【導(dǎo)語(yǔ)】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來(lái)簡(jiǎn)要說(shuō)明會(huì)計(jì)處理的過(guò)程。
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司--a公司，適用一般計(jì)稅方法。2023年8月份銷(xiāo)售商品房，銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，收到預(yù)收款1200萬(wàn)，當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，假設(shè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元。
1.收到預(yù)收放款時(shí)：
借：銀行存款 1200萬(wàn)
貸：預(yù)收賬款 1200萬(wàn)
2.2023年9月該公司預(yù)繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬(wàn)元，賬務(wù)處理為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元
貸：銀行存款 32.43萬(wàn)元
3.竣工交房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收入并補(bǔ)齊房款差額800萬(wàn)元，應(yīng)交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬(wàn)，賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 800萬(wàn)元
預(yù)售賬款 1200萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1801.80萬(wàn)元
應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 198.20萬(wàn)
4.本期允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，相應(yīng)的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬(wàn)元，同時(shí)將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務(wù)處理如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣） 39.64萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64萬(wàn)元
借：應(yīng)交增值稅--未交增值稅 32.43萬(wàn)元
貸：應(yīng)交增值稅--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元
5.本月可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元，應(yīng)轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬(wàn)元
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 138.56萬(wàn)元
6.扣減掉預(yù)交增值稅32.43萬(wàn)元，應(yīng)納稅額=138.56-32.43=106.13萬(wàn)元，最終的會(huì)計(jì)處理為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 106.13萬(wàn)元
貸：銀行存款 106.13萬(wàn)元
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？
答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定，第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。
【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡(jiǎn)易征收備案表
最近，很多公眾號(hào)發(fā)文說(shuō)：“自2023年10月1日起，增值稅簡(jiǎn)易征收備案全面取消！”是這樣的嗎？
誤區(qū)
自2023年10月1日起，增值稅簡(jiǎn)易征收備案全面取消！
注意
自2023年10月1日起，一般納稅人的建筑企業(yè)發(fā)生甲供工程、清包工工程，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅時(shí)，不再實(shí)行備案制。
參考
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）第八條的規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人建筑企業(yè)按規(guī)定適用或選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不再實(shí)行備案制。
應(yīng)自行留存以下證明材料備查
（1）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；
（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。
如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在后續(xù)管理中發(fā)現(xiàn)納稅人不能提供以上相關(guān)資料的，對(duì)少繳的稅款應(yīng)予追繳，并依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。
【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅
房地產(chǎn)繼承，公益性贈(zèng)與，出租，抵押期間，不交土地增值稅
個(gè)人之間互換自由居住用房免土增
合作建房后按比例自用免征土增
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目
應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷(xiāo)售收入（不含增值稅）
新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）
房+地+費(fèi)+稅+利
地：地價(jià)款+契稅（不含印花稅）
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開(kāi)間接費(fèi)用）
不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用
費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）
利息+（房+地）*5%以?xún)?nèi)
（房+地）*10%以?xún)?nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過(guò)貸款期限利息不能漏）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加
非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅
利（房+地）*20%
舊房扣除成本：
1.房+地+稅
稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅
舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新折扣率
土地價(jià)款
不能取得評(píng)估價(jià)，按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過(guò)6月算1年）
視頻
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示
曉紅說(shuō)稅
￥399
￥599
購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)欄
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過(guò)20%的免土增稅
應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)苯愚D(zhuǎn)讓
可以要求清算：
1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租
2.取得預(yù)售許可證滿3年
3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記未辦理土增清算
4.其他
90日內(nèi)辦理清算
房地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本
產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無(wú)償移交政府部門(mén)用于非盈利性社會(huì)公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除
建成后有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)入收入，成本可扣
預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票
土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣
安置房視同銷(xiāo)售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)
【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅處理辦法
一、增值稅的處理
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，稅法規(guī)定是需要納稅的。《增值稅實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；(二)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第三十七條規(guī)定，增值稅銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司代收費(fèi)用除代政府收取的規(guī)費(fèi)并全額上繳財(cái)政和以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)外，均構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用，并入增值稅計(jì)稅依據(jù)。當(dāng)然，作為增值稅一般納稅人一般計(jì)稅支付的價(jià)外費(fèi)用如果取得的是增值稅專(zhuān)票可以抵扣。
注意：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，因此，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》附件 2第一條第（二）項(xiàng)第 4 目規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不征收增值稅。這屬于例外情形。
二、土地增值稅的處理
根根《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：(一)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。(二)代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
綜上，代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起，到國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件，再到國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，政策并沒(méi)有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。
三、企業(yè)所得稅的處理
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入;未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
可見(jiàn)，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房?jī)r(jià)內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票：如果開(kāi)發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票或納入了房?jī)r(jià)內(nèi)，那么就需要計(jì)收入，當(dāng)向有關(guān)部門(mén)繳納時(shí)可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時(shí)也不必計(jì)入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計(jì)入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會(huì)影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。
