土地增值稅是含稅收入嗎（16篇）

【第1篇】土地增值稅是含稅收入嗎

土地出讓金計征契稅是按不含稅嗎？

我們先看一下依據(jù)，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

總結(jié)：通過上述文件可以知道，一般情況下計征契稅的成交價格是不含增值稅的，免稅情況下計征契稅時成交價格是不扣減增值稅的。

我們再結(jié)合一下企業(yè)取得土地使用權(quán)如何繳納增值稅情況來分析一下：

出讓土地使用權(quán)：

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：

第一種情形：正常繳稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。2023年5月1日到2023年3月31日轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，從2023年4月1日起稅率降為9%。

第二種情形：簡易計稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

第三種情形：免稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。

第四種情形：不征稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：（5）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

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【第2篇】土地增值稅抵扣項目

土地增值稅的扣除項目在注會考試中也是個不容忽視的知識點，今天，小編告訴大家扣除項目有哪些？如何確定？

計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，小編告訴你，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，按照下表記憶就變得超級簡單！有木有??！

話不多說，盤它！

【第3篇】土地使用權(quán)增值稅稅率3

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅

問：我公司為一家制造企業(yè)，一般納稅人，現(xiàn)準(zhǔn)備將2023年3月份取得的土地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，請問此業(yè)務(wù)如何繳納增值稅？

答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號) 附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。第十五條規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%?！敦斦?、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。財稅[2016]36號文件第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。第二十八條規(guī)定，不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》后附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第二條規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

綜上，你公司轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)的行為，既可以按照財稅[2016]36號文件的相關(guān)規(guī)定選擇一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照10%的稅率計算繳納增值稅；也可以按照財稅[2016]47號文件的相關(guān)規(guī)定選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

【第4篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個非常專業(yè)且實操性很強(qiáng)的問題，

不長期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財稅知識，

還需要有點良知未泯，

不會總結(jié)這方面的問題。

一、土增稅簡介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實國家財政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國家的，基于土地的溢價應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國家。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

簡單理解，公式如下：

（項目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級數(shù)

計稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

2

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分

40%

3

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分

50%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

二、土增稅對確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰投資、誰收益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰投資的呢？可能有人認(rèn)為是開發(fā)商投資的，實則不然。大多開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無疑會面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說是“暴利稅”。實際上所有的配套建設(shè)都列入了“房價”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒有將車庫的設(shè)計、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫的建設(shè)費用列入了開發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車庫的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問題，已經(jīng)將車庫的開發(fā)費用分?jǐn)傔M(jìn)房價，即放棄了車庫的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫的所有權(quán)，這時關(guān)于車庫的開發(fā)費用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫設(shè)計、建設(shè)等費用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對多次實施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計數(shù)額計算。

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【第5篇】土地增值稅會計分錄

土地増值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。這里的增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。下面為大家整理了土地增值稅的會計分錄。

在會計處理時，企業(yè)交納的土地增值稅通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。

（1）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期收入負(fù)擔(dān)的土地増值稅：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

（2）轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)與其地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的土地增值稅

借：固定資產(chǎn)清理/在建工程

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

（3）企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地増值稅

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地増值稅

貸：銀行存款等科目

（4）待該項房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)時，再按上述銷售業(yè)務(wù)的會計處理方法進(jìn)行處理。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅

借：銀行存款等科目

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

（5）待該項房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)時，再按上述銷售業(yè)務(wù)的會計處理方法進(jìn)行處理。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，補交的土地増值稅

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地増值稅

貸：銀行存款等科目

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【第6篇】企業(yè)改制土地增值稅政策

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更“暫不征收”土地增值稅是怎么回事

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)留給人最大印象莫過于那個企業(yè)改制重組不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定。2023年，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號，這號公告大體沿襲財稅〔2018〕57號公告。從57號公告開始，除了特別強(qiáng)調(diào)那個不適用任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定以外，通篇貫以“原企業(yè)投資主體相同”類似表述，讓人感覺這個暫不征收土地增值稅和原企業(yè)投資主體有那么一點關(guān)系——確實有很大干系。

為了要搞清楚企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅的情況，我們先來看什么是企業(yè)的“整體變更”和“整體改制”。

整體變更就是整體改制嗎

整體變更源自公司法，按照公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司也可變更為有限責(zé)任公司。同時，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司時，按凈資產(chǎn)折股，折合的實收資本總額不得高于公司凈資產(chǎn)額。此時，會出現(xiàn)兩種情況：按有限公司原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司和按凈資產(chǎn)評估值折股整體變更為股份有限公司。

如果按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司，持續(xù)時間可以從有限公司成立之日起計算，也就是說，選擇由有限公司整體變更為股份有限公司，可以避免從頭計算三年持續(xù)運營期。目前，申報a股ipo(掛牌)的絕大多數(shù)股份公司設(shè)立方式為有限公司整體變更而來。比如，海南橡膠(601118)2023年10月30日通過董事會會議審議通過議案，同意公司控股子公司海南農(nóng)墾林產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司整體改制設(shè)立股份有限公司并申請在新三板掛牌。

與前述整體變更相對應(yīng)的，公司在變更過程中，以資產(chǎn)評估結(jié)果作為企業(yè)出資，聯(lián)合其他發(fā)起人，共同設(shè)立股份公司，期間有些企業(yè)甚至增加新股東——這種就不屬于整體變更，而是整體改制。對于整體改制的核算，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第1號》規(guī)定，企業(yè)引人新股東改制為股份有限公司，相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價值計量，并以改制時確定的公允價值為基礎(chǔ)持續(xù)核算的結(jié)果并入控股股東的合并財務(wù)報表。因此，按照評估增值后的評估價折股改制變更為股份有限公司，改制后的公司承繼改制前公司相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)，會涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等的處理。

財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號的整體改制、改制重組

依據(jù)財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

如果嚴(yán)格按照21號公告要求，似乎只有企業(yè)“整體改制”將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)才可暫不征土地增值稅——這似乎將按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更情形拒之門外。然而，21號公告第四條又有“改制重組”的說法。于是，我們不禁要問，21號文的改制重組到底是公司法的整體變更，整體改制，還是一般意義上的改制重組呢?

