【導(dǎo)語】土地增值稅計算方法怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅計算方法，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅計算方法
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓固有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。
目前，在價值評估實務(wù)中，常見的土地增值稅處理方式
有以下三種：
1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。
2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當(dāng)事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進(jìn)行披露。
3.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當(dāng)事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進(jìn)行納稅行為的比較和策劃。
01 計算邏輯與公式
土地增值稅計算的大邏輯是：
用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。
土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。
具體計算公式如下：
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
適用稅率如下：
舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項目金額是6億元，那么：
增值額=10億-6億=4億；
增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%
這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億
02 扣除項目金額包括哪些？
（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；
（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
看起來有點復(fù)雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加
特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。
（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%
03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅
聽標(biāo)題都暈了，簡單來說，就是這個意思：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅
回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1
這樣就把銷項稅扣除了。
扣除項目金額：全部都要去掉進(jìn)項稅
具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進(jìn)項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）
04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
首先，土地增值稅是以項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。
那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？
有三種方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分為：普通住宅，其它
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）
那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？
要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>
具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>
那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？
又是那句話：各地要求不一樣！
大體來說，一般從這三方面考慮：
1、容積率在1.0以下(不含1.0)；
2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。
3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價；
以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。
特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾螅话隳芩训剑绻巡坏?，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）
特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分?jǐn)傇瓌t
二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)偅敲捶謹(jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。
其實這個分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯樱旅娼榻B的是比較常用的，可以參考:
銷售收入：按照實際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。
取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>？
大概可以這么算：
分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】
特別注意: 地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）
開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。（包括地上和地下建筑面積）
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。
房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。
06 預(yù)征和清繳
和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。
清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
收到回款的次月就要申報。
回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計算公式：
預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%
簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。
分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。
土地增值稅清算時點：
規(guī)則太復(fù)雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。
詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:
關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
07 計算土地增值稅的例子
我看過很多公眾號的計算例子，我這個應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。
（一）假設(shè)條件如下：
（1）、項目規(guī)劃指標(biāo)
（2）、售價假設(shè)
（3）、成本假設(shè)
（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)
這是個新項目；
當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>
高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>
當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：
（二）計算過程：
（1）、先算增值稅及附加
由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）
（2）、計算土地增值稅：
根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）
先算預(yù)征：
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%
非普通住宅收入=90000萬元
其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元
預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元
再算應(yīng)繳土地增值稅額：
核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元
這項目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>
可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分?jǐn)?/strong>
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元
取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：
取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元
注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進(jìn)項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅
分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法（特別注意：車位不攤土地成本）
取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950
取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項稅=34000-1978-192=31829萬元
分?jǐn)?，按總建筑面積法：
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。
假設(shè)車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。
因此：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元
應(yīng)繳土地增值稅額計算表如下：
08 特殊情況
舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。
小結(jié)：
1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：
2、扣除金額包括：
（a）取得土地使用權(quán)支付金額；
（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；
（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；
（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；
（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%
