【導語】房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品
國家稅務總局嘉興市稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率有關問題的公告
國家稅務總局嘉興市稅務局公告2023年第3號
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）、《國家稅務總局浙江省稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率有關問題的公告》（國家稅務總局浙江省稅務局公告2023年第10號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額?，F(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率公告如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：
（一）開發(fā)項目位于嘉興市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為10%。
（二）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，計稅毛利率為10%。
屬于政府相關部門審批建設的小微企業(yè)園開發(fā)項目的，計稅毛利率為5%。
（三）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。
二、對于本公告發(fā)布前企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入已按確定的毛利率申報的，不再對其所適用的計稅毛利率進行調(diào)整。
三、本公告自發(fā)布之日起實施。
特此公告。
國家稅務總局嘉興市稅務局
2023年8月16日
關于《國家稅務總局嘉興市稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率有關問題的公告》的解讀
發(fā)布時間：2022-08-18 19:24 來源：嘉興市稅務局
國家稅務總局嘉興市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局嘉興市稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率有關問題的公告》（以下簡稱《公告》）?，F(xiàn)解讀如下：
一、公告出臺背景
由于近兩年國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境影響，加上疫情持續(xù)影響等因素，我市房地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下降，目前執(zhí)行的計稅毛利率已不能真實反映房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率情況，有必要進一步調(diào)整。國家稅務總局嘉興市稅務局根據(jù)《國家稅務總局浙江省稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率有關問題的公告》（國家稅務總局浙江省稅務局公告2023年第10號）規(guī)定，特制定本公告。
二、公告主要內(nèi)容
本《公告》確定了全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的計稅毛利率，具體標準：
（一）開發(fā)項目位于嘉興市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為10%。
（二）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，計稅毛利率為10%。
屬于政府相關部門審批建設的小微企業(yè)園開發(fā)項目的，計稅毛利率為5%。
（三）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。
《公告》發(fā)布前企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入已按確定的毛利率申報的，不再對其所適用的計稅毛利率進行調(diào)整。
三、公告施行時間
為便于納稅人和各級稅務機關執(zhí)行，本公告自發(fā)布之日起施行。
【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)的文化標語
1、因為有我，所以會更好。
2、放我的真心在您的手心。
3、正因有我，因此會更好。
4、特別的房產(chǎn)給特別的你。
5、為公司百思，為自己百思。
6、他們的希望，在我們手中。
7、以優(yōu)質服務贏得客戶滿意。
8、團結一條心，石頭變成金。
9、思顧客所思，憂顧客之憂。
10、急用戶所急，想用戶所想。
11、樹過硬品牌，做一流房產(chǎn)。
12、求實，創(chuàng)新，文明，認真。
13、網(wǎng)內(nèi)存知己，天涯若比鄰。
14、自信、誠信；用心、創(chuàng)新。
15、賺錢靠大家，幸福你我他。
16、身在百絲特，心有千萬家。
17、付諸一切，竭誠為顧客服務。
18、守信用：說到做到信守承諾。
19、我們的策略是：以質量取勝。
20、有一分耕耘，就有一分收獲。
21、不好小看自我，人有無限可能。
22、為企鞠躬盡瘁，為民造福一方。
23、今天的努力，換來明天的幸福。
24、守信用：說到做到、信守承諾。
25、張揚員工個性，發(fā)展強勢企業(yè)。
26、強化競爭意識，營造團隊精神。
27、敢擔當：重視錯誤，勇于承擔。
28、有條理：輕重緩急，有條不紊。
29、有潛質：思路清晰，執(zhí)行到位。
30、有禮貌：文明用語、禮貌待人。
31、永不言退，我們是最好的團隊！
