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土地增值稅范圍(16篇)

發(fā)布時(shí)間:2024-11-12 查看人數(shù):52

【導(dǎo)語】土地增值稅范圍怎么寫好?很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范,實(shí)際上填寫公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難,我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫,再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可!以下是小編為大家收集的土地增值稅范圍,有簡(jiǎn)短的也有豐富的,僅供參考。

土地增值稅范圍(16篇)

【第1篇】土地增值稅范圍

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動(dòng)產(chǎn)是否繳納土地增值稅

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購(gòu)重組的一種常用方式。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭(zhēng)議。筆者結(jié)合稅收政策和實(shí)際案例,進(jìn)行梳理分析,以期對(duì)納稅人有所幫助。

一、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的定義

資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn),是指對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間,以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn),凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的,股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng),且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益。

二、資產(chǎn)重組國(guó)家層面土增稅政策

2023年6月16日,財(cái)政部 稅務(wù)總局公布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)),執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要條款如下:

1、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制,包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司,有限責(zé)任公司變更為股份有限公司,股份有限公司變更為有限責(zé)任公司,對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅。本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

2、按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

3、按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

4、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

《公告》延續(xù)了財(cái)稅〔2018〕57號(hào)(已失效)規(guī)定的四種土地增值稅優(yōu)惠政策,即:除房地產(chǎn)外,企業(yè)整體改制、合并、分立或改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資情形下,對(duì)房地產(chǎn)(國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)的轉(zhuǎn)移、變更暫不征收土地增值稅。

由以上文件可以看出,上述暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

三、地方資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土增稅政策

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào))(現(xiàn)行有效)關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定:

(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn),不征收土地增值稅?!巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。

(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)

經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),按照國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定,國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。

四、實(shí)際案例

1、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司將其持有的深圳遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目項(xiàng)下600套房屋以及與其相關(guān)聯(lián)的債務(wù)、人員一并劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司,人才安居集團(tuán)申請(qǐng)按照“單位、個(gè)人改制重組,暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項(xiàng)申請(qǐng)得到國(guó)家稅務(wù)總局深圳市龍崗區(qū)稅務(wù)局的認(rèn)可,并出具編號(hào)為《深龍稅不征[90000018]號(hào)》的稅務(wù)事項(xiàng)通知書;

2、深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司將其持有的現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目無償劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市鹽港現(xiàn)代物流發(fā)展有限公司,鹽田港集團(tuán)申請(qǐng)按照“單位、個(gè)人改制重組,暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項(xiàng)申請(qǐng)得到國(guó)家稅務(wù)總局深圳市鹽田區(qū)稅務(wù)局的認(rèn)可,并出具編號(hào)為《深鹽稅優(yōu)惠[2020]90000094號(hào)》的稅務(wù)事項(xiàng)通知書。

3、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2005]160號(hào)):重組分立過程中,原中國(guó)建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動(dòng)產(chǎn),不征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

五、分析

從國(guó)家層面政策,雖然暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn),但是個(gè)別地方政府文件明確不征收土地增值稅,且且在實(shí)務(wù)中,地方稅務(wù)局對(duì)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)暫不征收土地增值稅予以認(rèn)可。筆者分析可能有以下原因:

1、不屬于征稅范圍:

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條,“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條,“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。

有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍,以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不屬于應(yīng)稅范圍。但是介于有償轉(zhuǎn)讓和繼承、贈(zèng)與之間的各種房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為,包括非繼承、贈(zèng)與的無償轉(zhuǎn)讓(如無償轉(zhuǎn)讓第三人),以及非轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為(如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)),應(yīng)當(dāng)歸入應(yīng)稅范圍抑或不征稅范圍,則存在很大的爭(zhēng)議。實(shí)踐中,將無償劃轉(zhuǎn)列入應(yīng)稅范圍與《土地增值稅暫行條例》相悖,存在很大障礙,因此部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)合并分立行為中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種具體形式:

在和企業(yè)合并分立中,必然伴隨著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)又是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種方式。因此資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)歸為合并分立范疇內(nèi),從而適用財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)中第2條、第三條的規(guī)定,即“對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并(分立)后的企業(yè),暫不征土地增值稅。”

六、結(jié)論

綜合國(guó)家對(duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅政策不明確、個(gè)別地方政府有明確的不征收土增稅政策、實(shí)務(wù)中有稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收土增稅的認(rèn)可,故資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收增值稅具備大概率可能性,為維護(hù)企業(yè)利益,建議擬采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的企業(yè)提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通,取得意見后再行實(shí)施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

來源:德居正財(cái)稅咨詢

無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)之土地增值稅分析

最早看到“劃轉(zhuǎn)”相關(guān)稅收規(guī)定的,是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào))文件,該文件第二條“企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理”規(guī)定:

“(一)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)(包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán),下同),凡合同、協(xié)議約定作為資本金(包括資本公積)且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的,不計(jì)入企業(yè)的收入總額,企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

(二)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn),凡作為收入處理的,應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額,計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)?!?/p>

隨后,企業(yè)所得稅關(guān)于“劃轉(zhuǎn)”的后續(xù)文件財(cái)稅[2014]109號(hào)、總局2023年40公告陸續(xù)出臺(tái),有了以上企業(yè)所得稅的影響,我得出結(jié)論:

資產(chǎn)劃出方要么做“長(zhǎng)期股權(quán)投資”處理,要么沖減“實(shí)收資本”或者“資本公積”處理;接受資產(chǎn)方要么增加“實(shí)收資本”,要么增加“資本公積”。

提示:以上的操作路程很漫長(zhǎng)的:工商執(zhí)照是否變更?實(shí)收資本不夠沖減怎么辦?資本公積沖減是否涉及企業(yè)所得稅?

什么是劃轉(zhuǎn)

1、無償劃轉(zhuǎn)的主體

現(xiàn)有國(guó)家政策規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的主體是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國(guó)有—人公司)?!镀髽I(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號(hào)]第二條對(duì)無償劃轉(zhuǎn)的主體進(jìn)行了界定:“國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資沒立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國(guó)有—人公司),可以作為劃入方(劃出方)。”由此可以看出,無償劃轉(zhuǎn)一般在純國(guó)有產(chǎn)權(quán)單位之間進(jìn)行。

2、無償劃轉(zhuǎn)的客體

《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號(hào))第二條本辦法所稱企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn),是指企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)在政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司之間的無償轉(zhuǎn)移。第二十一條規(guī)定:“企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行”以上兩條政策規(guī)定對(duì)無償劃轉(zhuǎn)的客體進(jìn)行了界定:即無償劃轉(zhuǎn)一般指劃轉(zhuǎn)國(guó)有產(chǎn)權(quán),但也可以劃轉(zhuǎn)實(shí)物資產(chǎn)。

劃轉(zhuǎn)對(duì)土地增值稅的影響

由于劃轉(zhuǎn)財(cái)稅處理有“長(zhǎng)期股權(quán)投資”的影子,我在思考土地增值稅的時(shí)候,一直圍繞《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號(hào))在轉(zhuǎn)圈圈:

企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),劃入方按接受投資處理的,屬于投資入股方式之一,應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅(雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè)),但心里一直不踏實(shí)。突然之間,看到如下“老”文件:

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))指出,細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下兩種情況。一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

豁然開朗:居民企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)不屬于上述兩種情況,應(yīng)繳納土地增值稅。

來源:金穗源

編輯:沐林財(cái)訊

【第2篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們,也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策,這是為什么?

首先我不是注冊(cè)稅務(wù)師,不是政策解讀員,而是做數(shù)字技術(shù)研究的,只是從事了涉稅信息化行業(yè),并且進(jìn)一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化,從產(chǎn)品的思維中,我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進(jìn)行產(chǎn)品化,讓更多的人去應(yīng)用他,所以,我不會(huì)講政策也不懂政策。

其次,在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中,10年的時(shí)間,就是對(duì)土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好,更好的開展工作,事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局,企業(yè)如何申報(bào)如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會(huì)從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面,輸出一些內(nèi)容,關(guān)鍵點(diǎn)是:你的清算項(xiàng)目能我需要知道進(jìn)度、知道情況、知道風(fēng)險(xiǎn)、知道不同方案的結(jié)果,別讓我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目暴雷了,特別是總局在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)土地增值稅管理模塊的時(shí)候,那么我們作為稅局機(jī)關(guān)應(yīng)該怎么做呢?

從事務(wù)所的角度,稅務(wù)局要信任我,企業(yè)要相信我,團(tuán)隊(duì)要忠于我。怎么做到呢,稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策,團(tuán)隊(duì)要有個(gè)中心載體去做工作(大俠不算)

從企業(yè)角度,我的事情不能因?yàn)樾∈虑槎a(chǎn)生大問題,我找的事務(wù)所得對(duì)這個(gè)事情門清,如果我是財(cái)務(wù)總監(jiān),得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法,才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集:得有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

數(shù)據(jù)看板:符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式;

數(shù)據(jù)分析:有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論:留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當(dāng)然,這個(gè)過程中,該付出的勞動(dòng)必須要付出,比如梳理賬務(wù)、整理合同,我們會(huì)提供相關(guān)的流程及工具(ocr、帶腳踏板的高拍儀)去提升工作效率

但是,如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局,是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢,政策解讀大家都查的到,但是實(shí)話實(shí)說,你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以,我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴,去為稅局服務(wù);在各區(qū)域中找合作伙伴,去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會(huì)通過數(shù)字化的掌控能力,更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。(如果說 貓膩式的行為,我不做評(píng)價(jià),但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負(fù)更公平、讓征納成本更低,也許這是一直從事這個(gè)行業(yè)的初心。)

數(shù)字化的道路并不高大上,都是實(shí)踐中實(shí)際中正在走的路。

【第3篇】土地增值稅實(shí)行

編者按:土地增值稅是一種地方稅,是地方財(cái)政收入的重要來源,但至今土地增值稅立法工作仍未完成,現(xiàn)行暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定粗放,納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明,而由國(guó)家稅務(wù)總局及省級(jí)稅務(wù)局出臺(tái)文件進(jìn)行規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言,其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤,而按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件的規(guī)定,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人何時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時(shí)由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一,增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性,一些實(shí)務(wù)案例更是反映,在財(cái)政收入寬松、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)怠于行使職權(quán),對(duì)符合“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算,到數(shù)年后經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)才啟動(dòng)清算審核工作,致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則,也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性,對(duì)納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對(duì)土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析,以期呼吁立法機(jī)關(guān)加速立法進(jìn)程、呼吁稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)依法保護(hù)納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

(一)《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實(shí)施細(xì)則第82條、第83條,納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的,稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定:

1.因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的,追征期為三年;

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤導(dǎo)致的,追征期為三年;累計(jì)數(shù)額在10萬元以上的,追征期可以延長(zhǎng)到五年;

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的,追征不受期限限制。

追征期的起算時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言,追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日(也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日)起算。據(jù)此,起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

(二)清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后,應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)第16條,納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第14條,對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定比例預(yù)交,待辦理決算后,多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

例如,寧波市稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告明確,土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納,納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條,土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面,符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面,符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人是否進(jìn)行土地增值稅清算;確定需要進(jìn)行清算項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi),辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定,責(zé)令其清算,或依據(jù)第35條,核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補(bǔ)、退稅的期限(稅款的繳納期限)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤,沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

(一)土地增值稅追征期的起算時(shí)點(diǎn)尚不明確

2002年國(guó)家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則釋義》中明確:“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時(shí)限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看,稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下,何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算屬主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可自由裁量的范疇,清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。實(shí)際上,一些省份尚未就土地增值稅清算作出細(xì)化規(guī)定,即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的,稅務(wù)機(jī)關(guān)何時(shí)下達(dá)清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下,稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后,因很多地方未對(duì)清算審核期限予以限制,稅務(wù)機(jī)關(guān)也可能選擇拖延清算審核,從而調(diào)整稅款入庫(kù)時(shí)間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為只要未經(jīng)清算,出具清算審核結(jié)論,納稅人應(yīng)納稅款就不確定,故不會(huì)構(gòu)成少繳稅款,進(jìn)而無從起算追征期。長(zhǎng)此以往,對(duì)于符合清算條件的納稅人而言,若稅務(wù)機(jī)關(guān)任意拖延清算將對(duì)土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊,有悖于行政效率原則,更會(huì)侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