好在這個21號公告在最后一條解釋了這號文適用“改制重組”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅的情況：不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

因此，21號的“整體改制”“改制重組”并非嚴(yán)格意義上的整體變更，也非整體改制，它只是給了一個籠統(tǒng)的企業(yè)改制重組過程中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土增的適用范圍，這號文暫不征收土地增值稅的適用范圍就是：改制重組前后，原企業(yè)投資主體存續(xù)的，可暫免土地增值稅，并沒有要求改制是按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更，還是按評估價值折股的整體改制。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更土地增值稅暫不征收的要點

依據(jù)21號公告規(guī)定，企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅要求是，改制前后企業(yè)投資主體(出資人)不發(fā)生變更，對這個原企業(yè)投資主體的投資比例則沒有這樣的要求。因此，我們需要注意以下幾點：(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用)

1.整體變更、整體改制過程中轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)，原企業(yè)投資主體符合要求，可暫不征收土增稅就沒有問題。如果改制中引入了新的投資人，涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更就需要繳納土地增值稅;但是，承受房地產(chǎn)一方符合條件的，可免契稅的優(yōu)惠不受新引入投資人的限制。

2.符合條件的企業(yè)合并、分立重組不僅土地增值稅可暫不征收，也可以暫免企業(yè)所得稅(特殊性稅務(wù)處理)。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅導(dǎo)致的結(jié)果是將房地產(chǎn)的價值、稅負(fù)遞延轉(zhuǎn)移到了受讓方，這種情況和企業(yè)重組的合并、分立特殊性稅務(wù)處理的股東權(quán)益連續(xù)性類似。而股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等因重組前后投資主體發(fā)生改變，被排除在暫不征收土增的范圍之外。

企業(yè)合并、分立過程中伴隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，在既適用特殊性稅務(wù)處理，又適用土增暫不征收規(guī)定時，需要注意稅收優(yōu)惠政策之間的區(qū)別：

①企業(yè)合并適用特殊性稅務(wù)處理的吸收合并時，被合并方的原股東成為吸收合并方的股東，對被吸收合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并企業(yè)的，這項企業(yè)合并符合不征收土地增值稅的條件。

②企業(yè)分設(shè)為兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)，暫不征土地增值稅;如果選擇適用特殊性稅務(wù)處理，分立后的原股東持股比例也必須相同。

3.企業(yè)改制重組時涉及房地產(chǎn)投資符合要求，可暫不征收土地增值稅。

在引用21號公告第四條“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資進(jìn)而暫不繳納土地增值稅”政策時，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為僅適用改制重組時涉及的房地產(chǎn)投資，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對這條認(rèn)為投資就是改制重組的一種形式，只要有投資均可享受優(yōu)惠。在此，筆者提兩點：

①21號公告最后一條兜底條款“不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同”，對這號文通篇都是有約束力的。因而，該文第四條的改制前后原企業(yè)投資主體也應(yīng)該在這個原則以內(nèi)。

②即便改制重組是個廣義的重組概念，企業(yè)有房地產(chǎn)投資也未必一定能符合暫不征收土地增值稅的要求。比如，a公司以房地產(chǎn)投資設(shè)立b公司(或者a公司設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)投資b)，和a公司股東設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)對b進(jìn)行投資。第一類情況改制前后的企業(yè)投資主體是a公司股東、a公司，第二類情況改制前后企業(yè)投資主體均為a公司股東。很明顯，第一類要征收土地增值稅，第二類可暫不征收。

來源：雁言稅語

企業(yè)改制重組時稅務(wù)籌劃的三大平臺

企業(yè)在進(jìn)行聯(lián)合、兼并、分離、置換、出售、股份制改造等形式的改制重組時，會引起企業(yè)主體改變、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、所有制性質(zhì)改變、隸屬關(guān)系變更等一系列變化，從而引起相應(yīng)的稅務(wù)問題。企業(yè)在改制重組時，如果稅務(wù)籌劃到位，可能使企業(yè)享受稅收政策上的種種好處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，相反，如果漠視其中的稅務(wù)問題則可能帶來日后的麻煩，甚至走進(jìn)稅收“陷阱”，這不能不引起決策者的重視。本文擬從以下三大涉稅問題加以分析，為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃的平臺。

