土地增值稅的稅率實(shí)行（16篇）

【第1篇】土地增值稅的稅率實(shí)行

合理選擇轉(zhuǎn)讓時(shí)機(jī)：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時(shí)機(jī)可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。

合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。

合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。

利用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過程中，賣方可以將相關(guān)的費(fèi)用作為土地增值稅的抵減項(xiàng)，降低土地增值稅的繳納額。

合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實(shí)行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。

避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購買同一地塊：在一定時(shí)間內(nèi)，如果賣方再次購買同一地塊，會(huì)被認(rèn)為是為了逃避土地增值稅而進(jìn)行的操作，需要繳納相應(yīng)的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購買同一地塊。

需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時(shí)，稅務(wù)籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮。

【第2篇】營改增后土地增值稅率

摘要：在營業(yè)稅時(shí)代，以土地作價(jià)出資免征營業(yè)稅。但是，營改增后，營業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。

各位律師評(píng)創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營改增后，以土地作價(jià)出資是否需要繳納增值稅。

工業(yè)地產(chǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨(dú)秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，或正對(duì)這個(gè)行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權(quán)作價(jià)出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過程中的稅費(fèi)，是一個(gè)很重要的問題。

在營業(yè)稅時(shí)代，以土地作價(jià)出資免征營業(yè)稅。但是，隨著2023年財(cái)稅36號(hào)文出臺(tái)，自2023年5月1日起，營業(yè)稅被增值稅取代。那么營業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價(jià)出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？

結(jié)合36號(hào)文來看，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無形資產(chǎn)包括自然資源使用權(quán)，自然資源使用權(quán)又包括土地使用權(quán)。因此土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，在以土地使用權(quán)作價(jià)出資時(shí)，應(yīng)當(dāng)被理解為企業(yè)將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價(jià)出資并設(shè)立的企業(yè)，會(huì)被視同銷售，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

結(jié)合免征文件來看，如果增值稅可以免征，通常應(yīng)當(dāng)存在相關(guān)的文件，但是我們尚未檢索到相關(guān)的免征文件。

結(jié)合權(quán)威部門的解答來看，根據(jù)我們對(duì)稅務(wù)部門的咨詢，以土地作價(jià)出資時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。

好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對(duì)你有所幫助。以上純屬學(xué)術(shù)分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關(guān)規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價(jià)出資時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照銷售無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評(píng)創(chuàng)業(yè)進(jìn)行收看。再見！

附：相關(guān)規(guī)定

(1)營業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）第1條規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅”。

(2)增值稅（征收）

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)……應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅”。

附：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”。

劉森律師，北京金誠同達(dá)（上海）律師事務(wù)所

【第3篇】土地增值稅 稅率

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含增值稅的金額）。

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）；

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

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【第4篇】最新土地增值稅稅率表

相信各位會(huì)計(jì)工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理中，最頭疼的就是各項(xiàng)稅費(fèi)的內(nèi)容了吧。但是同時(shí)這些繁雜的稅費(fèi)也是需要我們進(jìn)行全面地掌握的。

今天小編為了幫助大家解決一下這個(gè)難點(diǎn)，特意帶來了一套2023年最新常見稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個(gè)人所得稅稅率表、環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表等等稅率大全！不會(huì)的小伙伴們趕緊收藏學(xué)習(xí)起來。

企業(yè)所得稅率表

增值稅稅率表

增值稅的稅率為：

增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

增值稅征收率表

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：

（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率減按 2%征收：

（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率是什么意思：

四、增值稅適用扣除率

四、個(gè)人所得稅稅率表

個(gè)人所得稅稅率基本規(guī)定：

個(gè)人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍

個(gè)人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：

個(gè)人所得稅稅率表二（經(jīng)營所得適用）：

個(gè)人所得稅預(yù)扣率表三

個(gè)人所得稅稅率表四

環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表

印花稅稅率表

消費(fèi)稅稅率

土地增值稅稅率

四級(jí)超率累進(jìn)稅率

......

內(nèi)容過多，關(guān)于2021最新常見稅種稅目稅率表就為大家分享到這里啦！

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【第5篇】土地增值稅預(yù)繳稅率

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

四、會(huì)計(jì)處理

預(yù)繳土地增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源于網(wǎng)絡(luò)

【第6篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第7篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率

導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實(shí)施營改增這個(gè)項(xiàng)目，很大的原因是因?yàn)闋I改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?

營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?

