【導語】土地增值稅稅率怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅稅率，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅稅率
作為一名合格的會計人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個是和自己的日常工作息息相關，必須要記住或者是了解的。
那么，今天之了君就給大家?guī)恚?023年最新增值稅稅率表來了，趕快收藏！
一般納稅人2023年最新增值稅稅率
給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：
適用13%稅率：
銷售及進口貨物（適用于9%的貨物除外）
銷售勞務
有形動產(chǎn)租賃服務
適用9%稅率
農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國務院規(guī)定的其他貨物
不動產(chǎn)租賃服務
銷售不動產(chǎn)
建筑服務
轉(zhuǎn)讓土地使用權
郵政服務
基礎電信服務
適用6%稅率
現(xiàn)代服務業(yè)
銷售無形資產(chǎn)（商標、技術、著作權等）
增值電信服務
金融服務
生活服務（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂服務等）
0%稅率
1、出口貨物等特殊業(yè)務（國務院另有規(guī)定的除外）。
2、境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)；
3、銷售貨物、勞務,提供的跨境應稅行為,符合免稅條件的，免稅；
4、銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅；
5、境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。
一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除率
9%
購進農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%
10%
購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計算進項稅額。
以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時要注意，還有一些一般納稅人適用于簡易計稅的，之了君這里就不一一展示了。
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【第2篇】土地增值稅稅率表
對于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達的古代。當然，在現(xiàn)代社會，土地的重要性更是提升了很多層次。對于土地的涉稅問題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對于我們關心的房價，還是有影響的。
土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？
土地增值稅稅率為四級超率累進稅率。具體來說，土地增值稅四級稅率以及速算扣除數(shù)如下：
通過這個表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達到了60%。當然，土地增值稅和增值額有直接的關系。土地增值稅的計算公式如下：
1、當土地增值額未超過50%時，土地增值稅的稅率最低是30%。
土地增值稅的計算公式為：增值額×30%。
2、當土地增值額超過50%，但未超過100%時，土地增值稅的稅率是40%。
土地增值稅的計算公式為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。
3、當土地增值額超過100%，但未超過200%時，土地增值稅的稅率是50%。
土地增值稅的計算公式為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。
4、當增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅的稅率是60%。
土地增值稅的計算公式為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。
需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對象，就是增值稅與扣除項目金額之比。而在具體計算時，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項目金額，而不是增值稅額。對于這一點，大家一定要注意的。當然，你要不是房地產(chǎn)相關行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。
征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？
征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財政收入。畢竟現(xiàn)在一個地方的財政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購買價款，后期出售房子時，也是需要繳納土地增值稅的。
當然，國家在征收土地增值稅之前，也增值稅過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。
所以在國家決定從1994年1月1日起，開始在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機行為。通過增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無奈之舉。
當然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機、炒賣”活動，在設計稅率時，也是使用了超額累進稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！
【第3篇】土地增值稅預征稅率是多少
導讀：本文講述的是關于預繳土地增值稅計算方法是怎樣的的有關問題，為了方便大家更好的學習，小編將預交土地增值稅的計算公式在下文中為大家整理出來了，感興趣的可以接著往下看看。
預繳土地增值稅計算方法是怎樣的?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：
1、一般計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/(1+11%)*土地增值稅預征率
2、簡易計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/(1+5%)*土地增值稅預征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
土地增值稅預征的計征依據(jù)是什么?