(二)土地增值稅追征期的終止時(shí)點(diǎn)存在爭(zhēng)議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2005〕813號(hào))的內(nèi)涵,稅款追征期的終止時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號(hào)意見認(rèn)為,“對(duì)違法違紀(jì)行為只要啟動(dòng)調(diào)查、取證和立案程序,均可視為“發(fā)現(xiàn)”;群眾舉報(bào)后被認(rèn)定屬實(shí)的,發(fā)現(xiàn)時(shí)效以舉報(bào)時(shí)間為準(zhǔn)”。通常情況下,司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達(dá)時(shí)間作為追征期的截止時(shí)點(diǎn),以便最大限度地維護(hù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)威,保障國(guó)家稅收權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。但在這一時(shí)點(diǎn),納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定,可能有損納稅人利益。因此,也有觀點(diǎn)認(rèn)為追征期的截止時(shí)點(diǎn)可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時(shí)間、《稅務(wù)處理決定書》送達(dá)時(shí)間等確定。

在土地增值稅征管中,對(duì)于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方,因追征期起算時(shí)間不明確,更無從討論終止時(shí)點(diǎn)的問題。對(duì)于規(guī)定了清算審核期限的地方,納稅人通常主張清算審核期滿,稅務(wù)機(jī)關(guān)未作出審核結(jié)論的,即應(yīng)當(dāng)起算追征期,如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)未對(duì)土地增值稅問題作出最終結(jié)論的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為超過稅款追征期。

(三)土地增值稅追征期懸而未決,納稅人承受巨大稅收風(fēng)險(xiǎn)

從立法目的看,《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期,一方面是為了督促稅務(wù)機(jī)關(guān)高效執(zhí)法,盡早追繳稅款,避免國(guó)家稅收收入流失;另一方面則是限制稅收征管權(quán)力,防止稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或?yàn)E用職權(quán),損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性,追征期懸而未決將對(duì)稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響,有悖于稅法原理。

其一,由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定何時(shí)要求納稅人清算,不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”,是指該稅種作為地方財(cái)政收入來源,并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反,國(guó)家對(duì)任何稅種征稅要素的變動(dòng)都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行,征稅的各個(gè)要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定,而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確,此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范,本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時(shí)要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素,應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定?!兑?guī)程》賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時(shí)要求納稅人清算的權(quán)力,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)地方財(cái)政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等情況任意決定是否要求納稅人清算,使得納稅人無法準(zhǔn)確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù),與稅收法定不符。

其二,各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一,有違稅收公平??v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份,各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一,有60日(如江蘇省)、90日(如安徽省、貴州省)、180日(廣東省)等。對(duì)于在不同省份從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的納稅人而言,容易造成最終確定的土地增值稅稅負(fù)在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性,使得稅負(fù)在納稅人之間不能實(shí)現(xiàn)公平分配。

其三,在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方,若稅務(wù)機(jī)關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論,納稅人的納稅義務(wù)即無法確定,稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不會(huì)為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報(bào)或繳納土地增值稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)認(rèn)定其存在逃避納稅義務(wù)行為,從而可能對(duì)其應(yīng)繳未繳稅款實(shí)施扣劃,構(gòu)成偷稅的,除補(bǔ)繳稅款、滯納金外,還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究,有明顯的權(quán)責(zé)不對(duì)等性,違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”,土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時(shí)效制度,意味著期間一但經(jīng)過,稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征行為不能獲得法律保護(hù)與支持,對(duì)行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來看,追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納,還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動(dòng)。

在土地增值稅清算制度下,土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報(bào)、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算情形下的清算通知,以及稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?;谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性,土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施日常稅收管理的職權(quán),應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控,做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步,能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用??梢?,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷,而納稅人在滿足清算條件時(shí),其是否存在“未繳或少繳稅款”事實(shí)上可以計(jì)算得出。因此,認(rèn)定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時(shí)確定追征期的起算時(shí)點(diǎn),以促使稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機(jī)關(guān)濫用征稅權(quán)、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件,且超過90日未辦理清算申報(bào)的;

2.滿足“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”的條件,且稅務(wù)機(jī)關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的;

3.已經(jīng)完成了清算申報(bào)的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認(rèn)納稅義務(wù)具有重大影響?,F(xiàn)行規(guī)定條件下,尤其是“稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算”情形中,納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)啟動(dòng)清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等性,土地增值稅清算制度作為一項(xiàng)關(guān)鍵的稅收征管活動(dòng),應(yīng)當(dāng)受追征期限制,并應(yīng)區(qū)分不同情形確認(rèn)追征期的起算時(shí)點(diǎn)。

【第4篇】計(jì)算土地增值稅可抵扣的稅金

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

一般計(jì)算步驟:

1.扣除項(xiàng)目合計(jì)=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

2.土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)

3.增值率=土地增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目合計(jì)(找稅率,記)

4.應(yīng)納稅額=土地增值額×稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅:

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的;

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以 分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng) 分別計(jì)算增值額。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的,納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 全部竣工、完成銷售的;

(2)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

(3)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

2.符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上,或未超 85%,但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

(2)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(3)取得銷售(預(yù)售)許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

(三)土地增值稅的清算時(shí)間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi),到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

(四)土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

(1)全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;

(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入;

(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí), 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn):

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用用于出租等商業(yè)用途時(shí)——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移, 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時(shí)不列收入,也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

(五)土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目

1.不予扣除

各扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證; 不能提供合法有效憑證的, 不予扣除。

2.計(jì)算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以 計(jì)算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,成本、費(fèi)用可以扣除:

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有;

(2)建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè);

(3)建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外, 不得扣除

5.共同成本費(fèi)用

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除; 未開具發(fā)票的,扣留的 質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費(fèi)不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

(1)回遷安置戶:安置用房 視同銷售處理,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入 拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(2)異地安置:異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)貨幣安置:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(六)清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。

充實(shí)自己,才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是( )。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),下列各項(xiàng)中,允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是( )。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除;選項(xiàng) a、c、d 均屬于土地增值稅清算時(shí)不能扣除的項(xiàng)目。

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【第5篇】重組土地增值稅政策

為支持企業(yè)改制重組,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)),這些熱點(diǎn)問題您了解嗎?一起來學(xué)習(xí)吧↓

企業(yè)改制,改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),是否征收土地增值稅?

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào))規(guī)定:“一、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制,包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司,有限責(zé)任公司變更為股份有限公司,股份有限公司變更為有限責(zé)任公司,對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng);投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的,符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。”

企業(yè)合并,原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),是否征收土地增值稅?

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào))規(guī)定:“二、按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng);投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的,符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?!?/p>

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),是否征收土地增值稅?

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào))規(guī)定:“四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的,符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?!?/p>

文章來源于:中國(guó)稅務(wù)報(bào)

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【第6篇】土地增值稅計(jì)入什么科目

計(jì)算土地增值稅,對(duì)納稅人繳納的印花稅是否允許土地增值稅稅前扣除應(yīng)區(qū)分種情況:

一、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓使用過的舊房。轉(zhuǎn)舊房的土地增值稅扣除有兩種方法:一是扣除轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

其中,舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。二是納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。

1.受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計(jì)算:如果選擇實(shí)行重置價(jià)扣除,房屋重置價(jià)中已包含了契稅以及印花稅因素,所以,不能重復(fù)扣除受讓環(huán)節(jié)印花稅。采取按發(fā)票金額按年加計(jì),文件僅明確對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。文件并未明確印花稅。因此,允許扣除的也不包括受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。但對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其購(gòu)買土地使用權(quán)所支付的印花稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定,“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。”以及《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第九條規(guī)定,“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅?!币虼?,對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅允許土地增值稅稅前扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程中,簽訂了很多合同。例如,土地出讓合同、委托設(shè)計(jì)合同、建筑安裝合同、材料采購(gòu)合同、設(shè)備購(gòu)置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等,這些合同已經(jīng)按照繳納了印花稅,在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否扣除?

1.房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),購(gòu)買土地使用權(quán)所支付的印花稅,在管理費(fèi)用中核算,在計(jì)算土地增值稅時(shí)包含在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除,不單獨(dú)重復(fù)扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中繳納的印花稅,比如建筑合同印花稅。原會(huì)計(jì)制度,經(jīng)營(yíng)過程中繳納的印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費(fèi)用”中核算。《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí),合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除,此項(xiàng)費(fèi)用不是據(jù)實(shí)扣除,而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%扣除?!蛾P(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))文件規(guī)定:全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后,“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目,該科目核算的范圍包括了印花稅,這只是會(huì)計(jì)核算科目的調(diào)整,并沒有改變印花稅稅前扣除的實(shí)質(zhì),因此,開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復(fù)扣除。

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,管理費(fèi)用已統(tǒng)一按比例扣除,因此,銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復(fù)扣除。雖然財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)實(shí)施后,對(duì)銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不再計(jì)入“管理費(fèi)用”,而是計(jì)入“稅金及附加”,但土地增值稅立法是基于當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)處理,雖然會(huì)計(jì)政策變化了,但土地增值稅立法本意不變,即使印花稅計(jì)入“稅金及附加”,仍不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

但在實(shí)操中,也有不同觀點(diǎn)。如《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào))第三十七條規(guī)定,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的,按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除,列入“稅金及附加”科目核算的,計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

來源:中匯十堰分所

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【第7篇】土地增值稅處理

【課程背景】

土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色,是每個(gè)財(cái)務(wù)人員最頭疼的稅種,法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定,產(chǎn)生“灰色”地帶,成為企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),但如果運(yùn)用得當(dāng),也能成為企業(yè)的稅收籌劃點(diǎn),“七分政策、三分溝通”是稅企pk不二原則。金稅四期下,一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費(fèi)之間稽核比對(duì),使稅務(wù)機(jī)關(guān)成為“最懂你的人”,納稅人成為“透明人”。

地方財(cái)政壓力山大,作為地方財(cái)政收入主力軍的土增自然成為稽查重點(diǎn)的照顧對(duì)象,是稽查的重中之重,全面了解土增清算全流程財(cái)稅處理要點(diǎn)及稽查重點(diǎn)并掌握應(yīng)對(duì)技巧是地產(chǎn)財(cái)稅人員頭等大事,也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要區(qū)域,最能體現(xiàn)財(cái)稅人員自身價(jià)值。

【講師簡(jiǎn)介】

李國(guó)華:注冊(cè)會(huì)計(jì)師,注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師;北京財(cái)稅研究院研究員;中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師;我公司首席稅務(wù)咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家?,F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年,熟悉稅收征管工作的實(shí)際情況,深諳企業(yè)的涉稅需求,具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個(gè)城市舉辦過財(cái)稅專題講座與培訓(xùn),深受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合,講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用; 授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默,深受學(xué)員好評(píng),業(yè)內(nèi)稱為“實(shí)戰(zhàn)大師、金牌講師”。

【課程對(duì)象】

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員,注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、 稽查新形勢(shì)及手段

1. 金稅四期,劍指何方?

2. 云端打擊和數(shù)據(jù)導(dǎo)偵

3. “稅警關(guān)銀”聯(lián)合出擊

4. “以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多

二、 土增預(yù)征實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1. 預(yù)征土增的計(jì)稅依據(jù)及誤區(qū)

2. 預(yù)繳土增是否產(chǎn)生滯納金?

3. 定金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)交增值稅

4. 預(yù)繳階段稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略

三、 土增清算條件和清算單位涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

2. 清算單位確定及處理技巧

3. 清算單位是否等成本核算對(duì)象

4. 清算申請(qǐng)與受理

四、 土增清算除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1. 地價(jià)款和土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1) 拿地形式和稅前列支要求?

2) 政府返還資金涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

3) 土地成本分?jǐn)傆性瓌t及處理技巧

4) 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)等是否可以扣除?

5) 拆遷安置涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

6) 拆遷安裝費(fèi)、市政配套費(fèi)等是否繳納契稅

7) 母公司拿地子公司運(yùn)營(yíng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

8) 排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

9) 參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?

10) “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

2. 前期工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

3. 建筑安裝工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1) 建筑安裝工程費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

2) 無法取得發(fā)票如何巧妙處理?

