【導語】土地增值稅公式怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅公式，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅公式
土地增值稅的最新計算公式是什么呢，增值額是什么呢，計算增值額的扣除項目是如何的呢，土地增值稅具有哪些特點嗯，土地增值稅的稅額的計算公式是什么呢。現(xiàn)在為大家整理2023年最新土地增值稅稅率表以及相關稅率標準如下。
2023年土地增值稅稅率表
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
土地增值稅具有哪幾個特點呢?
(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。
(3)實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實行按次征收。
土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
(5)采用扣除法和評估法計算增值額。
土地增值稅計算方法上考慮我國實際情況，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及享筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，則采用評估價格法確定增值額，計征土地增值稅。
【第2篇】土地增值稅納稅期限
一、重點群體創(chuàng)業(yè)稅收扣減。
自2023年1月1日至2025年12月31日，對建檔立卡貧困人口、持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）的人員從事個體經(jīng)營的，自辦理個體工商戶登記當月起，在3年（36個月）內(nèi)按每戶每年12000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體限額標準。納稅人實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅小于減免稅限額的，以實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅稅額為限；實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅大于減免稅限額的，以減免稅限額為限。
二、吸納重點群體就業(yè)稅收扣減
企業(yè)招用建檔立卡貧困人口，以及在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務機構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）的人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，自簽訂勞動合同并繳納社會保險當月起，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標準為每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標準。
三、殘疾人創(chuàng)業(yè)免征增值稅
殘疾人個人提供的加工、修理修配勞務，為社會提供的應稅服務，免征增值稅。
四、安置殘疾人就業(yè)的單位和個體戶增值稅即征即退
對安置殘疾人的單位和個體工商戶（以下稱納稅人），實行由稅務機關按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務機關根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗）適用的經(jīng)省（含自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）人民政府批準的月最低工資標準的4倍確定。一個納稅期已交增值稅額不足退還的，可在本納稅年度內(nèi)以前納稅期已交增值稅扣除已退增值稅的余額中退還，仍不足退還的可結(jié)轉(zhuǎn)本納稅年度內(nèi)以后納稅期退還，但不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度退還。納稅期限不為按月的，只能對其符合條件的月份退還增值稅。
享受條件：
1.納稅人（除盲人按摩機構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）；盲人按摩機構(gòu)月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于5人（含5人）。
2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動合同或服務協(xié)議。
3.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險等社會保險。
4.通過銀行等金融機構(gòu)向安置的每位殘疾人，按月支付了不低于納稅人所在區(qū)縣適用的經(jīng)省人民政府批準的月最低工資標準的工資。
5.納稅人納稅信用等級為稅務機關評定的c級或d級的，不得享受此項稅收優(yōu)惠政策。
6.如果既適用促進殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個月內(nèi)不得變更。
7.此項稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務，以及提供營改增現(xiàn)代服務和生活服務稅目（不含文化體育服務和娛樂服務）范圍的服務取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。
五、特殊教育校辦企業(yè)安置殘疾人就業(yè)增值稅即征即退
對安置殘疾人的特殊教育學校舉辦的企業(yè)，實行由稅務機關按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。安置的每位殘疾人每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務機關根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗，下同）適用的經(jīng)?。ê灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市，下同）人民政府批準的月最低工資標準的4倍確定。在計算殘疾人人數(shù)時可將在企業(yè)上崗工作的特殊教育學校的全日制在校學生計算在內(nèi)，在計算企業(yè)在職職工人數(shù)時也要將上述學生計算在內(nèi)。
享受的條件：
1.特殊教育學校舉辦的企業(yè)，是指特殊教育學校主要為在校學生提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經(jīng)營管理、經(jīng)營收入全部歸學校所有的企業(yè)。
2.納稅人（除盲人按摩機構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）。
3.納稅人納稅信用等級為稅務機關評定的c級或d級的，不得享受此項稅收優(yōu)惠政策。
4.如果既適用促進殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個月內(nèi)不得變更。
5.此項稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務，以及提供營改增現(xiàn)代服務和生活服務稅目（不含文化體育服務和娛樂服務）范圍的服務取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。
六、安置殘疾人就業(yè)的企業(yè)殘疾人工資加計扣除
企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎上，可以在計算應納稅所得額時按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。企業(yè)就支付給殘疾職工的工資，在進行企業(yè)所得稅預繳申報時，允許據(jù)實計算扣除；在年度終了進行企業(yè)所得稅年度申報和匯算清繳時，再依照規(guī)定計算加計扣除。
七、安置殘疾人就業(yè)的單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅
在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
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【第3篇】土地增值稅匯算清繳
具體案例：企業(yè)所得稅匯算清繳前繳納的土地增值稅是否可以稅前扣除？
回答：可以。
根據(jù)規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。同時，企業(yè)應在當年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證。
綜上所述，繳納的土地增值稅如果是屬于匯算清繳所屬年度的，并且在匯算清繳結(jié)束前如果能取得匯算清繳所屬年度稅款的扣除憑證，則可以稅前扣除。
提醒：對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發(fā)生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過 5 年。
參考來源：《企業(yè)所得稅法實施條例》、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》第六條。
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三遍buff...
