房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅款（16篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。

一、預(yù)繳的稅法政策

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)*3%。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅；

三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報(bào)及申報(bào)表表間關(guān)系

（1）預(yù)繳時(shí)：

填入增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）第二列“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。

（2）預(yù)繳抵減時(shí)：

主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實(shí)際抵減稅額”欄次

四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經(jīng)營期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報(bào)的，因此即使當(dāng)期實(shí)際計(jì)算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營期中并無法實(shí)現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目限售價(jià)的趨勢下，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項(xiàng)目最終實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時(shí)當(dāng)項(xiàng)目公司樓盤清盤后申請(qǐng)稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實(shí)際繳納的稅款，實(shí)質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時(shí)，完全可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

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【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會(huì)多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會(huì)出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來)、清算后三個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行。

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【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅

問題一

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

（1）收到預(yù)收款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

參考：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

問題二

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)在收到預(yù)收款時(shí)，如何開票？

答復(fù)：

開具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開具正式發(fā)票時(shí)沒必要收回，也不必要沖紅。

不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測面積，房號(hào)、業(yè)主信息等。

參考：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。

問題三

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

會(huì)計(jì)處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

注意：

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。

誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

問題四

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收到預(yù)收款時(shí)，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間？

答復(fù)：

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。參考：

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;

二、先開具發(fā)票的，為開具款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

三、取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

來源：稅庫山東

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。

一、預(yù)繳的稅法政策

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)*3%。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅；

三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報(bào)及申報(bào)表表間關(guān)系

（1）預(yù)繳時(shí)：

填入增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）第二列“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。

（2）預(yù)繳抵減時(shí)：

主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實(shí)際抵減稅額”欄次

四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經(jīng)營期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報(bào)的，因此即使當(dāng)期實(shí)際計(jì)算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營期中并無法實(shí)現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目限售價(jià)的趨勢下，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項(xiàng)目最終實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時(shí)當(dāng)項(xiàng)目公司樓盤清盤后申請(qǐng)稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實(shí)際繳納的稅款，實(shí)質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時(shí)，完全可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

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【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。那么增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳時(shí)點(diǎn)分別是什么？增值稅預(yù)繳后怎么清算？本期小編將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)繳、清算的稅務(wù)處理出發(fā)，為大家進(jìn)行一一解答。

一、征稅范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，“自行開發(fā)”是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、計(jì)稅方法

增值稅的計(jì)稅辦法一般分為一般計(jì)稅與簡易計(jì)稅。（一）一般納稅人

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照9%的稅率適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

2．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二）小規(guī)模納稅人

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5％的征收率計(jì)稅。

三、銷售額的計(jì)算（一）一般納稅人

1．一般計(jì)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）；當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。 其中，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 此處，特意對(duì)支付的土地價(jià)款進(jìn)行詳細(xì)說明。根據(jù)《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2016】140號(hào)）文第七條規(guī)定，向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。第二，政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。第三，項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。2．簡易計(jì)稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。（二）小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。

四、增值稅預(yù)繳 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，其中，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

納稅人

計(jì)稅方法

適用條件

適用稅率

銷售額

增值稅預(yù)繳

一般納稅人

一般計(jì)稅

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目

9%

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%

簡易計(jì)稅

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目

5%

銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人

簡易計(jì)稅

全部適用簡易計(jì)稅

5%

銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

五、增值稅清算

一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

六、發(fā)票的開具

（一）一般規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2023年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。（二）預(yù)收款發(fā)票

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告【2016】53號(hào)）文件規(guī)定，增加“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用602稅目開具增值稅普通發(fā)票，稅率欄填寫“不征稅”。（三）備注欄填寫

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局【2016】23號(hào)）公告第四條規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法總結(jié)如下：