3) 施工現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4) “甲供工程”業(yè)務(wù)重復(fù)扣除風(fēng)險(xiǎn)管控

5) “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧

6) 營(yíng)銷涉稅建造費(fèi)財(cái)稅處理差異及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

7) 質(zhì)保金涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

8) 開發(fā)成本分?jǐn)偡椒吧娑愄幚砑记?/p>

9) 商住一體樓成本費(fèi)用劃分技巧

10) 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)管控及謀劃策略

11) 虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略

12) 不可忽視的工程定額和預(yù)決算

4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

2) 園林綠化工程風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧

3) 公共配套設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4) 紅線外道路綠化等費(fèi)用能否計(jì)入基礎(chǔ)或配套設(shè)施?

5. 開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1) 開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分及處理技巧

2) 前期物業(yè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

3) 遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土增前扣除?

4) 金融機(jī)構(gòu)融資土增扣除涉稅要點(diǎn)把控

5) 非金融機(jī)構(gòu)增扣除涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

6) 民間融資新政剖析及風(fēng)險(xiǎn)把控

7) 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化策略

8) 資金池運(yùn)作模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

9) 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)把控及優(yōu)化策略

10) 融資費(fèi)用如何在土增前扣除最大化?

6. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1) “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”?

2) 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除?

3) 不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以扣除?

4) 稅金在土增前扣除技巧

7. 加計(jì)扣除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

五、 土增清算收入實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1. 土增收入稽查審核要點(diǎn)

2. 土增清算收入范圍及風(fēng)險(xiǎn)把控

3. 更名費(fèi)是否計(jì)征土地增值稅?

4. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅?

5. 土增收入稅會(huì)差異及風(fēng)險(xiǎn)管控?

6. 代收費(fèi)用是否作為土地增值稅收入?

7. 低價(jià)房涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對(duì)策略?

8. 政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額?

9. 精裝房銷售涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

10. 賣房送家電等營(yíng)銷措施涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

六、 尾房銷售涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧

七、 土增清算實(shí)操案例

八、 現(xiàn)場(chǎng)答疑,問題不帶回家

【課程說明】

【主辦單位】華夏瑞博商學(xué)院

【時(shí)間地點(diǎn)】2023年11月20-21日.長(zhǎng)沙

【第8篇】江蘇土地增值稅預(yù)征率

一、預(yù)售涉稅

預(yù)售模式一開始是不存在的,并且直到現(xiàn)在,在歐美國(guó)家,也不存在預(yù)售模式。

(一)預(yù)售模式的起源

就像土地增值稅起源于我國(guó)一樣。20世紀(jì)50年代,香港知名實(shí)業(yè)家霍英東先生,為了促銷樓盤,在香港發(fā)明了商品房分期付款模式,后來演變?yōu)轭A(yù)售制度傳播到大陸,預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,也迅速拉升了地方的gdp。

《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))第三條第(三)款規(guī)定,商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

但是因?yàn)椴糠珠_發(fā)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因形成了爛尾工程,一定程度上沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,因此政府出臺(tái)了相關(guān)制約制度。

(二)向買受人收取費(fèi)用的前提

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是銷售期房還是現(xiàn)房,均應(yīng)符合一定的條件,必要條件就是要取得預(yù)售許可證,然后簽訂合同。具體如下:

(1)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第131號(hào))第十條規(guī)定,商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。

(2)《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))第十六條規(guī)定,商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

否則,按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定,不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。例如阜陽市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范購(gòu)房款繳存的通知》(阜房辦[2017]244號(hào))文件第一條規(guī)定,未取得《商品房預(yù)售許可證》,開發(fā)企業(yè)不得直接收取購(gòu)房人的購(gòu)房款。不得收取購(gòu)房人在現(xiàn)場(chǎng)或者虛擬網(wǎng)絡(luò)電商平臺(tái)納的定金,誠(chéng)意金,保證金。會(huì)員費(fèi),預(yù)付款等,不得間接收取第三方融平臺(tái)或金融平臺(tái)代理的變相“購(gòu)房意向金”。

但是房地產(chǎn)企業(yè)為了提前圈占客戶,在與同行競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī),在未取得預(yù)售許可證之前,一般會(huì)打政策的擦邊球,以“訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌款、意向金、看房費(fèi)、購(gòu)房卡、選房卡、vip卡”等名義向意向客戶收取部分款項(xiàng)。

(三)誠(chéng)意金是個(gè)什么東東

訂金、誠(chéng)意金、意向金是否涉稅,首先應(yīng)明確它們是什么東東,與定金有什么區(qū)別。

房地產(chǎn)剛營(yíng)改增后,原河南省國(guó)稅局在《營(yíng)改增問題快速處理機(jī)制專期九》通過問題六“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金時(shí),是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”給出了說明,可以作為范例參考。

“定金”是一個(gè)法律概念,屬于一種法律上的擔(dān)保方式,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時(shí),對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定,但是不得超過主合同總價(jià)款的20%,超過20%部分無效。

“訂金”目前我國(guó)現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定,它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì),當(dāng)合同不能履行時(shí),除不可抗力外,應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任,一方違約,另一方無權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原額,也沒有20%比例的限制。

“意向金(誠(chéng)意金)”在我國(guó)現(xiàn)行法律中不具有法律約束力,主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購(gòu)房人的購(gòu)買誠(chéng)意及對(duì)其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念,在實(shí)踐中意向金(誠(chéng)意金)未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

綜上,定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金中,只有“定金”具有法律約束力,而訂金、意向金、誠(chéng)意金都不是法律概念,無論當(dāng)事人是否違約,支付的款項(xiàng)均需返還。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金,可視同收到預(yù)收款;收到訂金、意向金、誠(chéng)意金,不視同收到預(yù)收款。

其實(shí)不論營(yíng)改增前還是營(yíng)改增后,它們的性質(zhì)從來沒有發(fā)生變化。總局規(guī)定只能對(duì)預(yù)收的定金進(jìn)行征稅。

(四)營(yíng)業(yè)稅時(shí)的處理

《營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào))第十八項(xiàng)明確:營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款,包括預(yù)收定金。因此,預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

不幸的是,部分地方擴(kuò)大了解讀,稀里糊涂的對(duì)誠(chéng)意金等征了稅。最具代表性的應(yīng)該是河北?!逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告》(河北省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào))第二條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”等納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題”規(guī)定,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、vip卡等取得的款項(xiàng),均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同,為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。

2023年,海南進(jìn)行了跟進(jìn)。海南省地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收取的認(rèn)籌款誠(chéng)意金等款項(xiàng)是否繳納營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(瓊地稅函[2014]804號(hào))文件。文件提到:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,以各種名目收取的認(rèn)籌款、誠(chéng)意金、意向金、訂金、看房費(fèi)等以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、vip卡等取得的款項(xiàng),都是為了購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者在房?jī)r(jià)上享受一定的優(yōu)惠,其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如果上述預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)發(fā)生退款行為,已征營(yíng)業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。

(五)營(yíng)改增后的認(rèn)定

營(yíng)改增后,對(duì)于誠(chéng)意金的認(rèn)定,原山東省國(guó)稅局在《全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引(六)》第四點(diǎn)“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題”也進(jìn)行了回應(yīng)。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款?!?/p>

原山東國(guó)稅局代表了主流觀點(diǎn),一經(jīng)發(fā)布,各地原國(guó)稅紛紛發(fā)文附和相應(yīng)。因此,一般情況下,開發(fā)企業(yè)收取誠(chéng)意金,不需要預(yù)繳增值稅。

但是也有例外,例如,《河北營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題”規(guī)定,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì),應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:

(一)收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元(含5萬元);

(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

對(duì)于位于河北的開發(fā)企業(yè),應(yīng)小心謹(jǐn)慎、避免觸雷。

那誠(chéng)意金如何收取,賬務(wù)處理、土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)該怎么處理呢?

上文說到企業(yè)收取誠(chéng)意金等后,除了河北的特殊規(guī)定外,均不預(yù)繳增值稅。此時(shí)稅、會(huì)應(yīng)如何處理呢?

(一)誠(chéng)意金的稅會(huì)處理

1.會(huì)計(jì)處理

上文說到企業(yè)收取誠(chéng)意金等后,除了河北的特殊規(guī)定外,均不預(yù)繳增值稅,此時(shí)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)為:

借:銀行存款

貸:其他應(yīng)付款

2.土地增值稅處理

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第十六條規(guī)定,納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。

企業(yè)收取的誠(chéng)意金等,未取得預(yù)售許可證,不屬于銷售收入,未來存在退還業(yè)主的可能性,因此不應(yīng)預(yù)交土地增值稅。即如果在企業(yè)取得預(yù)售許可證前,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)收取誠(chéng)意金征稅,從法理上是站不住腳的。

但是,如果企業(yè)以誠(chéng)意金的名義向業(yè)主收取款項(xiàng),來避稅也是行不通的,因?yàn)槎愂照鞴苓€有一個(gè)重要的原則是實(shí)質(zhì)重于形式,例如,《國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<關(guān)于若干稅收政策問題的公告>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第3號(hào))第七條規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠(chéng)意金等,應(yīng)一并計(jì)入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí),買受方在簽訂合同前因撤銷購(gòu)買意向而向銷售方支付的違約金,不計(jì)入銷售收入,不征收土地增值稅”。

在這里我們需要重點(diǎn)關(guān)注“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”這個(gè)關(guān)鍵詞,只有取得預(yù)售許可證后才可以轉(zhuǎn)讓,類似的道理同樣適用于企業(yè)所得稅。

3.企業(yè)所得稅處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))文件第六條規(guī)定:企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)收取誠(chéng)意金時(shí),尚未取得預(yù)售許可證,無法簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》,因此,對(duì)企業(yè)通過誠(chéng)意金等名義收取的款項(xiàng),無須預(yù)繳企業(yè)所得稅。

但是且不可通過誠(chéng)意金規(guī)避稅收?!肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》的通知》(青國(guó)稅發(fā)[2009]84號(hào))第二條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍”規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入包括開發(fā)產(chǎn)品完工前以各種形式向購(gòu)買方收取的款項(xiàng),包括預(yù)收款、定金、訂金、意向金、預(yù)約保證款、合同保證金等。

上文“未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”同樣是指取得預(yù)售許可證后。

針對(duì)這個(gè)文件,還曾引發(fā)了一場(chǎng)法律訴訟,根據(jù)《青島蘇寧置業(yè)有限公司、國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政判決書》([2018]魯02行終500號(hào))顯示,蘇寧電器集團(tuán)向關(guān)聯(lián)企業(yè)青島蘇寧置業(yè)有限公司支付4.193億元意向金,意向購(gòu)買青島蘇寧生活廣場(chǎng)部分商業(yè),后來雙方取消該交易;稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其沒有及時(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅,依法應(yīng)征收滯納金。

山東省青島市中級(jí)人民法院終審判決認(rèn)為,上訴人2023年12月收取蘇寧電器集團(tuán)有限公司“購(gòu)房誠(chéng)意金”的性質(zhì)問題,本案中,上訴人與蘇寧電器集團(tuán)有限公司之間雖并未就上訴人開發(fā)的青島蘇寧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目裙樓商鋪正式簽訂相關(guān)銷售合同或者預(yù)售合同,但結(jié)合相關(guān)證據(jù),可以認(rèn)定上訴人實(shí)際與蘇寧電器集團(tuán)有限公司達(dá)成房屋買賣的合意并收取購(gòu)房意向金,該4.193億元應(yīng)系上訴人預(yù)售收入,依法應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

同時(shí)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》(青國(guó)稅發(fā)[2009]84號(hào))第二條的合法性審查,本院認(rèn)同原審法院的審查意見。該規(guī)定系對(duì)其上位法《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條中“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的細(xì)解釋,并未違反法律保留原則,亦未與上位法相抵觸,本院對(duì)其合法性予以確認(rèn)。

從案例中我們沒有看到項(xiàng)目是否取得預(yù)售許可證,但是法律訴訟中作為關(guān)鍵的證據(jù)支撐,我想如果青島蘇寧置業(yè)有限公司尚未取得預(yù)售許可證,那么企業(yè)一定會(huì)提出來,既然沒有提,那就應(yīng)該是取得預(yù)售許可證后收取誠(chéng)意金了,預(yù)征企業(yè)所得稅也是應(yīng)該的了。

