土地增值稅清算應(yīng)稅收入（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢？

情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票

案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬(wàn)元（不含稅），發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬(wàn)元，但甲公司尚有100萬(wàn)元的購(gòu)房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購(gòu)房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價(jià)格1200萬(wàn)元確認(rèn)土地增值稅收入。

情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬(wàn)元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬(wàn)元；乙套商品房合同金額150萬(wàn)元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，針對(duì)甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計(jì)350萬(wàn)元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬(wàn)元（不含稅）確認(rèn)為土地增值稅收入。

情形三、銷售合同面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致

案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對(duì)該問(wèn)題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補(bǔ)繳了6萬(wàn)元（不含稅）的購(gòu)房款。那么，針對(duì)客戶補(bǔ)繳的6萬(wàn)元（不含稅）購(gòu)房款在土地增值稅清算時(shí)收入額如何確認(rèn)？

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補(bǔ)繳的6萬(wàn)元（不含稅）購(gòu)房款，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)整。

來(lái)源：中稅答疑新媒體智庫(kù)

【第2篇】土地增值稅清算申報(bào)表填寫說(shuō)明

1. 扣除項(xiàng)目申核的基本程序和方法包括:

（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并于明細(xì)賬，總帳及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。

（三）審核相關(guān)合同，協(xié)議和項(xiàng)目算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本，費(fèi)用支出項(xiàng)目。

2. 前期工程費(fèi)的審核,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

(二)審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi),土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

3. 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>

4. 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地屬于未“七通一平”的,應(yīng)對(duì)前期工程,基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)體的實(shí)地的實(shí)地審身,特別注意相符

5. 關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照(國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面擔(dān)干營(yíng)址管理事項(xiàng)的公告>(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào))規(guī)定,在發(fā)票的各注欄注明建筑服務(wù)有限責(zé)任增值稅扣除項(xiàng)目金額。

6. 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅),允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施我發(fā)為責(zé)任何實(shí)的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房,結(jié)合房單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

8. 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施賞,開發(fā)間接我們接我們的憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,按照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)算擔(dān)憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的:

（一）不能提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的,不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程按工,工程結(jié)算,工程結(jié)算,工程監(jiān)理等方面等方定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工,但不能提供完整的工程的工程施工圖,建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的:裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)質(zhì)企業(yè),個(gè)體工商戶式個(gè)人施式項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè),建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額上生

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)或項(xiàng)目開發(fā)權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國(guó)家有關(guān)部有關(guān)部門卡)共設(shè)施或其他工程支出,能提供市國(guó)土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者市級(jí)政府主管部生管部門的相頭文件的,發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額:不能提供的,不得計(jì)入本開發(fā)項(xiàng)目扣除金額?！凹t線”外發(fā)生的“三進(jìn)一平”支出,與本開發(fā)項(xiàng)務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后,可計(jì)入本開發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

10. 是否存在期間費(fèi)用擠列成本的問(wèn)題,如納稅人在銷售過(guò)程中定制的規(guī)劃模型,小區(qū)效果模型及樣板間模型費(fèi)用應(yīng)入當(dāng)期銷售費(fèi)用，不計(jì)入開發(fā)成本扣除。

11. 土地平整成本,如三通一平、七通一平支出的審核,應(yīng)重點(diǎn)對(duì)施工合同,監(jiān)同,監(jiān)理報(bào)告,發(fā)票報(bào)告,發(fā)票和銀行支付有無(wú)渣土買賣記錄,同時(shí),要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗(yàn)收決算報(bào)告及決算書,若填書,若填士,若漿工程合理、支出過(guò)大的,應(yīng)作為疑點(diǎn)進(jìn)一步核實(shí)。

12. 審核設(shè)計(jì)費(fèi)用的真實(shí)性；

（一）需查看企業(yè)的設(shè)計(jì)合同和樓盤銷售廣告,看設(shè)計(jì)責(zé)設(shè)計(jì)責(zé)收款單位與處錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；

（二）需查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如向同一設(shè)計(jì)單位或不同設(shè)計(jì)單位重復(fù)支付某設(shè)計(jì)項(xiàng)目款項(xiàng)的，則存在虛列設(shè)計(jì)費(fèi)的情況。

13. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)納稅人提供的內(nèi)控審核資料,比對(duì)前期工程費(fèi)用列支的實(shí)際工程量,是否與實(shí)際情況相符,與工程合同，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是否相符，是否存在虛開，虛列的可能

14. 審核納稅人支付前期工程費(fèi)用的銀行憑證,如銀行轉(zhuǎn)賬單等,與房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的賬目核對(duì)，審核應(yīng)付前期工程費(fèi)用是否已全額支出。

15. 審核企業(yè)支付的資金流轉(zhuǎn)記錄,是否全額支付及支付方式,如提供的是現(xiàn)金付款憑證,則須提供銀行提款單（標(biāo)注用途）。

16. 計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值,并將該比值與同類工程的比值進(jìn)行比較進(jìn)行比較,若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。

【第3篇】土地增值稅題目

（2023年真題）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對(duì)其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

（3）該項(xiàng)目中所屬幼兒園建成后已無(wú)償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬(wàn)元。

（4）2023年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（2）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬(wàn)元