【第4篇】2009年土地增值稅的稅率
關于增值稅的知識，大家最頭疼的就是稅率和計算，不僅僅是因為繁瑣，更是因為經(jīng)常發(fā)生變動，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財政部 稅務總局公告2023年第7號，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
⑤ 國務院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國務院決定。
納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。
⑩ 各種蛋類的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報。
② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報。
④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，選擇差額納稅的，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護服務，比照勞務派遣服務政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)
（六）應當適用（非可選擇）簡易計稅
① 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）
③ 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）
④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）
⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）
⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：
寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當業(yè)銷售死當物品；
【第5篇】土地增值稅清算業(yè)務收費標準
問題探討：
a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達到清算條件。
請問：
①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？
②稅局認為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？
【第6篇】土地增值稅清算表格
13大類103套土地增值稅清算表，拿來即用！房地產(chǎn)會計有福了土地增值稅清算表（共13大類，103個表格）
1、企業(yè)基本情況表
2、土地增值稅納稅審核表（已售非普通住宅）
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售其他類型房地產(chǎn)）
4、前期工程費分攤表
5、開發(fā)間接費用分攤表
6、扣除項目匯總表（已售非普通住宅）
7、取得土地使用權所支付的金額審核表（未售其他類型房地產(chǎn)）
8、扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細申報表
好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整電子版已打包好。
【第7篇】土地增值稅科目
一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。
征稅范圍的一般規(guī)定:
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。
2土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權的行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括:
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是()。
a.承租商鋪的甲公司
b出讓國有土地使用權的乙市人民政府
c接受房屋捐贈的丙學校
d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司
【第8篇】土地增值稅的收入
一、事情緣起：房地產(chǎn)一般計稅項目增值稅差額征稅
營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅出現(xiàn)一個很大的問題，就是土地沒有進項稅，最終稅務機關給出的解決方案就是允許差額征稅。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
假定商品房銷售全部價款為100萬元，當期允許扣除的土地價款為20萬元，那么增值稅銷售額應按照差額的80萬計算，以現(xiàn)行9%稅率計算結(jié)果為73.39萬元，應繳增值稅為6.6萬元。
但是房地產(chǎn)差額征稅并不影響發(fā)票的開具，對外銷售商品房發(fā)票的開具依然是按照總價款100萬元，稅率9%，不含稅價款為91.74萬元，增值稅稅款為8.26萬元。也就是說并不是按照實際應繳增值稅而是按照正常計算的增值稅全額作為發(fā)票開具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開票”。
二、增值稅差額征稅的會計處理問題
目前看到關于差額征稅會計處理的規(guī)定，只有《關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）做了明確規(guī)定：
按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關成本費用對應的增值稅，如果理解為收入，那么就應當增加當期收入；如果理解為特殊進項稅，那么就應當沖減當期成本。很顯然財政部的上述規(guī)定將土地對應扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進項稅額，因此做了沖減“主營業(yè)務成本的處理”。就上述案例數(shù)據(jù)可以做出如下分錄：
商品房銷售收入確認時：
借：銀行存款（預收賬款）100萬元
貸：主營業(yè)務收入91.74萬元
應交稅費—應交增值稅8.26萬元
差額征稅時：
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）1.66萬元
貸：主營業(yè)務成本-土地1.66萬元
這么做的結(jié)果是，會計收入同發(fā)票開具收入中的不含稅價款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問題，均為91.74萬元；企業(yè)所得稅收入也同會計收入和發(fā)票開具收入保持一致，均為91.74萬元。
三、土地增值稅清算收入的巨大爭議
如前文所述，對于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會計處理和所得稅處理上均做了主營業(yè)務成本的調(diào)減處理，不再有爭議。但到了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，這部分少交的增值稅又有問題了！實務中存在多種不同觀點：
第一種觀點：土增清算土地扣除應沖減對應差額增值稅
如果和會計處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項目計算，土地價款應將對應差額計算少交的增值稅沖減再作為扣除項目清算，也就是說收入按照同會計收入一致的91.74萬元，土地價款扣除按照18.34萬元（20萬-1.66萬元）。
這種觀點我個人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。
《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）對于清算表格中土地價款扣除做了如下規(guī)定：
表第6欄“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫。
很清楚這里允許扣除的土地價款為實際發(fā)生數(shù)額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問題來了，既然沒有在扣除中體現(xiàn)，是不是就要在收入中體現(xiàn)呢？
第二種觀點：將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算
很多人提出了一種新的理解，認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅：
商品房銷售總價款（含稅）100萬元
發(fā)票開具不含稅收入91.74萬元
會計收入和所得稅收入91.74萬元
土增清算收入應為91.74萬元+1.66萬元=93.4萬元
這種說法到底對不對？我們先來看看稅法相關規(guī)定：
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，好像很明確，其實有一個理解上的問題，這里的銷項稅額究竟是發(fā)票上那個全額的銷項稅額還是企業(yè)實際繳納的那個銷項稅額？也就是說，按照前面測算的數(shù)據(jù)，是8.26萬元還是6.6萬元？
如果認為是8.26萬元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認為是6.6萬元，清算收入就變成了93.4萬元！究竟應當如何理解？
認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項稅兩方面理解這個問題：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的銷售額應為減除土地價款后計算出來的銷售額，依據(jù)為國家稅務總局公告2023年第18號中的計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第二，納稅申報表中主表中的銷項稅和附表一中的銷項稅，在差額征稅的情況下，應為差額計算后的銷項稅：
第11欄“銷項稅額”：填寫納稅人本期按一般計稅方法計稅的貨物、勞務和服務、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的銷項稅額。
營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項目的，本欄應填寫扣除之后的銷項稅額。
基于以上兩點，這部分專家認為，應按照93.4萬元作為土增清算收入，而不是91.74萬。
第三種觀點認為既不能將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算，也不能在土增清算中，強行將土地扣除沖減對應差額增值稅。
這一部分專家認為無論如何均應以發(fā)票上開具的銷售額作為土增清算收入，我個人也是同意這一種觀點，主要原因有以下幾個：
1、增值稅差額征稅是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的土地獲取模式?jīng)Q定的，是無法抵扣進項情況下的無奈之舉，不能因此將該部分土地對應的增值稅強行擠入收入，對企業(yè)是不公平的；
2、如果強行這樣計算，將導致會計收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務機關工作都帶來矛盾，而且這種算法同不動產(chǎn)契稅繳納也出現(xiàn)不一致，顯得非常牽強；
3、從下游來看，如果另一家企業(yè)取得該不動產(chǎn)，發(fā)票票面金額100萬，其中不含稅價款為91.74萬，稅款為8.26萬元，正常可以按照8.26萬元抵扣進項稅。未來如果將該不動產(chǎn)再次出售，也是按照票面的91.74萬作為扣除項目，而不是以上游房地產(chǎn)公司確認收入的93.4萬元作為扣除項目，因此按照93.4萬元確認房企土增收入，也將導致下游未來土增清算扣除項的混亂和不一致。
至于不能在土地扣除項目中中強行沖減對應的差額增值稅，其原因在第一種觀點下已經(jīng)分析，此處不再贅述。
四、稅務機關的兩種態(tài)度
面對爭議，稅務機關也不能幸免，實務中出現(xiàn)了兩種不同的看法，主要是針對第二種和第三種觀點。
持有第二種觀點的典型代表是廣州：
《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）
納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調(diào)增土地增值稅清算收入。
持有第三種觀點的典型代表是北京：
《北京市地方稅務局關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務局公告2023年第7號）
土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點對企業(yè)更加有利。但在稅務機關自身都存在爭議的情況下，企業(yè)實務中如何應對的確非常困惑。我的個人建議是如果當?shù)赜幸?guī)定，按照當?shù)囟悇諜C關規(guī)定處理，如果當?shù)責o規(guī)定，爭取按照北京稅務機關所代表的的這一種意見處理。
【第9篇】土地增值稅含稅收入嗎
作者 / 吳聲 稅務律師
對于土地增值稅，許多企業(yè)界和法律界人士，未必很清楚。在股權轉(zhuǎn)讓、企業(yè)并購、金融及民間借貸、不良資產(chǎn)處置、房地產(chǎn)項目合作中，一旦涉及到土地增值稅，如果不充分考慮，往往會吃大虧！學習、了解土地增值稅的法律、法規(guī)、政策及實務操作，對于企業(yè)投資經(jīng)營、法律服務，都十分重要。相信這篇文章，會讓你獲益匪淺！
在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，所繳納的稅費不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費比較多，土地增值稅是一個主要稅種，對企業(yè)來說負擔比較重，涉及政策也比較復雜。如何確定土地增值稅的納稅義務人，明確征稅行為和范圍；營改增后，土地增值稅在應稅收入、扣除項目金額、稅款預征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對于正確適用政策，規(guī)避稅收風險，降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。
