土增清算稅金怎么鑒證（3篇）

【第1篇】土增清算稅金怎么鑒證

土地增值稅清算復(fù)審，是稅務(wù)機(jī)關(guān)聘請第三方中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)交土地增值稅，進(jìn)行全面復(fù)查的一種審核方式，特別是對(duì)于土地增值稅稅負(fù)明顯偏低的開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)審的概率較大。

如何自查、如何復(fù)審、如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，至關(guān)重要！

接下來我們將根據(jù)國家有關(guān)稅收法律法規(guī)、相關(guān)稅務(wù)問題解答等，就房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核為大家分享相關(guān)內(nèi)容。

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注的地方:

1.審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出金額與概(預(yù))算是否存在明顯差異、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；

2.審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對(duì)；

3.審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。

應(yīng)該如何審核

1.從檢查征地拆遷勘測工作的內(nèi)部控制制度入手，分析查找內(nèi)部控制存在的蒲弱環(huán)節(jié)，主要檢查實(shí)物量調(diào)查表是否經(jīng)過建設(shè)單位(或者國土資源部門)、勘測機(jī)構(gòu)以及被征收對(duì)象三方共同簽字確認(rèn)，找準(zhǔn)審計(jì)突破口；

2.可通過實(shí)物調(diào)查表資料與土地使用證，房屋產(chǎn)權(quán)證、土地承包合同等資料進(jìn)行比對(duì)，分析實(shí)物調(diào)查資料與證件、測繪認(rèn)定、評(píng)估認(rèn)定的相關(guān)性和一致性。將拆遷檔案中的每個(gè)補(bǔ)償事項(xiàng)對(duì)照各類政策、規(guī)定和拆遷方案，重新逐項(xiàng)逐筆審核與復(fù)核計(jì)算，從而發(fā)現(xiàn)資料中存在的漏洞，生成需進(jìn)一步審查的審計(jì)疑點(diǎn)。特別是在審計(jì)拆遷檔案時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注拆遷安置協(xié)議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權(quán)證與土地證，房屋測繪圖與面積計(jì)算、房屋評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。在審查檔案時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注拆遷協(xié)議中拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)，臨時(shí)安署補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、無證房及歷史遺留房補(bǔ)償費(fèi)、房屋裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算及認(rèn)定，當(dāng)然在審計(jì)時(shí)間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點(diǎn)的選取重要項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)復(fù)核，從而找到審計(jì)疑點(diǎn)。將會(huì)發(fā)現(xiàn)是否存在虛報(bào)征地面積騙取征地補(bǔ)償費(fèi)的線索；

3.通過審核征地拆遷臺(tái)賬資料，核對(duì)其登記的房屋用途、性質(zhì)、補(bǔ)償面積是否與證件登記用途或相關(guān)證明一致。

二、前期工程費(fèi)的審核應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi):

1.勘探費(fèi)。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探;

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。包括?總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓中心設(shè)計(jì)費(fèi);

3.地形圖測繪費(fèi);

4.開發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi);

5.開發(fā)土地平整;

6.開發(fā)土地清運(yùn)費(fèi);

7.回填土費(fèi)用;

8.放線費(fèi);

9.三通一平?包括臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)用道路;

10.開發(fā)場地圍墻工程;

11.地基檢測費(fèi);

12.人防異地建設(shè)費(fèi);

13.城市基礎(chǔ)配套費(fèi)和綠化費(fèi);

14.墻改專項(xiàng)費(fèi);

15.招標(biāo)代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi);

16.質(zhì)量監(jiān)督費(fèi);

17.合同鑒證費(fèi);

18.公共消防費(fèi)、地震檢測費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用;

19.廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;

20.項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi);

21.勘測丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等;

22.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)金:工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn);

23.預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用;

24.包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

1.審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常;

2.審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除;

3.是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi);

4.多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。具體來講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括:居委會(huì)用房、派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十四條規(guī)定:“審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況?！?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理:建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