一、因納稅主體改變而涉及的稅務(wù)問題

這一問題源于我國現(xiàn)行稅制對同一經(jīng)濟(jì)行為在各類主體之間稅收待遇上的差異性，尤其是在所得稅上表現(xiàn)最為明顯。如內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度試點企業(yè)與非試點企業(yè)、上市股份制公司與非上市股份制公司、境外上市股份制公司與境內(nèi)上市股份制公司等之間在適用稅率以及所享受的稅收優(yōu)惠政策方面存在著較大的差異。企業(yè)的改制重組會引起納稅人主體的改變，從而引起稅收待遇上的變化。而且，企業(yè)通過各種不同企業(yè)之間的相互投資滲透，可以從原來的非優(yōu)惠企業(yè)變?yōu)閮?yōu)惠企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠的好處。

比如，內(nèi)資企業(yè)與中外合資企業(yè)再合營，按稅制的有關(guān)規(guī)定，如果滿足以下兩個條件，可按外商投資企業(yè)享受稅收優(yōu)惠：(1)按中外合資經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定成立：(2)注冊資本中所含外國投資者的投資比例不低于25%。內(nèi)資企業(yè)與外商投資企業(yè)共同作為發(fā)起人設(shè)立新的股份有限公司時，凡發(fā)起人認(rèn)購的股份中，外資股占總股份的25%以上，可依外商投資企業(yè)繳稅。又如，通過母子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的收購兼并形式的資產(chǎn)重組，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，若收購公司將被收購公司作為非獨立核算單位，由總公司合并納稅;如果屬于優(yōu)勢企業(yè)兼并困難企業(yè)，被兼并企業(yè)的虧損可以抵減收購方的應(yīng)稅所得，享受減稅或延緩納稅的好處，等等。由于稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了特定時期國家的政策意圖，

因此，企業(yè)在改制重組過程中，應(yīng)充分考慮納稅主體發(fā)生變化而引起的稅收待遇變化，并通過合理的稅務(wù)籌劃，按照稅法的導(dǎo)向，科學(xué)選擇納稅人主體的性質(zhì)及改制重組的形式。

二、因企業(yè)改制、重組引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而涉及的稅收問題

企業(yè)改制、改組是一次資源的重新配置過程，必然伴隨資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中無法回避兩類稅收問題：一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的流轉(zhuǎn)稅問題，二是對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成所得的稅務(wù)處理。根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度規(guī)定，在流轉(zhuǎn)稅方面大多采用較優(yōu)惠的稅收政策，如對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、購并時的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，也不征收土地增值稅;以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與被投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，并免征土地增值稅;對存貨等流動資產(chǎn)出讓應(yīng)作為貨物交易行為繳納增值稅;對貨物性質(zhì)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓價格超過原值，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價格4%的征收率繳納增值稅。

對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的收益，如轉(zhuǎn)讓機(jī)器、設(shè)備、房地產(chǎn)實現(xiàn)的所得，屬于資本利得范疇。從國際范圍看，世界各國對資本利得通常采用低稅率或免稅的稅收優(yōu)惠政策來鼓勵資本流動，活躍資本市場，并且按資產(chǎn)持有期長短將資本利得分為長期資本利得和短期資本利得，在稅收上區(qū)別對待，形成對長期投資的激勵機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，對用于再投資的資本利得有減稅、免稅、延緩納稅等規(guī)定。我國對企業(yè)資本利得的課稅，按有關(guān)稅收制度的規(guī)定，具有以下特點：一是企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅，其相應(yīng)的損失，可從當(dāng)期所得額中扣除;二是對企業(yè)的資本利得與生產(chǎn)經(jīng)營所得實行同等的稅收待遇，按同一比例征稅，沒有專門的稅收優(yōu)惠規(guī)定;三是不區(qū)別長期資本利得與短期資本利得。由此可見，我國在稅收上還沒有形成對存量資本流動的激勵機(jī)制。

上述分析表明，企業(yè)在改制重組過程中，除應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營需要的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)外，還應(yīng)從稅務(wù)籌劃的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)、按多大的價格轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、如何從流轉(zhuǎn)稅和所得稅綜合籌劃的角度進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等問題。

三、企業(yè)改制、重組后關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價的稅收問題

過去，人們通常只認(rèn)為跨國公司存在利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價進(jìn)行國際避稅問題。事實上，國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部同樣存在轉(zhuǎn)讓定價問題。由于有關(guān)所得稅法規(guī)對利潤水平較低的企業(yè)、外商投資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新辦第三產(chǎn)業(yè)等規(guī)定了減免稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的稅負(fù)水平存在差異。根據(jù)上市公司所得稅稅率的統(tǒng)計，上海證券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露稅項外，只有9家中央直屬企業(yè)的公司執(zhí)行33%的所得稅稅率，其余321家上市公司分別享受0%—18%的10檔優(yōu)惠稅率，優(yōu)惠面達(dá)97.3%，其中165家公司適用15%的稅率，110家公司征33%，返還18%。

可以想象，如果上述適用不同稅率、按照不同方式征收的公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則上述稅率差異會激勵企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價將利潤從適用稅率高的企業(yè)轉(zhuǎn)移至適用稅率低的企業(yè)中去。應(yīng)指出的是，雖然關(guān)聯(lián)企業(yè)更多地存在于非上市公司之間，但上述稅率差異同樣也較普遍地存在于非上市企業(yè)之間。

