【第1篇】房屋租賃收入營改增后
問 ：某公司建造了一個(gè)大型凍庫，除了本公司儲(chǔ)存貨物外，也代客貯放貨物，按所貯放貨物的時(shí)間收取一定費(fèi)用。請問，某公司取得的收入如何交納增值稅，是否按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)計(jì)算繳納增值稅？是否應(yīng)當(dāng)按租賃收入 12％繳納房產(chǎn)稅？
答 ：物流輔助服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)范疇，物流輔助服務(wù)，包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運(yùn)客運(yùn)場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)和收派服務(wù)。倉儲(chǔ)業(yè)是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。經(jīng)營租賃服務(wù)和倉儲(chǔ)服務(wù)都屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征稅范圍。
另外，根據(jù)我國《民法》等有關(guān)法律規(guī)定，租賃業(yè)與倉儲(chǔ)業(yè)還有以下三點(diǎn)主要區(qū)別 ：
一、二者性質(zhì)不同。
租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合同，出租人將租賃物（如房產(chǎn)等）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中提供收益權(quán)或物的一方為出租人，另一方則為承租人，而倉儲(chǔ)合同是提供勞務(wù)合同，是保管人儲(chǔ)存存貨人交付的倉儲(chǔ)物，存貨人支付倉儲(chǔ)費(fèi)的合同，提供倉儲(chǔ)保管服務(wù)的一方為倉儲(chǔ)保管人，將倉儲(chǔ)物交由保管人倉儲(chǔ)保管的為存貨人。
二、合同對象要求不同。
租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)的合同，轉(zhuǎn)讓的不是所有權(quán)，合同終止時(shí)，租賃物要?dú)w還，而倉儲(chǔ)保管的對象只能是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)不能成為倉儲(chǔ)物，存貨人的貨物交付或返還請求權(quán)以倉單為憑證。
三、合同權(quán)力義務(wù)不同。
租賃合同是雙方、有償?shù)?，交付租金與轉(zhuǎn)移租物的使用權(quán)存在對價(jià)關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用權(quán)的對價(jià)，獲取租金是出租的目的，而倉儲(chǔ)合同是一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬費(fèi)用，倉儲(chǔ)人還負(fù)有驗(yàn)收、接受倉儲(chǔ)物，給付倉單、保管、危險(xiǎn)通知和及時(shí)處理，返還倉儲(chǔ)物等義務(wù)。
由此可見，某公司代客貯放并代為保管，屬于“倉儲(chǔ)服務(wù)”范疇，不屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，因此，應(yīng)按“倉儲(chǔ)服務(wù)”計(jì)算繳納增值稅。凍庫屬于房屋范疇，某公司應(yīng)當(dāng)按房屋余值從價(jià)計(jì)征繳納房產(chǎn)稅。
財(cái)稅專家簡介：敦秀娟，女，注冊稅務(wù)師，會(huì)計(jì)師，河北長河稅務(wù)師事務(wù)所有限公司項(xiàng)目經(jīng)理，曾在企業(yè)任職會(huì)計(jì)多年，有著豐富會(huì)計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。主持多家企業(yè)的涉稅鑒證和房地產(chǎn)土增稅清算等工作，并擔(dān)任多家大中型企業(yè)的稅務(wù)顧問。
【第2篇】房屋租賃收入如何納稅
租房，對我們來講都不陌生；我記得當(dāng)年北漂的時(shí)候，當(dāng)年在北京的一家小公司做實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)，工資3000多塊，就租了一個(gè)地下室，月租700塊；里面各種管道就在頭上盤著，床腳處的水管有點(diǎn)漏水，需要放置一個(gè)大盆接水。
之所以想到這里，是因?yàn)橛行』锇樗叫?，問了我關(guān)于租房的問題！
這需要在租房前詢問清楚，租戶到底是個(gè)人自己住，還是單位或者企業(yè)租用。很多人不是很理解，覺得租個(gè)房子很簡單，只要交完錢順利入住使用就可以了，其實(shí)并沒有那么簡單；出租房屋也是需要交稅的。
一、個(gè)人出租房屋
個(gè)人出租非住房應(yīng)繳納以下稅款房產(chǎn)稅：
1.增值稅：
住房
月租金/(1+5%)減按1.5%計(jì)算繳納(原適用稅率為5%);
個(gè)人
非住房(包括廠房、商鋪、寫字樓、土地使用權(quán)、特殊資產(chǎn)等)對外出租，增值稅按月租金/(1+5%)按5%計(jì)算繳納。
總結(jié)：租住房的，稅率有優(yōu)惠(1.5%)；租其他類型用房的，按正常稅率(5%)計(jì)收。
2.房產(chǎn)稅：
個(gè)人將住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅;個(gè)人將非住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
總結(jié)：租住房的，房產(chǎn)稅稅率按4%計(jì);租非住房的，則按正常稅率(12%)計(jì)算房產(chǎn)稅。
3.營業(yè)稅：
以租金收入的5%計(jì)算繳納；
4.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：
城建稅按實(shí)際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計(jì)算繳納，教育費(fèi)附加則按3%或2%計(jì)算繳納。
5.個(gè)人所得稅：