（3）土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1750×12%=210萬(wàn)元

（4）土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（9360+6000）×10%=1536萬(wàn)元

（5）土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值額=35000-20178=14822萬(wàn)元

增值率=14822÷20178=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9（萬(wàn)元）

【同類例題精練】

某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，2023年7月取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為2800萬(wàn)元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）發(fā)生前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)1690萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)1200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)160萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元。由于土地未及時(shí)按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費(fèi)20萬(wàn)元。

（2）發(fā)生管理費(fèi)用760萬(wàn)元、銷售費(fèi)用230萬(wàn)元、利息費(fèi)用250萬(wàn)元，另支付加息4萬(wàn)元、罰息12萬(wàn)元。（利息費(fèi)用未超過(guò)按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的部分，且準(zhǔn)確按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬(wàn)元（不含印花稅）。

（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對(duì)外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬(wàn)元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對(duì)外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬(wàn)元。（以上收入均不含增值稅）

其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計(jì)算土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目可扣除的開發(fā)成本。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬(wàn)元

（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬(wàn)元

（3）允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬(wàn)元

（4）允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬(wàn)元

（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬(wàn)元

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

應(yīng)繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬(wàn)元）

【第4篇】土地增值稅征稅對(duì)象

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除

【第5篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價(jià)款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來(lái)看：

一、政策依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價(jià)款時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面： 1.允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。注意只有支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價(jià)款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個(gè)人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時(shí)候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣除土地價(jià)款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。此時(shí)確認(rèn)銷售額，對(duì)應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2023年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時(shí)，開具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1090萬(wàn)元，銷售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,。

計(jì)算對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款=1090÷10900×3000=300萬(wàn)元，允許抵減的銷項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬(wàn)元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時(shí)：

借：銀行存款 1090萬(wàn)元

貸：預(yù)收帳款 1090萬(wàn)元

2.預(yù)繳稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

貸：銀行存款 30萬(wàn)元

3.本月確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款1090萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額90萬(wàn)元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減24.77萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本24.77萬(wàn)元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬(wàn)元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬(wàn)元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬(wàn)元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬(wàn)元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬(wàn)元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬(wàn)元

貸：銀行存款5.23萬(wàn)元

【第6篇】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計(jì)算方法

【案情簡(jiǎn)介】

某市辦稅大廳受理朱某土地（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)，2023年12月該土地從國(guó)土部門取得，面積為262.85平方米，2023年7月發(fā)生轉(zhuǎn)讓，納稅人能提供契稅繳款憑證，但未能提供其支付的土地出讓金專用票據(jù)。

后經(jīng)辦稅大廳窗口工作人員告知，該納稅人按期提供了該塊土地轉(zhuǎn)讓交易公允價(jià)80.43萬(wàn)元和取得該地塊土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)41.2萬(wàn)元的評(píng)估報(bào)告，但仍無(wú)法提供支付給國(guó)土部門的土地出讓金收據(jù)，其轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅，該如何征收，稅務(wù)人員在辦稅大廳窗口行政執(zhí)法時(shí)與納稅人發(fā)生了爭(zhēng)議。

【調(diào)查與處理】

針對(duì)納稅人提供的資料及其實(shí)際情況，辦稅大廳工作人員在適用稅收政策計(jì)征土地增值稅與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，積極主動(dòng)向上級(jí)部門進(jìn)行請(qǐng)示并上級(jí)部門政策確定性管理會(huì)議商議決定對(duì)于該納稅人土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅選擇核定征收。具體方法是：根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，用取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，從而具體測(cè)算出該納稅人的土地增值稅稅負(fù)14.45%，然后進(jìn)行核定征收。

【法律分析】

1、舊房及建筑物（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅方法土地增值稅計(jì)征方法

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的，土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，按照上述稅收政策規(guī)定，目前對(duì)于舊房及建筑物（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，實(shí)際稅收征管實(shí)踐工作中有如下三種計(jì)算方法：

方法一：適用財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件規(guī)定，納稅人如能提供評(píng)估價(jià)格按以下方法進(jìn)行計(jì)算：增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià) -扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額由房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金組成。

（1）舊房建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（2）以取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款的或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

方法二：適用財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計(jì)5％的基數(shù)。

方法三：適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。為此，江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅〔2011〕36號(hào)）第三條又明確規(guī)定，對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓實(shí)行核定征收的，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2011〕53號(hào)）文件第三條規(guī)定，在測(cè)算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計(jì)征土地增值稅。

針對(duì)本案實(shí)情，稅務(wù)部門對(duì)于該納稅人轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)交的土地增值采取《方法三》，實(shí)行核定征收，其實(shí)若納稅人出現(xiàn)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)情形的，基層辦稅大廳稅務(wù)工作人員則可依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，由中介物價(jià)認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具評(píng)估價(jià)格，以納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