四、契稅的處理
契稅由業(yè)主繳納，如果房地產(chǎn)企業(yè)把代收費(fèi)用并入到房?jī)r(jià)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房?jī)r(jià)總額繳納契稅。但如果是在價(jià)格以外單獨(dú)代收的費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)不會(huì)征收契稅，除非對(duì)惡意拆分房屋價(jià)款，比如將組成房屋主體的門(mén)、窗、戶、扇單獨(dú)收費(fèi)。
作者：鐘燕，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！
【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅
房地產(chǎn)繼承，公益性贈(zèng)與，出租，抵押期間，不交土地增值稅
個(gè)人之間互換自由居住用房免土增
合作建房后按比例自用免征土增
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目
應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷(xiāo)售收入（不含增值稅）
新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）
房+地+費(fèi)+稅+利
地：地價(jià)款+契稅（不含印花稅）
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開(kāi)間接費(fèi)用）
不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用
費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）
利息+（房+地）*5%以?xún)?nèi)
（房+地）*10%以?xún)?nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過(guò)貸款期限利息不能漏）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加
非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅
利（房+地）*20%
舊房扣除成本：
1.房+地+稅
稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅
舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新折扣率
土地價(jià)款
不能取得評(píng)估價(jià)，按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過(guò)6月算1年）
視頻
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示
曉紅說(shuō)稅
￥399
￥599
購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)欄
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過(guò)20%的免土增稅
應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)苯愚D(zhuǎn)讓
可以要求清算：
1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租
2.取得預(yù)售許可證滿3年
3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記未辦理土增清算
4.其他
90日內(nèi)辦理清算
房地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本
產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無(wú)償移交政府部門(mén)用于非盈利性社會(huì)公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除
建成后有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)入收入，成本可扣
預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票
土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣
安置房視同銷(xiāo)售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)
【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡(jiǎn)易征收率
1. 增值稅
1.1. 稅率和征收率（二）
1.1.1. 增值稅征收率
1.1.1.1. 法定征收率3%
1.1.1.1.1. 適用范圍：增值稅小規(guī)模納稅人；增值稅一般納稅人的特定業(yè)務(wù)。
1.1.1.1.2. 除全面“營(yíng)改增”適用5%征收率、特殊主體特定條件下適用免稅、1%和0.5%征收率以外的納稅人按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法銷(xiāo)售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為，征收率均為3%。
1.1.1.1.3. 適用3%征收率計(jì)稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其某些特殊銷(xiāo)售項(xiàng)目按照3%征收率減按2%征收增值稅：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外，下同）銷(xiāo)售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅；（2）小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)（有形資產(chǎn)，下同），適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票；（3）一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票；（4）納稅人（含一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷(xiāo)售舊貨（二手車(chē)除外），按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。
1.1.1.1.4. 受新冠疫情影響，小規(guī)模納稅人適用3%征收率和3%預(yù)征率的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策（該階段性?xún)?yōu)惠不適用5%征收率的項(xiàng)目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暫停預(yù)繳，湖北省以外減按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，減按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暫停預(yù)繳；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，減按1%。
1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車(chē)經(jīng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的納稅人銷(xiāo)售其收購(gòu)的二手車(chē)，減按0.5%征收率征收增值稅。
1.1.1.1.6. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
1.1.1.2. 特殊征收率5%
1.1.1.2.1. 全面“營(yíng)改增”過(guò)程中的特殊項(xiàng)目
1.1.1.2.1.1. 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自建或者取得的不動(dòng)產(chǎn)。
1.1.1.2.1.2. 一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售。
1.1.1.2.1.3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.1.1.2.1.4. 其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房）。
1.1.1.2.1.5. 一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃。
1.1.1.2.1.6. 小規(guī)模納稅人出租（經(jīng)營(yíng)租賃）其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）。
1.1.1.2.1.7. 其他個(gè)人出租（經(jīng)營(yíng)租賃）其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）。
1.1.1.2.1.8. 個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
1.1.1.2.1.9. 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
1.1.1.2.1.10. 一般納稅人2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.11. 一般納稅人收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.12. 納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.13. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.14. 一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)選擇差額納稅的。
1.1.1.2.1.15. 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.16. 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，選擇差額納稅的。
1.1.1.3. 增值稅一般納稅人符合規(guī)定的采用征收率計(jì)稅，屬于增值稅稅收優(yōu)惠的組成部分。使用征收率計(jì)稅就要求納稅人采用簡(jiǎn)易征稅辦法繳稅，不能抵扣該項(xiàng)目相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅—稅率和征收率（二）
【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除
實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法總結(jié)如下：
類(lèi)別
計(jì)稅方法
計(jì)稅公式
申報(bào)納稅
一般計(jì)稅
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（銷(xiāo)售額-土地價(jià)款）/（1+9％）×9％
簡(jiǎn)易計(jì)稅
應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額/（1+5％）×5％
預(yù)收款預(yù)繳
一般計(jì)稅
預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+9％）×3％
簡(jiǎn)易計(jì)稅
預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5％）×3％
其中要注意：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款
=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
房地產(chǎn)可供銷(xiāo)售的建筑面積指可出售的總建筑面積，但是不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施面積。
