不動產(chǎn)為啥要預繳稅款（3篇）

【第1篇】不動產(chǎn)為啥要預繳稅款

營改增是一項重大的稅收政策改革，自營改增實施以來，國家稅務總局先后頒布了多個“補丁”性文件，而且財稅〔2016〕36號文也是稅收政策歷史上最長的法規(guī)性文件。也就是說，營改增是一項龐大而復雜的稅收政策，稍不認真學習就會給我們工作帶來不便。

今天昌堯講稅就來給大家梳理一下營改增后需要“預繳稅款”的3大業(yè)務，當然今天要和大家梳理的“預繳稅款”業(yè)務，是不包括企業(yè)發(fā)生純“預收款”時的稅款預繳，如：房產(chǎn)公司收到預收房款時，需要預繳稅款。但愿昌堯講稅的梳理能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>

一、哪些業(yè)務需要進行“預繳稅款”？

在講到“預繳稅款”時，很多人會想到：

1、企業(yè)所得稅季度申報時的“預繳稅款”；

2、以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)“預繳稅款”；

而今天要和大家講的是另一類“預繳稅款”，也就是國家為了平衡稅源，而且納稅人機構所在地與業(yè)務發(fā)生地不在同一地區(qū)的相關經(jīng)濟業(yè)務。在業(yè)務發(fā)生時需要在業(yè)務發(fā)生地進行“預繳稅款”。

1、企業(yè)發(fā)生“提供建筑服務”地與機構所在地不在同一地區(qū)；

2、企業(yè)發(fā)生“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”地與機構所在地不在同一地區(qū)；

3、企業(yè)發(fā)生“不動產(chǎn)租賃”地與機構所在地不在同一地區(qū)。

二、“預繳稅款”采用什么計算方式？

（一）提供建筑服務的“預繳稅款”

政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2023年第17號)文。

第五條規(guī)定 納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結轉(zhuǎn)下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。

案例列舉

嘉達建筑公司為一般納稅人，機構所在地為湖南長沙。2023年9月承攬貴陽市一道路施工項目，2023年12月取得該工程項目的結算款333萬(含稅價)，當月支付給分包方慶誠勞務公司分包款111萬(含稅價)。

嘉達建筑公司應在貴陽市工程所在地主管國稅機關預繳增值稅

應預繳稅款=(333-111)÷(1+11%)×2%=4萬

政策解析

根據(jù)相關政策，結合上述案例，我們可以看出，總包方在預繳稅款時可以扣除支付給分包方的分包款。顯然，這跟分包方選擇何種計稅方法沒有關系，跟分包方開具專用發(fā)票還是普通發(fā)票也沒有關系，只是，在向工程發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時，需要提交與發(fā)包方、分包方簽訂的合同及從分包方取得的發(fā)票原件及復印件。

(二)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“預繳稅款”

?政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2023年第14號)文相關規(guī)定。

1、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

2、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%

?案例列舉

嘉達建筑公司為一般納稅人，機構所在地為湖南長沙，2023年12月將2023年在貴州市建設的一棟辦公樓，原值800萬元，已提折舊140萬元，凈值660萬元，以950萬元出售給城西公司。

嘉達建筑公司應在貴陽市房屋所在地主管國稅機關預繳增值稅

應預繳稅款=950÷(1+5%)×5%=45.24萬

假如：

嘉達建筑公司轉(zhuǎn)讓的辦公樓是2023年以800萬購置的，那么又該如何預繳增值稅呢?

應預繳稅款=(950-800)÷(1+5%)×5%=7.14萬

?政策解析

根據(jù)相關政策，結合上述案例，我們可以總結分析如下：

1、無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論他們適用一般計稅方法還是簡易計稅方法，也無論是2023年5月1日前還是后，只要是自建的不動產(chǎn)，都是以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應預繳的稅款;

2、反之，只要是非自建的不動產(chǎn)，即直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額計算應預繳的稅款，但在進行納稅申報時，適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。

3、至于個人或其他個人(主要指個體工商戶)轉(zhuǎn)讓購買的不動產(chǎn)，是否可以扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價，應結合財稅〔2016〕36號文附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第五條，看是否超過2年、是否屬于非普通住宅、是否屬于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)，再確定。

(三)不動產(chǎn)租賃的“預繳稅款”

?政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2023年第16號)文相關規(guī)定：

(一)納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

(二)納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

(四)其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應納稅款：

1、出租住房：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2、出租非住房：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

?案例列舉

嘉達建筑公司為一般納稅人，機構所在地為湖南長沙，2023年8月份將其2023年在貴陽市建設的一棟辦公樓出租給城西公司辦公使用，《租房合同》上注明年租金為12萬元(含稅)(月租金1萬元)，租期為三年，即自2023年9月1日至2023年8月31日，合同簽訂日為8月25日，約定城西公司在9月1日前一次性支付了嘉達建筑公司第一年的租金12萬元。

嘉達建筑公司應在貴陽市房屋所在地主管國稅機關預繳增值稅

應預繳稅款=12÷(1+5%)×5%=0.57萬

?政策解析

根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條對提供租賃服務的增值稅納稅義務發(fā)生時間相關規(guī)定，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天，采取預收款方式的，為收到預收款的當天。

也就是說，在銷售額的確認上相對來說是比較簡單的，唯我們需要注意的是一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，如果適用一般計稅方法計稅，那么是按3%的稅率進行預繳稅款。

三、“預繳稅款”如何進行納稅申報?

(一)當發(fā)生以上3大業(yè)務時，按以上計算方法計算應納的預繳稅額并向業(yè)務所在地主管地稅機關申報納稅;

(二)在業(yè)務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在機構所在地當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

四、“預繳稅款”都有些什么特殊性?

