土地增值稅申報表（16篇）

【第1篇】土地增值稅申報表

土地增值稅的清算工作也是蠻復(fù)雜的！一般情況下，房地產(chǎn)項目竣工完成后，對應(yīng)的也會安排做好土地增值稅清算工作，達(dá)到土地增值稅清算條件后，一般是三個月內(nèi)完成清算工作。大多數(shù)會計比較頭疼的是土地增值稅清算申報表的填寫！

近日工作不是很忙，就在這里跟大家分享一下：2022土地增值稅清算申報系統(tǒng)，含有101個申報表，有興趣的一起看看吧！

備注：本篇文檔沒有表格，下載下來的是圖片！需要表格的不用下載。

一、2022新版全自動土地增值稅清算系統(tǒng)

1、企業(yè)基本情況表

2、扣除項目匯總表（已售普通住宅）的申報

3、前期工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)

4、建筑安裝工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)審核表(未售普通住宅)

6、開發(fā)間接費(fèi)用審核表（已售普通住宅）

7、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核表(已售普通住宅)

…….

1、土地增值稅測算表

2、土地增值稅籌劃部分

三、土地增值稅納稅申報表模板

（內(nèi)容較多，部分展示）

1、土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）

填表說明：

2、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表

填表說明：

【第2篇】土地增值稅預(yù)繳比例

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！标P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？

各地土增預(yù)征率一覽表

【長按圖片保存到手機(jī)可以查看全部內(nèi)容】

目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶

6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林

21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2023年第3號公告）

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；

四、項目分批申報備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）

除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負(fù)等因素，對土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號）

1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預(yù)征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

土地增值稅預(yù)征

（一）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預(yù)征率。單項預(yù)征率不超過6%（含），由縣級地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項預(yù)征率超過6%，報經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對社會保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）

根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項預(yù)征率，單項預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對不能分開核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采用單項預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財稅[2014]247號）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)項目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項目銷（預(yù)）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

商品房項目銷（預(yù)）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目取得轉(zhuǎn)讓收入時，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10

四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險，經(jīng)研究，決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財政廳授權(quán)，決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為5%；預(yù)計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：3%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)征率

對房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、儲藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%.

14

湖南的規(guī)定

益陽市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

預(yù)征率

1、銷售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅 預(yù)征率的公告（營口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、住宅項目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

19

新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）

納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預(yù)征。

按預(yù)征率計算應(yīng)納稅額計算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）

住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）

（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號）

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號）

一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）

除保障性住房實行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)

除保障性住房（各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）

對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)海口市、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

持續(xù)更新中......

【第3篇】增值稅 土地增值稅

一、土地增值稅的應(yīng)稅收入

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。計稅方法：1、簡易計稅：土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）*5%非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）*5%2、一般計稅非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）銷項稅額=全額/（1+9%）*9%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入-增值稅銷項稅額銷項稅額=（含稅收入-當(dāng)期允許扣除的地價款）/（1+9%）*9%

二、土地增值稅計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額一、收入額如何確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。1、實物收入：收入時的市場價格折算成貨幣收入2、無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入3、國外貨幣：取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣注意：如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入，如未計入房價，在房價之外單獨(dú)收取的，不作計稅收入。

【第4篇】土地增值稅稅費(fèi)優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011701，政策依據(jù)：財稅〔2008〕137號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明原件及復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

2．轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11011707，政策依據(jù)：財稅〔2013〕101號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為改造安置住房的證明材料。

3．轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011709，政策依據(jù)：財稅〔2015〕139號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

5．亞運(yùn)會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11102902，政策依據(jù)：財稅〔2009〕94號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

（4）單位性質(zhì)證明材料。

6．被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129901，政策依據(jù)：財稅〔2003〕141號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）財產(chǎn)處置協(xié)議復(fù)印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129903，政策依據(jù)：財稅字〔1995〕48號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復(fù)印件。

【辦理渠道】〔辦理地點(diǎn)、辦理時間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務(wù)廳（場所）

2．電子稅務(wù)局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時辦結(jié)。

【辦理結(jié)果】

稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔(dān)責(zé)任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應(yīng)當(dāng)停止享受減免稅，按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報告。

3．辦稅服務(wù)廳地址、電子稅務(wù)局網(wǎng)址，可在省稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務(wù)熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）

2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運(yùn)動會等三項國際綜合運(yùn)動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2015〕43號）

【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】

無收費(fèi)