另一方面，盡管我國稅法明確規(guī)定，投資方適用稅率高于被投資方稅率時，分回利潤需要補繳稅款，但這里值得關(guān)注的是：(1)這里的稅率差異只是因地區(qū)之間的稅率差異所引起的，對于聯(lián)營企業(yè)(被投資方)享受稅收優(yōu)惠而出現(xiàn)的稅率差異不需補稅;(2)只有當(dāng)從被投資方的利潤實際分回時才補繳稅款，如果把利潤保留在聯(lián)營方，則存在稅收的遞延抵免不需補繳稅款。在這里，也給企業(yè)重組提供了一個稅務(wù)籌劃的平臺。企業(yè)應(yīng)在哪里設(shè)“點”，各點之間的業(yè)務(wù)如何設(shè)置，以及業(yè)務(wù)往來之間如何定價等，都是稅務(wù)籌劃所需要考慮的問題，對這些問題的不同處理會帶來不同的籌劃效果。

最后應(yīng)指出的是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，國家出于宏觀調(diào)控政策的需要會相應(yīng)地調(diào)整稅收政策。因此，企業(yè)在考慮因納稅主體變化所引起的稅收待遇差異時，不僅應(yīng)考慮現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，而且應(yīng)該研究稅制變化發(fā)展的規(guī)律，把握稅收優(yōu)惠政策的變動趨勢。關(guān)于這一點，當(dāng)前企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時尤其應(yīng)給予高度重視。主要原因是從1994年開始實行的稅收制度與目前我國經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾以及中國加入wto的規(guī)則要求之間已出現(xiàn)明顯的不適應(yīng)，稅制改革、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整已勢在必行。

比如，基于市場經(jīng)濟(jì)的公平稅負(fù)要求，內(nèi)外資企業(yè)所得稅法將統(tǒng)一;依據(jù)wto規(guī)則要求及加入wto的談判承諾，在逐步降低關(guān)稅總體水平的同時，必將調(diào)整關(guān)稅稅率結(jié)構(gòu)，整頓和削減關(guān)稅減免優(yōu)惠政策措施;取消采用稅收進(jìn)行專向性、特定性補貼的有關(guān)優(yōu)惠條款，以便同wto反補貼協(xié)議中的有關(guān)規(guī)定保持一致，并用足wto規(guī)則中允許的一些稅收政策;為配合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，將出臺鼓勵投資、技術(shù)進(jìn)步、科技開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施;為支持國有企業(yè)改革、西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施的稅收配套措施等在近期內(nèi)也呼之欲出。對此，企業(yè)應(yīng)給予充分關(guān)注，并在企業(yè)改制重組中加以全面考慮。

總之，企業(yè)改制重組是優(yōu)化資源配置的重要手段。由于改制重組，會引起納稅主體發(fā)生改變，相應(yīng)地企業(yè)內(nèi)部交易可能轉(zhuǎn)化為外部交易，或者相反;改制重組之前、之中、之后，帶來適用稅種、適用稅率、征收方法等多方面的改變。因此，財務(wù)管理必須從稅務(wù)籌劃的角度，綜合考慮這些變動對企業(yè)稅負(fù)的最終影響，我們相信，這種籌劃必將對規(guī)范我國企業(yè)的改制重組行為、使企業(yè)的改制重組按照稅法的導(dǎo)向行動以及促進(jìn)稅法的改革等都是具有極其重要的作用的。最后應(yīng)指出的是，本文旨在探討企業(yè)改制重組中稅務(wù)籌劃的領(lǐng)域之所在，至于具體如何籌劃，需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況去摸索。

來源：安徽省地稅網(wǎng)

編輯：沐林財訊

【第7篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負(fù)沒有影響。

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下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第8篇】土地增值稅怎么計算

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，也是我們國家唯一一種使用超率累進(jìn)稅率的稅種。其稅率的選擇、稅額的計算也與其他稅種顯著不同。

稅率及稅額計算方法

增值額未超過扣除項目金額50%的部分（含本比例）

稅率為30%，適用速算扣除系數(shù)0

土地增值稅稅額=增值額*30%

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分（含本比例）

稅率為40%，適用速算扣除系數(shù)5%

土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分（含本比例）

稅率為50%，適用速算扣除系數(shù)15%

土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%

增值額超過扣除項目金額200%的部分

稅率為60%，適用速算扣除系數(shù)35%

土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%

【第9篇】土地增值稅稅款入庫

編者按：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，《土地增值稅實施細(xì)則》里規(guī)定了預(yù)征土地增值稅的制度，即：待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補。一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復(fù)議申請，要求省地稅局責(zé)令嘉興市地方稅務(wù)局（簡稱嘉興地稅局）依法履行法定職責(zé)，對上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅，請求責(zé)令嘉興地稅局按國稅總局規(guī)定獎勵舉報人。5月27日，省地稅局收到該申請，并于6月5日收到周威補正后的行政復(fù)議申請。周威明確的申請事項為責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅；責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目御府、朗香郡項目評估、批準(zhǔn)后確定清算時間；請求確定申請人舉報行為，依法進(jìn)行舉報程序，按國家規(guī)定發(fā)給獎勵。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復(fù)議答復(fù)通知書》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復(fù)議答辯書》及事實證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復(fù)雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復(fù)議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復(fù)議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎勵。嘉興地稅局稽查局于當(dāng)日進(jìn)行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。嘉興地稅局稽查局進(jìn)行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結(jié)束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書面告知書》，其上載明的檢查結(jié)果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請，稅務(wù)部門已根據(jù)規(guī)定對“旭輝廣場”項目啟動相關(guān)程序。10月20日，周威簽收了該告知書。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎勵本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。

