【導(dǎo)語(yǔ)】不動(dòng)產(chǎn)增值稅怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的不動(dòng)產(chǎn)增值稅，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】不動(dòng)產(chǎn)增值稅
一、一般納稅人
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：
（一）自建
1.預(yù)繳：全額預(yù)繳5%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：全額申報(bào)5%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+5%）×5%
（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈(zèng) ）
1.預(yù)繳：差額預(yù)繳5%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：差額申報(bào)5%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+5%）×5%
一般計(jì)稅法下：
（一）自建
1.預(yù)繳：全額預(yù)繳5%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：全額申報(bào)9%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳稅款
（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈(zèng) ）
1.預(yù)繳：差額預(yù)繳5%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：全額申報(bào)9%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳稅款
二、小規(guī)模納稅人
簡(jiǎn)易計(jì)稅下：
（一）自建
1.預(yù)繳：全額預(yù)繳5%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：全額申報(bào)5%，增值稅=出售價(jià)款÷（1+5%）×5%
（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈(zèng) ）
1.預(yù)繳：差額預(yù)繳5%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：差額申報(bào)5%，增值稅=轉(zhuǎn)讓差價(jià)÷（1+5%）×5%
三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房
【例題 1】 a市某增值稅一般納稅人在 2023年 1月轉(zhuǎn)讓其位于 b市的一處不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)是在 2023年 3月抵債取得，抵債時(shí)作價(jià) 200萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià) 280萬(wàn)元（含增值稅），該納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，則：該納稅人應(yīng)向 b市不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款 =（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 -不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬(wàn)元）
該納稅人應(yīng)向 a市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào) =（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬(wàn)元） 實(shí)際應(yīng)繳納的稅款為零。
【例題 2】 a市某增值稅一般納稅人在 2023年1月轉(zhuǎn)讓其位于 b市的一處不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)是在2023年8月抵債取得，抵債時(shí)作價(jià)（含增值稅，下同）200萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià) 280萬(wàn)元，則： 該納稅人應(yīng)向 b市不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 -不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬(wàn)元）
該納稅人應(yīng)向 a市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅=280÷（1+9%）× 9%=23.12（萬(wàn)元） 該納稅人就該項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)繳增值稅 19.31（ 23.12-3.81）萬(wàn)元。
【第2篇】不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金
自2023年4月1日起，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。需要注意的是，原來(lái)未抵扣的可以在4月稅款所屬期抵扣，也可以在以后月份抵扣，但必須是一次性抵扣，不能分多次進(jìn)行。具體申報(bào)操作如下：截至2023年3月稅款所屬期原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（五）》第6欄“期末待抵扣不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額”的期末余額，結(jié)轉(zhuǎn)填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第8b欄“其他”。
自5月1日起，原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（五）》不再要求填報(bào)。
【第3篇】不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣增值稅新申報(bào)表
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）：“第五條 自2023年4月1日起，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣?！?/p>
【案例】某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2023年4月購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，取得1份增值稅專(zhuān)用發(fā)票并已認(rèn)證相符，金額8000000元，稅額720000元。填報(bào)如下：
【第4篇】納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
注：老項(xiàng)目與新項(xiàng)目以2023年5月1日為分界線
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
01
一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇一般計(jì)稅方法。
選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額（簡(jiǎn)稱(chēng)差額，下同）為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；轉(zhuǎn)讓自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)全額，下同）為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
選擇一般計(jì)稅方法的，轉(zhuǎn)讓取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以全額為銷(xiāo)售額，按照9%的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，只能適用一般計(jì)稅方法。以全額為銷(xiāo)售額，按照9%的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
02
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
小規(guī)模納稅人（不含個(gè)人）轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以差額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以全額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
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【第5篇】一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅率
依據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2023年第24號(hào)，以下稱(chēng)“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2023年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。如果選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅，那么應(yīng)該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理呢？
我們通過(guò)一個(gè)案例來(lái)看一下：
a公司是符合條件的住房租賃企業(yè)，10月份向個(gè)人出租住房取得租金收入507500元，租金收到后存入開(kāi)戶銀行，對(duì)于取得的租賃收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。a公司注冊(cè)地與所出租的房產(chǎn)在同一個(gè)區(qū)。
會(huì)計(jì)處理參考如下：
1、收到租金時(shí)
借：銀行存款 507500
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500000
應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 7500
2、繳納增值稅時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 7500
貸：銀行存款 7500
如果不動(dòng)產(chǎn)所在地與住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的
預(yù)交增值稅時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 7500
貸：銀行存款 7500
月末將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 7500
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 7500
增值稅方面需要注意的問(wèn)題：
1、如果承租方需要發(fā)票，應(yīng)該開(kāi)具1.5%征收率的增值稅發(fā)票。
2、在辦理10月所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)的填報(bào)
在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行“開(kāi)具其他發(fā)票”列填寫(xiě)銷(xiāo)售額為50萬(wàn)元和稅額為2.5萬(wàn)元（50萬(wàn)元×5%=2.5萬(wàn)元），同時(shí)將按銷(xiāo)售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額1.75萬(wàn)元，計(jì)入《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（一般納稅人適用）》“應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。