【第5篇】清算尾盤土地增值稅稅率

企業(yè)符合土地增值稅可清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成清算，但仍有部分尾盤需要出售，對此稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)后續(xù)管理。但在稅收實踐中，部分稅務(wù)部門和稅務(wù)人員對完成清算后的房地產(chǎn)開發(fā)項目尾盤銷售土地增值稅管理，較易存在操作上的兩大誤區(qū)。

誤區(qū)之一：按照預(yù)征率申報。即：當(dāng)期銷售收入×預(yù)征率＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。

誤區(qū)之二：按照項目清算的實際稅負(fù)率進(jìn)行申報。即：（已清算項目應(yīng)納土地增值稅稅額÷已清算項目銷售收入）×當(dāng)期銷售收入＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2023年6月成立，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售和租賃等業(yè)務(wù)。該公司開發(fā)某項目建設(shè)周期為2023年～2023年，項目總可售建筑面積10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店鋪3000平方米，占30%。2023年6月企業(yè)已銷售建筑面積8500平方米，其中普通住宅售出面積6800平方米，店鋪售出面積1700平方米。該項目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%，符合可要求土地增值稅清算條件。在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知后，企業(yè)按要求對項目土地增值稅作自行清算，并形成清算報告及相關(guān)清算資料上報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

案情

（一）清算審核情況

稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過審核確認(rèn)，至清算時，該項目普通住房的銷售均價3500元/平方米、售出面積6800平方米；店鋪銷售均價6176.47元/平方米、售出面積1700平方米；取得銷售總收入3430萬元（普通住房2380萬元、店鋪1050萬元）；含稅費(fèi)的扣除項目總金額為3500萬元[普通住宅分?jǐn)偨?450萬元（3500×70%）、店鋪分?jǐn)?050萬元（3500×30%）]。應(yīng)納土地增值稅為152.25萬元，其中：普通住宅增值額為0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即無增值額；店鋪455萬元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率為76.47%（455÷595×100%），應(yīng)納土地增值稅為152.25萬元（455×40%－595×5%）。

（二）后續(xù)銷售土地增值稅管理情況

2023年11月，該項目在土地增值稅已清算后，發(fā)生了剩余“未售商品房”再銷售業(yè)務(wù)，共售出面積600平方米（其中，普通住宅100平方米，均價5100元/平方米；店鋪500平方米，均價8000元/平方米），依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積；當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額＝當(dāng)期增值額×相對應(yīng)的適用稅率。經(jīng)核算，該項目單位建筑面積成本費(fèi)用為0.35萬元（3500÷10000），后續(xù)銷售土地增值稅計算如下：

1.當(dāng)期普通住房增值額＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免稅優(yōu)惠政策，適用30%的稅率）

當(dāng)期普通住房土地增值稅應(yīng)納稅額＝160000×30%＝48000（元）

2.當(dāng)期店鋪增值額＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，適用50%、速算扣除15%的稅率）

土地增值稅應(yīng)納稅額＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

追繳企業(yè)后續(xù)銷售土地增值稅＝862500＋48000＝910500（元）

分析

本案中，受多種因素影響，企業(yè)尾盤實際的稅負(fù)率通常與之前階段并不相同，套用已清算項目稅負(fù)率計算尾盤的土地增值稅，會造成稅款多繳或少繳（房價上漲期造成少繳）的問題。對此，要依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件有關(guān)尾盤轉(zhuǎn)讓收入的土地增值稅處理辦法進(jìn)行管理，即：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。計算公式是：

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

扣除項目金額＝（清算時的扣除項目總額÷清算時總建筑面積）×當(dāng)期銷售或轉(zhuǎn)讓建筑面積

這里尤其要注意，“清算的總建筑面積”應(yīng)指“可售總面積”，否則不可售部分的成本費(fèi)用將無處分?jǐn)偂?/p>

建議

一是建立項目清算檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)包括：對清算工作經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)；有關(guān)資料的備案；對中介鑒證報告的質(zhì)量評價；建立清算后續(xù)管理臺賬：詳細(xì)載明土地增值率、清算項目單位建筑面積應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的單位成本、未售房屋的幢號、面積等相關(guān)數(shù)據(jù)。

二是對尾盤再銷售扣除項目確認(rèn)完善建議。對尾盤階段土地增值稅計算的扣除項目中的土地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和加計扣除四個部分，在尾盤轉(zhuǎn)讓階段通常都已固定，但扣除項目中的轉(zhuǎn)讓稅金卻與實際轉(zhuǎn)讓收入直接相關(guān)，為使尾盤階段土地增值稅計算更準(zhǔn)確，應(yīng)考慮到轉(zhuǎn)讓稅金因素，可把計算尾盤再銷售階段扣除項目金額公式修改為：