32、匯聚無限信息，鑄就房產(chǎn)輝煌。
33、追求品質卓越，盡顯企業(yè)精華。
34、追求客戶滿意，是你我的責任。
35、顧客的滿意是我們最終的追求。
36、做最好的自己，做最好的百思特。
37、實干的精神創(chuàng)造高效的企業(yè)業(yè)績。
38、明確工作標準，品質一定會更穩(wěn)。
39、明確工作標準，品質必須會更穩(wěn)。
40、良好的銷售是打開市場的金鑰匙。
41、艱苦堅實、誠信承諾、實干實效。
42、追求健康，追求舒適的生活環(huán)境。
43、產(chǎn)業(yè)競爭靠產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭靠品質。
44、以誠實的信念承諾一流的企業(yè)服務。
45、實施成果要展現(xiàn)，持之以恒是關鍵。
46、抱怨事件速處理，客戶滿意又歡喜。
47、因為有緣我們相聚，成功靠大家努力！
48、我百思，故我特，加油！加油！加油！
49、搜索最適宜的房產(chǎn)，作最貼心的向導！
50、讓消費者能夠真正地做出自己的選擇！
51、讓百思特成為中國房產(chǎn)的'領先思想家！
52、市場是企業(yè)的方向，質量是企業(yè)的生命。
53、我們?yōu)椤凹摇狈?，共?chuàng)“家”的感覺！
54、提高售后服務質量，提升客戶滿意程度。
55、不斷創(chuàng)新，與時俱進，還是家的感覺最好！
56、只有勇于承擔責任，才能承擔更大的責任。
57、心二意，揚鞭奮蹄，四面出擊，勇爭第一。
58、營銷的重點不是營銷產(chǎn)品，而是營銷自己。
59、營銷的重點不是營銷產(chǎn)品，而是營銷自我。
60、馬當先，全員舉績，梅開二度，業(yè)績保底。
61、不求最好，只求更好；不求數(shù)量，只求質量。
62、業(yè)務規(guī)劃，重在管理，堅持不懈，永葆佳績。
63、主動出擊，搶得先機，活動有序，提高效率。
64、爭取一個客戶不容易，失去一個客戶很簡單。
65、今天我為百思特服務，明天百思特為我服務。
66、全員參與，持續(xù)改善；遵守法規(guī)，造福社會。
67、全員實動，開張大吉，銷售創(chuàng)意，呼喚奇跡。
68、多點溝通，少點抱怨；多點理解，少點爭執(zhí)。
69、市場是海，企業(yè)是船；質量是帆，人是舵手。
70、市場競爭不同情弱者，不創(chuàng)新突破只有出局。
71、市場練兵；心里有底，團結拼搏，勇爭第一。
72、投入多一點，方法好一點，績效自然高一點。
73、時不我待，努力舉績，一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績。
74、時不我待，發(fā)奮舉績，一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績。
75、本周舉績，皆大歡喜，職域行銷，劃片經(jīng)營。
76、經(jīng)營客戶，加大回訪，用心專業(yè)，客戶至上。
77、行銷起步，天天拜訪，事業(yè)發(fā)展，用心領悟。
78、責任，我們?yōu)槲覀兊男袨?、行動和結果負責。
79、重視合同，確保質量：準時交付，嚴守承諾。
80、重視品質要付出代價，不重視品質代價更高。
81、風起云涌，人人出動，翻箱倒柜，拜訪積極。
82、市場競爭不一樣情弱者，不創(chuàng)新突破只有出局。
83、爭取每一個客戶不容易，失去每一個客戶很簡單。
84、沒有措施的管理是空談，沒有計劃的工作是空洞。
85、高效，高效運作、卓越管理，精英團隊活力無限。
86、公司好一點，自己會快樂；公司強一點，自己會幸福。
87、創(chuàng)新是根本，質量是性命，務實是宗旨，效益是目標。
88、我們，更加專業(yè)！我們，不斷進步！我們，全心服務！
89、耐心、愛心、成功的基石，勤奮、專業(yè)、發(fā)展的必備。
90、一起努力，相互溝通，創(chuàng)造消費者和百思特的陽光未來！
91、客戶想到的我們要做到，客戶沒有想到的我們也要做到。
92、優(yōu)秀的團隊，才是成功保證，不懈的追求，方可夢想成真！
93、真誠，我們有以誠相待、誠實守紀、開誠布公的人文環(huán)境。
94、我在，所以更美好；我思，所以更完美；我博，所以總有收獲。
95、為他人營造幸福家園，為自身譜寫萬代豪情。奉獻百思特，真誠你和我。
96、我們的家園，我們的世界，我們的主宰，我們的努力是我們共同的百思特！
97、您的愿望就是我們的責任！為您提供一個舒適溫馨的家也是我們的最大心愿！
98、我們要特殊，我們要專業(yè)，我們要真誠為您服務，我們有人才，我們有團隊，我們有百思特。
99、顧客省心，我們舒心，顧客的滿意，是我們最大的動力。以省心鑄舒心，以滿意為動力，造百思特神話。
【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費扣除標準
問：
我公司是2023年初成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年1月取取得施工許可證后進行前期開發(fā)，2023年沒有銷售收入，當?shù)囟悇諜C關對籌建期結束的口徑是取得施工許可證，請問我公司2023年發(fā)生的業(yè)務招待費如何稅前扣除？
答：
《企業(yè)所得稅實施條例》（國務院令第512號）第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。
《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第15號）第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。
《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。
《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。
