【導(dǎo)語】土地增值稅如何征收怎么寫好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅如何征收，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅如何征收
1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是國家所有的土地使用權(quán)。
憲法和土地管理法規(guī)定，城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬集體所有。
國家所有土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬土地增值稅征收范圍。
農(nóng)村集體所有土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，只有根據(jù)法律規(guī)定，由國家征用后變?yōu)閲宜?，才能轉(zhuǎn)讓。
2.發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為。
國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者取得土地使用權(quán)后，將其再轉(zhuǎn)讓行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。
注意：國有土地使用權(quán)出讓（即政府以土地所有者身份將土地使用權(quán)出讓給他人），不屬土地增值稅征收范圍。國有土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓，也不屬土地增值稅征收范圍。
3.取得收入。
房地產(chǎn)權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入行為，如房地產(chǎn)繼承，不屬土地增值稅征收范圍。
相關(guān)文件：國稅函[2007]645號(hào)：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
【案例】某房地產(chǎn)公司房產(chǎn)已全部銷售，但公司一直未取得土地使用權(quán)，是否征土地增值稅？
分析：根據(jù)國稅函發(fā)[1995]110號(hào)、國稅函[2007]645號(hào)規(guī)定，企業(yè)只要發(fā)生處置國有土地上房地產(chǎn)行為，且從中取得相應(yīng)利益，不管處置前是否取得該土地使用權(quán)，也不管處置中是否給客戶辦理相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，一律視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生，按規(guī)定征土地增值稅。
根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬土地增值稅征稅范圍進(jìn)行判定，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)合理稅收籌劃。
1.合作建房。
財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>
提示：前提是不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。
2.房地產(chǎn)的代建房行為。
稅法中對(duì)房地產(chǎn)代建房行為是否征稅做出具體規(guī)定，房地產(chǎn)代建行為指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入行為。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。前提是要符合代建房稅收規(guī)定:
（1）以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；
（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；
（3）與委托方事前簽委托代建合同；
（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征增值稅。
【第2篇】預(yù)征土地增值稅
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額
（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計(jì)算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第3篇】土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則
土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)獨(dú)特稅種，具有稅率稅負(fù)高、計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定多樣化、清算持續(xù)周期長等特點(diǎn)。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點(diǎn)與管控思路，一項(xiàng)精準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實(shí)現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風(fēng)控體系的進(jìn)一步升級(jí)，及趨于標(biāo)準(zhǔn)化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。
《土地增值稅暫行條例》
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
土增稅對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補(bǔ)充計(jì)稅細(xì)節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計(jì)算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動(dòng)
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點(diǎn)
（一）土地增值稅稅率高、稅負(fù)重
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項(xiàng)目為課稅對(duì)象，實(shí)行預(yù)繳與清算制，在收取不動(dòng)產(chǎn)銷售（預(yù)售）款項(xiàng)時(shí)，先按一定的征收率預(yù)繳，達(dá)到一定條件后進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)納稅額多退少補(bǔ)。土地增值稅實(shí)行30%至60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是一個(gè)獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)的稅種，土地增值稅的實(shí)質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。
《土地增值稅暫行條例》
計(jì)算土增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三費(fèi)支出）；是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之后，扣除項(xiàng)目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納的增值稅。）
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨(dú)立性
土地增值稅清算申報(bào)系統(tǒng)由“納稅申報(bào)表”、“常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個(gè)獨(dú)立的核算體系，且與會(huì)計(jì)核算要素不完全相同。土地增值稅稅務(wù)核算將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本劃分為獨(dú)立的清算單位、產(chǎn)品類型進(jìn)行核算，且開發(fā)費(fèi)用等扣除金額與實(shí)際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤呈一般的正向關(guān)系不同，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤不配比的問題，以至于項(xiàng)目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。
（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ染哂忻黠@的差異性。
關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對(duì)象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對(duì)分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇進(jìn)行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ炔町悓?dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項(xiàng)目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會(huì)導(dǎo)致不相同的清算結(jié)果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)籌劃要點(diǎn)