2、本案例所引發(fā)有關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)方面的分析

（1）若因資料不全不予受理而引發(fā)執(zhí)法危機(jī)。在本案例中，該納稅人無(wú)法提供支付給國(guó)土部門的土地出讓金收據(jù)，但補(bǔ)充提供了經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)有關(guān)該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告。由于納稅人無(wú)法提供土地扣除項(xiàng)目的真實(shí)票據(jù)，以致扣除項(xiàng)目金額申報(bào)不實(shí)，若是此情況下辦稅窗口不為納稅人辦理涉稅事宜，仍堅(jiān)持向納稅人索要國(guó)土部門的出讓金票據(jù)，那么根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《納稅服務(wù)投訴管理辦法》的公告規(guī)定，納稅人則將投訴契稅窗口行政不作為，稅務(wù)行政征收?qǐng)?zhí)法將陷于 “執(zhí)法不作為”尷尬局面中，并可能遭遇執(zhí)法危機(jī)。

（2）若因受理資料后處理不當(dāng)而引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。窗口受理資料后，若窗口工作人員根據(jù)本文《方法一》規(guī)定，對(duì)于納稅人無(wú)法提供已支付的地價(jià)款出讓金憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額，那么由此納稅人肯定不予接受并認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員在履行職責(zé)過(guò)程中多征稅款侵害其合法權(quán)益而進(jìn)行投訴；此案例中若是不認(rèn)可納稅人的土地成本，因?yàn)槠淦睋?jù)不符合要求而不扣除其成本價(jià)值，那么勢(shì)必引起稅企爭(zhēng)議，由此，我個(gè)人認(rèn)為辦稅大廳窗口在執(zhí)行稅收規(guī)范性文件時(shí)，理應(yīng)根據(jù)納稅人實(shí)際情況而不是局限于規(guī)范性文件的某些規(guī)定而作出征收決定，否則極有可能導(dǎo)致行政復(fù)議或者行政訴訟。

【典型意義】

此土地轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅爭(zhēng)議案是一堂生動(dòng)的全民法治課。該案典型意義在于：

一是，全面落實(shí)“誰(shuí)執(zhí)法誰(shuí)普法”普法責(zé)任制。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法過(guò)程中，應(yīng)積極主動(dòng)向納稅人明確其適用的重大稅收政策，以及針對(duì)納稅人的稅收政策信息獲取需求，做出明確回應(yīng)，以正確貫徹國(guó)家稅收政策法規(guī)，切實(shí)保障納稅人的合法權(quán)益。同時(shí)針對(duì)當(dāng)前稅收規(guī)范性文件制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r下，稅務(wù)部門應(yīng)建立執(zhí)法程序及規(guī)范性文件審查機(jī)制，定期對(duì)正在適用的執(zhí)法程序及規(guī)范性文件進(jìn)行審視，對(duì)稅制缺陷和稅收政策漏洞，積極向上級(jí)提出對(duì)策措施，以規(guī)范稅法解釋，維護(hù)稅法的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性與嚴(yán)肅性，保證稅收?qǐng)?zhí)法有法可依，避免執(zhí)行錯(cuò)誤的文件導(dǎo)致納稅人合法權(quán)益的損害，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的行政訴訟，甚至于執(zhí)法犯法。

二是，有針對(duì)性地運(yùn)用好“以案釋法”方式開展普法宣傳。此案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于能否根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。該局通過(guò)政策確定管理研究，明確稅收政策執(zhí)行口徑，切實(shí)加強(qiáng)機(jī)關(guān)、基層協(xié)調(diào)配合，推動(dòng)稅收政策的有效貫徹落實(shí)，同時(shí)把普法融入行政執(zhí)法服務(wù)全過(guò)程的同時(shí)，也積極有效化解了執(zhí)法危機(jī)及其風(fēng)險(xiǎn)。

三是，充分發(fā)揮“兩微一端一網(wǎng)”等新媒體新技術(shù)在普法中的作用。該局對(duì)案件法律問(wèn)題深層次解讀，同時(shí)通過(guò)地稅部門網(wǎng)站、微博、微信公眾號(hào)及時(shí)宣傳普及相關(guān)稅收政策適用問(wèn)題。這些新媒體手段的運(yùn)用，增強(qiáng)了稅收法治宣傳教育的實(shí)際效果，使公眾對(duì)稅務(wù)部門行政征收爭(zhēng)議案件事實(shí)及其適用的相關(guān)法律問(wèn)題有了更理性的認(rèn)識(shí)。

來(lái)源：胡曉鋒律師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第7篇】土地增值稅預(yù)繳稅率

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

四、會(huì)計(jì)處理

預(yù)繳土地增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

【第8篇】土地增值稅征管

案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司自行開發(fā)了商品房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年4月取得《商品房預(yù)售許可證》，2023年5月簽訂商品房預(yù)售合同總額2180萬(wàn)元，其中收取首付款1090萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)2023年7月收取。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。假設(shè)當(dāng)?shù)卦擃愋头慨a(chǎn)土地增值稅預(yù)征率為5%。

一、土地增值稅預(yù)征規(guī)定

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

財(cái)稅(2006)021號(hào)文要求，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

這里“可”是不是意味著納稅人可以根據(jù)自己需要隨意選擇土地增值稅計(jì)稅依據(jù)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，此處的“可”已經(jīng)是寬松的口徑，納稅人不得自行選擇更為寬松的口徑。如本文案例中，甲公司在預(yù)售收到預(yù)收款時(shí)，并未結(jié)轉(zhuǎn)收入，此時(shí)的預(yù)收款并不應(yīng)作為土地增值稅的銷售收入處理，只是為了土地增值稅稅收收入的均衡入庫(kù)，要求納稅人先行預(yù)繳。因此，土地增值稅預(yù)繳的的計(jì)稅依據(jù)與土地增值稅應(yīng)稅收入存在客觀不一致，納稅人要么選擇按預(yù)收賬款的全額預(yù)繳土地增值稅，要么按照 70 號(hào)公告的口徑預(yù)繳土地增值稅，不得直接參照增值稅的預(yù)繳口徑。