3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
扣除項目金額：全部都要去掉進(jìn)項稅
4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
一分法就是一起算；
二分法分為：普通住宅，其它；
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定義不一樣。
5、分?jǐn)傇瓌t
各地不太一樣，大概如下：
銷售收入：按照實際分?jǐn)?/p>
土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；
其他成本等：一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>
6、預(yù)征和清繳
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
預(yù)征率各地不一樣！
來源：金牌估值
關(guān)注公眾號“工改工”加入行業(yè)群，和吳工分享交流舊改 、房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)~
【第2篇】土地增值稅免稅范圍
土地增值稅優(yōu)惠文件目錄
序號
文件名
文號
期限
1
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》
財稅字〔1995〕48號
2
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》
財稅〔2001〕10號
3
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》
財稅〔2006〕21號
4
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》
財稅〔2008〕137號
5
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》
財稅〔2010〕220號
6
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》
財稅〔2011〕116號
7
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》
財稅〔2011〕13號
8
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》
財稅〔2013〕53號
9
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》
財稅〔2013〕101號
10
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》
財稅〔2018〕57號
11
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》
財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號
自2023年1月1日起至2023年12月31日
【第3篇】土地增值稅 預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預(yù)繳土地增值稅計算
（一）預(yù)征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
、風(fēng)險點
1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第4篇】土地增值稅國稅還是地稅
從1992年開始，稅務(wù)系統(tǒng)在每年4月將集中開展稅收宣傳，即“稅收宣傳月”，今年是全國第26個稅收宣傳月，宣傳主題為“深化稅收改革，助力企業(yè)發(fā)展”。本期秦知道就幫助大家解答一個大家經(jīng)常能遇見，但是又非常容易混淆的概念問題-------國稅與地稅之間究竟有什么關(guān)系，又有什么不同。
【國稅和地稅有什么不同？】
國稅局和地稅局主要有兩點區(qū)別。一是兩者負(fù)責(zé)征收的稅種不同，二是領(lǐng)導(dǎo)管理體制不同。
國稅局征收稅種：增值稅、消費稅（其中進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅、消費稅由海關(guān)代征），車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和城市維護建設(shè)稅，中央企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，地方銀行、非銀行金融企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，海洋石油企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、資源稅，從2002年-2008年期間注冊的企業(yè)、事業(yè)單位繳納的企業(yè)所得稅，對儲蓄存款利息征收的個人所得稅，對股票交易征收的印花稅。
地稅局征收稅種：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、資源稅、印花稅和城市維護建設(shè)稅（不包括上述由國稅局負(fù)責(zé)征收管理的部分）、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、車船稅、煙葉稅。
國家稅務(wù)局系統(tǒng)實行國家稅務(wù)總局垂直管理的領(lǐng)導(dǎo)體制，在機構(gòu)、編制、經(jīng)費、領(lǐng)導(dǎo)干部的職務(wù)審批等方面按照下管一級的原則，實行垂直管理；省級地稅局受省級人民政府和國家稅務(wù)總局雙重領(lǐng)導(dǎo)，省級以下地稅系統(tǒng)由省級地稅機關(guān)垂直領(lǐng)導(dǎo)，地方稅務(wù)系統(tǒng)的管理體制、機構(gòu)設(shè)置、人員編制按地方人民政府組織法的規(guī)定辦理。
根據(jù)陜西省地稅局副局長貢獻(xiàn)的介紹，現(xiàn)在隨著去年營改增實施以后，地稅部門將不再負(fù)責(zé)“流轉(zhuǎn)稅類”的征收管理，比如說我國的主體稅種增值稅就將由國稅部門征收，消費稅也由國稅部門征收，國稅同時也負(fù)責(zé)部分企業(yè)所得稅的征收。
【稅種這么多納稅時跑錯地方怎么辦？】
以上稅種一般的納稅人很難全部記住，想納稅的時候就要上網(wǎng)仔細(xì)搜索、認(rèn)真研究，即使這樣也有搞錯的時候，那么納稅的時候有沒有簡便的辦法呢？
其實，國家在2023年就推出了《關(guān)于推進(jìn)國稅、地稅辦稅務(wù)服務(wù)廳合作共建的指導(dǎo)意見》，2023年底已經(jīng)逐步實現(xiàn)了辦稅業(yè)務(wù)“前臺一家受理、后臺分別處理、現(xiàn)實辦結(jié)反饋”的服務(wù)模式，著力解決納稅人辦稅“多頭跑、跑多次”的問題，納稅人的獲得感和滿意感已經(jīng)極大地得到了提升。
陜西省地稅局納稅服務(wù)處副處長洪潔告訴小編，2023年陜西省的國、地稅所有的區(qū)縣辦稅服務(wù)廳已經(jīng)通過了“兩家互設(shè)窗口”、“共同建設(shè)辦稅服務(wù)廳”、“共住當(dāng)?shù)卣髲d”三種形式，國稅、地稅在一個大廳就可以完成辦理，這樣給大家節(jié)省了很多時間。今年陜西還推出了一人一機雙系統(tǒng)單pose的新形式，這樣繳納國稅、地稅不但在一個廳里能全部辦完，在一個窗口也可以全部辦完。
【國稅地稅實現(xiàn)一廳辦理 為什么國稅地稅不能合并？】
國稅、地稅的分別設(shè)立時因為上個世紀(jì)90年代，為了建立社會主義市場經(jīng)濟體制，進(jìn)一步理順中央與地方的財政分配關(guān)系，更好地發(fā)揮國家財政的職能作用，增強中央的宏觀調(diào)控能力，我國開始實行分稅制財政管理體制。為適應(yīng)分稅制財政管理體制的需要，省及省以下的稅務(wù)機構(gòu)分設(shè)為國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局兩個系統(tǒng)。
國稅、地稅既然已經(jīng)可以在一個廳甚至是一個窗口里繳納辦理，為什么國稅局和地稅局不能合并呢？
因為，國稅局和地稅局之間的合作，是兩個執(zhí)法主體之間，根據(jù)工作需要和雙方意愿，在雙方各自法定職責(zé)和范圍內(nèi)，聯(lián)合或者協(xié)同開展工作。其目的是發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享、服務(wù)聯(lián)合、征管互助、執(zhí)法協(xié)同，以便更好的履行職責(zé)，提升服務(wù)。所以合作并不是合并，國稅局和地稅局在現(xiàn)階段并不能合并。（李杉）
【第5篇】土地增值稅的計算公式
土地增值稅應(yīng)納稅額的計算：
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
一、土地增值稅的一般計算步驟：
1、扣除項目合計＝∑5/4/3/2（4種情形的扣除內(nèi)容）
2、土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計
3、增值率＝土地增值額 ÷扣除項目合計（找稅率）
4、應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)
二、增值額的評估確定：
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
2、提供扣除項目金額不實的；
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；
4、舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓
例1：新建項目
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊地在甲市，2020 年 5 月對其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算，該項目相關(guān)資料如下：（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為 5％，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 5％，計算土地增值稅允許扣除的有關(guān)稅金及附加共計 360 萬元。）
（1）2019 年 3 月以 24000 萬元競得國有土地一宗，并已按規(guī)定繳納契稅。
解：允許扣除土地使用權(quán)支付的金額＝24000＋24000×5％＝25200（萬元）
（2）2019 年 4 月起，對受讓土地進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本 15000 萬元，開發(fā)費用 6400 萬元。
（3）銀行貸款憑證顯示歸屬于該項目利息支出 3000 萬元。
解：允許扣除的開發(fā)費用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（萬元）
（4）2020 年 4 月整體轉(zhuǎn)讓該項目，取得不含稅收入 75000 萬元。
解：允許扣除項目金額的合計數(shù)＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（萬元）
增值額＝75000－53610＝21390（萬元）
增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％
適用稅率 30％，速算扣除系數(shù)為 0
應(yīng)繳納的土地增值稅稅額＝21390×30％＝6417（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
該項目辦理土地增值稅納稅申報的地點：房地產(chǎn)項目所在地--乙市。
例2：存量項目
某藥廠 2018 年 7 月 1 日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入 24000 萬元。2010 年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付金額 6000 萬元，發(fā)生建造成本 8000 萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為 16000 萬元，成新度折扣率為 60％，允許扣除的有關(guān)稅金及附加 1356 萬元。