類別

計(jì)稅方法

計(jì)稅公式

申報(bào)納稅

一般計(jì)稅

銷項(xiàng)稅額=（銷售額-土地價(jià)款）/（1+9％）×9％

簡易計(jì)稅

應(yīng)納稅額=銷售額/（1+5％）×5％

預(yù)收款預(yù)繳

一般計(jì)稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+9％）×3％

簡易計(jì)稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

房地產(chǎn)可供銷售的建筑面積指可出售的總建筑面積，但是不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施面積。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2023年5月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （1）銷售2023年3月開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目，取得含稅收入166000萬元，從政府部門取得土地時(shí)支付土地價(jià)款78000萬元。該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （2）支付甲建筑公司工程價(jià)款，取得增值稅專用發(fā)票，注明金額12000萬元，稅額1080萬元。 （3）出租一棟寫字樓，合同約定租期為3年，每年不含稅租金4800萬元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，開具增值稅專用發(fā)票，注明金額2400萬元；另收辦公家具押金130萬元，開具收據(jù)。該業(yè)務(wù)適用一般計(jì)稅方法。 （4）購進(jìn)小轎車一輛，支付不含稅價(jià)款20萬元、增值稅2.6萬元，取得機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票。 （5）支付高速公路通行費(fèi)，取得高速公路通行費(fèi)電子普通發(fā)票上注明的稅額為0.03萬元。 假設(shè)：本月取得的相關(guān)憑證均符合稅法規(guī)定，并在本月申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.問：業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅=？ 『解析』業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（萬元）。

注：因?yàn)槭抢享?xiàng)目，使用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

問2：業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為1080萬元。 問3：業(yè)務(wù)（3）增值稅銷項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（3）增值稅的銷項(xiàng)稅額＝2400×9％＝216（萬元） 問4：該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅=？ 『解析』

簡易計(jì)稅方法應(yīng)繳納的增值稅為7904.76萬元 一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)稅額＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（萬元） 銷項(xiàng)稅額＝216（萬元） 當(dāng)期留抵稅額＝1082.63－216＝866.63（萬元） 注意：一般計(jì)稅方法下，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，應(yīng)納稅額為0，期末留抵稅額866.63萬元。也就是一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅是不能相互抵減。 因此本期應(yīng)納稅額＝7904.76（萬元）

【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅處理辦法

一、增值稅的處理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，稅法規(guī)定是需要納稅的。《增值稅實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；(二)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第三十七條規(guī)定，增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

可見，房地產(chǎn)公司代收費(fèi)用除代政府收取的規(guī)費(fèi)并全額上繳財(cái)政和以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)外，均構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用，并入增值稅計(jì)稅依據(jù)。當(dāng)然，作為增值稅一般納稅人一般計(jì)稅支付的價(jià)外費(fèi)用如果取得的是增值稅專票可以抵扣。

注意：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，因此，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》附件 2第一條第（二）項(xiàng)第 4 目規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，不征收增值稅。這屬于例外情形。

二、土地增值稅的處理

根根《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：(一)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。(二)代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

綜上，代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號(hào)文件，再到國稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

三、企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

可見，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房價(jià)內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開具了發(fā)票：如果開發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開具了發(fā)票或納入了房價(jià)內(nèi)，那么就需要計(jì)收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時(shí)也不必計(jì)入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計(jì)入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會(huì)影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。

四、契稅的處理

契稅由業(yè)主繳納，如果房地產(chǎn)企業(yè)把代收費(fèi)用并入到房價(jià)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房價(jià)總額繳納契稅。但如果是在價(jià)格以外單獨(dú)代收的費(fèi)用，一般來說不會(huì)征收契稅，除非對(duì)惡意拆分房屋價(jià)款，比如將組成房屋主體的門、窗、戶、扇單獨(dú)收費(fèi)。

作者：鐘燕，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易征收備案表

最近，很多公眾號(hào)發(fā)文說：“自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！”是這樣的嗎？

誤區(qū)

自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！

注意

自2023年10月1日起，一般納稅人的建筑企業(yè)發(fā)生甲供工程、清包工工程，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅時(shí)，不再實(shí)行備案制。

參考

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）第八條的規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人建筑企業(yè)按規(guī)定適用或選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不再實(shí)行備案制。

應(yīng)自行留存以下證明材料備查

（1）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；

（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。

如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在后續(xù)管理中發(fā)現(xiàn)納稅人不能提供以上相關(guān)資料的，對(duì)少繳的稅款應(yīng)予追繳，并依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。

【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)征率

【導(dǎo)讀】：：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是采取預(yù)繳款進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的，在收到房戶交納的預(yù)繳款都是按照3%的比例繳納增值稅，本文內(nèi)容會(huì)對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的介紹，大家看完就明白了。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