土地增值稅的
納稅義務人和征稅范圍
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。
第一， 以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
那么是不是只要無償贈與就不用繳納土地增值稅了呢？
當然不是。
這里的贈與行為是有嚴格限制的。為了防止納稅人以贈與方式逃避稅收，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】48號）明確“贈與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、中國紅十字會等以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。以上這些贈與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈與”以外的贈與行為仍需繳納土地增值稅。
第二，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的行為原則上不應當繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。
第三，房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為出租雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，故不應征收土地增值稅。
第四，房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
第五，合作建房的土地增值稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
第六，房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函【2007】645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關稅收。
土地增值稅
應稅收入的確定
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示是：
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額
應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
土地增值稅實行四級超率累進稅率，依據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，確定對應的稅率。增值額（相當于純利潤）占的比例越高，對應稅率越高，交的稅越多，稅率最高達60%。
土地增值稅四級超率累進稅率表
從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額這兩個變量。在營改增前后，稅法對這兩個變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。
營改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入包含營業(yè)稅。營改增后，根據(jù)財稅【2016】43號和稅務總局公告2023年第70號的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計稅方法或簡易計稅方法分別計算應繳納的增值稅：
（一）適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。、
銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+10%)×10%
（二）適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：
土地增值稅應稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)
適用簡易計稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）適用一般計稅方法（可抵扣進項稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡易計稅方法（不得抵扣進項稅額），增值稅征收率為5%。哪種計稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。
一般計稅方法項目與簡易計稅方法項目的界定原則是：國家稅務總局公告2023年第18號第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。
在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應征增值稅銷售額未超過500萬元），則適用5%的征收率繳納增值稅。
土地增值稅
扣除項目的確定
扣除項目及其金額的確定對于計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關重要，一般分為以下六類：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。
（五）財政部確定的其他扣除項目。
（六）根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〖2016〗36號文件第三十四條、《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〖2016〗43號）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入土地增值稅的扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，計入開發(fā)成本，可以作為扣除項目。這個新變化必須掌握，對于房地產(chǎn)企業(yè)完整準確計算扣除項目金額，進而準確核算土地增值稅是十分重要的。
土地增值稅的預征
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。” 各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預征率，并適時動態(tài)調(diào)整?！稄V西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預征后清算的征管模式。納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：
應預繳稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率
公式中預征率按各市的預征率執(zhí)行，各市可實行差別化預征率。
《寧夏回族自治區(qū)人民政府關于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號）第七條對土地增值稅預征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。
上面公式中應預繳的增值稅如何計算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅。公式為：應預繳的增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
也就是說，在預征土地增值稅時，要分兩步計算：第一步，先計算出應預繳的增值稅；第二步，再計算出應預繳的土地增值稅。待工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。
舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當期收到預售房款3000萬元，土地增值稅的預征率為1%（該項目全部為普通住宅）。應預繳的土地增值稅是多少呢？
假設該公司按一般計稅方法繳納增值稅，當期應預繳土地增值稅計算如下：第一步，在項目所在地預繳增值稅=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（萬元）；第二步，應預繳土地增值稅=（3000-81.82）×1% = 29.18（萬元）。
小貼士：10%為一般計稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預征率，1%是土地增值稅的預征率。
讀了本文，相信大家會明白，以一塊評估價值2億元的土地使用權抵押借款1.2億元（6折放款），如果土地取得成本很低，這個貸款項目其實并不安全，因為拍賣后得扣除巨額土地增值稅和其他稅費后，很可能還不夠償還本金。
【第10篇】土地增值稅工作總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是稅種繳納最多、稅收繳納最復雜的一個行業(yè)，對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的財務人員而已，面對的挑戰(zhàn)也是最大的。今天昌堯講稅就來同大家細細研讀一下各稅種之間的差異。
業(yè)務描述
嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）正在開發(fā)一樓盤，營改增之后項目。2023年1月15日，嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給a公司一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1090萬元，假設對應允許扣除的土地價款為450萬。
那么，該項銷售業(yè)務在增值稅銷售額、土地增值稅收入、企業(yè)所得稅收入確認上是否一致，有何差異？
政策依據(jù)
1、增值稅銷售額如何確認？
根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2023年第18號）第四條規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
2、土地增值稅收入如何確認？
根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條規(guī)定，關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
3、企業(yè)所得稅收入如何確認？
根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
政策解析
通過對以上政策的分析，三個稅種在收入確認上均存在差異：
1、增值稅：房地產(chǎn)銷售方，增值稅根據(jù)銷售金額“全額開票，差額征稅”，房地產(chǎn)受讓方，增值稅根據(jù)付款金額“全額開票，進項抵扣”。
案例中，嘉誠公司應繳納增值稅=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84萬元，a公司購房可抵扣增值稅為=(1090)/(1+9%)*9%=90萬元。
2、土地增值稅：土地增值稅在收入確認上與增值稅票面不含稅金額之間是存在差異的。
案例中，增值稅票面金額為1000萬元，稅額為90萬元，價稅合計1090萬元，而嘉誠公司實際銷項稅額卻為52.84萬元。
也就是說，在計算土地增值稅的收入時，土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，不是票面金額的1000萬元，而是1037.16萬元（即1090-52.84）
3、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅收入確認上是根據(jù)發(fā)票的票面金額來核算，即1000萬元。
總結(jié)以上三個稅種收入確認的原則，案例中增值稅銷售額為：587.16萬元、土地增值稅收入為：1037.16萬元，企業(yè)所得稅收入為：1000萬元。
作品來源：昌堯講稅
作者：馬昌堯
【第11篇】存量房土地增值稅
【例題·單選題】：某公司2023年1月銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含增值稅收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊120萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，計算土地增值稅時可以扣除的稅費為2.5萬元。該公司銷售該辦公樓應繳納土地增值稅( )萬元。
a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35
【答案】：a
【解析】：存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額，取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除；（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，城建稅、教育附加、印花稅；（3）房屋及建筑物的評估價格，評估價格=重置成本*成新折扣率。
該公司銷售辦公樓可扣除項目金額=舊房評估價格+相關稅費=800*50%+2.5=402.5萬元；增值額=不含稅收入-評估價格=500-402.5=97.5萬元；增值率=增值額/扣除項目金額*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，適用稅率為30%；應納土地增值稅稅額=增值額*適用稅率=97.5*30%=29.25萬元。
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【第12篇】土地增值稅申報
【相關知識點總結(jié)回顧】
扣除項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
其他企業(yè)
其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權