扣除項目金額＝[（清算時扣除項目總金額－清算時扣除的稅金）÷清算時總可售面積]×當(dāng)期銷售建筑面積＋當(dāng)期銷售收入×5%×（1＋7%＋5%）。

【第6篇】土地增值稅抵扣

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

第三，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”

第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。”

第四，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。”

【第7篇】土地增值稅簡易申報表

土地增值稅清算是房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人必須知道和必須深入理解的必備會計專業(yè)技能。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地增值稅清算的概念是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該繳納的土地增值稅稅款，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)t提供有關(guān)資料，填寫土地增值稅清算申報表，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

在土地增值稅清算會計核算程序上，基本上分為以下幾步，即土地增值稅清算對象的選擇，土地增值稅清算時點(diǎn)的確認(rèn)，土地增值稅清算收入的確認(rèn)和核算，土地增值稅清算成本的確認(rèn)和核算，以及土地增值稅清算申報表的填列等。

本文主要談一談土地增值稅清算收入的會計核算，在所說清算收入的會計核算之前，我們先了解一下土地增值稅清算對象的選擇及清算時點(diǎn)的確定。

土地增值稅清算對象的選擇

土地增值稅清算對象是指稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的需要進(jìn)行土地增值稅清算的單位工程或組合。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)項目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

清算審核時，應(yīng)注意審核該項目是否經(jīng)過有關(guān)國家部門審批備案的的項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目是否以分期項目為單位，不同類型的房地產(chǎn)項目是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

不同開發(fā)產(chǎn)品是否作為一個成本核算對象需要考慮：

1.是否屬于同一國有土地使用證界定的土地范圍。

2.是否屬于同一建設(shè)工程規(guī)劃許可證報建的工程。

3.是否屬于相同房產(chǎn)類型。

4.開工、竣工時間是否接近。

確定了清算對象后，財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)掌握的資料對項目是單個核算還是組合清算進(jìn)行土地增值稅清算預(yù)測，從而判斷以基本的核算對象還是組合核算對象的稅負(fù)高低，這也就為土地增值稅的稅務(wù)籌劃留下了空間，但這樣選擇一定要考慮當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定。

土地增值稅清算的時點(diǎn)

根據(jù)土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定，納稅人符合下列條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成銷售

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

對于符合以上情況的納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

同時規(guī)定對符合以下條件之一的主管稅務(wù)部門可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢。

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人來講，如果能充分利用上面的土地增值稅清算對象的選擇和清算時點(diǎn)的有關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃。

土地增值稅清算收入的確認(rèn)和會計核算

土地增值稅的清算，銷售收入的確認(rèn)將直接影響土地增值稅應(yīng)納稅額的計算和準(zhǔn)確性，在企業(yè)采用多種多樣的促銷方式時銷售方式、結(jié)算方式、開票金額等都可能與稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)存在較大差異，因此應(yīng)嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定進(jìn)行清算確認(rèn)。

一、營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增稅應(yīng)稅收入是不含稅收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售賬款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，其計稅依據(jù)為預(yù)收款與應(yīng)預(yù)繳增值稅額之差。

納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配、抵債、換取其他非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售。

納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除的確認(rèn)按照國稅【2010】220號文件規(guī)定執(zhí)行。

二、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認(rèn)

土地增值稅清算所確認(rèn)的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，且收入為不含增值稅銷售收入，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息以及其他經(jīng)濟(jì)利益，均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，但房地產(chǎn)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

三、未開票或全額開票收入的確認(rèn)

對未開票會全額開票收入的確認(rèn)，應(yīng)以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入，或以銷售合同明細(xì)表和預(yù)收賬款明細(xì)等確認(rèn)收入。對于銷售合同所載面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（未完，正在更新）

【第8篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費(fèi)明確為“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實中，納稅人自行或聘請第三方進(jìn)行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關(guān)壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因為這一原因，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取。”

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。”

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對納稅人提前征稅。

如前所述，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動產(chǎn)的權(quán)利人。

簡言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無法進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購買不動產(chǎn)價款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無法取得依法應(yīng)享有的不動產(chǎn)權(quán)利，無端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動產(chǎn)交易市場的活力，有違稅收不應(yīng)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)買賣雙方就不會因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動產(chǎn)登記部門也不會因為業(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實然之間，文件上的便民春風(fēng)簡政放權(quán)和實際中的辦事體驗之間，永遠(yuǎn)存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費(fèi)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費(fèi)，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務(wù)履行或稅費(fèi)承擔(dān)爭議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第9篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負(fù)沒有影響。