3、自2023年10月1日起，符合條件的住房租賃企業(yè)向個(gè)人或者個(gè)體戶出租住房取得的收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定適用上述1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。
4、不動(dòng)產(chǎn)所在地與住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
在按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的情況下，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限內(nèi)預(yù)繳稅款。
【第6篇】出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅
情況1：自然人出租住房
自然人出租住房，適用增值稅的征收率為5%減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
情況2：自然人出租非住房
自然人出租非住房，適用增值稅的征收率為5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
情況3：一般納稅人出租營(yíng)改增前不動(dòng)產(chǎn)
（1）一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（2）納稅人出租其2023年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（3）應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋5%）×5%
情況4：一般納稅人出租營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)
（1）一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,按照11%的增值稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（2）應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋11%）×3%
情況5：小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)
（1）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（2）納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（3）應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋5%）×5%。
涉 稅 提 醒
（1）對(duì)于租賃合同中約定免租期的，出租方不需要視同銷(xiāo)售繳納增值稅，根據(jù)實(shí)收租金的金額，依法繳納增值稅即可；
（2）對(duì)于自然人個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；
預(yù)繳增值稅如何申報(bào)
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）附件2《<增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）>及其附列資料填寫(xiě)說(shuō)明》規(guī)定：“二、《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》填寫(xiě)說(shuō)明
……
（四十二）第28欄‘①分次預(yù)繳稅額’：填寫(xiě)納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。
營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的納稅人，分以下幾種情況填寫(xiě)：
……
4.出租不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
……
六、《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）填寫(xiě)說(shuō)明
……
本表第5行由出租不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫(xiě)，反映其出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況?！?/p>
因此，一般納稅人異地出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳的增值稅需要先填寫(xiě)附表四第5行“出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”欄次，再填寫(xiě)主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”。
政策參考
（1）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：
（九）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。
（2）國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）規(guī)定：“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)?！?/p>
（3）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定：六、其他納稅事項(xiàng)（四）其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
（4）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）附件2。
【第7篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅
近年來(lái)隨著國(guó)家調(diào)結(jié)構(gòu)、去產(chǎn)能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)加速狀態(tài)。破產(chǎn)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)處置資產(chǎn)也如火如荼。目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)絕大部分拍賣(mài)公告約定房產(chǎn)、土地交易過(guò)程中所涉及的稅、費(fèi)（含買(mǎi)賣(mài)雙方）由買(mǎi)受人承擔(dān)。因此實(shí)務(wù)中，破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)通常選擇選擇簡(jiǎn)易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡(jiǎn)易計(jì)稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡(jiǎn)易征收稅費(fèi)和預(yù)繳增值稅費(fèi)一致，便于向買(mǎi)受人收取該部分費(fèi)用；三是計(jì)算方便，完稅手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)潔。但也有破產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)時(shí)約定根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定對(duì)處置資產(chǎn)各自承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。2023年2月21日浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作指引》的通知，明確“本次變價(jià)形成的稅費(fèi)，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負(fù)擔(dān)主體的，應(yīng)由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)”。該指引明確了買(mǎi)受各方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，對(duì)買(mǎi)受人的不合理稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁進(jìn)行了糾正，也對(duì)管理人處置不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)的籌劃提出了要求。
針對(duì)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置稅費(fèi)需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)而言，管理人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者選擇一般計(jì)稅方法可能會(huì)存在巨大差異。夏正芳等（2018）認(rèn)為管理人在辦理破產(chǎn)案件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)的人合法權(quán)益。
因此破產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)稅負(fù)的不動(dòng)產(chǎn)處置不能簡(jiǎn)單按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行繳納。首先需要看破產(chǎn)企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計(jì)算兩種方法下流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅應(yīng)納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應(yīng)稅費(fèi)，按該種方法選擇完稅；最后申報(bào)納稅后，應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，需要履行退稅手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)在2023年4月30日前自建的，在司法處置過(guò)程中所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)及土地增值稅等，破產(chǎn)管理人選擇一般計(jì)稅方法完稅在實(shí)務(wù)中可能會(huì)存在下列問(wèn)題：（1）破產(chǎn)企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動(dòng)產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅額；（2）選擇一般計(jì)稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，如何退還多繳稅費(fèi)。下面就這幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)討論和分析。
一、破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置留抵稅額是否可以抵扣
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔1998〕429號(hào)文，納稅人破產(chǎn)、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務(wù)機(jī)關(guān)不予退稅。破產(chǎn)企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛](méi)成本，這對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人都是一種損失。根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目期末借方余額應(yīng)根據(jù)情況，在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》中明確，留抵增值稅應(yīng)根據(jù)其流動(dòng)性在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示?？梢?jiàn)留抵稅額從財(cái)務(wù)角度作為一種資產(chǎn)毋庸置疑。實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化是管理人應(yīng)盡的職責(zé)。
