不動產(chǎn)增值稅（16篇）

【第1篇】不動產(chǎn)增值稅

一、一般納稅人

簡易計稅方法下：

（一）自建

1.預繳：全額預繳5%，增值稅=出售價款÷（1+5%）×5%

2.申報：全額申報5%，增值稅=出售價款÷（1+5%）×5%

（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈 ）

1.預繳：差額預繳5%，增值稅=轉讓差價÷（1+5%）×5%

2.申報：差額申報5%，增值稅=轉讓差價÷（1+5%）×5%

一般計稅法下：

（一）自建

1.預繳：全額預繳5%，增值稅=出售價款÷（1+5%）×5%

2.申報：全額申報9%，增值稅=出售價款÷（1+9%）×9%-進項稅-預繳稅款

（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈 ）

1.預繳：差額預繳5%，增值稅=轉讓差價÷（1+5%）×5%

2.申報：全額申報9%，增值稅=轉讓差價÷（1+9%）×9%-進項稅-預繳稅款

二、小規(guī)模納稅人

簡易計稅下：

（一）自建

1.預繳：全額預繳5%，增值稅=出售價款÷（1+5%）×5%

2.申報：全額申報5%，增值稅=出售價款÷（1+5%）×5%

（二）非自建（抵債、接受投資入股、接受捐贈 ）

1.預繳：差額預繳5%，增值稅=轉讓差價÷（1+5%）×5%

2.申報：差額申報5%，增值稅=轉讓差價÷（1+5%）×5%

三、個人轉讓其購買的住房

【例題 1】 a市某增值稅一般納稅人在 2023年 1月轉讓其位于 b市的一處不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)是在 2023年 3月抵債取得，抵債時作價 200萬元，轉讓價 280萬元（含增值稅），該納稅人選擇簡易計稅方法計稅，則：該納稅人應向 b市不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關預繳增值稅，應預繳稅款 =（全部價款和價外費用 -不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬元）

該納稅人應向 a市主管稅務機關申報 =（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬元） 實際應繳納的稅款為零。

【例題 2】 a市某增值稅一般納稅人在 2023年1月轉讓其位于 b市的一處不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)是在2023年8月抵債取得，抵債時作價（含增值稅，下同）200萬元，轉讓價 280萬元，則： 該納稅人應向 b市不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳增值稅，應預繳稅款=（全部價款和價外費用 -不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（ 1+5%）× 5%=（ 280-200）÷（ 1+5%）× 5%=3.81（萬元）

該納稅人應向 a市主管稅務機關申報銷項稅=280÷（1+9%）× 9%=23.12（萬元） 該納稅人就該項目應補繳增值稅 19.31（ 23.12-3.81）萬元。

【第2篇】不動產(chǎn)抵扣增值稅進項稅金

自2023年4月1日起，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。需要注意的是，原來未抵扣的可以在4月稅款所屬期抵扣，也可以在以后月份抵扣，但必須是一次性抵扣，不能分多次進行。具體申報操作如下：截至2023年3月稅款所屬期原《增值稅納稅申報表附列資料（五）》第6欄“期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”的期末余額，結轉填入《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第8b欄“其他”。

自5月1日起，原《增值稅納稅申報表附列資料（五）》不再要求填報。

【第3篇】不動產(chǎn)分期抵扣增值稅新申報表

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2023年第39號）：“第五條 自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣?！?/p>

【案例】某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2023年4月購進不動產(chǎn)，取得1份增值稅專用發(fā)票并已認證相符，金額8000000元，稅額720000元。填報如下：

【第4篇】納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅稅率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更。

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

注：老項目與新項目以2023年5月1日為分界線

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

01

一般納稅人轉讓不動產(chǎn)

一般納稅人轉讓2023年5月1日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，也可以選擇一般計稅方法。

選擇簡易計稅方法的，轉讓取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額（簡稱差額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；轉讓自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用（簡稱全額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

選擇一般計稅方法的，轉讓取得（含自建）的不動產(chǎn)，以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計算應納稅額。

一般納稅人轉讓2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，只能適用一般計稅方法。以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計算應納稅額。

02

小規(guī)模納稅人轉讓不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人（不含個人）轉讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以差額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；轉讓其自建的不動產(chǎn)，以全額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

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【第5篇】一般納稅人出租不動產(chǎn)增值稅率

依據(jù)《財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2023年第24號，以下稱“24號公告”）規(guī)定，自2023年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。如果選擇了簡易計稅，那么應該如何進行會計處理呢？

我們通過一個案例來看一下：

a公司是符合條件的住房租賃企業(yè)，10月份向個人出租住房取得租金收入507500元，租金收到后存入開戶銀行，對于取得的租賃收入選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。a公司注冊地與所出租的房產(chǎn)在同一個區(qū)。

會計處理參考如下：

1、收到租金時

借：銀行存款 507500

貸：主營業(yè)務收入 500000

應交稅費—簡易計稅 7500

2、繳納增值稅時

借：應交稅費—簡易計稅 7500

貸：銀行存款 7500

如果不動產(chǎn)所在地與住房租賃企業(yè)機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的

預交增值稅時

借：應交稅費—預交增值稅 7500

貸：銀行存款 7500

月末將“預交增值稅”明細科目余額轉入“未交增值稅”明細科目

借：應交稅費——未交增值稅 7500

貸：應交稅費——預交增值稅 7500

增值稅方面需要注意的問題：

1、如果承租方需要發(fā)票，應該開具1.5%征收率的增值稅發(fā)票。

2、在辦理10月所屬期增值稅納稅申報時的填報

在《增值稅及附加稅費申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細）“二、簡易計稅方法計稅”中“5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行“開具其他發(fā)票”列填寫銷售額為50萬元和稅額為2.5萬元（50萬元×5%=2.5萬元），同時將按銷售額的3.5%計算的應納稅額減征額1.75萬元，計入《增值稅及附加稅費申報表（一般納稅人適用）》“應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。