70號(hào)公告里計(jì)算方式的初衷是，“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，而在此之前絕大多數(shù)地區(qū)都是按以下公式計(jì)算（與增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)一致）：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款/（1+增值稅適用稅率或征收率）

實(shí)操上按以往方法計(jì)算明顯更加簡(jiǎn)潔，沒(méi)有道理說(shuō)為了納稅人方便，而強(qiáng)制納稅人選擇一種對(duì)自己更不利、計(jì)算方式更復(fù)雜的預(yù)繳方式（會(huì)導(dǎo)致土增稅和增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)不一致、大于土增清算收入計(jì)稅依據(jù)等問(wèn)題），因此，應(yīng)允許納稅人自由選擇。

二、土地增值稅預(yù)征率的地域差異

國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

由于預(yù)征辦法具體權(quán)限在地方，預(yù)征率在各個(gè)地方有所不同，根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策執(zhí)行。具體各地規(guī)定相關(guān)總結(jié)類文章很多，此處不再羅列。

如上海規(guī)定，除保障性住房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%。非住宅預(yù)征率為2%。

如廈門近期公告規(guī)定，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率由4%下調(diào)為2%，非住宅類房地產(chǎn)（不含商品工業(yè)廠房）土地增值稅預(yù)征率由6%調(diào)整為2%。其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率保持不變：社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率為2%；商品工業(yè)廠房土地增值稅預(yù)征率為2%。

關(guān)于定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金等土增稅預(yù)征處理，可參照增值稅預(yù)繳處理。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金，可視同收到預(yù)收款，收到后在“預(yù)收賬款”核算，預(yù)繳土增稅；收到訂金、意向金、誠(chéng)意金，不視同收到預(yù)收款，收到后在“其他應(yīng)付款”核算，不預(yù)繳土增稅。

但也有部分地區(qū)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠(chéng)意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí)，買受方在簽訂合同前因撤銷購(gòu)買意向而向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅”。

三、稅會(huì)處理

預(yù)售時(shí)，應(yīng)按照收取的預(yù)收賬款金額按規(guī)定計(jì)算預(yù)繳的土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)字[1995]15號(hào)）等會(huì)計(jì)政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交土地增值稅”科目。

不過(guò)很多公司在預(yù)繳土增稅時(shí)，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅借方。

在預(yù)繳時(shí)，會(huì)計(jì)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

本文案例，如果按70號(hào)公告，則土增稅預(yù)征依據(jù)為1090-1090/1.09*0.03=1060

如果按照不含稅換算方式，則土增稅預(yù)征依據(jù)為1090/1.09=1000（與增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)一致）

可以發(fā)現(xiàn)，按70號(hào)公告預(yù)征土增稅的計(jì)稅依據(jù)比以往變大了，會(huì)導(dǎo)致納稅人比以往多預(yù)繳土增稅。

四、申報(bào)表填報(bào)

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，按規(guī)定的納稅期限，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用)》，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)繳納土地增值稅。

納稅人可以通過(guò)電子稅務(wù)局或到辦稅服務(wù)廳辦理土地增值稅預(yù)征申報(bào)。本表適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的土地增值稅納稅人，在每次轉(zhuǎn)讓時(shí)填報(bào)，也可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限匯總填報(bào)。

申報(bào)表填報(bào)注意事項(xiàng)：

（1） 第1列“房產(chǎn)類型子目”是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率類型，每一個(gè)子目唯一對(duì)應(yīng)一個(gè)房產(chǎn)類型。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產(chǎn)。

（2） 表第3欄“貨幣收入”，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取得的貨幣形態(tài)的收入額（不含增值稅）填寫。

（3） 表第4欄“實(shí)物收入及其他收入”，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取得的實(shí)物形態(tài)的收入和無(wú)形資產(chǎn)等其他形式的收入額（不含增值稅）填寫。

（4） 表第5欄“視同銷售收入”，納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入不含增值稅。

（5） 必須按照不同的預(yù)征率分別填報(bào)。

五、超稅負(fù)率預(yù)繳問(wèn)題

以上案例中，如甲企業(yè)預(yù)測(cè)項(xiàng)目虧損，或者實(shí)際土地增值稅增值稅稅負(fù)率低于5%，就會(huì)造成預(yù)繳土地增值稅大于后續(xù)清算土地增值稅的后果。

主要解決方案有：

1、正常申報(bào)退稅

土增稅實(shí)施細(xì)則第16條規(guī)定，“……待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！?/p>

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

很多地方規(guī)程也在程序上對(duì)補(bǔ)退稅流程作了細(xì)化，比如深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