預(yù)征和清算條件
預(yù)征：
為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時(shí)即采取土增稅預(yù)征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。
清算條件：
1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實(shí)施過程中進(jìn)行程序化與系統(tǒng)化的管控。
在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時(shí)有效，因?yàn)榭鄢?xiàng)目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對(duì)方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。
（二）在實(shí)體性操作方面，首先要把握各個(gè)籌劃要素。
當(dāng)然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導(dǎo)向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對(duì)各要素進(jìn)行區(qū)分處理，對(duì)于可對(duì)清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。
根據(jù)本人房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：
一是利息費(fèi)用扣除，按實(shí)際發(fā)生的金融機(jī)構(gòu)貸款利息或者按土地價(jià)款與開發(fā)成本合計(jì)值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項(xiàng)目的扣除額度。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款利息超過土地價(jià)款與開發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算、分?jǐn)?，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實(shí)際金融機(jī)構(gòu)貸款利息不超過土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，可以不選擇據(jù)實(shí)扣除。
二是采取銷售價(jià)格分離法，達(dá)到降低增值率的效果。
銷售價(jià)格分離法是通過合同拆分以分解不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，具體操作時(shí)通過與購房客戶簽訂不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價(jià)格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時(shí)高溢價(jià)部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價(jià)空間，從而達(dá)到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項(xiàng)目且具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實(shí)施過程中要遵循市場原則，根據(jù)客觀的市場條件與市場環(huán)境合理選定兩個(gè)方向的增減值區(qū)間。
三是期間費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費(fèi)，增加開發(fā)成本扣除項(xiàng)目金額。
土地增值稅扣除項(xiàng)目中除財(cái)務(wù)費(fèi)用之外的其他費(fèi)用是按土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額5%之內(nèi)計(jì)算扣除。原則上管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會(huì)計(jì)、項(xiàng)目主管會(huì)計(jì)、項(xiàng)目前期投拓等管理崗位納入項(xiàng)目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費(fèi)用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)中，則可增加扣除項(xiàng)目金額并可進(jìn)行加計(jì)20%扣除，從而減少土地增值稅應(yīng)納稅額。該方法應(yīng)具備充分的證明資料，以備項(xiàng)目清算使用，可通過下發(fā)項(xiàng)目人員組織管理制度、建立《項(xiàng)目部工作人員清單》等方式實(shí)現(xiàn)。
以上要素采用后可實(shí)現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實(shí)務(wù)中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤的方式達(dá)到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進(jìn)行表述分析。
【第4篇】土地增值稅賬務(wù)處理
土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做？作為土地出讓金的賬務(wù)處理，小編老師認(rèn)為可大致分為兩種情況入賬，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金和非房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，前者能夠最終靠開發(fā)成本來核算，后者通常是將其計(jì)入非貨幣性資產(chǎn)科目核算的．更多相關(guān)的介紹資料歡迎學(xué)員們來閱讀下述文章．
土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做
１、房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：
借：開發(fā)成本－－－土地成本
貸：銀行存款
土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為非貨幣性資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用．這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)．
開始記賬入冊(cè)直到結(jié)算的全過程以及其中的環(huán)節(jié)都叫做賬，是指會(huì)計(jì)進(jìn)行帳務(wù)處理的過程，一般從填制憑證開始到編制報(bào)表結(jié)束的整一個(gè)完整的過程·也稱會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)．
２、非房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：
借：非貨幣性資產(chǎn)－－－土地使用權(quán)
貸：銀行存款
土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？
準(zhǔn)確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除．
根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（２０１６第１８號(hào)公告）：
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額．銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額＝（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（１＋１１％）
差額計(jì)稅時(shí)，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計(jì)算交納增值稅．
土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做？通過上文小編老師講解到的有關(guān)的資料學(xué)習(xí)，不少學(xué)員們應(yīng)該清楚作為土地出讓金在會(huì)計(jì)核算時(shí)，不是通過開發(fā)成本核算是通過非貨幣性資產(chǎn)科目來核算的，如果你們對(duì)此上文講解到的有關(guān)的資料有問題，那么小編老師建議你們可以來這個(gè)地方進(jìn)行免費(fèi)搜索學(xué)習(xí)．
【第5篇】土地增值稅不含稅收入的確認(rèn)
【導(dǎo)讀】：因?yàn)槊恳荒甓紩?huì)有相關(guān)的一些稅務(wù)改革，一些稅金可能會(huì)隨著改革發(fā)生變化。土地增值稅的應(yīng)稅收入確定條例是什么?這個(gè)問題我們現(xiàn)在就來為你們新手們?cè)敿?xì)介紹一下的，歡迎閱讀!