答：國稅總局2016第18號(hào)公告：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營業(yè)稅是對(duì)全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。

不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會(huì)導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。

【第8篇】土地增值稅核定稅率

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實(shí)行相對(duì)簡(jiǎn)易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)是會(huì)參考市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的。

2、扣除項(xiàng)目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對(duì)廠房進(jìn)行重置價(jià)的評(píng)估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時(shí)根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，發(fā)票金額每年可以加計(jì)5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因?yàn)榉课莅l(fā)票金額默認(rèn)含有土地價(jià)款），兩個(gè)部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對(duì)于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。

2、對(duì)于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)等費(fèi)用。

3、對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場(chǎng)的執(zhí)行過程中有可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時(shí)，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。

【第9篇】土地增值稅適用稅率

土地增值稅是一種對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得取得的增值額為征稅對(duì)象。對(duì)以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房的配套設(shè)施以及費(fèi)用，或者舊房以及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；2、增值額超過扣除項(xiàng)目50%，未超過100%的部分，稅率為40%；3、增值額超過扣除項(xiàng)目100%，未超過200%的部分，稅率為50%；4、增值額超過扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為60%。

有下列情形之一的，免征增值稅；1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20% 的；2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

納稅人有下列情形之一的，按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，并且無正當(dāng)理由的。

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

【第10篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風(fēng)

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級(jí)累進(jìn)稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地價(jià)格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房?jī)r(jià)上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實(shí)施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財(cái)政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房?jī)r(jià)里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對(duì)樓市的影響早已消化。此番立法，不會(huì)帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對(duì)個(gè)人住房征收，未來大概率也會(huì)沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個(gè)人住房都在免征之列。

可以說，個(gè)人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會(huì)得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個(gè)人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對(duì)投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個(gè)稅其實(shí)并不低。有地方按照總價(jià)2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個(gè)稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實(shí)角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時(shí)代，土地增值的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。一旦向個(gè)人開征，那么二手房市場(chǎng)將會(huì)迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個(gè)例外。

土地增值稅不會(huì)面向個(gè)人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個(gè)稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個(gè)稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個(gè)人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護(hù)，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對(duì)象為企業(yè)和個(gè)人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實(shí)影響力，未來大概率都不會(huì)面向個(gè)人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價(jià)值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時(shí)間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細(xì)水長(zhǎng)流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時(shí)，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會(huì)搞突然襲擊，這一制度必定會(huì)廣泛征求社會(huì)意見，給予充分時(shí)間進(jìn)行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。

【第11篇】土地增值稅稅率清算2%

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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的一個(gè)稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是一個(gè)稅負(fù)較重的稅，而土地增值稅的清算又是項(xiàng)目開發(fā)最后階段算清應(yīng)繳多少稅款、實(shí)現(xiàn)多少利潤的關(guān)鍵一環(huán)，因此掌握土地增值稅的清算要訣, 依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的最終效益甚至生存都是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般都采用邊開發(fā)、邊預(yù)售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本確定或其他原因，納稅人暫時(shí)無法全部準(zhǔn)確地計(jì)算應(yīng)征的土地增值稅，這時(shí)，為了確保國家稅收及時(shí)、穩(wěn)定地入庫，可以對(duì)先取得的收入按一定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，待開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后，再計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

也就是說，土地增值稅的征收方式是：先預(yù)征，再清算。為此，在搞清楚土地增值稅的清算之前，必須先要了解掌握土地增值稅的預(yù)征預(yù)繳。預(yù)售房款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按下列公式和步驟計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

①土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)售房款—應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款；

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)×預(yù)征率。

各地區(qū)按國家規(guī)定實(shí)行不同的預(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要加收滯納金。

舉例：甲房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期收到預(yù)售房款2000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為2%。應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額：

假設(shè)甲企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅計(jì)算如下：

①在項(xiàng)目所在地預(yù)繳的增值稅=2000÷（1+10%）×3%=54.55(萬元)

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=（2000-54.55）×2%= 38.91(萬元)

土地增值稅的清算包括時(shí)間節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目管理、確認(rèn)應(yīng)稅收入、審核扣除項(xiàng)目金額等內(nèi)容，涉及財(cái)稅政策多，計(jì)算復(fù)雜，完全掌握和準(zhǔn)確核算它需要長(zhǎng)期研究和積累。企業(yè)老板和財(cái)稅人員必須了解和掌握以下重點(diǎn)內(nèi)容：