雖然總局和各地都有土增退稅相關(guān)規(guī)定，但如果是預(yù)期虧損或低稅負(fù)項(xiàng)目，前期預(yù)繳大量土增稅，會(huì)占用項(xiàng)目資金，增加公司資金成本，且后期退稅到賬時(shí)間也不確定，甚至很多地方基于財(cái)政收入考慮，無(wú)限期拖延企業(yè)退稅申請(qǐng)，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

2、申請(qǐng)降低土增稅預(yù)繳率或零預(yù)繳、不預(yù)繳

由于土增稅預(yù)征辦法具體權(quán)限在地方，以上方法有一定空間。特別是在營(yíng)改增之前，據(jù)筆者所知，很多地方都可以操作，不過(guò)營(yíng)改增后金三征管系統(tǒng)日趨規(guī)范，特別是今年地方財(cái)政壓力較大，想要按以上方法操作難度很高。

不過(guò)也有某些地區(qū)可以在企業(yè)取得預(yù)售許可證后，可按土增稅測(cè)算底稿和預(yù)售限價(jià)作比較，如測(cè)算的單方土增稅可扣除成本大于預(yù)售限價(jià)，則有可能申請(qǐng)零預(yù)征或降低預(yù)征率。

土增稅清算：申請(qǐng)退稅卻被納稅調(diào)整

在實(shí)務(wù)操作中，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)土地增值稅實(shí)施安排，以控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高自身收益。然而，不當(dāng)?shù)亩愂瞻才湃菀捉o企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)須予以關(guān)注。

案例

a公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控股股東為b集團(tuán)，出資比例70%。a公司全資開發(fā)的c項(xiàng)目，占地面積3.6萬(wàn)平方米，2023年7月購(gòu)買土地，并于2023年12月竣工。c項(xiàng)目包括普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型，其中非普通住宅主要是車庫(kù)、商鋪和幼兒園。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告中顯示，c項(xiàng)目審定的銷售截止期為2023年12月，已售面積16.4萬(wàn)平方米，已售比例96.99%，申報(bào)收入約6.9億，已預(yù)繳土地增值稅1102萬(wàn)元。同時(shí)，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率均為負(fù)值，即應(yīng)繳的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零。據(jù)此，a公司申請(qǐng)退稅1102萬(wàn)元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理a公司土地增值稅清算申請(qǐng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，a企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，根據(jù)相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算出c項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率僅為13%左右，低于當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)正常利潤(rùn)率。不僅如此，c項(xiàng)目的銷售價(jià)格也明顯低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，且項(xiàng)目申報(bào)的成本總和達(dá)到4億元，超出了按竣工年度計(jì)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。

分析

由于存在上述疑點(diǎn)，而本案也處于土地增值稅清算階段，因此當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)c項(xiàng)目做了土地增值稅清算審核，并發(fā)現(xiàn)了以下問(wèn)題：

未按規(guī)定劃分清算單位。在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目擁有兩個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位，故該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個(gè)清算單位。而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告只劃分了一個(gè)清算單位。

銷售收入明顯偏低。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)發(fā)現(xiàn)，c項(xiàng)目銷售收入明顯偏低。根據(jù)第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，在住宅收入方面，42套住宅的評(píng)估價(jià)格需調(diào)增銷售收入360萬(wàn)元，另有合同單價(jià)明顯低于評(píng)估均價(jià)而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。商鋪和幼兒園的收入同樣偏低，且全部銷售給了a企業(yè)的控股股東b集團(tuán)。

扣除項(xiàng)目不合規(guī)。稅務(wù)人員對(duì)a企業(yè)提供的清算資料作了書面審核，并對(duì)重要事項(xiàng)作了實(shí)地查驗(yàn)和驗(yàn)收取證。最終發(fā)現(xiàn)c項(xiàng)目存在前期工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足，未提供支付記錄，“其他”會(huì)計(jì)科目中有196萬(wàn)余元未提供發(fā)票明細(xì)表；建筑安裝工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足，未提供支付記錄；部分耗材結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額較大等問(wèn)題。

在查詢其股東b集團(tuán)的銀行記錄時(shí)，稅務(wù)人員還發(fā)現(xiàn)，b集團(tuán)2023年收到c項(xiàng)目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、人防費(fèi)返還約1.2億元，該款項(xiàng)被約定用于c項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。不僅如此，c項(xiàng)目還存在幼兒園未繳配套費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)倕s分?jǐn)偭伺涮踪M(fèi)及配套費(fèi)契稅等成本分?jǐn)偛徽_的問(wèn)題。

最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)上述幾個(gè)明顯的問(wèn)題作了調(diào)整，調(diào)減c項(xiàng)目應(yīng)退土地增值稅369萬(wàn)元。

建議

上述案例中，a企業(yè)由于稅務(wù)處理不合規(guī)，給自身帶來(lái)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，企業(yè)應(yīng)關(guān)注土地增值稅的稅務(wù)處理問(wèn)題。

稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?！敦?cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）等法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形作了規(guī)定。目前，企業(yè)適用稅收優(yōu)惠政策采用備查制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受土地增值稅免稅待遇時(shí)，需關(guān)注是否滿足免稅條件，并注重相關(guān)證明材料的整理和收集，避免后期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