土地增值稅的應(yīng)稅收入確定條例是什么?
答：第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。”
第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))規(guī)定：“第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
......
第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
土地增值稅不含稅收入怎么算?
土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)*11%
按照銷售不動(dòng)產(chǎn)開具的增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額未含稅銷售額扣除11%的稅款，計(jì)算公式如下：
銷售額=銷售全價(jià)/(1+11%)
稅額=銷售全價(jià)/(1+11%)*11%
在這里相信有許多想要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)的同學(xué)，大家可以關(guān)注小編頭條號(hào)，私信【學(xué)習(xí)】即可領(lǐng)取一整套系統(tǒng)的會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)資料！還可以免費(fèi)試學(xué)課程15天！
【第6篇】增值稅 土地增值稅
一、土地增值稅的應(yīng)稅收入
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。計(jì)稅方法：1、簡易計(jì)稅：土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）*5%非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）*5%2、一般計(jì)稅非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）銷項(xiàng)稅額=全額/（1+9%）*9%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=（含稅收入-當(dāng)期允許扣除的地價(jià)款）/（1+9%）*9%
二、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額一、收入額如何確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。1、實(shí)物收入：收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入2、無形資產(chǎn)收入：專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入3、國外貨幣：取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣注意：如計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，作計(jì)稅收入，如未計(jì)入房價(jià)，在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不作計(jì)稅收入。
【第7篇】土地增值稅稅率2023
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來源！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
二、增值稅征收率（簡易計(jì)稅）
小規(guī)模納稅人簡易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。
4、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。
5、提供人力資源外包服務(wù)。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。
10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。
12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務(wù)。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。
15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。
16、提供教育輔助服務(wù)。
17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。
18、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。
20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
26、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。
（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。
（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。
來源：xiaochenshuiwu
【第8篇】營改增后土地增值稅稅率多少
文|凱風(fēng)
比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？
近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級(jí)累進(jìn)稅率。
這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地價(jià)格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳納的稅就越多。
在樓市上行周期，土地增值和房價(jià)上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。
然而，這是誤解。
其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實(shí)施了20多年。
土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。
土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財(cái)政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣地收入。
更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價(jià)里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對(duì)樓市的影響早已消化。此番立法，不會(huì)帶來太多額外影響。
這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。
其二，一直以來，土地增值稅不對(duì)個(gè)人住房征收，未來大概率也會(huì)沿襲這一慣例。
土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個(gè)人住房都在免征之列。
可以說，個(gè)人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會(huì)得到延續(xù)。
值得一提的是，二手房交易已有個(gè)人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對(duì)投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。
要知道，二手房個(gè)稅其實(shí)并不低。有地方按照總價(jià)2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個(gè)稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。
更何況，從現(xiàn)實(shí)角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。
在樓市上行時(shí)代，土地增值的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。一旦向個(gè)人開征，那么二手房市場將會(huì)迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。
其三， 記住，公寓是個(gè)例外。
土地增值稅不會(huì)面向個(gè)人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。
眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個(gè)稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。
這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個(gè)稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。
但到了公寓這里，情況就完全不同。
公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個(gè)人所得稅等其他稅種。
換言之，住宅交易受到一定政策保護(hù)，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）
其四，房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)比土地增值稅更重要。
土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對(duì)象為企業(yè)和個(gè)人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實(shí)影響力，未來大概率都不會(huì)面向個(gè)人住宅征收。
相比而言，房地產(chǎn)稅的價(jià)值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時(shí)間。
房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細(xì)水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。
同時(shí)，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。
當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會(huì)搞突然襲擊，這一制度必定會(huì)廣泛征求社會(huì)意見，給予充分時(shí)間進(jìn)行消化。
所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。
【第9篇】2023年土地增值稅稅率
編者按
土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭議，被戲稱“土地爭執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會(huì)引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進(jìn)，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡單而滯后；三是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)中收入和扣除項(xiàng)目的認(rèn)定非常復(fù)雜；四是計(jì)算增值額的方法、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒◤?fù)雜。本文擬對(duì)裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭議案件進(jìn)行分析，并對(duì)土地增值稅的稅法責(zé)任進(jìn)行提示，供讀者參考！