（二）稅局觀點

嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項目上均已按規(guī)定預(yù)繳了相關(guān)土地增值稅。關(guān)于土地增值稅清算問題，御府項目整體銷售未達(dá)到85%，不符合清算條件；朗香郡項目一期二期雖整體銷售已超過85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時清算會導(dǎo)致國家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達(dá)到一定比例后再通知清算，朗香郡項目三期四期因未整體驗收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結(jié)論同前。

（三）法院觀點

一、二審法院均支持稅局觀點。

二、華稅分析

（一）土地增值稅“超期”清算不違法

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！庇纱?，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應(yīng)清算”和“可清算”兩類情形。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。”目前土地增值稅的征管規(guī)定由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實操層面更是差異巨大。

土地增值稅“可清算”項目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，房企為了減少資金占用，往往都會在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會根據(jù)項目具體情況，不要求企業(yè)進(jìn)行清算（前述案例朗香郡項目的情況即是如此）。（3）對于“可清算”項目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應(yīng)進(jìn)行土地增值稅納稅申報、報送納稅資料，在稅務(wù)機(jī)關(guān)未發(fā)出通知時，納稅人也無須進(jìn)行土地增值稅申報、清算。

因此，對于“可清算”項目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。

（二）土地增值稅征管新動向值得關(guān)注

2023年7月中旬，《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》公開征求意見。時至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見稿體現(xiàn)了立法的動向，其內(nèi)容值得關(guān)注。最值得房企注意的即是：《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應(yīng)清算”合并成為“應(yīng)清算”，使得清算條件更嚴(yán)格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達(dá)到應(yīng)清算條件不清算的，就要負(fù)全部責(zé)任。結(jié)合“清算不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)就能自行申報入庫”的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)今后對土地增值稅清算項目經(jīng)稽查、評估后調(diào)增稅款的，可能會進(jìn)一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。

2023年11月底，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預(yù)示了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管趨勢。

深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預(yù)售許可證取得時間）；（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的?！苯又谑邨l規(guī)定：“對符合第十五條情形的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報?！庇纱?，深圳市稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)新的規(guī)程對“可清算”項目提出了清算時間表，也即對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出新要求，對于滿足“可清算”條件的項目，應(yīng)在一年內(nèi)制定經(jīng)過集體合議的清算計劃。該規(guī)定同時意味著，對于之前的“可清算”項目，如若一直未清算，可能會被清查。

綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當(dāng)籌劃的房地產(chǎn)項目，應(yīng)結(jié)合項目情況，盡早應(yīng)對，確實不應(yīng)該清算的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明原因，應(yīng)該清算的，積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)工作，進(jìn)行清算。

【第10篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題六十一：土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設(shè)備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請問在計算土地增值稅時，可否扣除?

答：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時不得扣除。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費用”中核算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實施細(xì)則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務(wù)費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據(jù)實扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％扣除。

土地增值稅清算時所扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復(fù)扣除，為此，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！贝隧椧?guī)定的含義是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時不能再重復(fù)扣除印花稅。

《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質(zhì)，根據(jù)財稅字[1995]48號規(guī)定，印花稅不能重復(fù)扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，繳納的印花稅在計算土地增值稅時可以扣除。

財稅字[1995]48號規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?！?/p>

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【第11篇】舊項目土地增值稅清算應(yīng)稅收入

編者按：土地增值稅向來是一個復(fù)雜的稅種，其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國家層面的規(guī)定不夠明確，實踐中容易產(chǎn)生不同理解，導(dǎo)致發(fā)生爭議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則，而各地處理方法不盡相同，導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定，就是一個爭議頗多的問題，不同的認(rèn)定方法，可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬之多。本文將以一個真實案例引入，分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項目的清算單位。

一、案例引入：分期項目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬

a公司成立于2007年，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動開發(fā)x房地產(chǎn)項目。因x項目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個項目開發(fā)建設(shè)。2023年1月，三期項目均已竣工，其中一期、二期實現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評估，如合并清算，在正負(fù)增值額互相抵消后，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬元；如分別清算，三期項目增值額為負(fù)，土地增值稅為零，一期、二期項目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請報告》，申請將一、二、三期項目合并清算。

2023年4月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請x項目合并清算土地增值稅的答復(fù)》，提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項目按一期、二期、三期做了三個項目登記，認(rèn)為將x項目確認(rèn)為一期、二期、三期三個清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請合并清算無法律依據(jù)。2023年5月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項通知書（清算審核結(jié)論通知）》，要求a公司對x一期單獨清算土地增值稅，補繳x一期土地增值稅2000萬元。

a公司不服，向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議，本案爭議焦點為：a公司將x項目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個項目，是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅？

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。本案三個項目分期開發(fā)，依法應(yīng)當(dāng)作為三個清算單位。

a公司認(rèn)為：三期項目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的，具有隨意性，不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項目，規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。

二、分期項目應(yīng)以國家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

（一）只有國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目才應(yīng)以分期項目為單位清算

雖然國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定了分期開發(fā)項目以分期項目為單位清算，但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項目”的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確“以分期項目為單位清算”是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性，例如：有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項目，有的以發(fā)改委立項審批文件為準(zhǔn)劃分不同項目，有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項目，有的則完全自主劃分不同項目，各種情形不一而足。為此，x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》，對此問題進(jìn)行了明確。