銷售收入是否少計(jì)。銷售收入是確認(rèn)土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率和計(jì)算清算階段應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，無(wú)論在土地增值稅的預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)判斷企業(yè)是否存在隱瞞銷售收入的行為。因此，企業(yè)需關(guān)注附屬辦公設(shè)備的購(gòu)銷合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等情形，加強(qiáng)稅務(wù)處理合規(guī)性管理。

扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、扣除金額是否準(zhǔn)確。計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目主要包括土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)等。同時(shí)，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計(jì)確認(rèn)可扣除項(xiàng)目金額。

因此，企業(yè)需加強(qiáng)會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理，關(guān)注自身是否存在應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅和房地產(chǎn)稅錯(cuò)誤地計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用，代收費(fèi)用錯(cuò)誤地加計(jì)扣除，各種成本的合法憑據(jù)是否齊備等問(wèn)題。

筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅給予重視。企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握新政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過(guò)合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

【第9篇】土地增值稅政策匯編

個(gè)人可以享受如下土地增值稅優(yōu)惠政策：

(1)個(gè)人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免納土地增值稅。普通住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)由各省級(jí)人民政府確定;

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免納土地增值稅;

(3)個(gè)人之間互換自有居住用房，免納土地增值稅;

(4)個(gè)人以房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到所投資企業(yè)中的，暫免繳納土地增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅的，暫免繳納土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住房，經(jīng)稅務(wù)部門核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免納土地增值稅;居住滿3年不滿5年的，減半繳納土地增值稅;居住不滿3年的，按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

(5)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

【第10篇】土地增值稅 核定征收

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文章來(lái)源：房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢

土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)最大的稅種，因其核算與繳納的周期長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜、稅負(fù)高等原因，一直是考驗(yàn)財(cái)稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過(guò)“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會(huì)被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國(guó)有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時(shí)，會(huì)如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書”，也就是說(shuō)，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時(shí)，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實(shí)際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào))第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說(shuō)，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時(shí)，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。

另外，還得考慮一個(gè)問(wèn)題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無(wú)法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。

所以說(shuō)，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問(wèn)題。

——來(lái)源：昌堯講稅

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【第11篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

中央

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字【1995】6號(hào)）：

第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂５诰艞l 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（本條款失效）

土地增值稅宣傳提綱（國(guó)稅函發(fā)【1995】110號(hào)）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。（條款失效，無(wú)具體注明）

關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)（國(guó)稅函【1999】112號(hào)）：

你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[1999]17號(hào)）文收悉。對(duì)來(lái)文請(qǐng)示的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，……可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)【2007】132號(hào)）：

第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。 （二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。 （三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。 （四）審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。 （五）審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。 （六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。 （二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。 （三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）：

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）：

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

北京市

關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的公告（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費(fèi)性質(zhì)的支出，均不得扣除。

關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）：

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

山東省

關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）：

一、關(guān)于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

（一）土地成本土地成本，即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ绻_發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?；?duì)剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。開發(fā)項(xiàng)目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理?！救膹U止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》的公告（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）：

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指土地征用和拆遷過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生并實(shí)際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個(gè)人簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)一一對(duì)應(yīng)。

關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）：

第三十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。2.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。 （2）拆遷安置費(fèi)用的計(jì)算。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第十五條規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

文章所分享內(nèi)容，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》，想要獲取更多詳細(xì)內(nèi)容可后臺(tái)私信我。

內(nèi)容大綱：

書籍目錄

序言：求索現(xiàn)實(shí)，啟發(fā)未來(lái)

第一章 土地增值稅基礎(chǔ)概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢(shì)簡(jiǎn)述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定簡(jiǎn)述

二、 土地增值稅清算行為關(guān)系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算存在難點(diǎn)和問(wèn)題

三、 政策存在爭(zhēng)議執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范會(huì)計(jì)核算失真

第三節(jié) 中介機(jī)構(gòu)參與清算

一、 政府購(gòu)買中介服務(wù)

二、 土地增值稅清算鑒證服務(wù)

三、 咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢(shì)分析

第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問(wèn)題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設(shè)的必要性

第二節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要

一、 適應(yīng)財(cái)稅政策的變化，以數(shù)字化技術(shù)掌握財(cái)稅新政

二、 稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)監(jiān)管，促進(jìn)企業(yè)財(cái)稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務(wù)管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺(tái)的構(gòu)建

一、 企業(yè)服務(wù)平臺(tái)的主要功能及作用

二、 稅務(wù)管理平臺(tái)的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺(tái)的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺(tái)的業(yè)務(wù)應(yīng)用流程與工作原理

一、 業(yè)務(wù)應(yīng)用流程

二、 數(shù)字化平臺(tái)的工作原理及應(yīng)用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結(jié)論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應(yīng)用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實(shí)推進(jìn)土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務(wù)局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽(yáng)：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺(tái)特點(diǎn)總結(jié)

一、源泉控管，科學(xué)預(yù)測(cè)

二、指標(biāo)核算，涵蓋全面

三、疑點(diǎn)指引，有據(jù)可循

四、流程標(biāo)準(zhǔn)，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務(wù)互信

第六章 信息技術(shù)在數(shù)字化清算中的應(yīng)用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)下的技術(shù)應(yīng)用要點(diǎn)

第二節(jié) 信息技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)用場(chǎng)景實(shí)例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應(yīng)用實(shí)例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術(shù)應(yīng)用實(shí)例