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率))，預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。
然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款?！?/p>
針對預繳土地增值稅計算方法是怎樣的的這一問題，文中已作出詳細的解答，相關的計算公式小編已在文中為打擊列舉出來了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，詳情請關注會計學堂網(wǎng)。
【第4篇】土地增值稅稅率清算2
為某企業(yè)高管和業(yè)務部門培訓土地增值稅，站在非財務管理人員角度將土地增值稅要點整理如下，供參考。
一、房地產(chǎn)企業(yè)獨特的項目配比關系使得項目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風險的來源。
二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預征+清算的模式。
三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點。
四、土地增值稅的計算基本邏輯是：
1、收入-扣除項目=增值額
2、增值額*對應稅率=應交土地增值稅
對應稅率從30%——60%。
3、房地產(chǎn)商品房開發(fā)清算扣除項目主要有五項：
——土地價款
——開發(fā)成本
——開發(fā)費用
——稅金
——加計扣除
五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財務核算基礎上，根據(jù)土增獨特要求選擇數(shù)據(jù)進行清算。
六、土地增值稅清算時間節(jié)點
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預征后清算模式，關鍵點是何時應該清算。
1、稅法規(guī)定了主動清算條件和強制清算條件；
2、企業(yè)請牢記銷售85%和預售許可證滿三年兩個條件。
七、土地增值稅清算單位和范圍
1、按照項目清算（立項）
2、如有分期，按照分期清算（建設規(guī)劃許可證）
3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應分開計算增值率
八、土地增值稅收入中應關注：
1、銷售收入中交易價格公允，尤其是存在關聯(lián)交易情況下；
2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈送等視同銷售收入；
3、無產(chǎn)權車位轉(zhuǎn)讓使用權通常按照銷售處理；
九、土地增值稅扣除項目應關注：
1、各項扣除內(nèi)容所應包含內(nèi)容（略）；
2、會計核算仍然是基礎，尤其是成本核算應真實合理；
——土地征用及拆遷補償費
——前期工程費
——建安工程費
——基礎設施建造費
——公共配套設施費
——開發(fā)間接費
3、關注會計核算中各項內(nèi)容同土增扣除各項內(nèi)容的相同與不同
——會計核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮
——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調(diào)整計入開發(fā)費用
十、土地增值稅特殊情況
1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計扣除，按照評估法或發(fā)票扣除法；
——使用超過12個月為舊房
——產(chǎn)權辦至公司名下為舊房
2、土地使用權和在建項目區(qū)別
——土地使用權轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計扣除
——在建項目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計扣除
3、特殊交易：投資和重組
投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。
十一、土地增值稅清算準備
1、應在項目建設之初盡快進行測算；
2、在項目實施過程中逐步調(diào)整和細化測算，并在賬務上落實測算數(shù)據(jù)；
3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準備上，各業(yè)務部門應同財務緊密銜接做好證據(jù)鏈準備；
4、達到清算條件，財務應牽頭做好內(nèi)部預清算，迎接稅務機關清算。
【第5篇】2009年土地增值稅的稅率
關于增值稅的知識，大家最頭疼的就是稅率和計算，不僅僅是因為繁瑣，更是因為經(jīng)常發(fā)生變動，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財政部 稅務總局公告2023年第7號，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
⑤ 國務院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國務院決定。
納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。
⑩ 各種蛋類的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，選擇差額納稅的，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護服務，比照勞務派遣服務政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)
（六）應當適用（非可選擇）簡易計稅
① 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）
③ 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）
④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）
⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）
⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：
寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當業(yè)銷售死當物品；
【第6篇】土地增值稅稅率增值50%
一說到土地增值稅，有些朋友或許會想到增值稅，但這是兩個完全不同的稅種。增值稅是對貨物與勞務的流轉(zhuǎn)過程中的增值額進行課征的稅種，也是目前我國最大的稅種；而土地增值稅則是針對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額課征的稅種。
2023年，土地增值稅實現(xiàn)了6465億元，比上年增長14%，占當年稅收收入的4%。從比重上看，應該算作一個輔助性的稅種。
目前土地增值稅的法律依據(jù)是國務院令[1993]第138號頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年開始實施。也算是分稅制改革背景下針對房地產(chǎn)市場的一個特定的稅種。
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，通俗的說，就是賣房賣地有了增值額的單位和個人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳]有覺得自己賣房時交了土地增值稅，是因為從2008年開始，對個人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項目的余額。
土地增值稅的稅率很有特點，對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物的單位和個人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱之為超率累進。
下面就是土地增值稅的四級超率累進稅率表，與個人所得稅的超額累進稅率表不同在于計稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計算時使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。
去年的7月份，財政部和國家稅務總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見稿，也開啟了土地增值稅的立法進程。
相比1993年的暫行條例，征求意見稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個暫行條例與征求意見稿有所差別的對比表，我搬過來了，供大家參考。
在我講課的過程中，有學生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開征的合理性，覺得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復征稅。這個問題我再單獨寫一個推文。那么為什么要開征這樣一個稅種，也就是通常說的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個目的：
（1）有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；
（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設積累資金。
事實上土地增值稅的意義還是出于對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。
從未來的趨勢看，這個稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場的長效機制起到應有的作用。
【第7篇】土地增值稅稅率預繳
一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）
2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預繳土地增值稅計算
（一）預征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預征率
應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。
三、預繳申報
（一）納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表