解：該藥廠應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。評估價格＝16000×60％＝9600（萬元）
允許扣除項目金額的合計＝9600＋6000＋1356＝16956（萬元）
轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額＝24000－16956＝7044（萬元）
增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％
應(yīng)納土地增值稅＝7044×30％＝2113.2（萬元）
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【第6篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅
土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目的確定。
土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：
1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；
4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。
比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應(yīng)扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬元
（2）確認(rèn)扣除項目金額1100萬元
（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%
（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。
從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：
一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
二是房地產(chǎn)實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。
三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。
四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅，以及教育費附加。
五是其他扣除。
六是舊房及建筑物的評估價格。
總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目和增值額的確定。
我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關(guān)注財經(jīng)話題。
2023年9月26日
【第7篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：
土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析
配比差異
1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調(diào)整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；
2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比
收入差異
1、收入口徑不同
——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；
——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；
2、收入確認(rèn)范圍不同
——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；
——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；
3、收入確認(rèn)時間節(jié)點不同
——所得稅確認(rèn)收入的時間節(jié)點通常為交房；
——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。
扣除差異
1、扣除項目和內(nèi)容范圍不同
——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；
——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；
——營銷設(shè)施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。
2、扣除口徑不同
——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；
——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構(gòu)利息才可以扣
——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；
3、稅金扣除不同
所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。
4、預(yù)提和發(fā)票問題
房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：
——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除
——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除
——政府規(guī)費未繳納部分可以預(yù)提
土增清算成本不允許預(yù)提；
5、對發(fā)票的要求
——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；
——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。
【第8篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題六十一：土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設(shè)備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請問在計算土地增值稅時，可否扣除?
答：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時不得扣除。
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費用”中核算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實施細(xì)則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務(wù)費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據(jù)實扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％扣除。
土地增值稅清算時所扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復(fù)扣除，為此，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！贝隧椧?guī)定的含義是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時不能再重復(fù)扣除印花稅。
《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質(zhì)，根據(jù)財稅字[1995]48號規(guī)定，印花稅不能重復(fù)扣除。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，繳納的印花稅在計算土地增值稅時可以扣除。
財稅字[1995]48號規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?！?/p>
好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！
下期我們學(xué)習(xí)“地方教育附加在土地增值稅清算時可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！
【第9篇】土地增值稅的稅率表
可扣除項目
1、取得土地使用權(quán)說支付的金額
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5、其他扣除項目
【第10篇】營改增后土地增值稅抵扣稅費
導(dǎo)讀：營改增后土地出讓金是不是可以抵扣進(jìn)項稅呢，對于這一問題，本篇文章給您帶來了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的相關(guān)規(guī)定，如果您有仔細(xì)的閱讀這一規(guī)定，相信您對于這一問題肯定是比較熟悉的。
營改增后土地出讓金是否可以抵扣進(jìn)項稅？
答：土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條的規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；
從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；
購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額；
從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
而對于土地出讓金并沒有規(guī)定，因此營改增后土地出讓金是不可以抵扣進(jìn)項稅的。
綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。
【第11篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關(guān)注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關(guān)政策：
國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
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來源：中華會計網(wǎng)校原創(chuàng) 轉(zhuǎn)載請注明出處
【第12篇】土地增值稅 核定征收
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文章來源：房地產(chǎn)財稅咨詢
土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計算復(fù)雜、稅負(fù)高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。
那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？
案例
土地增值稅能否通過“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?
某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。
那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?
情形一
(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?
1.政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
2.政策解析
通過對以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。
但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。
如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。
情形二
(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?