一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總
以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首
2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%
3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復(fù)議及行政處罰合計(jì)占比超三成
雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細(xì)分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會(huì)發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對(duì)土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔(dān)比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)看到相當(dāng)多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主
從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。
二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責(zé)任
（一）未及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，會(huì)被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金
由于土地增值稅相關(guān)規(guī)定的簡單、滯后，土地增值稅清算分為應(yīng)清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。”
對(duì)于“應(yīng)清算”未清算的情況，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，如果未能及時(shí)進(jìn)行清算申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在查實(shí)的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》進(jìn)行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會(huì)被追征滯納金。對(duì)于“可清算”的情況，應(yīng)先由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知清算，納稅人再進(jìn)行土地增值稅清算，此時(shí)只需繳納稅款。
（二）收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金
土地增值稅的計(jì)算依賴于增值額的計(jì)算，而增值額的計(jì)算則是由收入減去費(fèi)用、成本等各法定扣除項(xiàng)。相對(duì)于扣除項(xiàng)，收入的確認(rèn)還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認(rèn)，例如：回遷安置房確認(rèn)的金額標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)確認(rèn)收入的視同銷售行為、合作建房的轉(zhuǎn)讓收入是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)繳土地增值稅的收入等。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項(xiàng)包括取得土地的使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。但是實(shí)際上企業(yè)發(fā)生的費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中列舉的種類要多。那對(duì)于費(fèi)用、成本的性質(zhì)判定不同，直接影響了土地增值稅的計(jì)算。例如，對(duì)于項(xiàng)目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否屬于開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往認(rèn)為是屬于期間費(fèi)用而非開發(fā)間接費(fèi)用。
對(duì)于收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯(cuò)誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時(shí)，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責(zé)任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號(hào)）。
（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構(gòu)成偷稅
以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務(wù)局稽查局要求撤銷稅務(wù)處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號(hào)）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預(yù)收收入造成少繳稅款。構(gòu)成偷稅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。
以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不服四川省德陽市地方稅務(wù)局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號(hào)）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以假發(fā)票、虛構(gòu)交易事實(shí)等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構(gòu)成偷稅，被稅務(wù) 機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金及罰款。
為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負(fù)，減少收入、增加扣除項(xiàng)往往是籌劃重點(diǎn)。但是籌劃不當(dāng)，容易構(gòu)成稅務(wù)行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時(shí)，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會(huì)面臨處罰罰款的行政責(zé)任。（參見《申請(qǐng)執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務(wù)稽查局申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務(wù)行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號(hào)）。
（四）土地增值稅不當(dāng)“籌劃”，擔(dān)刑責(zé)——逃稅罪、虛開發(fā)票罪
從前述對(duì)公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外?！?因此，一般來說，如果初次被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照偷稅進(jìn)行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會(huì)按照逃稅罪進(jìn)行刑事處罰。但是對(duì)于提供足額擔(dān)保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責(zé)任，目前司法審判結(jié)果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認(rèn)為提供足額納稅擔(dān)保時(shí)，應(yīng)認(rèn)定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責(zé)任。
而虛開發(fā)票罪往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費(fèi)用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設(shè)有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號(hào)）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項(xiàng)目過程中，為了少繳稅款，公司財(cái)務(wù)主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計(jì)議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會(huì)計(jì)被告人許巧紅、徐玉會(huì)及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價(jià)審核報(bào)告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項(xiàng)目實(shí)際工程量，讓富園建設(shè)公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔(dān)虛開發(fā)票的刑事責(zé)任。
【第10篇】2009年土地增值稅的稅率
關(guān)于增值稅的知識(shí)，大家最頭疼的就是稅率和計(jì)算，不僅僅是因?yàn)榉爆?，更是因?yàn)榻?jīng)常發(fā)生變動(dòng)，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對(duì)大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
⑤ 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國務(wù)院決定。
納稅人兼營不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。
⑩ 各種蛋類的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))
（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡易計(jì)稅
① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）
③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）
④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）
⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）
⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：
寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；
【第11篇】增值稅和土地增值稅的區(qū)別
你知道跟土地相關(guān)的征收額度最大，計(jì)算最復(fù)雜的稅種是哪一個(gè)嗎？這個(gè)答案，毫無疑問是土地增值稅，簡單來說就是要對(duì)土地的增值部分收稅，征收的對(duì)象是“土地”，包括國有土地使用權(quán)和地上的建筑物及其附著物，征收的內(nèi)容是“增值”部分，即收入減扣除項(xiàng)目，那也就意味著只有發(fā)生交易，并且有增值，才會(huì)發(fā)生納稅義務(wù)。
征收環(huán)節(jié)的關(guān)鍵詞：有償轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)才收，出讓不收；轉(zhuǎn)讓和出讓的最大的區(qū)別就是轉(zhuǎn)讓是二級(jí)市場，也就是已經(jīng)出讓過的土地使用權(quán)，可自由買賣；出讓是一級(jí)市場，由國家作為國有土地所有者壟斷。有償的才收，無償的不收。無償通常是繼承、贈(zèng)與。
一、稅額計(jì)算過程
1、計(jì)算增值額，增值額=收入-扣除項(xiàng)目
（1）收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
（2）扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
其中財(cái)務(wù)費(fèi)用需要有金融機(jī)構(gòu)證明，及最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他費(fèi)用扣除在【取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本）*5%】之內(nèi)。
2、稅率及稅額計(jì)算
1.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
級(jí)數(shù)
增值額/扣除項(xiàng)目
稅率
速算扣除系數(shù)
1
x<50%
30%
0%
2
50<100%
40%
5%
3
100%<200%
50%
15%
4
x>200%
60%
35%
二、舉個(gè)例子：
某開放商出售一幢住宅，收入總額為12000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為600萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有30萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為400萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用：3000萬元；
房地產(chǎn)開發(fā)成本：3000萬元；
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：600-30+（3000+3000）×5%=870（萬元）；
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：400萬元
加計(jì)扣除：（3000+3000）×20%=1200萬元
合計(jì)=3000+3000+870+400+1200=8470（萬元）
（2）計(jì)算增值額=12000-8470=3530（萬元）
（3）確定稅率及速算扣除系數(shù)： 3530÷8470×100%=41.68%
（4）應(yīng)納稅額=3530*30%=1059萬元
三、稅收優(yōu)惠
1、免征，主要針對(duì)土地增值率不高的或個(gè)人房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，具體如下：
（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；
（2）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。
（3）個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
（4）個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。
2、暫不征，主要是針對(duì)企業(yè)名稱、組織性質(zhì)等變化，原實(shí)體仍然存在，沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性交易，主要包括：
l 企業(yè)改制重組（不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
（1）整體改制：非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。
（2）企業(yè)合并：兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)
（3）企業(yè)分立：企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。
（4）作價(jià)入股投資：單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資。
丑哥找了張?jiān)斀馔猎龆惖膱D片，大家可以保存下來慢慢看，有疑問，評(píng)論區(qū)交流哈。
【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅
總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。
二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅
總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅
我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：
無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。
……
自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。
……
顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。
【小結(jié)】
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。
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【第13篇】土地增值稅增值率
現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。
一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。
二、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）。
三、國家建設(shè)需要搬遷免征土地增值稅
政策依據(jù):
1.《土地增值稅暫行條例》第八條
2.《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條3.（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知）（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）。
六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。
七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕148號(hào)）的規(guī)定:對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
八、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕141號(hào)）。
九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
政策依據(jù):《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2001〕10號(hào)）。
【第14篇】土地增值稅暫行條例細(xì)則
本文轉(zhuǎn)載自國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定本辦法。
第一章 項(xiàng)目管理
第一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按主管規(guī)劃的政府部門的批準(zhǔn)意見結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定，以確定的分期項(xiàng)目為單位清算。
第二條 納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目原則上應(yīng)與稅收管理系統(tǒng)中登記的項(xiàng)目保持一致。
第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。納稅人在填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》時(shí)，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。
第四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，從納稅人取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，定期采集、更新。同時(shí)，與第三方信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。
第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。
第二章 預(yù)征管理
第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預(yù)售)收入的，應(yīng)當(dāng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)（包括預(yù)收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征土地增值稅納稅申報(bào)表并預(yù)繳稅款。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價(jià)向購房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第九條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款＝（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。
第十一條 土地增值稅預(yù)征率
（一）?？谑?、三亞市、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。
（二）其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。
（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中納入住房保障體系的住房，暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。
（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。