依據(jù)：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預繳土地增值稅時：
借：應交稅費-應交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風險點
1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預收的情況，核實轉(zhuǎn)為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來源：金穗源
【第8篇】土地增值稅實行的稅率形式
源恒財稅小深分幫您解決房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務咨詢、稅務信息化難題，歡迎來撩~
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。超率累進稅率是超額累進稅率的一種。超率累進稅率是一種特殊稅率形式。
實行四級超率累進稅率，選取課稅對象的某一百分比指標為計稅起點，將其按百分比高低劃分為若干個等級部分，并分別規(guī)定每一個等級的稅率。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
1、增值額未超過50%的部分稅率為30%；
2、增值額超過扣除項目金額的50%未超過項目扣除金額的100%稅率為40%；
3、增值額超過扣除項目金額的100%未超過項目扣除金額的200%稅率為50%；
4、增值額超過200%的部分稅率為60%。
下面，源恒財稅通過一個案例帶大家了解一下土地增值稅如何計算四級超率累進稅率。
案例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司在申報納稅時，其計算的增值額為1500萬元，扣除項目金額為1000萬元，請計算該公司應繳納多少土地增值稅？
解析：根據(jù)四級超率累進稅率表
（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%
（2）土地增值稅應納稅額＝1500×50%-1000×15%＝600（萬元）
土地增值稅計算三步法
01 計算增值率
例題中增值額為1500萬元，注意這里是增值額哦。
增值額1500萬元，扣除項目1000萬元，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%
在《土地增值稅》系列叢書中，源恒稅務使用大量的案例對土地增值稅如何采用四級超率累進稅率計算方法的問題進行解答，書中匯總了從1994年到迄今為止的所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，通過政策解讀、案例、問題解答3個板塊，對我們在土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合作建房、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)抵押、代建房等方面遇到的稅務問題進行解答，是我們快速、便捷的找到稅務上的解決方法，成功運用法律法規(guī)這一武器維護我們的合法權益，是個人、企業(yè)經(jīng)營必備的稅務工具書。
02 通過增值率找對應稅率和速算扣除系數(shù)
增值率=增值額/扣除項目金額×100%
增值率=1500萬/1000萬×100%=150%
本例中增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200% 適用第三級次。
03 計算應納稅額
應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)
應納稅額=1500萬×50%-1000萬×15%＝600（萬元）
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
政策依據(jù)
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
源恒財稅業(yè)務介紹
源恒財稅二十多年來專業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財務審計、稅務審計、稅務咨詢、納稅評估、財稅培訓、稅務籌劃、《稅務總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫查詢、新政策解讀及推送、財稅高級人才推薦等服務，就企業(yè)經(jīng)營中的實際稅收問題展開現(xiàn)場咨詢，指導房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進行前期稅收籌劃和事先安排，達到合法預防與管控稅務風險的目的。經(jīng)過26年的稅務操作實踐與經(jīng)驗積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理部門監(jiān)督稅收成本風險管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務爭議處理，提早揭示稅務風險并及時作出應對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護納稅人的合法權益，為企業(yè)的騰飛保駕護航。
歡迎咨詢房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃師劉生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。
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【第9篇】2023年土地增值稅稅率表
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%；
增值稅稅率（一般納稅人）
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
5.國務院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。
增值稅征收率（簡易計稅）
小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。
4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。
5、提供人力資源外包服務。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當業(yè)銷售死當物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。
12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權。
13、提供城市電影放映服務。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。
15、提供非學歷教育服務。
16、提供教育輔助服務。
17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。
18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。
20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經(jīng)按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術、著作權等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術轉(zhuǎn)讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。
預征率
預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。
增值稅適用扣除率
1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額
（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
（三）繼續(xù)推進農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務總局關于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務總局關于擴大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。
（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。
（五）納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務的，應當分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務的農(nóng)產(chǎn)品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。
【第10篇】2023土地增值稅稅率
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
納稅人：土地增值稅的納稅義務人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。
要點：
1、國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。
2、中“贈與”所包括的范圍問題細則所稱的“贈與”是指如下情況：
⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
征稅對象： 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。
在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分；適用30%的稅率
增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；適用40%的稅率
增值額超過扣除項目金額100％，未超過200 ％的部分；適用50%的稅率
增值額超過扣除項目金額200％的部分，60％的稅率。
提醒：土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
收入的確認：
1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
2.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入.
