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【第1篇】土地增值稅政策清算規(guī)程
國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局
全文有效
2022.2.28
國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
為了進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家 稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的 通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕 91 號） 、 《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第 41 號公 布，第 50 號、53 號修正） 等規(guī)定，國家稅務總局西藏自治區(qū)稅 務局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局
2023年2月28日
西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理服務，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，實現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號） 、《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國家稅務總局令第41號公布，第50號、53號修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報 的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。
第六條 稅務機關應當加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增 值稅清算管理。
第七條 稅務機關應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地 增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的 收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行 審核，依法征收土地增值稅。
第二章 項目管理
第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建 性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。
同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應 分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第九條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務機關報送復印件或者稅務機關認可 的其他形式的資料：
（一）發(fā)展和改革等有關部門下發(fā)的項目立項（備案）文件；
（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；
（三）國有土地使用權(quán)證；
（四）建設用地規(guī)劃許可證；
（五）建筑施工規(guī)劃許可證；
（六）建筑工程施工許可證；
（七）建設施工合同；
（八）預（銷）售許可證；
（九）竣工驗收備案表；
（十）主管稅務機關認為需要的其他資料。
第十條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收 管理，按項目分別建立臺賬，按月采集、更新，對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。
第十一條 主管稅務機關應當關注納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作， 對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目 的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸 集有關收入、成本、費用。
第三章 清算受理
第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納 稅人進行土地增值稅清算。
（一 ）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
（二 ）取得清算項目銷售（預售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。
（三 ）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。
（四） 主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行 為， 可能造成稅款流失的。
（五 ）國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局規(guī)定的其他情況。
第十四條 主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分 類管理。
對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項目，主管稅務機關應集體審 議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結(jié)果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知書之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項 目管理，每年作出評估， 及時確定清算時間并通知納稅人。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需 要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務機關責令限期改正； 逾期仍未申報的，主 管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定 處理。
第十五條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算材料：
（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及財產(chǎn)和行為稅減免稅明細 申報表。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三 ）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。
（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構(gòu)出具的報告。
第十六條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清 算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務 機關應一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補正資料通知書，通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內(nèi)補齊清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。
主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
第四章 清算管理
第十七條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、 責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十八條 各市（地、開發(fā)區(qū)） 稅務機關應集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風險管理團隊。
第十九條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風險管理團隊提交清算項目相關資料。
第二十條 清算審核風險管理團隊要根據(jù)主管稅務機關提 交的清算項目材料,開展風險排查工作，形成風險排查工作底稿并將風險排查結(jié)果及時推送主管稅務機關。
主管稅務機關應結(jié)合風險排查結(jié)果進行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認、與納稅人交換意見、清算結(jié)論 出具等工作。
第五章 清算審核
第二十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目 實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、 相關性進行審核。應結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地 查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十二條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細表及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn) 銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入； 對銷 售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核； 對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核； 對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯 偏低情況。
稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
（一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定。
2.參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十四條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補償費、前 期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開 發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十五條 扣除項目金額的計算分攤：
對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目，應直接計入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項目， 應按以下原則計算分攤:
（一） 對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之 間進行分攤； 其他共同發(fā)生的扣除項目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單 位之間進行分攤。
（二）對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應分別 計算增值額的，對其共同發(fā)生的扣除項目，按照建筑面積法進行 分攤。
第二十六條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實 際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集， 不得混淆。
