二手房土地增值稅（3篇）

【第1篇】二手房土地增值稅

房屋買賣也是屬于商品交易行為中的一種，所以買房子也是需要交納稅費(fèi)的。不過(guò)由于每個(gè)購(gòu)房者的情況不同，選擇的房屋也不同，因此稅費(fèi)的繳納情況也是有所差異的。上期我們說(shuō)到了關(guān)于新房需要繳納的一些稅費(fèi)，那今天質(zhì)量之聲就帶大家來(lái)了解一下關(guān)于購(gòu)買二手房需要繳納的稅費(fèi)。

1、契稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。因此，契稅應(yīng)由取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的一方繳納，且稅率等政策對(duì)商品房、二手房“一視同仁”。

普通住宅1.5%，商業(yè)或公寓為4%；住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的3%或1.5%或1%交納，不過(guò)具體比例還需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整已經(jīng)房屋具體情況與購(gòu)房者是否是首次購(gòu)房等因素來(lái)確定。

2、營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。一般來(lái)說(shuō)為總房款的5.55%(一般買方承擔(dān)，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒(méi)有此稅)。

3、個(gè)人所得稅

一般住房由取房款的百分之一。非住宅類收取百分之一點(diǎn)五。由法院拍賣的房子是收取房款的百分之三。

4、印花稅：由買賣雙方共同支付，各支付房款的百分之零點(diǎn)零五。

5、土地增值稅。土地增值稅由登記處代征。一般房子房產(chǎn)證滿兩年免征，未滿兩年征收百分之五。酒店，辦公樓，商鋪征收百分之十。法拍房末滿兩年也免征。

6、登記費(fèi)。一般住宅登記費(fèi)80元，商鋪，非住宅登記費(fèi)550元。

7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)。費(fèi)用不多，由買賣雙方共同支付。

以上就是購(gòu)買二手房需要繳納的一些稅費(fèi)，二手房的即買即住的優(yōu)勢(shì)以及如今快節(jié)奏的生活環(huán)境，使得不少家庭傾向于購(gòu)買二手房，但購(gòu)買二手房需要注意的事項(xiàng)相比新房可能會(huì)更“麻煩”一些，因此，大家在購(gòu)房前一定要充分了解關(guān)于二手房。關(guān)注質(zhì)量之聲，帶你了解更多的購(gòu)房小知識(shí)！

（來(lái)源：綜合自網(wǎng)絡(luò)）

注明“來(lái)源：xxx（非原創(chuàng)）”的作品或者標(biāo)明媒體的新聞?wù)?，均轉(zhuǎn)載自其他媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本方贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。文章內(nèi)容僅供參考。如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其他問(wèn)題需要同本方聯(lián)系的，請(qǐng)權(quán)屬方直接私信或者發(fā)郵件至 fang@cqn.com.cn，以便盡快處理。

【第2篇】個(gè)人二手房土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)都知道，二手房交易中涉及到的稅費(fèi)包括：增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等，但其中關(guān)于土地增值稅該如何計(jì)算還是一頭霧水，本文就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下手二手房如何繳納土地增值稅做出解釋說(shuō)明，小編也在文末為大家整理總結(jié)了各地關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，大家收藏學(xué)習(xí)！

二手房判定

本文分析的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售二手房的情形。二手房也叫舊房，凡是已經(jīng)使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬于舊房，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以判定是否為房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后和新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售或視同銷售取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，就屬于二手房。

自建情形如何繳稅

房企賣自建二手房有一套獨(dú)立的清算體系，但是大的原理和邏輯跟新房土增的清算是一樣的，只是收入的確認(rèn)和可扣除項(xiàng)目的確認(rèn)跟新房的清算有所不同。具體公式如下：

①增值額=轉(zhuǎn)讓收入-可扣除項(xiàng)；

②增值率=增值額/可扣除項(xiàng)；

③應(yīng)繳納土地增值稅=增值額*土增稅稅率-可扣除項(xiàng)*速算扣除系數(shù)。

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

稅率（%）

速算扣除系數(shù)（%）

1

不超過(guò)50%的部分

30

0

2

超過(guò)50%至100%的部分

40

5

3

超過(guò)100%至200%的部分

50

15

4

超過(guò)200%的部分

60

35

重點(diǎn)提示

1、轉(zhuǎn)讓收入，這里的收入是按實(shí)際成交合同金額和評(píng)估報(bào)告市場(chǎng)金額孰高原則確定，稅務(wù)局不會(huì)單方面的認(rèn)可買賣合同，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)出具一份有資質(zhì)的公允的市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告里需體現(xiàn)當(dāng)下時(shí)點(diǎn)就評(píng)估的房產(chǎn)的位置、面積、環(huán)境、樓層還有對(duì)比周邊其他房產(chǎn)價(jià)格等金一系列因素而得出一個(gè)售房單價(jià)。