1.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

3.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

4.審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和穗公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；

6.審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用；

7.獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常；

8.審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

9.各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定；

10.公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無預(yù)提情況；

11.是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

四、建筑安裝工程費(fèi)的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

1.出包方式

重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù):

①從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

②實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2.自營方式

重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理；

3.發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

4.自購建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；

5.單位定額成本是否存在異常；

6.自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；

7.是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。

五、開發(fā)間接費(fèi)用的審核

應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

1.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證；

2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目源；

3.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

4.審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；

6.審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；

7.審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除；

8.在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

來源：土地增值稅金穗源

【第2篇】土增清算扣除稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，且每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)具有互相制約、相互銜接的特征。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體稅負(fù)是所有行業(yè)中最重的，同時(shí)也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)。開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費(fèi)種一般將達(dá)到營業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負(fù)率的5～7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費(fèi)中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的特殊稅種，也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，目的是抑制房價(jià)過快增長。同時(shí)土地增值稅是地方稅種，開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品類型眾多、業(yè)態(tài)多元化，成本對(duì)象的歸集與分配方式不同，各省市間清算政策執(zhí)行口徑又各不相同，因此頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，房企間也戲稱為“土地爭執(zhí)稅”。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展，多年來的貨幣寬松政策使房地產(chǎn)行業(yè)存在大量的泡沫，房價(jià)越炒越高。針對(duì)這一現(xiàn)象，政府部門近期密集出臺(tái)相關(guān)政策，2023年央行和住建部將限制開發(fā)商融資政策即執(zhí)行“三道紅線”，2023年開局央行又出政策“兩道紅線”事關(guān)房貸，隨著宏觀調(diào)控的力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)也正式進(jìn)入一個(gè)前所未有的“新時(shí)代”，優(yōu)勝劣汰，而迅速變革、適應(yīng)是中小民營房企發(fā)展、求生的唯一途徑。今后房地產(chǎn)將進(jìn)入全流程管理時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員又是資金、稅收管理的核心，目前是轉(zhuǎn)型、提升、學(xué)習(xí)的關(guān)鍵期，必須依靠優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)為企業(yè)提供謀劃。而土增稅稅收業(yè)務(wù)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)周期，清算工作計(jì)算復(fù)雜、爭議點(diǎn)多、風(fēng)險(xiǎn)大且難度系數(shù)高。本文結(jié)合企業(yè)開發(fā)清算過程中遇到的實(shí)際問題、差異點(diǎn)進(jìn)行簡單的探討，以期能夠?yàn)橥袠I(yè)土地增值稅清算工作提供參考。

一、土地增值稅清算中的一些注意點(diǎn)

（一）土地增值稅清算單位的認(rèn)定與建議

土地增值稅清算單位的劃分，直接影響到企業(yè)稅負(fù)，不同的清算單位確定可能最終產(chǎn)生較大差異的清算結(jié)果。國家層面對(duì)清算單位的規(guī)定存在模糊不清的地方，其規(guī)定依據(jù)主要為[國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)]第1條“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算?！睂?shí)操中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑各不相同，“有關(guān)部門審批”一般指發(fā)展和改革局、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局等頒發(fā)的《企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書》《建筑工程施工許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等，還有些地方省份以企業(yè)報(bào)送稅務(wù)部門的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》作為土地增值稅清算單位。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目開發(fā)前期需了解判斷所在地區(qū)的清算單位規(guī)定，指導(dǎo)前期報(bào)批部門合理辦理證照。如浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)明確規(guī)定以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，當(dāng)企業(yè)在規(guī)劃報(bào)批階段存在多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，財(cái)務(wù)人員可根據(jù)工程進(jìn)度、預(yù)售情況提前預(yù)測土增稅在分期或一次開發(fā)情況下各自的稅負(fù)，往往清算單位的規(guī)模越大，分期清算的可能就越有利，而開發(fā)進(jìn)度、銷售基本同時(shí)段的兩個(gè)或以上清算單位則建議在建設(shè)中變更合并為一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，以規(guī)避成本分配爭議、不同清算單位之間增值額不能互補(bǔ)而造成企業(yè)稅負(fù)增加的問題。