【例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2023年5月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （1）銷(xiāo)售2023年3月開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目，取得含稅收入166000萬(wàn)元，從政府部門(mén)取得土地時(shí)支付土地價(jià)款78000萬(wàn)元。該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （2）支付甲建筑公司工程價(jià)款，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明金額12000萬(wàn)元，稅額1080萬(wàn)元。 （3）出租一棟寫(xiě)字樓，合同約定租期為3年，每年不含稅租金4800萬(wàn)元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明金額2400萬(wàn)元；另收辦公家具押金130萬(wàn)元，開(kāi)具收據(jù)。該業(yè)務(wù)適用一般計(jì)稅方法。 （4）購(gòu)進(jìn)小轎車(chē)一輛，支付不含稅價(jià)款20萬(wàn)元、增值稅2.6萬(wàn)元，取得機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票。 （5）支付高速公路通行費(fèi)，取得高速公路通行費(fèi)電子普通發(fā)票上注明的稅額為0.03萬(wàn)元。 假設(shè)：本月取得的相關(guān)憑證均符合稅法規(guī)定，并在本月申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：
1.問(wèn)：業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅=？ 『解析』業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（萬(wàn)元）。
注：因?yàn)槭抢享?xiàng)目，使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅
問(wèn)2：業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為1080萬(wàn)元。 問(wèn)3：業(yè)務(wù)（3）增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（3）增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額＝2400×9％＝216（萬(wàn)元） 問(wèn)4：該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅=？ 『解析』
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)繳納的增值稅為7904.76萬(wàn)元 一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)稅額＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（萬(wàn)元） 銷(xiāo)項(xiàng)稅額＝216（萬(wàn)元） 當(dāng)期留抵稅額＝1082.63－216＝866.63（萬(wàn)元） 注意：一般計(jì)稅方法下，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，應(yīng)納稅額為0，期末留抵稅額866.63萬(wàn)元。也就是一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅是不能相互抵減。 因此本期應(yīng)納稅額＝7904.76（萬(wàn)元）
【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
1.取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進(jìn)行清算；
2.以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；
3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
【例題·單選題】（2023年）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。
a.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目
b.審批備案項(xiàng)目
c.商業(yè)推廣項(xiàng)目
d.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目
『正確答案』b
『答案解析』以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
（二）土地增值稅清算的條件
應(yīng)進(jìn)行清算
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的
（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的
（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算
（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況
【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。
a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的
d.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的
『正確答案』abc
『答案解析』取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證3年仍未銷(xiāo)售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。
（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的公共設(shè)施
【例題·多選題】清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。
a.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的
b.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)用于出租的
c.建成后有償移交給其他企業(yè)的
d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的
『正確答案』cd
『答案解析』選項(xiàng)ab，成本費(fèi)用不可以扣除。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；
5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；
6.質(zhì)保金看發(fā)票
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：
（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；
（2）未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；
8.拆遷安置費(fèi)的扣除
安置類(lèi)型
稅務(wù)處理
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的
安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置
異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷(xiāo)售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【例題1·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（ ）。
a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除
c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除
d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋值的10%
『正確答案』a
『答案解析』房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修房屋，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。
【例題2·單選題】（2023年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。
a.加罰的利息
b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用
c.逾期開(kāi)發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)
d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金
『正確答案』b
『答案解析』選項(xiàng)ac，不得扣除；選項(xiàng)d，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。
（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
（七）土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅
1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷(xiāo)毀賬簿或拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
【例題·計(jì)算題】2023年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料如下：
（1）2023年3月以12000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。
（2）2023年5月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬(wàn)元。
收入
扣除
地
12000+契稅
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
（3）2023年1月該項(xiàng)目已銷(xiāo)售了建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬(wàn)元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷(xiāo)售收入。
（4）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬(wàn)，并聘請(qǐng)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報(bào)告。
收入
36000+4000
扣除
地
12000+契稅
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
（5）該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬(wàn)元。
（其他資料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級(jí)政府規(guī)定開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
2000×12%
加計(jì)扣除
合計(jì)
問(wèn)題（1）：簡(jiǎn)要說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
解析：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。
問(wèn)題（2）：計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
解析：開(kāi)發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬(wàn)元）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
問(wèn)題（3）：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
解析：應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬(wàn)元）
問(wèn)題（4）：計(jì)算該公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
解析：扣除項(xiàng)目合計(jì)
=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%
=29724（萬(wàn)元）
增值額=40000-29724=10276（萬(wàn)元）
應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬(wàn)元）
問(wèn)題（5）：回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對(duì)補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