三、 數(shù)字化清算人工智能應(yīng)用實(shí)例

四、 移動(dòng)互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術(shù)將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應(yīng)用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎(chǔ)資料的審核及案例

一、 基礎(chǔ)資料的審核思維導(dǎo)圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國(guó)有土地使用權(quán)證、立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測(cè)繪報(bào)告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導(dǎo)圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點(diǎn)及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導(dǎo)圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核思維導(dǎo)圖

四、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費(fèi)的審核方法及案例

一、 前期工程費(fèi)審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費(fèi)的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第六節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核方法及案例

一、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第七節(jié) 公共配套費(fèi)的審核方法及案例

一、 公共配套費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第九節(jié) 開發(fā)費(fèi)用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費(fèi)用審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

四、 稅金及附加的審核思維導(dǎo)圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認(rèn)

第四節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核

【第12篇】土地出讓金抵扣增值稅

▎政策解讀丨by：世聯(lián)評(píng)估

國(guó)有出讓土地使用權(quán)作為我國(guó)特有的一種“土地資產(chǎn)”，在評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到，而對(duì)國(guó)有土地出讓金是否包含增值稅問(wèn)題，政府（國(guó)家）并沒(méi)有明確的法律法規(guī)進(jìn)行說(shuō)明，因此也就產(chǎn)生了一些理解性差異。

01

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地出讓金不包含增值稅：

一是，市場(chǎng)主體相互之間進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等行為，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的增值稅抵扣，但是土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為（《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》），由此可以看出這種行為是征稅主體（國(guó)家）進(jìn)行的一種壟斷行為，由于國(guó)家政府部門并非納稅義務(wù)人，出讓時(shí)無(wú)法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）也就無(wú)法據(jù)此抵扣相應(yīng)的增值稅。

二是，按照替代性原則，對(duì)于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從三級(jí)市場(chǎng)上取得土地，愿意支付的最高價(jià)格為政府出讓價(jià)格加上相應(yīng)的增值稅稅額，據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價(jià)格為不含稅口徑。

02

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地使用權(quán)出讓價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格。

整體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格都是含稅價(jià)格。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))的第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式為：

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)。(11%稅率在2023年4月1日開始調(diào)整為9%)，

從該條款銷售額計(jì)算公式來(lái)看，土地價(jià)款應(yīng)該是含稅價(jià)。

03

針對(duì)這兩種觀點(diǎn)，筆者更傾向于土地使用權(quán)出讓價(jià)格是含稅價(jià)格。一方面國(guó)家（政府）作為征稅主體，在對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，已考慮征稅問(wèn)題，政府不會(huì)做“虧本的買賣”；另一方面根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》銷售額的定義，土地出讓價(jià)款是含稅價(jià)格是有跡可循的。

本文作者：世聯(lián)評(píng)估，全國(guó)領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)，持有rics、mai、hkis等國(guó)際學(xué)會(huì)資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)容首發(fā)價(jià)值領(lǐng)地公眾號(hào)，原創(chuàng)精彩不斷！

【第13篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個(gè)非常專業(yè)且實(shí)操性很強(qiáng)的問(wèn)題，

不長(zhǎng)期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財(cái)稅知識(shí)，

還需要有點(diǎn)良知未泯，

不會(huì)總結(jié)這方面的問(wèn)題。

一、土增稅簡(jiǎn)介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實(shí)國(guó)家財(cái)政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國(guó)家的，基于土地的溢價(jià)應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國(guó)家。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。

簡(jiǎn)單理解，公式如下：

（項(xiàng)目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級(jí)數(shù)

計(jì)稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分

30%

2

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分

40%

3

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

50%

4

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60%

二、土增稅對(duì)確定車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益”的原則來(lái)確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰(shuí)投資的呢？可能有人認(rèn)為是開發(fā)商投資的，實(shí)則不然。大多開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時(shí)都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費(fèi)用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無(wú)疑會(huì)面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說(shuō)是“暴利稅”。實(shí)際上所有的配套建設(shè)都列入了“房?jī)r(jià)”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫(kù)”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫(kù)的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒(méi)有將車庫(kù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用列入了開發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車庫(kù)的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問(wèn)題，已經(jīng)將車庫(kù)的開發(fā)費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)房?jī)r(jià)，即放棄了車庫(kù)的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過(guò)協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫(kù)的所有權(quán)，這時(shí)關(guān)于車庫(kù)的開發(fā)費(fèi)用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫(kù)設(shè)計(jì)、建設(shè)等費(fèi)用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國(guó)刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。

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【第14篇】土地增值稅 舊房

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)暫時(shí)放緩，部分房地產(chǎn)企業(yè)從資金回流的角度考慮，臨時(shí)對(duì)外出租，需要指出，新房和舊房土地增值稅計(jì)算有所不同，我們一起分析下企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)土地增值稅的處理。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）指出，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定，部分地方新舊房判定標(biāo)準(zhǔn)見附件。

（一）有評(píng)估價(jià)格

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

土地增值額計(jì)算公式如下：

土地增值額=出售房地產(chǎn)取得的收入-取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款-房產(chǎn)評(píng)估重置價(jià)*成新率-銷售稅金

注意，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）有發(fā)票無(wú)評(píng)估價(jià)格