國家稅務(wù)總局公告 2023年第14號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告 第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）

第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？其實(shí)國家稅法對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收房戶預(yù)交款時(shí)都是有相關(guān)規(guī)定的，正常情況收取的預(yù)交款都是按照3%的比例進(jìn)行繳稅。但是一些小規(guī)模納稅人在次月納稅申報(bào)時(shí)會(huì)以當(dāng)期銷售額的5%進(jìn)行繳稅，具體的內(nèi)容通過正文可以獲知，如果你還有什么問題就來會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)提問吧！

【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅全額納時(shí)間

筆者在日常工作中，經(jīng)常收到企業(yè)財(cái)務(wù)人員的咨詢：企業(yè)預(yù)收了一筆款，這筆款要不要繳稅（增值稅），要不要開發(fā)票，開票了要不要確認(rèn)收入？從他們咨詢的語氣或字里行間來看，他們是不想繳稅的（因?yàn)槔习宀幌肜U），亦或他們確實(shí)不知道繳不繳稅。針對(duì)他們咨詢的問題來講，實(shí)際涉及到預(yù)收款要不要繳增值稅及要不要確認(rèn)收入的問題，本文僅對(duì)預(yù)收款如何繳納增值稅的問題進(jìn)行解析，給企業(yè)財(cái)務(wù)提供參考，規(guī)避由此導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然明知故犯的除外。

實(shí)際上，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，收到預(yù)收款也是一件很正常的事，但是預(yù)收款到底繳不繳稅，什么時(shí)間納稅，現(xiàn)在好多企業(yè)（尤其是營改增企業(yè)）的財(cái)務(wù)人員還是有點(diǎn)迷糊，接下來，筆者就這個(gè)問題和大家好好嘮嘮，收到預(yù)收款到底什么時(shí)候繳增值稅。

其實(shí)，無論是《增值稅暫行條例》還是財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，都對(duì)預(yù)收款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間做了明確規(guī)定，具體規(guī)定如下：

一、《增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定

（一）《增值稅暫行條例》第十九條

銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條

條例第十九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為：

4、采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；

二、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1第四十五條

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

（二）納稅人提供建筑服務(wù)（注：根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文件已取消）、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，隨時(shí)都要收取和支付款項(xiàng)，要想搞明白預(yù)收款什么時(shí)間繳稅，首先要明白企業(yè)收到的款項(xiàng)是否屬于“預(yù)收款”。那么什么是“預(yù)收款”呢？

大家都知道，咱們會(huì)計(jì)上有“預(yù)收賬款”這個(gè)科目，那么這個(gè)科目的核算內(nèi)容是什么呢，分析如下：

預(yù)收賬款（deposit received）是指企業(yè)向購貨方預(yù)收的購貨訂金或部分貨款，一般包括預(yù)收的貨款、預(yù)收購貨定金等。企業(yè)在收到這筆錢時(shí)，商品或勞務(wù)的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，即貸記“預(yù)收賬款”賬戶。

根據(jù)定義，預(yù)收款之所以要確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，是因?yàn)槲催_(dá)到履行合同的條件或期限，導(dǎo)致商品尚未交付或勞務(wù)尚未提供，未來能否交付或提供在收款的時(shí)點(diǎn)實(shí)際處于待定狀態(tài)，即在收款的時(shí)點(diǎn)無法確定未來能否交付或提供，因此不能將預(yù)收的款項(xiàng)作為收入入賬，只能先暫時(shí)確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，計(jì)入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。

如果企業(yè)收到的款項(xiàng)符合預(yù)收款的定義，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷：

1、如果是銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，即發(fā)貨當(dāng)天就需要繳納增值稅，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)行增值稅納稅申報(bào)的規(guī)定，實(shí)際為貨物發(fā)出當(dāng)天的所屬月份或季度（小規(guī)模納稅人）。

提醒注意：這里的“發(fā)出”，并不是說貨物離開了本單位的倉庫就認(rèn)為是“發(fā)出”，實(shí)際上這里的“發(fā)出”，代表了與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬發(fā)生轉(zhuǎn)移，簡單的理解就是貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移了，發(fā)貨單位不再實(shí)施控制或管理，意味著貨物的銷售實(shí)現(xiàn)了，需要繳納增值稅。