(一)當預繳稅款，允許扣除相關費用時，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除;

(二)納稅人發(fā)生以上3大業(yè)務時，業(yè)務發(fā)生地與機構所在地在同一地區(qū)的，不需要“預繳稅款”，正常申報即可;

(三)個人發(fā)生以上3大業(yè)務時，不需要“預繳稅款”，正常申報即可，因為個人沒有機構所在地。

來源昌堯講稅

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【第2篇】銷售不動產(chǎn)預繳稅款的計算

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在我國較多的企業(yè)，每個規(guī)定的期限都是需要進行相關的稅款申請及繳納的，而企業(yè)所需要繳納的稅款，不僅僅只有企業(yè)所得稅這一項稅款項目，還是有一些預繳稅款項目的，那么，轉(zhuǎn)讓土地使用權用預繳稅款嗎，預繳稅款怎么計算？

網(wǎng)友咨詢：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權用得著預繳稅款嗎？

廣東博厚律師事務所陶延年律師解答：

轉(zhuǎn)讓土地使用權是用預繳稅款的。國有土地使用權的轉(zhuǎn)讓是物權的轉(zhuǎn)移，在雙方簽署轉(zhuǎn)讓合同后，辦理過戶之前要繳納一些稅費。不管是印花稅、企業(yè)所得稅還是契稅，都應該在土地轉(zhuǎn)讓之后繳納，因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權預繳稅款是不需要的。這里需要注意，如果是通過贈與的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權，是不需要承擔契稅的。

根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》(國家稅務總局公告 2023年第16號)文件規(guī)定，預繳稅款的計算:

(一)納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款:

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。

(二)納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款:

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

(三)個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款:

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

(四)其他個人出租住房

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

(五)其他個人出租非住房

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

陶延年律師解析：

轉(zhuǎn)讓土地使用權涉及以下稅種：

1、營業(yè)稅：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第四條，納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。應納稅額一營業(yè)額×稅率(5%)。因此應按轉(zhuǎn)讓土地使用權向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用的5%計算應繳納的營業(yè)稅。

2、土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權取得的收入計入企業(yè)當期應納稅所得額，按適用稅率計征企業(yè)所得稅。

4、印花稅：根據(jù)印花稅相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅，稅率為萬分之五。

納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

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【第3篇】銷售不動產(chǎn)預繳稅款

本文主要分析深圳市房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時，采用一般計稅方法情形下如何預繳和清算各種稅款。

一、預繳稅款環(huán)節(jié)

1、預繳增值稅

（1）預繳時間、地點

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十二條規(guī)定：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

其中主管國稅機關是指項目所在地的主管國稅機關。

（2）預征率和計算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

2、預征土地增值稅

（1）預征時間

《深圳市地方稅務局關于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務局公告[2016]7號）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時間為準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)＝預收款－應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>

（2）預征率

《關于調(diào)整我市土地增值稅預征率的公告》（深地稅告[2010]6號）明確，普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。

（3）計算

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號）第一條規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-[預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]

預征土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率

3、預繳企業(yè)所得稅

（1）預繳時間

《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)；第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

應在確認收入的當季度或當年預繳企業(yè)所得稅。

（2）納稅調(diào)整計算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國家稅務總局尚未明確。

土地增值稅從本質(zhì)來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預征的計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-[預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]，即從企業(yè)所得稅角度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入=預收款-應預繳增值稅稅款。

納稅調(diào)增數(shù)=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預計計稅毛利率（15%）-增值稅附加稅費和土地增值稅

二、清算稅款環(huán)節(jié)

1、正常申報增值稅

（1）增值稅應稅行為時點的判斷

《營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法》（財稅2023年36號）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天為納稅義務發(fā)生時間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。

如何判斷是否發(fā)生應稅行為，各地有不同口徑，具體如下：

深圳沒有對房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)增值稅應稅行為的時點做出特別規(guī)定，由以上對各地國稅對增值稅應稅行為時點的判斷可知，大部分是以銷售合同約定的交房時間為增值稅應稅行為發(fā)生的時點，如果實際交房時間早于合同約定時間，則以實際交房時間作為增值稅應稅行為發(fā)生的時點。

（2）應交增值稅計算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第四條規(guī)定：增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）。

一般計稅方法下：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額-已預繳稅款

=當期銷售額×11%－進項稅額-已預繳稅款

=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%-進項稅額-已預繳稅款

2、土地增值稅清算

（1）清算時點

國稅發(fā)[2009]91號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

國稅發(fā)[2009]91號第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（2）土地增值稅清算收入計算

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

如果房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價款取得了增值稅專用發(fā)票，則土地增值稅扣除項目中的土地價款為不含增值稅的金額，土地增值稅清算時的計稅收入的公式為：計稅收入=全部價款和價外費用/（1+11%）。

如果房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權，土地增值稅計稅收入計算公式為：計稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%=全部價款和價外費用/（1+11%）+當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）×11%。

“當期允許扣除的土地價款”抵減的銷項稅額作為土地增值稅的計稅收入。

3、企業(yè)所得稅清算

（1）清算時點

按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條、第七條確認收入；實際慣例是以交房的時間確認收入，并以交房確認收入年度作為企業(yè)所得稅的清算年度。

（2）計算

國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)的應納稅所得額。

“當期允許扣除的土地價款”抵減的銷項稅額在企業(yè)所得稅方面是作為收入還是沖減成本確認，目前稅法上還沒明確，按照《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)規(guī)定，“當期允許扣除的土地價款” 抵減的銷項稅額按照沖減成本處理，所以，如果稅法沒有明確規(guī)定，則應按照會計處理計算企業(yè)所得稅應納稅所得額。