1.政策依據(jù)
(1)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。
(2)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
(3)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
2.政策解析
通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。
如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號)第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
(三)無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
也就是說，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。
另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。
所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。
——來源：昌堯講稅
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【第13篇】土地增值稅的征管
土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。
對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負(fù)大幅度的降低。
下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>
01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定
第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；
（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;
（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。
02《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。
03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關(guān)規(guī)定
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
04重慶市地方規(guī)定
（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項目憑證，不能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。
(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項目金額的；
(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；
(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務(wù)機關(guān)方可采用定額征收方式。
(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：
1.按照核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；
2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；
3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。
(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：
1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定；
2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；
3.按照其它合理的方法核定。
采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。
（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：
（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。
（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務(wù)處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。
土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項稅額”等蝴蝶效應(yīng)。
企業(yè)所得稅核定征收
依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；
（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；
（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。
增值稅不得抵扣進(jìn)項稅額
對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項稅額。
財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：
（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。
（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
后續(xù)年度的納稅申報
在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。
重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。
財務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接
對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。
因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。
一個土地增值稅核定征收問題的討論
某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。
某房地產(chǎn)開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補繳土地出讓金方面存在爭議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。
2023年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機關(guān)對已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項目所在地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。
直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設(shè)部分補繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補繳土地出讓金。但是拍賣收入補繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？
房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，2023年稅務(wù)機關(guān)對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。
但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。
一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
二是項目所在地省級稅務(wù)機關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目測算稅負(fù)，以測算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。
存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？
先要解決一個問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。
這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，問題要復(fù)雜一些。
超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2023年該項目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的時間是2023年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。
作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。
如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。
假設(shè)該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項目符合清算條件仍然是2023年。
本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。
【第14篇】土地增值稅的計稅依據(jù)
01從土地增值稅應(yīng)稅收入角度來看
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)進(jìn)一步明確，營改增后，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入，不含增值稅銷項稅額。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)第四條也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。
從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%=全部價款和價外費用÷(1+9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價款÷(1+9%)×9%。
02 從土地增值稅扣除項目角度看
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據(jù)實全額扣除的關(guān)鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”
《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)也明確，清算表格第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄次，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)，而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用的數(shù)額填寫。也就是說，土地增值稅清算中可以扣除的土地成本，為取得土地使用權(quán)實際支付的金額，該金額體現(xiàn)為財政非稅收入票據(jù)上記載的金額。
另據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>
綜上所述，土地價款抵減的銷項稅額，應(yīng)以增加土地增值稅應(yīng)稅收入的形式體現(xiàn)，而非從土地成本中扣減。換句話說，土地成本在土地增值稅計算中不受抵減銷項稅額的影響，不做扣減處理。
03 提醒