當(dāng)然了，貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，需要根據(jù)合同的約定進(jìn)行判斷。例如：是送貨上門還是上門提貨，另外，是否有驗(yàn)收、安裝等條款的約定，都會(huì)影響所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，同樣也就影響增值稅的繳納時(shí)間。

另外，還要注意銷售“生產(chǎn)工期超過12個(gè)月”的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物的特殊規(guī)定。首先需要明白什么是“生產(chǎn)工期”？簡單的理解，生產(chǎn)工期就是從投料開始生產(chǎn)到設(shè)備最終生產(chǎn)完畢達(dá)到可銷售狀態(tài)所需要的時(shí)間。因此銷售生產(chǎn)工期比較長（超過1年）的特殊貨物，如果采取預(yù)收款方式，那么增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，就不看“發(fā)貨”時(shí)間了，按照規(guī)定，收到預(yù)收款或到了書面合同約定的收款日期，就需要繳增值稅了。

在實(shí)際經(jīng)營過程中，好多人包括稅管員，由于沒有吃透政策，將這里的12個(gè)月誤認(rèn)為是收取預(yù)收款超過12個(gè)月就要繳稅。因此，如果企業(yè)收取的預(yù)收款超過12個(gè)月，需要核實(shí)貨物是否發(fā)出，避免因延遲繳稅給企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還需要區(qū)分預(yù)收款銷售與直接收款中的“先收款后發(fā)貨”的區(qū)別，因?yàn)橹苯邮湛罘绞戒N售貨物的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收款方式銷售不同：采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天，即收款就要繳稅。

直接收款方式通俗的講就是“錢貨兩清”或“一手交錢一手交貨”，但是不能武斷的按字面意思進(jìn)行理解。實(shí)際上，“錢貨兩清”應(yīng)當(dāng)這樣解釋：交易雙方，一方取得貨款或者取得索取貨款的憑據(jù)，同時(shí)一方取得交易的貨物或者提貨憑據(jù)。因此，“錢貨兩清”可以先收錢后發(fā)貨，也可以先發(fā)貨后收錢。從所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來說，在一方取得貨款或者索取貨款的憑據(jù)時(shí)，實(shí)際上貨物的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對(duì)方有權(quán)隨時(shí)提貨，當(dāng)然這里的“隨時(shí)提貨”也要考慮貨物的性質(zhì)及存放地點(diǎn)等因素，可能會(huì)有一定的限制，但是提貨的主動(dòng)權(quán)在支付貨款的一方。

因此，直接收款中的“先收款取后發(fā)貨”，實(shí)際上在銷售方取得貨款的同時(shí)，對(duì)方隨時(shí)可以提貨，與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即銷售已經(jīng)完成；而預(yù)收款銷售，在收到貨款時(shí)，并沒有達(dá)到履行的條件，即與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，處于待定狀態(tài)。

2、如果提供勞務(wù)或服務(wù)，需要區(qū)分勞務(wù)或服務(wù)的性質(zhì)來判斷預(yù)收款的繳稅時(shí)間。

如果提供租賃服務(wù)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1的規(guī)定，收到預(yù)收款即產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，需要全額繳納增值稅。另外，根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于建筑服務(wù)，收到預(yù)收款不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但是需要預(yù)繳增值稅。

如果提供租賃服務(wù)以外的其他服務(wù)（含勞務(wù)，下同），收到預(yù)收款什么時(shí)間繳稅，政策其實(shí)規(guī)定的并不是非常明確。比如財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

上述規(guī)定，是針對(duì)一般情況下提供服務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，即“提供服務(wù)”+“收取款項(xiàng)”，兩者缺一不可。注意：這里的“收取款項(xiàng)”，其時(shí)間為提供服務(wù)過程中或服務(wù)完成后，不包括預(yù)收款。

那么，針對(duì)先收款后提供服務(wù)，什么時(shí)間繳納增值稅呢？筆者認(rèn)為，可以參照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕177號(hào)）（注：已廢止）的規(guī)定：對(duì)預(yù)收工程價(jià)款（工程項(xiàng)目尚未開工時(shí)收到的款項(xiàng)），其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。即對(duì)于采取預(yù)收款方式提供一般服務(wù)來說，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間可以根據(jù)服務(wù)形象進(jìn)度按月（或季）確定。當(dāng)然了，這只是筆者的建議，具體如何繳稅，還需要咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