關(guān)于土增稅預(yù)繳問題，推薦大家閱讀王皓鵬老師原創(chuàng)文章“”，精彩內(nèi)容點(diǎn)擊藍(lán)字可查看！

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時補(bǔ)繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第10篇】土地增值稅清算鑒證

房地產(chǎn)項目土地增值稅清算手續(xù)提交資料清單

類型

序號

資料名稱

資料要求

備注

一、申報類

1

企業(yè)及項目基本情況表

附表 1

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

土地增值稅納稅申報表

提供原件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

3

項目稅費(fèi)結(jié)算表及附件

附表 2

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

普通住宅免稅申報資料

提供原件

二、企業(yè)基礎(chǔ)類

＊

1

營業(yè)執(zhí)照副本

提供復(fù)印件

2

企業(yè)設(shè)立、變更的協(xié)議、合同或章程

提供復(fù)印件

3

設(shè)立、變更的驗資報告

提供復(fù)印件

＊

4

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證

提供復(fù)印件

＊

5

全部開戶銀行及賬號情況表

附表 3

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

6

建筑安裝工程基本合同、預(yù)算、決算

與開發(fā)成本資料一同裝訂

＊

7

勘察、設(shè)計、監(jiān)理、咨詢、測繪等合同及明細(xì)

表

提供復(fù)印件附表 4

提供電子數(shù)據(jù)及紙質(zhì)合同復(fù)印

件

三、項目基礎(chǔ)類

＊

1

項目立項及批準(zhǔn)文件

提供復(fù)印件

＊

2

國有土地使用證

提供復(fù)印件

＊

3

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

提供復(fù)印件

＊

4

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

提供復(fù)印件

＊

5

項目總體規(guī)劃平面圖（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）

提供復(fù)印件

綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)清晰可見

＊

6

建筑工程施工許可證

提供復(fù)印件

＊

7

預(yù)測和實測面積測繪報告

提供復(fù)印件

＊

8

房屋初始產(chǎn)權(quán)證

提供復(fù)印件

＊

9

建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證

提供復(fù)印件

＊

10

工程竣工驗收報告

提供復(fù)印件

＊

11

合作（聯(lián)合）開發(fā)協(xié)議

提供復(fù)印件

12

項目實際開工、竣工時間及資料，項目竣工驗收

收備案表；

提供復(fù)印件

＊

13

項目交房時間及證明材料（如交房公告等）；

提供復(fù)印件

四、收入類

＊

1

商品房預(yù)售許可證

提供復(fù)印件

＊

2

銷售及產(chǎn)權(quán)辦理明細(xì)表（分普通住宅、非普通 住宅、商業(yè)、車庫等列明購房人姓名、房號、 銷售時間、面積、單價、合同總價、結(jié)算總 價、付款方式、已收款項、發(fā)票開具（日期、

金額、發(fā)票號）、產(chǎn)權(quán)辦理情況等）

附表 5

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

3

未售房屋明細(xì)表及使用情況說明

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

銷售發(fā)票存根聯(lián)

原件備查

＊

5

《商品房銷售合同》或備案合同

提供復(fù)印件原件備查

提供復(fù)印件 10 份/業(yè)態(tài)

五、扣除類

1

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（土地成本）

附表 7

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

出讓（轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權(quán)協(xié)議、拍賣成交

確認(rèn)書及票據(jù)

提供復(fù)印件

3

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（拆遷補(bǔ)償

費(fèi)）

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

4

拆遷補(bǔ)償合同及票據(jù)

提供復(fù)印件

5

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（前期工程

費(fèi)）

附表 9

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

6

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（基礎(chǔ)設(shè)施

費(fèi)）

附表 10

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

7

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（建安工程

費(fèi)）

附表 11

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

8

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（公共配套設(shè)

施費(fèi)）

附表 12

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

9

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（開發(fā)間接

費(fèi)）

附表 13

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

10

利息支出明細(xì)申報表

附表 14

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

11

長、短期借款合同、抵押、擔(dān)保資料

提供復(fù)印件

12

能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及票

據(jù)

提供復(fù)印件

13

與清算項目有關(guān)的稅金明細(xì)申報表

附表 15

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

14

土地增值稅扣除項目稅票比對明細(xì)表

附表 16

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

15

工程造價審計報告

提供復(fù)印件

＊

16

如涉及移交當(dāng)?shù)卣块T的公共設(shè)施的移交文

件

提供復(fù)印件

＊

17

其他與項目相關(guān)的協(xié)議、合同、結(jié)算書及票據(jù)