（四 ）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清 算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一 ）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。
（ 三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷 補償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應。
第二十八條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關 注：
（一 ）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛 列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十九條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否 真實發(fā)生， 有無預提的公共配套設施費的情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是 否按項目合理分攤。
第三十條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（一） 發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否 重復計算扣除項目。
（三 ）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)?建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存 在異常。
（四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應 當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
第三十一條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
（二） 開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第三十二條 審核利息支出時應當重點關注：
（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開 發(fā)費用。
（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三 ）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。
（四 ）是否將向金融機構(gòu)支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等 非利息性質(zhì)的費用計入利息支出。
第三十三條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費用， 審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收 ??； 當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
第三十四條 關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。應當關注企業(yè)大額往來款 余額，審核交易行為是否真實。
第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的審核。
應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費附加、地方教育附加可計入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。
第三十六條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務局批準， 可延期 90 日完成，并書面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開發(fā)區(qū)）稅務局批準， 可再延期 90 日完成， 并書面告知 納稅人。
第三十七條 主管稅務機關按照有關稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應當出具審核報 告。審核報告經(jīng)主管稅務機關集體審議、批準后，由主管稅務機 關制作《稅務事項通知書》 ，將審核結(jié)果書面通知納稅人。納稅 人應在收到通知書之日起 30 日內(nèi)辦理補（退） 稅事宜。
第六章 核定征收
第三十八條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
主管稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核 定征收的范圍。
第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā) 出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人 申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第四十條 土地增值稅核定征收應當集體研究決定，采用主 管稅務機關局長辦公會議形式， 對核定征收進行審核認定。
第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應保持一致。
第七章 清算后尾盤管理
第四十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅， 多退少補。
第四十四條 主管稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人及時、準確進行尾盤申報。
第四十五條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求， 妥善保存。
第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號）的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第四十七條 本規(guī)程由國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局解釋。
第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
關于《國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布的公告》的解讀
發(fā)布時間：2022-03-09 17:37 來源：國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局
現(xiàn)將《國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局公告2023年第2號，以下簡稱《公告》）解讀如下：
一、制定背景及目的
為加強土地增值稅清算管理，國家稅務總局先后出臺了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號），其中國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定“各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”，國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化”。為此，我們按照稅務總局要求，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定了本公告。
土地增值稅管理復雜，清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復雜，征納雙方互動頻繁，通過制定《公告》，細化了清算申報、清算審核流程，進一步明確征納雙方的職責，既規(guī)范了稅務機關的稅收執(zhí)法，又促進納稅遵從度的提高。
二、公告制定的依據(jù)
《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）和《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第41號公布，第50號、53號修正）。
三、主要內(nèi)容
（一）關于項目管理
1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期項目為單位清算，這是基本原則。如何對項目進行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定”。
2.項目日常管理?！豆妗窂娀硕悇諜C關對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，結(jié)合國稅發(fā)〔2009〕91號第六條規(guī)定的稅務機關項目管理內(nèi)容，對納稅人報送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務機關保持管理連續(xù)性，積極關注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關收入、成本、費用。
（二）關于“清算管理”工作模式
為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開區(qū)）稅務機關應集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風險管理團隊”，對清算項目的收入、成本、費用等進行風險排查，降低主管稅務機關的土地增值稅清算審核執(zhí)法風險。
（三）關于成本費用分攤。
《公告》第二十五條明確了多個清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用如何分攤，即對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目,應直接計入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之間進行分攤;其他共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單位之間進行分攤。明確了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用如何分攤，即對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應分別計算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法進行分攤。
（四）清算后尾盤管理
《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
四、公告的施行時間
本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
【第2篇】土地增值稅清算申報表填寫說明
1. 扣除項目申核的基本程序和方法包括:
（一）評價與扣除項目核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
（二）獲取或編制扣除項目明細表，并于明細賬，總帳及有關申報表核對是否一致。
（三）審核相關合同，協(xié)議和項目算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本，費用支出項目。
2. 前期工程費的審核,應當包括下列內(nèi)容:
(一)審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。