1.取得土地價款
√
√
√
√
2.開發(fā)成本
√
√
×
×
3.開發(fā)費用
√
√
×
×
4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金
√
√
√
√
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
√
×
×
×
6.舊房及建筑物評估價格
×
×
√
×
情形
銷售額
預征預繳
預征基數(shù)
預征率
一般計稅
簡易計稅
一般計稅
簡易計稅
建筑服務
全額
差額（扣分包）
差額（扣分包）
2%
3%
出租不動產(chǎn)
全額
全額
全額
3%
5%
其他個人出租住房
全額（按5%減按1.5%計征）
無須預繳
——
——
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
全額
自建全額
自建全額
5%
5%
取得差額
取得差額
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房
差額（扣土地）
全額
全額
3%
3%
15.11 某藥廠2023年11月1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公大樓，取得不含增值稅銷售收入24 000萬元。2023年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額6 000萬元，發(fā)生建造成本8 000萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為16 000萬元，成新度折扣率為60%，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關稅金及附加1 356萬元。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報的期限。
納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交相關合同等資料。
（2）計算土地增值稅時該企業(yè)辦公樓的評估價格。
該辦公樓的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（萬元）
（3）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=9 600+6 000+1 356=16 956（萬元）
說明：轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目包括房屋及建筑物的評估價格9 600萬元、取得土地使用權所支付的金額6 000萬元、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1 356萬元。
（4）計算轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納的土地增值稅。
增值額=24 000-16 956=7 044（萬元）
增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，適用稅率為30%。
轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納的土地增值稅=7 044×30%=2 113.2（萬元）
說明：土地增值稅的步驟和公式總結(jié)梳理。
第一步：確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應稅收入總額（注意計稅收入不含增值稅）。
第二步：計算允許扣除項目的金額。
此步驟應注意：
①按照不同的項目和情形，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的新房，轉(zhuǎn)讓存量房，允許扣除的項目及其規(guī)定不同；
②如果有分項目開發(fā)、已售和未售部分，需要按照相應比例計算分攤，匹配對應的取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本等。
第三步：用應稅收入總額減除扣除項目金額，計算出增值額。
第四步：計算增值額除以扣除項目金額，計算增值額與扣除項目金額的比率，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。
第五步：按照公式計算稅額
15.12 甲企業(yè)（增值稅小規(guī)模納稅人）位于市區(qū)，2023年11月1日轉(zhuǎn)讓一處于2023年4月1日購置的倉庫，其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下：
（1）2023年4月1日購置該倉庫時取得的發(fā)票上注明的價款為500萬元，另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。
（2）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉庫時未能取得評估價格。
（3）轉(zhuǎn)讓倉庫取得的收入價稅合計金額為815萬元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。
（其他相關資料：印花稅稅率為0.5‰。）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
轉(zhuǎn)讓倉庫應繳納的增值稅=（815-500）÷（1+5%）×5%=15（萬元）
應繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8（萬元）
轉(zhuǎn)讓倉庫應納印花稅=（815-15）×0.5‰=0.4（萬元）
允許扣除的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅金合計為=20+1.8+0.4=22.2（萬元）
說明：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)的作價之后的余額為銷售額，采用簡易計稅方法計算增值稅，營改增之前的購房發(fā)票金額是含營業(yè)稅的。按照下列公式計算增值稅的應納稅額。
增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-購房發(fā)票金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。
（2）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫計征土地增值稅時允許扣除的金額。
倉庫原值的加計扣除額=500×（1+5%×4）=600（萬元）
扣除項目金額=600+22.2=622.2（萬元）
說明：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，不作為加計5%的基數(shù)。
（3）計算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應繳納的土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓倉庫應納土地增值稅的增值額=800-622.2=177.8（萬元）
增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，適用稅率為30%。
應納土地增值稅=177.8×30%=53.34（萬元）。
15.13 某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年11月對其在乙市開發(fā)某房地產(chǎn)一期項目進行土地增值稅清算，相關資料如下：
（1）2023年3月，公司以48 000萬元取得該房地產(chǎn)項目土地使用權，繳納了契稅。
（2）自2023年4月起，公司對受讓土地50%的面積進行項目一期的開發(fā)建設，發(fā)生開發(fā)成本15 000萬元、發(fā)生與該項目相關的利息支出3 000萬元，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明。
（3）2023年7月項目一期實現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入75 000萬元，允許扣除的有關稅金及附加360萬元，已預繳土地增值稅750萬元。
（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%。）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。
土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應在房地產(chǎn)坐落地（乙市）所管轄的稅務機關申報納稅。
（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。
該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額=（48 000+48 000×5%）×50%=25 200（萬元）
說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。本題目中對受讓面積50%的土地進行了一期開發(fā)，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。所以允許扣除的取得土地使用權所支付的金額，應按照開發(fā)面積的比例50%分攤到本期開發(fā)的項目中。
（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
允許扣除的一期項目對應的取得土地使用權所支付的金額=25 200（萬元）
開發(fā)成本=15 000（萬元）
開發(fā)費用=3 000+（25 200+15 000）×5%=5 010（萬元）
允許扣除的稅金及附加=360（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除項目金額=（25 200+15 000）×20%=8 040（萬元）
該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=25 200+15 000+5 010+360+8 040=53 610（萬元）
說明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除。
（4）計算該公司清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。
增值額=75 000-53 610=21 390（萬元）
增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，適用稅率30%。
應補繳的土地增值稅=21 390×30%-750=5 667（萬元）
15.14 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：
（1）2023年1月以9 000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項目2023年開工建設，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6 000萬元，開發(fā)費用3 400萬元。
（3）該項目所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。
（4）2023年12月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36 750萬元。
（其他相關資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅。）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的原因。
建筑工程承包合同注明開工日期在2023年4月30日前（2023年2月25日），屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
（2）計算該項目應繳納的增值稅額。
該項目應繳納的增值稅=36 750÷（1+5%）×5%=1 750（萬元）
說明：自行開發(fā)的營改增之前的老項目，選擇簡易計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，按5%的征收率計算繳納增值稅。
（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=1 750×（7%+3%+2%）=210（萬元）
說明：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加以繳納的增值稅為計稅依據(jù)，市區(qū)適用的城市維護建設稅的稅率為7%，教育費附加的征收率為3%，地方教育附加的征收率為2%
（4）計算土地值稅時允許扣除的開發(fā)費用。
取得土地使用權所支付的金額=9 000×（1+4%）=9 360（萬元）
允許扣除的開發(fā)成本=6 000（萬元）
允許扣除的開發(fā)費用=（9 360+6 000）×10%=1 536（萬元）
說明：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）。
（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
加計扣除=（9 360+6 000）×20%=3 072（萬元）
允許扣除項目金額的合計數(shù)=9 360+6 000+1 536+3 072+210=20 178（萬元）
說明：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除。
（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。
不含稅收入=36 750-1 750=35 000（萬元）
增值額=35 000-20 178=14 822（萬元）
增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%。
