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【第1篇】增值稅清算
什么是土地增值稅清算？什么時候辦理土地增值稅清算？土地增值稅清算的方法與技巧是什么？相信還有很多朋友對以上問題還是一知半解，本期眾致君就來給大家解答什么是土地增值稅清算，希望對大家有幫助。
一、什么是土地增值稅清算？
所謂土地增值稅清算，是指納稅人計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，并按照規(guī)定的程序和期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)信息，辦理清算手續(xù)，結(jié)算稅款。
納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
1.完成并銷售的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2.未完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體轉(zhuǎn)讓。
3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的項目。
4.納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
二.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅：
1.納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視為銷售房地產(chǎn)）占項目所有可轉(zhuǎn)讓建筑面積的85%以上，或者雖然比例不超過85%，但剩余的可出售建筑面積已出租或自用一年以上。
2.取得銷售(預(yù)售)許可證三年仍未完成銷售的。
三.什么是竣工？
除土地開發(fā)外，納稅人建設(shè).開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一的稱為竣工：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目已投入使用。當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目的交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或?qū)嶋H投入使用時，無論開發(fā)項目的質(zhì)量是否通過驗(yàn)收，或是否辦理完成（完成）的備案手續(xù)和會計決算手續(xù)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
四.清算截止日期是哪一天？
納稅人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)清算收入和扣除項目金額的截止日期（以下簡稱清算截止日期），并明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算截止日期。
以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算的全部內(nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點(diǎn)點(diǎn)贊哦。
【第2篇】關(guān)于土地增值稅清算的政策6
在土地增值稅清算項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將取得合法有效憑證的房地產(chǎn)開發(fā)成本列入土地增值稅扣除項目。但是實(shí)踐中，卻發(fā)生了額外的情形，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)爭議。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了建筑安裝施工方開具的發(fā)票且項目竣工，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未實(shí)際向建筑安裝施工方付款的，是否可以列為增值稅扣除項目呢？我們在此做出探討。
作者 | 賈蒙蒙
一、法律對房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除條件做出規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條（一）項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕年91號）第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第五條第二款規(guī)定，（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
根據(jù)以上法律規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額在清算時依法扣除需同時具備以下兩個條件：一是扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是“實(shí)際發(fā)生”的。二是扣除項目中的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證。
二、“實(shí)際發(fā)生”是否須以“付款”為標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)爭議
稅收征納雙方，關(guān)于“實(shí)際發(fā)生”是否須以建筑安裝費(fèi)用的支付為標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)爭議。觀點(diǎn)如下：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀點(diǎn)
1、現(xiàn)有法律文件均規(guī)定以“實(shí)際發(fā)生”為準(zhǔn)，而非支付為準(zhǔn)
國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十一條第二款和國稅函發(fā)〔1995〕110號第五條第二款均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用做土地增值稅清算時的成本。該條文僅規(guī)定到“實(shí)際發(fā)生”，稅務(wù)機(jī)關(guān)增設(shè)“支付”的要件，等同于對條款的限縮解釋。
站在納稅人的角度，法無禁止即自由，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做有利于納稅人的解釋。例如在德發(fā)案中，最高人民法院（2015）行提字第13號廣州德發(fā)房產(chǎn)建設(shè)有限公司與廣東省廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局再審行政判決書認(rèn)為，根據(jù)依法行政的基本要求，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不得作出影響行政相對人合法權(quán)益或者增加行政相對人義務(wù)的決定；在法律規(guī)定存在多種解釋時，應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。
同時，《稅收征管法》第三條第二款規(guī)定，任何機(jī)關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。也就是說，任何機(jī)關(guān)在法律沒有明確作出規(guī)定的情況下，均無權(quán)對稅法條款作出擴(kuò)大或限縮解釋以增加或減免納稅人稅款。
2、建筑安裝工程實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)應(yīng)被認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”
國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅需要提供上述資料，證實(shí)合同實(shí)際履行即可。
3、參照質(zhì)保金的扣除規(guī)定，未實(shí)際支付部分可進(jìn)行扣除
國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號均未對實(shí)際發(fā)生是以“費(fèi)用支付”為標(biāo)準(zhǔn)，還是以“有合同、貨物、勞務(wù)實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)”為標(biāo)準(zhǔn)做出明確。但我們可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）對扣除標(biāo)準(zhǔn)作出解釋。
國稅函[2010]220號第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
根據(jù)國稅函[2010]220號第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工后所扣留的質(zhì)量保證金部分，在建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的情況下，可予以扣除，也就是雖然該成本費(fèi)用未真正支付，但因工程竣工且取得發(fā)票便可扣除。那么推演至國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號規(guī)定的“實(shí)際發(fā)生”，也可以據(jù)此認(rèn)定，在工程竣工且完成驗(yàn)收的情況下，因建筑安裝服務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生，在滿足實(shí)際發(fā)生的客觀要件下，應(yīng)予以扣除。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)
1、法律明確要求以“支付”為準(zhǔn)
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定,“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！?/p>
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，因本條款中，出現(xiàn)了“支付”二字，故未實(shí)際支付的，不能扣除。
2、國稅函[2010]220號屬例外情形，不可參
針對國稅函[2010]220號規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，依舊可以憑發(fā)票金額進(jìn)行扣除的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這屬于例外規(guī)定，除此之外的未付費(fèi)用，即便取得發(fā)票，也不可扣除。
總結(jié)
