房地產(chǎn)增值稅稅率（6篇）

【第1篇】房地產(chǎn)增值稅稅率

最近，財政部發(fā)布【2022】139號《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》，其中提到“支持深圳在全國稅制改革中先行先試。”“積極承擔(dān)國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗?！币鹆舜蠹业膹V泛關(guān)注和熱議，都在猜測什么才是國家重大稅收改革呢？似乎所有的一切都指向房產(chǎn)稅，或者叫作房地產(chǎn)稅。一旦房地產(chǎn)稅出臺實施，會在一定程度上影響房價，但是要說到給房價降溫，房產(chǎn)稅還不是決定性的因素。還要綜合土地制度、住房制度、投融資制度等進(jìn)行多方面考量。

其實，大家都知道征收房產(chǎn)稅是早晚的事，只是時間問題。就目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境來說，房產(chǎn)稅是地方政府最適合稅種。首先，房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定。被征收的財產(chǎn)看得見，摸得著，稅基也比較容易被搞清楚，從技術(shù)上講不難征收。其次，符合按能力納稅的原則，有利于再分配。房產(chǎn)多的人群，一般是收入高、財富多的人群，向他們征稅符合納稅能力高的人多納稅的稅收原則，有利于資本的合理分布。征收房產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)不合理預(yù)期會被修正，從而有效配置土地資源，正確引導(dǎo)住房消費。很多資本勢必會從房地產(chǎn)領(lǐng)域流向其它產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我國稅制以間接稅為主，個人財產(chǎn)稅的征收會增加直接稅的比重。也就是說征稅本身，并不創(chuàng)造任何額外的價值，它僅僅是財富的再分配，房地產(chǎn)稅也不會例外。但是，你知道和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有多少嗎？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和個人所得稅等，可以說是種類繁多。一直以來，關(guān)于房地產(chǎn)交叉征稅和稅率不合理問題十分突出。比如：不足5年的房產(chǎn)交易除了全額繳納5.5%營業(yè)稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關(guān)稅費后的余額，交納20%的個人所得稅。

各個城市房地產(chǎn)情況都有所不同，就像重慶和上海地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點來講，上海主要針對多套房進(jìn)行征收，以家庭為單位，針對一個家庭新購第二套房子開始征收，免除首套房的征收要求；而重慶則是針對個人來征收，但是是以個人新購或者擁有的高端住宅來計算的。重慶是根據(jù)人均面積進(jìn)行征收，上海則是根據(jù)戶均面積進(jìn)行征收。兩個地方的征收范圍和征收標(biāo)準(zhǔn)都有顯著區(qū)別。實施的幾年過去，從重慶和上海房產(chǎn)稅試點取得的效果來看，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房產(chǎn)稅通過立法來落地推廣還有很長的路需要走。

房產(chǎn)稅征收還有另外幾個難點，在過去土地財政已經(jīng)通過預(yù)先收進(jìn)城稅的方式拉高了房價，在收稅的操作上就陷入了進(jìn)退兩難的境地。還有房地產(chǎn)市場的供需突出矛盾問題，當(dāng)下在推廣“租賃并舉”，來解決房地產(chǎn)市場上供給不足且不規(guī)范，無法滿足城市化中大規(guī)模流動人口的住房需求，彌補(bǔ)租賃市場存在的短板。房產(chǎn)稅的出臺征收，勢必導(dǎo)致持有多余的非自住房產(chǎn)的居民要承擔(dān)額外的定期賦稅，如果大量房屋涌入二手房市場，房主集中售房，則出租房市場會出現(xiàn)供小于求的情況，會導(dǎo)致租房價格上漲，房地產(chǎn)租賃市場形勢更加嚴(yán)峻，背離了“租賃并舉”的政策推廣初衷。

房產(chǎn)稅是每年都要交的，在年底的時候交付當(dāng)年的稅費。房產(chǎn)稅如果設(shè)定了免征額或者免征套數(shù)，那么繁瑣的核驗流程，不僅會增加稅收的成本，同時也會造成稅源的枯竭?？墒侨绻凑辗績r征稅不設(shè)免征額，那么在全國房價均價已經(jīng)近萬的今天，按照1%收取，一套房屋的房產(chǎn)稅就得要將近1萬塊，這對于大多數(shù)家庭來說壓力是很大的。還有如果說首套免征，大房戶就占便宜。消費的總成本提高是顯而易見的，尤其是對中等收入階層的人群住房壓力會增大。因為低端有保障，高端不在乎，中端則是要負(fù)重爬坡。

很多人將房產(chǎn)稅看成能夠遏制炒房，扭轉(zhuǎn)房價的法寶。雖然房產(chǎn)稅對房價有短期抑制效用，但其目的并非著眼于樓市調(diào)控，而是為地方政府開辟新的穩(wěn)定稅源，從而進(jìn)一步理順財稅關(guān)系。時至今日，各地房地產(chǎn)市場的漲幅仍舊控制在10%左右。這個驚人的漲幅背后，顯露出消費者對于房地產(chǎn)市場仍舊存在巨大的熱情。不過現(xiàn)階段有錢人房產(chǎn)多、普通老百姓買房難的問題，仍舊沒有得到根本的解決。對于當(dāng)下的樓市來說，供需關(guān)系早已嚴(yán)重失衡，如何調(diào)整現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場發(fā)展軌道，怎么解決日益突出的矛盾，還需要時間，也需要更加科學(xué)、合理的調(diào)控措施。

所以說，房產(chǎn)稅只是調(diào)控政策中的一項，什么時間實施，怎么實施，還需要結(jié)合各方面的情急情況而定。但是，不管是增加財政收入，還是平衡市場的供需關(guān)系，房產(chǎn)稅、空置稅、房東稅等都會納入調(diào)控政策中。還是那句話，肯定會實施，只是時間問題。未來如若配合這些征收稅的相關(guān)政策，或許將會達(dá)到有效遏制房地產(chǎn)市場亂象的目的，早日實現(xiàn)房地產(chǎn)良性穩(wěn)定發(fā)展。

【第2篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅率

隨著近年來土地價格的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤受到持續(xù)擠壓，項目毛利率下降甚至出現(xiàn)虧損，從而引發(fā)超實際稅負(fù)預(yù)繳增值稅以及多預(yù)繳的稅款如何退回等問題。

根據(jù)財稅[2016]18號的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)實際結(jié)轉(zhuǎn)收入時，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的適用稅率繳納增值稅（5%或9%），前期已預(yù)繳的增值稅可以在實際繳納增值稅時進(jìn)行抵減。但若房地產(chǎn)項目實際增值稅稅負(fù)率小于預(yù)征率，將會造成預(yù)繳大于實際應(yīng)繳的情況，且多交稅款目前并無明確退稅機(jī)制。所以為了避免多繳稅的情形，行業(yè)內(nèi)一般采用如下方法：

