稅清算時，對預(yù)提費用進行扣除，也沒有清算完成后允許追補扣除的制度，對企業(yè)而言負擔過重。但是比照企業(yè)所得稅來看，即使允許扣除，并沒有技術(shù)上、監(jiān)管上的困難。

當然，基于稅收監(jiān)管的考慮，為了維護國家稅收收入不受損失，納稅人在扣除時，不但要提供佐證業(yè)務(wù)真實性的資料，還要提供合規(guī)、合法的稅收扣除憑證。但特定情形下如果一項預(yù)提性質(zhì)的費用滿足“合理計提、必然發(fā)生”，在土地增值稅清算時沒有實際支出或取得發(fā)票，允許企業(yè)扣除部分，盡可能維護納稅人的合理權(quán)益。

（三）預(yù)提費用并非必然發(fā)生的，不宜扣除

不過，預(yù)提性質(zhì)的費用存在不確定性。對于稅金、利息支出、租金支出等項目，其最終實際支付的數(shù)額可以確定；但是有些費用雖然預(yù)提，但是否支出、支出多少并不確定，例如企業(yè)銷售商品計提的售后服務(wù)費。

基于稅收監(jiān)管、國庫利益的考慮，如果一項預(yù)提性質(zhì)的費用將來未必會發(fā)生，則不宜稅前扣除。因其是否最終實現(xiàn)并不確定，以避免企業(yè)可能利用預(yù)提費用虛增成本偷逃稅款，或者長期占用國家稅款，給財政收入帶來負面影響。

（四）小結(jié)

本文認為，在土地增值稅領(lǐng)域，對于企業(yè)預(yù)提性質(zhì)的費用中，有足夠資料佐證與經(jīng)營相關(guān)、業(yè)務(wù)真實、支付的款項確定的部分，雖然可能未實際支付并取得發(fā)票，亦應(yīng)當予以扣除。只有在預(yù)提的費用將來是否實現(xiàn)存在不確定性時，以實際發(fā)生之時扣除為宜。

三、法理分析：預(yù)提費用的土地增值稅處理

（一）土地增值稅扣除項目：完全依憑形式上的發(fā)票、憑證

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第1款規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。根據(jù)該規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算時，計算扣除項目完全依據(jù)形式上的稅收憑證，否則不能扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)程＞的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條的規(guī)定，審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

因此，按照目前的規(guī)定，包括預(yù)提費用在內(nèi)，只要未取得相應(yīng)的發(fā)票、憑證，均不得在清算時列入扣除項目。其規(guī)定的口徑之窄，實際上比“收付實現(xiàn)制”還要嚴苛。

（二）現(xiàn)有規(guī)定下，土地增值稅清算扣除項目口徑過窄

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有時間長、跨度大、流水高的特點。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時，必然存在大量的預(yù)提性質(zhì)的費用，例如租金、利息等。在拆遷補償?shù)那闆r下，賬面可能存在巨額的應(yīng)付款項尚未支付給被征收人。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算時間節(jié)點是固定的。依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)程＞的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第九條、第十條的規(guī)定，只要發(fā)生了滿足清算條件的情形，就有義務(wù)進行土地增值稅的清算。此時，企業(yè)尚未實際支付、未取得發(fā)票的預(yù)提費用，就無法列入扣除項目予以扣除。

按照國稅發(fā)[2009]91號文第二十一條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)在審查扣除項目時，既要關(guān)注支出是否是真實發(fā)生的，又要關(guān)注是否取得了合規(guī)合法的憑證。且各項成本和費用應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）扣除項目口徑過窄，不利于納稅人權(quán)益保護

依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目有四項，即（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

《暫行條例實施細則》也未明確規(guī)定嚴格依據(jù)相關(guān)憑證才能予以扣除。且前文已述，如果屬于企業(yè)合理計提、必然支出的費用，那么其已經(jīng)固定化，只是實現(xiàn)的時間不同。因此，本文認為，隨著土地增值稅的進一步發(fā)展、更改，應(yīng)當比照企業(yè)所得稅，認定部分預(yù)提費用可以扣除。例如：

（1）支付給銀行、金融機構(gòu)的利息；

（2）出包工程雖然未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，但是資料證明業(yè)務(wù)真實；

（3）與政府協(xié)議承諾建造且不可撤銷的公共配套設(shè)施；

（4）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用。

四、預(yù)提費用土地增值稅清算風險及防范

（一）預(yù)提費用土地增值稅清算風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，依據(jù)會計準則預(yù)提費用，但可能引起稅務(wù)上的風險。過去，實務(wù)多聚焦于企業(yè)的企業(yè)所得稅扣除問題，但目前來看，在土地增值稅清算方面，也存在相應(yīng)的風險：