2、扣除項(xiàng)目，財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件中寫到納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），凡能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅允許稅前扣除的土地成本只有分?jǐn)偟竭@套房產(chǎn)上的土地出讓金和契稅，大配套費(fèi)明確是不允許扣的。

（2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)格），須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)。通常稅務(wù)局是要求以評(píng)估報(bào)告也叫重置成本報(bào)告作為扣除依托，重置成本的意思就是現(xiàn)如今在同樣的地理位置，蓋同樣結(jié)構(gòu)、樓層、規(guī)模的房子，用同樣的工同樣的料需要花多少成本，最終會(huì)評(píng)估出一個(gè)重置成本的單價(jià)，用這個(gè)單價(jià)乘以建筑面積就得出了重置成本，還需要重置成本乘以一個(gè)成新率，（建安成本=重置單價(jià)*建筑面積*成新率）這個(gè)成新率也是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房子建造年頭和外沿內(nèi)飾的新舊程度評(píng)估的。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這里包括城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅，不含地方教育費(fèi)附加。

（4）納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

【舉例說(shuō)明】某房企于2023年自建一處房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，土地出讓金20萬(wàn)元，契稅0.6萬(wàn)元，如果按2023年現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的穗材料人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需要400萬(wàn)元，房子7成新，于2023年賣了500萬(wàn)元，市場(chǎng)評(píng)估金額550萬(wàn)元，評(píng)估費(fèi)10萬(wàn)元，取得發(fā)票，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅。

第一步：確認(rèn)收入。遵循收入孰高原則，帶入計(jì)算土增稅的收入應(yīng)為評(píng)估金額550萬(wàn)元，然后除以1.05計(jì)算不含稅金額為523.81萬(wàn)元；

第二步：確認(rèn)扣除。土地的成本是土地出讓金加上契稅20.6萬(wàn)元，建安成本按照重置成本400萬(wàn)元再乘以成新率70%為280萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅合計(jì)2.89萬(wàn)元，還有一個(gè)扣除項(xiàng)是評(píng)估費(fèi)10萬(wàn)元，已取得發(fā)票可扣除。

扣除金額合計(jì)=土地成本+建安成本+稅金+評(píng)估費(fèi)=20.6+280+2.89+10=313.49萬(wàn)元。

第三步：稅款計(jì)算。根據(jù)增值額計(jì)算增值率，然后選擇適應(yīng)稅率計(jì)算土增稅。

增值額=收入-扣除金額合計(jì)=523.81-313.49=210.32萬(wàn)元，

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目合計(jì)=210.32/313.49=67.09%，

適用稅率40%，土地增值稅=210.32*40%-313.49*5%=68.45萬(wàn)元。

購(gòu)置情形如何繳稅

即企業(yè)買來(lái)房產(chǎn)以后又出售，這種情況除了可以用上述方法計(jì)算土地增值稅，還有一種方法可用，文件上規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購(gòu)房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；這里包括了土地成本和建安成本。

（二）按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

重點(diǎn)提示

1、這里要注意的是營(yíng)改增前取得的發(fā)票，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）每年加計(jì)5%，如果是營(yíng)改增后買來(lái)取得普通發(fā)票的，要按照發(fā)票金額每年5%，如果是專票，要按照發(fā)票所載的不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起每年加計(jì)5%，計(jì)算時(shí)“每年”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是按購(gòu)房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年，超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月，可以視同為一年。

2、可扣除的契稅是指對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，并能夠提供契稅完稅憑證，但是不能作為加計(jì)5%的基數(shù)。

【舉例說(shuō)明】某房企于2023年4月購(gòu)買一個(gè)底商，當(dāng)時(shí)取得普通發(fā)票價(jià)格100萬(wàn)元，契稅0.6萬(wàn)元，于2023年4月賣了200萬(wàn)元，采用源簡(jiǎn)易計(jì)稅。

扣除金額合計(jì)=發(fā)票金額*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6

增值額=收入-扣除金額合計(jì)=200/1.05-115.6=74.88萬(wàn)；

增值率=增值額/可扣除金額=74.88/115.6=64.78%

適用稅率40%，土地增值稅=74.88*40%-115.6*5%=24.17萬(wàn)