(二)審核納稅人是否虛列前期工程費,土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
3. 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注:
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生,是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費，基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，基礎設施費，是否按項目合理分攤
4. 對房地產(chǎn)開發(fā)項目用地屬于未“七通一平”的,應對前期工程,基礎設施實體的實地的實地審身,特別注意相符
5. 關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票,應按照(國家稅務總局關于全面擔干營址管理事項的公告>(國家稅務總局公告2023年第23號)規(guī)定,在發(fā)票的各注欄注明建筑服務有限責任增值稅扣除項目金額。
6. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅),允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施我發(fā)為責任何實的地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房,結(jié)合房單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
8. 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施賞,開發(fā)間接我們接我們的憑證稅務機關經(jīng)報上一級稅務機關核準后,按照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準算擔憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的:
（一）不能提供符合國家標準的建筑施工合同的,不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程按工,工程結(jié)算,工程結(jié)算,工程監(jiān)理等方面等方定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的。
（二）工程結(jié)算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。
（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質(zhì)且賬務健全的企業(yè)施工,但不能提供完整的工程的工程施工圖,建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的:裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)質(zhì)企業(yè),個體工商戶式個人施式項目金額標準且無正當理由的。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè),建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~上生
（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)或項目開發(fā)權(quán),在項目建設用地邊界外(國家有關部有關部門卡)共設施或其他工程支出,能提供市國土房管部門的協(xié)議、補充協(xié)議,或者市級政府主管部生管部門的相頭文件的,發(fā)項目扣除項目金額:不能提供的,不得計入本開發(fā)項目扣除金額?！凹t線”外發(fā)生的“三進一平”支出,與本開發(fā)項務機關認定后,可計入本開發(fā)項目扣除項目金額。
10. 是否存在期間費用擠列成本的問題,如納稅人在銷售過程中定制的規(guī)劃模型,小區(qū)效果模型及樣板間模型費用應入當期銷售費用，不計入開發(fā)成本扣除。
11. 土地平整成本,如三通一平、七通一平支出的審核,應重點對施工合同,監(jiān)同,監(jiān)理報告,發(fā)票報告,發(fā)票和銀行支付有無渣土買賣記錄,同時,要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗收決算報告及決算書,若填書,若填士,若漿工程合理、支出過大的,應作為疑點進一步核實。
12. 審核設計費用的真實性；
（一）需查看企業(yè)的設計合同和樓盤銷售廣告,看設計責設計責收款單位與處錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；
（二）需查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如向同一設計單位或不同設計單位重復支付某設計項目款項的，則存在虛列設計費的情況。
13. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)納稅人提供的內(nèi)控審核資料,比對前期工程費用列支的實際工程量,是否與實際情況相符,與工程合同，預算標準是否相符，是否存在虛開，虛列的可能
14. 審核納稅人支付前期工程費用的銀行憑證,如銀行轉(zhuǎn)賬單等,與房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的賬目核對，審核應付前期工程費用是否已全額支出。
15. 審核企業(yè)支付的資金流轉(zhuǎn)記錄,是否全額支付及支付方式,如提供的是現(xiàn)金付款憑證,則須提供銀行提款單（標注用途）。
16. 計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值,并將該比值與同類工程的比值進行比較進行比較,若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。
【第3篇】車位土地增值稅
房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關政策：
國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
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【第4篇】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅
問題內(nèi)容： 我公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構(gòu)進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進行招商發(fā)生了部份費用直接計入了管理費用。后因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費。那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關費用如何扣除？
回復意見：
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>
因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。
如你公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為?！?/p>
則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。
上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。
【第5篇】土地增值稅條例及實施細則
土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獨特稅種，具有稅率稅負高、計稅依據(jù)認定多樣化、清算持續(xù)周期長等特點。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點與管控思路，一項精準、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風控體系的進一步升級，及趨于標準化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。
《土地增值稅暫行條例》
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補充計稅細節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點
（一）土地增值稅稅率高、稅負重
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項目為課稅對象，實行預繳與清算制，在收取不動產(chǎn)銷售（預售）款項時，先按一定的征收率預繳，達到一定條件后進行清算，根據(jù)應納稅額多退少補。土地增值稅實行30%至60%四級超率累進稅率，是一個獨特的高稅率高稅負的稅種，土地增值稅的實質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。
《土地增值稅暫行條例》
計算土增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
（二）開發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用（三費支出）；是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之后，扣除項目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的增值稅。）
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨立性
土地增值稅清算申報系統(tǒng)由“納稅申報表”、“常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個獨立的核算體系，且與會計核算要素不完全相同。土地增值稅稅務核算將一個項目的收入、成本劃分為獨立的清算單位、產(chǎn)品類型進行核算，且開發(fā)費用等扣除金額與實際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負與項目利潤呈一般的正向關系不同，實務中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負與項目利潤不配比的問題，以至于項目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。
（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對象、成本分攤方法等具有明顯的差異性。
關于清算方法，根據(jù)清算對象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對分攤方法的選擇進行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對象、成本分攤方法等差異導致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會導致不相同的清算結(jié)果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務籌劃要點
預征和清算條件
預征：
為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預售發(fā)生時即采取土增稅預征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。
清算條件：
1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務機關將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上。