應繳納的土地增值稅額=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（萬元）
15.15 2023年3月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的a項目進行清算。該項目相關信息如下：
（1）該項目可售建筑面積18 000平方米，2023年4月動工建設。2023年5月竣工驗收并取得銷售許可證，截止清算前，已出售面積為16 200平方米。取得含稅收入50 000萬元。
（2）取得土地使用權時向政府支付地價款8 000萬元，并繳納了契稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本16 000萬元，含資本化的利息支出1 000萬元，能夠提供金融機構(gòu)的證明。
（4）為該項目支出的管理費用4 000萬元，銷售費用4 500萬元，財務費用1 500萬元（全部為利息支出并且能夠提供金融機構(gòu)的證明）。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加285萬元。
（其他資料：a項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，契稅稅率為4%，項目清算前已預繳土地增值稅1 000萬元。）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）說明稅務機關可以要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算的理由。
該項目已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個可售建筑面積的比例=16 200÷18 000=90%，超過了85%，所以主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。
說明：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
④省稅務機關規(guī)定的其他情況
（2）a項目清算時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。
取得土地使用權所支付的金額=8 000×（1+4%）×90%=7 488（萬元）
說明：允許扣除的取得土地使用權所支付的金額，應按照清算比例90%分攤計算
（3）a項目清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（萬元）
說明：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除，并且開發(fā)成本要按照清算比例分攤計算。
（4）a項目清算時允許扣除的項目金額合計數(shù)。
開發(fā)費用=（1 000+1 500）+（7 488+13 500）×5%=3 549.4（萬元）
加計扣除=（7 488+13 500）×20%=4 197.6（萬元）
允許扣除的項目金額合計數(shù)=7 488+13 500+3 549.4+285+4 197.6=29 020（萬元）
說明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計20%扣除
（5）清算后應補繳的土地增值稅
銷項稅額=（50 000-8 000×90%）÷（1+9%）×9%=3 533.94（萬元）
不含稅收入=50 000-3 533.94=46 466.06（萬元）
增值額=46 466.06-29 020=17 446.06（萬元）
增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%。
應納土地增值稅=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（萬元）
應補繳土地增值稅=5 527.42-1 000=4 527.42（萬元）
說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目一般計稅方法下以差額作為銷售額，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）。
支付的土地價款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
當期允許扣除的土地價款要按照當期房地產(chǎn)銷售面積占總可售面積的比例分攤計算。
【第13篇】什么是土地增值稅
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。
什么是土地增值稅？
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
土地增值稅怎樣算？
1、計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2、計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
土地增值稅如何交？
1、非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務機關是會參考市場價格進行調(diào)整的。
2、扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：
（1）選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關的稅金，三部分之和作為扣除項目。
扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發(fā)票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。
扣除項目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設的情況下：
扣除項目=取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）
土地增值稅稅率是多少？
目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：
1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。
2、對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。
3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
二手商品房也要交土地增值稅嗎？
不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。
以下二手商品房需要交納土地增值稅：
1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；
2、居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。
【第14篇】土地增值稅減免
根據(jù)《財政部 稅務總局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第10號），稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第3號），下面，小編就給大家簡單介紹一下此項減免政策。
一、“六稅兩費”包括哪些稅費？
“六稅兩費”包括資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加。
二、減免政策的適用范圍有哪些？
此項“六稅兩費”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶”。
三、福建省減免比例是多少？
依據(jù)《關于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務總局福建省稅務局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）規(guī)定，對福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費”。
四、小型微利企業(yè)的判定標準是什么？
本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。適用“六稅兩費”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準。
五、新設立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？
登記為增值稅一般納稅人的新設立企業(yè)，從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合申報期上月末從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元兩項條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報前，可按照小型微利企業(yè)申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
六、逾期辦理或更正匯算清繳申報的，已享受減免的需要更正申報嗎？
逾期辦理或更正匯算清繳申報的，應當依據(jù)逾期辦理或更正申報的結(jié)果，對“六稅兩費”申報進行相應更正。
七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？
增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費”減免政策。
增值稅年應稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準應當?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務機關通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設立企業(yè)的情形，或登記為個體工商戶，仍可申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
八、已享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項優(yōu)惠？
增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項優(yōu)惠政策。
九、如何辦理減免？
納稅人通過電子稅務局自行申報享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。
十、未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠怎么辦？
納稅人符合條件但未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠的，可依法申請抵減以后納稅期的應納稅費款或者申請退還。
十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長？
此項“六稅兩費”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。
政 策 依 據(jù)
1.《財政部 稅務總局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第10號）
2.《國家稅務總局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第3號）
3.《關于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務總局福建省稅務局關于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）
【第15篇】土地增值稅核定征收率
《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”
關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？關注我們的穗友都知道我們有專題分享，也一直在更新。
關于預繳依據(jù)的問題，自總局公告2023年第70號下發(fā)以來，就存在不同的意見，金穗源平臺也陸續(xù)發(fā)布了關于該業(yè)務的相關文章，代表性的有：王皓鵬老師的《土地增值稅的預繳》
土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)的“關門稅種”，具有長期性、復雜性、稅收杠桿等特點，其稅負高低對于房地產(chǎn)項目利潤至關重要。
各地土增預征率一覽表
目錄
1北京的規(guī)定
關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關稅收問題的公告（北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2023年第3號公告）
按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。
2上海的規(guī)定
關于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告（上海市地方稅務局公告2023年第1號）
一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；
二、高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%；
三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；
四、項目分批申報備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調(diào)整土增稅預征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預征率執(zhí)行。
3廣東的規(guī)定
廣東省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）