辦理流程

辦理流程及準(zhǔn)備的相關(guān)資料如下：

1、買方賣方簽訂購(gòu)房合同，攜帶合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章及市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告去所屬房管局，如果買方是個(gè)人，還需攜帶身份證，打印房管局出具的買賣協(xié)議，契稅在房管局代征。

2、檢查涉及出售房產(chǎn)近幾年的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是否按時(shí)完稅，有欠稅需要先行補(bǔ)交。

3、攜帶房管局打印的買賣協(xié)議及復(fù)印件、公章、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、契稅發(fā)票、代理人身份證原件及復(fù)印件，買方如果是個(gè)人，還需身份證復(fù)印件，以及土地出讓金（自建）或購(gòu)房發(fā)票，最后還要帶著市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告和重置成本報(bào)告去到房產(chǎn)所在地稅務(wù)局計(jì)算土增稅。然后出具繳款單去銀行交稅，憑銀行的完稅憑證去房管局就可以辦理過(guò)戶了。

附：各地關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房、在建工程土地增值稅加計(jì)扣除的規(guī)定

01、國(guó)家的規(guī)定

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）

對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。此外，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人下列成本費(fèi)用不得金計(jì)算扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn) ，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅穗完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

（一）提供的購(gòu)房源憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

02、山東的規(guī)定

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知（青地稅函〔2009〕47號(hào)）

對(duì)納稅人整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問(wèn)題的公告(青島市地方稅務(wù)局2023年第4號(hào))

十三、關(guān)于整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加；

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

2023年濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的通知

十、關(guān)于企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問(wèn)題

企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%的扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項(xiàng)目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

03、新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）（全文廢止）

七、關(guān)于納稅人購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問(wèn)題

(一)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款允許扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買的在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款允許加計(jì)20%扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項(xiàng)目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

04、安徽的規(guī)定

安徽地方稅務(wù)局納稅咨詢庫(kù)留言答疑

房地產(chǎn)企業(yè)未完工的在建工程轉(zhuǎn)讓的土地增值稅

咨詢內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已建了70%左右的在建工程,在計(jì)算土地增值稅時(shí)其轉(zhuǎn)讓成本中的土地和建安成本是否可按規(guī)定增加20%的扣除.例如:轉(zhuǎn)讓的在建工程在70%時(shí)開發(fā)成本為1000萬(wàn)元,轉(zhuǎn)讓價(jià)為1600萬(wàn)元,在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí),扣除開發(fā)成本可否增加扣除1000*20%=200萬(wàn)元? 購(gòu)買的企業(yè)地銷售后計(jì)算土地增值稅時(shí),開發(fā)成本扣除額如何計(jì)算?是否可在購(gòu)買價(jià)格上增加20%的扣除額?

回復(fù)內(nèi)容：對(duì)問(wèn)題1，可以加計(jì)。問(wèn)題2，購(gòu)買企業(yè)如持續(xù)投入開發(fā)至完工，可以將1600萬(wàn)元計(jì)入開發(fā)成本計(jì)算扣除。

05、浙江的規(guī)定

浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)）

四、購(gòu)買在建項(xiàng)目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。

后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于寧波市土地增值稅若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知(甬地稅二[2010]106號(hào))

十四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。原甬地稅二[2006]116號(hào)文件第二條第二款關(guān)于購(gòu)房期限的規(guī)定相應(yīng)廢止。

06、河北的規(guī)定

河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答(2023年)

九、納稅人整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時(shí)，其整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款是否可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)?

企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%的扣除;后續(xù)建設(shè)支出扣除項(xiàng)目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于印發(fā)《河北省土地增值稅管理辦法》的通知（冀地稅發(fā)[2006]37號(hào)）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入－購(gòu)房發(fā)票金額－綜合費(fèi)用－銷售稅金

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定，購(gòu)房發(fā)票金額按購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)發(fā)票所載的金額確定，綜合費(fèi)用按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算確定。

納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

07、天津的規(guī)定

天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào))

七、關(guān)于受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓清算時(shí)的扣除問(wèn)題

受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能加計(jì)扣除，后續(xù)投入的各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定處理。

08、廣西的規(guī)定

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))

第四十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%。

《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)政策問(wèn)題的通知》(南地稅發(fā)[2014]103號(hào))

七、關(guān)于購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行再開發(fā)銷售的加計(jì)扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時(shí)，其整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款作為開發(fā)成本扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

09、重慶的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問(wèn)題處理意見(jiàn)》的通知(渝財(cái)稅[2015]93號(hào))