(二)期房的處理

待企業(yè)取得預(yù)售許可證后,企業(yè)可以名正言順的與業(yè)主簽訂預(yù)售合同、收取款項(xiàng),此時(shí)誠(chéng)意金等可以轉(zhuǎn)為定金,和其他收取的各項(xiàng)收入,一并作為預(yù)售賬款,此時(shí)會(huì)計(jì)處理為:

會(huì)計(jì)分錄

借:銀行存款

貸:預(yù)收賬款

1.增值稅

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))第十條規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,賬務(wù)處理如下:

借:應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅

貸:銀行存款

注意,文件強(qiáng)調(diào)的是“預(yù)收款方式銷售”,即銷售期房。如果現(xiàn)房銷售則另做處理(后文將進(jìn)行分解)。

此時(shí),如果業(yè)主需要辦理按揭貸款,企業(yè)可以按照《關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào))開具602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”普通發(fā)票,相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅時(shí)收據(jù),因此未來也不存在紅沖一說。

2.土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后,取得預(yù)售收入要預(yù)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征時(shí),不同的開發(fā)產(chǎn)品,適用不同的預(yù)征率?!督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告》(江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))規(guī)定,轉(zhuǎn)讓普通住宅,按0.7%;轉(zhuǎn)讓非普通住宅,按1.5%;轉(zhuǎn)讓非住宅,按3%預(yù)征。

這里需要說明的是,考慮到保障性住房增值率較低,為了減輕開發(fā)企業(yè)的壓力,一般不預(yù)征增值稅。如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告》(蘇地稅規(guī)[2013]5號(hào))規(guī)定,公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

對(duì)于附屬設(shè)施,有的地方在預(yù)征收土地增值稅時(shí)還有特殊的處理——采用隨房確定的原則,如河南:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù),即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的,地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定;(2)銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的,地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。(3)待清算時(shí),再將地下室、車庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的,按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn),對(duì)于未完工開發(fā)產(chǎn)品,按照計(jì)稅毛利率征稅。

【第9篇】土地增值稅有關(guān)核定征收的政策

關(guān)鍵點(diǎn)一:獲取權(quán)威法定機(jī)構(gòu)的免稅批文

典型案例

某中資企業(yè)到東南亞某國(guó)承建水電站項(xiàng)目,與該國(guó)水電局(業(yè)主)簽約時(shí)達(dá)成了免稅條款。中資企業(yè)認(rèn)為“合同在手,免稅無憂”,沒有爭(zhēng)取獲得該國(guó)財(cái)政部門的免稅函。幾年過去了,該國(guó)因財(cái)政緊張,便以整頓稅收秩序、加強(qiáng)征管為由,對(duì)所有外資企業(yè)進(jìn)行稽查補(bǔ)稅。該國(guó)基層稅務(wù)稽查人員認(rèn)定,雖有合同免稅條款,但是沒有財(cái)政部門的免稅函,仍屬程序不符,效力不夠,最終決定對(duì)該企業(yè)以前年度追溯補(bǔ)稅。合同中的免稅條款,終成一紙空文。

分析建議

對(duì)于很多境外投資項(xiàng)目,中資企業(yè)是跟東道國(guó)的相關(guān)政府部門(如能源部、水電局等)或國(guó)有企業(yè)談簽合同,并在合同中約定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。中資企業(yè)自然而然地認(rèn)為,所簽合同的稅收優(yōu)惠條款具有合法性和有效性。需要注意的是,從法律效力上看,東道國(guó)的稅法制定和執(zhí)行部門,可以否定或不予認(rèn)可民事合同中的稅收優(yōu)惠條款。尤其在一些政局不穩(wěn)定,立法、司法、執(zhí)法相對(duì)分離,稅制不健全的發(fā)展中國(guó)家,獲得最高法律程序上(國(guó)會(huì)或議會(huì))稅收優(yōu)惠審核批準(zhǔn),才能最大程度地保障稅收優(yōu)惠的確定性。

因此,中資企業(yè)(一般是乙方承建方)在與東道國(guó)相關(guān)政府部門或國(guó)有企業(yè)(一般是甲方業(yè)主)談簽合同時(shí),建議在合同中明確約定:甲方(業(yè)主)有義務(wù)幫助乙方(中資企業(yè))向政府相關(guān)部門(如財(cái)政部)申請(qǐng),在一定期限內(nèi)獲取合同約定的稅收優(yōu)惠批文。合同談簽后,中資企業(yè)要及時(shí)跟進(jìn),催促業(yè)主積極推進(jìn),履行合同義務(wù),并進(jìn)一步與東道國(guó)的財(cái)政部,甚至國(guó)會(huì)(或議會(huì))溝通協(xié)調(diào),及時(shí)獲取免稅函或免稅的總理令,或者國(guó)會(huì)批準(zhǔn)通過的免稅議案,以保障稅收優(yōu)惠條款得以有效落實(shí)。

關(guān)鍵點(diǎn)二:預(yù)留稅收政策變化的保障條款

典型案例

某中資施工企業(yè)投資卡塔爾某工程項(xiàng)目,在與該國(guó)業(yè)主簽訂合同時(shí),因當(dāng)時(shí)卡塔爾不征收增值稅,就沒有對(duì)未來新開征稅種進(jìn)行預(yù)判和預(yù)留約定。2023年下半年,卡塔爾進(jìn)行了稅改,自2023年1月1日起開征增值稅,稅率為5%,由業(yè)主支付工程款項(xiàng)時(shí)直接代扣代繳。該業(yè)主以合同中沒有預(yù)先約定條款為由,不愿調(diào)價(jià)或補(bǔ)償乙方(中資企業(yè))相關(guān)稅負(fù)。中資企業(yè)與業(yè)主協(xié)商無果,只得背負(fù)起新增稅種的稅負(fù),也直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。

分析建議

中國(guó)“走出去”企業(yè)在談判初期,對(duì)合同中稅收優(yōu)惠條款的闡述應(yīng)專業(yè)且具體。需要特別提醒是,中資企業(yè)的投資項(xiàng)目時(shí)間往往較長(zhǎng),東道國(guó)的稅制和征稅方式很有可能在此期間發(fā)生變動(dòng)。因此,對(duì)合同條款要有預(yù)判,預(yù)留稅收變化的保障條款,將東道國(guó)現(xiàn)有稅種和征收方式做一個(gè)定性的歸類預(yù)設(shè)很有必要,即便以后東道國(guó)稅制或征稅方式有變,還可以保障相同屬性和實(shí)質(zhì)類似的稅種,延續(xù)享受簽約時(shí)的稅收優(yōu)惠待遇。

比如,中資企業(yè)與越南業(yè)主合同的參考表述為:與甲方(越南業(yè)主)就本合同適用于越南財(cái)政部、其行政區(qū)或地方當(dāng)局對(duì)本合同所述的承建項(xiàng)目涉及征收的所有稅收,不論其征收方式,將給予免稅。本合同適用的越南現(xiàn)行稅種是:利潤(rùn)稅,利潤(rùn)匯出稅,增值稅,關(guān)稅,個(gè)人所得稅。本合同也適用于本合同簽訂之日后越南政府征收的屬于增加或者代替現(xiàn)行稅種的相同或者實(shí)質(zhì)相似的稅收。甲方(越南業(yè)主)應(yīng)將越南稅法所作出的重要變動(dòng)及時(shí)通知乙方(中資企業(yè))。

關(guān)鍵點(diǎn)三:爭(zhēng)取整體項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠

典型案例

某中資企業(yè)在西非某國(guó)總承包開發(fā)一個(gè)礦區(qū),獲得了免稅20年的特殊優(yōu)惠,是該國(guó)議會(huì)以法案形式特別審核通過的。但后因情況有變,該中資企業(yè)準(zhǔn)備將該國(guó)的采礦權(quán)和相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)第三方企業(yè),并簽約了很多中國(guó)分包商和東道國(guó)當(dāng)?shù)毓?yīng)商。那么,這一特批的免稅優(yōu)惠能否由未來的股權(quán)受讓方(第三方中資企業(yè))直接享受?其簽約的上下游分包商、供應(yīng)商能否同樣享受?最終的答復(fù)是不可以,從而影響了該中資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及分包合同的簽訂價(jià)格和條件。

分析建議

中國(guó)“走出去”企業(yè)如果在東道國(guó)承建大型的整體項(xiàng)目,如開發(fā)一個(gè)特殊經(jīng)濟(jì)園區(qū)或一個(gè)資源礦區(qū),整個(gè)項(xiàng)目將涉及很多上下游參建單位,那么,企業(yè)在與東道國(guó)政府申請(qǐng)稅收優(yōu)惠時(shí),不僅要力爭(zhēng)本企業(yè)(總承包方)的稅收優(yōu)惠,而且要力爭(zhēng)整個(gè)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠,要把與本企業(yè)相關(guān)的上下游供應(yīng)商、分包商的稅收優(yōu)惠都涵蓋進(jìn)去。因?yàn)槿羯舷掠纹髽I(yè)不能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠,稅負(fù)仍會(huì)以合同含稅價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給總承包方,最終影響到總承包方的總體稅負(fù)。

在這種情況下,建議中資企業(yè)以不可分割的一個(gè)整體項(xiàng)目申請(qǐng)最優(yōu)的稅收優(yōu)惠(包括免稅),而不僅申請(qǐng)本企業(yè)(總承包方)的稅收優(yōu)惠。當(dāng)總承包商將來需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)給第三方或準(zhǔn)備退出該項(xiàng)目時(shí),原先與東道國(guó)相關(guān)政府部門或業(yè)主談定的稅收優(yōu)惠或免稅批文,才能得到最大限度的保障和承繼。

關(guān)鍵點(diǎn)四:提前約定稅收損失賠償責(zé)任

典型案例

在境外投資項(xiàng)目談判初期,某中資企業(yè)市場(chǎng)和商務(wù)人員在與業(yè)主談判時(shí),更多地關(guān)注商務(wù)要點(diǎn)、后續(xù)項(xiàng)目與業(yè)主的合作等,對(duì)專門的稅收優(yōu)惠違約的調(diào)價(jià)和補(bǔ)償條款重視不夠,未能單獨(dú)明確約定。當(dāng)東道國(guó)基層稅務(wù)部門因故不理稅收優(yōu)惠合同、強(qiáng)行征稅后,這家企業(yè)陷入了與業(yè)主的無果談判,對(duì)于違約賠償?shù)呢?zé)任,業(yè)主推諉拖延,最終不了了之,相關(guān)稅收損失只能由中資企業(yè)承擔(dān)。

分析建議

中資企業(yè)(乙方)要特別重視在合同中專門約定稅收優(yōu)惠違約責(zé)任條款,要對(duì)業(yè)主(甲方)有詳細(xì)和明確的調(diào)價(jià)及賠償責(zé)任約定。這也是中資企業(yè)重要且可行的法律救濟(jì)措施。將來,當(dāng)東道國(guó)稅務(wù)部門就合同約定的稅收優(yōu)惠進(jìn)行征稅或補(bǔ)稅時(shí),對(duì)于相應(yīng)增加的稅負(fù),中資企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主進(jìn)行價(jià)格調(diào)增或者給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

特別是在中方融資貸款的方式下,最好能夠約定從融資劃款的源頭直接扣留相應(yīng)的款項(xiàng),以強(qiáng)有力地保障中資企業(yè)的稅收利益。即便與業(yè)主有糾紛再談判,甚至提起訴訟,有此合同依據(jù),也能促使業(yè)主與東道國(guó)財(cái)稅部門進(jìn)行溝通、協(xié)商,保障已簽訂稅收優(yōu)惠條款在投資經(jīng)營(yíng)過程中得到真正落實(shí)。

問題一、預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅?

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問題相關(guān)規(guī)定:

“根據(jù)細(xì)則的規(guī)定,對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此,對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定比例預(yù)交,待辦理決算后,多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?!?/p>

問題二、土地增值稅預(yù)征率是多少?

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第二條規(guī)定:

“除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%,各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。”

例如 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項(xiàng)目共計(jì)取得不含稅收入8000萬元,其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬元,該住宅項(xiàng)目容積率均大于1,預(yù)售非住宅項(xiàng)目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份,當(dāng)?shù)匾?guī)定:容積率大于1.0(含)的住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為1.5%;容積率小于1.0的住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%;非住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為3%。那么,該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?