除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結(jié)合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負等因素，對土地增值稅預征率進行調(diào)整。
關于調(diào)整我市土地增值稅預征率的公告（深地稅告[2010]6號）
1.根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預征率：1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。
關于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）
1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預征率
2.經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率
對能提供政府部門出具相關材料的經(jīng)濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預征。
關于我市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第10號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率
（一）市區(qū)（清遠高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）
土地增值稅預征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。
關于我市土地增值稅預征率的公告（廣州市地方稅務局公告2023年第7號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率
(一)住宅類
普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生產(chǎn)經(jīng)營類
寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。
(三)車位4％。
(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于我市土地增值稅預征率等事項的公告（國家稅務總局陽江市稅務局）
一、土地增值稅預征率
（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。
（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于調(diào)整中山市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局中山市稅務局2023年第1號）
一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。
二、除保障性住房項目外，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務機關結(jié)合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。
4福建的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第2號）
土地增值稅預征
（一）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設區(qū)市5%；
（二）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%（含），由縣級地稅局領導班子集體審議確定；單項預征率超過6%，報經(jīng)設區(qū)市局領導班子集體審議確定。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（三明市地方稅務局公告2023年第1號）
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外，不同類型確定土地增值稅預征率
一、普通住宅為2%
二、非普通住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%
三、非住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%。
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）
關于土地增值稅預征率
(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅；
(二)普通標準住宅2%；
(三)非普通標準住宅4%；
(四)非住宅6%。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（寧德市地方稅務局公告2023年第1號）
本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。
關于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）
根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。
對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項預征率，單項預征率不得低于平均預征率。
納稅人應對適用不同預征比例的房地產(chǎn)分別核算，對不能分開核算的，從高適用預征比例預征土增稅。
轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）
關于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采用單項預征率預征土增稅。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）
平均預征率調(diào)整
（一）商業(yè)營業(yè)用房：預征率為5％；
（二）土地使用權：部分轉(zhuǎn)讓的，預征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；
（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預征率為4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為1-1.5%。
5重慶的規(guī)定
重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產(chǎn)項目土地增值稅預征工作的通知（渝財稅[2014]247號）
嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標準住宅土地增值稅預征率調(diào)整為1%，各主管稅務機關應按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產(chǎn)項目預售進行認定，凡普通標準住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應嚴格按照《重慶市地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率有關問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行，嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅，混入普通標準住宅預征土地增值稅。
關于調(diào)整土地增值稅預征率有關問題的通告（重慶市地方稅務局通告2023年第2號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預征率標準如下：
（一）普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。
（二）非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。
（三）獨棟商品住宅預征率為5%。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預售）收入，按上述預征率標準預征土地增值稅。
6江西的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）
南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預征。
7青海的規(guī)定
青海省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）
預征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)
其他商品房
商鋪4%
其他3%
海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣
其他商品房2%
關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（青海省稅務局公告2023年第8號）
8山西的規(guī)定
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）
土地增值稅預征率調(diào)整為【條款廢止】
（一）住宅項目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目：3%。
關于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告（山西省地方稅務局公告2023年第3號）
第三條土地增值稅預征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預征比率。
土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預征稅額：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率
預收款包括預售款、定金，實物及其他經(jīng)濟利益。
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）
一、土地增值稅預征率：
商品房項目銷（預）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目3%。
商品房項目銷（預）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：
（一）普通標準住宅3%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%。
關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）
第六條第四款修改為：“土地增值稅預征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>
9黑龍江的規(guī)定
黑龍江省地方稅務局關于加強土地增值稅預征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）
關于土地增值稅預征率的確定
納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目取得轉(zhuǎn)讓收入時，均應按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%，具體預征率由各市（地）地方稅務局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。
關于調(diào)整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號)
土地增值稅預征率
（一）各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目，調(diào)整為5%
（二）縣（市）普通標準住宅調(diào)整為2%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%
關于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第3號）
一、市區(qū)預征率
各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。
二、縣(市)預征率
縣(市)普通標準住宅調(diào)整為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第1號）
普通標準住宅預征率為5%，非普通標準住宅預征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目為7%。
關于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第5號）
一、土地增值稅預征率
（一）市區(qū)普通標準住宅預征率調(diào)整為4%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
（二）縣（市）普通標準住宅預征率調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局黑龍江省稅務局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳公告2023年第3號）
一、自2023年10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。
10四川的規(guī)定
關于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務局公告2023年第1號）
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)研究，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。