《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
綜上，由于你公司自2023年1月起已經(jīng)不屬于籌建期間，2023年也沒有銷售收入，所以你公司2023年發(fā)生的業(yè)務招待費用不允許在企業(yè)所得稅前扣除。
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【第4篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行成本核算
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，還應該注意解決以下幾個問題：
成本歸集對象；成本項目的設立；間接費用的核算；項目的竣工決算。
【第5篇】中小企業(yè)在進行房地產(chǎn)典當時有哪些注意事項呢
在進行房地產(chǎn)典當時，還必須注意以下幾點。
第一，對其用以典當?shù)姆康禺a(chǎn)必須依法享有完全的處分權。這要求當戶應 對典當?shù)姆康禺a(chǎn)享有所有權或經(jīng)營管理權。享有經(jīng)營管理權的主要是指國有企 業(yè)，其經(jīng)國家授權對國有的財產(chǎn)享有一定的處分權，國有企業(yè)在以國家授權經(jīng) 營管理的房地產(chǎn)進行典當融資時，須得到縣以上人民政府國有資產(chǎn)管理部門或 財政部門的批準。
當戶以共有房地產(chǎn)典當融資時，須經(jīng)全體共有人書面同意。 當戶以其無權處分的房地產(chǎn)申請典當設立抵押權的，其典當行為和簽訂的《典 當合同》無效。
第二，要明確房地產(chǎn)典當?shù)哪康氖鞘裁?。這決定著你對當金的期望值，如 果是應急，你應該盡量抬高房子的市價和折當率；如果所需資金不多，這需要 根據(jù)資金需求量決定當金的多少。
還有，要了解典當行把握的當金是如何計算 出來的。典當行一般結合房子的市場價格、房地產(chǎn)市場的供需情況等，通過反 推來確定當金的多少。通常情況下，當金=房子的拍賣價格+綜合費和利息+ 相關稅金+拍賣費用，只要滿足當金大于后者就是可行的。
第三，必須清楚地知道，房地產(chǎn)典當申請當金和二手房交易的價格是有區(qū)別 的，典當行為了保證自己的利益，一般對房子的估價都會低于二手房交易的價格。
在你決定典當之前，就必須計算使用房子典當可能得到的當金是否能夠滿足你的 資金要求，如果不能滿足，那么就得考慮通過二手市場賣出房子來籌資了。
【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)土增稅計算方法
商鋪住宅聯(lián)體樓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的底層是店鋪，店鋪上面是普通住宅的開發(fā)項目。其中普通標準住宅標準必須同時滿足：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%?！?/p>
1、稅企爭議焦點
1
當前，在進行房地產(chǎn)土地增值稅清算時，對于商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅如何計算，出現(xiàn)了稅企爭議比較大的兩種計算方法：
方法一是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計算土地增值稅；
方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
這兩種計算方法，到底應該使用哪一種計算方法呢？稅企爭議的焦點是：對于企業(yè)來講，出于節(jié)稅的考慮，傾向于第一種計算方法；對于需要及時完成稅收任務的稅務機關來講，更傾向于按照方法二進行計算土地增值稅。誰是誰非？這涉及到稅收法定和稅收公平問題，為此，依據(jù)現(xiàn)有的稅收法律，對商鋪住宅聯(lián)體樓土地增值稅計算方法進行探討。
2、有關商鋪住宅聯(lián)體樓土地增值稅計算的法律依據(jù)及評判
1
（1）土地增值稅清算單位的確定
關于土地增值稅清算單位如何確定的法律依據(jù)如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條第一款規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”
（2）普通住宅享受土地增值稅優(yōu)惠政策的相關規(guī)定
《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）第八條第（一）項規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！?/p>
關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字[1995]048號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）第八條的免稅規(guī)定。
關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)〔2007〕132號）第四十條第（二）項規(guī)定：“如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算?！?/strong>
關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條第二款規(guī)定：“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！?/strong>
關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條規(guī)定：“清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。”