一、土地增值稅的清算單位

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)【2006】187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。實(shí)際經(jīng)營中，一些房地產(chǎn)企業(yè)將不同期開發(fā)的樓盤項(xiàng)目混在一起，或者將普通住宅和非普通住宅混在一起計(jì)算收入和核算成本費(fèi)用，這是不允許的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算時(shí)將對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)核查，所以企業(yè)會(huì)計(jì)在平時(shí)記賬是就要記清記對(duì)，不能混淆。

對(duì)于上述規(guī)定中“分期開發(fā)的項(xiàng)目”的界定和依據(jù)，總局文件沒有具體明確，實(shí)際執(zhí)行各地不盡一致，各省區(qū)對(duì)“分期開發(fā)的項(xiàng)目”的規(guī)定較多的有：一是以政府主管部門頒發(fā)的“工程規(guī)劃許可證”或“工程施工許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)；二是以“銷售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)等。

二、土地增值稅的清算條件

1、強(qiáng)制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

清算時(shí)限：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、選擇性清算：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算時(shí)限：稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

三、納稅人清算土地增值稅應(yīng)報(bào)送的資料

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

④納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

四、收入的審核工作

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，調(diào)整了收入項(xiàng)目名稱，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》至《申報(bào)表（六）》中，均增加了“視同銷售收入”數(shù)據(jù)列。視同銷售收入的確認(rèn)下面專門有介紹。

清算審核實(shí)行案頭審核和實(shí)地審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在收入審核時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售面積進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低的情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

如果有上述非直接銷售的情形，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

五、扣除項(xiàng)目的審核工作

（一）土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

⑤國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

具體扣除項(xiàng)目如下表：

扣 除 項(xiàng) 目

具 體 內(nèi) 容

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

2.房地產(chǎn)開發(fā)的成本

納稅人房地產(chǎn)開項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本

其

中

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等

前期工程費(fèi)

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出

建筑安裝工程費(fèi)

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

公共配套設(shè)施費(fèi)

包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生的支出

開發(fā)間接費(fèi)用

直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

借款費(fèi)用

符合資本化條件的借款費(fèi)用

3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

其

中

利息支出

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

其他房地產(chǎn)

開發(fā)費(fèi)用

按1、2項(xiàng)規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，不再考慮利息的扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

有關(guān)的稅金

營改增后不包括增值稅；企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除

5.國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

可按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%予以扣除

（二）審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

①在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，特別是絕對(duì)不能虛開和接受虛開增值稅專用發(fā)票

②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；

③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；

⑥對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

六、應(yīng)納稅額的計(jì)算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定收入和相關(guān)稅金（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

稅率（%）

速算扣除

系數(shù)（%）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%-100%的部分

40

5

3

超過100%-200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

從上表可以發(fā)現(xiàn)，增值率越低，對(duì)應(yīng)的稅率就越低，當(dāng)然繳納的土地增值稅就越少。普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅。而增值率取決于收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。也就是要把收入額降到最低，把扣除項(xiàng)目金額籌算到最大，當(dāng)然前提是要合規(guī)。當(dāng)增值率接近每一檔的最大值即臨界點(diǎn)時(shí)，要盡最大努力使之不超過臨界點(diǎn)，從而對(duì)應(yīng)較低稅率。

案例： 2023年9月，某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，共取得含稅收入5250元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)為500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（注：該寫字樓為老項(xiàng)目，適用增值稅征收率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下（對(duì)照前文所述的5項(xiàng)扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除金額）：

（1）把轉(zhuǎn)讓該寫字樓取得的含稅收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅收入：5250／（1+5%）=5000（萬元）；

（2）取得土地使用權(quán)所支付的金額（含稅收）為500萬元；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500元；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：120+（500+1500）×5%=220（萬元）；

（5）準(zhǔn)許扣除的相關(guān)稅費(fèi)為城建稅及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（萬元）；

（6）加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%=（500+1500）×20%=400（萬元）；

（7）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=收入—扣除項(xiàng)目金額=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（萬元）；

（8）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率=增值額／扣除項(xiàng)目金額=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%:

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（萬元）。

土地增值稅的清算審核和計(jì)算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。目前國地稅機(jī)構(gòu)合并后，原來的金三系統(tǒng)將進(jìn)行合并優(yōu)化升級(jí)，其中的土地增值稅征管信息模塊進(jìn)行完善，稅務(wù)部門依托政府云大數(shù)據(jù)，獲取納稅人的有關(guān)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目資料更加方便，企業(yè)的收入是否計(jì)算正確，企業(yè)扣除項(xiàng)目及其金額是否真實(shí)、準(zhǔn)確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務(wù)部門審核起來依據(jù)的手段和技術(shù)應(yīng)該說越來越先進(jìn)了。房地產(chǎn)企業(yè)要更加合規(guī)經(jīng)營，苦練內(nèi)功，吃透稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這是每個(gè)企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標(biāo)。