（三）非普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。
（四）商用房預征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。
關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率為1%。
（三）非普通住宅預征率為2%。
（四）其他類型房地產(chǎn)預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務局公告2023年第2號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通標準住宅預征率為1%。
（三）非普通標準住宅預征率為1.5%。
（四）非住宅預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)四川省地方稅務局、四川省財政廳授權，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率為1%。
（三）非普通住宅預征率為1.5％。
（四）商用房預征率為2.5％。
關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）普通住宅預征率為 1.5%；
（三）非普通住宅預征率為2.5％；
（四）非住宅預征率為3.5％。
關于調(diào)整自貢市普通住宅土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局自貢市稅務局 自貢市財政局公告2023年第1號）
將我市普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整為1.2%。
11江蘇的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）
一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為2%。
二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為8%。
三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。
關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）
除普通標準住宅不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：
1、獨棟商品住宅：5%；
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：3%；
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預征率最高的房地產(chǎn)類型預征土地增值稅。
12浙江的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務局公告2023年第2號）
自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務局可依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值水平，確定適當?shù)牟顒e預征率，強化土地增值稅的預征管理。
關于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務局公告2023年第1號）
按照《通知》精神，我市土地增值稅預征率調(diào)整為：
類型稅率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局舟山市稅務局）
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預征率
對房地產(chǎn)開發(fā)項目應當預征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預征率：
（一）普通住宅預征率為2%；
（二）非普通住宅預征率為2.5%；
（三）其他類型房地產(chǎn)預征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權的車庫、車位、儲藏室等）。
關于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局永康市稅務局）
土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
一、普通住宅預征率為3%;
二、其他類型房地產(chǎn)預征率為4%。
關于進一步做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作促進我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（湖建發(fā)[2011]11號）
市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預征率為3%；規(guī)范核定征收項目的核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。
13河南的規(guī)定
關于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）
土地增值稅預征率
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%.
轉(zhuǎn)發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知（豫地稅函[2010]202號）
三、關于經(jīng)濟適用房問題。
經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準建設的具有保障性質(zhì)的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅;對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規(guī)定征收土地增值稅。
14湖南的規(guī)定
益陽市地方稅務局關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）
土地增值稅預征率，按下列標準執(zhí)行：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）非普通標準住宅（含車庫等）2%；
（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；
（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權5%；
（五）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建設其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠；
（六）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率
15湖北的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）
預征率
1、銷售普通住宅預征率為2％；
2、銷售非普通住宅預征率為4.5％；
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預征率為6.5％
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預征率為6.5%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。
16遼寧的規(guī)定
關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）
調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：
（一）住宅項目，土地增值稅預征率不得低于1.5%;
（二）非住宅項目，土地增值稅預征率不得低于3%;
（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
關于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（沈陽市地方稅務局公告2023年第2號）
一、住宅項目，土地增值稅預征率為2%；
二、非住宅項目，土地增值稅預征率為4%；
三、為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告（營口市地方稅務局公告2023年第3號）
一、住宅項目，土地增值稅預征率由1.5%調(diào)整為2%。
二、非住宅項目，土地增值稅預征率由3%調(diào)整為5%。
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告（遼陽市地方稅務局公告2023年第2號）
據(jù)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：
（一）普通商品住房項目，土地增值稅預征率為1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預征率為3.5%；
（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策
17陜西的規(guī)定
陜西省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第1號）
將《陜西省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）中設區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調(diào)至1%
18貴州的規(guī)定
貴州省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）
為進一步加強土地增值稅預征管理，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預征率調(diào)整及有關問題通知如下：
一、普通標準住宅，預征率調(diào)整為1％；
二、非普通標準住宅，預征率調(diào)整為2％；
三、營業(yè)用房，預征率調(diào)整為3％；
四、其他房產(chǎn)，預征率調(diào)整為1.5％。
納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預征率。
19新疆的規(guī)定
新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第6號）
關于土地增值稅預征率問題
除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于3%。
關于土地增值稅預征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第2號）
新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率
序號
地區(qū)
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產(chǎn)
1
伊犁哈薩克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地區(qū)
1%
3%
3%
3
阿勒泰地區(qū)
1%
3%
3%
4
克拉瑪依市
1%
3%
4%
博爾塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
烏魯木齊市
1%
3%
4%
8
哈密地區(qū)
1%
3%
4%
9
吐魯番地區(qū)
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克蘇地區(qū)
1%
3%
3%
12
克孜勒蘇柯爾克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地區(qū)
1%
3%
3%
14
和田地區(qū)
1%
3%
3%
15
阿拉爾
1%
3%
3%
16
圖木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
鐵門關
1%
3%
3%
21
雙河
1%
3%
3%
關于明確新設立兵團城市適用土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局公告2023年第5號）
現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設立兵團城市的土地增值稅預征率公告如下：
新設立兵團城市
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產(chǎn)
昆玉市
1%
3%
3%
胡楊河市
1%
3%
3%
可克達拉市
1%
3%
3%
新設立的兵團城市土地增值稅預征率與設立前所在地適用的土地增值稅預征率保持一致，繼續(xù)適用設立前所在地的土地增值稅預征率。
20吉林的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）
調(diào)整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2％、3％、4％。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。
關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）
普通標準住宅按1.5％計征，非普通標準住宅按2％計征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。
21寧夏的規(guī)定
關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）
納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：
（一）普通住宅為1%.