問(wèn)題（6）：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在什么條件下可以采信。
解析：對(duì)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
有財(cái)稅問(wèn)題就問(wèn)解稅寶，有財(cái)稅難題就找解稅寶！
【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅全額納時(shí)間
筆者在日常工作中，經(jīng)常收到企業(yè)財(cái)務(wù)人員的咨詢(xún)：企業(yè)預(yù)收了一筆款，這筆款要不要繳稅（增值稅），要不要開(kāi)發(fā)票，開(kāi)票了要不要確認(rèn)收入？從他們咨詢(xún)的語(yǔ)氣或字里行間來(lái)看，他們是不想繳稅的（因?yàn)槔习宀幌肜U），亦或他們確實(shí)不知道繳不繳稅。針對(duì)他們咨詢(xún)的問(wèn)題來(lái)講，實(shí)際涉及到預(yù)收款要不要繳增值稅及要不要確認(rèn)收入的問(wèn)題，本文僅對(duì)預(yù)收款如何繳納增值稅的問(wèn)題進(jìn)行解析，給企業(yè)財(cái)務(wù)提供參考，規(guī)避由此導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然明知故犯的除外。
實(shí)際上，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，收到預(yù)收款也是一件很正常的事，但是預(yù)收款到底繳不繳稅，什么時(shí)間納稅，現(xiàn)在好多企業(yè)（尤其是營(yíng)改增企業(yè)）的財(cái)務(wù)人員還是有點(diǎn)迷糊，接下來(lái)，筆者就這個(gè)問(wèn)題和大家好好嘮嘮，收到預(yù)收款到底什么時(shí)候繳增值稅。
其實(shí)，無(wú)論是《增值稅暫行條例》還是財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，都對(duì)預(yù)收款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間做了明確規(guī)定，具體規(guī)定如下：
一、《增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定
（一）《增值稅暫行條例》第十九條
銷(xiāo)售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
（二）《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條
條例第十九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷(xiāo)售結(jié)算方式的不同，具體為：
4、采取預(yù)收貨款方式銷(xiāo)售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷(xiāo)售生產(chǎn)工期超過(guò)12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng)天；
二、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1第四十五條
（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
（二）納稅人提供建筑服務(wù)（注：根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文件已取消）、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，隨時(shí)都要收取和支付款項(xiàng)，要想搞明白預(yù)收款什么時(shí)間繳稅，首先要明白企業(yè)收到的款項(xiàng)是否屬于“預(yù)收款”。那么什么是“預(yù)收款”呢？
大家都知道，咱們會(huì)計(jì)上有“預(yù)收賬款”這個(gè)科目，那么這個(gè)科目的核算內(nèi)容是什么呢，分析如下：
預(yù)收賬款（deposit received）是指企業(yè)向購(gòu)貨方預(yù)收的購(gòu)貨訂金或部分貨款，一般包括預(yù)收的貨款、預(yù)收購(gòu)貨定金等。企業(yè)在收到這筆錢(qián)時(shí)，商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，即貸記“預(yù)收賬款”賬戶。
根據(jù)定義，預(yù)收款之所以要確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，是因?yàn)槲催_(dá)到履行合同的條件或期限，導(dǎo)致商品尚未交付或勞務(wù)尚未提供，未來(lái)能否交付或提供在收款的時(shí)點(diǎn)實(shí)際處于待定狀態(tài)，即在收款的時(shí)點(diǎn)無(wú)法確定未來(lái)能否交付或提供，因此不能將預(yù)收的款項(xiàng)作為收入入賬，只能先暫時(shí)確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債，計(jì)入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。
如果企業(yè)收到的款項(xiàng)符合預(yù)收款的定義，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷：
1、如果是銷(xiāo)售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，即發(fā)貨當(dāng)天就需要繳納增值稅，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)行增值稅納稅申報(bào)的規(guī)定，實(shí)際為貨物發(fā)出當(dāng)天的所屬月份或季度（小規(guī)模納稅人）。
提醒注意：這里的“發(fā)出”，并不是說(shuō)貨物離開(kāi)了本單位的倉(cāng)庫(kù)就認(rèn)為是“發(fā)出”，實(shí)際上這里的“發(fā)出”，代表了與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬發(fā)生轉(zhuǎn)移，簡(jiǎn)單的理解就是貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移了，發(fā)貨單位不再實(shí)施控制或管理，意味著貨物的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了，需要繳納增值稅。
當(dāng)然了，貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，需要根據(jù)合同的約定進(jìn)行判斷。例如：是送貨上門(mén)還是上門(mén)提貨，另外，是否有驗(yàn)收、安裝等條款的約定，都會(huì)影響所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，同樣也就影響增值稅的繳納時(shí)間。
另外，還要注意銷(xiāo)售“生產(chǎn)工期超過(guò)12個(gè)月”的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物的特殊規(guī)定。首先需要明白什么是“生產(chǎn)工期”？簡(jiǎn)單的理解，生產(chǎn)工期就是從投料開(kāi)始生產(chǎn)到設(shè)備最終生產(chǎn)完畢達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)所需要的時(shí)間。因此銷(xiāo)售生產(chǎn)工期比較長(zhǎng)（超過(guò)1年）的特殊貨物，如果采取預(yù)收款方式，那么增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，就不看“發(fā)貨”時(shí)間了，按照規(guī)定，收到預(yù)收款或到了書(shū)面合同約定的收款日期，就需要繳增值稅了。
在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，好多人包括稅管員，由于沒(méi)有吃透政策，將這里的12個(gè)月誤認(rèn)為是收取預(yù)收款超過(guò)12個(gè)月就要繳稅。因此，如果企業(yè)收取的預(yù)收款超過(guò)12個(gè)月，需要核實(shí)貨物是否發(fā)出，避免因延遲繳稅給企業(yè)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，還需要區(qū)分預(yù)收款銷(xiāo)售與直接收款中的“先收款后發(fā)貨”的區(qū)別，因?yàn)橹苯邮湛罘绞戒N(xiāo)售貨物的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收款方式銷(xiāo)售不同：采取直接收款方式銷(xiāo)售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天，即收款就要繳稅。
直接收款方式通俗的講就是“錢(qián)貨兩清”或“一手交錢(qián)一手交貨”，但是不能武斷的按字面意思進(jìn)行理解。實(shí)際上，“錢(qián)貨兩清”應(yīng)當(dāng)這樣解釋?zhuān)航灰纂p方，一方取得貨款或者取得索取貨款的憑據(jù)，同時(shí)一方取得交易的貨物或者提貨憑據(jù)。因此，“錢(qián)貨兩清”可以先收錢(qián)后發(fā)貨，也可以先發(fā)貨后收錢(qián)。從所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)說(shuō)，在一方取得貨款或者索取貨款的憑據(jù)時(shí)，實(shí)際上貨物的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對(duì)方有權(quán)隨時(shí)提貨，當(dāng)然這里的“隨時(shí)提貨”也要考慮貨物的性質(zhì)及存放地點(diǎn)等因素，可能會(huì)有一定的限制，但是提貨的主動(dòng)權(quán)在支付貨款的一方。
因此，直接收款中的“先收款取后發(fā)貨”，實(shí)際上在銷(xiāo)售方取得貨款的同時(shí)，對(duì)方隨時(shí)可以提貨，與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即銷(xiāo)售已經(jīng)完成；而預(yù)收款銷(xiāo)售，在收到貨款時(shí)，并沒(méi)有達(dá)到履行的條件，即與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，處于待定狀態(tài)。
2、如果提供勞務(wù)或服務(wù)，需要區(qū)分勞務(wù)或服務(wù)的性質(zhì)來(lái)判斷預(yù)收款的繳稅時(shí)間。
如果提供租賃服務(wù)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1的規(guī)定，收到預(yù)收款即產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，需要全額繳納增值稅。另外，根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于建筑服務(wù)，收到預(yù)收款不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但是需要預(yù)繳增值稅。
如果提供租賃服務(wù)以外的其他服務(wù)（含勞務(wù)，下同），收到預(yù)收款什么時(shí)間繳稅，政策其實(shí)規(guī)定的并不是非常明確。比如財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
上述規(guī)定，是針對(duì)一般情況下提供服務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，即“提供服務(wù)”+“收取款項(xiàng)”，兩者缺一不可。注意：這里的“收取款項(xiàng)”，其時(shí)間為提供服務(wù)過(guò)程中或服務(wù)完成后，不包括預(yù)收款。
那么，針對(duì)先收款后提供服務(wù)，什么時(shí)間繳納增值稅呢？筆者認(rèn)為，可以參照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕177號(hào)）（注：已廢止）的規(guī)定：對(duì)預(yù)收工程價(jià)款（工程項(xiàng)目尚未開(kāi)工時(shí)收到的款項(xiàng)），其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開(kāi)工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。即對(duì)于采取預(yù)收款方式提供一般服務(wù)來(lái)說(shuō)，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間可以根據(jù)服務(wù)形象進(jìn)度按月（或季）確定。當(dāng)然了，這只是筆者的建議，具體如何繳稅，還需要咨詢(xún)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。
總結(jié)：針對(duì)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售貨物或提供服務(wù)，需要區(qū)分不同情況以確定何時(shí)繳納增值稅：