3、自2023年10月1日起，符合條件的住房租賃企業(yè)向個人或者個體戶出租住房取得的收入，可以按照24號公告的規(guī)定適用上述1.5%征收率簡易計稅政策。

4、不動產(chǎn)所在地與住房租賃企業(yè)機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

在按規(guī)定需要預繳稅款的情況下，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務機關核定的納稅期限內預繳稅款。

【第6篇】出租不動產(chǎn)預繳增值稅

情況1：自然人出租住房

自然人出租住房，適用增值稅的征收率為5%減按1.5%計算應納稅額。

情況2：自然人出租非住房

自然人出租非住房，適用增值稅的征收率為5%計算應納稅額。

情況3：一般納稅人出租營改增前不動產(chǎn)

（1）一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）納稅人出租其2023年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（3）應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×5%

情況4：一般納稅人出租營改增后不動產(chǎn)

（1）一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照3％的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報，應適用一般計稅方法,按照11%的增值稅率計算應納稅額。

（2）應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1＋11%）×3%

情況5：小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

（1）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（3）應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×5%。

涉 稅 提 醒

（1）對于租賃合同中約定免租期的，出租方不需要視同銷售繳納增值稅，根據(jù)實收租金的金額，依法繳納增值稅即可；

（2）對于自然人個人采取預收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；

預繳增值稅如何申報

根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）附件2《<增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）>及其附列資料填寫說明》規(guī)定：“二、《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》填寫說明

……

（四十二）第28欄‘①分次預繳稅額’：填寫納稅人本期已繳納的準予在本期增值稅應納稅額中抵減的稅額。

營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，分以下幾種情況填寫：

……

4.出租不動產(chǎn)并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。

……

六、《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）填寫說明

……

本表第5行由出租不動產(chǎn)并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人填寫，反映其出租不動產(chǎn)預征繳納稅款抵減應納增值稅稅額的情況?！?/p>

因此，一般納稅人異地出租不動產(chǎn)預繳的增值稅需要先填寫附表四第5行“出租不動產(chǎn)預征繳納稅款”欄次，再填寫主表第28欄“①分次預繳稅額”。

政策參考

（1）《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》：

（九）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務。

（2）國家稅務總局在《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第86號）規(guī)定：“納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務?！?/p>

（3）根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定：六、其他納稅事項（四）其他個人采取預收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

（4）根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）附件2。

【第7篇】轉讓不動產(chǎn)預繳增值稅

近年來隨著國家調結構、去產(chǎn)能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產(chǎn)進入一個加速狀態(tài)。破產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡司法拍賣處置資產(chǎn)也如火如荼。目前網(wǎng)絡司法拍賣絕大部分拍賣公告約定房產(chǎn)、土地交易過程中所涉及的稅、費（含買賣雙方）由買受人承擔。因此實務中，破產(chǎn)企業(yè)處置不動產(chǎn)通常選擇選擇簡易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡易計稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡易征收稅費和預繳增值稅費一致，便于向買受人收取該部分費用；三是計算方便，完稅手續(xù)相對簡潔。但也有破產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)時約定根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定對處置資產(chǎn)各自承擔相應稅費。2023年2月21日浙江省高級人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關于規(guī)范不動產(chǎn)司法拍賣、變賣工作指引》的通知，明確“本次變價形成的稅費，相關法律法規(guī)明確規(guī)定負擔主體的，應由相應主體負擔”。該指引明確了買受各方各自應承擔的稅費，對買受人的不合理稅負轉嫁進行了糾正，也對管理人處置不動產(chǎn)應納稅費的籌劃提出了要求。

針對2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置稅費需按稅法規(guī)定各自承擔的破產(chǎn)企業(yè)而言，管理人選擇簡易計稅方法或者選擇一般計稅方法可能會存在巨大差異。夏正芳等（2018）認為管理人在辦理破產(chǎn)案件時，應認真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實現(xiàn)債權人和債務的人合法權益。

因此破產(chǎn)企業(yè)需要承擔稅負的不動產(chǎn)處置不能簡單按簡易計稅方法進行繳納。首先需要看破產(chǎn)企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計算兩種方法下流轉稅和土地增值稅應納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應稅費，按該種方法選擇完稅；最后申報納稅后，應納稅費低于預繳稅費，需要履行退稅手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)所有的不動產(chǎn)在2023年4月30日前自建的，在司法處置過程中所產(chǎn)生的流轉稅費及土地增值稅等，破產(chǎn)管理人選擇一般計稅方法完稅在實務中可能會存在下列問題：（1）破產(chǎn)企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅額；（2）選擇一般計稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應納稅費低于預繳稅費，如何退還多繳稅費。下面就這幾個問題展開討論和分析。

一、破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置留抵稅額是否可以抵扣

根據(jù)國家稅務總局國稅函〔1998〕429號文，納稅人破產(chǎn)、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務機關不予退稅。破產(chǎn)企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛]成本，這對債權人和債務人都是一種損失。根據(jù)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會〔2016〕22號），“增值稅留抵稅額”等明細科目期末借方余額應根據(jù)情況，在資產(chǎn)負債表中的“其他流動資產(chǎn)”或“其他非流動資產(chǎn)”項目列示；《企業(yè)會計準則第30號——財務報表列報》中明確，留抵增值稅應根據(jù)其流動性在資產(chǎn)負債表中的“其他流動資產(chǎn)”項目或“其他非流動資產(chǎn)”項目列示?？梢娏舻侄愵~從財務角度作為一種資產(chǎn)毋庸置疑。實現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化是管理人應盡的職責。