（3）政策評判
基于以上政策規(guī)定，對其評判如下：
第一，土地增值稅清算單位必須以房地產(chǎn)最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所謂的“最基本的核算項目或核算對象”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當?shù)亟ㄔO主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果是分期建設的項目，則以分期項目為清算單位。由于商鋪住宅聯(lián)體項目，在實踐當中都是以商鋪聯(lián)體住宅作為一個項目在當?shù)亟ㄔO主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的，而決不是把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別向當?shù)亟ㄔO主管部門報批。因此，對于商鋪住宅聯(lián)體項目的土地增值稅清算，應把商鋪住宅聯(lián)體作為一個項目清算單位，而不能把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別作為一個清算項目。
第二，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值稅的稅收待遇，必須分別核算普通住宅和非普通住宅的增值額，而不是分別核算其收入額和扣除額，再分別計算其增值額。
從以上稅收法律規(guī)定來看，財稅字[1995]048號第十三條、國稅發(fā)〔2006〕187號第一條第二款和國稅發(fā)[2009]91號第十七條都規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額。唯獨關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)〔2007〕132號）第四十條第（二）項要求同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，需要對普通住宅和非普通住宅的收入額與扣除項目金額分開核算。由于財稅字[1995]048號是財政部和稅務總局聯(lián)合頒布的稅收政策文件，國稅發(fā)〔2007〕132號是稅務總局發(fā)的稅收政策文件，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的法律適用原則，財稅字[1995]048號優(yōu)于國稅發(fā)〔2007〕132號的法律效率，應以財稅字[1995]048號的規(guī)定為主。再說國稅發(fā)[2009]91號是2023年稅務總局發(fā)的文件，國稅發(fā)〔2007〕132號是2007年發(fā)的文件，兩個文件都是程序性法律文件，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，國稅發(fā)[2009]91號優(yōu)于國稅發(fā)〔2007〕132號的法律效率，應以國稅發(fā)[2009]91號的規(guī)定為主。
第三，分別核算增值額的核算方法沒有明確的法律規(guī)定。根據(jù)以上所列舉的法律規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，或者同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值稅的稅收待遇，必須分別核算普通住宅和非普通住宅的增值額。至于如何分別核算普通住宅和非普通住宅的增值額，沒有明確規(guī)定，或者規(guī)定很含糊。
“分別核算增值額”的含義，筆者認為有兩種含義：第一種是對普通住宅和非普通住宅的收入額和扣除額分別計算，然后分別計算出普通住宅和非普通住宅的增值額；第二種是把含普通住宅和非普通住宅的開發(fā)項目看成一個整體，先算出整體項目的增值額和增值率，再根據(jù)普通住宅和非普通住宅各自的建筑面積占整個項目的建筑面積的比例分配計算各自的增值額。實踐中，第一種主要適用于，在當?shù)亟ㄔO主管部門報批的一個項目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分開的。例如在一個報批項目中，東邊是20棟普通住宅，西邊是一個商場，就應該對20棟普通住宅和商場分別計算其收入額和扣除額，再計算其各自的增值額。第二種主要適用于在當?shù)亟ㄔO主管部門報批的一個項目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的，不能分開的。例如商鋪住宅聯(lián)體項目，底層是商鋪，商鋪上面是普通住宅，兩者是一體的，其物理位置都在一起。應該是把店鋪和店鋪上面的普通住宅看成一個整體項目，分別核算整體增值額，然后根據(jù)各自的建筑面積占整個項目的建筑面積的比例分配計算各自的增值額。
3、案例分析
（一）案情介紹：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標準住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元，稅金及附加55萬元。假設以上收入和成本都是不含增值稅，請問應如何計算繳納商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅？
（二）土地增值稅計算方法評析：
根據(jù)前面的稅收政策評判，我國現(xiàn)有稅法對同一個項目既有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值稅的稅收待遇，只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際土地增值稅征收計算中，有兩種土地增值稅計算方法：