總結(jié)：針對(duì)采取預(yù)收款方式銷售貨物或提供服務(wù)，需要區(qū)分不同情況以確定何時(shí)繳納增值稅：

1、銷售一般貨物，發(fā)貨時(shí)繳納增值稅。

2、銷售“生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物”，收到預(yù)收款或在書面合同約定的收款日期繳納增值稅。

3、提供租賃服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)繳納增值稅。

4、提供建筑服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳增值稅。

5、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品，收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅，交房時(shí)繳納增值稅。

6、提供一般服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)不需要繳納增值稅，在服務(wù)提供時(shí)按形象進(jìn)度繳納增值稅（需咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)）。

以上是筆者整理的關(guān)于預(yù)收款何時(shí)繳納增值稅的各種情形，供大家參考，不足之處，歡迎批評(píng)指正。

【第11篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)繳稅款表

第一步：

進(jìn)入“我要辦稅” -> “增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)” ->“增值稅預(yù)繳申報(bào)”

第二步：

輸入申報(bào)年度

第三步：

選擇計(jì)稅方式

第四步：

填寫增值稅預(yù)繳稅款表相應(yīng)欄次

第五步：

填寫附加稅申報(bào)表相應(yīng)欄次

第六步：

點(diǎn)擊“申報(bào)”，查看申報(bào)結(jié)果

【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算方法

老項(xiàng)目，加工，清包可以選擇簡易計(jì)稅

預(yù)繳一般（總包-分包）/1.09*0.02

簡易計(jì)稅：（總包-分包）/1.03*0.03

納稅一般：總包/1.09*0.09-進(jìn)項(xiàng)-預(yù)繳

建議納稅：（總包-分包）/1.03*0.03

甲建筑安裝公司為增值稅一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地為a省，2023年1月承包b省的一項(xiàng)建筑服務(wù)，該建筑安裝公司收取含稅工程價(jià)款500萬元，當(dāng)月支付給分包方乙公司含稅分包款150萬元。甲建筑安裝公司適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，則甲建筑安裝公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳的增值稅

500-150)/1.09*0.02=6.42

房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2023年8月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得含稅銷售收入560萬元，另取得延期付款利息30萬元。購買土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款總額為200萬元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積為2000平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積為800平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期的計(jì)稅銷售額

800/2000=0.4

200*0.4=80

560+30-80）/1.09=467.89

某企業(yè)2023年1月轉(zhuǎn)讓6年前建造的辦公樓，取得銷售收入1500萬元，該辦公樓賬面原值900萬元，已提折舊260萬元，該企業(yè)為一般納稅人，選擇按簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，2023年1月該企業(yè)應(yīng)納增值稅

自建全額：1500/1.05*0.05=71.43

2023年8月份，天津的王先生將2023年3月購買的200萬元的普通住房出售，取得含稅收入360萬元，8月份王先生應(yīng)繳納增值稅

二年，普通住房免增值稅

【第13篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易征收率

1. 增值稅

1.1. 稅率和征收率（二）

1.1.1. 增值稅征收率

1.1.1.1. 法定征收率3%

1.1.1.1.1. 適用范圍：增值稅小規(guī)模納稅人；增值稅一般納稅人的特定業(yè)務(wù)。

1.1.1.1.2. 除全面“營改增”適用5%征收率、特殊主體特定條件下適用免稅、1%和0.5%征收率以外的納稅人按照簡易計(jì)稅方法銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為，征收率均為3%。

1.1.1.1.3. 適用3%征收率計(jì)稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其某些特殊銷售項(xiàng)目按照3%征收率減按2%征收增值稅：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外，下同）銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅；（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（有形資產(chǎn)，下同），適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；（3）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票；（4）納稅人（含一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售舊貨（二手車除外），按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

1.1.1.1.4. 受新冠疫情影響，小規(guī)模納稅人適用3%征收率和3%預(yù)征率的項(xiàng)目優(yōu)惠政策（該階段性優(yōu)惠不適用5%征收率的項(xiàng)目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暫停預(yù)繳，湖北省以外減按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，減按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暫停預(yù)繳；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，減按1%。