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)原增值稅一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的銷(xiāo)項(xiàng)稅額不能在營(yíng)改增試點(diǎn)日前的增值稅期末留抵稅額中進(jìn)行抵扣。2023年12月1日出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人留抵稅額申報(bào)口徑的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第75號(hào)），要求申報(bào)表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉(zhuǎn)入上期留抵稅額的一般項(xiàng)目本月數(shù)中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產(chǎn)生較大變化，使得自行建造的不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造）進(jìn)行拍賣(mài)等處置時(shí)繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)可以進(jìn)行抵扣。營(yíng)改增前留抵稅額可以抵扣營(yíng)改增后增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，徹底解決“留抵掛賬”對(duì)營(yíng)改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（杭州國(guó)稅局，《納稅指南宣傳專(zhuān)刊——一般納稅人留抵稅額申報(bào)常見(jiàn)問(wèn)題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。
破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)也不屬于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的情況。
隨著國(guó)稅總局2023年第75號(hào)公告的出臺(tái)，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)其留抵稅額可以留抵，這為破產(chǎn)企業(yè)留抵稅額作為一項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)提供了切實(shí)可行的操作空間。
二、破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法對(duì)流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅的影響
本文通過(guò)選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅額進(jìn)行了對(duì)比，通過(guò)案例來(lái)說(shuō)明兩種方法對(duì)處置環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對(duì)比）
案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經(jīng)x區(qū)人民法院依法裁定受理破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定ht會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任管理人。xs公司擁有的資產(chǎn)包括所屬的土地使用權(quán)、排污權(quán)、房屋建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備、配電設(shè)施、電子、其他設(shè)備以及存貨。上述資產(chǎn)打包在網(wǎng)絡(luò)上拍賣(mài)，最后以3211萬(wàn)元成交。根據(jù)拍賣(mài)公告，本次拍賣(mài)成交價(jià)均為含稅價(jià)；稅費(fèi)各自承擔(dān)。至破產(chǎn)受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷(xiāo)項(xiàng)稅額31萬(wàn)元后尚余留抵稅額300萬(wàn)元。
xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個(gè)地塊（土地使用權(quán)證3本），其中2個(gè)地塊上有化工設(shè)備構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。
（一）破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅應(yīng)納稅費(fèi)情況
xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經(jīng)相關(guān)申請(qǐng)程序后恢復(fù)破產(chǎn)企業(yè)至正常戶，并擬申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。
根據(jù)2023年3月23日財(cái)政部、國(guó)稅總局（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件2及2023年3月31日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)，自2023年5月1日起施行），均對(duì)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用按5%的征收率采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅法都應(yīng)該先預(yù)繳稅款，預(yù)征率為5%，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)。
上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置可選擇一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅。我們以破產(chǎn)企業(yè)xs公司為例，對(duì)不同計(jì)稅方法下的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅比較如下：
1.不動(dòng)產(chǎn)按簡(jiǎn)易計(jì)征方法
選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下（見(jiàn)表1），流轉(zhuǎn)稅合計(jì)153.55萬(wàn)元，其中應(yīng)納增值稅139.60萬(wàn)元，附加稅費(fèi)13.95萬(wàn)元。
2.不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法
一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造），選擇一般計(jì)稅方法計(jì)具體如下：
根據(jù)分配的成交價(jià)計(jì)算當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額=242.04萬(wàn)元，由于留抵稅額331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷(xiāo)項(xiàng)稅額31萬(wàn)元尚余留抵稅額300.00萬(wàn)元，本期增值稅應(yīng)納稅額為0.00元；應(yīng)納附加稅費(fèi)也為0.00元。詳見(jiàn)表2。
由表2可以看出，一般計(jì)稅方法下，留抵稅額足夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)處置銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣情況下，增值稅應(yīng)納稅額為0.00元。
3.不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅額的影響
通過(guò)對(duì)比上述兩種方法，一般計(jì)稅方法比采用簡(jiǎn)易計(jì)稅節(jié)約，主要是由于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣所致。一般計(jì)稅下增值稅應(yīng)納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡(jiǎn)易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬(wàn)元；多繳流轉(zhuǎn)稅費(fèi)153.55萬(wàn)元。
（二）不同計(jì)稅方法下對(duì)土地增值稅影響
本案例中xs公司有3個(gè)地塊，由于其中2個(gè)地塊無(wú)建筑物僅有構(gòu)筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對(duì)于9%的稅率和5%的征收率變動(dòng)敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓?，則減少的稅額=（成交價(jià)/1.09–成交價(jià)/1.05）×相應(yīng)的稅率。對(duì)于地塊1則敏感性較強(qiáng)。通過(guò)3個(gè)地塊比較分析一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易征收方法下對(duì)應(yīng)納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預(yù)繳金額扣除）（見(jiàn)表3）。
地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對(duì)土地增值稅增值率產(chǎn)生較大變化，導(dǎo)致相應(yīng)稅率變化，引起應(yīng)納稅額的變化。由簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌?jì)稅下的30%檔，總體影響21.6萬(wàn)元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬(wàn)元×30%=16.665萬(wàn)元），稅率越高影響越大。對(duì)于地塊2和3而言，主要系不含稅價(jià)格下降，引起應(yīng)納土地增值稅額下降。本案例中3個(gè)地塊按一般計(jì)稅需繳納土地增值稅563.19萬(wàn)元，簡(jiǎn)易征稅下土地增值稅為612.94萬(wàn)元，一般計(jì)稅比簡(jiǎn)易計(jì)稅明顯節(jié)稅49.75萬(wàn)元。由上述案例分析，處置不動(dòng)產(chǎn)后選擇一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅對(duì)土地增值稅可能會(huì)產(chǎn)生較大影響，主要通過(guò)不含稅收入的下降，以及增值額變化導(dǎo)致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點(diǎn)附近時(shí)對(duì)稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。
（三）結(jié)論
通過(guò)對(duì)xs公司的對(duì)比分析，在不動(dòng)產(chǎn)處置環(huán)節(jié)選擇一般計(jì)稅方法比按簡(jiǎn)易方法節(jié)約稅收總計(jì)203.3萬(wàn)元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約49.75萬(wàn)元。對(duì)于xs公司而言，管理人選擇一般計(jì)稅方法顯然更有利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化和債權(quán)人利益最大化。
因此對(duì)2023年4月30日自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)，選擇一般計(jì)稅方法達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值最大化也是可行的方法。但該方案實(shí)施前提：