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實施過程中進行程序化與系統(tǒng)化的管控。
在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時有效，因為扣除項目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進、催收、最終到位至關重要。
（二）在實體性操作方面，首先要把握各個籌劃要素。
當然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導向，有的放矢，在此基礎上謀求客觀可行的思路與方法。然后對各要素進行區(qū)分處理，對于可對清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。
根據(jù)本人房地產(chǎn)項目的實操經(jīng)驗，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：
一是利息費用扣除，按實際發(fā)生的金融機構(gòu)貸款利息或者按土地價款與開發(fā)成本合計值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項目的扣除額度。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，金融機構(gòu)貸款利息超過土地價款與開發(fā)成本合計值的5%時，應對利息支出進行詳細計算、分攤，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實際金融機構(gòu)貸款利息不超過土地價款和開發(fā)成本合計值的5%時，可以不選擇據(jù)實扣除。
二是采取銷售價格分離法，達到降低增值率的效果。
銷售價格分離法是通過合同拆分以分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項目且具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實施過程中要遵循市場原則，根據(jù)客觀的市場條件與市場環(huán)境合理選定兩個方向的增減值區(qū)間。
三是期間費用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費，增加開發(fā)成本扣除項目金額。
土地增值稅扣除項目中除財務費用之外的其他費用是按土地價款和開發(fā)成本合計金額5%之內(nèi)計算扣除。原則上管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會計、項目主管會計、項目前期投拓等管理崗位納入項目管理范圍，相關發(fā)生的費用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費中，則可增加扣除項目金額并可進行加計20%扣除，從而減少土地增值稅應納稅額。該方法應具備充分的證明資料，以備項目清算使用，可通過下發(fā)項目人員組織管理制度、建立《項目部工作人員清單》等方式實現(xiàn)。
以上要素采用后可實現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實務中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關聯(lián)交易以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤的方式達到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進行表述分析。
【第6篇】土地價款增值稅扣除政策
前言
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其主要成本由三大部分構(gòu)成，分別為：土地成本、建安成本和稅收成本。這三者合計在一起，估計要占地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本總額的80%以上。其中，土地價款如何在稅前扣除（主要指的是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等），關系到房地產(chǎn)企業(yè)的最終稅負高低。因為其中涉及到的法律法規(guī)較為繁雜，很多納稅人表示很難準確把握政策規(guī)定，從而導致在稅收管理過程中交了不少學費。有基于此，我們特開一期系列專欄，希望能將土地價款稅前扣除的相關知識分享給大家，希望能對圈內(nèi)從業(yè)人士有所啟迪。
增值稅
1.《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施和房屋建設。
實務中，我們還經(jīng)常聽到“自建”，那么自建是否與房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目完全相同呢，這二者有何區(qū)別？其實，說起來也不難區(qū)分。首先，二者的建設主體不同。自建一般多指于非房企利用現(xiàn)有的土地進行房屋建設的業(yè)務，而房地產(chǎn)開發(fā)則很明顯屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專屬名詞，即你得有開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)項目將來能夠作為商品對外銷售，而自建房產(chǎn)則一般僅限于自用或出租（無法銷售）。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
這一條說的什么意思？簡單說就是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到手上的可能是土地（這一點好理解，大多數(shù)的地產(chǎn)開發(fā)項目均屬如此），也有可能是從別人手上拿到的一個半成品（在建工程）。那么根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號文的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無論拿到的是土地還是在建工程，都屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，都可以適用18號公告的相關政策規(guī)定。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當然了，這第四條有個默認前提條件，即若是2023年5月1日前取得的老項目，也可以選擇采用簡易計稅，這沒有問題。第四條說的是，一般納稅人它如果選擇采用一般計稅方法的話，是允許從銷售額中抵減土地價款的。那如果是選擇簡易計稅呢，也就不存在銷項抵進項的問題，直接以取得的全部價款和價外費用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值稅便是。
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
原則上，土地價款的分攤先按占地面積法，再按建筑面積法，這樣更為科學。當然實踐中，每個地方稅務局的執(zhí)行口徑不太一樣，這個需要納稅人與當?shù)囟惥质虑白骱脺贤üぷ鳌Ｐ枰⒁庖稽c的是，在確立房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積時，一定要記得將公共配套所占的建面給剔除出來，這其實是稅法對于納稅人的一個“讓利”，如果你不拿出來，瀝嘔君只能說，吃虧的是你納稅人自己。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
扣除土地價款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你實際支付了多少，我就讓你抵扣多少。關鍵看合規(guī)票據(jù)。要么是發(fā)票，要么得是財政票據(jù)。很多時候，問題就出在這個合規(guī)票據(jù)上。有人說，我要是真拿不出怎么辦？盡可能讓規(guī)土部門給出一個書面性的文件，證明你的土地成本是真實發(fā)生的。然后再拿著這個，去與當?shù)刂鞴芏惥肿鰷贤üぷ鳌?/strong>
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。
房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅好，還是一般計稅方法更優(yōu)？這個說實話，還真不是一兩句話能夠說得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大額進項且能取得對應合規(guī)發(fā)票的，那么理論上一般計稅方法更優(yōu)，反之，則是簡易計稅更劃算。當然了，這個畢竟只是臆想，最終還需要分別用兩種方法測算比較一下，才能得到最佳選擇。
第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
前面已有論述，略過。
第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）
這一條也很容易理解。無論是免增值稅的項目也好，還是簡易計稅也罷，都是不存在差額計稅一說，因此，這兩種類型的項目所對應的進項，需要單獨從進項稅額中剔除出來，不得抵扣。第十三條為納稅人提供了一個劃分標準，那就是《建筑工程施工許可證》。按施工許可證上所列明的“建設規(guī)?！?，把各項目對應取得的“進項稅額”做進項轉(zhuǎn)出。
2.《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）
七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
從上文不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付拆遷補償費也好，還是向其他單位或個人（指的是被拆遷戶）支付拆遷補償費也罷，都允許你在計算銷售額時扣除。其原理說，你可以把它看做是廣義性質(zhì)的土地價款。拆遷補償費未支付完全，這地你根本就拆不動，也拿不下來，所以這就視同作為土地成本構(gòu)成的一部分，沒有問題。當然咯，既然土地價款包括了這么多項，那么根據(jù)契稅法的相關征管條例規(guī)定，所涉及到的項目都需要繳納契稅。實務中，很多開發(fā)商只就土地出讓金交了契稅，但后期支付的拆遷補償費、大市政配套費等，往往都沒有繳納契稅，這就存在漏繳稅款的風險。由于拆遷補償費的確立不需要納稅人必須提供發(fā)票，故而導致實務中很多納稅人為了增加土地成本，刻意無度地加大拆遷補償支出。瀝嘔君在這里溫馨提示一句：稅務籌劃不僅需要合法性，也需要合理性。稅務籌劃與偷逃稅款，往往僅有一線之隔。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
此條說的是，土地價款由集團繳納，項目開發(fā)由項目公司完成的情形。實務中，類似這樣的案例，比比皆是。集團層面繳納的土地價款，如果想要拿到項目公司來做成本，必須滿足的三個條件：①政府、集團、項目公司，三方簽署補充合同或變更協(xié)議，將土地辦至項目公司名下（注意：是直接辦證到項目公司，而不是先辦到集團再轉(zhuǎn)給項目公司）；②不改變規(guī)劃與土地用途，不補地價；③項目公司需要是集團下設的全資子公司。
3.《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第86號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
這一條相當于對國家稅務總局公告2023年第18號的規(guī)定作了一個補充：即納稅人之前在計算銷售額中未予扣除土地價款的，那么現(xiàn)在根據(jù)國家稅務總局公告2023年第86號第一條的規(guī)定，可以進行補充扣除。
五、《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）第五條中，“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