實(shí)踐中，稅務(wù)爭議的發(fā)生常常是因征納雙方對涉稅條款的適用和理解存在分歧。在法律規(guī)定存在多種解釋時，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。推演至本文討論的問題上來說，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供足夠的證據(jù)資料（合同、發(fā)票、竣工驗(yàn)收報告、決算資料等等）證實(shí)建筑安裝費(fèi)實(shí)際發(fā)生時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)一步了解實(shí)際未支付的具體原因，視具體情況做最有利于納稅人的解釋和決定。當(dāng)發(fā)生爭議時，為高效化解分歧與爭議，納稅人應(yīng)及時聘請專業(yè)的稅法專業(yè)人員代為與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。
供稿律師
賈蒙蒙，高朋律師事務(wù)所合伙人，北京市朝陽區(qū)律師協(xié)會財稅業(yè)務(wù)研究會委員、北京市文化娛樂法學(xué)會財稅法律專業(yè)委員會委員，深耕涉稅法律服務(wù)領(lǐng)域十余年，擅長稅務(wù)風(fēng)險防范與化解。賈蒙蒙律師曾為北京市稅務(wù)系統(tǒng)法律顧問團(tuán)隊成員，擁有為稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人提供涉稅法律服務(wù)的雙向經(jīng)驗(yàn)。能夠?yàn)榧{稅人提供稅務(wù)自查、稅務(wù)稽查應(yīng)對、稅務(wù)爭議解決、稅法咨詢、涉稅刑事案件代理的法律服務(wù)。
特別提示：本文為高朋律師事務(wù)所原創(chuàng)作品，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁在各類平臺轉(zhuǎn)載、引用和編輯，違者后果自負(fù)。如需轉(zhuǎn)載，請留言申請。歡迎關(guān)注本頭條號！
【第3篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅清算。
1.為什么要清算？
我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。
2.什么時候清算？
這個要分開來記了，一個是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時候，稅務(wù)部門可以要求你清算。
什么時候應(yīng)清算？
符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
這里有個知識點(diǎn)，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
②房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；
③房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌鲂星椴缓?，房地產(chǎn)項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。
什么時候可清算？
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算申報的時間期限是什么？
①應(yīng)清算
在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
②可清算
規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
3.清算申報要交哪些材料？
土地增值稅清算申報時間
納稅人辦理清算時， 應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間
土地增值稅清算資料
《土地增值稅納稅申報表》
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
（5）需要清算項目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；
（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應(yīng)報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說明。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
【第4篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義
近年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過高速發(fā)展后，尤其一線城市房價不斷攀升，2007年2月1日國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，表明國家將對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。土地增值稅有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力。
土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結(jié)構(gòu)中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
記者了解到，近期，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，北京市將根據(jù)意見的相關(guān)要求，在政策激勵、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產(chǎn)業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。
法定扣除項目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用
（4）舊房及建筑物的評估價格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
主要特點(diǎn)；
以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。
（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
土地增值稅清算的條件
符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：
一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
二、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
土地增值稅清算將會加大房地產(chǎn)的成本，但是不會對房價的上漲產(chǎn)生大的影響。在市場經(jīng)濟(jì)中，房價取決于供求關(guān)系，而與成本沒有太大的關(guān)系。
【第5篇】土地增值稅清算通知書
(一)
(2023年考題改編)a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:
(1)該廠房于2004年3月購進(jìn)，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。
(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機(jī)械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。
(3)轉(zhuǎn)讓廠房時評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。
要求:根據(jù)上述資料，請回答下列問題。
1.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(d)萬元。
a.147.62
b.77.00
c.13.90
d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%
非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：
1.一般計稅下：
（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%
預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%
（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進(jìn)項稅
2.簡易計稅下：
（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%
預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%
（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預(yù)繳
2.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)
a.7.33=73.33×（7%+3%）
b.1.39
c.7.70
d.54.13
3.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除項目金額為(c)萬元。
a.1574.13
b.327.33
c.1527.33=3800×40%+7.33
d.647.33
4.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。
a.1460.46
b.1156.46
c.523.37
d.493.65
增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元
增值率=1499.34÷1527.33=98.17%
土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元
(三)
位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2023年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉庫，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。
1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應(yīng)確認(rèn)收入(c)萬元。
a.1600.00
b.1547.62
c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%
d.1100.00
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以前取得不動產(chǎn)
1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%
2.申報：應(yīng)納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款
2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費(fèi)合計為(d)萬元。(當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定準(zhǔn)予扣除地方教育附加)
a.61.30
b.58.22
c.36.07
d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）