（二）土地增值稅清算時(shí)的分類與建議

土地增值額的“二分法”與“三分法”的來源依據(jù)，[財(cái)稅〔1995〕48號(hào)]第13條中首次提到將開發(fā)項(xiàng)目分別按“普通住宅”和“其他房地產(chǎn)”核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用于20%以下免征土增稅的規(guī)定。[國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)]第1條則首次引入“非普通住宅”的概念，明確開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。金稅三期上線之后，全國統(tǒng)一了土增稅申報(bào)表[稅總發(fā)〔2015〕114號(hào)]《關(guān)于修訂財(cái)產(chǎn)行為稅部分稅種申報(bào)表的通知》中土地增值稅納稅申報(bào)表內(nèi)增加了房產(chǎn)類型子目分別為：“普通”“非普通住宅”“其他類型房地產(chǎn)”，同時(shí)規(guī)定三種子目由各省自行設(shè)定維護(hù)。通過以上稅收文件，各地形成了從開始的“一分法”，分別核算時(shí)的“二分法”，到金稅三期后申報(bào)表的“三分法”等多種分類法。

目前土增清算使用“三分法”的省市數(shù)量在逐年增加，清算時(shí)分得越細(xì)，各欄次不能相互抵消，對(duì)企業(yè)越不利。由于土地增值稅為地方稅種，如北京市地稅局2023年7號(hào)公告時(shí)，依舊保留了“兩分法”，在土增申報(bào)表申報(bào)時(shí)“非普通住宅”一欄不填寫數(shù)字。而實(shí)操中各地方執(zhí)行口徑不一，建議財(cái)務(wù)人員與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提前做好咨詢溝通，看是否有強(qiáng)制要求，對(duì)征管寬松的地區(qū)可提前開展稅務(wù)籌劃。如**市置業(yè)有限公司曾在開發(fā)前期了解到，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門采取的是“三分法”，但對(duì)無產(chǎn)權(quán)的車位、貯藏室等劃分可根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)生實(shí)質(zhì)，如果隨同房屋贈(zèng)與，無法分清收入的，在清算時(shí)可分別隨房并計(jì)不同類型可售房產(chǎn)的收入。而開發(fā)商本次以開發(fā)純住宅為主，不存在第三類商鋪等高增值額產(chǎn)品。對(duì)無產(chǎn)權(quán)車位、貯藏室等低增值額或負(fù)增值額類型在普通住宅與非普通住宅間分?jǐn)?，使增值額在各欄次間相互抵消，最終降低了企業(yè)整體的增值率。同時(shí)，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅因增值額未超過扣除項(xiàng)目之和的20%，而達(dá)到清算后退稅的要求。

（三）土地增值稅清算條件及時(shí)點(diǎn)的選擇

[國稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)]第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件，包括應(yīng)清算（主動(dòng)清算）和可清算（被動(dòng)清算）兩種情形，“應(yīng)清算”即全部竣工、完成銷售兩個(gè)條件同時(shí)滿足時(shí)，達(dá)到應(yīng)清算情形具有主動(dòng)性。而“可清算”即稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按企業(yè)情況采取通知清算情形，相應(yīng)的主動(dòng)權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。

企業(yè)可結(jié)合開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)房地產(chǎn)市場活躍程度，在項(xiàng)目剛竣工即將清盤前，如果相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免達(dá)到“應(yīng)清算”情形，使企業(yè)處于被動(dòng)清算狀態(tài)。如果經(jīng)過測算預(yù)繳的土增稅超過清算時(shí)需繳納的土增稅，則企業(yè)可規(guī)劃好銷售時(shí)機(jī)，使其達(dá)到“應(yīng)清算”條件，主動(dòng)申請清算退稅，提前釋放預(yù)繳稅款對(duì)資金的占用。