根據(jù)該公告規(guī)定，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算。對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”。由此可見，該公告明確規(guī)定“分期項目”包括兩類，其一是國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目；其二是納稅人自行分期的開發(fā)項目。同時明確規(guī)定了兩種分期項目適用不同的清算規(guī)則，即：（1）對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目，必須以分期項目為單位進(jìn)行清算。（2）對于納稅人自行分期的開發(fā)項目，可以以分期項目為單位進(jìn)行清算。

根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國稅發(fā)〔2006〕187號過于粗放的規(guī)定難以適用于實踐，此種情況下，應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對分期項目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對于納稅人自行確定的分期項目，并不強(qiáng)制以分期項目為單位進(jìn)行清算，而是可以選擇以分期項目清算，當(dāng)然也可以選擇整體清算。

（二）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例”?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定，“在研究制定土地增值稅時遵循了以下三個原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為……（二）維護(hù)國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入……（三）保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調(diào)控，即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序；二是財政創(chuàng)收，即為國家創(chuàng)造財政收入，三是納稅人保護(hù)，即保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國家稅收利益，即不能只關(guān)注財政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對正當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實現(xiàn)對土地增值收益的“合理調(diào)節(jié)”。

本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項目并非炒買炒賣，案涉項目預(yù)售收益均為合理市場收益，完全是正當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報。案涉項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中，有取得預(yù)售收益的機(jī)會，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實反映出a公司的回報。如果不以項目整體為清算單位，而任意將案涉項目劃分為不同單位，就會出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導(dǎo)致即便開發(fā)項目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及正當(dāng)回報的侵害和掠奪，嚴(yán)重違背保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

（三）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

國稅發(fā)〔2006〕187號關(guān)于清算單位的立法較為模糊，導(dǎo)致實踐中存在較大爭議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項目”應(yīng)當(dāng)如何判斷，也未明確所謂“國家有關(guān)部門審批”所指代的具體部門。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項目較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中，涉及到國家多個部門的審批，包括：發(fā)改委對項目立項的審批，規(guī)劃局對土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對建設(shè)工程施工的審批、住建局對房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對于“國家有關(guān)部門審批”的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

雖然稅法規(guī)定模糊不清，實踐存在不同理解，但在不同項目中，采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋，即選擇一種能夠合理評價納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對案涉項目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應(yīng)作出對納稅人不利的認(rèn)定。

（四）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅，稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅，沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實現(xiàn)的所得額是評價稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號第一條，“土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。

稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力，才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此，依法確定納稅人實現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實現(xiàn)的所得額，應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個整體項目取得的全部增值額確定，而不能對整體項目任意分割，人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個項目，將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神，即以一個納稅人為本位，以納稅人為一個整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項目中，某部分建設(shè)工程實現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此，將案涉項目任意劃分為多個項目將無法真實反映納稅人實際的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

本案中，按三期進(jìn)行清算，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評價a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負(fù)增值額互相彌補，而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率，增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看，a公司沒有取得相當(dāng)收益，卻承擔(dān)了高額稅負(fù)，對第一期單獨清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險

（一）安排財務(wù)與審計人員進(jìn)行賬務(wù)清理

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及資料繁雜，為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項目，了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財務(wù)與審計人員進(jìn)行賬務(wù)清理，對企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費用、收入按照會計核算科目進(jìn)行核對和清理，對集團(tuán)企業(yè)各項內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實相符。

（二）積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算

在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要匯總會計憑證和賬簿，積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料，向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實、準(zhǔn)確、完整、及時。避免因材料不全或提供不及時引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上，對分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評價，審核報告作為企業(yè)最終申請清算的參考。

（三）就事實與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商

當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對分期項目清算單位產(chǎn)生分歧，應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，向稅務(wù)局舉證證明客觀事實或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯誤，通常會通過內(nèi)部程序予以糾正。如果稅務(wù)局拒絕更正，企業(yè)又確有正當(dāng)理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下，啟動行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序，實現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

（四）借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對土地增值稅清算風(fēng)險

實踐中，企業(yè)可以聘請專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對審核，尤其是發(fā)生稅企爭議時，專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤滑作用，更好地推動糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并盡早采取措施應(yīng)對，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。

【第12篇】房地產(chǎn)土地增值稅不含稅收入

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

【第13篇】土地增值稅優(yōu)惠

在實務(wù)操作中，很多財務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅實行的稅率形式

源恒財稅小深分幫您解決房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務(wù)咨詢、稅務(wù)信息化難題，歡迎來撩~

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。超率累進(jìn)稅率是超額累進(jìn)稅率的一種。超率累進(jìn)稅率是一種特殊稅率形式。

實行四級超率累進(jìn)稅率，選取課稅對象的某一百分比指標(biāo)為計稅起點，將其按百分比高低劃分為若干個等級部分，并分別規(guī)定每一個等級的稅率。

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

1、增值額未超過50%的部分稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額的50%未超過項目扣除金額的100%稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額的100%未超過項目扣除金額的200%稅率為50%；

4、增值額超過200%的部分稅率為60%。

下面，源恒財稅通過一個案例帶大家了解一下土地增值稅如何計算四級超率累進(jìn)稅率。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在申報納稅時，其計算的增值額為1500萬元，扣除項目金額為1000萬元，請計算該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？

解析：根據(jù)四級超率累進(jìn)稅率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值稅應(yīng)納稅額＝1500×50%-1000×15%＝600（萬元）