針對這一問題，實踐中可能存在不同的觀點。如：福建省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處關(guān)于“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價款按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時的處理意見：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價款，按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時如何處理?經(jīng)研究，并報局領(lǐng)導(dǎo)審核同意，在總局未進(jìn)一步明確前，暫按《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)等有關(guān)規(guī)定，對抵減的銷項稅，在土地增值稅清算時，按沖減土地成本處理。即土地增值稅應(yīng)稅收入直接按照全部價款和價外費用÷(1+9%)確定，土地成本直接按照取得土地價款÷(1+9%)確定。其結(jié)果顯然是對納稅人不利，雖然收入減少與土地成本減少是同等金額，但減少了加計扣除的基數(shù)。本人認(rèn)為福建省的做法是錯誤的。
作者：紀(jì)宏奎，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！
【第15篇】土地增值稅暫行條例細(xì)則
本文轉(zhuǎn)載自國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定本辦法。
第一章 項目管理
第一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時）許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可按主管規(guī)劃的政府部門的批準(zhǔn)意見結(jié)合項目實際情況進(jìn)行判定，以確定的分期項目為單位清算。
第二條 納稅人申報的清算項目原則上應(yīng)與稅收管理系統(tǒng)中登記的項目保持一致。
第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。納稅人在填報《土地增值稅項目登記表》時，應(yīng)同時向主管稅務(wù)機關(guān)提交土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。
第四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理，從納稅人取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，定期采集、更新。同時，與第三方信息進(jìn)行比對，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項目的管理。
第二章 預(yù)征管理
第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預(yù)售)收入的，應(yīng)當(dāng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項（包括預(yù)收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)征土地增值稅納稅申報表并預(yù)繳稅款。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設(shè)備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第九條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款＝（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。
第十一條 土地增值稅預(yù)征率
（一）海口市、三亞市、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。
（二）其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)項目中納入住房保障體系的住房，暫不預(yù)征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。
（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。
第十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應(yīng)按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。
隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征。
第十三條 納稅人逾期不申報土地增值稅的，稅務(wù)機關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。
納稅人逾期未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
第三章 清算申報
第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）；
產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）
（二）取得清算項目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第十六條 對符合本辦法第十四條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。
對符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目。對確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人下達(dá)通知申報《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。對確定暫不通知清算項目，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理。
納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。
第十八條 同一土地增值稅清算項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十九條 土地增值稅的清算申報主體是納稅人。納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性、合理性和相關(guān)性。
第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。
納稅人辦理清算申報應(yīng)補繳的稅款，應(yīng)當(dāng)在清算申報期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。
第四章 清算受理
第二十一條 在收到納稅人清算申報資料后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在7日內(nèi)對納稅人的申報表以及申報資料進(jìn)行審驗，審驗內(nèi)容包括：清算項目認(rèn)定是否正確、是否足額申報預(yù)繳稅款、申報資料是否完整、清算所屬期是否準(zhǔn)確、申報表表間邏輯關(guān)系是否一致等。
對符合清算條件，且清算申報資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報表》上簽字確認(rèn)。同時，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具受理《稅務(wù)事項通知書》。
納稅人申報的清算項目資料不齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)向納稅人出具補充資料《稅務(wù)事項通知書》，一次性告知納稅人需要補充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補齊。納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機關(guān)可以受理。
納稅人未在規(guī)定時間內(nèi)報送補充資料的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。
第二十二條 對已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項目，自主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項通知書》之日起，取得的預(yù)售收入不再預(yù)繳土地增值稅。
納稅人在提交清算申報資料前，應(yīng)在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報。稅務(wù)機關(guān)在受理清算時，應(yīng)復(fù)核納稅人是否已辦理申報。
第五章 清算審核管理
第二十三條 市縣稅務(wù)局應(yīng)采取“集中清算、分類審核、難點合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。
第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務(wù)局集中本單位內(nèi)風(fēng)險管理事項人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目集中清算審核。
?？诤腿齺喪卸悇?wù)局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務(wù)局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務(wù)局集中清算。
“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。
第二十五條 “難點合議”是指市縣區(qū)稅務(wù)局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點問題。
第二十六條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第二十七條 審核人員應(yīng)各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。
第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項目規(guī)劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進(jìn)行實地核查。
第二十九條 主管稅務(wù)機關(guān)自向納稅人送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補充工程造價清算資料時間和納稅人反饋意見時間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時完成清算的,應(yīng)按以下程序報批，延期最長不能超過60日：
1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務(wù)局分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；
2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務(wù)局長批準(zhǔn)。
第三十條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進(jìn)行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務(wù)機關(guān)移交審核意見和工作底稿；主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具審核意見《稅務(wù)事項通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補充資料。