1、銷(xiāo)售一般貨物，發(fā)貨時(shí)繳納增值稅。
2、銷(xiāo)售“生產(chǎn)工期超過(guò)12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物”，收到預(yù)收款或在書(shū)面合同約定的收款日期繳納增值稅。
3、提供租賃服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)繳納增值稅。
4、提供建筑服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳增值稅。
5、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅，交房時(shí)繳納增值稅。
6、提供一般服務(wù)，收到預(yù)收款時(shí)不需要繳納增值稅，在服務(wù)提供時(shí)按形象進(jìn)度繳納增值稅（需咨詢(xún)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)）。
以上是筆者整理的關(guān)于預(yù)收款何時(shí)繳納增值稅的各種情形，供大家參考，不足之處，歡迎批評(píng)指正。
【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)征
土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具。本篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率及風(fēng)險(xiǎn)須知的稅務(wù)知識(shí)是稅云服務(wù)平臺(tái)小編專(zhuān)門(mén)為稅務(wù)會(huì)計(jì)整理的稅務(wù)實(shí)操內(nèi)容，這篇文章中為您詳細(xì)描述了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷(xiāo)售額來(lái)預(yù)征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會(huì)有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。
按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的有關(guān)問(wèn)題公告》（地方稅務(wù)局公告2023年9號(hào)）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題：
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6％；
（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)的核定征收率為8％；
（三）無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型的，核定征收率為8％。
按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無(wú)法按照地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8％的核定征收率計(jì)算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書(shū)》。
具體我們通過(guò)下面的政策來(lái)了解土地增值稅預(yù)征率各地的不同（全國(guó)）：
各地關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定匯總（截至2021.3）
http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)
近些年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來(lái)很大的助力。然而房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中仍然存在著很多的不足和問(wèn)題，在各個(gè)環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了非常嚴(yán)重的影響。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設(shè)計(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風(fēng)險(xiǎn)
（一）土地增值稅核定征收稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1、不符合核定征收規(guī)定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（二）確定清算項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2、未能及時(shí)清算，需要繳納滯納金3、清算單位錯(cuò)誤視情況補(bǔ)繳稅款、滯納金等
（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
4、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入確定不符合規(guī)定5、隱瞞、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或價(jià)格明顯偏低的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益未按規(guī)定確認(rèn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
7、未取得合法憑據(jù)的無(wú)法扣除8、未實(shí)際發(fā)生的成本不得扣除9、扣除項(xiàng)目的分配或分?jǐn)偛缓弦?guī)定
（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
10、融資費(fèi)用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出4點(diǎn)優(yōu)化措施：
(一)做好土地增值稅清算管理
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的核算管理水平，通過(guò)保持各部門(mén)之間的相互配合，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。
（二）審核票據(jù)的真實(shí)性，詳細(xì)分析項(xiàng)目成本
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項(xiàng)目中對(duì)票據(jù)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)于實(shí)際發(fā)生但是沒(méi)有取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不予扣除，并且需要根據(jù)發(fā)票的實(shí)際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進(jìn)行確認(rèn)成本。
(三)提升稅務(wù)籌劃意識(shí)
在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，需要樹(shù)立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)。
(四)選擇合理的稅收優(yōu)惠
要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)國(guó)家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深度探究，從而根據(jù)工程項(xiàng)目的面積以及出售數(shù)量等實(shí)際情況，選擇相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。
降低風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)賦能
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。
要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，稅務(wù)管理人員要對(duì)當(dāng)下的政策進(jìn)行了解并且制定合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，保證清算過(guò)程的合理性和嚴(yán)謹(jǐn)性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計(jì)算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
賦能培訓(xùn)
作為稅收大數(shù)據(jù)的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術(shù)革新，是山東省大數(shù)據(jù)協(xié)會(huì)《大數(shù)據(jù)產(chǎn)品評(píng)估規(guī)范》、《大數(shù)據(jù)企業(yè)評(píng)估規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)起草單位之一，同時(shí)加大開(kāi)放合作，成為華為云精英服務(wù)商，并擴(kuò)大與華為的深度合作。
為幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、化解難題，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心合作推出：【稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境下的土地增值稅清算數(shù)字化賦能——暨房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)字化管理線上精準(zhǔn)提效】
附送價(jià)值86元的數(shù)字稅務(wù)專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)書(shū)籍：《數(shù)字稅務(wù)—土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐與案例》
幫助房企建立數(shù)據(jù)規(guī)范意識(shí)，掌握數(shù)據(jù)規(guī)范要點(diǎn)，降低稅企雙方不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與征納成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員管理職能的數(shù)字化轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)管理價(jià)值最大化；
內(nèi)容大綱
（一）當(dāng)前稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)分析1、大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹2、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務(wù)局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例1、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用必要性2、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例3、財(cái)務(wù)領(lǐng)域數(shù)字化技術(shù)實(shí)踐a、項(xiàng)目售價(jià)測(cè)算模型b、土地投資測(cè)算模型（三）土地增值稅數(shù)據(jù)規(guī)范化案例分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1、常見(jiàn)的數(shù)據(jù)分析檢查方法2、常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及申報(bào)數(shù)據(jù)規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數(shù)字化工作模式實(shí)戰(zhàn)案例解析1、基礎(chǔ)資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補(bǔ)的審核及案例4、前期工程費(fèi)的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核及案例7、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核及案例8、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的審核及案例9、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及稅金的審核及案例
【第11篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅
問(wèn)題一
我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？
答復(fù)：
（1）收到預(yù)收款時(shí)
借：銀行存款
貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
參考：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
問(wèn)題二
我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)在收到預(yù)收款時(shí)，如何開(kāi)票？
答復(fù)：
開(kāi)具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開(kāi)具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開(kāi)具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開(kāi)具正式發(fā)票時(shí)沒(méi)必要收回，也不必要沖紅。
不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫(xiě)，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫(xiě)齊全，商品名稱(chēng)為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測(cè)面積，房號(hào)、業(yè)主信息等。
參考：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開(kāi)具未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類(lèi)別選擇“602-銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。
問(wèn)題三
我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？
答復(fù)：
會(huì)計(jì)處理應(yīng)為：
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款
注意：
預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。
定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。
誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。
問(wèn)題四
我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收到預(yù)收款時(shí)，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間？
答復(fù)：
房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。參考：
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：
一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;
二、先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
三、取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
來(lái)源：稅庫(kù)山東
【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)征率
【導(dǎo)讀】：：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是采取預(yù)繳款進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，在收到房戶交納的預(yù)繳款都是按照3%的比例繳納增值稅，本文內(nèi)容會(huì)對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的介紹，大家看完就明白了。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率
國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第14號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告 第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）
第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？其實(shí)國(guó)家稅法對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收房戶預(yù)交款時(shí)都是有相關(guān)規(guī)定的，正常情況收取的預(yù)交款都是按照3%的比例進(jìn)行繳稅。但是一些小規(guī)模納稅人在次月納稅申報(bào)時(shí)會(huì)以當(dāng)期銷(xiāo)售額的5%進(jìn)行繳稅，具體的內(nèi)容通過(guò)正文可以獲知，如果你還有什么問(wèn)題就來(lái)會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)提問(wèn)吧！
【第13篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃
一般房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路包括幾點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無(wú)論是怎么獲取的資金，都會(huì)存在一定的資金成本，所以需要對(duì)籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需要明白的是：無(wú)論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。
2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動(dòng)，在投資分析的同時(shí)，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資，這是按照發(fā)生作用來(lái)劃分的。在對(duì)外投資的時(shí)候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃。在此過(guò)程中擁有多種選擇，主要以：存貨計(jì)價(jià)方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價(jià)的攤銷(xiāo)方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中采取稅收籌劃的時(shí)候，無(wú)論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎
任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無(wú)非就是以下3種
1，洼地核定征收
2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種
3，最新稅收政策
優(yōu)惠政策大致如下：
個(gè)體戶（小規(guī)模納稅人）：5個(gè)工作日辦理完畢
服業(yè)務(wù)的個(gè)稅征收率為1%，
增值稅1%，
附加稅0.06%，
總稅負(fù)2.06%。
商貿(mào)業(yè)的個(gè)稅征收率0.8%，
增值稅1%，
附加稅0.06%，總稅負(fù)1.86%。
不僅針對(duì)個(gè)體戶，針對(duì)有限公司，地方財(cái)政返稅可高達(dá)90%
增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）
所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）
地方財(cái)政的40%-90%（地方財(cái)政留存40%）
【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除嗎
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目審核是土地增值稅清算的核心之一。
一、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法：1、評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。2、獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。3、審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)(概)算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。4、審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。5、實(shí)地查看、詢(xún)問(wèn)調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用。6、必要時(shí)，利用專(zhuān)家審核扣除項(xiàng)目。
二、審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)：1扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。2、扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?、審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售記錄、銷(xiāo)售合同、有關(guān)主管部門(mén)的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類(lèi)面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。4、審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀?存貨)等因素。
三、具體審核的項(xiàng)目和內(nèi)容：
應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
取得土地使用權(quán)所支付的金額。一是審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。二是如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。三是審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。四是審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。五是審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。六是比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、地價(jià)款憑證、土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及與政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)議等，審核“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。重點(diǎn)關(guān)注出讓合同、土地票據(jù)和契稅完稅憑證相關(guān)信息是否一致、是否存在逾期開(kāi)發(fā)的土地閑置費(fèi)、已預(yù)提尚未支付的土地出讓金等支出違規(guī)列入開(kāi)發(fā)成本等情況。
附表一
取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)審核表
所屬清算期： 金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，一是審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
查看《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》、《拆遷臺(tái)賬》以及取得的土地招、掛、拍時(shí)相關(guān)文件或出讓合同對(duì)補(bǔ)償費(fèi)的約定，了解其補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積和安置地點(diǎn)，審核是否存在多列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)或回遷戶支付的拆遷補(bǔ)差價(jià)款未抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況。抽查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊(cè)和簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。重點(diǎn)關(guān)注無(wú)合法憑據(jù)支付補(bǔ)償款和向關(guān)聯(lián)方多支付補(bǔ)償款的情況。