對(duì)于所開發(fā)的項(xiàng)目，如果開發(fā)商所有產(chǎn)品全部銷售完后進(jìn)行土地增值稅清算的，其收入、成本基本全部確定，對(duì)企業(yè)來說是沒有稅負(fù)差異的。但如果銷售剛達(dá)85%或有自持物業(yè)比例時(shí)，剩余未售房產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)受市場行情、地理位置等因素影響剩余物業(yè)的盈利水平，進(jìn)而影響土地增值率，則可采取推遲清算延緩納稅的方法，直至收到稅務(wù)局《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后90天內(nèi)辦理清算申報(bào)業(yè)務(wù)。

二、土增清算中的收入與成本的確認(rèn)

土地增值稅清算時(shí)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入減去扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算出增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。扣除項(xiàng)目包括土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金、其他加計(jì)扣除，可簡稱“地、本、費(fèi)、稅、利”。因此收入與扣除項(xiàng)目的確認(rèn)是整個(gè)清算的關(guān)鍵，特別是扣除項(xiàng)目中成本的不同分?jǐn)偡绞?，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的清算結(jié)果。

（一）土地增值稅清算收入的確定與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的差異分析

（1）清算時(shí)收入的注意事項(xiàng)：政策依據(jù)如[國稅函〔2010〕220號(hào)]第1條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)已全額開票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同確認(rèn)收入。銷售合同面積與實(shí)測面積不一致的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

開票不全或未開發(fā)票情形，比如對(duì)清算時(shí)企業(yè)暫未收到銀行發(fā)放貸款的收入應(yīng)根據(jù)以上政策文件按合同或補(bǔ)退面積差后的收入計(jì)入清算收入，與企業(yè)所得稅銷售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有顯著區(qū)別，[國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)]第6條規(guī)定企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)銷售（預(yù)售）合同》以銀行按揭方式取得的收入，首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款發(fā)放之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即土增清算時(shí)未放貸款收入需計(jì)入土增收入，而企業(yè)所得稅上是以放款時(shí)才確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）[穂地稅函〔2016〕188號(hào)]第2條規(guī)定納稅人為增值稅一般計(jì)稅的，增值稅清算收入按“（含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%）/（1+9%）”確認(rèn)，即：納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

在一般計(jì)稅項(xiàng)目上，目前大部分地區(qū)采用：土地增值稅清算收入（不含稅銷售額）不等于會(huì)計(jì)賬面確認(rèn)的不含稅收入，即含稅銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額，而是根據(jù)含稅銷售額加上當(dāng)期對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后的銷售額，換算為不含稅銷售額。

土地增值稅清算收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額（差額計(jì)征）

舉例說明：房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，采用一般計(jì)稅方法，取得房款含稅銷售收入109萬元，對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為32.7萬元。

則增值稅收入為：（109-32.7）/（1+9%）=70萬元，差額繳納的銷項(xiàng)稅=70×9%=6.3萬元

企業(yè)所得稅收入（即開票收入）為：109/（1+9%）=100萬元，而土地增值稅收入為：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7萬元

通過上面的例子可看清土地增值稅收入102.7萬元，既不等于增值稅的收入70萬元，也不等于企業(yè)所得稅收入即賬面收入100萬元，而是在賬面收入上增加因抵減土地價(jià)款的銷項(xiàng)稅額，所以企業(yè)在前期土增稅測算時(shí)，需及時(shí)了解當(dāng)?shù)厍逅闶杖氲恼J(rèn)定是否包含土地價(jià)款的抵減稅額，也要注意這里僅調(diào)增土增清算收入，但是在計(jì)算土增扣除項(xiàng)目時(shí)不調(diào)減土地成本。而根據(jù)[財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)]企業(yè)所得稅處理時(shí)，收入按開票收入計(jì)算，主營業(yè)務(wù)成本按扣減土地成本銷項(xiàng)稅額計(jì)入，此處的收入與成本跟土地增值稅所確認(rèn)的收入與成本存在明顯的差異。企業(yè)在土增項(xiàng)目稅負(fù)預(yù)測時(shí)，只有搞清各項(xiàng)收入基數(shù)，測算才有可能準(zhǔn)確。