一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；
另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計算土地增值稅。
扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。
增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。
增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，適用30%的稅率。
由于增值率未超過20％，因此5000平方米普通標準住宅免土地增值稅。
商鋪應納的土地增值稅＝9×1000÷6000×30％＝0.45（萬元）。
方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
普通標準住宅扣除項目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋55×5000÷6000＝825.83（萬元）。
普通標準住宅增值額＝500－825.83＝－325.83（萬元），無增值額。
商鋪扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋55×1000÷6000＝165.17（萬元）；
商鋪增值額＝500－165.17＝334.83（萬元）；
商鋪增值率＝334.83÷165.17×100%＝202.72%，適用60%的稅率。
商鋪應納土地增值稅＝334.83×60%－165.17×35%=143.09（萬元）。
由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應納的土地增值稅為0.45萬元，按第二種方法應納土地增值稅為143.09萬元。
到底應該選擇方法一還是選擇方法二呢？對于企業(yè)來講，應該選擇方法一可以使企業(yè)節(jié)省142.64萬元土地增值稅（143.09萬元-0.45），對于需要及時完成稅收任務的稅務機關來講，更傾向于按照方法二進行計算土地增值稅。
（三）計算方法評析
從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務處理方式。根據(jù)前面的政策評判，該房地公司是以商鋪住宅聯(lián)體作為整體在當?shù)亟ㄔO主管部門進行報批的一個項目，作為一個成本核算單位，應以商鋪住宅聯(lián)體作為作為土地增值稅的計算單位。第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。
第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。因為，第二種計算方法把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別看成成本核算單位，不符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第八條和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條第一款的規(guī)定。
來源：肖太壽財稅、土地增值稅金穗源
【第7篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳稅款規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在主體建筑層高或者樓層達到三分之二，或者到達當?shù)刂鞴懿块T規(guī)定投資總額的一定比例，則可以申請“預售許可證”進行預售（預收款方式銷售）。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號）第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
大部分房地產(chǎn)企業(yè)自預售到樓盤售罄期間取得的售樓款，一律先歸集至“預收賬款”，并按“預收賬款”發(fā)生金額價稅分離后依據(jù)上述規(guī)定預繳增值稅，在開發(fā)產(chǎn)品完工交付后將“預收賬款”結轉確認“營業(yè)收入”，計提增值稅銷項稅額，確認增值稅納稅義務發(fā)生，即：先履行“預繳義務”，后確認“納稅義務”發(fā)生。
上述做法是否妥當呢？筆者認為，此做法是企業(yè)未真正理解“總局公告[2016]18號”規(guī)定中的“預收款方式銷售”的內(nèi)涵，未對“預售”和“現(xiàn)售”進行甄別，未正確處理“預繳義務”和“納稅義務”的發(fā)生。之所以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行相關稅款預繳政策，是因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期過長，若在開發(fā)產(chǎn)品完工后才可銷售并據(jù)此繳納稅款，會造成企業(yè)資金壓力過大和相關稅款征收長時間滯后，稅務機關無稅可收，所以由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行相關稅款“預繳義務”是合適的解決之道，能減輕企業(yè)資金壓力，保障稅款征收。但開發(fā)產(chǎn)品完工后的銷售，則是“現(xiàn)房”銷售，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到售樓款無需通過“預收賬款”歸集，而應按會計核算相關規(guī)定直接全額確認“營業(yè)收入”，其售樓交付也直接觸發(fā)增值稅納稅義務的發(fā)生，需按銷售金額全額計提增值稅銷項金額進行納稅申報，不需要多此一舉對該售樓款預繳增值稅和相關稅款。