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對原增值稅一般納稅人處置不動產(chǎn)產(chǎn)生的銷項稅額不能在營改增試點日前的增值稅期末留抵稅額中進行抵扣。2023年12月1日出臺的《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人留抵稅額申報口徑的公告》（國家稅務總局公告2023年第75號），要求申報表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉入上期留抵稅額的一般項目本月數(shù)中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產(chǎn)生較大變化，使得自行建造的不動產(chǎn)（2023年4月30日前建造）進行拍賣等處置時繳納銷項稅額時可以進行抵扣。營改增前留抵稅額可以抵扣營改增后增值稅銷項稅額，徹底解決“留抵掛賬”對營改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負擔。（杭州國稅局，《納稅指南宣傳?？话慵{稅人留抵稅額申報常見問題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。

破產(chǎn)企業(yè)處置不動產(chǎn)也不屬于《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情況。

隨著國稅總局2023年第75號公告的出臺，2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置時其留抵稅額可以留抵，這為破產(chǎn)企業(yè)留抵稅額作為一項資產(chǎn)變現(xiàn)提供了切實可行的操作空間。

二、破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法和簡易征收方法對流轉稅額及土地增值稅的影響

本文通過選擇一般計稅方法和簡易征收方法，對破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置流轉稅額及土地增值稅額進行了對比，通過案例來說明兩種方法對處置環(huán)節(jié)應納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經(jīng)x區(qū)人民法院依法裁定受理破產(chǎn)清算申請，并指定ht會計師事務所有限公司擔任管理人。xs公司擁有的資產(chǎn)包括所屬的土地使用權、排污權、房屋建（構）筑物、機器設備、配電設施、電子、其他設備以及存貨。上述資產(chǎn)打包在網(wǎng)絡上拍賣，最后以3211萬元成交。根據(jù)拍賣公告，本次拍賣成交價均為含稅價；稅費各自承擔。至破產(chǎn)受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元后尚余留抵稅額300萬元。

xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個地塊（土地使用權證3本），其中2個地塊上有化工設備構筑物及附屬設施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)處置不同計稅方法下對流轉稅應納稅費情況

xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經(jīng)相關申請程序后恢復破產(chǎn)企業(yè)至正常戶，并擬申請購買發(fā)票。

根據(jù)2023年3月23日財政部、國稅總局（財稅〔2016〕36號，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件2及2023年3月31日國家稅務總局發(fā)布的《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第14號，自2023年5月1日起施行），均對一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)可以選擇適用按5%的征收率采取簡易計稅方法計稅。一般計稅方法和簡易計稅法都應該先預繳稅款，預征率為5%，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳，向機構所在地主管稅務機關進行申報。

上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)處置可選擇一般計稅和簡易計稅。我們以破產(chǎn)企業(yè)xs公司為例，對不同計稅方法下的流轉稅和土地增值稅比較如下：

1.不動產(chǎn)按簡易計征方法

選擇簡易計稅方法下（見表1），流轉稅合計153.55萬元，其中應納增值稅139.60萬元，附加稅費13.95萬元。

2.不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法

一般納稅人處置不動產(chǎn)（2023年4月30日前建造），選擇一般計稅方法計具體如下：

根據(jù)分配的成交價計算當期銷項稅額=242.04萬元，由于留抵稅額331萬元，扣除機器設備等銷項稅額31萬元尚余留抵稅額300.00萬元，本期增值稅應納稅額為0.00元；應納附加稅費也為0.00元。詳見表2。

由表2可以看出，一般計稅方法下，留抵稅額足夠對不動產(chǎn)處置銷項稅額進行抵扣情況下，增值稅應納稅額為0.00元。

3.不同計稅方法下對流轉稅額的影響

通過對比上述兩種方法，一般計稅方法比采用簡易計稅節(jié)約，主要是由于進項稅額的抵扣所致。一般計稅下增值稅應納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬元；多繳流轉稅費153.55萬元。

（二）不同計稅方法下對土地增值稅影響

本案例中xs公司有3個地塊，由于其中2個地塊無建筑物僅有構筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對于9%的稅率和5%的征收率變動敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓瑒t減少的稅額=（成交價/1.09–成交價/1.05）×相應的稅率。對于地塊1則敏感性較強。通過3個地塊比較分析一般計稅和簡易征收方法下對應納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預繳金額扣除）（見表3）。

地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對土地增值稅增值率產(chǎn)生較大變化，導致相應稅率變化，引起應納稅額的變化。由簡易計稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌嫸愊碌?0%檔，總體影響21.6萬元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬元×30%=16.665萬元），稅率越高影響越大。對于地塊2和3而言，主要系不含稅價格下降，引起應納土地增值稅額下降。本案例中3個地塊按一般計稅需繳納土地增值稅563.19萬元，簡易征稅下土地增值稅為612.94萬元，一般計稅比簡易計稅明顯節(jié)稅49.75萬元。由上述案例分析，處置不動產(chǎn)后選擇一般計稅還是簡易計稅對土地增值稅可能會產(chǎn)生較大影響，主要通過不含稅收入的下降，以及增值額變化導致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點附近時對稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。

（三）結論

通過對xs公司的對比分析，在不動產(chǎn)處置環(huán)節(jié)選擇一般計稅方法比按簡易方法節(jié)約稅收總計203.3萬元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬元，土地增值稅節(jié)約49.75萬元。對于xs公司而言，管理人選擇一般計稅方法顯然更有利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化和債權人利益最大化。

因此對2023年4月30日自建不動產(chǎn)處置時，選擇一般計稅方法達到資產(chǎn)價值最大化也是可行的方法。但該方案實施前提：

（1）要有足夠可以留抵的進項稅額。破產(chǎn)企業(yè)在抵扣機器設備、存貨、無形資產(chǎn)等銷項稅額后，所余留抵稅額＞不動產(chǎn)一般計稅方法下應納稅額與簡易計稅應納稅額之差（成交價/1.09×0.09–成交價/1.05×0.05，約為成交價×0.03495）情況下，應該選擇一般計稅方法。破產(chǎn)管理人對未能退還的留抵稅額通過抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產(chǎn)的作用，在一般計稅方法下實現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價值。