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的商品房轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，如果有發(fā)票，處理方式則不同。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條“關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題”規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年70號(hào)）第六條補(bǔ)充，營(yíng)改增后，計(jì)算方法如下：

（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。

其中，年數(shù)的確定按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

（三）無(wú)評(píng)估價(jià)格無(wú)發(fā)票

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）明確，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

核定征收時(shí)，分為核定稅率和核定成本兩種，但一般情況下核定稅率。如《山東省財(cái)政廳 山東省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（魯財(cái)稅[2007]35號(hào)）第二條第二款“對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既不能提供評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，暫按舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)格0.5%的比例，核定征收土地增值稅”。

總之，企業(yè)處理舊房時(shí)，具體怎么計(jì)算繳納土地增值稅，如果有的選擇，需要進(jìn)行測(cè)算比較。

附件：開發(fā)企業(yè)新舊房的判定標(biāo)準(zhǔn)

1.《湖南省財(cái)政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅新舊房界定問(wèn)題的通知》（湘財(cái)稅[2015]13號(hào)）規(guī)定，新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后、新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售（或視同銷售）取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，即為舊房，轉(zhuǎn)讓時(shí)按照舊房的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

2.《湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（鄂財(cái)稅發(fā)[1995]544號(hào)）規(guī)定，凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房；凡是已經(jīng)交付使用，不論時(shí)間長(zhǎng)短或磨損程度大小，均屬舊房。

3.《上海市財(cái)政局 地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知>及本市具體補(bǔ)充規(guī)定》（滬地稅地[1995]38號(hào)）規(guī)定，新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除，計(jì)征土地增值稅；如超過(guò)三年出售的，均按舊房重新評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)均按評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。

4.《廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（桂財(cái)稅字[1995]第28號(hào)）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。

【第15篇】土地增值稅實(shí)施細(xì)則

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所繳納的稅費(fèi)不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費(fèi)比較多，土地增值稅是一個(gè)主要稅種，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營(yíng)改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問(wèn)題，對(duì)于正確適用政策，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。

1、以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

那么是不是只要無(wú)償贈(zèng)與就不用繳納土地增值稅了呢？

當(dāng)然不是。

這里的贈(zèng)與行為是有嚴(yán)格限制的。為了防止納稅人以贈(zèng)與方式逃避稅收，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）明確“贈(zèng)與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)等以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。以上這些贈(zèng)與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈(zèng)與”以外的贈(zèng)與行為仍需繳納土地增值稅。

2、只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。

3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)槌鲎怆m然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。

4、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

5、合作建房的土地增值稅政策。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6、房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

二、土地增值稅應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，確定對(duì)應(yīng)的稅率。增值額（相當(dāng)于純利潤(rùn)）占的比例越高，對(duì)應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達(dá)60%。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)變量。在營(yíng)改增前后，稅法對(duì)這兩個(gè)變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。

營(yíng)改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)和稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個(gè)稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法分別計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：

1、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+9%)×9%

2、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元）適用一般計(jì)稅方法（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅征收率為5%。哪種計(jì)稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。

一般計(jì)稅方法項(xiàng)目與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目的界定原則是：國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元），則適用5%的征收率繳納增值稅。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

扣除項(xiàng)目及其金額的確定對(duì)于計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

（六）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〖2016〗36號(hào)文件第三十四條、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〖2016〗43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，計(jì)入開發(fā)成本，可以作為扣除項(xiàng)目。這個(gè)新變化必須掌握，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)完整準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而準(zhǔn)確核算土地增值稅是十分重要的。

四、土地增值稅的預(yù)征

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整?！稄V西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）第七條對(duì)土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。

上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計(jì)算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

也就是說(shuō)，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，要分兩步計(jì)算：第一步，先計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

舉例說(shuō)明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當(dāng)期收到預(yù)售房款3000萬(wàn)元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項(xiàng)目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？

假設(shè)該公司按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算如下：第一步，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（萬(wàn)元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-82.57）×1% = 29.17（萬(wàn)元）。

小貼士：9%為一般計(jì)稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。

【第16篇】最新土地增值稅預(yù)征率

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”

以上是總局對(duì)土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，各省市也紛紛制定本地的核定征收率：

各地核定征收率一覽表

1、廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無(wú)法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

2、福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

3、重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫(kù)為6%；非住宅(車庫(kù)除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4、江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5、青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。

具體核定征收率如下：非個(gè)人納稅人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%個(gè)人納稅人：其他商品房6%

6、安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：營(yíng)業(yè)用房不低于6%；其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7、黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8、浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過(guò)國(guó)土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無(wú)法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9、四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10、河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

11、湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12、湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13、遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14、陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

15、貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16、吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17、寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18、河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19、新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。住宅（不含別墅）核定征收率為5%；其他項(xiàng)目的核定征收率：庫(kù)爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂(lè)市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂(lè)市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒(méi)有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問(wèn)題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；

綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；

其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問(wèn)題公告如下：公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷售單價(jià)/住宅平均銷售單價(jià)*5%

20、江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21、山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫(kù)）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，無(wú)法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

22、廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23、內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問(wèn)題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24、山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅。”

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25、北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26、天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27、云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為5.5%。

28、甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。