（二）開發(fā)成本的歸集分?jǐn)偤妥⒁馐马?xiàng)

根據(jù)“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”開發(fā)成本項(xiàng)目涉及歸集和分?jǐn)偟闹饕橇蟪杀荆和恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和利息支出。

土地增值稅暫行條例、實(shí)施細(xì)則及[國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)]、[國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)]文中只給出了指導(dǎo)性的意見，對(duì)納稅人分期開發(fā)或開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的按實(shí)際受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。目前基本常見的分?jǐn)偡椒ㄓ小罢嫉孛娣e法”“建筑面積法”“直接成本法”“預(yù)算造價(jià)法”，而其他合理的成本分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾?guī)定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，地域性政策較強(qiáng)。如：層高系數(shù)法、成本加成法、銷售收入比例法、售價(jià)系數(shù)法。

建議企業(yè)在選擇歸集和分?jǐn)偡椒〞r(shí)不可偏頗，要結(jié)合自身實(shí)情綜合應(yīng)用，不可簡單地復(fù)制套用模式。比如土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可度最高的方式。如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品以高層+排屋模式的，占地面積法分配可以拉高排屋成本，減少增值額；企業(yè)開發(fā)同類型產(chǎn)品，經(jīng)過測算與分析能選出更科學(xué)的分配方式且“合理、合規(guī)”，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，選擇對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的攤銷方法。如采用占地面積與建筑面積相結(jié)合的方法、預(yù)算造價(jià)法等方式。

關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交政府的，多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的建造成本需要在各清算單位合理分?jǐn)偂Ｒ话銓⒐才涮自O(shè)施先單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。再將分到的可扣除成本金額按建筑面積法將其成本在本項(xiàng)目不同類型可售面積中進(jìn)行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法由企業(yè)自行選擇，企業(yè)根據(jù)合同、業(yè)務(wù)性質(zhì)歸集到清算分期的成本直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算，分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)在分配時(shí)，如果沒有特殊情況，應(yīng)采用統(tǒng)一的分配方法（一般采用建筑面積法），不能人為地通過分配方法的選擇而調(diào)節(jié)各成本對(duì)象的成本。

同時(shí)財(cái)稅人員還要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃中的特殊性，結(jié)合當(dāng)?shù)卣呶募欠襁m用特別方法，如對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)層高可采用層高系數(shù)法，可售建筑面積加倍計(jì)算等。最終保證企業(yè)使用的分?jǐn)偡椒ā⒖鄢痤~對(duì)企業(yè)最合理、最有利。

本文僅論述了土地增值稅清算中涉及的部分處理事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復(fù)雜，在實(shí)際操作中難度頗高。企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握新政策，在遵從稅法的前提下開展預(yù)測，對(duì)項(xiàng)目中涉及的爭議點(diǎn)，需提前規(guī)劃、做好全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，完善企業(yè)土增清算管理體系，提高預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)企業(yè)長效發(fā)展。

作者：倪賢慧

【第3篇】土增清算稅金扣除

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入如何確認(rèn)？

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入如何確定？

一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

三）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算受理的條件應(yīng)如何理解？

1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。此條可用公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

五、清算規(guī)程中所稱的“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：

一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？

按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說明：

一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

七、對(duì)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計(jì)扣除？

對(duì)納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：

一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。

八、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：

一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

二）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除。

土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計(jì)入扣除？

這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目金額中也不包括這部分面積的扣除項(xiàng)目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對(duì)應(yīng)的已繳營業(yè)稅稅金不得計(jì)入本次清算扣除。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用或出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

十四、對(duì)于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？

企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計(jì)算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對(duì)出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時(shí)據(jù)以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。