一、收到預(yù)收款時直接開具適用稅率的發(fā)票

根據(jù)財稅[2016]36號的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。但需注意實操中各地對該操作的認(rèn)可程度不同，建議提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險。

二、申請增量/存量留抵退稅的優(yōu)惠

根據(jù)2023年開始執(zhí)行的減稅降費政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能享受增量和存量留抵稅額的退稅優(yōu)惠：

增量留抵

根據(jù)聯(lián)合公告[2019]39 號，符合特定條件的納稅人可以退還相比2023年3月底新增的留抵退稅額的60%

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局2023年第14號公告（“14號公告”），滿足小微企業(yè)條件的，可以享受自2023年4月納稅申報期按月全額退還增值稅增量留抵稅額

存量留抵：符合條件的上述納稅人按照企業(yè)類別可以自以下納稅申報期起申請一次性退還存量留抵稅額

根據(jù)14號公告，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足微型企業(yè)和小型企業(yè)條件的，可以自2023年4月及5月所屬期申請一次性退還存量留抵稅額

在實際享受增量/存量留抵退稅之前，企業(yè)應(yīng)注意對增值稅留抵稅額的合規(guī)性進(jìn)行排查，避免被認(rèn)定違規(guī)取得留抵退稅，造成較大的稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險。

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【第3篇】2023房地產(chǎn)增值稅稅率

導(dǎo)讀：隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)企業(yè)已由原來的營業(yè)稅改征增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個全新的內(nèi)容。目前最新的房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。今天就給大家詳細(xì)介紹一下：房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2023年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算方法為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定，開工日期在2023年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。

申報示例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2023年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

= 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00萬元

土地價款抵扣政策依據(jù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2、當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

【第4篇】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅稅率

一、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

情形1.適用一般計稅方法計稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）

情形2.適用簡易計稅方法計稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

小景提醒

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

二、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

三、一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

情形2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

情形3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

情形4.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

情形5.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

情形6.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)

納稅人適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）

四、小規(guī)模納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)

納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

情形2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)

納稅人以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

小景提醒

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）

五、個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據(jù)

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

六、資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

政策依據(jù)

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

七、金融機(jī)構(gòu)處置抵債不動產(chǎn)

自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產(chǎn)，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產(chǎn)時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除抵債不動產(chǎn)的作價，應(yīng)當(dāng)取得人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書。

選擇上述辦法計算銷售額的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動產(chǎn)時，抵債不動產(chǎn)作價的部分不得向購買方開具增值稅專用發(fā)票。

政策依據(jù)

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號）

來源：北京石景山稅務(wù)。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第5篇】房地產(chǎn)增值稅稅率2023

建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策及優(yōu)惠政策指引

國家稅務(wù)總局旬邑縣稅務(wù)局

2023年11月

目 錄

一 建筑房地產(chǎn)行業(yè)增值稅所得稅政策

二 建筑房地產(chǎn)行業(yè)地方稅政策

三 建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)日常管理服務(wù)

四 建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅風(fēng)險

建筑房地產(chǎn)行業(yè)增值稅所得稅政策

一、建筑服務(wù)。是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

1、增值稅稅率和征收率

（1）建筑服務(wù)使用的稅率為9% ;

（2）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的部分建筑服務(wù)，征收率為3%。

2.增值稅計稅辦法

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。

（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

3、一般計稅方法的應(yīng)納稅額

一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

4、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

（一）簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

（二）簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

建筑工程老項目，是指：

1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目;

2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目；

3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。

試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

5、納稅地點

屬于固定業(yè)戶的納稅人提供建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

6、納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。

納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

二、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅政策

自2023年5月1日起納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣提供建筑服務(wù)不再實行服務(wù)所在地預(yù)繳政策

第四條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

第五條 （一）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（二）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過15萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。

第六條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

建筑服務(wù)企業(yè)

計稅方式

非跨縣（市、區(qū)）

跨縣（市、區(qū)）

跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳

一般納稅人

一般計稅

銷售額=全部價款和價外費用；

銷項稅額=銷售額 ÷(1+9%)×9%

銷售額=全部價款和價外費用；

銷項稅額=銷售額 ÷(1+9%)×9%

應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+9%)×2%

簡易計稅

應(yīng)納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

銷售額=全部價款和價外費用-分包款項；

應(yīng)納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

小規(guī)模納稅人

簡易計稅

應(yīng)納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

銷售額=全部價款和價外費用-分包款項；

應(yīng)納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

房地產(chǎn)業(yè)：

房地產(chǎn)一般納稅人增值稅稅率是9%。一般納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，其適用稅率為9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

一般規(guī)定的銷售額——差額不含稅

銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

特殊項目的銷售額——全額不含稅

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

適用范圍

預(yù)繳：不動產(chǎn)坐落地

申報：機(jī)構(gòu)所在地

一般計稅方式下銷售房地產(chǎn)

一般納稅人

一般計稅方法

預(yù)繳增值稅=全部預(yù)收款

÷(1+9%)×3%

應(yīng)納增值稅=（全額房款-當(dāng)期允許扣除土地價款） ÷(1+9%)×9%-預(yù)繳稅款-進(jìn)項稅額

一般納稅人

（選擇簡易計稅）

預(yù)繳增值稅=全部預(yù)收款

÷(1+5%)×3%

應(yīng)納增值稅=全額房款 ÷(1+5%)×5%-預(yù)繳稅款

小規(guī)模納稅人

房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)企業(yè)所得稅政策梳理：

（一）固定資產(chǎn)加速折舊

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備器具扣除有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》（財稅〔2018〕54號）規(guī)定，企業(yè)在2023年1月1日至2023年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當(dāng)期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

（二）《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費稅前扣除政策的通知》（財稅〔2018〕51號）規(guī)定，自2023年1月1日起，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額8%的部分，準(zhǔn)予在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

（三）《關(guān)于延長高新技術(shù)企業(yè)和科技型中小企業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限的通知》（財稅〔2018〕76號），明確自2023年1月1日起，當(dāng)年具備高新技術(shù)企業(yè)或科技型中小企業(yè)資格的企業(yè)，其具備資格年度之前5個年度發(fā)生的尚未彌補(bǔ)完的虧損，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后年度彌補(bǔ)，最長結(jié)轉(zhuǎn)年限由5年延長至10年。