4.特殊情形：
⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 其次由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
扣除額：
取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，財務費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照稅法規(guī)定計算取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按照稅法相關規(guī)定計算取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。6.財政部規(guī)定的其他扣除項目
（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
7.注意事項：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
主要減免稅政策
納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。
注意：普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
從2008年對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾?、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。8.被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
10.根據(jù)《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。
11.根據(jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
征收管理
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：
納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內(nèi)，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。
稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
注意：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。
（3）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。
預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
3.清算。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
清算的條件:清算的條件分為納稅人應當清算的條件和稅務機關要求的清算。
納稅人應當清算的條件。符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
⑴房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
應進行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
稅務機關要求的清算：對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
⑴已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
⑵取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
⑶納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
⑷省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
⑵滯納金問題：納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
⑶權屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。
例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。
購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。
【第11篇】土地增值稅的稅率是
土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物; 提供有形動產(chǎn)租賃服務。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。
【第12篇】土地增值稅預征稅率表
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，現(xiàn)為大家整理增值稅稅率、征收率、預征率和抵扣率，趕緊收藏吧！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
5.國務院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。
增值稅稅率表
二、增值稅征收率
（簡易計稅）
小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
增值稅征收率表
稅目
征收率
陸路運輸服務
3%
水路運輸服務
3%
航空運輸服務
3%
管道運輸服務
3%
郵政普遍服務
3%
郵政特殊服務
3%
其他郵政服務
3%
基礎電信服務
3%
增值電信服務
3%
工程服務
3%
安裝服務
3%
修繕服務
3%
裝飾服務
3%
其他建筑服務
3%
貸款服務
3%
直接收費金融服務
3%
保險服務
3%
金融商品轉(zhuǎn)讓
3%
研發(fā)和技術服務
3%
信息技術服務
3%
文化創(chuàng)意服務
3%
物流輔助服務
3%
有形動產(chǎn)租賃服務
3%
不動產(chǎn)租賃服務
5%
鑒證咨詢服務
3%
廣播影視服務
3%
商務輔助服務
3%
其他現(xiàn)代服務
3%
文化體育服務
3%
教育醫(yī)療服務
3%
旅游娛樂服務
3%
餐飲住宿服務
3%
居民日常服務
3%
其他生活服務
3%
銷售無形資產(chǎn)
3%
轉(zhuǎn)讓土地使用權
5%
銷售不動產(chǎn)
5%
銷售或者進口貨物
3%
糧食、食用植物油
3%
自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品
3%
圖書、報紙、雜志
3%
飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜
3%
農(nóng)產(chǎn)品
3%
音像制品
3%
電子出版物
3%
二甲醚
3%
國務院規(guī)定的其他貨物
3%
加工、修理修配勞務
3%
一般納稅人提供建筑服務選擇適用簡易計稅辦法的
3%
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
5%
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
5%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇適用簡易計稅方法的
5%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
5%
一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法的
5%
單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（個體工商戶出租住房減按1.5%計算應納稅額）
5%
其他個人出租不動產(chǎn)（出租住房減按1.5%計算應納稅額）
5%
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法計稅的
5%
車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)
5%
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。