【第12篇】土地增值稅稅率

作為一名合格的會(huì)計(jì)人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個(gè)是和自己的日常工作息息相關(guān)，必須要記住或者是了解的。

那么，今天之了君就給大家?guī)恚?023年最新增值稅稅率表來了，趕快收藏！

一般納稅人2023年最新增值稅稅率

給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：

適用13%稅率：

銷售及進(jìn)口貨物（適用于9%的貨物除外）

銷售勞務(wù)

有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

適用9%稅率

農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

銷售不動(dòng)產(chǎn)

建筑服務(wù)

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

郵政服務(wù)

基礎(chǔ)電信服務(wù)

適用6%稅率

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

銷售無形資產(chǎn)（商標(biāo)、技術(shù)、著作權(quán)等）

增值電信服務(wù)

金融服務(wù)

生活服務(wù)（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂服務(wù)等）

0%稅率

1、出口貨物等特殊業(yè)務(wù)（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）。

2、境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)；

3、銷售貨物、勞務(wù),提供的跨境應(yīng)稅行為,符合免稅條件的，免稅；

4、銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅；

5、境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)適用增值稅零稅率。

一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率

9%

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%

10%

購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時(shí)要注意，還有一些一般納稅人適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅的，之了君這里就不一一展示了。

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【第13篇】?jī)?chǔ)藏室的土地增值稅稅率

一、單項(xiàng)選擇題

1.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際使用人）

c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營管理單位）

d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√

a.農(nóng)村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個(gè)人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會(huì)所，2023年4月對(duì)其進(jìn)行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設(shè)施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會(huì)所于2023年8月底改建完畢并對(duì)外營業(yè)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象；對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。

5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價(jià)款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價(jià)2500萬元（不含地價(jià)），2023年12月辦理驗(yàn)收手續(xù)，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當(dāng)年4月20日按照市場(chǎng)價(jià)格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨(dú)立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價(jià)120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計(jì)算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價(jià)的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。

a.張先生購買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈(zèng)與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)

【答案】a

【解析】在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項(xiàng)bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈(zèng)與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項(xiàng)c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。

10.由于工作調(diào)動(dòng)，張某將價(jià)值100萬元的房屋與李某價(jià)值95萬元的房屋進(jìn)行交換，差價(jià)部分由李某以現(xiàn)金補(bǔ)償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

c.李某應(yīng)繳納契稅3萬元

d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。

11.關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說法正確的是（a）。√

a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格

b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

c.采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當(dāng)期應(yīng)支付價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)

d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價(jià)格

【答案】a

【解析】選項(xiàng)b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；選項(xiàng)c：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)；選項(xiàng)d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價(jià)款130萬元，并以20萬元購買單獨(dú)計(jì)價(jià)的儲(chǔ)藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲(chǔ)藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。

13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產(chǎn)的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項(xiàng)c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價(jià)400萬元，已提折舊260萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓重置成本價(jià)為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。

15.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，可以扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，其成本費(fèi)用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場(chǎng)館√

b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項(xiàng)abc均可在計(jì)算土地增值稅時(shí)憑合法、有效憑證扣除；選項(xiàng)d并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計(jì)算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費(fèi)用。

17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在（a）稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。√

a.房地產(chǎn)坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點(diǎn)

18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報(bào)的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

c.向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項(xiàng)之日起10日內(nèi)

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的營業(yè)用房屋，該個(gè)人為納稅人

d.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人）

b.以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計(jì)征房產(chǎn)稅

【答案】ad

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項(xiàng)d：對(duì)于融資租賃房屋，實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

3.納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計(jì)1800萬元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬元

b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬元

c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬元

d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬元

【答案】bc

【解析】對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。

甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬元）。

5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅

b.對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值

c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當(dāng)月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.下列項(xiàng)目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

b.對(duì)商品儲(chǔ)備管理公司及直屬庫自用的承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)

c.國家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)

d.為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取住宿費(fèi)的高校學(xué)生公寓

7.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

d.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

【答案】bc

【解析】選項(xiàng)a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng)d：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。

a.對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅

b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

【答案】acd

【解析】選項(xiàng)b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

9.張某將一套自有住房與王某進(jìn)行交換，張某房屋價(jià)值100萬元，王某房屋價(jià)值80萬元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實(shí)際向張某支付房屋交換價(jià)格差額款20萬元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為20萬元

d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為180萬元

【答案】bc

【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額（20萬元）為計(jì)稅依據(jù)?；Q價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方（王某）繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。