（2）如無足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動產(chǎn)處置選擇一般計稅方法比簡易計征多繳應納稅額情況，再選擇采取哪種方法。

（3）處置不動產(chǎn)稅收需按稅法規(guī)定各自承擔。

（4）按規(guī)定多繳的處置不動產(chǎn)增值稅及其附加稅費能按時退回。

（5）如有后續(xù)資產(chǎn)需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。

三、多繳增值稅及附加稅費退回問題

根據(jù)國家稅務總局2023年第14號公告，破產(chǎn)企業(yè)處置其不動產(chǎn)后，按規(guī)定預繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

破產(chǎn)企業(yè)通常不再持續(xù)經(jīng)營且多為打包整體資產(chǎn)處置，按全額計繳不動產(chǎn)預繳增值稅及其附加稅費后，如果申報后當期應納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳增值稅及其附加153.55萬元，如采取一般計稅方法，向主管稅務機關申報時應納稅額為0.00元，預繳稅金多繳后是否可以退稅。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定精神，破產(chǎn)企業(yè)超過應納稅額繳納的稅款，如稅務機關發(fā)現(xiàn)應當立即退還；破產(chǎn)企業(yè)自結算繳納稅款之日起三年內發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令第362號）規(guī)定，依法預繳稅款形成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應該可以退稅，應向稅務機關提出退稅請求，待稅務機關核查退還，涉及國庫的還需按規(guī)定退還。

實務中對于退稅時間節(jié)點，目前有地區(qū)稅務局理解需要注銷后才能退稅。上述注銷后才能退稅的觀點值得商榷立。在當期申報時，在增值稅申報表附表四中填列銷售不動產(chǎn)預征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應抵減稅額、本期實際抵減稅額數(shù)據(jù)，同時在增值稅申報表第28欄①分次預繳稅額填列已預繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應補（退）稅額為負數(shù)，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務機關履行相應手續(xù)申請退稅。

結語

對破產(chǎn)企業(yè)來而言，2023年4月30日前自建不動產(chǎn)處置如果簡單選擇簡易計稅，不利于留抵稅額的資產(chǎn)價值實現(xiàn)，形成破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費。存在大量留抵稅額情況下，管理人應該綜合考慮不動產(chǎn)處置稅收選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法。對于全部稅費由買方承擔的破產(chǎn)企業(yè)，管理人也應該綜合考慮，如果直接選擇簡易計稅，破產(chǎn)企業(yè)只取得了不含稅的資產(chǎn)處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計稅方法下，買方付出增值稅銷項稅額，同時取得增值稅專用發(fā)票時，由于可以抵扣意味著買受人沒有增加負擔。對于破產(chǎn)企業(yè)而言，由于進項稅額足夠抵扣，因此處置稅費實際不用繳納，實現(xiàn)了留抵稅額的價值變現(xiàn)。選擇一般計稅方法對買受人而言其取得了增值稅專用發(fā)票，顯著降低了資產(chǎn)的取得成本，切實降低了買受人的負擔。隨著浙江省高院執(zhí)行局對于規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣、變賣工作指引的出臺，管理人對稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現(xiàn)實意義。有的地方成立了法院和稅務局關于破產(chǎn)企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調工作小組，這為解決實際中的稅務問題提供了極大方便。沒有該機制的地區(qū)，管理人需要和稅務機關在退稅等問題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務機關的積極溝通下，實現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價值，能夠給破產(chǎn)企業(yè)、債權人實現(xiàn)最大利益，也使買受人充分降低成本，這將有利于社會資源的再分配，也是對社會生產(chǎn)力的一種積極促進。

作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務師事務所,來源：注冊稅務師。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】不動產(chǎn)的增值稅稅率

首先明確一下增值稅稅率是針對一般納稅人采用一般計稅方法而言，現(xiàn)行增值稅稅率有13%，9%，6%，0%四檔。

至于5%，3%是小規(guī)模納稅人采用的，以及一般納稅人發(fā)生特殊業(yè)務時選用的，簡易計稅方法，稱之為征收率。和稅率是兩碼事哦，不要弄混了！

分別按稅率來把相應的業(yè)務匯集一下：

13%稅率

關鍵詞：銷售、進口、加工、修理修配、有形動產(chǎn)租賃

增值稅一般納稅人發(fā)生的銷售、進口貨物，提供加工修理修配服務，除了明確規(guī)定適用9%低稅率的情形外，均適用13%稅率。

單獨記憶有形動產(chǎn)租賃稅率為13%。

需要再額外提一下的是，進口貨物無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人在海關那里都適用稅率而不是征收率。

9%稅率

列舉類貨物及服務。

貨物關鍵詞：初級農產(chǎn)品、生活必需品、農業(yè)生產(chǎn)者、文藝傳播品

初級農產(chǎn)品：掛面、干姜、玉米胚芽、動物骨粒等簡單加工產(chǎn)品。

生活必需品：糧食、食用植物油、鮮奶、食用鹽、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣等居民日常生活必需。

農業(yè)生產(chǎn)者：飼料、化肥、農機、農藥、農膜等。

文藝傳播品：圖書、報紙、雜志、音像制品和電子出版物等。

服務關鍵詞：交通運輸、郵政服務、基礎電信、建筑服務、不動產(chǎn)租賃、銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權（簡記：交郵基電建、租售不動產(chǎn)）