本條則相當于對國家稅務總局公告2023年第18號文的第五條規(guī)定再次作了補充說明?！爱斊阡N售房地產(chǎn)項目建筑面積”、“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，都是指的計容面積（交了地價款），但是關于這里的表述，在瀝嘔君看來，不太嚴謹。說計容面積沒有問題，但是并非所有的地上建面都算在內(nèi)，比如公共配套部分，即便屬地上，那也是要剔除在外的；相對應的，也并非地下車位建面就一定要排除在外，因為我們知道，部分城市的地下車位是有產(chǎn)權(quán)的，既然有獨立產(chǎn)權(quán)，那就屬于可售產(chǎn)品，應按其他類型不動產(chǎn)處理，那么此時的地下車位建面也應包含在內(nèi)，不應剔除。
有關增值稅前的土地成本扣除問題，我們就介紹到這里。若廣大讀者朋友對于這方面的內(nèi)容有不同看法或補充意見的，在此也希望大家能夠積極分享您的寶貴觀點。
說完增值稅，關于土地增值稅前的土地成本扣除相關政策規(guī)定，咱們下期繼續(xù)。
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【第7篇】土地增值稅的計算方法
導讀：對于土地增值稅利息支出扣除規(guī)定說明，本篇文章給您帶來的是土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除的差異。同時，關于土地增值稅的計算方法，共有四種情況您也需要學習一下。
土地增值稅計算方法及利息支出扣除規(guī)定說明
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“ 八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?/p>
企業(yè)所得稅可以據(jù)實扣除期間費用（管理費用、營業(yè)費用、財務費用），而作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。
比如：銀行罰息、超過貸款期限的利息、上浮利率產(chǎn)生的利息在土地增值稅扣除項目中是不允許扣除的，而企業(yè)所得稅可以在稅前扣除。
而對于土地增值稅計算方法，主要是以下幾點：
1、按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
2、增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
3、增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
4、按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。
看完了上述分析，對于土地增值稅的利息支出扣除規(guī)定，相信您應該有一定的了解了。歡迎關注。
【第8篇】土地增值稅分錄
問題標題：房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開發(fā)成本
問題內(nèi)容：你好，很多人認為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費用，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，達到竣工備案之前的土地使用稅應是土地成本的一部分，要入開發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費用。對此總局并無明文規(guī)定，只是會計準則和稅務文件例舉時是說的入管理費用，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。
國家稅務總局的回復：您好：
對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。
歡迎您再次提問。
國家稅務總局2013/01/15
土地使用稅可否計入開發(fā)成本？
留言時間：2021-06-01
留言內(nèi)容：國家稅務總局在2023年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計入開發(fā)成本。河南省局有沒有出臺類似地方規(guī)范性文件？能不能計入開發(fā)成本？
答復時間：2021-06-01
答復內(nèi)容：您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒有出臺類似地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費及拆遷補償費”，應計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，進行相應企業(yè)所得稅處理。
感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。
答復單位：國家稅務總局河南省稅務局
開發(fā)期間繳納的土地使用稅如何會計處理
現(xiàn)時按財會[2016]22號文件要求,企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過稅金及附加科目”核算;計提分錄為:借:稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:應交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時:借:應交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:銀行存款。
開發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對象是用于開發(fā)用的土地,是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分,隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營業(yè)用地。舉一個列子,如租賃費，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費用,但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入“稅金及附加”,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分,應當予以資本化。
未開發(fā)土地繳納的土地使用稅的會計處理
問：未開發(fā)土地繳納的土地使用稅與已開發(fā)土地繳納的土地使用稅，會計處理是否一致?
答：《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：
(一)已出租的土地使用權(quán)。
(二)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(三)已出租的建筑物。
第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：
(一)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
(二)作為存貨的房地產(chǎn)。
同時，根據(jù)《企業(yè)會計準則——會計科目和主要賬務處理》規(guī)定，除了與投資性房地產(chǎn)相關的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費用”科目核算。
問題所述未開發(fā)土地如果屬于已出租的或持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，計提土地使用稅時，記入“營業(yè)稅金與附加”科目，否則計入“管理費用”科目。
具體賬務處理根據(jù)會計的權(quán)責發(fā)生制原則，規(guī)范處理時按照相應的企業(yè)所得稅、土地增值稅要求進行匯算，及時跟主管稅務機關進行確認。
來源：房地產(chǎn)會計論壇
【第9篇】土地增值稅抵扣項目
土地增值稅的扣除項目在注會考試中也是個不容忽視的知識點，今天，小編告訴大家扣除項目有哪些？如何確定？
計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，小編告訴你，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，按照下表記憶就變得超級簡單！有木有！！
話不多說，盤它！
【第10篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表
文|金穗源商學院 張健
一、尾盤銷售清算計算及納稅期限
（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉(zhuǎn)讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。
（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報
《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。
二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算
關于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。
【案例】
金穗源房地產(chǎn)公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）
（一）完工清算土地增值稅的繳納
①按照政策規(guī)定，案例中的房地產(chǎn)開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：
清算時應繳土地增值稅：
1.清算時收入＝133000萬元
2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）
3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）
4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
適用于第二檔稅率
5.應繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）
②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應納稅：
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：
1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）
2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）
3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
4.應繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）
5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）
6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
7.應繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）
（二）二次清算的應繳納土地增值稅計算
①清算時，土地增值稅計算過程同上。
②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應納稅額：
1.《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）
在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理：
在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務機關核準，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：
a．已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；