1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。

1.1.1.1.6. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

1.1.1.2. 特殊征收率5%

1.1.1.2.1. 全面“營改增”過程中的特殊項(xiàng)目

1.1.1.2.1.1. 小規(guī)模納稅人銷售自建或者取得的不動(dòng)產(chǎn)。

1.1.1.2.1.2. 一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)銷售。

1.1.1.2.1.3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.1.1.2.1.4. 其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房）。

1.1.1.2.1.5. 一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃。

1.1.1.2.1.6. 小規(guī)模納稅人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）。

1.1.1.2.1.7. 其他個(gè)人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）。

1.1.1.2.1.8. 個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.1.9. 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

1.1.1.2.1.10. 一般納稅人2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。

1.1.1.2.1.11. 一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。

1.1.1.2.1.12. 納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。

1.1.1.2.1.13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。

1.1.1.2.1.14. 一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)選擇差額納稅的。

1.1.1.2.1.15. 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。

1.1.1.2.1.16. 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，選擇差額納稅的。

1.1.1.3. 增值稅一般納稅人符合規(guī)定的采用征收率計(jì)稅，屬于增值稅稅收優(yōu)惠的組成部分。使用征收率計(jì)稅就要求納稅人采用簡易征稅辦法繳稅，不能抵扣該項(xiàng)目相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅—稅率和征收率（二）

【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產(chǎn)行業(yè)，賣房子對(duì)他們是主營業(yè)務(wù)，簡單地說就是房地產(chǎn)行業(yè)在賣房子時(shí)土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，并且土地比剛開始增值了不少，但單獨(dú)抽出土地進(jìn)行估價(jià)比較麻煩，因此把它放進(jìn)了房子價(jià)格一起計(jì)算，同時(shí)進(jìn)行各種成本和費(fèi)用的扣除來算出要交的土地增值稅，同時(shí)這個(gè)土地是國有土地，也就是這個(gè)地的來源是來自政府，并且繳納了土地出讓金。

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)卻屬于一個(gè)大稅種。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)讓周期較長，因此土地增值稅往往采取項(xiàng)目地預(yù)繳的方式進(jìn)行，在項(xiàng)目完成時(shí)再進(jìn)行清算。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)公司收到預(yù)售房款的次月15日前要進(jìn)行預(yù)繳稅款的申報(bào)，預(yù)交土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率。同時(shí)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項(xiàng)目，2023年4月銷售普通住宅預(yù)收房款1090萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬元。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1090-30=1060萬元。預(yù)交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬元。

同時(shí)政策規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下清算條件起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅（注意清算要分項(xiàng)目分房屋類型）。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(五)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國務(wù)院確定的其他情形。

房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算

1. 確定收入總額（不含增值稅收入，通常是全額開具商品房銷售發(fā)票上的收入）

2. 扣除項(xiàng)目包括1.取得土地使用權(quán)支付的成本2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金5房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%）

3. 計(jì)算增值額

4. 計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目之和20%的，免稅

6. 計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

例子：假設(shè)上述a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)不含增值稅稅收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下：

(1)實(shí)際收入總額為45000萬元。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5萬元/平方米

(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬元。(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。(5)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬元。(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬元。(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬元。

(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬元。

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃

一般房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路包括幾點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是怎么獲取的資金，都會(huì)存在一定的資金成本，所以需要對(duì)籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動(dòng)，在投資分析的同時(shí)，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對(duì)外投資的時(shí)候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計(jì)價(jià)方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價(jià)的攤銷方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中采取稅收籌劃的時(shí)候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種

1，洼地核定征收

2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種

3，最新稅收政策

優(yōu)惠政策大致如下：

個(gè)體戶（小規(guī)模納稅人）：5個(gè)工作日辦理完畢

服業(yè)務(wù)的個(gè)稅征收率為1%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，

總稅負(fù)2.06%。

商貿(mào)業(yè)的個(gè)稅征收率0.8%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負(fù)1.86%。

不僅針對(duì)個(gè)體戶，針對(duì)有限公司，地方財(cái)政返稅可高達(dá)90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財(cái)政的40%-90%（地方財(cái)政留存40%）

【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

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