（1）要有足夠可以留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額。破產(chǎn)企業(yè)在抵扣機(jī)器設(shè)備、存貨、無(wú)形資產(chǎn)等銷(xiāo)項(xiàng)稅額后，所余留抵稅額＞不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅方法下應(yīng)納稅額與簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)納稅額之差（成交價(jià)/1.09×0.09–成交價(jià)/1.05×0.05，約為成交價(jià)×0.03495）情況下，應(yīng)該選擇一般計(jì)稅方法。破產(chǎn)管理人對(duì)未能退還的留抵稅額通過(guò)抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產(chǎn)的作用，在一般計(jì)稅方法下實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值。
（2）如無(wú)足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計(jì)稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法比簡(jiǎn)易計(jì)征多繳應(yīng)納稅額情況，再選擇采取哪種方法。
（3）處置不動(dòng)產(chǎn)稅收需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)。
（4）按規(guī)定多繳的處置不動(dòng)產(chǎn)增值稅及其附加稅費(fèi)能按時(shí)退回。
（5）如有后續(xù)資產(chǎn)需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。
三、多繳增值稅及附加稅費(fèi)退回問(wèn)題
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2023年第14號(hào)公告，破產(chǎn)企業(yè)處置其不動(dòng)產(chǎn)后，按規(guī)定預(yù)繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
破產(chǎn)企業(yè)通常不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)且多為打包整體資產(chǎn)處置，按全額計(jì)繳不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅及其附加稅費(fèi)后，如果申報(bào)后當(dāng)期應(yīng)納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅及其附加153.55萬(wàn)元，如采取一般計(jì)稅方法，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)時(shí)應(yīng)納稅額為0.00元，預(yù)繳稅金多繳后是否可以退稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定精神，破產(chǎn)企業(yè)超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，如稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)立即退還；破產(chǎn)企業(yè)自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還；涉及從國(guó)庫(kù)中退庫(kù)的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國(guó)庫(kù)管理的規(guī)定退還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)務(wù)院令第362號(hào)）規(guī)定，依法預(yù)繳稅款形成的結(jié)算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應(yīng)該可以退稅，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅請(qǐng)求，待稅務(wù)機(jī)關(guān)核查退還，涉及國(guó)庫(kù)的還需按規(guī)定退還。
實(shí)務(wù)中對(duì)于退稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前有地區(qū)稅務(wù)局理解需要注銷(xiāo)后才能退稅。上述注銷(xiāo)后才能退稅的觀點(diǎn)值得商榷立。在當(dāng)期申報(bào)時(shí)，在增值稅申報(bào)表附表四中填列銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應(yīng)抵減稅額、本期實(shí)際抵減稅額數(shù)據(jù)，同時(shí)在增值稅申報(bào)表第28欄①分次預(yù)繳稅額填列已預(yù)繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為負(fù)數(shù)，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)履行相應(yīng)手續(xù)申請(qǐng)退稅。
結(jié)語(yǔ)
對(duì)破產(chǎn)企業(yè)來(lái)而言，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置如果簡(jiǎn)單選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不利于留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，形成破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費(fèi)。存在大量留抵稅額情況下，管理人應(yīng)該綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)處置稅收選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。對(duì)于全部稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)，管理人也應(yīng)該綜合考慮，如果直接選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，破產(chǎn)企業(yè)只取得了不含稅的資產(chǎn)處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計(jì)稅方法下，買(mǎi)方付出增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，同時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，由于可以抵扣意味著買(mǎi)受人沒(méi)有增加負(fù)擔(dān)。對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)而言，由于進(jìn)項(xiàng)稅額足夠抵扣，因此處置稅費(fèi)實(shí)際不用繳納，實(shí)現(xiàn)了留抵稅額的價(jià)值變現(xiàn)。選擇一般計(jì)稅方法對(duì)買(mǎi)受人而言其取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，顯著降低了資產(chǎn)的取得成本，切實(shí)降低了買(mǎi)受人的負(fù)擔(dān)。隨著浙江省高院執(zhí)行局對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作指引的出臺(tái)，管理人對(duì)稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現(xiàn)實(shí)意義。有的地方成立了法院和稅務(wù)局關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調(diào)工作小組，這為解決實(shí)際中的稅務(wù)問(wèn)題提供了極大方便。沒(méi)有該機(jī)制的地區(qū)，管理人需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)在退稅等問(wèn)題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過(guò)綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的積極溝通下，實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值，能夠給破產(chǎn)企業(yè)、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)最大利益，也使買(mǎi)受人充分降低成本，這將有利于社會(huì)資源的再分配，也是對(duì)社會(huì)生產(chǎn)力的一種積極促進(jìn)。
作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務(wù)師事務(wù)所,來(lái)源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！
【第8篇】不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率
首先明確一下增值稅稅率是針對(duì)一般納稅人采用一般計(jì)稅方法而言，現(xiàn)行增值稅稅率有13%，9%，6%，0%四檔。
至于5%，3%是小規(guī)模納稅人采用的，以及一般納稅人發(fā)生特殊業(yè)務(wù)時(shí)選用的，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稱(chēng)之為征收率。和稅率是兩碼事哦，不要弄混了！
分別按稅率來(lái)把相應(yīng)的業(yè)務(wù)匯集一下：
13%稅率
關(guān)鍵詞：銷(xiāo)售、進(jìn)口、加工、修理修配、有形動(dòng)產(chǎn)租賃
增值稅一般納稅人發(fā)生的銷(xiāo)售、進(jìn)口貨物，提供加工修理修配服務(wù)，除了明確規(guī)定適用9%低稅率的情形外，均適用13%稅率。
單獨(dú)記憶有形動(dòng)產(chǎn)租賃稅率為13%。
需要再額外提一下的是，進(jìn)口貨物無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人在海關(guān)那里都適用稅率而不是征收率。
9%稅率
列舉類(lèi)貨物及服務(wù)。
貨物關(guān)鍵詞：初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、生活必需品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、文藝傳播品
初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品：掛面、干姜、玉米胚芽、動(dòng)物骨粒等簡(jiǎn)單加工產(chǎn)品。
生活必需品：糧食、食用植物油、鮮奶、食用鹽、自來(lái)水、暖氣、石油液化氣、天然氣等居民日常生活必需。
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者：飼料、化肥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)藥、農(nóng)膜等。
文藝傳播品：圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品和電子出版物等。
服務(wù)關(guān)鍵詞：交通運(yùn)輸、郵政服務(wù)、基礎(chǔ)電信、建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（簡(jiǎn)記：交郵基電建、租售不動(dòng)產(chǎn)）
交通運(yùn)輸服務(wù)：航空、陸路、水路、管道運(yùn)輸，包括程租期租濕租、未消費(fèi)的逾期票證收入等。
郵政服務(wù)服務(wù)：郵政集團(tuán)提供的郵件寄遞、郵政匯兌以及郵品銷(xiāo)售、郵政代理等。
基礎(chǔ)電信服務(wù)：語(yǔ)音通話、寬帶等。
建筑服務(wù)：建筑、裝修、修繕、平整土地、園林綠化等。
不動(dòng)產(chǎn)租賃：出租標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，如房屋、土地等。
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：土地使用權(quán)為無(wú)形資產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照9%稅率。
6%稅率
關(guān)鍵詞：增值電信、銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)、金融、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（簡(jiǎn)記：增電無(wú)形、金現(xiàn)（諧音：先）生）