交通運輸服務：航空、陸路、水路、管道運輸，包括程租期租濕租、未消費的逾期票證收入等。

郵政服務服務：郵政集團提供的郵件寄遞、郵政匯兌以及郵品銷售、郵政代理等。

基礎電信服務：語音通話、寬帶等。

建筑服務：建筑、裝修、修繕、平整土地、園林綠化等。

不動產(chǎn)租賃：出租標的物為不動產(chǎn)，如房屋、土地等。

銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權：土地使用權為無形資產(chǎn)，但轉讓土地使用權按照9%稅率。

6%稅率

關鍵詞：增值電信、銷售無形資產(chǎn)、金融、現(xiàn)代服務、生活服務（簡記：增電無形、金現(xiàn)（諧音：先）生）

6%稅率其實是由營改增平移過來，且不屬于9%稅率的服務。

增值電信服務：短信彩信、互聯(lián)網(wǎng)接入、衛(wèi)星電視轉接等。

銷售無形資產(chǎn)：商標、商譽、專利、非專利技術、著作權、特許經(jīng)營權等。

金融服務：貸款，保險，金融商品持有期間取得的保本收益，金融商品轉讓，融資性售后回租等。

現(xiàn)代服務：研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現(xiàn)代服務

生活服務：生活服務和現(xiàn)代服務最主要的區(qū)別就是生活服務是為滿足居民日常生活需求，包括文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂、餐飲住宿、居民日常服務和其他生活服務等。

0%稅率

關鍵詞：出口、跨境

除另有規(guī)定外，出口貨物適用零稅率。

國際運輸服務、航天運輸服務、向境外單位提供的完全在境外消費的列明服務，適用零稅率。

列明的完全在境外的服務有：研發(fā)、合同能源管理、設計、廣播影視制作和發(fā)行、軟件、電路設計及測試、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理、離岸外包、轉讓技術。共十項。（簡記：研發(fā)能源（需要）設計軟件（并）發(fā)行電路（和）管理信息（最后）離岸轉讓）

一入稅會深似海，希望對同路人能有所幫助。如有不當之處，歡迎批評指正，謝謝！

【第9篇】建造不動產(chǎn)相關增值稅

一、適用范圍：

房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)）

二、預繳和繳納稅款

納稅人

計稅方法

項目所在地預繳稅款

機構所在地申報稅款

一般納稅人

適用一般計稅方法

稅額＝預收款÷（1＋9%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋9%）×9%－ 進項稅額－預繳稅款

選擇簡易計稅方法（老項目）

稅額＝預收款÷（1＋5%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋5%）×5%－ 已預繳稅款

小規(guī)模納稅人

簡易計稅方法（新項目、老項目）

同上

同上

1、房地產(chǎn)新項目一般計稅方法下，銷售額可差額計稅

銷售額＝ （全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋9%）

“支付的土地價款”：是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括：①土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、②土地前期開發(fā)費用、③土地出讓收益、④取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費等。

2、在銷售開發(fā)產(chǎn)品時差額計稅，扣除的土地價款計算：

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

三、關于發(fā)票

1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：

a、自行開具增值稅專用發(fā)票；

b、向小規(guī)模納稅人、其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：

a、 自行開具增值稅普通發(fā)票。

b、 向主管稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票。

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【第10篇】不動產(chǎn)租賃增值稅票開具

依據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016 年第23 號）的規(guī)定：

（五）出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

（八）稅務機關為跨縣（市、區(qū)）提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務、建筑服務的小規(guī)模納稅人（不包括其他個人），代開增值稅發(fā)票時，在發(fā)票備注欄中自動打印“yd”字樣。

所以，開具租賃發(fā)票應該注意：

（1）房東提供增值稅發(fā)票時，必需要在備注欄寫上不動產(chǎn)的詳細地址。

（2）如果房東是小規(guī)模企業(yè)，代開增值稅專用發(fā)票時，還須在發(fā)票備注欄中自動打印'yd'字樣才行，否則無效，增值稅專用發(fā)票也不得抵扣進項。

【第11篇】預繳不動產(chǎn)增值稅稅率

關于建筑服務、房地產(chǎn)轉讓、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃何時需要預繳，很多同學分不清楚，咱們今天就來總結一下：

建筑服務：

提供建筑服務有兩種情況下需要預繳：異地預繳、預收款預繳。

很多同學只記住了異地預繳，因此看到同地預繳的情形時迷惑不解，其實納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時預繳稅款（無論是否異地）。

具體規(guī)定如下：

（1）異地預繳

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，是指單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務。（納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不適用該政策）

向建筑服務發(fā)生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）預收款預繳

納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時預繳稅款。按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目（指異地項目），納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅；按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目（指同一地級行政區(qū)范圍內項目，以下簡稱本地項目），納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。

按照以下公式計算預繳稅款：

（1）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%

（2）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時預繳增值稅。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)

只要非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，均需預繳增值稅，無論不動產(chǎn)所在地與機構所在地是否同一縣（市、區(qū)）。（原來國地稅分開時的規(guī)定，尚未更新）

按照以下公式計算預繳稅款：

（1）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=（收入－購置原價或作價）÷（1＋5％）×5％

（2）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=收入÷（1＋5％）×5％

可能有同學好奇：為什么一般計稅預繳也用5%征收率計算呢？

這是因為營改增后，在地稅預繳，地稅不掌握主體是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，所以預繳時一律用5%征收率。盡管目前國地稅合并，但是計算方法沒有改變。

不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

異地預繳。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

按照以下公式計算預繳稅款：

（1）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（2）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

注意，以下兩種情形無需預繳稅款：

（1）小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當期無需預繳稅款；

（2）其他個人出租住房，無需預繳稅款。

【第12篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅

一、服務。

服務是指交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。

（一）交通運輸服務。

交通運輸服務，是指利用運輸工具將貨物或者旅客送達目的地，使其空間位置得到轉移的業(yè)務活動。它包括陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務和管道運輸服務。