（四）建筑企業(yè)為獲得科學(xué)與技術(shù)新知識，創(chuàng)造性運用科學(xué)技術(shù)新知識，或?qū)嵸|(zhì)性改進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品（服務(wù)）、工藝而持續(xù)進(jìn)行的具有明確目標(biāo)的系統(tǒng)性活動屬于研發(fā)活動。建筑企業(yè)從事研發(fā)活動，符合研發(fā)費用加計扣除條件的，2023年1月1日至2023年12月31日期間實際發(fā)生的研發(fā)費用：未形成無形資產(chǎn)計入當(dāng)期損益的，在按規(guī)定據(jù)實扣除 的基礎(chǔ)上，再按照實際發(fā)生額的75%在稅前加計扣除；形成無形資產(chǎn)的，在上述期間按照無形資產(chǎn)成本的 175%在稅前攤銷。（延續(xù)執(zhí)行企業(yè)研發(fā)費用加計扣除75%政策，并將制造業(yè)企業(yè)研發(fā)費用加計扣除比例提高到100%，同時允許企業(yè)在10月份辦理第三季度（或9月份）企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，選擇享受上半年研發(fā)費用的加計扣除優(yōu)惠，進(jìn)一步加大了優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)不斷增加研發(fā)投入。）

依據(jù)：財稅〔2018〕99號、財稅〔2015〕119號、總局公告2023年第97號、總局公告2023年第40號、財稅〔2021〕13號

（五）建筑企業(yè)認(rèn)定為國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

目前高新技術(shù)企業(yè)申報八大領(lǐng)域中與建筑業(yè)企業(yè)相關(guān)的主要有兩個部分：一是新能源與節(jié)能、綠色建筑設(shè)計技術(shù)；二是再生混凝土及其制品制備關(guān)鍵技術(shù)，再生混凝土及其制品施工關(guān)鍵技術(shù)、再生無機(jī)料在道路工程中的應(yīng)用技術(shù)等。此外，建筑業(yè)企業(yè)平時用到的建筑工藝均可申請發(fā)明或?qū)嵱眯滦蛯＠?、軟件著作?quán)，有了知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品（服務(wù)）收入，建筑業(yè)企業(yè)可以申報高新技術(shù)企業(yè)。

依據(jù)：國科發(fā)火〔2016〕32號（高企認(rèn)定辦法），附件：國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域

國科發(fā)火〔2016〕195號 （高企認(rèn)定指引），附件：高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作指引

（六）符合小型微利企業(yè)條件的，自2023年1月1日至2023年12月31日，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；（今年李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時提出：自2023年1月1日-2023年12月31日，小微企業(yè)和個體戶所得稅年應(yīng)納稅所得額不到100萬元部分，在現(xiàn)行小微企業(yè)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，再減半征收。）對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

小型微利企業(yè)無論按查賬征收方式或核定征收方式繳納企業(yè)所得稅，均可享受上述優(yōu)惠政策。

上述小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。依據(jù)：財稅〔2019〕13號、總局公告〔2019〕2號、總局公告〔2021〕8號

建筑房地產(chǎn)行業(yè)地方稅政策

一、城市維護(hù)建設(shè)稅

（一）基本政策：1、城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅、消費稅稅額為計稅依據(jù)。2、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。3、納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動相關(guān)的其他地點。具體是指納稅人辦理登記證照的，所在地為其相關(guān)登記證照上注明的住所地；納稅人住所地與生產(chǎn)經(jīng)營地不一致的，所在地為其生產(chǎn)經(jīng)營地（注意外來報驗登記戶）；納稅人未辦理登記證照的，所在地為其增值稅、消費稅的納稅地點。4、城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。5、城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間一致，并且與增值稅同時繳納。

（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以按照50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、納稅人有留抵退稅的，自收到留抵退稅額之日起，應(yīng)當(dāng)在下一個納稅申報期從城建稅計稅依據(jù)中扣除。留抵退稅額僅允許在按照增值稅一般計稅方法確定的城建稅計稅依據(jù)中扣除。當(dāng)期未扣除完的余額，在以后納稅申報期按規(guī)定繼續(xù)扣除。具體操作按照《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅征收管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第26號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、土地增值稅

（一）基本政策：1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。2、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。3、它采用四級超率累進(jìn)稅率，分別是30%、40%、50%、60%四擋稅率。4、應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。5、土地增值稅的預(yù)征：（房地產(chǎn)行業(yè)適用）在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，以納稅人每月預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入（不包括增值稅）為計稅依據(jù)，按照普通住宅1%，非普通住宅1.5%，別墅、寫字樓等營業(yè)用房2.5%的征收率預(yù)征。6、清算：房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)到應(yīng)清算和可清算條件后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入清算環(huán)節(jié)，對開發(fā)項目進(jìn)行清算。納稅人符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目 的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超 過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù) 的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（二）優(yōu)惠政策：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的(含20 % ) ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20 % 的，應(yīng)對其全部增值額計稅(包括未超過扣除項目金額20%的部分)。2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

三、房產(chǎn)稅

（一）基本政策：1、房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。按年計算、分季度繳納。2、（1）對于自己經(jīng)營用的房產(chǎn)從價計征： 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；(2)用于出租的房產(chǎn)從租計征：全年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%。3、房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度的規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房屋原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種輔助設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。4、自2023年12 月21日，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)該包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容（宗地上總的建筑面積與凈用地面積的比率）積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以減征50%的稅額。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在附表中注明。3、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）基本政策：1、城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分季度繳納的一種稅。2、年應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×適用稅額，我縣的稅額分為3.5、2.5、1.5三個等級。3、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅應(yīng)注意的問題。（1）注意計稅依據(jù)和納稅時間。 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第483號）第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規(guī)定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。所以在申報時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計稅依據(jù)，按財稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務(wù)時間進(jìn)行申報繳納?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開發(fā)項目建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。（2）注意免稅土地面積和扣除時間。按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地[1988]015號）和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》（國稅地[1989]140號）有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報城鎮(zhèn)土地使用稅時，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）注意納稅義務(wù)終止時間及計算方法?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！薄蛾P(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因為對同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間，那么對土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以交付時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以合同簽訂時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人減征50%的稅額。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、印花稅

（一）基本政策：1、印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。從價的應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,從量的應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

2、印花稅稅目稅率表

編號

稅 目

征稅范圍

稅率（稅額）

納稅人

備 注

1

購銷合同

包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷、結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同

按購銷金額0.3‰貼花

立合同人

計稅金額判斷：①合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；②合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；③合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據(jù)。