3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(a)萬元。
a.646.04=800×80%+6.04
b.640
c.800.8
d.750.8
4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。
a.380.07
b.360.55
c.353.88
d.341.98
【知識鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房
僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：
（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。
（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：
（3）“項目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
(四)
(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。
2023年5月主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下:
(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經(jīng)營收入。
(2)該公司轉(zhuǎn)讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。
(3)該公寓樓于2023年7月購進(jìn)用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。
(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營，50%用于職工宿舍。
(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。
1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬元。
a.188.57
b.195.00
c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%
d.180.00
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以后取得的不動產(chǎn)
1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%
2.申報：應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳稅款
2.2021 年 5 月該公司在甲市實(shí)際繳納增值稅(d)萬元。
a.59.26
b.58.52
c.57.55
d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100
3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(b)萬元。
a.14041.50
b.12650.00=11000×（1+5%×3）
c.13029.50
d.12100.00
【答案】b
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購人，2023年5月轉(zhuǎn)讓，視為3年。可扣除的金額=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。
4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(d)。
a.如果稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，該公司應(yīng)按同類房地產(chǎn)的評估價格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅
b.購買公寓樓時支付的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目予以扣除
c.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除
d.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除
【答案】d
解析:選項d:沒有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
(六)
(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的w項目進(jìn)行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項目2023年4月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。
2023年5月該公司開始銷售w項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對w項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。
經(jīng)審核，w項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費(fèi)用4000萬元，銷售費(fèi)用4500萬元，財務(wù)費(fèi)用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明)。
(其他相關(guān)資料:w項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。w項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費(fèi)均已及時足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。
1.w項目的清算比例是(b)。
a.83.33%
b.88.24%=15000.08÷17000
c.94.44%
d.100.00%
1.實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)
2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%
2.w目時許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(a)萬元。
a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）
b.310.71
c.2666.67
d.2691.67
3.許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額(a)萬元。
a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%
b.2324.00
c.3937.27
d.4462.00
4.w項目清算時允許扣除項目金額合計(c)萬元。
a.22843.39
b.22868.39
c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71
d.26969.79
5.w項目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅(b)萬元。
a.5911.22
b.5922.46
c.7945.07
d.7961.32
增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26
增值率=20674.26÷26944.79=76.73%
土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元
6.關(guān)于w項目清算，下列說法正確的有(cad)。
a.該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
b.對該項目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定
c.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)
d.該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》
e.對于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容
(七)
位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年建造寫字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:
(1)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用72.04萬元。
(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。
(3)寫字開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明并按項目分?jǐn)?。
(4)10月寫字樓竣工驗(yàn)收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進(jìn)行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。
(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，
(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。
1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(a)萬元。
a.107.35
b.0
c.112.1
d.102.6
2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費(fèi)用為(c)萬元。
a.784.05
b.568.10
c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%
d.961.29
3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(d)萬元。
a.6602.60
b.5788.35
c.6181.54
d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%
4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬元。
a.869.22
b.1133.35
c.1120.57
d.1018.31
增值額=9500-5925.89
5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費(fèi)用為(a)萬元。
a.0.66=5925.89÷（10000×90%）
b.0.73
c.0.64
d.0.69
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(d)萬元。
a.51
b.78
c.63
d.72
該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元
增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率