4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。
5、提供人力資源外包服務。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當業(yè)銷售死當物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。
12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權。
13、提供城市電影放映服務。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。
15、提供非學歷教育服務。
16、提供教育輔助服務。
17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。
18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。
20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經(jīng)按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術、著作權等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術轉(zhuǎn)讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。
三、預征率
預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。
預征率
序號
稅目
預征率
一般計稅
簡易計稅
1
銷售建筑服務
2%
3%
2
銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)
3%
3%
3
不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（其中個體工商戶和其他個人出租住房按照5%征收率減按1.5%計算）
3%
5%
4
銷售不動產(chǎn)
5%
5%
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
增值稅適用扣除率表
序號
稅目
增值稅扣除率
1
購進農(nóng)產(chǎn)品（除以下第二項外）
9%的扣除率計算進項稅額
2
購進用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品
10%的扣除率計算進項稅額
附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額
（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
【第13篇】土地增值稅稅率形式
“ 土地增值是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，通常占到稅負三分之一，也是幾個稅種里面理解難度最大、變化最大的一個稅種，所以有必要專門分析。”
1、土地增值稅
土地增值稅，是單位或個人轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及附著物時，根據(jù)轉(zhuǎn)讓取得的增值額為課稅對象征收的一種。征收土地增值稅可以加大房地產(chǎn)的開發(fā)和交易調(diào)控力度，有助于抑制炒房行為，避免從房產(chǎn)交易中獲得暴利；同時能增加國家的財政收入。
土地增值稅=增值額×稅率。
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：取得土地使用權所支付的金額。開發(fā)土地的成本、費用。新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。土地增值稅實行四級超率累進稅率，分別為30%、40%、50%和60%。房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過程中，產(chǎn)生高增值的多征稅，低增值的少征稅，沒有發(fā)生增值額的不征稅。
(一)增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%；
(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
園區(qū)開發(fā)稅種中土地增值稅相對比較復雜，在土增稅難以準確計算的情況，企業(yè)一般按照預收款或開具發(fā)票金額，預繳1%~3% 的土地增值稅；比如江蘇省規(guī)定：南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為2%。
2、如何節(jié)稅
企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地必須繳納土地增值稅，不能逃避任何納稅責任，但可在政策和法律的范圍內(nèi)進行合理節(jié)稅。
首先要確認收入，這個相對比較明確，但也可以通過適當規(guī)劃來分拆收入，因為土地增稅稅率高，其他收入繳稅的費率低，比如有的收入可以分為銷售服務收入或會員咨詢費。
其次重點是如何計算扣除項目。以下費用可以扣除：①取得土地使用權產(chǎn)生的成本；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。這里面可以將管理和財務費用進行統(tǒng)籌。
再則，要關注臨界點。一方面考慮提高銷售價格帶來的收益，另一方面考慮降低銷售價格帶來的稅收優(yōu)惠，對兩者進行綜合權衡，從而選擇最優(yōu)方案。
符合清算條件后，再按照實際銷售額、扣除項目等數(shù)據(jù)，計算并補繳其余部分的土地增值稅。如果清算后補繳的土地增值稅金額較大，適當延遲繳稅時間，也是一種有效的節(jié)稅途徑。
另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。這也給了園區(qū)操作空間，可選擇按新建房或存量房繳納土增稅。
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【第14篇】清算尾盤土地增值稅稅率
企業(yè)符合土地增值稅可清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成清算，但仍有部分尾盤需要出售，對此稅務機關應加強后續(xù)管理。但在稅收實踐中，部分稅務部門和稅務人員對完成清算后的房地產(chǎn)開發(fā)項目尾盤銷售土地增值稅管理，較易存在操作上的兩大誤區(qū)。
誤區(qū)之一：按照預征率申報。即：當期銷售收入×預征率＝當期應納土地增值稅。
誤區(qū)之二：按照項目清算的實際稅負率進行申報。即：（已清算項目應納土地增值稅稅額÷已清算項目銷售收入）×當期銷售收入＝當期應納土地增值稅。
案例
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2023年6月成立，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售和租賃等業(yè)務。該公司開發(fā)某項目建設周期為2023年～2023年，項目總可售建筑面積10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店鋪3000平方米，占30%。2023年6月企業(yè)已銷售建筑面積8500平方米，其中普通住宅售出面積6800平方米，店鋪售出面積1700平方米。該項目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%，符合可要求土地增值稅清算條件。在收到主管稅務機關清算通知后，企業(yè)按要求對項目土地增值稅作自行清算，并形成清算報告及相關清算資料上報主管稅務機關。
案情
（一）清算審核情況
稅務機關經(jīng)過審核確認，至清算時，該項目普通住房的銷售均價3500元/平方米、售出面積6800平方米；店鋪銷售均價6176.47元/平方米、售出面積1700平方米；取得銷售總收入3430萬元（普通住房2380萬元、店鋪1050萬元）；含稅費的扣除項目總金額為3500萬元[普通住宅分攤金2450萬元（3500×70%）、店鋪分攤1050萬元（3500×30%）]。應納土地增值稅為152.25萬元，其中：普通住宅增值額為0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即無增值額；店鋪455萬元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率為76.47%（455÷595×100%），應納土地增值稅為152.25萬元（455×40%－595×5%）。