2

加工承

攬合同

包括加工、定作、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同

按加工或承攬收入0.5‰貼花

立合同人

3

建設(shè)工程勘察設(shè)計合同

包括勘察、設(shè)計合同

按收取費用0.5‰貼花

立合同人

4

建筑安裝工程承包合同

包括建筑、安裝工程承包合同

按承包金額0.3‰貼花

立合同人

5

財產(chǎn)租

賃合同

包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同

按租賃金額1‰貼花。稅額不足1元，按1元貼花

立合同人

6

貨物運輸合同

包括民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內(nèi)河運輸、公路運輸和聯(lián)運合同

按運輸費用0.5‰貼花

立合同人

單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花

7

倉儲保

管合同

包括倉儲、保管合同

按倉儲保管費用1‰貼花

立合同人

倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花

8

借款合同

銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同

按借款金額0.05‰貼花

立合同人

單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花

9

財產(chǎn)保

險合同

包括財產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險合同

按保險費收入1‰貼花

立合同人

單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花

10

技術(shù)合同

包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同

按所載金額0.3‰貼花

立合同人

11

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

移書據(jù)

包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同

按所載金額0.5‰貼花

立據(jù)人

12

營業(yè)賬簿

生產(chǎn)、經(jīng)營用賬冊

記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額0.5‰貼花。其他賬簿按件貼花5元

立賬簿人

自2023年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

13

權(quán)利、許可證照

包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證

按件貼花5元

領(lǐng)受人

14

證券（股票）交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)a、b股

對買賣、繼承、贈與所書立的a股、b股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)

由立據(jù)雙方當(dāng)事人分別按1‰的稅率繳納證券（股票）交易印花稅

立據(jù)雙方當(dāng)事人

（13個正列舉稅目之外的）需要關(guān)注這類特殊交易政策的調(diào)整

（二）優(yōu)惠政策

1、自2023年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。（財稅〔2018〕50號）

2、自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度減征印花稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

六、契稅

（一）基本政策：1、在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。2、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（一）土地使用權(quán)出讓：（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；（三）房屋買賣、贈與、互換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。3、契稅我省的稅率為3%。4、契稅的計稅依據(jù)：（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款；（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額；（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。5、 契稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。

七、耕地占用稅

（一）基本政策：1、在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人。2、耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額（我縣的稅額為18元每平方米）。3、納稅人因建設(shè)項目施工或者地質(zhì)勘查臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。4、耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申報繳納耕地占用稅。

（二）優(yōu)惠政策：自2023年1月1日至2023年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以按50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財稅〔2019〕5號有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

八、環(huán)境保護(hù)稅（建筑企業(yè)適用）

（一）基本政策：1、施工揚塵是指本地區(qū)所有進(jìn)行建筑工程、市政工程、拆遷工程和道橋施工工程（包括綠化工程和水利工程）等施工活動過程中產(chǎn)生的對大氣造成污染的總懸浮顆粒物、可吸入顆粒物和細(xì)顆粒物等粉塵的總稱。2、揚塵排放量=（揚塵產(chǎn)生量系數(shù)-揚塵排放量削減系數(shù)）（千克/平方米·月）×月建筑面積或施工面積（平方米）。3、月大氣污染物應(yīng)納稅額=揚塵排放量/一般性粉塵污染當(dāng)量值（4）*適用稅額（1.2元）對于建筑工地按建筑面積計算；市政工地按施工面積計算，施工面積為建設(shè)道路紅線寬度乘以施工長度，其他為三倍開挖寬度乘以施工長度，市政工地分段施工時按實際施工面積計算。

施工工地必須采取道路硬化措施、邊界圍擋、裸露地面（含土方）覆蓋、易揚塵物料覆蓋、持續(xù)灑水降塵、運輸車輛沖洗裝置等措施，并按控制措施達(dá)標(biāo)與否，扣除削減量。

4、施工揚塵產(chǎn)生、削減系數(shù)表

工地類型

揚塵產(chǎn)生量系數(shù)（千克/平方米·月）

建筑施工

1.01

市政（拆遷）施工

1.64

工地

類型

揚塵類型

揚塵污染控制措施

揚塵排放量削減系數(shù)（千克/平方米·月）

措施達(dá)標(biāo)

是

否

建

筑

工

地

一次揚塵

道路硬化措施

0.071

0

邊界圍擋

0.047

0

裸露地面覆蓋

0.047

0

易揚塵物料覆蓋

0.025

0

定期噴灑抑制劑

0.03

0

二次揚塵

運輸車輛機(jī)械沖洗裝置

0.31

0

運輸車輛簡易沖洗裝置

0.155

0

市政

（拆遷）

工地

一次揚塵

道路硬化措施

0.102

0

邊界圍擋

0.102

0

易揚塵物料覆蓋

0.066

0

定期噴灑抑制劑

0.03

0

二次揚塵

運輸車輛機(jī)械沖洗裝置

0.68

0

運輸車輛簡易沖洗裝置

0.034

0

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)日常管理服務(wù)

結(jié)合日常征管，為了提高納稅人，繳費人的申報質(zhì)量，減少因申報錯誤或失誤，而引起納稅人額外的損失，降低稅收成本，對以下涉稅事項作專題輔導(dǎo)。

一、關(guān)于未按期申報的問題。今年以來，我們有個別納稅人存在因未按期申報，而出現(xiàn)的違法違章，有的三個月連續(xù)未申報被金三系統(tǒng)納入了非正常戶，有的要接受稅務(wù)行政處罰，有的影響了發(fā)票正常開具等問題?；蚨嗷蛏俣冀o企業(yè)造成了影響。為了防止這類問題繼續(xù)發(fā)生，我們提醒納稅人：小規(guī)模納稅人和個體戶每季度末15日前要及時納稅申報，我們的稅務(wù)人員也會通過打電話的形式提醒納稅人。如果15日前沒有申報的，我們會發(fā)起催報催繳程序，催報催繳之后，納稅人仍未申報的，將會按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條，《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》的公告進(jìn)行處罰，如果第二次違反了《征管法》第62條規(guī)定，在稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對個人（含個體戶）處50元以上的罰款，對企業(yè)或其他組織處200元的罰款。違反規(guī)定2次以內(nèi)的，未在稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對個人（含個體戶）處500元的罰款，對企業(yè)或其他組織處1000元的罰款。違反3次以上，以及被認(rèn)定為非正常戶，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2000元以上1萬元以下的罰款。2.一般納稅人，按月申報，每月15日前要及時納稅申報。逾期同樣按照以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。