1、預(yù)提費用未及時實現(xiàn)，清算時不得列入扣除項目；

2、預(yù)提費用在清算時實現(xiàn)，但是沒有取得合規(guī)的發(fā)票等憑證，不能列入扣除項目；

3、預(yù)提費用的發(fā)生跨度長，導(dǎo)致企業(yè)未能妥善保管相關(guān)合同等資料，清算時無法證明支出的真實性；

4、取得的發(fā)票、憑證不合規(guī)，與合同、貨物、支付款項等材料未能一一對應(yīng)。

（二）土地增值稅清算的合規(guī)建議

1、加強業(yè)務(wù)資料管理，及時取得相關(guān)憑證

由于一項房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，有的分期開發(fā)，環(huán)節(jié)眾多。尤其存在大量預(yù)提費用等。如果企業(yè)內(nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，導(dǎo)致后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費用調(diào)減。

2、與稅務(wù)機關(guān)加強聯(lián)系，防范逃稅風險

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模大，與主管稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系緊密。如果出現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)無法聯(lián)系企業(yè)，以公告送達的方法送達文書，企業(yè)應(yīng)當把握住送達的期限，及時與稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，避免構(gòu)成偷稅面臨罰款和滯納金，重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責任。

【第16篇】土地增值稅計入

備注：以前土地使用稅核算科目為“管理費用”，現(xiàn)在為“稅金及附加”。

在財稅實務(wù)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅，是計入“開發(fā)成本”，還是計入“管理費用”?現(xiàn)行會計制度或準則和稅法都沒有單獨明確。按當前的相關(guān)規(guī)定，土地使用稅支出在會計上作為當期費用，計入“管理費用”科目；在稅法上作為稅金支出，在當期企業(yè)所得稅稅前扣除。這意味著，土地使用稅支出無論是計入“開發(fā)成本”還是計入“管理費用”，對于會計利潤和企業(yè)所得稅額都沒有實質(zhì)影響，僅會構(gòu)成時間性差異，但對于土地增值稅卻有影響。因為，如果將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本”，必將提高20%的“加計扣除”基數(shù)，增加扣除項目金額，減少土地增值稅繳納金額，這對納稅人而言一般是有利的。

許多房地產(chǎn)企業(yè)基于上述考慮，在核算時將開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”科目中。為了保護稅基，有不少地方稅務(wù)局發(fā)文明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支，按規(guī)定予以扣除?！卑创祟愐?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅不能計入開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入哪個科目。目前存在兩種意見：

第一種是按照部分文件的規(guī)定，計入“管理費用”，作此種規(guī)定的文件有：《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函﹝2007﹞356號）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函﹝2008﹞188號）《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)﹝2008﹞100號）等；

第二種是按照受益原則計入“開發(fā)成本”，此種做法最具權(quán)威性的依據(jù)是國家稅務(wù)總局在2023年1月15日的網(wǎng)上答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分?！?/p>

筆者傾向?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本”。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上把房地產(chǎn)開發(fā)用地作為存貨處理。根據(jù)《企業(yè)會計準則第1號——存貨》第五條規(guī)定：“存貨應(yīng)當按照成本進行初始計量。存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。”第八條規(guī)定：“存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的、使存貨達到目前場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出?！睋?jù)此，應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅比照“土地使用費”作為“土地征用費及拆遷補償費”處理?！巴恋厥褂枚悺焙汀巴恋厥褂觅M”的繳納性質(zhì)基本相同，只是征收主體不同。

第二，土地使用稅是財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅是對納稅人長期占有并實際用于盈利的具有固定資產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)征收的一種稅。只有長期占有土地并使用的單位或個人才是土地使用稅的納稅義務(wù)人。在2004年以前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)期間用地經(jīng)批準是可以免繳土地使用稅的，直到2004年，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)﹝2004﹞100號）明確規(guī)定：“除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅”。此后，稅務(wù)機關(guān)開始對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間的用地征稅。房地產(chǎn)企業(yè)購買的土地是為了開發(fā)房出售地產(chǎn)，不是作為企業(yè)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)管理使用，與企業(yè)管理沒有關(guān)系，與開發(fā)產(chǎn)品有直接關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅不應(yīng)計入“期間費用——管理費用”中，應(yīng)按照相關(guān)性原則或受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中。

作者：靳萬一；單位：河南省平頂山市明審會計師事務(wù)所；來源：注冊稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！