第十二條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應(yīng)按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。
隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征。
第十三條 納稅人逾期不申報(bào)土地增值稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。
納稅人逾期未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
第三章 清算申報(bào)
第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十五條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）；
產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）
（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第十六條 對(duì)符合本辦法第十四條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
對(duì)符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目。對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)通知申報(bào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。對(duì)確定暫不通知清算項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理。
納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時(shí)，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。
第十八條 同一土地增值稅清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十九條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是納稅人。納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性和相關(guān)性。
第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。
納稅人辦理清算申報(bào)應(yīng)補(bǔ)繳的稅款，應(yīng)當(dāng)在清算申報(bào)期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。
第四章 清算受理
第二十一條 在收到納稅人清算申報(bào)資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在7日內(nèi)對(duì)納稅人的申報(bào)表以及申報(bào)資料進(jìn)行審驗(yàn)，審驗(yàn)內(nèi)容包括：清算項(xiàng)目認(rèn)定是否正確、是否足額申報(bào)預(yù)繳稅款、申報(bào)資料是否完整、清算所屬期是否準(zhǔn)確、申報(bào)表表間邏輯關(guān)系是否一致等。
對(duì)符合清算條件，且清算申報(bào)資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報(bào)表》上簽字確認(rèn)。同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。
納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具補(bǔ)充資料《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，一次性告知納稅人需要補(bǔ)充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以受理。
納稅人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送補(bǔ)充資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。
第二十二條 對(duì)已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項(xiàng)目，自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起，取得的預(yù)售收入不再預(yù)繳土地增值稅。
納稅人在提交清算申報(bào)資料前，應(yīng)在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算時(shí)，應(yīng)復(fù)核納稅人是否已辦理申報(bào)。
第五章 清算審核管理
第二十三條 市縣稅務(wù)局應(yīng)采取“集中清算、分類審核、難點(diǎn)合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。
第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務(wù)局集中本單位內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目集中清算審核。
海口和三亞市稅務(wù)局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務(wù)局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務(wù)局集中清算。
“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對(duì)銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。
第二十五條 “難點(diǎn)合議”是指市縣區(qū)稅務(wù)局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點(diǎn)問題。
第二十六條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第二十七條 審核人員應(yīng)各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。
第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃資料，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場館、酒店、車位等進(jìn)行實(shí)地核查。
第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自向納稅人送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補(bǔ)充工程造價(jià)清算資料時(shí)間和納稅人反饋意見時(shí)間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時(shí)完成清算的,應(yīng)按以下程序報(bào)批，延期最長不能超過60日：
1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務(wù)局分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；
2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務(wù)局長批準(zhǔn)。
第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進(jìn)行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交審核意見和工作底稿；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具審核意見《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補(bǔ)充資料。
第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的反饋意見和補(bǔ)充資料進(jìn)行復(fù)核，對(duì)存在爭議的事項(xiàng)應(yīng)開展集體審議。
（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)同納稅人主張的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整原處理意見；
（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)為納稅人未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原處理意見；
（三）涉及工程造價(jià)審核事項(xiàng)，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議（形成書面記錄），仍無法達(dá)成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)針對(duì)爭議問題進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。
第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。
土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)補(bǔ)繳稅款《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的次月15日內(nèi)。
第三十三條 納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。
第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算項(xiàng)目的尾盤管理，按照有關(guān)規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報(bào)，確保稅款及時(shí)入庫。
第六節(jié) 清算審核內(nèi)容
第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
第三十六條 營改增后納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。
第三十七條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。
第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
第四十條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列方法和順序確定其收入：
1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；
2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；
3.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
以上所講的同期是指當(dāng)月或者當(dāng)季，近期是指當(dāng)季或者當(dāng)年，當(dāng)月、當(dāng)季或者當(dāng)年分別指自然月、季、年。
第四十一條 納稅人申報(bào)的整個(gè)清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售均價(jià)低于統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格核定其收入。