附表二
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)審核表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
附表三
取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
備 注
支付土地價(jià)款支付情況
支付的土地出讓金
支付地價(jià)款金額
交納的有關(guān)稅費(fèi)
其中：
合 計(jì)
支付土地征用費(fèi)用情況
土地征用費(fèi)用
耕地占用稅
勞動(dòng)力安置費(fèi)
安置動(dòng)遷用房支出
拆遷補(bǔ)償款
合 計(jì)
前期工程費(fèi)的審核，一是審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。設(shè)計(jì)費(fèi)用審核，核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的設(shè)計(jì)合同、取得的設(shè)計(jì)費(fèi)支付發(fā)票和銀行結(jié)算憑證，看合同、發(fā)票、銀行結(jié)算的收款單位及金額是否一致。對(duì)由境外設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，要求企業(yè)提供《服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對(duì)外支付稅務(wù)備案表》。必要時(shí)，可要求其提供境外中介機(jī)構(gòu)報(bào)告。
附表四
前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
規(guī)劃費(fèi)用
設(shè)計(jì)費(fèi)用
項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用
水文費(fèi)用
地質(zhì)費(fèi)用
勘探費(fèi)用
測(cè)繪費(fèi)用
七通一平支出
合 計(jì)
附表五
前期工程費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
建筑安裝工程費(fèi)的審核，一是審核出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：1.從合同管理部門(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì);2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證;3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。二是自營(yíng)方式重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。
查看建安施工合同、工程結(jié)算書(shū)、企業(yè)付款憑證、記賬憑證單、工作聯(lián)系單和施工方開(kāi)具的建安發(fā)票，審核合同施工方、支票收款方、發(fā)票開(kāi)具方及各類(lèi)合同憑證金額數(shù)據(jù)是否一致。結(jié)合商品房類(lèi)型、用途、結(jié)構(gòu)等因素，審核企業(yè)的單位面積建安成本，將單位面積建筑安裝工程造價(jià)(包含土建、水電、初裝飾)與市發(fā)改委、房管局定期公布的寧波市區(qū)各類(lèi)房屋建筑安裝工程造價(jià)進(jìn)行核對(duì)。對(duì)超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據(jù)。如仍有疑問(wèn)的，可作進(jìn)一步核實(shí)。甲供材料審核。查看企業(yè)與施工方簽訂的建安合同中甲供材料條款并進(jìn)行重點(diǎn)審核。核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材料核算的記賬憑證，同時(shí)核實(shí)甲供材部分是否真實(shí)發(fā)生并已按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅金。
附表六
建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有 效 憑 證 金 額
本次扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
建筑工程費(fèi)用
安裝工程費(fèi)用
其他建筑安裝工程費(fèi)用
合 計(jì)
附表七
建筑安裝工程費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，一是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。二是如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類(lèi)憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。六是審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。七是獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。八是審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂＞攀菍徍烁黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。 十是核查公共配套設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系，確認(rèn)是否可扣除相應(yīng)成本費(fèi)用。查看公告或其他證明材料，判斷公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)是否交由全體業(yè)主。查看產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)證，判斷是否在建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)。同時(shí)應(yīng)注意核實(shí)是否存在公共配套設(shè)施的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主，同時(shí)又計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況。
附表八
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除 金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路
供水工程支出
供電工程支出
供氣工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通訊工程支出
照明工程支出
環(huán)衛(wèi)工程支出
綠化費(fèi)用
其他設(shè)施工程發(fā)生的支出
合 計(jì)
附表九
公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有效憑證金額
本次分配扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
物業(yè)管理用房費(fèi)用
變電站費(fèi)用
熱力站費(fèi)用
水廠費(fèi)用
居委會(huì)用房費(fèi)用
派出所用房費(fèi)用
幼兒園用房費(fèi)用
學(xué)校用房費(fèi)用
托兒所用房費(fèi)用
公共廁所費(fèi)用
自行車(chē)棚用房費(fèi)用
郵電通訊用房費(fèi)用
其他非營(yíng)業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用
合 計(jì)
附表十
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
附表十一
公共配套設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，一是審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。二是如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類(lèi)憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。六是審核有無(wú)預(yù)提的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。七是審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。八是在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。
附表十二
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱(chēng)
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
備 注
管理人員工資
職工福利費(fèi)
折舊費(fèi)
修理費(fèi)
辦公費(fèi)
水電費(fèi)
勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)
周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)
其他發(fā)生的間接費(fèi)用
合 計(jì)
附表十三
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，一是審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。二是利息支出的審核。企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證;2.如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目;3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定;4.審核利息費(fèi)用是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。
附表十四
利 息 致 出 明 細(xì) 申 報(bào) 表
行 次
金融機(jī)構(gòu)名稱(chēng)
借 款 金 額
借 款 期 限
利 率
允許列支利息金額
1
2
3
4
6
7
合 計(jì)
附表十五
利息支出明細(xì)審核表
金額單位：元
項(xiàng)目名稱(chēng)
項(xiàng)項(xiàng)目地址
銀行同期利率：
金融機(jī)構(gòu)名稱(chēng)
借款時(shí)間
借款金額
借款期限
利率
允許列支利息金額
合計(jì)
審核意見(jiàn)：
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。
附表十六
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目
行 次
應(yīng)繳納稅款金額
實(shí)際繳納稅款金額
備 注
增值稅
1
城市維護(hù)建設(shè)稅
2
教育費(fèi)附加
3
土地增值稅
4
地方教育費(fèi)附加
5
6
7
合 計(jì)
8
附表十七
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng) 目
入庫(kù)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
增值稅
城建稅
教育費(fèi)附加
地方教育費(fèi)附加
合 計(jì)
審核意見(jiàn)：
國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，一是對(duì)取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。二是對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。三是對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。四是對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，核實(shí)有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅規(guī)定
銷(xiāo)售額是增值稅的計(jì)稅依據(jù)，一般納稅人計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額、小規(guī)模納稅人計(jì)算增值稅都要以銷(xiāo)售額為依據(jù)。
1傳統(tǒng)增值稅銷(xiāo)售額的一般規(guī)定
傳統(tǒng)增值稅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)項(xiàng)稅額的含義
《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。