（二）后續(xù)銷售土地增值稅管理情況
2023年11月，該項目在土地增值稅已清算后，發(fā)生了剩余“未售商品房”再銷售業(yè)務，共售出面積600平方米（其中，普通住宅100平方米，均價5100元/平方米；店鋪500平方米，均價8000元/平方米），依據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積；當期應納土地增值稅稅額＝當期增值額×相對應的適用稅率。經(jīng)核算，該項目單位建筑面積成本費用為0.35萬元（3500÷10000），后續(xù)銷售土地增值稅計算如下：
1.當期普通住房增值額＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）
增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免稅優(yōu)惠政策，適用30%的稅率）
當期普通住房土地增值稅應納稅額＝160000×30%＝48000（元）
2.當期店鋪增值額＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）
增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，適用50%、速算扣除15%的稅率）
土地增值稅應納稅額＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）
追繳企業(yè)后續(xù)銷售土地增值稅＝862500＋48000＝910500（元）
分析
本案中，受多種因素影響，企業(yè)尾盤實際的稅負率通常與之前階段并不相同，套用已清算項目稅負率計算尾盤的土地增值稅，會造成稅款多繳或少繳（房價上漲期造成少繳）的問題。對此，要依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件有關尾盤轉(zhuǎn)讓收入的土地增值稅處理辦法進行管理，即：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。計算公式是：
單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
扣除項目金額＝（清算時的扣除項目總額÷清算時總建筑面積）×當期銷售或轉(zhuǎn)讓建筑面積
這里尤其要注意，“清算的總建筑面積”應指“可售總面積”，否則不可售部分的成本費用將無處分攤。
建議
一是建立項目清算檔案。檔案內(nèi)容應包括：對清算工作經(jīng)驗教訓的總結(jié)；有關資料的備案；對中介鑒證報告的質(zhì)量評價；建立清算后續(xù)管理臺賬：詳細載明土地增值率、清算項目單位建筑面積應當負擔的單位成本、未售房屋的幢號、面積等相關數(shù)據(jù)。
二是對尾盤再銷售扣除項目確認完善建議。對尾盤階段土地增值稅計算的扣除項目中的土地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用和加計扣除四個部分，在尾盤轉(zhuǎn)讓階段通常都已固定，但扣除項目中的轉(zhuǎn)讓稅金卻與實際轉(zhuǎn)讓收入直接相關，為使尾盤階段土地增值稅計算更準確，應考慮到轉(zhuǎn)讓稅金因素，可把計算尾盤再銷售階段扣除項目金額公式修改為：
扣除項目金額＝[（清算時扣除項目總金額－清算時扣除的稅金）÷清算時總可售面積]×當期銷售建筑面積＋當期銷售收入×5%×（1＋7%＋5%）。
【第15篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預征。
上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預征？
1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費種類多。
房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：
企業(yè)設立：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅
開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅
取得項目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅
前期準備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
建設施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅
銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金
物業(yè)服務（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻了多少稅收。
土地增值稅為什么要預征？
我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預先征收土地增值稅的辦法。
那預征什么時候征？怎么計算呢？
首先預售的時候就要交土地增值稅了，具體的預征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
比如：你預售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預征率。
同時，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當?shù)念A征率。比如合肥預征率是：
（1）保障性住房預征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；
（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預征率為2%。
3.土地增值稅預征一般怎么計算？
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預售預收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%(增值稅預征稅率也是3%）。那么，該公司應繳納預征土地增值稅多少元?
第一步，計算企業(yè)取得預售款預繳的增值稅
1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元
第二步，計算土地增值稅預征的計征依據(jù)（不含稅收入）
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元
第三步，計算土地增值稅預征稅額
土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據(jù)*預征率=1070*3%=32.1萬元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預征、清算都收不上來，肯定要核定征收。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。
【第16篇】土地增值稅預繳稅率
一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）
2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預繳土地增值稅計算
（一）預征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預征率
應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。
三、預繳申報
（一）納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表
依據(jù)：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預繳土地增值稅時：
借：應交稅費-應交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風險點
1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預收的情況，核實轉(zhuǎn)為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來源于網(wǎng)絡