6%稅率其實(shí)是由營(yíng)改增平移過(guò)來(lái)，且不屬于9%稅率的服務(wù)。
增值電信服務(wù)：短信彩信、互聯(lián)網(wǎng)接入、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)接等。
銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)：商標(biāo)、商譽(yù)、專(zhuān)利、非專(zhuān)利技術(shù)、著作權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。
金融服務(wù)：貸款，保險(xiǎn)，金融商品持有期間取得的保本收益，金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)谫Y性售后回租等。
現(xiàn)代服務(wù)：研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)
生活服務(wù)：生活服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)最主要的區(qū)別就是生活服務(wù)是為滿足居民日常生活需求，包括文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂(lè)、餐飲住宿、居民日常服務(wù)和其他生活服務(wù)等。
0%稅率
關(guān)鍵詞：出口、跨境
除另有規(guī)定外，出口貨物適用零稅率。
國(guó)際運(yùn)輸服務(wù)、航天運(yùn)輸服務(wù)、向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的列明服務(wù)，適用零稅率。
列明的完全在境外的服務(wù)有：研發(fā)、合同能源管理、設(shè)計(jì)、廣播影視制作和發(fā)行、軟件、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理、離岸外包、轉(zhuǎn)讓技術(shù)。共十項(xiàng)。（簡(jiǎn)記：研發(fā)能源（需要）設(shè)計(jì)軟件（并）發(fā)行電路（和）管理信息（最后）離岸轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
一入稅會(huì)深似海，希望對(duì)同路人能有所幫助。如有不當(dāng)之處，歡迎批評(píng)指正，謝謝！
【第9篇】建造不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)增值稅
一、適用范圍：
房企銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)）
二、預(yù)繳和繳納稅款
納稅人
計(jì)稅方法
項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款
機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款
一般納稅人
適用一般計(jì)稅方法
稅額＝預(yù)收款÷（1＋9%）×3%
增值稅＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋9%）×9%－ 進(jìn)項(xiàng)稅額－預(yù)繳稅款
選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（老項(xiàng)目）
稅額＝預(yù)收款÷（1＋5%）×3%
增值稅＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋5%）×5%－ 已預(yù)繳稅款
小規(guī)模納稅人
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（新項(xiàng)目、老項(xiàng)目）
同上
同上
1、房地產(chǎn)新項(xiàng)目一般計(jì)稅方法下，銷(xiāo)售額可差額計(jì)稅
銷(xiāo)售額＝ （全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋9%）
“支付的土地價(jià)款”：是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括：①土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、②土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、③土地出讓收益、④取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。
2、在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)差額計(jì)稅，扣除的土地價(jià)款計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
三、關(guān)于發(fā)票
1、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：
a、自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票；
b、向小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
2、小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：
a、 自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。
b、 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
總結(jié)不易！點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)、交流！
【第10篇】不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅票開(kāi)具
依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第23 號(hào)）的規(guī)定：
（五）出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)為跨縣（市、區(qū)）提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、建筑服務(wù)的小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人），代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，在發(fā)票備注欄中自動(dòng)打印“yd”字樣。
所以，開(kāi)具租賃發(fā)票應(yīng)該注意：
（1）房東提供增值稅發(fā)票時(shí)，必需要在備注欄寫(xiě)上不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
（2）如果房東是小規(guī)模企業(yè)，代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，還須在發(fā)票備注欄中自動(dòng)打印'yd'字樣才行，否則無(wú)效，增值稅專(zhuān)用發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)。
【第11篇】預(yù)繳不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率
關(guān)于建筑服務(wù)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃何時(shí)需要預(yù)繳，很多同學(xué)分不清楚，咱們今天就來(lái)總結(jié)一下：
建筑服務(wù)：
提供建筑服務(wù)有兩種情況下需要預(yù)繳：異地預(yù)繳、預(yù)收款預(yù)繳。
很多同學(xué)只記住了異地預(yù)繳，因此看到同地預(yù)繳的情形時(shí)迷惑不解，其實(shí)納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳稅款（無(wú)論是否異地）。
具體規(guī)定如下：
（1）異地預(yù)繳
納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是指單位和個(gè)體工商戶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。（納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用該政策）
向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（2）預(yù)收款預(yù)繳
納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳稅款。按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目（指異地項(xiàng)目），納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅；按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目（指同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本地項(xiàng)目），納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
按照以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款：
（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%
（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%
納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
只要非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，均需預(yù)繳增值稅，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地是否同一縣（市、區(qū)）。（原來(lái)國(guó)地稅分開(kāi)時(shí)的規(guī)定，尚未更新）
按照以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款：
（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（收入－購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)）÷（1＋5％）×5％
（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=收入÷（1＋5％）×5％
可能有同學(xué)好奇：為什么一般計(jì)稅預(yù)繳也用5%征收率計(jì)算呢？
這是因?yàn)闋I(yíng)改增后，在地稅預(yù)繳，地稅不掌握主體是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，所以預(yù)繳時(shí)一律用5%征收率。盡管目前國(guó)地稅合并，但是計(jì)算方法沒(méi)有改變。
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃
異地預(yù)繳。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
按照以下公式計(jì)算預(yù)繳稅款：
（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%
（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷（1+9%）×3%
注意，以下兩種情形無(wú)需預(yù)繳稅款：
（1）小規(guī)模納稅人月銷(xiāo)售額未超過(guò)10萬(wàn)元的，當(dāng)期無(wú)需預(yù)繳稅款；
（2）其他個(gè)人出租住房，無(wú)需預(yù)繳稅款。
【第12篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅
一、服務(wù)。
服務(wù)是指交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。
（一）交通運(yùn)輸服務(wù)。
交通運(yùn)輸服務(wù)，是指利用運(yùn)輸工具將貨物或者旅客送達(dá)目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)和管道運(yùn)輸服務(wù)。