二、虛假申報的問題。一種情況是，沒有成本、費用發(fā)票，但在電子稅務(wù)局申報了成本費用；二種情況是虛列工資費用；三種情況是隱瞞收入。一般情況是對未開票收入未申報。四是其他虛假申報情況。以上編造虛假計稅依據(jù)的，將根據(jù)《征管法》第64條規(guī)定及《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》公告規(guī)定處罰。編造虛假計稅依據(jù)稅額不滿5萬元的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處5000元以下的罰款。5萬元以上不滿25萬元的，處5000元以上2萬元以下的罰款。在25萬以上，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2萬以上5萬元以下的罰款。如果造成少繳稅款的，補(bǔ)繳稅款，加收滯納金。并處0.5倍以上5倍以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，將移交司法機(jī)關(guān)。

三、申報質(zhì)量不高的問題。1、是申報數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系錯誤，申報的數(shù)據(jù)各申報期不銜接，如企稅成本費用需要累計填寫，有的企業(yè)只填當(dāng)期的，金三系統(tǒng)就會推風(fēng)險。2、是申報表項目填寫不正確，如有納稅人在填寫已繳稅款時，隨意填，和實繳稅款不一致，系統(tǒng)出現(xiàn)了多交稅款的錯誤提醒。3、是財務(wù)報表填寫不全?；蛘卟徽_。像前幾個月有部分納稅人的財務(wù)報表數(shù)字沒累計，填寫的是當(dāng)期的，系統(tǒng)推出了大量稅收風(fēng)險。這是有的納稅人填表時不細(xì)心，沒仔細(xì)看表頭文字。

四、發(fā)票開具（取得）不規(guī)范的問題。關(guān)于發(fā)票方面，目前稅務(wù)總局在推廣使用電子專票，現(xiàn)在也有電子普通發(fā)票，也是鼓勵大家使用的。將來最終都要使用電子發(fā)票。正常發(fā)票的開具不能虛開，領(lǐng)用發(fā)票的用戶，盡量自己開具，不要到大廳去代開發(fā)票。如果金額過大，將要檢查業(yè)務(wù)的真實性。

五、收入預(yù)測。每個征期3日前要向稅管員報本期實現(xiàn)的稅收。報時要準(zhǔn)確，因為上級有要求，謝謝大家配合。

六、個稅申報問題。個稅實行全員全額按月申報，首先要真實，不能漏報，也不能虛報，有的企業(yè)為了增大成本費用，虛報了大量的虛擬人員，這樣是會出問題的。這樣有兩種后果：一個是影響他人的收入信息，二是形成虛假申報涉稅信息資料（5000元以下罰款）。

建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅風(fēng)險

一、建筑業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的18項涉稅風(fēng)險點

按照日常稅收征收管理梳理了建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)須關(guān)注的18項涉稅風(fēng)險點，具體如下：

1.風(fēng)險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅（印花稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。

風(fēng)險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂合同，及時申報繳納應(yīng)稅憑證對應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險。

2.風(fēng)險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。同時，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)多、業(yè)務(wù)交易量和交易對象規(guī)模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應(yīng)的支出違規(guī)進(jìn)行稅前扣除，容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。

3.風(fēng)險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風(fēng)險（增值稅）

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質(zhì)活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發(fā)生。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條規(guī)定，該行為應(yīng)視同銷售處理。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年營業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈送業(yè)務(wù)若財務(wù)處理不當(dāng)，容易造成稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生向客戶贈送禮品的業(yè)務(wù)時，財務(wù)上要及時作增值稅和企業(yè)所得稅視同銷售處理。同時，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷售收入確認(rèn)的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定的順序來確定，企業(yè)所得稅則按照公允價值確定收入。在確認(rèn)視同銷售收入后，則須按照營業(yè)收入和業(yè)務(wù)招待費支出總額，確定該項費用的稅前扣除限額。

4.風(fēng)險提示：違規(guī)代征契稅（契稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。部分房地產(chǎn)企業(yè)對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：在未按照規(guī)定程序取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)向購房者代收任何契稅稅款，如已收取相關(guān)費用則應(yīng)當(dāng)盡快退回，及時糾正違規(guī)行為。

5.風(fēng)險提示：車位銷售未及時確認(rèn)收入（增值稅、企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行，屬于現(xiàn)售行為，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策需要同時確認(rèn)收入。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產(chǎn)權(quán)證的車位（人防工程部分）既未開具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)，存在極大稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理銷售業(yè)務(wù)和款項，對已取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認(rèn)，避免帶來稅款滯納風(fēng)險。

6.風(fēng)險提示：預(yù)售階段涉稅風(fēng)險（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)收到的預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，包括增值稅預(yù)繳申報和土地增值稅預(yù)征。同時，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據(jù)預(yù)計毛利額計算應(yīng)納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳，但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報預(yù)繳或未能足額申報預(yù)繳稅款。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，在項目竣工前為迅速回籠資金采取預(yù)售方式銷售，預(yù)收款需要及時足額作相應(yīng)的稅款預(yù)繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

7.風(fēng)險提示：收入確認(rèn)時點滯后（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在確認(rèn)收入時點滯后，進(jìn)而產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握開發(fā)產(chǎn)品的完工界定，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用、或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的，視為已經(jīng)完工，應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)收入。同時，不同的銷售方式，具有不同的交易環(huán)節(jié)及操作流程，其納稅義務(wù)發(fā)生時間亦不同?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條對各種銷售方式下收入的確認(rèn)時點都作了明確規(guī)定。企業(yè)應(yīng)對照這一規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自身銷售方式是否達(dá)到確認(rèn)收入的時點，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險。

8.風(fēng)險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳（個人所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個人股東支付股息紅利時，應(yīng)當(dāng)預(yù)扣或者代扣個人所得稅稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應(yīng)扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準(zhǔn)確掌握政策，容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：根據(jù)個人所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時預(yù)扣或代扣稅款，并且做好臺賬。同時，會計處理上要準(zhǔn)確把握分紅和往來賬的區(qū)分。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）第二條規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集行業(yè)，資金往來多，在這方面更需多加注意，避免產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

9.風(fēng)險提示：取得預(yù)收款項未按規(guī)定預(yù)繳稅款（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第11號）第三條和《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第三條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第17號印發(fā)）。部分納稅人對政策理解不熟悉，存在對跨市跨省項目納稅義務(wù)發(fā)生時未在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，或者收到預(yù)收款時未預(yù)繳稅款的情形。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，及時在建筑服務(wù)發(fā)生地或機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳稅款，同時要注意：采用不同方法計稅的項目預(yù)繳增值稅時的預(yù)征率不同。采取預(yù)收款方式提供建筑服務(wù)的應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅；納稅義務(wù)發(fā)生時，同一地級市內(nèi)的項目，不需要在項目所在地預(yù)繳稅款，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報；跨市跨省項目，需要在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款；適用一般計稅方法計稅的項目預(yù)征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預(yù)征率為3%。