一、土地增值稅

（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目

2.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計(jì)扣除；承受土地、未竣工項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其取得土地、未竣工項(xiàng)目所支付的款項(xiàng)，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計(jì)扣除。

10、江西的規(guī)定

南昌市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征收管理辦法（試行）》的公告（南昌市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第四十九條轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，是指建筑物的評(píng)估價(jià)，不包含土地價(jià)款第五十條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價(jià)款與房產(chǎn)建造價(jià)格無(wú)法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。

11、哈爾濱的規(guī)定

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（哈地稅發(fā)[2007]122號(hào))

十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目計(jì)算問(wèn)題

依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！逼溆?jì)算公式如下：增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額（實(shí)際成交價(jià)格）－原購(gòu)房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準(zhǔn)予扣除稅費(fèi)應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×適用數(shù)算扣除系數(shù)

12、湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)依據(jù)不同情況對(duì)其征收土地增值稅：

（一）采用重置成本評(píng)估方式的，應(yīng)以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”計(jì)算的房屋成本價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額后再計(jì)征土地增值稅。

（二）納稅人不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。對(duì)納稅人購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

（三）納稅人既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅

13、貴州的規(guī)定

關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（黔地稅發(fā)[2007]141號(hào)）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；

（三）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），不能提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；

（二）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；

（三）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅）,既不能提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，住宅按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額的1%計(jì)征土地增值稅，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)用房按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額的2％計(jì)征土地增值稅。

14、江蘇的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（蘇財(cái)稅[2007]45號(hào)）

一、對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報(bào)省財(cái)政廳、省地稅局備案。

15、遼寧的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購(gòu)房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），無(wú)原購(gòu)房發(fā)票信息，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)格），須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的舊房及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）納稅人支付的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

16、廣東的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目具體包括：建筑物重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，評(píng)估價(jià)是指建筑物的評(píng)估價(jià)，不包含土地價(jià)款。

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可以按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同1年。

扣除項(xiàng)目具體包括：購(gòu)買原價(jià)、加計(jì)扣除數(shù)額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入未超過(guò)1年（含1年）、自建房使用未超過(guò)1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

扣除項(xiàng)目具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)、購(gòu)買原價(jià)、自建房建造價(jià)格、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

17、福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

三、關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問(wèn)題

（一）單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。

（二）對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)、舊房及建筑物的重置成本價(jià)、舊房及建筑物的成新度等三項(xiàng)內(nèi)容，其評(píng)估價(jià)格經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后予以扣除。

來(lái)源：致通稅閲、土地增值稅金穗源

【第3篇】二手房土地增值稅計(jì)算

存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個(gè)五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產(chǎn)品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于后三種銷售舊房時(shí)如何準(zhǔn)確的掌握和控制將對(duì)于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的方法。

政策依據(jù)：

一）財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

二）財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。

三）財(cái)稅字〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題：對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計(jì)算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，同時(shí)要求必須取得土地出讓票據(jù)且實(shí)際支付地價(jià)款。未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2、房屋的評(píng)估價(jià)格：

評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

4、評(píng)估費(fèi)。

因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣。

案例：

2023年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬(wàn)元，當(dāng)年購(gòu)入土地支付地價(jià)款及稅費(fèi)2200萬(wàn)元，該辦公樓的原值為4000萬(wàn)元，已提折舊1000萬(wàn)元，已知該辦公樓重置成本5000萬(wàn)元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬(wàn)元（不含增值稅）該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析扣除項(xiàng)目為：

（1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬(wàn)元

（2）評(píng)估價(jià)格5000*70%＝3500萬(wàn)元

（3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬(wàn)元

（4）評(píng)估費(fèi)0萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目合計(jì)：2200+3500+444+0＝6144（萬(wàn)元）

二、不能取得評(píng)估價(jià)格，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)?？鄢痤~=發(fā)票價(jià)（1+5%x年數(shù)）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營(yíng)業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價(jià)稅合計(jì)金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）×5%]

購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。

例如8個(gè)月為零年，20個(gè)月即1年8個(gè)月為2年。13個(gè)月為1年；25個(gè)月為2年。

2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

案例：

2023年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）所載購(gòu)房款為1500萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)繳納契稅45萬(wàn)，購(gòu)買日期為2023年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)100萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%加計(jì)扣除。

該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額時(shí)的“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。2023年10月至2023年12月共計(jì)11年2個(gè)月，按11年計(jì)算。

發(fā)票所載金額及加計(jì)金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購(gòu)買時(shí)的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費(fèi)45+100＝145

該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額為：2325+145＝2470（萬(wàn)元）

三、既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

作者?：李艷 中道財(cái)稅