該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【第6篇】土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
疑點(diǎn)一：真按揭，假收入
案例7-3：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房企的w項目土地增值稅清算進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)w項目是采用代銷方式進(jìn)行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報收入20,723.16萬元，納稅人的賬簿記載銷售費(fèi)用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報收入？
解析：根據(jù)銷售傭金倒推收入22,723.16萬元，疑似少申報收入約2000萬元。通過查看企業(yè)明細(xì)賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。
稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進(jìn)行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計 550萬元。企業(yè)解釋是因?yàn)橐尜彿空咿k理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷售合同的信息聯(lián)系了5戶購房者，同時也做了詢問筆錄，證實(shí)了購房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開發(fā)商。由以上兩個有利的證據(jù)資料確定了該房開企業(yè)確實(shí)是隱藏了收入，最終對2000萬收入進(jìn)行調(diào)增處理。
疑點(diǎn)二：售后回租方式銷售，銷售收入申報不真實(shí)
案例7-4：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)該項目商業(yè)售價與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價相比偏低，疑似少申報收入。
解析：通過三方信息查詢，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商對其開發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進(jìn)行銷售，開發(fā)商將房屋銷售給購房者，后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“b商業(yè)管理有限公司”與購房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》，前三年租金收入抵頂購房款，占房屋總價的22%，開發(fā)商申報收入金額僅為房屋價款的78%。所以，需對前三年租金部分要調(diào)增收入，同時補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)。
相關(guān)政策參考：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》國稅函〔2008〕576號
蘇地稅規(guī)〔2012〕1號第三條第二款
疑點(diǎn)三：銷售單價明顯偏低
案例7-5：某開發(fā)項目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：
在上述土地增值稅清算過程中，是否存在少申報收入的情況？
解析：
根據(jù)項目合同總額計算該項目的平均售價：
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）
平均銷售價格的70%：
9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）
2號樓銷售單價為5000元/㎡的10套房源低于該項目平均售價的70%，若企業(yè)未能給出正當(dāng)理由，可考慮按該項目的平均售價予以調(diào)整收入：
（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）
備注：上述案例中以低于平均售價的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無正當(dāng)理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體政策。
相關(guān)參考政策：
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號）
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號）
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）
文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書籍。
本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。
書籍鏈接：
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書籍介紹：
【第7篇】土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用
問：什么情況下才申報按鈕才能用啊，現(xiàn)在是灰色不能申報？
答：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
問：支付管理是必填項嗎，每個模塊都要錄入嗎？
答：支付管理里面錄入的是對發(fā)票或政府類付款的銀行憑證（實(shí)際的銀行付款憑證，支付管理對付款進(jìn)度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有：前期、建筑安裝、基礎(chǔ)、配套四個模塊。
問：因?yàn)槲覀冺椖楷F(xiàn)在稅務(wù)局走核定5%，但必須錄系統(tǒng)，主要錄收入，成本這一塊就簡單錄一些數(shù)據(jù)，所以看看成本這一塊哪個是必填項？
答：企業(yè)端的錄入都是核實(shí)錄入，核實(shí)的錄入全部清算數(shù)據(jù)；核定只是稅務(wù)端審核的時候如果不符合核實(shí)的在審核確認(rèn)的時再轉(zhuǎn)為核定的清算結(jié)果。
問：請教下，間接費(fèi)用中有社保，能算到開發(fā)成本中扣嗎？
答：屬于工程部人員的可以，應(yīng)提供工程人員名單和勞動合同
問：導(dǎo)入的時候提示增值稅應(yīng)該為數(shù)據(jù)值？
答：首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。
問：我問一下我當(dāng)期的土地使用稅交了兩個項目的，在一張銀行回單上，如何錄入系統(tǒng)？
答：實(shí)繳金額既是票面金額 ，本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔(dān)多期或多項目的稅款中，本期按比例分?jǐn)偟慕痤~。
問：導(dǎo)入的時候提示應(yīng)稅收入計算錯誤，增值稅計算錯誤?
答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。
問：我們沒有達(dá)到清算條件，也要填寫嗎？
答：沒有達(dá)到清算的，軟件可以起到項目監(jiān)控的作用，也可以方便查詢和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
問：地下車位怎么添加信息，地下車位沒有分單元，就是420個？
答：添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后，再在層處單擊右鍵，設(shè)置樓層信息，在本層戶數(shù)處修改房源數(shù)量即可。
問：我自己導(dǎo)入數(shù)據(jù)時候提示“數(shù)據(jù)庫內(nèi)該房屋不存在”
答:第一步房源創(chuàng)建，第二再導(dǎo)入銷售
問：您好，想問一下如果10萬以下的成本，是專票的話，原始憑證類型、原始憑證代碼、號碼、收款單位是否可以不填寫呀？
答：如果專票抵扣的，不管金額大小都要填寫代碼、號碼、收款單位
【第8篇】土地增值稅申報表清算適用
土地增值稅清算項目的銷售額是指該項目轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
土地增值稅清算項目銷售額審核的基本程序和方法：一是了解企業(yè)的清算項目的基本情況的，根據(jù)企業(yè)報送的相關(guān)資料，了解該項目合同、協(xié)議及執(zhí)行情況等；二是了解企業(yè)會計核算情況，評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守，查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。三是掌握企業(yè)核算的程序，獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對，正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
土地增值稅清算項目審核的要點(diǎn)之一可售建筑面積的審核。在土地增值稅清算時，準(zhǔn)確地計算項目可售建筑面積，才能正確地將項目開發(fā)成本在已售建筑面積和未售建筑面積之間分?jǐn)?，才能正確地計算項目扣除項目金額、增值額和應(yīng)繳土地增值稅額?？墒劢ㄖ娣e的審核，不是把實(shí)測面積報告（有的地方叫房屋建筑面積計算成果表）上的數(shù)字簡單的相加，因?yàn)橛行┪飿I(yè)，比如地下儲藏室等可能沒有測繪，所以拿測繪報告數(shù)字簡單相加得出的結(jié)果基本上都是不正確的?？墒劢ㄖ娣e的審核，要結(jié)合實(shí)測面積報告、規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證件，并實(shí)施包括查看現(xiàn)場等必要的審核程序。
1、審核統(tǒng)計項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，各項建設(shè)工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可施工。項目所有的建筑業(yè)態(tài)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件上一般都會有記載，但實(shí)測面積報告上卻不一定有體現(xiàn)，所以審核統(tǒng)計建設(shè)工程規(guī)劃許可證是審核確定可售建筑面積的基礎(chǔ)之一。
序號
證件編號
建設(shè)規(guī)模
建設(shè)項目名稱
發(fā)證日期
規(guī)劃建設(shè)工程明細(xì)
土地增值稅清算項目建設(shè)許可證審核統(tǒng)計表
2、審核統(tǒng)計項目建設(shè)工程施工許可證信息。建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。企業(yè)一般在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后才能辦理建設(shè)工程施工許可證。
土地增值稅清算項目建設(shè)施工許可證審核統(tǒng)計表