十五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)。按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)成本，（1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

十六、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補(bǔ)償應(yīng)如何處理？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。

十八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。實(shí)際發(fā)生的損失，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用處理。

十九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)的，應(yīng)視同銷售，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。此外，符合《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)，不計(jì)銷售收入，同時(shí)對(duì)于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

二十、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

二十一、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

二十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

二十三、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題?。

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

案例分析

黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司，經(jīng)營范圍主要為生產(chǎn)環(huán)氧樹脂等化工產(chǎn)品及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。

2006年12月，該（集團(tuán)）有限公司控股股東吳某將2004年競拍取得的原某飯店資產(chǎn)(共1400萬元)通過法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估增值后以股權(quán)形式投資到黃山市xx化工（集團(tuán)）有限公司(評(píng)估價(jià)值共6200萬元，其中房屋2800萬元、土地20000平方米3400萬元，)，并于12月31日完成工商登記注冊，增加黃山市xx化工（集團(tuán)）有限公司的注冊資本。該資產(chǎn)隨即記入到黃山市xx化工（集團(tuán)）有限公司帳目，并按照會(huì)計(jì)制度和稅法規(guī)定計(jì)提折舊。2007年7月，黃山市xx化工（集團(tuán)）有限公司對(duì)原某飯店主樓進(jìn)行了整體改造裝修。

2008年下半年某黃山市xx化工(集團(tuán))有限公司某飯店及周邊地塊被政府規(guī)劃為新區(qū)商貿(mào)城。因此，2023年3月3日黃山市xx化工(集團(tuán))有限公司向當(dāng)?shù)卣暾垖⑵涿碌耐恋毓?3020.15平方米申請變更為商住用地，并于2023年5月向當(dāng)?shù)毓ど滩块T申請?jiān)黾印胺康禺a(chǎn)開發(fā)、銷售”經(jīng)營范圍，同時(shí)更名為“黃山市xx實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司”。由黃山市xx實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司補(bǔ)繳了土地出讓金，自行開發(fā)，吳某所投入的房產(chǎn)全部拆除。

根據(jù)上述情況某縣局提出三個(gè)方面問題需要市局明確的：

1、吳某以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資行為是否繳納土地增值稅？

2、黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確定允許扣除的吳某所投入土地的地價(jià)款？是吳某將土地投入公司前為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用？還是公司取得吳某投入土地后帳面價(jià)值的凈值？

3，黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確定允許扣除的吳某所投入房產(chǎn)的金額？是吳某將房產(chǎn)投入公司前為取得房產(chǎn)所支付的金額及有關(guān)費(fèi)用還吳某所投入房產(chǎn)拆除形成的帳面損失金額。

分析如下

1、根據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的均不適用財(cái)稅[1995]48號(hào)第一條暫免土地增值稅的規(guī)定。

根據(jù)上述文件規(guī)定我們分析：吳某2004年競拍取得的原某飯店資產(chǎn)通過法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估增值后2006年12月以股權(quán)形式投資到黃山市xx化工（集團(tuán)）有限公司，而不是房地產(chǎn)企業(yè)，因此吳某投資行為按照財(cái)稅字[1995]48號(hào)暫免征收土地增值稅。

2、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

按照財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司應(yīng)將房產(chǎn)和土地使用權(quán)按評(píng)估價(jià)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)帳，但是土地增值稅不是按帳面價(jià)值計(jì)算增值稅扣除項(xiàng)目金額，那么黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司取得吳某所投入土地時(shí)未支付地價(jià)款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定，黃山市xx實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的地價(jià)款應(yīng)為吳某將土地投入公司前為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及黃山市xx實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司補(bǔ)繳的土地出讓金。

3、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）包括土地征用及拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接成本。

土地征用及拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下的附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出。

黃山市xx實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司的所拆除的建筑物如何扣除問題，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)扣除金額應(yīng)比照開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅前扣除，扣除金額為該房產(chǎn)的帳面損失。

來源：金穗源