預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額:5000*1.5%=75萬元

預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額:3000*3%=90萬元

共計(jì):75+90=165萬元

問題三、營(yíng)改增后,土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否為含稅收入?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第一條關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題規(guī)定:

營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

問題四、如何計(jì)算預(yù)征土地增值稅稅額?

例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí),取得了預(yù)收款了1100萬元(含稅收入),該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么,該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步、計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元

第二步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

=1100-30

=1070萬元

第三步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率

=1070*3%

=32.1萬元

問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?

根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。

問題六、土地增值稅核定征收率是多少?

核定征收率原則上不得低于5%。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條“規(guī)范核定征收,堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定:

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍,嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的,要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求,從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計(jì)算?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

例:2023年5月,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查,該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿,收入總額可以確定但成本費(fèi)用憑證等扣除項(xiàng)目資料殘缺不全,難以確定扣除項(xiàng)目金額。經(jīng)核查確認(rèn)后,該公司不含增值稅的收入為18億元,當(dāng)?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么,該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

=18億*7%=1.26億元

問題八、核定征收納稅期限如何確定?

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定:

根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限,應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

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【第10篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人:土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn):

1、國(guó)有土地使用權(quán)(集體不征),有償(繼承、贈(zèng)予不征),轉(zhuǎn)讓(出租不征),也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

2、中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況:

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

征稅對(duì)象: 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率:土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù),按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時(shí),首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率(增值率)從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次:

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分;適用30%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ,未超過100 %的部分;適用40%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200 %的部分;適用50%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,60%的稅率。

提醒:土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例,均包括本比例數(shù)。

收入的確認(rèn):

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么?在征稅中,對(duì)發(fā)生下列情況的,需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估:(1) 出售舊房及建筑物的;(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。

2.土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形:

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn): 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定; 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

扣除額:

取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意:土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱,否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 (1)凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,并提供金融機(jī)構(gòu)證明的,財(cái)務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 %以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

(2)凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,利息不單獨(dú)扣除,三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 %以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值,并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

(1)加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

(2)代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

7.注意事項(xiàng):

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理: 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。 (6)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值率未超過20%的,免征土地增值稅。

注意:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮,但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?,F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上:即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2(1.44)倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。居住未滿三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

從2008年對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房,不論是普通住房還是非普通住房,不論首套住房還是兩套及兩套以上住房,均免征土地增值稅。注:僅限個(gè)人擁有的住宅,對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn),如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等,均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國(guó)家建設(shè)需要,被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定,因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定,所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))規(guī)定,“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2015]139號(hào))的規(guī)定,對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號(hào))和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2013]101號(hào))的規(guī)定,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57 號(hào))規(guī)定,非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司),對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng);投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))的規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]141號(hào))的規(guī)定,經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu),包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社,對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí),被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外,被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè),不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2001]10號(hào))的規(guī)定,對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司,及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外,資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè),不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕60號(hào) )第一條第八項(xiàng)規(guī)定,對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入,免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕119號(hào))規(guī)定,對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入,免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào))第四條規(guī)定,對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人,應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù):

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日,到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,可以定期進(jìn)行納稅申報(bào),具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對(duì)預(yù)售商品房的納稅人,在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi),也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào),核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的,要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估,然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第十六和規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限,應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

注意:土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

(3)納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第一條第二款規(guī)定,為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第三條第二款規(guī)定,對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算:對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

⑵取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

⑶納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意:⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問題:納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更:未繳納土地增值稅的,土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形:持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí),由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因,致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第11篇】轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅

【例題·單選題】2023年5月長(zhǎng)沙市一家一般納稅人百貨公司轉(zhuǎn)讓6年前自建一棟寫字樓,合同注明不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入9000萬元,當(dāng)年購(gòu)入土地支付地價(jià)款2000萬元,該寫字樓的原值為5000萬元,已提折舊1500萬元,已知該寫字樓重置成本6000萬元,成新度為70%。增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法,不考慮地方教育附加。該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】:d

【解析】:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅、教育附加、印花稅)作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征士地增值稅。

該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓可扣除項(xiàng)目金額=購(gòu)入地價(jià)款+評(píng)估價(jià)格(重置成本*成新度折扣率)+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*增值稅稅率5%*(城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%)+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬元);

增值額=轉(zhuǎn)讓不含稅收入-轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額=9000-6249.5=2750.50(萬元);

增值率=增值額/轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%,小于轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目金額6249.50*50%,適用稅率為30%;

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬元)。

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【第12篇】土地增值稅增值率計(jì)算

1、在房地產(chǎn)的概念中,住宅和商鋪是兩個(gè)概念,住宅是供居民居住、生活用的,期限是70年,而商鋪是供生產(chǎn)用的,期限是50年,所以商鋪是非住宅。

2、普通住宅的條件有三個(gè):1)銷售價(jià)格不超過當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格的1.2倍,2)面積在一定標(biāo)準(zhǔn)下,一般是144平方米以下,3)小區(qū)容積率超過1.0以上,這三條件有一個(gè)不符合都不是普通住宅。

3、普通住宅增值率不超過20%的,免征土地增值稅,如果超過20%的全額增收土地增值稅。

4、如果普通住宅和非普通住宅不分開核算的,全額征收土地增值稅。

在這里相信有許多想要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)的同學(xué),大家可以關(guān)注小編,私信【學(xué)習(xí)】即可領(lǐng)取一整套系統(tǒng)的會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)資料!還可以免費(fèi)試學(xué)課程15天!

【第13篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題一:如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍?

問:土地增值稅自1994年開始征收,2005年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))后,各地進(jìn)一步性加強(qiáng)了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負(fù)重,清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍?

答:(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?!眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括自然人和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

概括起來,《條例》對(duì)納稅人的規(guī)定主要有以下四個(gè)特點(diǎn):

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織,還是個(gè)人,只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入,都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等,只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國(guó)別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè),中國(guó)公民還是外籍個(gè)人,只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、 消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[1994]10號(hào))的規(guī)定,土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此,外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑以及港澳臺(tái)同胞等, 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的,就是土地增值稅的納稅義務(wù)人,均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位,只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍:土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),是指納稅人在取得按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地的使用權(quán)之后,再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。“附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)或經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定:《條例》規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收,對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?,根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,國(guó)家為了公共利益,可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用,依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理,而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅,不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如,房地產(chǎn)的出租,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅,對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為,而未取得收人的不征稅。例如,通過繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,但未取得收入,就不能征收土地增值稅。

好了,今天的問題學(xué)完了,您是否有所收獲呢?如果您還有什么問題,歡迎下方留言探討。更多土增實(shí)務(wù)問題,穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào),持續(xù)學(xué)習(xí)、提升!

下期我們學(xué)習(xí)“如何計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”,您也可以思考一下,下期再見!

【第14篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨(dú)說房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二:土地增值稅。

土地增值稅計(jì)算的大邏輯全國(guó)都是一樣的,但是各地具體計(jì)算方法又略有不同。

那么下面寫的,是給大家一個(gè)參考,思路基本都是一致的,如果大家在自己的公司有不同具體計(jì)算公式,以公司的要求為準(zhǔn)。

1計(jì)算邏輯與公式

土地增值稅計(jì)算的大邏輯是:

用銷售收入減去扣除金額,得到一個(gè)增值額,用這個(gè)增值額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例,根據(jù)比例不同,適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率,再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計(jì)算公式如下:

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下:

舉個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子(先不考慮增值稅的影響),一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額(一般來說,就是銷售收入)是10億,假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元,那么:

增值額=10億-6億=4億;

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表,增值額在50%-100%之間,那么適用稅率為40%,扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項(xiàng)目金額包括哪些?

(1)取得土地使用權(quán)支付金額(以下簡(jiǎn)稱a):即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅;

(特別注意:在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候,契稅不能抵扣,而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候,則可以抵扣。)

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本(以下簡(jiǎn)稱b):包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱c):指的是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

看起來有點(diǎn)復(fù)雜,對(duì)投資人員來說,也別管利息有沒有金融機(jī)構(gòu)證明了,直接按照計(jì)算扣除就行了,公式是c=(a+b)*10%

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(以下簡(jiǎn)稱d):“營(yíng)改增”后指的就是增值稅附加

特別注意,這里抵扣的稅金是增值稅附加,就是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等,不是增值稅本身。這里很容易錯(cuò)。

(5)加計(jì)20%扣除(以下簡(jiǎn)稱e): e=(a+b)*20%

3“營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí),每項(xiàng)都不含增值稅

聽標(biāo)題都暈了,簡(jiǎn)單來說,就是這個(gè)意思:

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額(不含稅)=銷售收入(含稅)-銷項(xiàng)稅

回憶一下入門篇(九)增值稅的計(jì)算公式:

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額(不含稅)=銷售收入-(銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)/1.1*0.1

這樣就把銷項(xiàng)稅扣除了。

扣除項(xiàng)目金額:全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

具體計(jì)算的時(shí)候,建議先算增值稅及附加,在表格里留好每項(xiàng)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅,這樣再算各種不含稅部分就很容易了。(后面我們會(huì)舉個(gè)例子。)

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先,土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢?

有三種方法:一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為:普通住宅,其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

(需要注意的是,車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的;有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅,放在“其它”里面,如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位,那其實(shí)是一種長(zhǎng)租的性質(zhì),不用交土地增值稅,而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。)

那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢?

要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下,如果搜不到,就要問問兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個(gè)高層住宅建筑,如何界定它屬于普通住宅,還是非普通住宅呢?

又是那句話:各地要求不一樣!

大體來說,一般從這三方面考慮:

1、容積率在1.0以下(不含1.0);

2、單套建筑面積在多少平方米以上(12年說是144平,后來又改成120平,但是各地要求不一樣)、或者房屋交易成交價(jià)在多少萬以上。

3、實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià);

以上三點(diǎn)只要符合一個(gè),即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意:具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?,一般能搜到,如果搜不到,就按照非普通住宅來算。(現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高)

特別注意:算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?,不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算,根據(jù)我自己的計(jì)算經(jīng)驗(yàn),差別巨大,一個(gè)10億總銷的小項(xiàng)目光這一點(diǎn)算法不同,利潤(rùn)能差上千萬。

因?yàn)橐话銇碚f,車位算下來都是虧錢的,普通住宅略賺,別墅和商業(yè)賺得多,如果全部放在一起算,相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了,整體增值率降低,稅率的檔比較低,整體稅少很多。

5分?jǐn)傇瓌t

二分法、三分法會(huì)要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?,那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計(jì)算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實(shí)這個(gè)分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯?,下面介紹的是比較常用的,可以參考:

銷售收入:按照實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣了多少,非普通住宅賣了多少,其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>?