提供復(fù)印件

＊

18

物管用房移交全體業(yè)主或業(yè)委會的移交文件

提供復(fù)印件

19

符合扣除規(guī)定的其他成本費(fèi)用證明資料

提供復(fù)印件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

六、賬務(wù)類

1

項目所涉各年度會計賬本、記賬憑證

原件備查

2

各年度會計報表、附注說明及《審計報告》

原件備查

3

各年銀行對賬單

原件備查

4

各年度納稅申報表

原件備查

注：打“＊”的資料是企業(yè)在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅清算資料中必報送的資料，如在日常管理中已提交過的資料無 需重復(fù)提交。

1.以上資料報送時請用 a4 紙，提供時需分類裝訂成冊，并編注號碼；

2.如未涉及的內(nèi)容可無需提供；對涉及的資料，無法提供的，請?zhí)峁┣闆r說明和相關(guān)證明材料；

3.清算項目若委托中介機(jī)構(gòu)，需提供土地增值稅清算委托書。

4.資料裝訂順序：除了鑒證報告必須的東西以外，按照申報表——相關(guān)證件——收入——土地——（土地征用及拆遷補(bǔ)償

費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用） ——利息——與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——代收費(fèi)用 進(jìn)行附件資料裝訂。

5.提供資料要求：對應(yīng)每一個收款方合同（全部提供）、決算(全部提供)、記賬憑證、發(fā)票（按要求）、付款憑證的順序放 在一起。

6.發(fā)票代碼/發(fā)票號碼/驗證碼請分列清晰填寫，每張發(fā)票填寫一行，如有連續(xù)編號且金額不大的發(fā)票，可以共同填寫一行。

7.所有裝訂的清算資料標(biāo)明頁碼。

8.附表 3-13 填寫的稅票信息只與清算項目相關(guān)。

9.紙質(zhì)資料和電子資料都完成以后提交給稅務(wù)局。

各省需要資料清單都差不多，具體細(xì)節(jié)還得咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，有探討這方面的請留言，相互學(xué)習(xí)一下了解一下。

【第11篇】土地增值稅預(yù)征率

土地增值稅預(yù)繳有什么規(guī)定

1、按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”

2、預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。按照目前房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅等。

3、土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。

土地增值稅預(yù)繳稅率是多少

1、預(yù)征率：國稅發(fā)〔2010〕53號國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2023年年底竣工交付使用，預(yù)計收入總額50000萬元，2023年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。

對于土地增值稅的計算，不同省份具體的稅率也會有一些差異，具體的考驗咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門，按照政策規(guī)定來進(jìn)行交納。以上就是小編關(guān)于土地增值稅預(yù)繳有什么規(guī)定?稅率是多少的相關(guān)介紹，希望對于大家交納土地增值稅有一定的幫助和啟發(fā)。

【第12篇】土地增值稅的收入

一、事情緣起：房地產(chǎn)一般計稅項目增值稅差額征稅

營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅出現(xiàn)一個很大的問題，就是土地沒有進(jìn)項稅，最終稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的解決方案就是允許差額征稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

假定商品房銷售全部價款為100萬元，當(dāng)期允許扣除的土地價款為20萬元，那么增值稅銷售額應(yīng)按照差額的80萬計算，以現(xiàn)行9%稅率計算結(jié)果為73.39萬元，應(yīng)繳增值稅為6.6萬元。

但是房地產(chǎn)差額征稅并不影響發(fā)票的開具，對外銷售商品房發(fā)票的開具依然是按照總價款100萬元，稅率9%，不含稅價款為91.74萬元，增值稅稅款為8.26萬元。也就是說并不是按照實際應(yīng)繳增值稅而是按照正常計算的增值稅全額作為發(fā)票開具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開票”。

二、增值稅差額征稅的會計處理問題

目前看到關(guān)于差額征稅會計處理的規(guī)定，只有《關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）做了明確規(guī)定：

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關(guān)成本費(fèi)用對應(yīng)的增值稅，如果理解為收入，那么就應(yīng)當(dāng)增加當(dāng)期收入；如果理解為特殊進(jìn)項稅，那么就應(yīng)當(dāng)沖減當(dāng)期成本。很顯然財政部的上述規(guī)定將土地對應(yīng)扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進(jìn)項稅額，因此做了沖減“主營業(yè)務(wù)成本的處理”。就上述案例數(shù)據(jù)可以做出如下分錄：

商品房銷售收入確認(rèn)時：

借：銀行存款（預(yù)收賬款）100萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入91.74萬元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅8.26萬元

差額征稅時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）1.66萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本-土地1.66萬元