b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；
c．主管稅務機關認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。
2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）
關于房地產(chǎn)項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：
對房地產(chǎn)項目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結(jié)束之后據(jù)實進行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
3. 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題
納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額并調(diào)整應納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。
按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應繳納的土地增值稅計算：
1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）
2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）
3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）
4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
5.調(diào)整后應繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）
至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）
綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務必在確認當?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。
【第11篇】土地增值稅的扣除稅金
土地增值稅扣除項目及其金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額，地價款+有關費用
地價款
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；
以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
有關費用：按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。
房地產(chǎn)開發(fā)成本
土地征用及拆遷補償費：征用、拆遷、耕地占用稅等；
基礎設施費：小區(qū)道路、供水、電、氣、暖等；
公共配套設施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
房地產(chǎn)開發(fā)費用，銷售費用、管理費用、財務費用
能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明。不包括加息、罰息。
利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明。
（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)長有關的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市維護建設稅，教育費附加，地方教育附加。
非房企：印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)），城市維護建設稅，教育費附加，地方教育附加。
其他扣除項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
非房企
售房時代收的各項費用
計入房價，作為收入計稅。代收費用在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。
未計入房價，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。代收費用也不允許作為扣除項目扣除。
2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，不含稅收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅稅額。
第一步：收入=不含稅收入總額為10000萬元
第二部：扣除項目，房開賣房扣五項
取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關費用為1000萬元
房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）×5%=650萬元
允許扣除的稅費為555萬元
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額=（1000+3000）×20%=800萬元
允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005萬元
第三步，增值額，收入減去扣除項
增值額=10000-6005=3995萬元
第四步，增值率，增值比上扣除額
增值率=3995÷6005×100%=66.53%
第五步：找稅率，算稅額
應納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75萬元
【第12篇】土地增值稅免稅范圍
土地增值稅優(yōu)惠文件目錄
序號
文件名
文號
期限
1
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》
財稅字〔1995〕48號
2
《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》
財稅〔2001〕10號
3
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》
財稅〔2006〕21號
4
《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》
財稅〔2008〕137號
5
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
財稅〔2010〕220號
6
《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》
財稅〔2011〕116號
7
《財政部 國家稅務總局關于中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》
財稅〔2011〕13號
8
《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》
財稅〔2013〕53號
9
《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》
財稅〔2013〕101號
10
《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》
財稅〔2018〕57號
11
《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》
財政部 稅務總局公告2023年第61號
自2023年1月1日起至2023年12月31日
【第13篇】土地增值稅含稅收入嗎
作者 / 吳聲 稅務律師
對于土地增值稅，許多企業(yè)界和法律界人士，未必很清楚。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)并購、金融及民間借貸、不良資產(chǎn)處置、房地產(chǎn)項目合作中，一旦涉及到土地增值稅，如果不充分考慮，往往會吃大虧！學習、了解土地增值稅的法律、法規(guī)、政策及實務操作，對于企業(yè)投資經(jīng)營、法律服務，都十分重要。相信這篇文章，會讓你獲益匪淺！
在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，所繳納的稅費不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費比較多，土地增值稅是一個主要稅種，對企業(yè)來說負擔比較重，涉及政策也比較復雜。如何確定土地增值稅的納稅義務人，明確征稅行為和范圍；營改增后，土地增值稅在應稅收入、扣除項目金額、稅款預征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對于正確適用政策，規(guī)避稅收風險，降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。
土地增值稅的
納稅義務人和征稅范圍
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。
第一， 以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
那么是不是只要無償贈與就不用繳納土地增值稅了呢？
當然不是。
這里的贈與行為是有嚴格限制的。為了防止納稅人以贈與方式逃避稅收，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】48號）明確“贈與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、中國紅十字會等以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。以上這些贈與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈與”以外的贈與行為仍需繳納土地增值稅。
第二，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應當繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。
第三，房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為出租雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應征收土地增值稅。
第四，房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
第五，合作建房的土地增值稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
第六，房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國家稅務總局關于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函【2007】645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關稅收。
土地增值稅
應稅收入的確定
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示是：
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額
應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
土地增值稅實行四級超率累進稅率，依據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，確定對應的稅率。增值額（相當于純利潤）占的比例越高，對應稅率越高，交的稅越多，稅率最高達60%。
土地增值稅四級超率累進稅率表