第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：
（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第四十四條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人補(bǔ)充提供，納稅人不能提供的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)》（瓊國稅公告2023年 號(hào)）核定扣除。
憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：
1．不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。
2．工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
第四十六條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
（一）能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目。
（二）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積（占地面積法）的比例計(jì)算分?jǐn)?，?duì)于無法取得項(xiàng)目占地面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>
（三）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按各清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偅瑢?duì)于無法取得可售面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>
（四）同一個(gè)清算項(xiàng)目中，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（五）同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實(shí)在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實(shí)際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個(gè)人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。
5.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。
第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1.對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
2.同一個(gè)清算項(xiàng)目, 應(yīng)將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
3.納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與取得本清算項(xiàng)目的土地使用權(quán)有直接關(guān)聯(lián)的，按規(guī)定補(bǔ)繳契稅后，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。其他紅線外支出不予扣除。
以上所指的政府有關(guān)部門是指市、縣（區(qū)）級(jí)政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等。
4. 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。對(duì)通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。
5. 對(duì)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應(yīng)按最初投資方取得土地的原始成本進(jìn)行認(rèn)定。
6. 對(duì)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在改制重組時(shí)享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
8. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對(duì)納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。
9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財(cái)政非稅收入票據(jù)的，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
1.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、清冊(cè)、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。
2.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
5.納稅人購入已建成的不動(dòng)產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會(huì)計(jì)核算時(shí)未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)提折舊的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用可分別在取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中扣除。
（三）前期工程費(fèi)
1.納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
2.納稅人在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。
3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無關(guān)的咨詢費(fèi)不允許扣除。
（四）建筑安裝工程費(fèi)
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。
2. 納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。。
3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。
4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（1）納稅人收取的裝修費(fèi)符合下列條件之一的，應(yīng)一律作為銷售收入，并扣除相應(yīng)的裝修成本：
①在銷售合同中明確了房價(jià)中包含裝修費(fèi)的；
②銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的；
③簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的；
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。
日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。
( 3 )納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用等相關(guān)支出不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
6.納稅人實(shí)際發(fā)生的營銷設(shè)施建造支出，按下列原則進(jìn)行處理：
（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。
（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、展廳等營銷設(shè)施的，支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部等營銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
7.納稅人因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計(jì)算扣除。納稅人自行改變?cè)O(shè)計(jì)方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除。
8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費(fèi)允許計(jì)算扣除。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)
1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認(rèn)：
①政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說明，以及在清算項(xiàng)目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關(guān)證明材料。
商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)公共配套設(shè)施權(quán)歸全體業(yè)主共有。
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
2.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偳逅沩?xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
3.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
4.在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)?，已完成清算的分期?xiàng)目不再參與計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。人防工程建筑面積的確認(rèn)，按人防部門竣工驗(yàn)收意見書或規(guī)劃意見書標(biāo)注的面積確認(rèn)。
納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程異地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。
納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計(jì)算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權(quán)的地下車庫屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行。
無產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本費(fèi)用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計(jì)算。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
開發(fā)間接費(fèi)與納稅人的期間費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例扣除。
第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