出租車公司向使用本公司自有出租車的出租車司機收取的管理費用，按照陸路運輸服務繳納增值稅。

水路運輸?shù)某套?、期租業(yè)務，屬于水路運輸服務。

無運輸工具承運業(yè)務，按照交通運輸服務繳納增值稅。

自2023年1月1日起，納稅人已售票但客戶逾期未消費取得的運輸逾期票證收入，按照“交通運輸服務”繳納增值稅。

（二）郵政服務。

郵政服務，是指中國郵政集團公司及其所屬郵政企業(yè)提供郵件寄遞、郵政匯兌和機要通信等郵政基本服務的業(yè)務活動。它包括郵政普遍服務、郵政特殊服務和其他郵政服務。

1．郵政普遍服務。

郵政普遍服務，是指函件、包裹等郵件寄遞，以及郵票發(fā)行、報刊發(fā)行和郵政匯兌等業(yè)務活動。

2.郵政特殊服務。

郵政特殊服務，是指義務兵平常信函、機要通信、盲人讀物和革命烈士遺物的寄遞等務活動。

3.其他郵政服務。

其他郵政服務，是指郵冊等郵品銷售、郵政代理等業(yè)務活動。

（三）電信服務。

電信服務，是指利用有線、無線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)等各種通信網(wǎng)絡資源，提供語音通話服務，傳送、發(fā)射、接收或者應用圖像、短信等電子數(shù)據(jù)和信息的業(yè)務活動。它包括基礎電信服務和增值電信服務。

1.基礎電信服務。

基礎電信服務，是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)，提供語音通話服務的業(yè)務活動，及出租或者出售帶寬、波長等網(wǎng)絡元素的業(yè)務活動。

2.增值電信服務。

增值電信服務，是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡，提供短信和彩信服務、電子數(shù)據(jù)和信息的傳輸及應用服務、互聯(lián)網(wǎng)接入服務等業(yè)務活動。

衛(wèi)星電視信號落地轉接服務，按照增值電信服務繳納增值稅。

（四）建筑服務。

建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。它包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照建筑服務繳納增值稅。

（五）金融服務。

金融服務，是指經(jīng)營金融保險的業(yè)務活動。它包括貸款服務、直接收費金融服務、保險

服務和金融商品轉讓。

1.貸款服務。

貸款服務，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動。

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉貸等業(yè)務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅?！氨１臼找?、報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，不屬于利息或利息性質的收入，不征收增值稅。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅。

2.直接收費金融服務。

直接收費金融服務，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務提供相關服務并且收取費用的業(yè)務活動。它包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務。

3.保險服務。

保險服務，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可

能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。它包括人身保險服務和財產(chǎn)保險服務。

4.金融商品轉讓。

金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業(yè)務

活動。

其他金融商品轉讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的

轉讓。

納稅人購入基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于金融商品轉讓。

（六）現(xiàn)代服務。

現(xiàn)代服務，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術性、知識性服務的業(yè)務活動。它包括研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現(xiàn)代服務。

1.研發(fā)和技術服務。

研發(fā)和技術服務，包括研發(fā)服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務、專業(yè)技術服務。

2.信息技術服務。

信息技術服務，是指利用計算機、通信網(wǎng)絡等技術對信息進行生產(chǎn)、收集、處理、加工、存儲、運輸、檢索和利用，并提供信息服務的業(yè)務活動。它包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理服務和信息系統(tǒng)增值服務。

3.文化創(chuàng)意服務。

文化創(chuàng)意服務，包括設計服務、知識產(chǎn)權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4.物流輔助服務。

物流輔助服務，包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝卸搬運服務、倉儲服務和收派服務。

5.租賃服務。

租賃服務，包括融資租賃服務和經(jīng)營租賃服務。

（1)按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務和不動產(chǎn)融資租

賃服務。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

（2)按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)經(jīng)營租

賃服務。

將建筑物、構筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個

人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

水路運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務、航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務，屬于經(jīng)營租賃。

6.鑒證咨詢服務。

鑒證咨詢服務，包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

7.廣播影視服務。

廣播影視服務，包括廣播影視節(jié)目（作品）的制作服務、發(fā)行服務和播映（含放映）服務。

8.商務輔助服務。

商務輔助服務，包括企業(yè)管理服務、經(jīng)紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務。

9.其他現(xiàn)代服務。

其他現(xiàn)代服務，是指除研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務和商務輔助服務以外的現(xiàn)代服務。

自2023年1月1日起，納稅人為客戶辦理退票而向客戶收取的退票費、手續(xù)費等收入，

按照“其他現(xiàn)代服務”繳納增值稅。

納稅人對安裝運行后的機器設備提供的維護保養(yǎng)服務，按照“其他現(xiàn)代服務”繳納增值稅。

（七）生活服務。

生活服務，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務活動。它包括文化體育

服務、教育醫(yī)療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務和其他生活服務。

居民日常服務，是指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務，包括市容

市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務。

納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入，按照文化體育服務繳納增值稅。

納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務的，按照住宿服務繳納增值稅。

提供餐飲服務的納稅人銷售的外賣食品，按照餐飲服務繳納增值稅。

政策解析

餐飲企業(yè)銷售的外賣食品，與堂食適用同樣的增值稅政策，統(tǒng)一按照提供餐飲服務繳納增值稅。外賣食品，僅指該餐飲企業(yè)參與了生產(chǎn)、加工過程的食品。對于餐飲企業(yè)將外購的酒水、農產(chǎn)品等貨物，未進行后續(xù)加工而直接銷售的，應按銷售貨物征收增值稅。

二、銷售無形資產(chǎn)。

銷售無形資產(chǎn)，是指轉讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具

實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。

技術，包括專利技術和非專利技術。

自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

其他權益性無形資產(chǎn)，包括基礎設施資產(chǎn)經(jīng)營權、公共事業(yè)特許權、配額、經(jīng)營權（包括特許經(jīng)營權、連鎖經(jīng)營權、其他經(jīng)營權）、經(jīng)銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網(wǎng)絡游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉會費等。