從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額這兩個變量。在營改增前后，稅法對這兩個變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。
營改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入包含營業(yè)稅。營改增后，根據(jù)財稅【2016】43號和稅務總局公告2023年第70號的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計稅方法或簡易計稅方法分別計算應繳納的增值稅：
（一）適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。、
銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+10%)×10%
（二）適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：
土地增值稅應稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)
適用簡易計稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）適用一般計稅方法（可抵扣進項稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡易計稅方法（不得抵扣進項稅額），增值稅征收率為5%。哪種計稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。
一般計稅方法項目與簡易計稅方法項目的界定原則是：國家稅務總局公告2023年第18號第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應征增值稅銷售額未超過500萬元），則適用5%的征收率繳納增值稅。
土地增值稅
扣除項目的確定
扣除項目及其金額的確定對于計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關重要，一般分為以下六類：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。
（五）財政部確定的其他扣除項目。
（六）根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〖2016〗36號文件第三十四條、《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〖2016〗43號）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入土地增值稅的扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，計入開發(fā)成本，可以作為扣除項目。這個新變化必須掌握，對于房地產(chǎn)企業(yè)完整準確計算扣除項目金額，進而準確核算土地增值稅是十分重要的。
土地增值稅的預征
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預征率，并適時動態(tài)調(diào)整。《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預征后清算的征管模式。納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：
應預繳稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率
公式中預征率按各市的預征率執(zhí)行，各市可實行差別化預征率。
《寧夏回族自治區(qū)人民政府關于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號）第七條對土地增值稅預征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。
上面公式中應預繳的增值稅如何計算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅。公式為：應預繳的增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
也就是說，在預征土地增值稅時，要分兩步計算：第一步，先計算出應預繳的增值稅；第二步，再計算出應預繳的土地增值稅。待工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。
舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當期收到預售房款3000萬元，土地增值稅的預征率為1%（該項目全部為普通住宅）。應預繳的土地增值稅是多少呢？
假設該公司按一般計稅方法繳納增值稅，當期應預繳土地增值稅計算如下：第一步，在項目所在地預繳增值稅=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（萬元）；第二步，應預繳土地增值稅=（3000-81.82）×1% = 29.18（萬元）。
小貼士：10%為一般計稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預征率，1%是土地增值稅的預征率。
讀了本文，相信大家會明白，以一塊評估價值2億元的土地使用權(quán)抵押借款1.2億元（6折放款），如果土地取得成本很低，這個貸款項目其實并不安全，因為拍賣后得扣除巨額土地增值稅和其他稅費后，很可能還不夠償還本金。
【第14篇】土地增值稅增值率
現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。
一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則）的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20％。
二、個人銷售住房免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。
三、國家建設需要搬遷免征土地增值稅
政策依據(jù):
1.《土地增值稅暫行條例》第八條
2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條3.（財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知）（財稅〔2006〕21號）
四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）。
六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于繼續(xù)支持實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。
七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕148號）的規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
八、被撤銷金融機構(gòu)清償債務免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構(gòu)有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）。
九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）。
【第15篇】土地增值稅預征稅率表
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，現(xiàn)為大家整理增值稅稅率、征收率、預征率和抵扣率，趕緊收藏吧！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
5.國務院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。
增值稅稅率表
二、增值稅征收率
（簡易計稅）
小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
增值稅征收率表
稅目
征收率
陸路運輸服務
3%
水路運輸服務
3%
航空運輸服務
3%
管道運輸服務
3%
郵政普遍服務
3%
郵政特殊服務
3%
其他郵政服務
3%
基礎電信服務
3%
增值電信服務
3%
工程服務
3%
安裝服務
3%
修繕服務
3%
裝飾服務
3%
其他建筑服務
3%
貸款服務
3%
直接收費金融服務
3%
保險服務
3%
金融商品轉(zhuǎn)讓
3%
研發(fā)和技術(shù)服務
3%
信息技術(shù)服務
3%
文化創(chuàng)意服務
3%
物流輔助服務
3%
有形動產(chǎn)租賃服務
3%
不動產(chǎn)租賃服務
5%
鑒證咨詢服務
3%
廣播影視服務
3%
商務輔助服務
3%
其他現(xiàn)代服務
3%
文化體育服務
3%
教育醫(yī)療服務
3%
旅游娛樂服務
3%
餐飲住宿服務
3%
居民日常服務
3%
其他生活服務
3%
銷售無形資產(chǎn)
3%
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
5%
銷售不動產(chǎn)
5%
銷售或者進口貨物
3%
糧食、食用植物油
3%
自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品
3%
圖書、報紙、雜志
3%
飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜
3%
農(nóng)產(chǎn)品
3%
音像制品
3%
電子出版物
3%
二甲醚
3%
國務院規(guī)定的其他貨物
3%
加工、修理修配勞務
3%
一般納稅人提供建筑服務選擇適用簡易計稅辦法的
3%
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
5%
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
5%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇適用簡易計稅方法的
5%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
5%
一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法的
5%
單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（個體工商戶出租住房減按1.5%計算應納稅額）
5%
其他個人出租不動產(chǎn)（出租住房減按1.5%計算應納稅額）
5%
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法計稅的
5%
車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)
5%
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。
4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。
5、提供人力資源外包服務。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當業(yè)銷售死當物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。
12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。
15、提供非學歷教育服務。
16、提供教育輔助服務。
17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。
18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。
20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經(jīng)按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。