大概可以這么算:

分期開發(fā)的:按照占地面積法(即某一期的占地面積占總用地面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài):按照可售面積法(即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【注意:這里的可售面積只指地上可售面積,不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域,土地出讓合同里明確寫了地下面積要補(bǔ)繳多少地價(jià))

開發(fā)成本等:按照實(shí)際發(fā)生。但是我們投資人員在測(cè)算時(shí)無法把成本分到物業(yè),那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。(包括地上和地下建筑面積)

這里要注意,很多地區(qū)要求,車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算,而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平,但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用):回憶一下之前的公式,c=(a+b)*10%,是計(jì)算扣除的,按照分類計(jì)算即可。

6預(yù)征和清繳

和增值稅及附加一樣,土地增值稅也是先預(yù)征,到一定程度再清繳。

清繳的時(shí)候多退少補(bǔ),跟增值稅及附加也是一樣的,補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的,退卻不一定。很多時(shí)候根本就退不了。(我個(gè)人傾向于,如果沒有案例可以證明稅局能退,那么就全部按照不能退計(jì)算。)

預(yù)征土地增值稅=(銷售回款-預(yù)繳的增值稅)×預(yù)征率

收到回款的次月就要申報(bào)。

回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式:

預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)*3%

簡(jiǎn)易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢?又是那句話:各地要求不一樣!一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài),一般來說普通住宅2%,非普通住宅3%,有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè),這些預(yù)征率更高。

土地增值稅清算時(shí)點(diǎn):

規(guī)則太復(fù)雜,各地實(shí)際要求又不一樣,我自己一般就簡(jiǎn)化為竣工驗(yàn)收后清算。

詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

7計(jì)算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號(hào)的計(jì)算例子,我這個(gè)應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個(gè)也是最接近真實(shí)發(fā)生案例的,如果這個(gè)例子看懂了,那么就可以實(shí)際去操作測(cè)算了。

(一)假設(shè)條件如下:

(1)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

(2)、售價(jià)假設(shè)

(3)、成本假設(shè)

(4)、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個(gè)新項(xiàng)目;

當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下:

(二)計(jì)算過程:

(1)、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅,所以我們先計(jì)算增值稅及附加。(不清楚怎么算的,請(qǐng)先看上一節(jié))

(2)、計(jì)算土地增值稅:

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個(gè)項(xiàng)目分兩類:非普通住宅(高層住宅)、其它(商業(yè)、車位)

先算預(yù)征:

預(yù)征土地增值稅=(銷售回款-預(yù)繳的增值稅)×預(yù)征率

回憶一下上一節(jié)講的,預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=(商業(yè)收入+車位收入)=29000萬元

預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應(yīng)繳土地增值稅額:

核心就是算出三個(gè)數(shù):轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(不含稅)、取得土地使用權(quán)支付金額(不含稅)、房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅)

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(不含稅):

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(不含稅)=銷售收入-銷項(xiàng)稅=119000-8091=110909萬元

這項(xiàng)目是三分法,根據(jù)假設(shè)條件,分為非普通住宅和其他兩類,那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>

可以按照分類實(shí)際一個(gè)個(gè)算,也可以簡(jiǎn)化一點(diǎn),按照銷售額分?jǐn)?/strong>

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(不含稅,非普通住宅)=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(非普通住宅)/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(不含稅,其它)=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額(其它)/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額(不含稅):

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意:土地出讓金和契稅在計(jì)算增值稅的進(jìn)項(xiàng)時(shí)都沒有考慮的,所以不用扣增值稅

分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法(特別注意:車位不攤土地成本)

取得土地使用權(quán)支付金額(非普通住宅)=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額(其它)=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅):

房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅)=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅=34000-1978-192=31829萬元

分?jǐn)偅纯偨ㄖ娣e法:

這里要注意,很多地區(qū)要求,車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算,而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平,但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車位1000個(gè)全部可售,車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個(gè),則車位建筑面積為12*1000=12000平方米,總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此:

房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅,非普通住宅)=房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅)/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅,其它)=房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含稅)/總建筑面積*(商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積)=31829/113000*(9500+12000)=6056萬元

應(yīng)繳土地增值稅額計(jì)算表如下:

8特殊情況

舊改項(xiàng)目、保障房、村企合作、政府返還土地款的,這些都比較復(fù)雜,也沒有定論,打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié):

1、土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表:

2、扣除金額包括:

(a)取得土地使用權(quán)支付金額;

(b)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(c)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:c=(a+b)*10% ;

(d)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:增值稅附加;

(e)加計(jì)20%扣除:e=(a+b)*20%

3、營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

扣除項(xiàng)目金額:全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算;

二分法分為:普通住宅,其它;

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分?jǐn)傇瓌t

各地不太一樣,大概如下:

銷售收入:按照實(shí)際分?jǐn)?/p>

土地成本:分期開發(fā)的按照占地面積法;同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法;

其他成本等:一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>

6、預(yù)征和清繳

預(yù)征土地增值稅=(銷售回款-預(yù)繳的增值稅)×預(yù)征率

預(yù)征率各地不一樣!

來源:土地并購(gòu)入門到精通

【第15篇】土地證增值稅

土地證增值稅清算是什么意思?土地增值稅清算怎么做?土地增值稅清算有哪些方法?相信很多朋友對(duì)于以上的問題的認(rèn)知還是比較模糊的,本期眾致君就給大家來解答一下,土地增值稅清算是什么意思。

土地增值稅說的是國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入。減去法定扣除工程成本后的實(shí)物收入和其他收入的增值額,是根據(jù)向國(guó)家繳納的稅款,不包括繼承和贈(zèng)與免費(fèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

1.納稅人應(yīng)當(dāng)按照以下情況中的一種清算土地增值稅:

1.房產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工驗(yàn)收.銷售完成;

2.沒完成房產(chǎn)開發(fā)工程的整體轉(zhuǎn)讓;

3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓。

二、符合以下情況中的一種的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅:

1.對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)開發(fā)工程,轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的85%以上,或者雖然該比例不超過85%,但剩余可售建筑面積已出租或自用;

2.獲得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍沒完成銷售的;

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算是什么意思的全部?jī)?nèi)容了,喜歡的朋友可以給眾致君點(diǎn)點(diǎn)贊哦。

【第16篇】北京土地增值稅

6月2日,北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》。北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀實(shí)施方案出臺(tái)背景時(shí)表示,疫情沖擊是階段性的、暫時(shí)的,長(zhǎng)期來看本市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)不會(huì)改變,北京有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人說:“在對(duì)標(biāo)對(duì)表國(guó)務(wù)院6方面33條措施基礎(chǔ)上,立足本市實(shí)際,經(jīng)多方聽取意見,結(jié)合近期政策、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備 ,按照‘不折不扣落實(shí)一批、出臺(tái)細(xì)則明確一批、結(jié)合本市實(shí)際新增一批’的原則,針對(duì)當(dāng)前企業(yè)最關(guān)心、最直接、最迫切的現(xiàn)實(shí)困難,研究提出了6個(gè)方面45條措施,全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?!?/p>

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,制定過程中,《實(shí)施方案》堅(jiān)持首善標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合北京實(shí)際,落實(shí)一批精準(zhǔn)高效、操作性強(qiáng)、務(wù)實(shí)管用的舉措,穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)市場(chǎng)主體、保就業(yè),讓市場(chǎng)主體和人民群眾應(yīng)享盡享政策紅利,確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,堅(jiān)持“五子”聯(lián)動(dòng)服務(wù)和融入新發(fā)展格局,推動(dòng)新時(shí)代首都發(fā)展,努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。

具體有四點(diǎn)考慮——

一是堅(jiān)持將做好疫情防控作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要保障。堅(jiān)持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,堅(jiān)定推進(jìn)“動(dòng)態(tài)清零”行動(dòng),科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)做好精準(zhǔn)防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn),最大程度保護(hù)人民生命安全和身體健康,最大限度減少疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響。

二是堅(jiān)持不折不扣承接好、落實(shí)好國(guó)家政策。結(jié)合本市實(shí)際提出若干自選動(dòng)作,實(shí)施包括1個(gè)實(shí)施方案和n個(gè)配套實(shí)施方案的“1+n”政策體系,更好推動(dòng)政策精準(zhǔn)直達(dá)困難企業(yè)和關(guān)鍵環(huán)節(jié),確保市場(chǎng)主體和群眾清晰了解、應(yīng)享盡享。

三是堅(jiān)持扛起穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)的北京擔(dān)當(dāng)。把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置,堅(jiān)決落實(shí)國(guó)家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財(cái)政收入、物價(jià)等要求,進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和緊迫感,全力抓好政策落地見效,作出北京貢獻(xiàn)。

四是堅(jiān)持兼顧當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展推出操作性強(qiáng)的務(wù)實(shí)舉措。堅(jiān)持“五子”聯(lián)動(dòng)服務(wù)和融入新發(fā)展格局,長(zhǎng)短結(jié)合謀劃實(shí)施一批促進(jìn)創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項(xiàng)目,不斷增強(qiáng)首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》

為貫徹落實(shí)黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國(guó)務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策措施,高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,統(tǒng)籌發(fā)展和安全,穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè),確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,堅(jiān)持“五子”聯(lián)動(dòng)服務(wù)和融入新發(fā)展格局,推動(dòng)新時(shí)代首都發(fā)展,特制定本實(shí)施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化,全力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本面

(一)留抵退稅“直達(dá)快享”

1.嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家增值稅留抵退稅政策,主動(dòng)服務(wù),“一對(duì)一”精準(zhǔn)推送信息,全程網(wǎng)上辦理,確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應(yīng)退盡退”。(責(zé)任單位:北京市稅務(wù)局、市財(cái)政局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部)

(二)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金“應(yīng)緩盡緩”

2.按照國(guó)家社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)緩繳政策及擴(kuò)圍要求,對(duì)特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個(gè)體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的事業(yè)單位及社會(huì)組織緩繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi),明確困難企業(yè)申請(qǐng)條件,擴(kuò)大享受范圍,以自愿申請(qǐng)、書面承諾等方式簡(jiǎn)化辦理程序,養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)緩繳期限至2023年底,緩繳期間免收滯納金。(責(zé)任單位:市人力資源社會(huì)保障局、市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局)

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位,可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金,緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間,繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款,不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房,可按實(shí)際支付房租提取住房公積金,不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個(gè)人住房公積金貸款的,不作逾期處理,不影響征信記錄,并免收罰息。(責(zé)任單位:市住房公積金管理中心)

(三)國(guó)有房租減免“即申即享”

4.2023年對(duì)承租京內(nèi)各類國(guó)有房屋的在京注冊(cè)或在京納稅服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減免3個(gè)月房屋租金,其中對(duì)承租朝陽、海淀、豐臺(tái)、房山、通州、大興等被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在區(qū)國(guó)有房屋的,減免6個(gè)月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結(jié)合實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。對(duì)承租非國(guó)有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減免房租的,經(jīng)確認(rèn)按照減免租金總額的50%給予補(bǔ)貼,其中市級(jí)承擔(dān)20%、區(qū)級(jí)承擔(dān)30%。鼓勵(lì)各區(qū)結(jié)合實(shí)際,對(duì)減免中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房租的非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體,給予一定補(bǔ)貼。市國(guó)資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班,公告聯(lián)系方式,協(xié)調(diào)督查政策落實(shí),確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營(yíng)人。(責(zé)任單位:市國(guó)資委,市機(jī)關(guān)事務(wù)局,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市商務(wù)局,市財(cái)政局,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),各區(qū)政府)

(四)水電氣“欠費(fèi)不停供”

5.對(duì)受疫情影響未能及時(shí)繳費(fèi)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶用水、用電、用氣“欠費(fèi)不停供”,緩繳期限至2023年底,緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費(fèi)再降10%。(責(zé)任單位:市城市管理委、市水務(wù)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(五)開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項(xiàng)貸款增速10個(gè)百分點(diǎn)以上。線上線下相結(jié)合提高首貸補(bǔ)貼辦理便利度和覆蓋面。落實(shí)商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個(gè)月政策,加大再貼現(xiàn)力度。(責(zé)任單位:人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市政務(wù)服務(wù)局、市財(cái)政局)

7.鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶、貨車司機(jī)貸款及受疫情影響的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款等實(shí)施延期還本付息,簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理,不因疫情因素下調(diào)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類,不影響征信記錄,并免收罰息。(責(zé)任單位:北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局)

8.加大中小微企業(yè)融資擔(dān)保支持力度,對(duì)受疫情影響較大的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)2023年新申請(qǐng)的銀行貸款由政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的,按0.5%的費(fèi)率收取擔(dān)保費(fèi),免收政策性創(chuàng)業(yè)擔(dān)保項(xiàng)目擔(dān)保費(fèi),對(duì)政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)2023年度新增小微企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)提供不高于實(shí)際發(fā)生代償總額20%的補(bǔ)償。(責(zé)任單位:市財(cái)政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局)

9.鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)立企業(yè)疫情險(xiǎn),為投保且因突發(fā)疫情導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險(xiǎn),為基本醫(yī)療保險(xiǎn)提供補(bǔ)充保障。加快推進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)保險(xiǎn)試點(diǎn)產(chǎn)品落地。(責(zé)任單位:北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市人力資源社會(huì)保障局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(六)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境“接地氣”

10.出臺(tái)助企紓困優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施,擴(kuò)大線上審批服務(wù)、電子印章和電子證照應(yīng)用,提升“一網(wǎng)通辦”服務(wù)水平,實(shí)現(xiàn)惠企政策“主動(dòng)辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的,企業(yè)在線承諾后有效期自動(dòng)順延。食品生產(chǎn)許可證(非特殊食品)到期的,有效期順延6個(gè)月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時(shí)換發(fā)食品生產(chǎn)許可證(特殊食品)、食品經(jīng)營(yíng)許可證的,有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導(dǎo)致的行政處罰、延期還貸等失信行為,不納入信用記錄和征信記錄,為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請(qǐng)”便捷服務(wù)。用好12345企業(yè)服務(wù)熱線,為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評(píng)價(jià)全鏈條服務(wù),實(shí)現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應(yīng)”。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市政務(wù)服務(wù)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