這么做的結(jié)果是，會計收入同發(fā)票開具收入中的不含稅價款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問題，均為91.74萬元；企業(yè)所得稅收入也同會計收入和發(fā)票開具收入保持一致，均為91.74萬元。

三、土地增值稅清算收入的巨大爭議

如前文所述，對于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會計處理和所得稅處理上均做了主營業(yè)務(wù)成本的調(diào)減處理，不再有爭議。但到了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，這部分少交的增值稅又有問題了！實務(wù)中存在多種不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：土增清算土地扣除應(yīng)沖減對應(yīng)差額增值稅

如果和會計處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項目計算，土地價款應(yīng)將對應(yīng)差額計算少交的增值稅沖減再作為扣除項目清算，也就是說收入按照同會計收入一致的91.74萬元，土地價款扣除按照18.34萬元（20萬-1.66萬元）。

這種觀點(diǎn)我個人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）對于清算表格中土地價款扣除做了如下規(guī)定：

表第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)而實際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。

很清楚這里允許扣除的土地價款為實際發(fā)生數(shù)額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問題來了，既然沒有在扣除中體現(xiàn)，是不是就要在收入中體現(xiàn)呢？

第二種觀點(diǎn)：將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算

很多人提出了一種新的理解，認(rèn)為房企土增清算收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)包括這部分少交的增值稅：

商品房銷售總價款（含稅）100萬元

發(fā)票開具不含稅收入91.74萬元

會計收入和所得稅收入91.74萬元

土增清算收入應(yīng)為91.74萬元+1.66萬元=93.4萬元

這種說法到底對不對？我們先來看看稅法相關(guān)規(guī)定：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，好像很明確，其實有一個理解上的問題，這里的銷項稅額究竟是發(fā)票上那個全額的銷項稅額還是企業(yè)實際繳納的那個銷項稅額？也就是說，按照前面測算的數(shù)據(jù)，是8.26萬元還是6.6萬元？

如果認(rèn)為是8.26萬元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認(rèn)為是6.6萬元，清算收入就變成了93.4萬元！究竟應(yīng)當(dāng)如何理解？

認(rèn)為房企土增清算收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項稅兩方面理解這個問題：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的銷售額應(yīng)為減除土地價款后計算出來的銷售額，依據(jù)為國家稅務(wù)總局公告2023年第18號中的計算公式：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第二，納稅申報表中主表中的銷項稅和附表一中的銷項稅，在差額征稅的情況下，應(yīng)為差額計算后的銷項稅：

第11欄“銷項稅額”：填寫納稅人本期按一般計稅方法計稅的貨物、勞務(wù)和服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的銷項稅額。

營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項目的，本欄應(yīng)填寫扣除之后的銷項稅額。

基于以上兩點(diǎn)，這部分專家認(rèn)為，應(yīng)按照93.4萬元作為土增清算收入，而不是91.74萬。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為既不能將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算，也不能在土增清算中，強(qiáng)行將土地扣除沖減對應(yīng)差額增值稅。

這一部分專家認(rèn)為無論如何均應(yīng)以發(fā)票上開具的銷售額作為土增清算收入，我個人也是同意這一種觀點(diǎn)，主要原因有以下幾個：

1、增值稅差額征稅是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的土地獲取模式?jīng)Q定的，是無法抵扣進(jìn)項情況下的無奈之舉，不能因此將該部分土地對應(yīng)的增值稅強(qiáng)行擠入收入，對企業(yè)是不公平的；

2、如果強(qiáng)行這樣計算，將導(dǎo)致會計收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)工作都帶來矛盾，而且這種算法同不動產(chǎn)契稅繳納也出現(xiàn)不一致，顯得非常牽強(qiáng)；

3、從下游來看，如果另一家企業(yè)取得該不動產(chǎn)，發(fā)票票面金額100萬，其中不含稅價款為91.74萬，稅款為8.26萬元，正?？梢园凑?.26萬元抵扣進(jìn)項稅。未來如果將該不動產(chǎn)再次出售，也是按照票面的91.74萬作為扣除項目，而不是以上游房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的93.4萬元作為扣除項目，因此按照93.4萬元確認(rèn)房企土增收入，也將導(dǎo)致下游未來土增清算扣除項的混亂和不一致。

至于不能在土地扣除項目中中強(qiáng)行沖減對應(yīng)的差額增值稅，其原因在第一種觀點(diǎn)下已經(jīng)分析，此處不再贅述。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)的兩種態(tài)度

面對爭議，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能幸免，實務(wù)中出現(xiàn)了兩種不同的看法，主要是針對第二種和第三種觀點(diǎn)。