土地增值稅計算三步法

01 計算增值率

例題中增值額為1500萬元，注意這里是增值額哦。

增值額1500萬元，扣除項目1000萬元，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%

在《土地增值稅》系列叢書中，源恒稅務(wù)使用大量的案例對土地增值稅如何采用四級超率累進(jìn)稅率計算方法的問題進(jìn)行解答，書中匯總了從1994年到迄今為止的所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，通過政策解讀、案例、問題解答3個板塊，對我們在土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合作建房、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)抵押、代建房等方面遇到的稅務(wù)問題進(jìn)行解答，是我們快速、便捷的找到稅務(wù)上的解決方法，成功運用法律法規(guī)這一武器維護(hù)我們的合法權(quán)益，是個人、企業(yè)經(jīng)營必備的稅務(wù)工具書。

02 通過增值率找對應(yīng)稅率和速算扣除系數(shù)

增值率=增值額/扣除項目金額×100%

增值率=1500萬/1000萬×100%=150%

本例中增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200% 適用第三級次。

03 計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)

應(yīng)納稅額=1500萬×50%-1000萬×15%＝600（萬元）

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

政策依據(jù)

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

源恒財稅業(yè)務(wù)介紹

源恒財稅二十多年來專業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)審計、稅務(wù)審計、稅務(wù)咨詢、納稅評估、財稅培訓(xùn)、稅務(wù)籌劃、《稅務(wù)總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫查詢、新政策解讀及推送、財稅高級人才推薦等服務(wù)，就企業(yè)經(jīng)營中的實際稅收問題展開現(xiàn)場咨詢，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行前期稅收籌劃和事先安排，達(dá)到合法預(yù)防與管控稅務(wù)風(fēng)險的目的。經(jīng)過26年的稅務(wù)操作實踐與經(jīng)驗積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理部門監(jiān)督稅收成本風(fēng)險管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務(wù)爭議處理，提早揭示稅務(wù)風(fēng)險并及時作出應(yīng)對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務(wù)巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，為企業(yè)的騰飛保駕護(hù)航。

歡迎咨詢房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃師劉生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第15篇】關(guān)于土地增值稅

1、征稅條件：權(quán)屬發(fā)生變更、取得增值收入；只有特殊的一個不征收，就是國家出讓土地

2、基本征稅范圍：

2.1基本征稅范圍：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（賣地）；

地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（賣新房）；

存量房地產(chǎn)的買賣（賣舊房），原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金；

2.2特殊征稅范圍：

權(quán)屬變更沒有取得收入不征稅：房地產(chǎn)的繼承、贈予

權(quán)屬沒有發(fā)生變更不征稅：房地產(chǎn)出租、重新評估、代建

房地產(chǎn)的抵押：抵押期滿后發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，要征稅

合作建房：建成后按比例分房暫免征收，建成后轉(zhuǎn)讓，要征稅

房地產(chǎn)的交換，要征稅，但個人交換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征（契稅，交換多交錢的乙方納稅）

3、稅率

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。（以盈利能力為依據(jù)）

計稅方法：一般、簡易計稅方法，一般計稅方法稅率9%，簡易征收率5%

扣除項目：

賣新房（第1-5項）、賣舊房（第6項）

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

第一類：利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偳姨峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。利息據(jù)實

扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

開發(fā)費用＝利息＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 5%以內(nèi)

第二類：利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證

明

開發(fā)費用＝(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二類處理。上述具體適用的比例按

省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

2項-房地產(chǎn)開發(fā)成本

【第16篇】關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告

關(guān)注作者微信公眾號：城市三舊改造計劃。文章第一時間推送，不定時發(fā)福利??！

隨著“營改增”工作的全面展開，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，但是土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)中仍然占有較大比重，土地增值稅清算工作也越來越重要，雖然《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》等政策法規(guī)，對符合清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)開發(fā)成本費用所采用的方法、如何開展土地增值稅清算的工作等做出了明確要求，但是，在實際工作中仍然發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算工作中存在清算條件難界定、票據(jù)難審核等問題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作？

▌ 一、房地產(chǎn)項目完工后要進(jìn)行土地增值稅清算

我國土地增值稅執(zhí)行的是預(yù)征加清算的制度，即在房地產(chǎn)項目整體竣工銷售完畢前，先按銷售（含預(yù)售）額的一定比例（一般為1%到2%）預(yù)征一部分稅，待整體項目竣工銷售完畢再依照稅法規(guī)定的計算方法進(jìn)行全面的清算，多退少補。由于預(yù)征率相對比較低，在項目結(jié)束后往往都要補稅，退稅的情況很少。

▌ 二、土地增值稅清算以項目為單位

土地增值稅的計算是以政府部門審批規(guī)劃的單個項目為單位，如果同一個項目分期進(jìn)行開發(fā)，還要進(jìn)一步以每一期為清算單位，分別計算其增值額及應(yīng)交的土地增值稅額。

土地增值稅與企業(yè)所得稅不同，企業(yè)所得稅是以年為單位，對年度內(nèi)所有項目的所得進(jìn)行綜合征收。而土地增值稅計算以項目為單位，一個項目跨幾個年度完成，要在項目完成的那個年度進(jìn)行土地增值稅清算。

▌ 三、土地增值稅率是最高的

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土地增值稅的稅率是最高的。我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅的稅率是25%,而土地增值稅的稅率按照增值額與扣除項目金額的比率，分別為30%、40%、50%和60%。我國土地增值稅適用的是超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅的稅率（如下圖）