序號
證件編號
建設(shè)項目名稱
建設(shè)規(guī)模
發(fā)證日期
合同工期
施工合同金額、工期
面積、用途(商業(yè)、住宅、物業(yè)、地下室）
3、審核統(tǒng)計商品房預(yù)售許可證。
商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，沒有取得商品房預(yù)售許可證不得對外銷售。審核商品房預(yù)售許可證的主要目的是了解開發(fā)項目哪些物業(yè)已批準(zhǔn)對外銷售。
土地增值稅清算項目預(yù)售許可證審核統(tǒng)計表
序號
項目名稱
預(yù)售許可證編號
預(yù)售建筑總面積
批準(zhǔn)預(yù)售日期
備注
4、結(jié)合實(shí)測面積報告，填寫可售建筑面積表。實(shí)測面積報告是由經(jīng)批準(zhǔn)的單位出具的，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
樓號
住宅
商鋪
閣樓
儲藏室
地下機(jī)動車庫
地下非機(jī)動車庫
地下附屬用房
地下人防
公廁
物業(yè)用房
社區(qū)用房
建筑面積
可售建筑面積
實(shí)測面積報告上列示的建筑面積，按實(shí)測面積報告上的數(shù)字填入表中相關(guān)欄目；實(shí)測面積報告上沒有列示的，按規(guī)劃許可證或施工許可證記載的面積填寫。
比如：1#樓實(shí)測面積報告上記載商業(yè)809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業(yè)用房302.98平方米。這時，應(yīng)該先把上述三個建筑面積分別填入項目實(shí)測面積及可售面積審核匯總表相應(yīng)欄目。再將實(shí)測面積報告與規(guī)劃許可證及施工許可證比較，發(fā)現(xiàn)1#樓實(shí)測面積報告比規(guī)劃許可證和施工許可證少了地下建筑面積520平方米，這個520平方米是什么業(yè)態(tài)，可否銷售，從相關(guān)證件上無法判斷，就需要通過實(shí)地審核確認(rèn)。一般來講，在土地增值稅清算時，地下非機(jī)動車庫、人防工程、物業(yè)用房、社區(qū)用房 、公廁、核心筒等作為不可銷售面積，住宅、機(jī)動車庫（車位）、儲藏室、閣樓等作為可銷售面積。
配套建設(shè)的幼兒園，各地規(guī)定不一樣，有的地方規(guī)定必須無償移交給政府部門，有的地方?jīng)]有明確，盡管不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但不影響企業(yè)對外銷售。不可銷售建筑面積需要移交給相關(guān)部門或單位的，企業(yè)需提供移交的證明材料，比如物業(yè)用房、社區(qū)用房、人防工程等的移交。有的地方對于不可銷售面積還要求到房地產(chǎn)管理部門登記公共配套設(shè)施，有點(diǎn)地方則無此要求。不可銷售建筑面積如果銷售了，在計算土地增值稅時應(yīng)作為可銷售建筑面積。
土地增值稅清算項目審核的要點(diǎn)之二銷售額的審核。在銷售面積確定基礎(chǔ)上，審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。審核的主要內(nèi)容包括：1、審核企業(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。2、確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。3、審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。4審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。5審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。6、審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。7、審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報納稅。8審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。9、審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。10、審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。11、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費(fèi)用審核，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
【第9篇】土地增值稅清算稅金扣除
文 金穗源商學(xué)院 王皓鵬
導(dǎo)語：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重頭大稅，備受稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的觀注，土地增值稅稅前扣除應(yīng)遵循四大原則。
（1）真實(shí)性原則；
（2）實(shí)際支付原則；
（3）合法有效憑證；
（4）準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?/strong>
接下來我們就通過具體業(yè)務(wù)，聊聊土地增值稅稅前扣除的四大原則。
part 1 真實(shí)性原則
【案例】房產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假合同虛增基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
高山房地產(chǎn)公司財務(wù)資料：公司一、二期項目中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的植被、石景費(fèi)用高達(dá)803.50萬元，占開發(fā)總成本9680.70萬元的8.3%。
事實(shí)上，該公司以支付開票報酬費(fèi)用為前提，誘使農(nóng)民為其虛開發(fā)票金額高達(dá)308.8萬元。另外虛造合同，以個人名義到稅務(wù)部門開具工程發(fā)票，虛增石景費(fèi)用90.45萬元。
經(jīng)稅務(wù)檢查人員核實(shí)，高山公司利用農(nóng)民個人出售自產(chǎn)花木免稅的政策，在植被、石景費(fèi)用上做手腳，通過簽訂虛假合同，擴(kuò)大成本費(fèi)用。經(jīng)最終確認(rèn)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)年度以虛列植被、石景費(fèi)用為手段，多列支出399.25萬元，少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅稅額巨大。為此，稅局除依法追繳其所逃稅款外，并對其做出罰款并加收滯納金的處罰決定。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循真實(shí)性原則，尤其“金稅三期”之后，全國發(fā)票的稽核比對，分分鐘出結(jié)果，虛開已經(jīng)成為歷史。
【真實(shí)性原則】
即經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)性。虛假的業(yè)務(wù)不可以扣除的，如：虛列成本、虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。接待客戶在酒店發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、施工發(fā)生的施工成本等，都屬于“實(shí)際發(fā)生”的范疇，而不論是否符合經(jīng)營常規(guī)、是否符合企業(yè)所得稅稅前列支的范圍或者比例，僅僅指“業(yè)務(wù)的真實(shí)性”。
part 2 實(shí)際支付原則
實(shí)際支付，確切說是指企業(yè)資金的實(shí)際流出。如：“應(yīng)付賬款”出現(xiàn)余額，表示在某一個靜態(tài)的時點(diǎn)，乙方提供工程發(fā)票，但是房地產(chǎn)企業(yè)暫時沒有支付乙方的工程款。這個就屬于沒有“實(shí)際支付”。
在此，該原則飽受爭議，在總局文件層面，僅就稅金做過該規(guī)定。
《國家稅務(wù)總局 關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除?！?/p>
《國家稅務(wù)總局 關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號 ）文件中的申報表之一《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用），就稅金的扣除填報說明規(guī)定：“表第18欄至表第20欄，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所實(shí)際繳納的稅金數(shù)額（不包括增值稅）填寫”。
地方口徑也有作出明確規(guī)定的，如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）規(guī)定，關(guān)于四項開發(fā)成本的扣除問題規(guī)定，四項成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項未實(shí)際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）不允許扣除。
我們翻閱《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！?/p>
不難看出，《實(shí)施細(xì)則》所強(qiáng)調(diào)“實(shí)際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。
part 3 合法有效的憑證
【案例】設(shè)計單位在房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票
山西高山房地產(chǎn)公司與江蘇綠源廣告設(shè)計公司簽訂項目設(shè)計合同（雙方均是一般納稅人），合同總價款80萬元。設(shè)計方案經(jīng)雙方確認(rèn)后，根據(jù)合同約定，綠源廣告設(shè)計公司應(yīng)事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據(jù)發(fā)票進(jìn)行請款程序，支付設(shè)計款項。綠源廣告設(shè)計公司為及時拿到設(shè)計款，在高山房地產(chǎn)公司機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開了增值稅發(fā)票，且加蓋了設(shè)計單位的業(yè)務(wù)印章。高山房地產(chǎn)接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風(fēng)險？
分析：江蘇綠源廣告設(shè)計公司涉及跨地區(qū)提供應(yīng)稅勞務(wù)。
根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計公司于房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票，與政策規(guī)定不符。