三、銷售不動產(chǎn)。

銷售不動產(chǎn)，是指轉讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會

引起性質、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物等。

轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及

在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

（財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，財稅［2016]36號;財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知，財稅［2016]140號;國家稅務總局關于在境外提供建筑服務等有關問題的公告，國家稅務總局公告2023年第69號;財政部 國家稅務總局關于租入固定資產(chǎn)進項稅額抵扣等增值稅政策的通知，財稅［2017]90號)

增值稅實務解析：企業(yè)轉讓股權是否繳納增值稅？

陶然房地產(chǎn)企業(yè)持有大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)（非上市公司）80%的股權。根據(jù)股東會對企業(yè)整體戰(zhàn)略布局的安排，現(xiàn)將持有的大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)的股權全部轉讓給紅星建設集團。

請問：陶然房地產(chǎn)企業(yè)轉讓股權的行為，是否繳納增值稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016]36號）所附銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋，股權轉讓行為沒有包含在銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)范圍，不征收增值稅。

【第13篇】轉讓不動產(chǎn)的增值稅稅率

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【第14篇】轉讓不動產(chǎn)增值稅

2023年9月30日，財政部和國家稅務總局連續(xù)發(fā)布兩則與存量不動產(chǎn)處置相關的新規(guī)，其中《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告（財政部 稅務總局公告2023年第30號）》圍繞負有“財產(chǎn)轉讓所得”個人所得稅的個人主體在處置存量不動產(chǎn)并購置不動產(chǎn)時予以退稅，鼓勵市場交易盤活存量不動產(chǎn)；《財政部 稅務總局關于銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告（財政部 稅務總局公告2023年第31號）》（以下簡稱“31號文”或“新規(guī)”）圍繞銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司主體在處置抵債不動產(chǎn)和抵債資產(chǎn)過程中多項稅費的計證方式選擇和稅款減免，提高不良債權的處置積極性。元年稅務將以銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)增值稅管理的重大變化進行解讀并提出管理建議。

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一、銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)迎來階段式、全新增值稅計稅方式

31號文第一條第一款規(guī)定：“銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產(chǎn)時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅?！?/p>

依據(jù)上述規(guī)定，銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司在處置抵債不動產(chǎn)時，增值稅既可享受差額征稅，同時適用一般計稅方式下的9%銷售不動產(chǎn)稅率。按照增值稅的設計邏輯，現(xiàn)行差額征稅的應稅行為均為小規(guī)模納稅人或一般納稅人選擇簡易計稅時適用，因為一般計稅方式下的應稅行為可通過獲取增值稅專用發(fā)票或特殊票據(jù)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的土地一級市場財政票據(jù)等）進行抵扣增值稅或扣減銷售額。因此銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司應特別注意在選擇適用上述規(guī)定時應按照適用稅率9%而非征收率5%計算增值稅銷項稅額；其次，應注意需同時滿足納稅義務發(fā)生時間在2023年8月1日至2023年7月31日期間的抵債不動產(chǎn)處置方可適用。

二、非銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)仍應遵循現(xiàn)行增值稅計稅方式

《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2023年第14號）》（以下簡稱“14號公告”）第三條規(guī)定了一般納稅人持有的不動產(chǎn)在不同的取得方式和不同的取得時間場景下各種計稅方式，與31號文中限定的場景相同的是一般納稅人在2023年4月30日前和2023年4月30日后通過抵債取得的非自建不動產(chǎn)，即于2023年4月30日前取得適用差額征稅且簡易計征適用5%征收率，于2023年4月30日后取得的不動產(chǎn)只可適用一般計稅適用9%稅率且不可適用差額征稅。

14號公告的規(guī)定適用于除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以外的所有納稅人，結合31號文限定的主體為銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司我們可得知，非銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司仍應按照14號公告的相關規(guī)定依據(jù)不動產(chǎn)的取得方式和取得時間綜合判斷增值稅計稅方式。需要提醒的是，31號文對于抵債不動產(chǎn)處置的增值稅新規(guī)非強制適用，銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司擁有自主選擇權，即可選擇新規(guī)亦可持續(xù)按照14號公告的相關規(guī)定計算增值稅。

三、銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)適用新規(guī)時不再適用差額征稅、全額開具增值稅專用發(fā)票

《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告(國家稅務總局公告2023年第23號)》第四條第(二)項規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的(財政部、稅務總局另有規(guī)定的除外)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應與其他應稅行為混開?！?/p>

14號公告中對于納稅人銷售不動產(chǎn)并未限制納稅人全額開具增值稅發(fā)票，納稅人對適用簡易計稅的不動產(chǎn)在處置時選擇通過差額征稅、全額開具增值稅專用發(fā)票的方式最大限度降低稅負且保障不動產(chǎn)購買方能夠抵扣進項稅進而優(yōu)化雙方現(xiàn)金流成本。而依據(jù)31號文的相關規(guī)定，選擇適用新規(guī)時抵債不動產(chǎn)作價的部分不得向購買方開具增值稅專用發(fā)票。

四、元年稅務對銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司在選擇適用新規(guī)時的管理建議

新規(guī)雖然有效降低了銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)的增值稅稅負，但購買方由于無法全額取得增值稅專用發(fā)票導致現(xiàn)金流成本相較于根據(jù)14號公

告的處理有所提高，因此新規(guī)勢必造成銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司與購買方在交易過程中對增值稅的計證方式選擇上產(chǎn)生博弈。當然，由于自然人無需通過獲取增值稅專用發(fā)票進行抵扣進項稅，因此元年稅務建議銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司在與購買方為非自然人的抵債不動產(chǎn)處置時應謹慎選擇是否適用新規(guī)，必要時可對抵債不動產(chǎn)采取“一事一議”原則綜合考量稅負和購買方現(xiàn)金流成本，充分發(fā)揮稅收宏觀調控作用，對稅收優(yōu)惠政策做到應享盡享。

【第15篇】不動產(chǎn)轉讓增值稅政策

1. 增值稅

1.1. 特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）

1.1.1. 轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

1.1.1.1. 適用范圍

1.1.1.1.1. 納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，適用以下規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用以下規(guī)定。 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

1.1.1.2. 計稅依據(jù)及稅率、征收率的運用

1.1.1.2.1.