出租車(chē)公司向使用本公司自有出租車(chē)的出租車(chē)司機(jī)收取的管理費(fèi)用，按照陸路運(yùn)輸服務(wù)繳納增值稅。
水路運(yùn)輸?shù)某套?、期租業(yè)務(wù)，屬于水路運(yùn)輸服務(wù)。
無(wú)運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)，按照交通運(yùn)輸服務(wù)繳納增值稅。
自2023年1月1日起，納稅人已售票但客戶逾期未消費(fèi)取得的運(yùn)輸逾期票證收入，按照“交通運(yùn)輸服務(wù)”繳納增值稅。
（二）郵政服務(wù)。
郵政服務(wù)，是指中國(guó)郵政集團(tuán)公司及其所屬郵政企業(yè)提供郵件寄遞、郵政匯兌和機(jī)要通信等郵政基本服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括郵政普遍服務(wù)、郵政特殊服務(wù)和其他郵政服務(wù)。
1．郵政普遍服務(wù)。
郵政普遍服務(wù)，是指函件、包裹等郵件寄遞，以及郵票發(fā)行、報(bào)刊發(fā)行和郵政匯兌等業(yè)務(wù)活動(dòng)。
2.郵政特殊服務(wù)。
郵政特殊服務(wù)，是指義務(wù)兵平常信函、機(jī)要通信、盲人讀物和革命烈士遺物的寄遞等務(wù)活動(dòng)。
3.其他郵政服務(wù)。
其他郵政服務(wù)，是指郵冊(cè)等郵品銷(xiāo)售、郵政代理等業(yè)務(wù)活動(dòng)。
（三）電信服務(wù)。
電信服務(wù)，是指利用有線、無(wú)線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)等各種通信網(wǎng)絡(luò)資源，提供語(yǔ)音通話服務(wù)，傳送、發(fā)射、接收或者應(yīng)用圖像、短信等電子數(shù)據(jù)和信息的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括基礎(chǔ)電信服務(wù)和增值電信服務(wù)。
1.基礎(chǔ)電信服務(wù)。
基礎(chǔ)電信服務(wù)，是指利用固網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)，提供語(yǔ)音通話服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，及出租或者出售帶寬、波長(zhǎng)等網(wǎng)絡(luò)元素的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
2.增值電信服務(wù)。
增值電信服務(wù)，是指利用固網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)，提供短信和彩信服務(wù)、電子數(shù)據(jù)和信息的傳輸及應(yīng)用服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)。
衛(wèi)星電視信號(hào)落地轉(zhuǎn)接服務(wù)，按照增值電信服務(wù)繳納增值稅。
（四）建筑服務(wù)。
建筑服務(wù)，是指各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。
納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照建筑服務(wù)繳納增值稅。
（五）金融服務(wù)。
金融服務(wù)，是指經(jīng)營(yíng)金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)
服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。
1.貸款服務(wù)。
貸款服務(wù)，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買(mǎi)入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。“保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的“保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金”，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。
以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。
2.直接收費(fèi)金融服務(wù)。
直接收費(fèi)金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場(chǎng)所（平臺(tái)）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。
3.保險(xiǎn)服務(wù)。
保險(xiǎn)服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可
能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。它包括人身保險(xiǎn)服務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)。
4.金融商品轉(zhuǎn)讓。
金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋D(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)
活動(dòng)。
其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的
轉(zhuǎn)讓。
納稅人購(gòu)入基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于金融商品轉(zhuǎn)讓。
（六）現(xiàn)代服務(wù)。
現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識(shí)性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。
1.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。
研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，包括研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)。
2.信息技術(shù)服務(wù)。
信息技術(shù)服務(wù)，是指利用計(jì)算機(jī)、通信網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行生產(chǎn)、收集、處理、加工、存儲(chǔ)、運(yùn)輸、檢索和利用，并提供信息服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)和信息系統(tǒng)增值服務(wù)。
3.文化創(chuàng)意服務(wù)。
文化創(chuàng)意服務(wù)，包括設(shè)計(jì)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會(huì)議展覽服務(wù)。
4.物流輔助服務(wù)。
物流輔助服務(wù)，包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)和收派服務(wù)。
5.租賃服務(wù)。
租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。
（1)按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租
賃服務(wù)。
融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。
（2)按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租
賃服務(wù)。
將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車(chē)輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)
人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。
車(chē)輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。
水路運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于經(jīng)營(yíng)租賃。
6.鑒證咨詢(xún)服務(wù)。
鑒證咨詢(xún)服務(wù)，包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢(xún)服務(wù)。
7.廣播影視服務(wù)。
廣播影視服務(wù)，包括廣播影視節(jié)目（作品）的制作服務(wù)、發(fā)行服務(wù)和播映（含放映）服務(wù)。
8.商務(wù)輔助服務(wù)。
商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)。
9.其他現(xiàn)代服務(wù)。
其他現(xiàn)代服務(wù)，是指除研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)、廣播影視服務(wù)和商務(wù)輔助服務(wù)以外的現(xiàn)代服務(wù)。
自2023年1月1日起，納稅人為客戶辦理退票而向客戶收取的退票費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等收入，
按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。
納稅人對(duì)安裝運(yùn)行后的機(jī)器設(shè)備提供的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。
（七）生活服務(wù)。
生活服務(wù)，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)。它包括文化體育
服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂(lè)服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服務(wù)和其他生活服務(wù)。
居民日常服務(wù)，是指主要為滿足居民個(gè)人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容
市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。
納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車(chē)、電瓶車(chē)、游船等取得的收入，按照文化體育服務(wù)繳納增值稅。
納稅人以長(zhǎng)（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。
提供餐飲服務(wù)的納稅人銷(xiāo)售的外賣(mài)食品，按照餐飲服務(wù)繳納增值稅。
政策解析
餐飲企業(yè)銷(xiāo)售的外賣(mài)食品，與堂食適用同樣的增值稅政策，統(tǒng)一按照提供餐飲服務(wù)繳納增值稅。外賣(mài)食品，僅指該餐飲企業(yè)參與了生產(chǎn)、加工過(guò)程的食品。對(duì)于餐飲企業(yè)將外購(gòu)的酒水、農(nóng)產(chǎn)品等貨物，未進(jìn)行后續(xù)加工而直接銷(xiāo)售的，應(yīng)按銷(xiāo)售貨物征收增值稅。
二、銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)。
銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具
實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。
技術(shù)，包括專(zhuān)利技術(shù)和非專(zhuān)利技術(shù)。
自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。
其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營(yíng)權(quán)（包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、連鎖經(jīng)營(yíng)權(quán)、其他經(jīng)營(yíng)權(quán)）、經(jīng)銷(xiāo)權(quán)、分銷(xiāo)權(quán)、代理權(quán)、會(huì)員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱(chēng)權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)等。