第三十一條 主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人的反饋意見和補充資料進(jìn)行復(fù)核，對存在爭議的事項應(yīng)開展集體審議。
（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，認(rèn)同納稅人主張的，主管稅務(wù)機關(guān)調(diào)整原處理意見；
（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議，認(rèn)為納稅人未能補齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)維持原處理意見；
（三）涉及工程造價審核事項，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議（形成書面記錄），仍無法達(dá)成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請造價專業(yè)機構(gòu)針對爭議問題進(jìn)行核實確認(rèn)。
第三十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時下達(dá)補（退）稅《稅務(wù)事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。
土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)補繳稅款《稅務(wù)事項通知書》的次月15日內(nèi)。
第三十三條 納稅人對稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。
第三十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強清算項目的尾盤管理，按照有關(guān)規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報，確保稅款及時入庫。
第六節(jié) 清算審核內(nèi)容
第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
第三十六條 營改增后納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
適用增值稅一般計稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。
第三十七條 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。
第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
第四十條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)按下列方法和順序確定其收入：
1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價格確定；
2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價格確定；
3.由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。
以上所講的同期是指當(dāng)月或者當(dāng)季，近期是指當(dāng)季或者當(dāng)年，當(dāng)月、當(dāng)季或者當(dāng)年分別指自然月、季、年。
第四十一條 納稅人申報的整個清算項目的房地產(chǎn)銷售均價低于統(tǒng)計部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)按統(tǒng)計部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價格核定其收入。
第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：
（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
（三）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
第四十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人補充提供，納稅人不能提供的，主管稅務(wù)機關(guān)可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項目工程造價參考指標(biāo)》（瓊國稅公告2023年 號）核定扣除。
憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：
1．不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。
2．工程結(jié)算項目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
第四十六條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用：
（一）能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目。
（二）屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積（占地面積法）的比例計算分?jǐn)?，對于無法取得項目占地面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)偂?/p>
（三）屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按各清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?，對于無法取得可售面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)偂?/p>
（四）同一個清算項目中，同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（五）同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分?jǐn)?，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個人的青苗補償費，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。
5.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1.對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
2.同一個清算項目, 應(yīng)將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
3.納稅人在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項支出與取得本清算項目的土地使用權(quán)有直接關(guān)聯(lián)的，按規(guī)定補繳契稅后，可以計入本項目扣除項目金額。其他紅線外支出不予扣除。
以上所指的政府有關(guān)部門是指市、縣（區(qū)）級政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復(fù)、會議紀(jì)要等。
4. 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。
5. 對《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應(yīng)按最初投資方取得土地的原始成本進(jìn)行認(rèn)定。
6. 對根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的有關(guān)規(guī)定，在改制重組時享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，作為 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
8. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。
9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財政非稅收入票據(jù)的，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。
（二）土地征用及拆遷補償費
1.納稅人在取得土地使用權(quán)時確實支付了拆遷補償費的，如青苗補償費、遷墳補償費、安置費等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補償協(xié)議、清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。
2.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
5.納稅人購入已建成的不動產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會計核算時未對不動產(chǎn)計提折舊的，原有不動產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用可分別在取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費中扣除。
（三）前期工程費
1.納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
2.納稅人在項目規(guī)劃報建時按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費用允許扣除。
3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設(shè)計費、與項目可行性研究無關(guān)的咨詢費不允許扣除。
（四）建筑安裝工程費
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2. 納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。。
3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費與施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（1）納稅人收取的裝修費符合下列條件之一的，應(yīng)一律作為銷售收入，并扣除相應(yīng)的裝修成本：
①在銷售合同中明確了房價中包含裝修費的；
②銷售發(fā)票中包含裝修費的；
③簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的；
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。
日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。
( 3 )納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計費用、建造費用、裝修費用等相關(guān)支出不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
6.納稅人實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造支出，按下列原則進(jìn)行處理：
（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進(jìn)行扣除。
（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、展廳等營銷設(shè)施的，支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部等營銷設(shè)施的，其裝修費用應(yīng)當(dāng)計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