提供金融機(jī)構(gòu)證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實(shí)扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法。
4.清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
5.納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
6.在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，造價(jià)審核費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、差旅費(fèi)、開荒保潔費(fèi)、在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（二）稅金及附加
納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營改增后，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
（三）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第五十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則，按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
第七章 核定征收
第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。
第五十二條 對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，清算審核組根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理過程中獲取的開發(fā)項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息，綜合運(yùn)用從第三方獲取的信息，逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。
（一）銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
（二）扣除項(xiàng)目金額
1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人日常申報(bào)的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢?cè)擁?xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，確定土地價(jià)款。無法獲得土地價(jià)款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)適用清算項(xiàng)目開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的“工程造價(jià)參考指標(biāo)”數(shù)值，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。
（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價(jià)參考指標(biāo)”據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人無法提供資料的，不予以確認(rèn)。
（2）清算申報(bào)的工程造價(jià)高于“工程造價(jià)參考指標(biāo)”規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程造價(jià)委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。
（三）根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項(xiàng)第一點(diǎn)所說“憑證資料不符合清算要求或不實(shí)”是指存在下列情形之一：
（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；
（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”無正當(dāng)理由的；
（三）樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”的；
（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
第五十四條 對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具告知核定事項(xiàng)的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應(yīng)納稅額，形成核定征收?qǐng)?bào)告。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到核定征收?qǐng)?bào)告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。
第八章 附 則
第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報(bào)和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算結(jié)束后，應(yīng)按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。
第五十六條 市縣區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實(shí)際，制定實(shí)施辦法。
第五十七條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。
第五十八條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋。
第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項(xiàng)目，按本辦法的相關(guān)規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號(hào)）和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號(hào)）同時(shí)廢止。
附件：
1.土地增值稅清算審核底稿
2.土地增值稅清算相關(guān)文書
3萬元/1個(gè)項(xiàng)目+全方位服務(wù)=高質(zhì)效完成土地增值稅清算
《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 陽光智能
工作導(dǎo)航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻
清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項(xiàng)目管理
項(xiàng)目管理：多形式導(dǎo)入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢
風(fēng)險(xiǎn)控制：智能風(fēng)險(xiǎn)檢測，精準(zhǔn)審核調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)
快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對(duì)比
自動(dòng)報(bào)告：清算申報(bào)表與鑒證報(bào)告符合稅局要求及稅協(xié)標(biāo)準(zhǔn)
數(shù)據(jù)同步：手機(jī)同步查看項(xiàng)目收入成本數(shù)據(jù)，便于實(shí)時(shí)決策管理
加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進(jìn)化。
【第15篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率
導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實(shí)施營改增這個(gè)項(xiàng)目，很大的原因是因?yàn)闋I改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?
營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?
答：國稅總局2016第18號(hào)公告：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。
稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營業(yè)稅是對(duì)全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。
不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會(huì)導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。
【第16篇】營改增下土地增值稅收入計(jì)算
土地增值稅是一個(gè)征收范圍比較狹窄，且在實(shí)務(wù)中不是很廣泛使用的一個(gè)稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但對(duì)于廣大學(xué)子來講，這個(gè)稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡單分享一下個(gè)人學(xué)習(xí)的一點(diǎn)小小的經(jīng)驗(yàn)。
(1)對(duì)于“稅法”的學(xué)習(xí)，核心還是要把我“稅法”的特點(diǎn)，即各個(gè)稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計(jì)算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個(gè)稅種都是這個(gè)邏輯。所以需要從宏觀上把握住這個(gè)基本規(guī)律。
(2)每個(gè)稅種最關(guān)鍵的當(dāng)然是“稅額”本身的計(jì)算，稅法難學(xué)在于政策法條實(shí)在太多，也記不住，所以到最后感覺就是模模糊糊的，所以把握住每個(gè)稅種“計(jì)算核心”最為重要和關(guān)鍵。
(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計(jì)算的核心內(nèi)容，供大家參考使用。把握每個(gè)稅種的基本計(jì)算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，它是有一個(gè)記憶、理解、積累、升華的過程。土地增值稅計(jì)算框架如下圖所示。
另外:對(duì)于理論學(xué)習(xí)來講，尤其是財(cái)會(huì)專業(yè)，個(gè)人經(jīng)常說一個(gè)觀點(diǎn):先學(xué)會(huì)紙上談兵，然后去實(shí)踐，再反思理論學(xué)習(xí)并總結(jié)。堅(jiān)持3-5年，你會(huì)對(duì)財(cái)會(huì)行業(yè)的理論邏輯和實(shí)踐操作邏輯有完全不同的認(rèn)識(shí)，財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)也沒得格外的什么技巧，就是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和積累。堅(jiān)持就是勝利。功夫在平時(shí)。它急不來，也急不得。也是典型的“慢工出細(xì)活”的行業(yè)。