10.風(fēng)險提示：建筑勞務(wù)收入確認(rèn)不及時（企業(yè)所得稅）

風(fēng)險描述：《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十三條規(guī)定，企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供勞務(wù)等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。部分建筑企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在取得建筑勞務(wù)收入時未及時確認(rèn)收入，容易產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第二條對企業(yè)確認(rèn)勞務(wù)收入的確認(rèn)方法、前提條件、時間點做出了明確規(guī)定。建筑企業(yè)應(yīng)對照規(guī)定，判斷完工進(jìn)度，及時確定當(dāng)期建筑勞務(wù)收入，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險。

11.風(fēng)險提示：承租建筑施工設(shè)備取得發(fā)票的項目稅率易出錯（增值稅）

風(fēng)險描述：按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第十六條規(guī)定，納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。建筑企業(yè)在施工工程中承租了施工設(shè)備如腳手架、鉤機(jī)等，若出租方配備了操作人員，應(yīng)取得稅率為9%的增值稅發(fā)票，如對策把握不準(zhǔn)，企業(yè)可能以購進(jìn)有形動產(chǎn)租賃服務(wù)取得稅率為13%的增值稅發(fā)票，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在承租建筑施工設(shè)備時應(yīng)注意區(qū)分出租方是否配備操作人員的情況，如果出租方負(fù)責(zé)安裝操作應(yīng)按購進(jìn)建筑服務(wù)取得增值稅發(fā)票，否則按購進(jìn)有形動產(chǎn)租賃服務(wù)取得增值稅發(fā)票。

12.風(fēng)險提示：以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證未按規(guī)定繳納印花稅（印花稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第一條，對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。建筑企業(yè)一般規(guī)模較大，業(yè)務(wù)鏈復(fù)雜，簽訂建筑施工、工程采購、勞務(wù)分包等合同較多，加上紙質(zhì)版合同管理難、效率低，越來越多建筑企業(yè)采用電子化的合同，容易忽略電子合同的印花稅申報。

風(fēng)險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂的電子合同，應(yīng)及時申報繳納應(yīng)稅憑證對應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險。

13.風(fēng)險提示：簡易計稅項目取得增值稅專用發(fā)票并申報抵扣（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，企業(yè)選擇簡易計稅方法的項目進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。建筑企業(yè)中的增值稅一般納稅人可以就不同的項目，分別依法選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。在企業(yè)實際經(jīng)營過程中，購進(jìn)的貨物、勞務(wù)和服務(wù)一般用于多個項目，可能存在購進(jìn)貨物、勞務(wù)和服務(wù)用于簡易計稅項目取得增值稅專用發(fā)票并抵扣了增值稅進(jìn)項稅額的問題，存在較大的稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：對于取得增值稅專用發(fā)票的簡易計稅項目，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，已抵扣的應(yīng)將對應(yīng)的增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出，及時糾正稅收違規(guī)行為。

14.風(fēng)險提示：發(fā)生納稅義務(wù)未及時申報繳納增值稅（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天（書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天）；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。建筑業(yè)的增值稅納稅義務(wù)時間按照開票時間、收款時間和書面合同約定的付款時間孰先的原則確認(rèn)。有部分建筑企業(yè)對政策理解不深，認(rèn)為不收款就不確認(rèn)增值稅收入，由于業(yè)主資金困難未按照合同約定的時間支付工程款等原因，未按合同約定的付款日期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生的時間，存在較大稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)按合同約定的付款時間，到期后及時開具發(fā)票，若經(jīng)雙方約定推遲付款時間的，應(yīng)及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按新的付款時間確定納稅義務(wù)發(fā)生時間并開具發(fā)票申報納稅，避免帶來稅款滯納風(fēng)險。

15.風(fēng)險提示：取得虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險（增值稅）

風(fēng)險描述：建筑企業(yè)的上游供應(yīng)商數(shù)量眾多，成分比較復(fù)雜，部分建筑材料是從農(nóng)民、個體戶或者小規(guī)模納稅人處購買，供應(yīng)商一旦不按規(guī)定開具或者到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，建筑企業(yè)就容易產(chǎn)生接受虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險，面臨補(bǔ)繳企業(yè)所得稅風(fēng)險。若企業(yè)取得虛開的增值稅專用發(fā)票，該部分發(fā)票將無法抵扣，已抵扣的相應(yīng)進(jìn)項稅額也需作轉(zhuǎn)出處理。如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為惡意接收虛開增值稅發(fā)票，企業(yè)及其相關(guān)負(fù)責(zé)人還需承擔(dān)刑事責(zé)任。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在購進(jìn)貨物或者服務(wù)時要提高防范意識，主動采取必要措施嚴(yán)格發(fā)票審核，審查取得發(fā)票的真實性，確?！百Y金流”“發(fā)票流”和“貨物或服務(wù)流”三流一致。對不符合要求的發(fā)票不予接收并要求開票方重新開具，若發(fā)現(xiàn)供貨方失聯(lián)或?qū)θ〉玫陌l(fā)票存在疑問，應(yīng)當(dāng)暫緩抵扣有關(guān)進(jìn)項稅款，必要時可向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助查證。

16.風(fēng)險提示：兼營與混合銷售未分別核算（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第11號）規(guī)定，納稅人銷售活動板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。若建筑企業(yè)兼營與混合銷售劃分不清又未分別核算銷售額的，容易導(dǎo)致稅率適用錯誤，產(chǎn)生稅收風(fēng)險。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)在會計處理上應(yīng)注意分別核算貨物的銷售收入和建筑安裝服務(wù)的銷售額，正確理解混合銷售行為和兼營行為的定義，防范稅收風(fēng)險。

17.風(fēng)險提示：跨省項目人員未辦理全員全額扣繳（個人所得稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第52號）第二條規(guī)定，跨省異地施工單位應(yīng)就其所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報。凡實行全員全額扣繳明細(xì)申報的，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收個人所得稅。建筑企業(yè)跨省項目若未辦理全員全額扣繳申報個人所得稅，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)將對該項目核定征收個人所得稅。

風(fēng)險防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)就自身的跨省異地施工項目所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報。