11.夯實(shí)市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級(jí)“服務(wù)包”工作體系,健全走訪服務(wù)制度,積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用,完善企業(yè)訴求動(dòng)態(tài)解決機(jī)制,不斷提升各級(jí)政府統(tǒng)籌服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展,引導(dǎo)企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項(xiàng)目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展,在研發(fā)創(chuàng)新、場(chǎng)景應(yīng)用、融資上市等方面加大扶持力度,加快培育一批獨(dú)角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項(xiàng)行動(dòng),無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起,確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計(jì)劃,嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目新增拖欠。(責(zé)任單位:市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局、市國(guó)資委、市發(fā)展改革委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

13.加快財(cái)政支出進(jìn)度,壓減會(huì)議、培訓(xùn)、差旅等一般性支出,按規(guī)定全部收回各類結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)資金,統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領(lǐng)域。(責(zé)任單位:市財(cái)政局、各市級(jí)部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

14.加大公共采購(gòu)傾斜力度,政府采購(gòu)工程更多采用擴(kuò)大聯(lián)合體投標(biāo)和合理分包等方式,降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購(gòu)貨物服務(wù)面向小微企業(yè)的價(jià)格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目、400萬元以上的工程采購(gòu)項(xiàng)目中適宜由中小企業(yè)提供的,預(yù)留40%以上預(yù)算總額專門面向中小企業(yè)采購(gòu),其中預(yù)留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會(huì)經(jīng)費(fèi)等其他公共性經(jīng)費(fèi)參照?qǐng)?zhí)行。(責(zé)任單位:市財(cái)政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市總工會(huì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

15.全面推廣電子招投標(biāo),疫情期間采取隨機(jī)抽取方式難以確定評(píng)標(biāo)專家的,可依法由招標(biāo)人自行確定專家進(jìn)行評(píng)標(biāo)。全面推行保函(保險(xiǎn))替代現(xiàn)金繳納保證金,鼓勵(lì)招標(biāo)人(采購(gòu)人)對(duì)信用良好的中小微企業(yè)免除投標(biāo)擔(dān)保。(責(zé)任單位:相關(guān)行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心)

二、著力打通關(guān)鍵堵點(diǎn),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定

(一)高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

16.積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)清零”總方針,分區(qū)分級(jí)實(shí)施社會(huì)面防控措施。分場(chǎng)景分類別及時(shí)更新、動(dòng)態(tài)調(diào)整疫情防控指引,市區(qū)聯(lián)動(dòng)及時(shí)解決已復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、物流運(yùn)輸、入境返京等實(shí)際困難。指導(dǎo)更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預(yù)案,以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯(cuò)時(shí)錯(cuò)班優(yōu)化生產(chǎn)流程,提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實(shí)施重大項(xiàng)目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理,新進(jìn)京員工獨(dú)立區(qū)域居住,確保施工進(jìn)度不延后、質(zhì)量不打折。(責(zé)任單位:各市級(jí)部門、各區(qū)政府)

17.健全分級(jí)分類、動(dòng)態(tài)管理的重點(diǎn)企業(yè)“白名單”制度,爭(zhēng)取更多本市重點(diǎn)企業(yè)及上下游企業(yè)納入國(guó)家產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈“白名單”保障范圍,建立京津冀三地互認(rèn)、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級(jí)重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運(yùn)行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應(yīng)鏈前端企業(yè)“白名單”。(責(zé)任單位:復(fù)工復(fù)產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(二)全力保通保暢

18.嚴(yán)格落實(shí)貨運(yùn)車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式,對(duì)通信行程卡綠色帶*號(hào)實(shí)施精準(zhǔn)賦碼。加大全國(guó)統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度,對(duì)保障民生物資、生產(chǎn)性物資運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)。對(duì)公共性、基礎(chǔ)性物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目及冷鏈物流設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項(xiàng)債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應(yīng)急物資中轉(zhuǎn)站隨時(shí)啟用準(zhǔn)備,建設(shè)運(yùn)維資金由政府性資金承擔(dān)。研究建立礦建材料等重點(diǎn)貨品“公轉(zhuǎn)鐵”運(yùn)輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔(dān)機(jī)制。繼續(xù)實(shí)施批發(fā)市場(chǎng)蔬菜和部分類別國(guó)產(chǎn)水果免除進(jìn)場(chǎng)費(fèi)政策。(責(zé)任單位:市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財(cái)政局、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

19.落實(shí)2023年國(guó)家階段性實(shí)施國(guó)內(nèi)客運(yùn)航班運(yùn)行財(cái)政補(bǔ)貼政策。穩(wěn)妥有序恢復(fù)本市國(guó)內(nèi)國(guó)際航空客運(yùn)航班,積極爭(zhēng)取增開本市國(guó)際貨運(yùn)航線航班。針對(duì)生物醫(yī)藥、集成電路、消費(fèi)電子、汽車等高端供應(yīng)鏈保障需求,對(duì)航空企業(yè)增開全貨機(jī)航線航班、完善地面配套服務(wù)、主動(dòng)降低航空物流成本的,給予一定財(cái)政補(bǔ)貼。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、相關(guān)行業(yè)主管部門)

(三)加快布局京津冀協(xié)同重點(diǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈行動(dòng),對(duì)龍頭企業(yè)圍繞重點(diǎn)領(lǐng)域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的,給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等手段,推動(dòng)一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動(dòng)京津冀國(guó)家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè),帶動(dòng)三地在產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研發(fā)和成果應(yīng)用方面深度合作。(責(zé)任部門:市經(jīng)濟(jì)和信息化局,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市京津冀協(xié)同辦,市財(cái)政局)

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶動(dòng)作用,不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)

(一)促進(jìn)平臺(tái)企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺(tái)企業(yè)參與智慧城市建設(shè),落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應(yīng)用場(chǎng)景項(xiàng)目。引導(dǎo)重點(diǎn)平臺(tái)企業(yè)科技轉(zhuǎn)型,支持企業(yè)與國(guó)家實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、高校院所深度合作,加快人工智能、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)突破,支持平臺(tái)企業(yè)參與新型算力體系建設(shè)。支持平臺(tái)企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新模式,拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費(fèi)場(chǎng)景,加快推進(jìn)居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市,依法依規(guī)推進(jìn)符合條件的平臺(tái)企業(yè)赴境外上市。(責(zé)任單位:市經(jīng)濟(jì)和信息化局,市發(fā)展改革委,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市商務(wù)局,市衛(wèi)生健康委,市文化和旅游局,市金融監(jiān)管局,北京證監(jiān)局)

(二)支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度,暢通s基金依托北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京股權(quán)交易中心擴(kuò)大并購(gòu)等二級(jí)市場(chǎng)交易,支持金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)加強(qiáng)與外部投資機(jī)構(gòu)合作,積極探索多樣化金融服務(wù)模式,引導(dǎo)私募股權(quán)基金、創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)加大對(duì)科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項(xiàng)產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請(qǐng)流程和使用條件。(責(zé)任單位:市金融監(jiān)管局,北京證監(jiān)局,人民銀行營(yíng)業(yè)管理部,北京銀保監(jiān)局,市經(jīng)濟(jì)和信息化局,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市國(guó)資委)

23.加快北京市科技計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)撥付進(jìn)度,修訂中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策,實(shí)施“首臺(tái)套”“首批次”“首流片”等應(yīng)用政策,加大對(duì)企業(yè)技術(shù)研發(fā)投入、成果轉(zhuǎn)化、概念驗(yàn)證等支持力度。(責(zé)任單位:市科委、中關(guān)村管委會(huì),市經(jīng)濟(jì)和信息化局,市發(fā)展改革委,市財(cái)政局,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),各區(qū)政府)

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術(shù)改造項(xiàng)目,對(duì)符合條件的“新智造100”項(xiàng)目和綠色低碳項(xiàng)目給予不超過總投資30%的分檔支持,對(duì)“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項(xiàng)目給予不超過合同額20%的獎(jiǎng)勵(lì)。(責(zé)任單位:市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局)

25.對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請(qǐng)北京證券交易所上市、全國(guó)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌的,實(shí)施專人對(duì)接、即報(bào)即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費(fèi),在審核環(huán)節(jié)加強(qiáng)電子化材料報(bào)送,對(duì)受疫情影響業(yè)績(jī)大幅下滑企業(yè)予以適當(dāng)包容。(責(zé)任單位:北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府)

(三)以“兩區(qū)”建設(shè)促進(jìn)外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動(dòng)“兩區(qū)”重點(diǎn)領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革,強(qiáng)化外資項(xiàng)目用地、用水、用能等要素保障,支持在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的外資研發(fā)中心按照相關(guān)規(guī)定享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術(shù)企業(yè)、獲得國(guó)家高新技術(shù)認(rèn)定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊(cè)的外貿(mào)企業(yè)開拓國(guó)際市場(chǎng),研究推動(dòng)中歐班列開通運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)單證申報(bào)、貨物查驗(yàn)等通關(guān)事項(xiàng)“一件事”集成服務(wù)。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務(wù),用好中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司短期出口信用保險(xiǎn)工具,加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度,外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺(tái)企業(yè)綜合擔(dān)保費(fèi)率降至1.5%以下,對(duì)企業(yè)利用出口信用保險(xiǎn)保單質(zhì)押項(xiàng)下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺(tái)融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國(guó)人綜合服務(wù)管理平臺(tái),整合外國(guó)人來華工作許可、外國(guó)人工作居留許可業(yè)務(wù)。(責(zé)任單位:市商務(wù)局,市投資促進(jìn)中心,市發(fā)展改革委,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市金融監(jiān)管局,人民銀行營(yíng)業(yè)管理部,北京銀保監(jiān)局,市財(cái)政局,北京海關(guān),市公安局,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),各區(qū)政府)

四、推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè),加大有效投資力度

(一)著力擴(kuò)大重點(diǎn)領(lǐng)域投資

27.擴(kuò)大生產(chǎn)性投資,加快推進(jìn)重點(diǎn)功能區(qū)和城市副中心項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,推動(dòng)建成北京奔馳汽車制造升級(jí)改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領(lǐng)域重大項(xiàng)目。前瞻布局新型基礎(chǔ)設(shè)施,推進(jìn)朝陽、海淀等超級(jí)算力中心項(xiàng)目建設(shè),開工建設(shè)北京園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村京西人工智能創(chuàng)新中心等項(xiàng)目,加快一體化皮基站系統(tǒng)建設(shè)部署。(責(zé)任單位:市經(jīng)濟(jì)和信息化局,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市發(fā)展改革委,市通信管理局,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),相關(guān)區(qū)政府)

28.激發(fā)城市更新投資活力,推動(dòng)出臺(tái)城市更新條例,建立跨項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施機(jī)制,合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉(zhuǎn)換。出臺(tái)存量國(guó)有建設(shè)用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵(lì)政策。出臺(tái)危舊房改建政策,危舊樓房成套化改造項(xiàng)目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求,并由各區(qū)單獨(dú)備案,增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。力爭(zhēng)2023年開工300個(gè)、完工100個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目,引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)40個(gè)。(責(zé)任單位:市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府)

29.制定推進(jìn)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)實(shí)施方案,梳理形成軌道交通、能源、水務(wù)、物流設(shè)施等領(lǐng)域年內(nèi)開工重大項(xiàng)目清單,提早報(bào)批實(shí)施具備條件的軌道交通三期項(xiàng)目。推動(dòng)安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。圍繞暢通重點(diǎn)功能區(qū)間交通聯(lián)結(jié)、補(bǔ)齊城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施短板、老舊管網(wǎng)改造升級(jí)等領(lǐng)域謀劃一批新的重大項(xiàng)目。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項(xiàng)目辦、市交通委、市城市管理委、市水務(wù)局、市商務(wù)局、相關(guān)區(qū)政府)

(二)持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會(huì)公開推介重點(diǎn)領(lǐng)域民間資本參與項(xiàng)目,2023年6月底前完成首批項(xiàng)目推介、總投資1000億元以上。支持國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)合理擴(kuò)大融資規(guī)模,重點(diǎn)投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項(xiàng)目。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市國(guó)資委、各區(qū)政府)

