房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率（3篇）

【第1篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率

一、前言1、定義

是指國家對我國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅 ，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用。

2、特點

企業(yè)所得稅的特點

備注：不同于增值稅、土增稅，所得稅在計算上存在“五年虧損彌補期”，即一個項目公司在上一年度發(fā)生了一定金額的虧損，在本年度的所得稅為正數(shù)的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得稅的抵消效果，使得實際繳納稅基數(shù)降低，但是有效虧損彌補期為五年；

二、企業(yè)所得稅的計算邏輯

企業(yè)所得稅=（銷售收入-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率

1、銷售收入

需要剔除不征收收入和免稅收入。涉及到回遷物業(yè)時，在銷售收入時需加入回遷物業(yè)視同銷售收入的處理；

企業(yè)所得稅不征稅收入有財政撥款（針對事業(yè)單位和社團）；依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金（實施公共管理過程中向特定對象收取并納入財政管理）；國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入（針對企業(yè)）；專項用途財政性資金。

2、準(zhǔn)予扣除的金額

計稅口徑上是不含增值稅。準(zhǔn)予扣除金額=已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本+期間費用+稅金附加

其中：

2.1 計稅成本指的是土地成本（包括土地出讓金、拆遷補償款、契稅、市政配套費）以及工程成本，也就是常說的常規(guī)七項；

2.2 期間費用指的是：管理費用、營銷費用和財務(wù)費用；

2.3 稅金附加包括：土增稅、增值稅附加、印花稅；在標(biāo)準(zhǔn)的所得稅計算體系中，收入端與抵扣端均在不含稅的口徑下進行，因此只能扣減增值稅附加；

企業(yè)所得稅交稅主體是公司，對于財務(wù)費用來說，必須核對其開票主體是否為同一主體公司；

3、所得稅稅率

除特殊政策優(yōu)惠外，所得稅稅率一般是25%。國家規(guī)定的部分享受所得稅稅率存在政策優(yōu)惠的地區(qū)，也常常被作為企業(yè)所得稅籌劃的一個突破點；

三、企業(yè)所得稅的計算階段1、預(yù)繳階段

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先預(yù)計按計稅毛利率分季度（月度）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

計稅毛利率，是指計征所得稅額的企業(yè)預(yù)計毛利率水平。國稅【2019】31號文，規(guī)定了各類開發(fā)項目的計稅毛利率范圍，通常在不明確地區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，默認(rèn)按照15%進行計算；

法律依據(jù)

第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

1.1 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

1.2 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

1.3 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

1.4 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

損益口徑：所得稅預(yù)繳金額=（當(dāng)期銷售收入×計稅毛利率-當(dāng)期發(fā)生期間費用-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅）×25%；

現(xiàn)金流口徑：（預(yù)售房款×計稅毛利率-預(yù)繳增值稅-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅-當(dāng)期發(fā)生含稅期間費用）×25%；

2、清繳階段

企業(yè)所得稅的清繳實行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次；項目公司層面年度發(fā)生的所有業(yè)務(wù)統(tǒng)一進行匯算清繳。根據(jù)預(yù)繳值，對交付后產(chǎn)生的實際值進行多退少補。

企業(yè)所得稅清繳額=（銷售收入總額-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率；

如果收入端采用的是含稅口徑，則扣除的成本項也應(yīng)該調(diào)整為含增值稅的口徑；

如果各公司在項目公司層面收取的特定管理費、自有資金占用費等不能開具增值稅專用發(fā)票，則不能計入準(zhǔn)予扣除的金額中，那么無票成本費用越高，應(yīng)繳納所得稅就越高；

對于財務(wù)費用，需要確認(rèn)是在項目公司層面支付還是在股東層面支付。因此開具的發(fā)票必須是項目公司方可進行扣除。

所得稅抵扣成本項總結(jié)

企業(yè)所得稅

土

地

成

本

土地出讓金

?

拆遷補償款

?

市政配套費

?

契稅、印花稅

?

溢價

?

工程成本

?

期間費用

?

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【第2篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少合適

關(guān)于不動產(chǎn)出售問題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個人出售不動產(chǎn)問題進行總結(jié)，請持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計稅與簡易征收的適用問題。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項目適用一般計稅，無選擇權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡易征收，無選擇權(quán)。

稅款征收及計算方法如下：

1.一般計稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇一般計稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時，在項目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構(gòu)所在地完成納稅申報，稅率為9%

申報稅款=（銷售額-支付的土地價款+價外收入）/（1+9%）*9%-進項稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時，在項目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構(gòu)所在地完成納稅申報，征收率為5%

申報稅款=（銷售額+價外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房增值稅問題總結(jié)

【第3篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少

關(guān)于不動產(chǎn)出售問題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個人出售不動產(chǎn)問題進行總結(jié)，請持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計稅與簡易征收的適用問題。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項目適用一般計稅，無選擇權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡易征收，無選擇權(quán)。

稅款征收及計算方法如下：

1.一般計稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇一般計稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時，在項目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構(gòu)所在地完成納稅申報，稅率為9%

申報稅款=（銷售額-支付的土地價款+價外收入）/（1+9%）*9%-進項稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時，在項目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構(gòu)所在地完成納稅申報，征收率為5%

申報稅款=（銷售額+價外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房增值稅問題總結(jié)