18.風(fēng)險提示：未按規(guī)定適用簡易計稅方法及留存?zhèn)洳橘Y料（增值稅）

風(fēng)險描述：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅［2017］58號）規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，以及為甲供工程或建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可選擇簡易計稅方法計稅。建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。部分建筑企業(yè)對稅收政策把握不準(zhǔn)，容易錯誤選擇計稅方法，應(yīng)適用簡易計稅的未適用簡易計稅。此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進(jìn)項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第31號）規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人按規(guī)定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實行備案制，相關(guān)證明材料無需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送，改為自行留存?zhèn)洳椤２糠旨{稅人選擇適用簡易計稅方法的建筑服務(wù)，容易忽略留存相關(guān)證明材料。

風(fēng)險防控建議：在政策允許的范圍內(nèi)，納稅人可根據(jù)項目稅負(fù)和發(fā)包方情況，選擇適用一般計稅方法或者簡易計稅方法，企業(yè)應(yīng)注意按規(guī)定強(qiáng)制適用簡易計稅情形的不能選擇適用一般計稅方法。國家稅務(wù)總局公告2023年第31號公告雖明確建筑企業(yè)選擇適用簡易計稅的項目不用再備案，但仍需將以下證明材料留存?zhèn)洳椋?一)為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；(二)為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。

二、企業(yè)所得稅風(fēng)險防控注意事項

（一）企業(yè)所得稅風(fēng)險防控要點

1、及時取得合法有效憑據(jù)，確保各項成本費用能夠稅前扣除。

2、合理歸集開發(fā)間接費，優(yōu)化期間費用。

3、掌握項目所在地的預(yù)計毛利率政策。開發(fā)產(chǎn)品完工前，先按預(yù)售收入和預(yù)計毛利率計算應(yīng)納稅所得額；完工后，計算實際毛利與預(yù)計毛利的差額，并按差額調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

4、按稅法規(guī)定的完工條件，及時計算完工產(chǎn)品的計稅成本。注意完工標(biāo)準(zhǔn)界定問題：《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)別；《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與會計準(zhǔn)則之間有區(qū)別。

5、收入和成本費用的確認(rèn)口徑，稅法與會計規(guī)定不一致的，年度匯算清繳時要按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，并建立納稅調(diào)整事項臺賬（列明業(yè)務(wù)日期、憑證號、金額以及調(diào)整原因等）。

6、注意收入與成本費用的配比，防止前期多繳稅后期出現(xiàn)虧損得不到彌補(bǔ)。

（二）成本費用憑據(jù)的管控要點

1、憑據(jù)管控的重要性

目前實行以票控稅，只有取得符合稅法規(guī)定的合法有效憑據(jù)后，相關(guān)成本費用才能在稅前扣除。為避免因憑據(jù)不合規(guī)產(chǎn)生不必要的稅收損失,必須要加強(qiáng)憑據(jù)的稅收風(fēng)險控制，確保憑據(jù)的合法性有效性。尤其房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅在票據(jù)方面存在關(guān)聯(lián)，且土地增值稅對于發(fā)票尤其關(guān)注。

2、必須在業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行管控

首先要從源頭開始控制，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員要及時取得與業(yè)務(wù)內(nèi)容相符的合法有效憑據(jù)，然后財務(wù)人員要按規(guī)定加強(qiáng)審核管理。只有在業(yè)務(wù)流程的各環(huán)節(jié)中進(jìn)行防范，也只有在各環(huán)節(jié)對于企業(yè)所得稅存在問題進(jìn)行分析，才能有效管控潛在風(fēng)險。

3、合法有效的憑據(jù)類型及扣除原則

企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票（包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票）、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

2023年28號公告明確了憑“票”扣除的大原則，這里的“票” 應(yīng)理解為相應(yīng)的合法有效憑證，發(fā)票只是合法有效憑證中外部憑證的一類。除28號公告規(guī)定的特殊情況外，企業(yè)發(fā)生相關(guān)的成本費用，需按規(guī)定取得相應(yīng)憑證才能在稅前扣除。僅有稅前扣除憑證，不足以證明支出的真實、合法、有效。企業(yè)發(fā)生的支出要想在稅前扣除，除了需要有合法有效的稅前扣除憑證外，還需要準(zhǔn)備其他的相關(guān)資料，如合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳椤?/p>

4、合法有效的內(nèi)部憑據(jù)應(yīng)具備的條件

自制表單必須由制表人或經(jīng)辦人、審核人以及業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人簽字；內(nèi)部審批手續(xù)齊全；業(yè)務(wù)真實發(fā)生；表單內(nèi)容完整，符合會計和稅法規(guī)定，且與內(nèi)部財務(wù)管理制度相符。

5、合法有效的外部憑據(jù)應(yīng)具備的條件：

（1）形式合法：根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)，取得相應(yīng)的行政事業(yè)收據(jù)、發(fā)票等。不合規(guī)發(fā)票：①未填開付款方全稱的，②變更品名的， ③跨地區(qū)開具的， ④發(fā)票專用章不合規(guī)的， ⑤票面信息不全或者不清晰的， ⑥應(yīng)當(dāng)備注而未備注的， ⑦從2023年7月1日起，未填寫購貨方企業(yè)名稱、納稅人識別號或社會統(tǒng)一信用代碼的增值稅普通發(fā)票， ⑧從2023年3月1日起，加油票為以前的機(jī)打發(fā)票的， ⑨商品和服務(wù)稅收分類編碼開錯的。

（2）內(nèi)容完整規(guī)范

日期、業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價、金額等填寫齊全（匯總開具的必須附銷貨清單），大小寫金額一致，抬頭為單位全稱（簡化發(fā)票無效）。

（3）簽章齊全

開票單位簽章規(guī)范清晰，發(fā)票要加蓋“發(fā)票專用章”，開票單位名稱應(yīng)與合同單位名稱一致。注意：總公司簽訂合同的應(yīng)由總公司開具發(fā)票，分公司簽訂合同的應(yīng)由分公司開具發(fā)票。

（4）業(yè)務(wù)真實發(fā)生

票據(jù)內(nèi)容要與經(jīng)濟(jì)合同、業(yè)務(wù)資料相符，原則上收款單位與開票單位應(yīng)一致。

（5）及時取得票據(jù)

一方面業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員辦理報銷手續(xù)時要及時取得票據(jù)，另一方面業(yè)務(wù)取得票據(jù)后應(yīng)及時辦理報銷手續(xù)，尤其要避免跨年報銷。

（6）發(fā)票補(bǔ)救措施

發(fā)票補(bǔ)救時間規(guī)定：最長5年的追補(bǔ)期限僅僅適用于企業(yè)在費用實際發(fā)生年度向后5年期間沒有被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)（包括日常征管、評估、稽查中發(fā)現(xiàn)）。如果支付發(fā)生當(dāng)年匯繳后，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)沒有取得合法有效憑證的，則28號公告第十五條，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自被告知之日起60日內(nèi)補(bǔ)開、換開符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證。此處只有60天的期限。