另外，根據(jù)《關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號）規(guī)定，納稅人代開增值稅專用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專用章(為其他個人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計公司加蓋業(yè)務(wù)印章，同樣存在違規(guī)操作。
因此，受票人房地產(chǎn)公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風(fēng)險。
【合法有效的憑證】
簡單分為以下幾類：
①、發(fā)票。簡單理解為稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的各類憑證，如：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費(fèi)單、話費(fèi)單、超市購物發(fā)票、餐飲住宿費(fèi)發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因?yàn)樵鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，可以實(shí)現(xiàn)增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點(diǎn)；對于其他的發(fā)票，僅僅是承載經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。
②、自制憑證?？梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除的財產(chǎn)損失清單、工資表、折舊表、財務(wù)分割單、廣告費(fèi)分?jǐn)倕f(xié)議、差旅費(fèi)報銷單、車補(bǔ)、電話補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助等。
③、相關(guān)部門的票據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅憑證、國土部門出具的土地出讓金、工會經(jīng)費(fèi)票據(jù)、社保費(fèi)單據(jù)、行政部門罰款單等、捐贈票據(jù)、醫(yī)療收費(fèi)票據(jù)等。
④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據(jù)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)、境外的發(fā)票、賠償費(fèi)收據(jù)等。
關(guān)于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。
從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結(jié)合起來考慮。如：房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)付賬款”出現(xiàn)余額，一般是與乙方進(jìn)行了工程進(jìn)度結(jié)算支付了工程款，但是乙方?jīng)]有給甲方開具發(fā)票形成的。類似這種業(yè)務(wù)，盡管符合“實(shí)際發(fā)生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計算土地增值稅的時候扣除。
part 4 準(zhǔn)確合理分?jǐn)?/strong>
準(zhǔn)確合理分?jǐn)?，其?shí)質(zhì)是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項目一一對應(yīng)。但是，在實(shí)際的業(yè)務(wù)當(dāng)中，部分費(fèi)用很難做到“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?。比如利息費(fèi)用：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規(guī)定：“財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！痹撐募鞔_：財務(wù)費(fèi)用扣除的條件之一就是“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂薄?/p>
其他部分省市對此做了專門規(guī)定，如：《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：
財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂卑凑找韵马樞虼_定：
（一）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目準(zhǔn)確分?jǐn)偂?zhǔn)確分?jǐn)偸侵敢栽摲康禺a(chǎn)項目名義取得的金融機(jī)構(gòu)資金，直接全部用于該項目的開發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。
（二）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分?jǐn)?。合理分?jǐn)偸侵冈谝粋€獨(dú)立企業(yè)法人范圍內(nèi)，可以合理方法對從金融機(jī)構(gòu)取得并實(shí)際用于廣州市范圍內(nèi)開發(fā)項目的項目開發(fā)貸款資金在不同開發(fā)項目之間進(jìn)行分?jǐn)?。合理方法是指按照不同的開發(fā)項目占用上述項目開發(fā)貸款金額和時間（即是積數(shù)）進(jìn)行合理分配。
房地產(chǎn)企業(yè)如果同時有多個項目，各個項目在多地開發(fā)，但是僅設(shè)置了一個“工程部”，在這種情況下，“開發(fā)成本---開發(fā)間接費(fèi)”發(fā)生的金額就必須在各個項目之間進(jìn)行“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?，但現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)千差萬別，很難做到費(fèi)用和項目之間“一一對應(yīng)”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2023年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計算扣除。”由此可見，“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂痹瓌t的重要性。
【第10篇】土地增值稅清算管理征管成效
土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點(diǎn)。
國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個方面探討。
一、把握清算時間及清算條件
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
“兩個時間”：
其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；
其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。
針對清算的兩種情形時間期限的把握應(yīng)注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時足額的入庫。
二、明確清算對象，加強(qiáng)前期管理
明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對不同類型建筑物細(xì)分清算對象。筆者認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實(shí)施按項目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強(qiáng)對開發(fā)項目的前期管理。
三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目
歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計算出各個項目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。
（一）確定開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性
合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個方面判斷：
一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；
二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納了契稅；
三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應(yīng)注意項目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計算扣除；
四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)時是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用；
五是企業(yè)列支開發(fā)費(fèi)用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過金融機(jī)構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。
（二）合理歸集分配開發(fā)成本
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
具體分配方法有：
1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。
2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。
3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。
4、預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。
（三）合理歸集分配開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費(fèi)用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項目計算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費(fèi)用。在計算開發(fā)費(fèi)用扣除時，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨(dú)計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時有兩種方法。第一種，財務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分?jǐn)偅趯?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜椖俊?/p>