7.納稅人因設(shè)計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計算扣除。納稅人自行改變設(shè)計方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除。
8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費允許計算扣除。
（六）公共配套設(shè)施費
1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認(rèn)：
①政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說明，以及在清算項目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關(guān)證明材料。
商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補充協(xié)議，確認(rèn)公共配套設(shè)施權(quán)歸全體業(yè)主共有。
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
2.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計算分?jǐn)偳逅沩椖靠煽鄢墓才涮自O(shè)施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
3.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。
4.在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設(shè)施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偅淹瓿汕逅愕姆制陧椖坎辉賲⑴c計算分?jǐn)偂?/p>
5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。人防工程建筑面積的確認(rèn)，按人防部門竣工驗收意見書或規(guī)劃意見書標(biāo)注的面積確認(rèn)。
納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程異地建設(shè)費，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。
納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計入項目可售建筑面積，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權(quán)的地下車庫屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M用。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。
無產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本費用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計算。
（七）開發(fā)間接費用
開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
開發(fā)間接費與納稅人的期間費用，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例扣除。
第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用
1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
提供金融機構(gòu)證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
3.納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法。
4.清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
5.納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費、手續(xù)費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
6.在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標(biāo)代理服務(wù)費，造價審核費、前期物業(yè)費、勞務(wù)派遣費、差旅費、開荒保潔費、在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（二）稅金及附加
納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，地方教育費附加，允許據(jù)實扣除。營改增后，納稅人實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，地方教育費附加，涉及到多個開發(fā)項目應(yīng)分?jǐn)偟模锤黜椖坎缓鲋刀愂杖氲恼急扔嬎惴謹(jǐn)偂?/p>
（三）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第五十條 稅務(wù)機關(guān)在審核收入和扣除項目金額時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則，按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
第七章 核定征收
第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第五十二條 對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算時，清算審核組根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)日常管理過程中獲取的開發(fā)項目收入和扣除項目數(shù)據(jù)信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。
（一）銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
（二）扣除項目金額
1.土地價款。根據(jù)納稅人日常申報的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢該項目取得土地使用權(quán)支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)適用清算項目開工至竣工期間所對應(yīng)年度的“工程造價參考指標(biāo)”數(shù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。
（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復(fù)核，必要時引用第三方專業(yè)機構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)會同清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價參考指標(biāo)”據(jù)以計算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務(wù)事項通知書》。
土地征用及拆遷補償費、前期工程費和開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人無法提供資料的，不予以確認(rèn)。
（2）清算申報的工程造價高于“工程造價參考指標(biāo)”規(guī)定的房地產(chǎn)項目工程造價參考標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機關(guān)對工程造價委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。
（三）根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補繳的土地增值稅。
第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項第一點所說“憑證資料不符合清算要求或不實”是指存在下列情形之一：
（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；
（二）工程結(jié)算項目建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費用的造價高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r參考指標(biāo)”無正當(dāng)理由的；
（三）樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費用的造價高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r參考指標(biāo)”的；
（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
第五十四條 對符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具告知核定事項的《稅務(wù)事項通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應(yīng)納稅額，形成核定征收報告。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到核定征收報告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時下達(dá)補（退）稅《稅務(wù)事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。
第八章 附 則
第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務(wù)機關(guān)。主管稅務(wù)機關(guān)在清算結(jié)束后，應(yīng)按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。
第五十六條 市縣區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實際，制定實施辦法。
第五十七條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機關(guān)是指管轄房地產(chǎn)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。
第五十八條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋。
第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項目，按本辦法的相關(guān)規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2023年第8號）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號）和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號）同時廢止。
附件：
1.土地增值稅清算審核底稿
2.土地增值稅清算相關(guān)文書
3萬元/1個項目+全方位服務(wù)=高質(zhì)效完成土地增值稅清算
《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 陽光智能
工作導(dǎo)航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻
清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項目管理
項目管理：多形式導(dǎo)入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢
風(fēng)險控制：智能風(fēng)險檢測，精準(zhǔn)審核調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險