三、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)
引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及
在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知，財(cái)稅［2016]36號(hào);財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知，財(cái)稅［2016]140號(hào);國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問(wèn)題的公告，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第69號(hào);財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知，財(cái)稅［2017]90號(hào))
增值稅實(shí)務(wù)解析：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅？
陶然房地產(chǎn)企業(yè)持有大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)（非上市公司）80%的股權(quán)。根據(jù)股東會(huì)對(duì)企業(yè)整體戰(zhàn)略布局的安排，現(xiàn)將持有的大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給紅星建設(shè)集團(tuán)。
請(qǐng)問(wèn)：陶然房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，是否繳納增值稅？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅［2016]36號(hào)）所附銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋?zhuān)蓹?quán)轉(zhuǎn)讓行為沒(méi)有包含在銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)范圍，不征收增值稅。
【第13篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率
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【第14篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅
2023年9月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)發(fā)布兩則與存量不動(dòng)產(chǎn)處置相關(guān)的新規(guī)，其中《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第30號(hào)）》圍繞負(fù)有“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”個(gè)人所得稅的個(gè)人主體在處置存量不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)予以退稅，鼓勵(lì)市場(chǎng)交易盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)；《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“31號(hào)文”或“新規(guī)”）圍繞銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司主體在處置抵債不動(dòng)產(chǎn)和抵債資產(chǎn)過(guò)程中多項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)證方式選擇和稅款減免，提高不良債權(quán)的處置積極性。元年稅務(wù)將以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)增值稅管理的重大變化進(jìn)行解讀并提出管理建議。
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一、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)迎來(lái)階段式、全新增值稅計(jì)稅方式
31號(hào)文第一條第一款規(guī)定：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷(xiāo)售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。”
依據(jù)上述規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，增值稅既可享受差額征稅，同時(shí)適用一般計(jì)稅方式下的9%銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率。按照增值稅的設(shè)計(jì)邏輯，現(xiàn)行差額征稅的應(yīng)稅行為均為小規(guī)模納稅人或一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)適用，因?yàn)橐话阌?jì)稅方式下的應(yīng)稅行為可通過(guò)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票或特殊票據(jù)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的土地一級(jí)市場(chǎng)財(cái)政票據(jù)等）進(jìn)行抵扣增值稅或扣減銷(xiāo)售額。因此銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)特別注意在選擇適用上述規(guī)定時(shí)應(yīng)按照適用稅率9%而非征收率5%計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；其次，應(yīng)注意需同時(shí)滿足納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2023年8月1日至2023年7月31日期間的抵債不動(dòng)產(chǎn)處置方可適用。
二、非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)仍應(yīng)遵循現(xiàn)行增值稅計(jì)稅方式
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“14號(hào)公告”）第三條規(guī)定了一般納稅人持有的不動(dòng)產(chǎn)在不同的取得方式和不同的取得時(shí)間場(chǎng)景下各種計(jì)稅方式，與31號(hào)文中限定的場(chǎng)景相同的是一般納稅人在2023年4月30日前和2023年4月30日后通過(guò)抵債取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)，即于2023年4月30日前取得適用差額征稅且簡(jiǎn)易計(jì)征適用5%征收率，于2023年4月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)只可適用一般計(jì)稅適用9%稅率且不可適用差額征稅。
14號(hào)公告的規(guī)定適用于除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以外的所有納稅人，結(jié)合31號(hào)文限定的主體為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司我們可得知，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司仍應(yīng)按照14號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的取得方式和取得時(shí)間綜合判斷增值稅計(jì)稅方式。需要提醒的是，31號(hào)文對(duì)于抵債不動(dòng)產(chǎn)處置的增值稅新規(guī)非強(qiáng)制適用，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司擁有自主選擇權(quán)，即可選擇新規(guī)亦可持續(xù)按照14號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定計(jì)算增值稅。
三、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)適用新規(guī)時(shí)不再適用差額征稅、全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào))》第四條第(二)項(xiàng)規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的(財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷(xiāo)售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。”
14號(hào)公告中對(duì)于納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并未限制納稅人全額開(kāi)具增值稅發(fā)票，納稅人對(duì)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)在處置時(shí)選擇通過(guò)差額征稅、全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的方式最大限度降低稅負(fù)且保障不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)而優(yōu)化雙方現(xiàn)金流成本。而依據(jù)31號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，選擇適用新規(guī)時(shí)抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
四、元年稅務(wù)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在選擇適用新規(guī)時(shí)的管理建議
新規(guī)雖然有效降低了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)，但購(gòu)買(mǎi)方由于無(wú)法全額取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票導(dǎo)致現(xiàn)金流成本相較于根據(jù)14號(hào)公
告的處理有所提高，因此新規(guī)勢(shì)必造成銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司與購(gòu)買(mǎi)方在交易過(guò)程中對(duì)增值稅的計(jì)證方式選擇上產(chǎn)生博弈。當(dāng)然，由于自然人無(wú)需通過(guò)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此元年稅務(wù)建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在與購(gòu)買(mǎi)方為非自然人的抵債不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇是否適用新規(guī)，必要時(shí)可對(duì)抵債不動(dòng)產(chǎn)采取“一事一議”原則綜合考量稅負(fù)和購(gòu)買(mǎi)方現(xiàn)金流成本，充分發(fā)揮稅收宏觀調(diào)控作用，對(duì)稅收優(yōu)惠政策做到應(yīng)享盡享。
【第15篇】不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅政策
1. 增值稅
1.1. 特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）
1.1.1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理
1.1.1.1. 適用范圍