《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計(jì)算并向購(gòu)買(mǎi)方收取的增值稅額，為銷(xiāo)項(xiàng)稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率
2傳統(tǒng)增值稅政策的價(jià)外費(fèi)用
《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。
但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi)：
一、受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅。
二、同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用：
1.承運(yùn)部門(mén)的運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票開(kāi)具給購(gòu)買(mǎi)方的。
2.納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購(gòu)買(mǎi)方的。
三.同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。
2.收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)。
3 .所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
（ 四） 銷(xiāo)售貨物的同時(shí)代辦保險(xiǎn)等而向購(gòu)買(mǎi)方收取的保險(xiǎn)費(fèi)，以及向購(gòu)買(mǎi)方收取的代購(gòu)買(mǎi)方繳納的車(chē)輛購(gòu)置稅、車(chē)輛牌照費(fèi)。
政策解析： 1. 一般納稅人價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的返還利潤(rùn)應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用并入銷(xiāo)售額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，向供貨企業(yè)收取的返還利潤(rùn)應(yīng)按照平銷(xiāo)行為的有關(guān)規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。
2 .手續(xù)費(fèi)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)是納稅人的混合銷(xiāo)售行為中涉及的相關(guān)服務(wù)金額，對(duì)于以銷(xiāo)售貨物為主業(yè)的納稅人，應(yīng)計(jì)入貨物銷(xiāo)售額繳納增值稅，而不可分別核算，分別按照貨物及服務(wù)銷(xiāo)售額繳納增值稅。
3.《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)價(jià)外費(fèi)用采用了開(kāi)放型的解釋?zhuān)簿褪钦f(shuō)，納稅人價(jià)外以各種名義收取的各種性質(zhì)的款項(xiàng)，除了《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條列舉的三項(xiàng)代收款項(xiàng)和一項(xiàng)代墊款項(xiàng)外，都應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售額征收增值稅。
案例解析：燈具廠（一般納稅人）銷(xiāo)售一批燈具給某商場(chǎng)，專(zhuān)用發(fā)票上注明的銷(xiāo)售額為36 000元，另開(kāi)普通發(fā)票收取了包裝費(fèi)560元，優(yōu)質(zhì)費(fèi)300元。請(qǐng)計(jì)算該筆銷(xiāo)售行為的銷(xiāo)稅額。
答：銷(xiāo)項(xiàng)稅額=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）
燈具廠的會(huì)計(jì)處理為：
借：銀行存款等41540
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入36000
其他業(yè)務(wù)收入761.06
應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）4778.94
政策解讀：購(gòu)買(mǎi)方收取銷(xiāo)售方的違約金，需要繳納增值稅嗎？
房地產(chǎn)公司與建材銷(xiāo)售公司簽訂鋼筋購(gòu)買(mǎi)合同，約定向建材銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi)2000萬(wàn)元鋼筋。因?yàn)殇摻钍袌?chǎng)價(jià)格大幅上升，銷(xiāo)售公司單方面違約，根據(jù)合同約定應(yīng)支付房地產(chǎn)公司違約金200萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)公司收到建材銷(xiāo)售公司200萬(wàn)元違約金時(shí)，是否需要繳納增值稅？
政策解析：根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第一款規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。單位或個(gè)人只有在中國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等，發(fā)生應(yīng)稅行為，才需要繳納增值稅。房地產(chǎn)公司因供貨方違約而收取的違約金，沒(méi)有發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，但需要繳納企業(yè)所得稅。
案例解析：
銷(xiāo)方收取購(gòu)買(mǎi)方的違約金，需要繳納增值稅嗎？
房地產(chǎn)公司與建材銷(xiāo)售公司簽訂鋼筋購(gòu)買(mǎi)合同 ， 約定向建材銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi) 2000 萬(wàn)元鋼筋，在收到貨物后30 日 內(nèi)付款 ， 逾期未付款建材銷(xiāo)售公司將收取房地產(chǎn)公司 5萬(wàn)元違約金。 因天馬房地產(chǎn)公司資金緊張，沒(méi)有在30日內(nèi)付款，根據(jù)合同約定應(yīng)支付富華公司違約金5萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：建材銷(xiāo)售公司收到房地產(chǎn)公司5萬(wàn)元違約金時(shí)，是否需要繳納增值稅？
政策解析： 根據(jù)《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定 ， 銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。建材銷(xiāo)售公司因?yàn)殇N(xiāo)售貨物過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)方違約，而在銷(xiāo)售價(jià)格之外收取購(gòu)買(mǎi)方的違約金，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售額征收增值稅，同時(shí)也應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅的收入總額。
【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。那么增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳時(shí)點(diǎn)分別是什么？增值稅預(yù)繳后怎么清算？本期小編將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)繳、清算的稅務(wù)處理出發(fā)，為大家進(jìn)行一一解答。
一、征稅范圍
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，“自行開(kāi)發(fā)”是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，也屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
二、計(jì)稅方法
增值稅的計(jì)稅辦法一般分為一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅。（一）一般納稅人
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照9%的稅率適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
2．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二）小規(guī)模納稅人
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5％的征收率計(jì)稅。
三、銷(xiāo)售額的計(jì)算（一）一般納稅人
1．一般計(jì)稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）；當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。 其中，當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 此處，特意對(duì)支付的土地價(jià)款進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。根據(jù)《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2016】140號(hào)）文第七條規(guī)定，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。第二，政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。第三，項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。2．簡(jiǎn)易計(jì)稅。
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。（二）小規(guī)模納稅人
小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。
四、增值稅預(yù)繳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，其中，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
納稅人
計(jì)稅方法
適用條件
適用稅率
銷(xiāo)售額
增值稅預(yù)繳
一般納稅人
一般計(jì)稅
銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目
9%
銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%
簡(jiǎn)易計(jì)稅
銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目
5%
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人
簡(jiǎn)易計(jì)稅
全部適用簡(jiǎn)易計(jì)稅
5%
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
五、增值稅清算
一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
六、發(fā)票的開(kāi)具
（一）一般規(guī)定
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2023年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。（二）預(yù)收款發(fā)票
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】53號(hào)）文件規(guī)定，增加“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用602稅目開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率欄填寫(xiě)“不征稅”。（三）備注欄填寫(xiě)
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局【2016】23號(hào)）公告第四條規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱(chēng)”欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼（無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫(xiě)），“單位”欄填寫(xiě)面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