四、科學(xué)確定增值額的計算方法
科學(xué)確定增值額計算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費(fèi)用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅
方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅
方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅
五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來計算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
來源：梁好財稅工作室
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【第11篇】土地增值稅如何清算
政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號
繳納時間：
按滿足清算條件確定
符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
計算方法：
應(yīng)納稅額=（增值額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
增值額=收入-扣除項目金額
扣除項目金額：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
其中，北京市普通住宅與其他類型房地產(chǎn)增值額與應(yīng)納稅額應(yīng)該分別計算。部分省市普通住宅、其他類型房地產(chǎn)、非普通住宅增值稅與應(yīng)納稅額分別計算，部分省市可選擇合并單位，土地增值稅清算管理規(guī)程細(xì)則由各省自行規(guī)定，各省土地增值稅清算需遵循各省土地增值稅清算管理規(guī)程。
【第12篇】土地增值稅清算案例
一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報土地增值稅，被追征千萬稅款
（一）案情簡介
a公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分?jǐn)偂保败囄坏氖褂闷谙逓?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。
2023年12月，x市y區(qū)國家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：a公司銷售開發(fā)產(chǎn)品x項目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。
經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。
（二）本案爭議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入
a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計算，在扣除項目核算時應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。
（三）法院判決
法院認(rèn)為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。
二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍
不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國尚未出臺明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。
（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式
1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。
2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。
3.產(chǎn)權(quán)歸國家但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營
對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國家所有。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。
4.產(chǎn)權(quán)歸國家且建成后移交給相關(guān)部門
此外，部分地方對人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關(guān)部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。
（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。
有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書的地下車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
而無產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。
因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺過關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫所有權(quán)，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。
三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法
地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。
（一）地下車位是否作為獨(dú)立的清算單位
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。
就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。
一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。
二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。
三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨(dú)購買的地下室、車庫，則作為其他房地產(chǎn)項目單獨(dú)清算。
（二）處置地下車位收入和扣除項目的確認(rèn)
對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。
1.出售地下車位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時，轉(zhuǎn)讓所得計入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。
2.出租地下車位
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。
3.名為出租實(shí)為出售地下車位
名為出租實(shí)為出售地下車位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設(shè)立的地下車庫使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。
從國家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題的答復(fù)內(nèi)容來看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。
4.將地下車位分配給股東
依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)其收入。
5.地下車位建成后歸全體業(yè)主
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢?，允許計入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無需確認(rèn)相關(guān)收入。
6.地下車位建成后無償移交相關(guān)部門
同理，允許計入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對于利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數(shù)
根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計算的金額之和，加計20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數(shù)。
四、風(fēng)險提示
由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。
我國《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫的改造成本和非人防設(shè)施改造成無產(chǎn)權(quán)車庫的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。
因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。
【第13篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表
文|金穗源商學(xué)院 張健
一、尾盤銷售清算計算及納稅期限
（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認(rèn)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉(zhuǎn)讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費(fèi)用×當(dāng)期銷售面積。
（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報
《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。
二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算
關(guān)于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導(dǎo)，按清算時“單位建筑面積成本費(fèi)用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。
【案例】
金穗源房地產(chǎn)公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應(yīng)該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）
（一）完工清算土地增值稅的繳納
①按照政策規(guī)定，案例中的房地產(chǎn)開發(fā)公司清算時房屋銷售率達(dá)到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：