▌ 四、土地增值稅的計稅依據(jù)是項目的增值額

某項目的應(yīng)納土地增值稅額=項目增值額*稅率。項目增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額。

▌ 五、土地增值稅的清算條件

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種情形，一種情形是企業(yè)應(yīng)該主動申報清算，另一種是由稅務(wù)機(jī)關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行申報清算。

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動申報進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

▌ 六、以房抵債、拆遷還建等將房產(chǎn)用于非貨幣性交易也要視同銷售計入清算收入

開發(fā)商將自己開發(fā)的產(chǎn)品抵頂工程款或采用拆遷還建方式對被拆遷人進(jìn)行實物安置，雖然未取得貨幣收入，但是按照稅法的規(guī)定屬于取得了其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)該視同于取得了貨幣收入繳納土地增值稅。

稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

▌ 七、房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有稅收優(yōu)惠

為了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，國家制定了相應(yīng)的稅收政策給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。

稅法規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

▌ 八、劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的三個標(biāo)準(zhǔn)

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：

· 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

· 各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

· 高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

▌ 九、土地成本和開發(fā)建設(shè)成本可以加計扣除

上世紀(jì)90年代在出臺土地增值稅政策之初為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國家在稅收上給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定的支持，稅法規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的金額之和，加計百分之二十的扣除。其意義主要在于抑制房地產(chǎn)的炒賣炒賣，但要鼓勵對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，此條政策一直延續(xù)至今。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)形式以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此條政策是否會調(diào)整還不得而知，也許會成為下一個土地增值稅政策調(diào)整的突破點。

▌ 十、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除有比例限制

房地產(chǎn)開發(fā)費用包括在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的與該項目開發(fā)建設(shè)有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除分兩種情況：

1、財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

2、財務(wù)費用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

▌ 十一、某些情況下并非銷售價格越高項目利潤也越高

土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，項目增值額越高稅率越高，而且稅率級差較大，為10%。當(dāng)某個房地產(chǎn)項目在增值額在稅率級差的臨界點時，可能收入稍高一點會造成增值額超過臨界點而適用高一級的稅率，直接增加10%的增值稅額，得不償失。所以在項目定價時如果能夠進(jìn)行周密的測算，可以避免此類事情的發(fā)生，最好把土地增值稅的影響也能作為項目定價的參考因素之一。

▌ 十二、新房與舊房在計算土地增值稅時方法不同

我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓新建房與轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉(zhuǎn)讓按照新建房的土地成本、開發(fā)建設(shè)成本、費用、稅金以開發(fā)建設(shè)單位賬面成本為基礎(chǔ)逐項扣除。而轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

在轉(zhuǎn)讓舊房時由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定評估價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

▌ 十三、土地增值稅也可以定稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

由于土地增值稅是地方稅種，地方政府根據(jù)本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是0.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是1%-3%；核定征收率最高的是大連市，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是6%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是8%-9%。

▌ 十四、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租不征土地增值稅

我國稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

為了減輕土地增值稅的壓力，一些開發(fā)商根據(jù)項目情況經(jīng)過測算已經(jīng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)營策略，變出售為出租。

▌ 十五、公共配套設(shè)施有不同的處理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

▌ 十六、代收費用如何處理

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

▌ 十七、扣除憑證很重要

土地增值稅清算文件規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

由于土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項目后的差額為計稅依據(jù)的，扣除項目大小直接影響了應(yīng)納土地增值稅的多少，所以作為扣除項目依據(jù)證明的扣除憑證就顯得非常重要。各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)非常重視扣除憑證的重要性，根據(jù)各地情況紛紛細(xì)化了對扣除憑證的要求。

▌十八、四項建安成本項目有定額

為了防止房地產(chǎn)開發(fā)公司利用虛列支出、抬高成本來逃避土地增值稅，一些地方規(guī)定了部分開發(fā)成本項目的造價參考標(biāo)準(zhǔn)。如北京、大連等地規(guī)定清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的，按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中核定的每平方米建安成本扣除。

▌十九、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不辦理產(chǎn)權(quán)證也要繳納土地增值稅

有些人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時簽訂君子協(xié)定，約定房地產(chǎn)實質(zhì)轉(zhuǎn)讓，但不變更產(chǎn)權(quán)證或推遲辦理，以為這樣可以逃避土地增值稅，這樣理解是錯誤的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》文件規(guī)定土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

▌二十、會計核算對土地增值稅具有很大影響

土地增值稅清算文件要求在計算土地增值稅時對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要分別核算。在分別核算時，對于收入分別核算比較容易實現(xiàn)，但對于成本費用分別核算卻比較難于操作。一般情況下非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的售價要高于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，但同時非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本也會高于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，而且建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。所以能夠合理準(zhǔn)確的分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本將直接決定土地增值稅的多少。

▌后記：

從以上內(nèi)容來看土地增值稅確實是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負(fù)高、計算復(fù)雜、政策性強(qiáng)、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到土地增值稅的重要性，紛紛委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃，北京的致通振業(yè)稅務(wù)顧問公司還專門研制了模擬土地增值稅清算服務(wù)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)正式土地增值稅清算之前自我摸底測試，進(jìn)行及時的補救和安排。房地產(chǎn)企業(yè)管理者更應(yīng)該運籌帷幄、合理決策，使企業(yè)減少不必要的損失，獲取最大的稅務(wù)權(quán)益。