（二）非普通住宅為1.5%.
（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.
（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。
按預征率計算應納稅額計算公式為：
應納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率
預售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經(jīng)濟收益。
22河北的規(guī)定
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）
除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。
關于進一步加強土地增值稅管理的通知（石地稅發(fā)[2005]56號）
一、從２００５年１月１日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面落實土地增值稅預征辦法。
凡開發(fā)項目基建計劃中列明為高級公寓、別墅、度假村以及獨門獨院、別墅式住宅的，預征率暫統(tǒng)一為１％，除此之外開發(fā)項目的預征率暫統(tǒng)一為０．５％。以前，各單位多征稅款，不再退稅，待項目全部竣工，辦理清算時多退少補。
二、預征依據(jù)為開發(fā)項目的土地使用權、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
23安徽的規(guī)定
關于明確財產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第10號）
我省保障性住房土地增值稅預征率為0；普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于1.5%，由各市稅務機關在規(guī)定的幅度標準范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）
土地增值稅預征率
（一）保障性住房：預征率為0%；
（二）普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預征率為1.5%；
（三）非普通標準住房（除全裝修住房外）：預征率為2%；
（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預征率為2.5%；
（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預征率為3%。
關于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關事項的公告（國家稅務總局蕪湖市稅務局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會）
住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預征率為0%。營業(yè)性用房，預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預征率為2.8%。
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）
（一）保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預征率為2%。
（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預征率為1.8%。
關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）
阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
營業(yè)用房4%；
其他房地產(chǎn)2%。
關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）
我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
（一）保障性住房預征率為0；
（二）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；
（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預征率為2%。
24山東的規(guī)定
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。
關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的普通住房，土地增值稅預征率為2%；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預征率為3%；
關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）
納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標準住宅，預征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標準住宅，預征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預征率為3%。
納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產(chǎn)，預征率為2%。
市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）
（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征率
（一）普通標準住宅，預征率為2%。
（二）非普通標準的住宅，預征率為3%。
（三）其他房地產(chǎn)類型，預征率為4%。
（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（國家稅務總局青島市稅務局公告2023年第23號）
一、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征
（一）納稅人開發(fā)建設并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預征率如下：
1．對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為2.5%。
2．對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為3.5%。
3．對于其他類型房地產(chǎn)，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施預征率為2%外，其余房地產(chǎn)預征率為3.5%。
房地產(chǎn)類型的劃分標準，按照房地產(chǎn)管理部門認定的標準執(zhí)行。
25廣西的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）
關于土地增值稅預征率
（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預征率預征土地增值稅。
（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。
南寧市人民政府辦公廳關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（南府辦[2009]6號）
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預征土地增值稅的預征率由2%下調(diào)為0.5%。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預征土地增值稅的預征率由3%下調(diào)為1.5%。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預征土地增值稅的預征率保持3%不變
關于調(diào)整南寧市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局南寧市稅務局公告2023年第7號）
一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）
（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預征土地增值稅；
（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預征土地增值稅。
二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）
（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預征土地增值稅；
（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預征土地增值稅。
關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局貴港市稅務局公告2023年第9號）
一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預征率預征土地增值稅。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。
26云南的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）
除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預征率如下：
1.普通住房預征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）
昭通市土地增值稅的預征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權轉(zhuǎn)讓的為3%。
27甘肅的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)
除保障性住房（各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房）暫不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：
（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。
（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。
28天津的規(guī)定
關于土地增值稅征管有關事項的公告（國家稅務總局天津市稅務局公告2023年第13號）
坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。
坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。
29內(nèi)蒙古的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）
一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預征率進行預征，商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。
關于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）
對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調(diào)整為3%。
關于調(diào)整土地增值稅預征辦法有關事宜的公告（國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局公告[2021]2號）
一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。
（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。
（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。
30海南省的規(guī)定
關于土地增值稅預征率的公告（海南省地方稅務局公告2023年第21號）
一、土地增值稅預征率
(一)?？谑小⑷齺喪?、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為4%。
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關部門批準性文件認定。【此條款部分重新修訂】
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權的，預征率為5%。
31西藏的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）
二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實際，土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%；非普通住房預征率為1.5%；商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預收款、定金）乘以預征率。
納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應按上述預征率分別核算；劃分不清的，依率從高預征。
持續(xù)更新中......
【第16篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算
會員：
我公司是增值稅一般納稅人，現(xiàn)預轉(zhuǎn)讓2017購買的一座公寓，購買時取得增值稅專用發(fā)票，已經(jīng)抵扣了進項稅額，請問我公司轉(zhuǎn)讓該公寓計算土地增值稅時扣除的購買價款是否含增值稅？
大成方略：
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（
財稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第六條第（三）項進一步明確，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
由于你公司購買公寓時取得增值稅專用發(fā)票已經(jīng)抵扣了進項稅額，所以你公司轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅時，扣除的購買價款為不含增值稅的價款。