快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對比
自動報告：清算申報表與鑒證報告符合稅局要求及稅協(xié)標(biāo)準(zhǔn)
數(shù)據(jù)同步：手機同步查看項目收入成本數(shù)據(jù)，便于實時決策管理
加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進(jìn)化。
【第16篇】土地增值稅清算實例
土地增值稅對于企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個及其重要的稅種。也是綜合性很強的一個稅種，其計算過程涉及增值稅、城建稅、契稅、印花稅等多個稅種，同時，它也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算方面，開發(fā)成本的發(fā)生，分?jǐn)偧靶再|(zhì)的認(rèn)定在實務(wù)中都存在不少爭議點。
本文以重慶市注冊稅務(wù)師協(xié)會組織的以“土地增值稅實務(wù)案例剖析及立法帶來的機遇和挑戰(zhàn)”沙龍活動中，八位行業(yè)高端人才代表分享的實務(wù)案例為基礎(chǔ)，給大家分享五個土地增值清算過程中的焦點問題。
案例一、公共配套設(shè)施被有償使用，其成本是否還可以分?jǐn)傊疗渌墒郛a(chǎn)品扣除？
基本案情
稅務(wù)師在對a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的m項目進(jìn)行清算時發(fā)現(xiàn)，a公司將部分空置的物業(yè)管理用房用于出租?，F(xiàn)對該部分物管用房的稅務(wù)處理產(chǎn)生了爭議：
一種觀點認(rèn)為：
依據(jù)國稅發(fā)[2006]187號有關(guān)規(guī)定，配套設(shè)施按照下列規(guī)定處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。既然a公司將物管用房用于出租，取得了一定收益，不應(yīng)該認(rèn)定為（1）、（2）類公共配套設(shè)施，屬于可售產(chǎn)品范疇，沒有銷售成本應(yīng)當(dāng)保留，不得稅前扣除。
另一觀點認(rèn)為：
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，符合上述規(guī)定的第（1）類配套設(shè)施費規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為配套設(shè)施，其成本可以分?jǐn)傊疗渌墒郛a(chǎn)品扣除。
必信天誠/ 阿牛哥
“全體業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利”，因此a公司將屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房用于出租所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。在對物業(yè)管理用房的性質(zhì)認(rèn)定時，不可因a公司“非法”占有了全體業(yè)主的公共收益，而認(rèn)定為該部分物業(yè)管理用房屬于“可售產(chǎn)品”。
基于此，阿牛哥更贊同第二個觀點。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)屬于前述中地（1）類配套設(shè)施。
案例二、清算時，尚未建設(shè)完成的公共配套成本如何扣除？
基本案情
b房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的m項目分四期開發(fā)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證顯示，項目需要修建配套小學(xué)一所，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，配套學(xué)校將在項目全部完工后再修建或與第四期同時開始建設(shè)。
問：若以工程規(guī)劃許可證為清算單位（假設(shè)每期為一個工程規(guī)劃許可證），后續(xù)建設(shè)的學(xué)校成本如何在項目各期扣除？
必信天誠/ 阿牛哥
跟目前重慶現(xiàn)行土地增值稅清算規(guī)定，在清算是尚未實際發(fā)生的成本不得稅前扣除，在清算后發(fā)生的成本，可在后續(xù)銷售產(chǎn)品中按照下列公式計算其成本扣除：
（1）新增成本單方=新增成本÷清算可售建筑面積；
（2）新銷售開發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本=本次銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積*（原清算時單方成本+新增成本單方成本）。
基于此，阿牛哥建議：
在此情況下，為保證開發(fā)成本能夠充分的稅前扣除，建議納稅人選擇以建設(shè)用地規(guī)劃許可證為清算單位。若前期開發(fā)需要退稅（一般屬于普通住宅增值率低于20%的情形），且后續(xù)建設(shè)的配套設(shè)施并不影響前期清算結(jié)論，選擇以工程規(guī)劃許可證為清算單位也未嘗不可。假設(shè)前期開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品存在商業(yè)，又想以工程規(guī)劃許可證為清算單位提前清算退稅，切記商業(yè)不要與住宅辦理在同一個工程規(guī)劃許可證之上。
案例三、不同項目公司之間的公共成本如何分?jǐn)偅?/p>
基本案情
a、b項目房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目相鄰【建筑面積比為2:1】。鑒于兩個項目規(guī)模均不是太大，雙方?jīng)Q定兩個小區(qū)共建一個供電變壓站。雙方約定供電變壓站的成本根據(jù)兩個小區(qū)用電的電容量占比【電容量比為1:1】來承擔(dān)。現(xiàn)a公司正在進(jìn)行土地增值稅清算，對供電變壓站的成本分?jǐn)偖a(chǎn)生了分歧：
一種觀點認(rèn)為：
應(yīng)當(dāng)根據(jù)a、b雙方的約定，按照1:1的比例來承擔(dān)供電變壓站的成本。
理由：成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際承擔(dān)情況來確定，本案中既然雙方不是同一公司，且雙方約定的成本承擔(dān)方式非常合理。因此，按照1:1的比例分?jǐn)偝杀痉弦?guī)定。
另一種觀點認(rèn)為：
a、b公司應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比為2:1來分?jǐn)偝杀荆龆惽翱鄢?/p>
理由：土地增值稅清算成本分?jǐn)偡绞街挥薪ㄖ娣e法和占地面積法，不存在什么電容量占比法，因此應(yīng)當(dāng)按照2:1的比例來分?jǐn)偣╇娮儔浩鞯某杀尽?/p>
必信天誠/ 阿牛哥
依據(jù)目前土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。對于開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)確定發(fā)生額，再分?jǐn)?。因此在討論成本分?jǐn)傊?，首先要確定的就是項目實際發(fā)生的成本，而不能機械地、不分項目具體情況地參照政策規(guī)定按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>
本案中，對于a、b兩個公司之間的變壓器成本金額的確認(rèn)，屬于各自公司實際當(dāng)承擔(dān)支出確定，而非開發(fā)成本的分?jǐn)偂?strong>因此阿牛哥更贊成第一種觀點。
案例四、項目竣工后發(fā)生的支出能否計入開發(fā)成本？
基本案情
a公司所開發(fā)m項目竣工備案登記的時間是2023年7月23日。2023年1月份簽訂了一份大門建設(shè)合同，擬對小區(qū)新增3號門出口和4號車庫出口?，F(xiàn)a公司正在進(jìn)行土地增值稅清算，對3大門和4號車庫出口的支出能否計入開發(fā)成本產(chǎn)生了分歧：
觀點1：
不可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點認(rèn)為項目既然已經(jīng)竣工，說明項目所有應(yīng)當(dāng)發(fā)生的支出已經(jīng)發(fā)生，最多只能說存在未開票或者未付款的情形，但不應(yīng)該再新增發(fā)生相應(yīng)的開發(fā)成本。
觀點2：
可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點認(rèn)為，對于竣工后發(fā)生提高小區(qū)品質(zhì)或者不影響項目竣工備案的支出，實質(zhì)上還是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本，不能因開發(fā)成本發(fā)生的時間點來確認(rèn)某項支出是否構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本。
必信天誠/ 阿牛哥
建設(shè)工程竣工驗收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗收后，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門審核的行為。項目只要滿足驗收條件即可取得備案登記證，對于竣備后發(fā)生的不影響竣備驗收的成本或者在滿足驗收條件成本的基礎(chǔ)上品質(zhì)“升級”支出的合理支出，還是屬于與開發(fā)項目直接相關(guān)的成本支出，可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
案例五、成本專屬后，其他性質(zhì)相同的成本如何分?jǐn)偅?/p>
基本案情
a公司在對其開發(fā)b項目（商業(yè)綜合體）時，對于商場的扶梯、觀光電梯、玻璃幕墻及中央空調(diào)等裝修、設(shè)備等成本進(jìn)行專屬歸集?，F(xiàn)對b項目其他電梯（如升降梯）、外墻保溫、裝修等成本的分?jǐn)偖a(chǎn)生分歧：
觀點1：
其他電梯在全部可售產(chǎn)品進(jìn)行分?jǐn)偅鈮Ρ?、裝修在非車庫產(chǎn)品進(jìn)行均攤。該觀點認(rèn)為盡管商業(yè)部分存在專屬電梯成本，但是其他電梯、外墻保溫及裝飾并沒有完全獨立商業(yè)，依然對該部分成本收益，因此仍然需要分?jǐn)傔@部分成本。
觀點2：
其他性質(zhì)相同的剩余部分成本，應(yīng)當(dāng)在剩余樓棟中分?jǐn)?。該觀點認(rèn)為公司既然已經(jīng)把所有自動扶梯直接歸集至可明確具體對象的開發(fā)產(chǎn)品，那么其他性質(zhì)相同的剩余部分成本，應(yīng)當(dāng)在剩余樓棟中分?jǐn)?，否則已直接歸集的開發(fā)產(chǎn)品兩次分?jǐn)偭穗娞莩杀尽?/p>
必信天誠/ 阿牛哥
依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，“納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用”?；诖?，在對某類部分成本直接歸集后，余下的此類成本是否繼續(xù)在這部分開發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)?，?yīng)當(dāng)根據(jù)項目的具體情況，是否屬于成本的“受益對象”來確定是否分?jǐn)偅皇且坏肚惺降膽?yīng)當(dāng)分?jǐn)偦虿环謹(jǐn)偂?/p>
結(jié)語 / end
阿牛哥提醒大家，土地增值稅清算實務(wù)中，有爭議的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。如，紅線外的成本支出、建設(shè)單位對施工單位的罰款支出、土地成本的分?jǐn)偡绞郊袄⒅С龅目鄢鹊?。在這些爭議事項發(fā)生時，我們應(yīng)當(dāng)立足事實的真實性和合理性，以事實為依據(jù)，法律規(guī)定為準(zhǔn)繩做出自己的專業(yè)判斷。作為執(zhí)業(yè)稅務(wù)師，我們更多的應(yīng)當(dāng)在爭議事件發(fā)生之前，為我們的客戶提供專業(yè)的咨詢意見，以防止?fàn)幾h發(fā)生。此所謂“稅籌不是籌稅，乃籌事也”。