10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國有土地使用權(quán)出讓

d.獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

11.下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某

b.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局

c.以土地作價(jià)入股的投資方

d.通過抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

12.下列關(guān)于契稅的表述，說法正確的有（bc）。

a.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√

b.個(gè)人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定

d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√

a.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說法正確的有（adc）。√

a.非營利性的學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報(bào)繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，契稅計(jì)稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價(jià)格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記

16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項(xiàng)目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費(fèi)附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國有土地使用權(quán)出讓

b.房地產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)

d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項(xiàng)c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。

18.下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設(shè)施費(fèi)

b.開發(fā)間接費(fèi)用

c.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

d.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

19.計(jì)算土地增值稅時(shí)，所銷售的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的下列費(fèi)用中，準(zhǔn)予按照實(shí)際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費(fèi)

d.排污費(fèi)、綠化費(fèi)

20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費(fèi)

c.銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用

d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出

21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計(jì)入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的耕地占用稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

c.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個(gè)人銷售住房

b.個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪

c.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

d.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的

三、計(jì)算問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)地在甲市，2023年3月對(duì)其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對(duì)受讓土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3000萬元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年3月項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬元，已預(yù)繳土地增值稅900萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。√

納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。√

（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬元）。√

②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√

③開發(fā)費(fèi)用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬元√

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√

【第14篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因?yàn)橐话銇碚f增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅

開發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅

取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻(xiàn)了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，少則兩三年，長(zhǎng)則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？

首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。

同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第15篇】土地增值稅稅率表

對(duì)于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達(dá)的古代。當(dāng)然，在現(xiàn)代社會(huì)，土地的重要性更是提升了很多層次。對(duì)于土地的涉稅問題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對(duì)于我們關(guān)心的房?jī)r(jià)，還是有影響的。

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？

土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體來說，土地增值稅四級(jí)稅率以及速算扣除數(shù)如下：

通過這個(gè)表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達(dá)到了60%。當(dāng)然，土地增值稅和增值額有直接的關(guān)系。土地增值稅的計(jì)算公式如下：

1、當(dāng)土地增值額未超過50%時(shí)，土地增值稅的稅率最低是30%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×30%。

2、當(dāng)土地增值額超過50%，但未超過100%時(shí)，土地增值稅的稅率是40%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。

3、當(dāng)土地增值額超過100%，但未超過200%時(shí)，土地增值稅的稅率是50%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

4、當(dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅的稅率是60%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。

需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對(duì)象，就是增值稅與扣除項(xiàng)目金額之比。而在具體計(jì)算時(shí)，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項(xiàng)目金額，而不是增值稅額。對(duì)于這一點(diǎn)，大家一定要注意的。當(dāng)然，你要不是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。

征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？

征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財(cái)政收入。畢竟現(xiàn)在一個(gè)地方的財(cái)政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購買價(jià)款，后期出售房子時(shí)，也是需要繳納土地增值稅的。

當(dāng)然，國家在征收土地增值稅之前，也增值稅過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。

所以在國家決定從1994年1月1日起，開始在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。通過增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無奈之舉。

當(dāng)然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機(jī)、炒賣”活動(dòng)，在設(shè)計(jì)稅率時(shí)，也是使用了超額累進(jìn)稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！

【第16篇】車位土地增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別，進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負(fù)。

案例

湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個(gè)，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個(gè)，商業(yè)用房34個(gè)。住宅和2～3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動(dòng)，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當(dāng)年收取6個(gè)月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費(fèi)用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費(fèi)用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項(xiàng)1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。

應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算：按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算不同類型房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計(jì)算扣除，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除費(fèi)）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費(fèi)10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除＝開發(fā)費(fèi)用－出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀荆惽翱鄢耐恋爻杀景匆殉鍪燮胀ㄗ≌蜕虡I(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按成本價(jià)向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個(gè)，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個(gè)車位無償移交給政府。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上，普通住宅的土地增值稅計(jì)算同上，屬于免征。

1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個(gè)車位和無償移交給政府12個(gè)車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下，平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會(huì)出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，未辦理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分?jǐn)?？?duì)此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

企業(yè)所得稅計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

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