(三)提升投資項(xiàng)目落地效率

31.加強(qiáng)投資項(xiàng)目審批服務(wù)和要素保障,采取告知承諾、容缺受理等方式,簡(jiǎn)化、加快辦理重大投資項(xiàng)目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項(xiàng)目審批程序,涉及耕地占補(bǔ)平衡、林地綠地占用的,通過土地復(fù)墾、市級(jí)統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng),下半年再完成兩批供地,加大保障性住房項(xiàng)目促開工、促建設(shè)力度。制定進(jìn)一步統(tǒng)籌專項(xiàng)債券等項(xiàng)目籌劃儲(chǔ)備工作方案,2023年專項(xiàng)債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位,盡早形成實(shí)物工作量。推動(dòng)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(reits)項(xiàng)目發(fā)行上市。加強(qiáng)與政策性開發(fā)性銀行對(duì)接,支持保險(xiǎn)資金在京運(yùn)用,爭(zhēng)取更多中長(zhǎng)期限貸款及長(zhǎng)期資金支持本市重大項(xiàng)目建設(shè)。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

32.加強(qiáng)重大項(xiàng)目謀劃儲(chǔ)備,結(jié)合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項(xiàng)目征集儲(chǔ)備,做熟前期工作、做實(shí)要素保障,推動(dòng)一批報(bào)建審批階段重大項(xiàng)目提前開工建設(shè),形成“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”的滾動(dòng)接續(xù)機(jī)制。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

五、加快恢復(fù)大宗消費(fèi)和新型消費(fèi),更大力度挖掘消費(fèi)潛力

(一)大力促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)

33.對(duì)購(gòu)置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價(jià)格(不含增值稅)不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車,減半征收車輛購(gòu)置稅。出臺(tái)促進(jìn)二手車流通若干措施,完善老舊機(jī)動(dòng)車淘汰更新政策,2023年底前對(duì)報(bào)廢或轉(zhuǎn)出本市注冊(cè)登記在本人名下1年以上的乘用車,在本市汽車銷售企業(yè)購(gòu)買新能源乘用新車,并在本市上牌的個(gè)人消費(fèi)者給予不超過1萬元/臺(tái)補(bǔ)貼,所需資金由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政分別負(fù)擔(dān)50%。(責(zé)任單位:市商務(wù)局、北京市稅務(wù)局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

34.堅(jiān)持“房住不炒”,保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。推動(dòng)企業(yè)將存量商辦用房轉(zhuǎn)換為配套重點(diǎn)功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng),建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度,落實(shí)“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求,安全有序放開家庭裝修施工,有效帶動(dòng)家裝、家居和家電消費(fèi)。(責(zé)任單位:市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市國(guó)資委、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(二)積極培育數(shù)字新消費(fèi)

35.制定實(shí)施促進(jìn)數(shù)字消費(fèi)能級(jí)提升工作方案,將直播電商領(lǐng)域急需緊缺職業(yè)列入本市相關(guān)人力資源目錄,鼓勵(lì)各區(qū)對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務(wù)機(jī)構(gòu)給予租金補(bǔ)貼和資金獎(jiǎng)勵(lì)。推進(jìn)辦公和家用網(wǎng)絡(luò)提速降費(fèi)。新征集一批綠色節(jié)能消費(fèi)券參與企業(yè),增加一批適用電子類商品型號(hào),延長(zhǎng)政策實(shí)施周期,開展智能辦公、智能家居、移動(dòng)智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。(責(zé)任單位:市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市人力資源社會(huì)保障局、市通信管理局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(三)促進(jìn)餐飲和文化體育娛樂消費(fèi)回暖

36.推動(dòng)餐飲企業(yè)恢復(fù)發(fā)展,聯(lián)合外賣平臺(tái)企業(yè)發(fā)放餐飲消費(fèi)券,對(duì)平臺(tái)企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關(guān)費(fèi)用予以補(bǔ)貼。對(duì)納入全市生活服務(wù)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目和支持范圍的餐飲企業(yè),最高給予審定實(shí)際投資額50%的資金支持。鼓勵(lì)各區(qū)結(jié)合實(shí)際對(duì)餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測(cè)費(fèi)用和日常防疫支出給予一定補(bǔ)貼。(責(zé)任單位:市商務(wù)局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

37.舉辦第十屆惠民文化消費(fèi)季,開展文化消費(fèi)促進(jìn)行動(dòng)。鼓勵(lì)旅游平臺(tái)企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實(shí)踐項(xiàng)目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路,推出延慶消夏、密云休閑等10個(gè)“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展,各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個(gè)生態(tài)文旅項(xiàng)目。(責(zé)任單位:市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財(cái)政局、市商務(wù)局、市文資中心、各區(qū)政府)

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道,牢牢兜住社會(huì)民生底線

(一)強(qiáng)化重點(diǎn)群體就業(yè)服務(wù)保障

38.今明兩年本市國(guó)有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)一定比例增長(zhǎng),穩(wěn)定本市所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)工作等就業(yè)崗位,支持高校、科研院所和企業(yè)擴(kuò)大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學(xué)歷人員報(bào)考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心護(hù)技崗位。(責(zé)任單位:市人力資源社會(huì)保障局,市國(guó)資委,市科委、中關(guān)村管委會(huì),市教委,市衛(wèi)生健康委,市民政局,市財(cái)政局,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),各區(qū)政府)

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生,符合條件的給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生,簽訂勞動(dòng)合同并參加失業(yè)保險(xiǎn)的,給予每人1500元一次性擴(kuò)崗補(bǔ)助,政策執(zhí)行期限至2023年底。(責(zé)任單位:市人力資源社會(huì)保障局、市財(cái)政局、市教委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動(dòng)力參加城鎮(zhèn)職工保險(xiǎn)。深化跨區(qū)對(duì)接和配套服務(wù)保障,進(jìn)一步挖掘城市崗位資源,優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)。強(qiáng)化農(nóng)村公益性崗位托底安置,促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時(shí)令果蔬。(責(zé)任單位:市人力資源社會(huì)保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務(wù)局、市園林綠化局、市國(guó)資委、相關(guān)區(qū)政府)

41.擴(kuò)充社區(qū)工作力量,臨時(shí)招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會(huì)展、教育培訓(xùn)及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員,兼職參與社區(qū)疫情防控等工作,并給予適當(dāng)補(bǔ)貼。發(fā)揮共享用工平臺(tái)作用,及時(shí)對(duì)接企業(yè)用工調(diào)劑需求,支持平臺(tái)企業(yè)為餐飲、文旅、會(huì)展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位,開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點(diǎn)。(責(zé)任單位:市人力資源社會(huì)保障局、市民政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

(二)提升城市安全運(yùn)行水平

42.完成加強(qiáng)首都公共衛(wèi)生應(yīng)急管理體系建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃,鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工作機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)公共衛(wèi)生應(yīng)急能力建設(shè),加快集中隔離設(shè)施、方艙醫(yī)院、核酸檢測(cè)設(shè)施、負(fù)壓病房、發(fā)熱門診、急救站點(diǎn)、綜合信息平臺(tái)等疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)儲(chǔ)備。推進(jìn)市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動(dòng)應(yīng)急場(chǎng)所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項(xiàng)目建設(shè)。(責(zé)任單位:市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項(xiàng)目辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價(jià)工作,全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅在3%左右。落實(shí)社會(huì)救助和保障標(biāo)準(zhǔn)與物價(jià)上漲掛鉤聯(lián)動(dòng)機(jī)制,達(dá)到啟動(dòng)條件時(shí),及時(shí)足額發(fā)放價(jià)格臨時(shí)補(bǔ)貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。(責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市民政局、市財(cái)政局、市退役軍人局、市人力資源社會(huì)保障局、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

44.保障糧食、能源安全,及時(shí)發(fā)放實(shí)際種糧農(nóng)民一次性補(bǔ)貼,根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)啟動(dòng)糧食收購(gòu),確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達(dá)到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實(shí)地方政府成品油等能源資源儲(chǔ)備任務(wù)。加快推動(dòng)本市能源項(xiàng)目建設(shè)。(責(zé)任單位:市糧食和儲(chǔ)備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市財(cái)政局、各區(qū)政府)

45.深化安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治行動(dòng),扎實(shí)開展全市安全生產(chǎn)大檢查,嚴(yán)防交通、建筑、燃?xì)獾确矫姘踩鹿剩_展自建房安全專項(xiàng)整治,切實(shí)保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。(責(zé)任單位:市應(yīng)急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市城市管理委、市消防救援總隊(duì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府)

本實(shí)施方案自發(fā)布之日起施行,有效期至2023年12月31日(國(guó)家有相關(guān)規(guī)定的,或具體措施明確執(zhí)行期限的,從其規(guī)定)。

土地增值稅范圍(16篇)

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動(dòng)產(chǎn)是否繳納土地增值稅資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購(gòu)重組的一種常用方式。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭(zhēng)議。筆者結(jié)合稅收政策和實(shí)際案例,進(jìn)行梳…
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友情提示:

1、開土地公司不知怎么填寫經(jīng)營(yíng)范圍,我們可以參考上面同行公司的范本填寫,填寫近期要經(jīng)營(yíng)的和后期可能會(huì)經(jīng)營(yíng)的!
2、填寫多個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)時(shí),經(jīng)營(yíng)范圍中的第一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為企業(yè)所屬行業(yè),稅局稽查時(shí)選案指標(biāo)經(jīng)常參考行業(yè)水平,排錯(cuò)順序,會(huì)有損失。
3、準(zhǔn)備申請(qǐng)核定征收的新設(shè)企業(yè),應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)范圍中出現(xiàn)不允許核定征收的經(jīng)營(yíng)范圍。

同行公司經(jīng)營(yíng)范圍

  • 土地發(fā)展公司經(jīng)營(yíng)范圍
  • 土地發(fā)展公司經(jīng)營(yíng)范圍937人關(guān)注

    土地發(fā)展公司經(jīng)營(yíng)范圍服務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。(上述經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批,在批準(zhǔn)的有效期內(nèi)方可經(jīng)營(yíng)) 服務(wù):儲(chǔ)備土地進(jìn)行征地拆遷,土地平整前期整理,承擔(dān)毛地整理成凈地 ...[更多]

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    土地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司經(jīng)營(yíng)范圍土地規(guī)劃編制;(憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng))土地整理、復(fù)墾;塌陷地復(fù)墾。 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司經(jīng)營(yíng)范圍服務(wù):土地規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢;其他無需報(bào)經(jīng)審批的一切合法項(xiàng)目 ...[更多]

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    土地流轉(zhuǎn)綜合利用公司經(jīng)營(yíng)范圍開展多種形式的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)和協(xié)調(diào)建立土地流轉(zhuǎn)臺(tái)帳、檔案和卡片。 土地流轉(zhuǎn)綜合利用公司經(jīng)營(yíng)范圍開展多種形式的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)和協(xié) ...[更多]

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    土地控股公司經(jīng)營(yíng)范圍項(xiàng)目投資、資產(chǎn)管理、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢。 土地控股公司經(jīng)營(yíng)范圍住宿,咖啡館,酒吧,特大型飯店(含熟食鹵味、含裱花蛋糕、含 ...[更多]

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    涉外房地產(chǎn)土地估價(jià)公司經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)有資產(chǎn)和非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估;房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估;土地評(píng)估;房地產(chǎn)信息咨詢。(企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng);依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相 ...[更多]

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    房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所公司經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:無一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:房地產(chǎn)、土地評(píng)估(法律法規(guī)禁止的及應(yīng)經(jīng)審批而未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批 ...[更多]

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    房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢;土地價(jià)格評(píng)估咨詢。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)) 房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢公司經(jīng)營(yíng)范圍土 ...[更多]

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    房地產(chǎn)土地評(píng)估公司經(jīng)營(yíng)范圍不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪:地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪(憑許可證經(jīng)營(yíng));軟件設(shè)計(jì)、研發(fā)、銷售;房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、經(jīng)紀(jì)服務(wù);土地評(píng)估、土地登記代理。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的 ...[更多]

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    房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所公司經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);房地產(chǎn)評(píng)估咨詢服務(wù)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)) 房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所公司經(jīng)營(yíng)范 ...[更多]

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    土地評(píng)估登記代理公司經(jīng)營(yíng)范圍土地評(píng)估及咨詢服務(wù),土地登記代理及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】 土地評(píng)估登記代理公司 ...[更多]

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