特殊情況無法換開發(fā)票：企業(yè)在補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，可憑相關(guān)資料證實支出真實性后，其支出允許稅前扣除。

【第6篇】房地產(chǎn)增值稅稅率表

一、前言

就房地產(chǎn)投資領(lǐng)域來說，在項目全生命周期內(nèi)（投資、運營、交付等）環(huán)節(jié)均和稅費息息相關(guān)，每個環(huán)節(jié)中涉及的稅種及計算方式也不盡相同。從交易形式來看，由于不同交易下涉及的稅種不同，不同的交易結(jié)構(gòu)對應(yīng)的測算邏輯也各不相同，一個項目按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種交易模式下最終的利潤結(jié)果也不盡相同。所以，明確不同階段、不同類型項目涉及的稅種，了解各類稅種計算公式的基本邏輯，才能真正實現(xiàn)對投資的掌握；

二、稅種分類

對于房地產(chǎn)全過程開發(fā)周期來說，最重要的環(huán)節(jié)就是拿地和開盤，所涉及到的稅種有：

不同開發(fā)階段涉稅分析

房地產(chǎn)開發(fā)過程根據(jù)不同階段所繳納的稅費不同，大致上可以分為行為稅、財產(chǎn)稅、所得稅和流轉(zhuǎn)稅四大類，每個稅類分為以下稅種：

不同開發(fā)階段稅種分類

根據(jù)物業(yè)類型及對測算結(jié)果影響程度，將稅種歸納整理為普通稅種、銷售物業(yè)三大稅種和持有物業(yè)涉稅三大類。

1、耕地占用稅

征稅對象：是指對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的稅；

征稅范圍：為建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國家所有和集體所有所有的耕地；

征收方式：辦理占用耕地手續(xù)時一次性征收，標(biāo)準(zhǔn)是5-50元/m2，具體金額視地方不同；

耕地占用稅=實際占用耕地面積*定額稅率；

2、土地使用稅

征稅對象：是指對使用國有土地的單位和個人，按照使用土地面積定額征收的稅；

征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位及個人；

征收方式：根據(jù)實際占用的土地面積，每平米征收一定的金額，標(biāo)準(zhǔn)是0.6-30元/m2。從土地合同簽訂次日起次月至產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移期間；是每年都要繳納的；

土地使用稅=實際占用的土地面積*定額稅率；

3、印花稅

征稅對象：是對經(jīng)濟(jì)活動中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件；

征稅范圍：在公開出讓的項目、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目中以及其他存在合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的項目；

征收方式：按照合同金額（含增值稅）的萬分之五進(jìn)行收??；

印花稅=合同金額*0.5‰；

4、契稅

征稅對象：是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時，就當(dāng)事人所簽訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

征稅對象：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬中承受的單位和個人；

征收方式：根據(jù)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的金額作為繳納的基數(shù)，按照一定的稅率進(jìn)行征收，一般為3%-5%；

契稅=土地出讓金額*定額稅率；

需要注意的是：對于繳納契稅繳納的基數(shù)，通常情況下為土地出讓金額。但存在兩種特殊情況：

1、如果在《土地出讓合同》中明確列明市政配套建設(shè)費的具體價格時，此時市政配套費也可以計入契稅的計算基數(shù)；

2、對于涉及拆遷補(bǔ)償款的項目，原則上開發(fā)商直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款，可以計入契稅繳納的計算基數(shù)。

5、增值稅

征稅對象：是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅；

征稅范圍：在中國境內(nèi)做的任何產(chǎn)生增值的經(jīng)營行為；

征收方式：差額征收。伴隨著銷售貨值產(chǎn)生的增值稅與伴隨成本費用類的支出投入的增值稅之差。不同行業(yè)不同征收對象的稅率不一定相同；

應(yīng)納增值稅=銷項稅率-進(jìn)項稅率；

6、土地增值稅

征稅對象：是指轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人；

征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人；

征收方式：以轉(zhuǎn)讓所得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目余額后的增值額作為計稅依據(jù)，采用四級累進(jìn)稅率法；

土增稅基礎(chǔ)計算公式=增值額×使用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)；

7、企業(yè)所得稅

征稅對象：企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的所得額；

征稅范圍：在我國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收，個人獨資外企、合伙企業(yè)不適用；

征收方式：按年計征，分期預(yù)繳、匯算清繳；

企業(yè)所得稅=（銷售收入-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率（25%）；

8、房產(chǎn)稅

征稅對象：以房屋為征收對象，按照房屋的計稅余額或者租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅；

征稅范圍：經(jīng)營性物業(yè)房產(chǎn)稅的組成，既包括其空置階段的原值（扣除一定比例）進(jìn)行征稅，即從價計征；也包含在租賃過程中產(chǎn)生的經(jīng)營收入進(jìn)行征稅，即從租計征；

8.1 從價計征

核心是確認(rèn)資產(chǎn)原值價值與扣除率（價值打折率），一般來說，資產(chǎn)原值的確認(rèn)方式取決于收購方式，即采用股權(quán)收購與資產(chǎn)收購下的資產(chǎn)原值計算標(biāo)準(zhǔn)不同。

資產(chǎn)收購下的資產(chǎn)原值=資產(chǎn)收購價格+新投工程成本金額股權(quán)收購下的資產(chǎn)原值=原始土地出讓金+其他可入賬金額+拆遷補(bǔ)償款+新投工程成本金額；

對于一般商業(yè)商辦或者其他用途的資產(chǎn)，減除比例范圍在10%-30%之間，具體需根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對于工程用途資產(chǎn)，減除比例范圍通常擴(kuò)大到40%-50%

從價計征房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%/年；即空置階段采取從價計算房產(chǎn)稅，按照資產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征，稅率為年化1.2%；

征稅時間：取得經(jīng)營性房屋的次月開始繳納，按年征收，分期繳納。期限根據(jù)省、自治區(qū)和直轄市人民政府確定；

8.2 從租計征

根據(jù)房產(chǎn)出租的租金收入計征，稅率為租金收入的12%。不含增值稅；開發(fā)商取得的租金計征，征稅率是12%，若個人出租住房的租金計征，按照租賃收入的4%計征。

在租賃過程中出現(xiàn)'免租期'，則采用從價計征免租期的房產(chǎn)稅金額；

房產(chǎn)稅=從價計征金額+從租計征金額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-減除比例）×年稅率1.2%+租金收入×12%；