1.1.1.1.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用以下規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用以下規(guī)定。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。
1.1.1.2. 計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用
1.1.1.2.1.
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
1.1.1.2.1.1. 直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債
1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得
1.1.1.2.1.1.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。
1.1.1.2.1.1.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。
1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得
1.1.1.2.1.1.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。
1.1.1.2.1.2. 自建
1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得
1.1.1.2.1.2.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。
1.1.1.2.1.2.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。
1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得
1.1.1.2.1.2.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。
1.1.1.2.1.3. 上述全價(jià)、差價(jià)均為不含增值稅的金額。要注意區(qū)分稅率、征收率、預(yù)征率的不同表述。一般情況下，2023年4月1日后采用9%規(guī)定稅率計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用稅率9%，即“÷（1+9%）”進(jìn)行價(jià)稅分離；采用征收率5%計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”進(jìn)行價(jià)稅分離。但是有特例：“營(yíng)改增”后，預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅的，在預(yù)征作價(jià)稅分離時(shí)只采用5%而不使用稅率，這使得預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅不論是針對(duì)一般納稅人還是針對(duì)小規(guī)模納稅人，都采用“÷（1+5%）”的價(jià)稅分離方法，即預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)增值稅價(jià)稅分離計(jì)算只用征收率不用稅率，這個(gè)現(xiàn)實(shí)規(guī)定比較特殊。
1.1.1.2.2.
3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的（除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為5%。
1.1.1.2.2.1. 直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債
1.1.1.2.2.1.1. 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。
1.1.1.2.2.2. 自建
1.1.1.2.2.2.1. 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5% 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。
1.1.1.2.2.3. （1）除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （2）其他個(gè)人（自然人）：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)自建關(guān)申報(bào)納稅。
1.1.1.2.3.
4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房
1.1.1.2.3.1. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
1.1.1.2.3.2. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
1.1.1.2.3.3. 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。 上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
1.1.1.2.3.4. 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。 上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
1.1.1.2.3.5. 個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
1.1.1.2.4.
5.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
1.1.1.2.4.1. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
1.1.1.2.4.2. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷(1+5%)×5%
1.1.1.2.4.3. 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
1.1.1.3. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額扣除的規(guī)定
1.1.1.3.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。
1.1.1.3.2. 納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額： ①2023年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）＋（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）】×5% 【記憶技巧】老項(xiàng)目先減除后分離；新項(xiàng)目先分離后減除。
1.1.1.3.3. 納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
1.1.1.3.4. 由于契稅的計(jì)稅依據(jù)與房地產(chǎn)交易價(jià)格直接掛鉤，所以本項(xiàng)規(guī)定是針對(duì)納稅人因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票時(shí)，用契稅的計(jì)稅金額佐證原取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格。即取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格的確認(rèn)：不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票為主，契稅資料為輔。
1.1.1.4. 扣減不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的憑證要求
1.1.1.4.1. 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： 1．稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。 2.法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。 3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
1.1.1.5. 發(fā)票的開(kāi)具
1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人除外）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開(kāi)具。選擇自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再為其代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
1.1.1.6. 其他規(guī)定
1.1.1.6.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
增值稅—特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）
【第16篇】個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率
一、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
情形1.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）
情形2.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
小景提醒
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
二、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）
三、一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
情形1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形4.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形5.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形6.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
四、小規(guī)模納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
情形1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
情形2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
小景提醒
除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
五、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
政策依據(jù)
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）
六、資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。
政策依據(jù)
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
七、金融機(jī)構(gòu)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)
自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷(xiāo)售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。
按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除抵債不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)。
選擇上述辦法計(jì)算銷(xiāo)售額的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
政策依據(jù)
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）
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