持有第二種觀點(diǎn)的典型代表是廣州：

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）

納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認(rèn)；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認(rèn), 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

持有第三種觀點(diǎn)的典型代表是北京：

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點(diǎn)對企業(yè)更加有利。但在稅務(wù)機(jī)關(guān)自身都存在爭議的情況下，企業(yè)實務(wù)中如何應(yīng)對的確非常困惑。我的個人建議是如果當(dāng)?shù)赜幸?guī)定，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定處理，如果當(dāng)?shù)責(zé)o規(guī)定，爭取按照北京稅務(wù)機(jī)關(guān)所代表的的這一種意見處理。

【第13篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進(jìn)一步性加強(qiáng)了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負(fù)重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點(diǎn):

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蚪?jīng)移動即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言探討。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅稅率

作為一名合格的會計人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個是和自己的日常工作息息相關(guān)，必須要記住或者是了解的。

那么，今天之了君就給大家?guī)恚?023年最新增值稅稅率表來了，趕快收藏！

一般納稅人2023年最新增值稅稅率

給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：

適用13%稅率：

銷售及進(jìn)口貨物（適用于9%的貨物除外）

銷售勞務(wù)

有形動產(chǎn)租賃服務(wù)

適用9%稅率

農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物

不動產(chǎn)租賃服務(wù)

銷售不動產(chǎn)

建筑服務(wù)

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

郵政服務(wù)

基礎(chǔ)電信服務(wù)

適用6%稅率

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

銷售無形資產(chǎn)（商標(biāo)、技術(shù)、著作權(quán)等）

增值電信服務(wù)

金融服務(wù)

生活服務(wù)（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂服務(wù)等）

0%稅率

1、出口貨物等特殊業(yè)務(wù)（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）。

2、境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)；

3、銷售貨物、勞務(wù),提供的跨境應(yīng)稅行為,符合免稅條件的，免稅；

4、銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅；

5、境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。

一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額扣除率

9%

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%

10%

購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計算進(jìn)項稅額。

以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時要注意，還有一些一般納稅人適用于簡易計稅的，之了君這里就不一一展示了。

學(xué)會計，就到之了課堂關(guān)注賬號，獲取更多會計考試資訊

【第15篇】土地增值稅清算需要提供的資料

一、土地增值稅清算資料準(zhǔn)備

1、土地增值稅清算申報資料

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

2、清算申報報送資料清單

一、納稅申報表

二、清算報告

三、申報附列資料

第一卷：土地使用權(quán)支出目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進(jìn)行分項合計、總合計

1.土地出讓：

（1）土地使用權(quán)出讓合同 （2）國有土地使用證

（3）土地出讓金支付憑證 （4）契稅完稅憑證

（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費(fèi)用憑證

（6）與政府相關(guān)部門的協(xié)議

2.土地轉(zhuǎn)讓：

（1）轉(zhuǎn)讓合同 （2）國有土地使用證

（3）取得土地使用權(quán)的支付憑證 （4）契稅完稅憑證

（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費(fèi)用憑證

（6）國土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表 （7）與政府相關(guān)部門的協(xié)議

第二卷：有關(guān)政府批文資料列出目錄及頁碼

1.開發(fā)項目立項批復(fù) 2.規(guī)劃申請、報告及圖紙，建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4.建筑工程施工許可證

5.房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表

6.房屋土地測繪技術(shù)報告書 7.房屋所有權(quán)證

8.商品房銷（預(yù)）售許可證 9.允許扣除的公共配套設(shè)施相關(guān)移交證明手續(xù)

第三卷：房地產(chǎn)開發(fā)成本

提供發(fā)票真?zhèn)尾樵兘Y(jié)果，并附在相應(yīng)的票據(jù)后；提供各項成本目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進(jìn)行分項合計、總合計；成本資料按照合同、工程結(jié)算單、相關(guān)憑證及發(fā)票、發(fā)票查詢結(jié)果的順序裝訂

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①土地征用費(fèi)用憑證 ②耕地占用稅憑證

③勞動力安置費(fèi)憑證 ④安置動遷用房支出憑證

⑤拆遷補(bǔ)償款憑證

（2）土地征用補(bǔ)償協(xié)議

（3）各項安置服務(wù)協(xié)議

（4）拆遷補(bǔ)償協(xié)議

（5）支付的拆遷補(bǔ)償取得的發(fā)票（單位）

（6）領(lǐng)款證明（個人）

2.前期工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①規(guī)劃費(fèi)用憑證 ②設(shè)計費(fèi)用憑證