清算時應(yīng)繳土地增值稅：
1.清算時收入＝133000萬元
2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）
3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）
4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
適用于第二檔稅率
5.應(yīng)繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）
②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：
1.清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）
2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）
3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
4.應(yīng)繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）
5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）
6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
7.應(yīng)繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）
（二）二次清算的應(yīng)繳納土地增值稅計算
①清算時，土地增值稅計算過程同上。
②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額：
1.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）
在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理：
在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：
a．已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；
b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；
c．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。
2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）
關(guān)于房地產(chǎn)項目銷售85%進(jìn)行清算后再發(fā)生成本費(fèi)用的，其成本如何確定的問題：
對房地產(chǎn)項目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項目銷售結(jié)束之后據(jù)實(shí)進(jìn)行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
3. 《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題
納稅人達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進(jìn)行土地增值稅清算。
按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應(yīng)繳納的土地增值稅計算：
1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）
2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）
3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）
4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
5.調(diào)整后應(yīng)繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）
至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）
綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務(wù)必在確認(rèn)當(dāng)?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進(jìn)行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負(fù)。
【第14篇】土地增值稅清算申報表
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由財務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個條件也滿足其中一個，也可以進(jìn)行清算。但相應(yīng)的財務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。
這過程中土地增值稅清算的申報表填寫就是需要我們認(rèn)真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會計感覺這項工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會計，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動計算申報表！
一共是涉及了101個申報表填寫，一起看看吧！
（看文末抱走）
全自動excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個申報表）
一、土地增值稅申報表填報說明
二、土地增值稅測算表
三、土地增值稅涉及的101個申報表的填寫樣式展示
3.1、項目備案表格式
項目備案表填表說明書
3.2土地增值稅納稅申報表二操作格式
3.3填報與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表格式
3.4、填報土地增值稅扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報表
3.5
……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報表的填寫格式和說明就不這里一一展示了。
【第15篇】土地增值稅清算方案
點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財稅知識。
全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。
土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認(rèn)
(一)預(yù)售階段?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。
(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：
1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%
2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額
銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率
土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時的注意要點(diǎn)
(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除
國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點(diǎn)：
1.如果項目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過預(yù)征率，那么該項目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計算附加稅費(fèi)。反之，如果項目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對企業(yè)更有利。
2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準(zhǔn)確計算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機(jī)關(guān)能對此予以明確。
(二)印花稅的扣除
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對此有不同認(rèn)識。筆者認(rèn)為，財稅字〔1995〕48號文件當(dāng)時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度)，現(xiàn)在會計制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。
來源：稅海無涯苦作舟
【第16篇】土地增值稅清算流程
如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統(tǒng)請收好！土地增值稅清算表
目錄：21項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表、66項土地增值稅審核表、14項土地增值稅納稅申報表
編表說明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表》欄中所有表格的數(shù)據(jù)錄入后，自動計算各類型房產(chǎn)的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計算，如果根據(jù)規(guī)定利息支出按實(shí)際借款利息扣除，請手工填寫；3）此套表中的稅費(fèi)扣除，請按據(jù)實(shí)計算扣除填寫；
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表
企業(yè)基本情況表：
面積及銷售情況表：
成本分?jǐn)偯娣e計算表：
結(jié)果核對表：
土地增值稅審核表
土地增值稅納稅鑒證表：
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表：
扣除項目匯總表：
取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表：
前期工程費(fèi)鑒證表：
建筑安裝工程費(fèi)鑒證表：
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表：
公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表：
開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表：
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表：
土地增值稅納稅申報表
......
好了，篇幅有限，剩余內(nèi)容就不再一一展示了。