三、預征率
預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構(gòu)所在地預繳增值稅。
預征率
序號
稅目
預征率
一般計稅
簡易計稅
1
銷售建筑服務
2%
3%
2
銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)
3%
3%
3
不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（其中個體工商戶和其他個人出租住房按照5%征收率減按1.5%計算）
3%
5%
4
銷售不動產(chǎn)
5%
5%
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
增值稅適用扣除率表
序號
稅目
增值稅扣除率
1
購進農(nóng)產(chǎn)品（除以下第二項外）
9%的扣除率計算進項稅額
2
購進用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品
10%的扣除率計算進項稅額
附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額
（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
【第16篇】土地增值稅清算稅金扣除
文 金穗源商學院 王皓鵬
導語：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重頭大稅，備受稅務機關和企業(yè)的觀注，土地增值稅稅前扣除應遵循四大原則。
（1）真實性原則；
（2）實際支付原則；
（3）合法有效憑證；
（4）準確合理分攤。
接下來我們就通過具體業(yè)務，聊聊土地增值稅稅前扣除的四大原則。
part 1 真實性原則
【案例】房產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假合同虛增基礎設施建設費
高山房地產(chǎn)公司財務資料：公司一、二期項目中用于基礎設施建設的植被、石景費用高達803.50萬元，占開發(fā)總成本9680.70萬元的8.3%。
事實上，該公司以支付開票報酬費用為前提，誘使農(nóng)民為其虛開發(fā)票金額高達308.8萬元。另外虛造合同，以個人名義到稅務部門開具工程發(fā)票，虛增石景費用90.45萬元。
經(jīng)稅務檢查人員核實，高山公司利用農(nóng)民個人出售自產(chǎn)花木免稅的政策，在植被、石景費用上做手腳，通過簽訂虛假合同，擴大成本費用。經(jīng)最終確認，該房地產(chǎn)開發(fā)公司當年度以虛列植被、石景費用為手段，多列支出399.25萬元，少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅稅額巨大。為此，稅局除依法追繳其所逃稅款外，并對其做出罰款并加收滯納金的處罰決定。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循真實性原則，尤其“金稅三期”之后，全國發(fā)票的稽核比對，分分鐘出結(jié)果，虛開已經(jīng)成為歷史。
【真實性原則】
即經(jīng)濟業(yè)務真實性。虛假的業(yè)務不可以扣除的，如：虛列成本、虛列拆遷補償費等。接待客戶在酒店發(fā)生的業(yè)務招待費、施工發(fā)生的施工成本等，都屬于“實際發(fā)生”的范疇，而不論是否符合經(jīng)營常規(guī)、是否符合企業(yè)所得稅稅前列支的范圍或者比例，僅僅指“業(yè)務的真實性”。
part 2 實際支付原則
實際支付，確切說是指企業(yè)資金的實際流出。如：“應付賬款”出現(xiàn)余額，表示在某一個靜態(tài)的時點，乙方提供工程發(fā)票，但是房地產(chǎn)企業(yè)暫時沒有支付乙方的工程款。這個就屬于沒有“實際支付”。
在此，該原則飽受爭議，在總局文件層面，僅就稅金做過該規(guī)定。
《國家稅務總局 關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除?！?/p>
《國家稅務總局 關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號 ）文件中的申報表之一《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用），就稅金的扣除填報說明規(guī)定：“表第18欄至表第20欄，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所實際繳納的稅金數(shù)額（不包括增值稅）填寫”。
地方口徑也有作出明確規(guī)定的，如《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）規(guī)定，關于四項開發(fā)成本的扣除問題規(guī)定，四項成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項未實際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）不允許扣除。
我們翻閱《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！?/p>
不難看出，《實施細則》所強調(diào)“實際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。
part 3 合法有效的憑證
【案例】設計單位在房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票
山西高山房地產(chǎn)公司與江蘇綠源廣告設計公司簽訂項目設計合同（雙方均是一般納稅人），合同總價款80萬元。設計方案經(jīng)雙方確認后，根據(jù)合同約定，綠源廣告設計公司應事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據(jù)發(fā)票進行請款程序，支付設計款項。綠源廣告設計公司為及時拿到設計款，在高山房地產(chǎn)公司機構(gòu)所在地稅務機關申請代開了增值稅發(fā)票，且加蓋了設計單位的業(yè)務印章。高山房地產(chǎn)接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風險？
分析：江蘇綠源廣告設計公司涉及跨地區(qū)提供應稅勞務。
根據(jù)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，固定業(yè)戶應當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。所以，江蘇綠源廣告設計公司于房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票，與政策規(guī)定不符。
另外，根據(jù)《關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號）規(guī)定，納稅人代開增值稅專用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專用章(為其他個人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設計公司加蓋業(yè)務印章，同樣存在違規(guī)操作。
因此，受票人房地產(chǎn)公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風險。
【合法有效的憑證】
簡單分為以下幾類：
①、發(fā)票。簡單理解為稅務機關監(jiān)制的各類憑證，如：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費單、話費單、超市購物發(fā)票、餐飲住宿費發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因為增值稅專用發(fā)票，可以實現(xiàn)增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點；對于其他的發(fā)票，僅僅是承載經(jīng)濟業(yè)務的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。
②、自制憑證。可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的財產(chǎn)損失清單、工資表、折舊表、財務分割單、廣告費分攤協(xié)議、差旅費報銷單、車補、電話補貼、誤餐補助等。
③、相關部門的票據(jù)。稅務機關出具的完稅憑證、國土部門出具的土地出讓金、工會經(jīng)費票據(jù)、社保費單據(jù)、行政部門罰款單等、捐贈票據(jù)、醫(yī)療收費票據(jù)等。
④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據(jù)、拆遷補償費收據(jù)、境外的發(fā)票、賠償費收據(jù)等。
關于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。
從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結(jié)合起來考慮。如：房地產(chǎn)企業(yè)“預付賬款”出現(xiàn)余額，一般是與乙方進行了工程進度結(jié)算支付了工程款，但是乙方?jīng)]有給甲方開具發(fā)票形成的。類似這種業(yè)務，盡管符合“實際發(fā)生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計算土地增值稅的時候扣除。
part 4 準確合理分攤
準確合理分攤，其實質(zhì)是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項目一一對應。但是，在實際的業(yè)務當中，部分費用很難做到“準確合理分攤”。比如利息費用：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規(guī)定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”該文件明確：財務費用扣除的條件之一就是“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”。
其他部分省市對此做了專門規(guī)定，如：《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”按照以下順序確定：
（一）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目準確分攤。準確分攤是指以該房地產(chǎn)項目名義取得的金融機構(gòu)資金，直接全部用于該項目的開發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。
（二）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分攤。合理分攤是指在一個獨立企業(yè)法人范圍內(nèi)，可以合理方法對從金融機構(gòu)取得并實際用于廣州市范圍內(nèi)開發(fā)項目的項目開發(fā)貸款資金在不同開發(fā)項目之間進行分攤。合理方法是指按照不同的開發(fā)項目占用上述項目開發(fā)貸款金額和時間（即是積數(shù)）進行合理分配。
房地產(chǎn)企業(yè)如果同時有多個項目，各個項目在多地開發(fā)，但是僅設置了一個“工程部”，在這種情況下，“開發(fā)成本---開發(fā)間接費”發(fā)生的金額就必須在各個項目之間進行“準確合理分攤”，但現(xiàn)實的經(jīng)濟業(yè)務千差萬別，很難做到費用和項目之間“一一對應”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2023年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應按照有關企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除?！庇纱丝梢?，“準確合理分攤”原則的重要性。