③項目可行性研究費(fèi)用憑證 ④水文費(fèi)用憑證

⑤地質(zhì)費(fèi)用憑證 ⑥勘探費(fèi)用憑證

⑦測繪費(fèi)用憑證 ⑧三通一平支出憑證

（2）相關(guān)合同及補(bǔ)充協(xié)議

3.建筑安裝工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①建筑安裝工程費(fèi)用憑證 ②安裝工程費(fèi)用憑證

③支付給承包方費(fèi)用憑證 ④其他建筑安裝工程憑證

（2）相關(guān)合同及補(bǔ)充協(xié)議

（3）工程結(jié)算單

（4）若發(fā)生材料款請?zhí)峁┫嚓P(guān)材料款的合同及采購明細(xì)

4.基礎(chǔ)設(shè)施工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路平整

②供水工程、供電工程、供氣工程支出憑證

③排污工程支出憑證 ④排洪工程支出憑證

⑤通訊工程支出憑證 ⑥照明工程支出憑證

⑦環(huán)衛(wèi)工程支出憑證 ⑧綠化費(fèi)用憑證

⑨其他設(shè)施工程發(fā)生的支出憑證

（2）工程合同及補(bǔ)充協(xié)議

（3）工程結(jié)算單

5.開發(fā)間接費(fèi)

（1）各項支出的支出明細(xì)、憑證及原始憑據(jù)(大額）

（2）項目部人員名單及工資表

（3）固定資產(chǎn)折舊明細(xì)表

（4）周轉(zhuǎn)房使用人員明細(xì)協(xié)議

6.公共配套設(shè)施工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①物業(yè)管理用房費(fèi)用 ②變電站費(fèi)用、熱力站費(fèi)用

③水廠費(fèi)用 ④居委會用房費(fèi)用

⑤派出所用房費(fèi)用 ⑥幼兒園用房費(fèi)用、學(xué)校用房費(fèi)用、托兒所用房費(fèi)用

⑦公共廁所費(fèi)用 ⑧自行車棚用房費(fèi)用

⑨郵電通訊用房費(fèi)用 ⑩其他非營業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用

（2）允許扣除的公共配套設(shè)施的移交證明

7.利息支出

（1）借款合同

（2）支付貸款利息的憑證

（3）中華人民共和國金融許可證

第四卷：收入及稅金

1.商品房購銷臺賬統(tǒng)計表(內(nèi)容包含銷售項目樓號、單元號、房間號、買受人、銷售面積、銷售單價、銷售收入、合同簽定日期、用途、頁碼等）

2.各類型商品房銷售合同樣本

3.對于銷售價格偏低的說明及相關(guān)證明材料

4.開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)，提供雙方協(xié)議、作價依據(jù)等

5.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅目錄、稅票

6.土地增值稅目錄、稅票

喜歡的點(diǎn)擊收藏加關(guān)注，下期更精彩！

【第16篇】土地增值稅收入確認(rèn)時點(diǎn)

建筑業(yè)企業(yè)通過會根據(jù)完工百分比法或工作量法確認(rèn)會計收入，有人認(rèn)為，會計上確認(rèn)收入時，就是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時點(diǎn)。這種認(rèn)識無視了會計與稅收之間存在的差異。

在會計上，建設(shè)方與施工方以雙方簽證認(rèn)可的結(jié)算單等書面文件作為工程進(jìn)度的依據(jù)，并以此為據(jù)確認(rèn)收入和相應(yīng)的成本。而在稅收上，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅[2016]36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務(wù)的企業(yè)有三個關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)，并通過此三個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)：一是預(yù)收款日，二是開票日，三是合同約定的收款日。三個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)任何一項先行發(fā)生了，增值稅納稅義務(wù)就同時發(fā)生了。

通過三個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)我們可以知道，會計確認(rèn)收入的時點(diǎn)必然會遲于預(yù)收款日；可能會遲于開票日和合同約定的收款日，也可能會早于開票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會計上確認(rèn)收入時點(diǎn)與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)混為一談。

此外，對于未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)為建筑服務(wù)完成當(dāng)天。通常雙方都會簽訂內(nèi)容詳備的書面合同，不太可能出現(xiàn)此種情況，若有發(fā)生，也只會是施工時間跨度小、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、發(fā)包方信譽(yù)度高的小型施工項目，其會計上確認(rèn)收入時點(diǎn)與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)相差不大。如果是大型施工項目而未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，這種情況對于施工方來說就是一個坑，沒有幾人敢往里面跳。

個人觀點(diǎn)，僅供參考。