1.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。 2.一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅。

1.1.1.2.1.1. 直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 選擇適用簡易計稅方法計稅的： ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預繳稅額 【記憶技巧】差價5%預繳；差價5%計稅。

1.1.1.2.1.1.1.2. 選擇適用一般計稅方法計稅的： ①按5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 【記憶技巧】差價5%預繳；全價9%計銷項。

1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 適用一般計稅方法計稅： ①按5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 【記憶技巧】差價5%預繳；全價9%計銷項。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 選擇適用簡易計稅方法計稅的： ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅額 【記憶技巧】全價5%預繳；全價5%計稅。

1.1.1.2.1.2.1.2. 選擇適用一般計稅方法計稅的： ①按5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 【記憶技巧】全價5%預繳；全價9%計銷項。

1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 適用一般計稅方法計稅： ①按5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款； 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 【記憶技巧】全價5%預繳；全價9%計銷項。

1.1.1.2.1.3. 上述全價、差價均為不含增值稅的金額。要注意區(qū)分稅率、征收率、預征率的不同表述。一般情況下，2023年4月1日后采用9%規(guī)定稅率計稅的項目在運用預征率預征稅款時，價稅分離要使用稅率9%，即“÷（1+9%）”進行價稅分離；采用征收率5%計稅的項目在運用預征率預征稅款時，價稅分離要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”進行價稅分離。但是有特例：“營改增”后，預征不動產(chǎn)轉讓增值稅的，在預征作價稅分離時只采用5%而不使用稅率，這使得預征不動產(chǎn)轉讓增值稅不論是針對一般納稅人還是針對小規(guī)模納稅人，都采用“÷（1+5%）”的價稅分離方法，即預征不動產(chǎn)增值稅價稅分離計算只用征收率不用稅率，這個現(xiàn)實規(guī)定比較特殊。

1.1.1.2.2.

3.小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)的（除個人轉讓其購買的住房），適用簡易計稅方法計稅，征收率為5%。

1.1.1.2.2.1. 直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.2.1.1. 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% 應納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1＋5%）×5%-預繳稅額 【記憶技巧】差價5%預繳；差價5%計稅。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5% 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%-預繳稅額 【記憶技巧】全價5%預繳；全價5%計稅。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他個人之外的小規(guī)模納稅人：向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款；向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （2）其他個人（自然人）：向不動產(chǎn)所在地主管稅務機自建關申報納稅。

1.1.1.2.3.

4.個人轉讓其購買的住房

1.1.1.2.3.1. 個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

1.1.1.2.3.2. 個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

1.1.1.2.3.3. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

1.1.1.2.3.4. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅； 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 個體工商戶應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅； 其他個人應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

1.1.1.2.4.

5.其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)

1.1.1.2.4.1. 以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照以上計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

1.1.1.3. 納稅人轉讓不動產(chǎn)差額扣除的規(guī)定

1.1.1.3.1. 納稅人轉讓不動產(chǎn)，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

1.1.1.3.2. 納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額： ①2023年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應納稅額=【全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應納稅額=【全部交易價格（含增值稅）＋（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）】×5% 【記憶技巧】老項目先減除后分離；新項目先分離后減除。

1.1.1.3.3. 納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。

1.1.1.3.4. 由于契稅的計稅依據(jù)與房地產(chǎn)交易價格直接掛鉤，所以本項規(guī)定是針對納稅人因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票時，用契稅的計稅金額佐證原取得不動產(chǎn)時的價格。即取得不動產(chǎn)時的價格的確認：不動產(chǎn)發(fā)票為主，契稅資料為輔。

1.1.1.4. 扣減不動產(chǎn)價款的憑證要求

1.1.1.4.1. 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： 1．稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。 2.法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。 3.國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

1.1.1.5. 發(fā)票的開具

1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個人除外）發(fā)生增值稅應稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務機關不再為其代開增值稅專用發(fā)票。 2.納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

1.1.1.6. 其他規(guī)定

1.1.1.6.1. 納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。 納稅人轉讓不動產(chǎn)，按照規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

增值稅—特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）

【第16篇】個人轉讓不動產(chǎn)增值稅稅率

一、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

情形1.適用一般計稅方法計稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）

情形2.適用簡易計稅方法計稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

小景提醒

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

政策依據(jù)

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

二、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

政策依據(jù)

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

三、一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉讓其取得的不動產(chǎn)

一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形2.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形3.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形4.一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形5.一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

情形6.一般納稅人轉讓其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據(jù)

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）

四、小規(guī)模納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉讓其取得的不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

情形2.小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn)

納稅人以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

小景提醒

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

政策依據(jù)

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）

五、個人轉讓其購買的住房

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據(jù)

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

六、資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)轉讓

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。

政策依據(jù)

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

七、金融機構處置抵債不動產(chǎn)

自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產(chǎn)時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除抵債不動產(chǎn)的作價，應當取得人民法院、仲裁機構生效的法律文書。

選擇上述辦法計算銷售額的銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)時，抵債不動產(chǎn)作價的部分不得向購買方開具增值稅專用發(fā)票。

政策依據(jù)

《財政部 稅務總局關于銀行業(yè)金融機構、金融資產(chǎn)管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第31號）

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