租租房的，個(gè)稅稅率有優(yōu)惠(10%);租其他類型用房的，則按正常稅率(20%)計(jì)收。
在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，下列費(fèi)用允許稅前扣除：
（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中所繳納的附加稅費(fèi)及印花稅;
（2）由納稅人實(shí)際承擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的修繕費(fèi)(以800元為限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完為止);
（3）扣除完①+②項(xiàng)后的差額，與4000元進(jìn)行比較。4000元以下(含)，減除費(fèi)用為800元;超過4000萬元的，減除20%。
特別規(guī)定：符合核定征收個(gè)人所得稅的自然人，應(yīng)納個(gè)稅=不含稅租金收入×核定征收率。
核定征收率各個(gè)地區(qū)有差異，具體需要納稅人與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥诌M(jìn)行溝通。
按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；
4000元以上的，減除20％的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20％。
6.印花稅：
按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。
個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，對房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠：房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納；營業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納；
二、房屋租賃怎樣交稅
應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額＝租金收入×綜合征收率；
1.納稅人有下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)可以核定其應(yīng)納稅額：
拒不向地稅機(jī)關(guān)提供房屋租賃合同、協(xié)議等納稅資料或提供虛假資料的；
發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；
納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，
應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額＝出租房屋建筑面積×每平方米核定稅額；
2.個(gè)人出租房屋的稅收綜合征收率為5%
如果主體是單位，出租房屋應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納5%營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，按租金收入繳納12%房產(chǎn)稅、按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”繳納1‰ 印花稅以及土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)。
【舉個(gè)栗子】
省對個(gè)人出租房屋核定的應(yīng)稅所得率為5%，那應(yīng)繳個(gè)人所得稅就是以租金收入×5%×適用稅率。例如，某人這個(gè)月出租房屋取得租金10000元（不含增值稅），且不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為：
（1）出租的是住房：10000×5%×10%=50元；其個(gè)人所得稅實(shí)際稅負(fù)為0.5%（50/10000），也就是0.5%的征收率。
（2）出租的非住房：10000×5%×20%=100元；其個(gè)人所得稅實(shí)際稅負(fù)為1%（100/10000），也就是1%的征收率。
【第3篇】營改增后房屋租賃收入賬務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃收入的賬務(wù)處理
借:銀行存款或應(yīng)收賬款
貸:其他業(yè)務(wù)收入--租賃收入(或主營業(yè)務(wù)收入)
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)規(guī)定:
1、2023年5月1日起,不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為11%.
2.一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.納稅人出租其2023年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào).
3.一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào).
所交的的房產(chǎn)稅稅款應(yīng)如何處理?
1、交房產(chǎn)稅時(shí)
借:管理費(fèi)用--房產(chǎn)稅
貸:銀行存款(或現(xiàn)金)
2、提租金收入稅金時(shí)
借:其他業(yè)務(wù)支出(或主營業(yè)務(wù)稅金及附加)
貸:應(yīng)交稅金--城建稅
貸:其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
3、上繳稅金時(shí)
借:應(yīng)交稅金--城建稅
借:其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
貸:銀行存款(或現(xiàn)金)
如果租賃業(yè)務(wù)是該企業(yè)的主營業(yè)務(wù),租金收入的稅金應(yīng)該放在主營業(yè)務(wù)稅金及附加,如果租賃業(yè)務(wù)不是主營業(yè)務(wù),租賃租金的稅金應(yīng)該記到其他業(yè)務(wù)支出.