同理，企業(yè)所得稅及土地增值稅也是如此，需要區(qū)分“預售”和“現(xiàn)售”：對于“預售”的未完工產(chǎn)品需要先履行預繳義務，在完工交付后確認相關納稅義務；對于“現(xiàn)售”的“完工產(chǎn)品”直接確認應稅收入，進行納稅申報，而無需履行“預繳義務”。
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【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)標語
一、永兆實業(yè)，締造高雅之居。
二、實業(yè)誠可永，業(yè)大兆樂居。
三、讓你有一個溫暖的家的可能永兆實業(yè)，房產(chǎn)之尊永兆實業(yè)，成家立業(yè)。
四、永兆實業(yè)，實業(yè)永兆。
五、幸福建造，信服永兆。
六、永兆房產(chǎn)，富貴滿堂。
七、融合創(chuàng)新，誠信致遠。
八、專筑家，做專家攜手永兆，一生成功。
九、與您共創(chuàng)和諧家園永兆實業(yè)，籠罩大地。
十、信將來能力創(chuàng)，永兆在望。
十一、永兆地產(chǎn)，伴您到永遠。
十二、永兆：幸福的起點，快樂的家園。
十三、您睿智的選擇，終身的幸福。
十四、重慶安居置業(yè)，永兆人間輝煌。
十五、全心全意，永兆實業(yè)。
十六、創(chuàng)新永恒，福兆百姓。
十七、太陽永恒，重慶永兆。
十八、幸福永兆，和諧永筑。
十九、永遠懂你的心，照亮你心中的家。
二十、永業(yè)置地，兆和萬家。
二十一、好兆頭，至永遠。
二十二、讓陽光照進你的家永兆房產(chǎn)，為您尋找自己的桃花源。
二十三、普照天下天下家園，幸福每個人。
二十四、康樂一生，從這里開始。
二十五、陽光永兆，我愛我家。
二十六、地球開拓者永兆房產(chǎn)，真心為你。
二十七、選擇永兆，選擇了成功。
二十八、重慶永兆，實力的見證。
二十九、永立潮頭，兆民安居。
三十、永兆實業(yè)，福兆為君行。
三十一、永恒品質，昭昭在目。
三十二、愛你愛我，永兆家園。
三十三、溫馨永兆，永照溫馨。
三十四、胸中有客戶，方寸見關懷永兆物業(yè)，精致無限。
三十五、永兆，為您生活創(chuàng)造家。
三十六、用心成就，完美之家。
三十七、你的需求，永兆追求。
三十八、永兆房產(chǎn)，宜家首選。
三十九、幸福，從這里開始信任源于品質住永兆，福永兆
四十、品質生活，我們做“筑”功夫。
四十一、永兆實業(yè)，頂天立地。
四十二、永兆實業(yè)，步步為營。
四十三、全力打造您的精品生活永恒基業(yè)，兆福于民。
【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅采取季度(月)預繳，年度匯算清繳的方法繳納。
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。
企業(yè)所得稅是指對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)(居民企業(yè)及非居民企業(yè))和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營所得為課稅對象所征收的一種所得稅。
作為企業(yè)所得稅納稅人，應依照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》繳納企業(yè)所得稅。
但個人獨資企業(yè)及合伙企業(yè)除外。
【第10篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是什么
以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為會計主體的一種行業(yè)會計。
運用會計的基本理論和方法，以貨幣為主要計量單位，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運動主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。
房產(chǎn)是建設在土地上的各種房屋、建筑物，地產(chǎn)是土地和地下各種基礎設施的總稱。
房產(chǎn)與地產(chǎn)緊密聯(lián)結為一體，不可分離，房依地建，地下基礎設施又是為房屋主體服務的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟活動包括： （1）土地開發(fā)：指進行土地平整、建筑物的拆除，地下管道的敷設和道路、基礎設施建設等。
（2）房屋開發(fā)：指城市房屋建設的醞釀、規(guī)劃、設計、施工到房屋建成交付使用的全過程，以及房屋的售后管理和維修服務。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)營：廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括從房地產(chǎn)開發(fā)開始到進入消費為止的全過程，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營則僅指房地產(chǎn)買賣，包括房地產(chǎn)轉讓、訓和房地產(chǎn)租賃。
這些經(jīng)濟活動是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的監(jiān)督的內(nèi)容。
【第11篇】房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務招待費
中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家
業(yè)務招待費一直是個令人頭禿的問題。哪些費用屬于業(yè)務招待費？如何用足扣除限額？怎樣進行合理分流？種種問題都考驗著財務人員的智商與情商……
今天就和大家一起聊聊業(yè)務招待費的二三事兒~
今天的內(nèi)容就到這里了，如果大家有看不明白的地方，可以在評論區(qū)里交流交流。
來源：素材來源：二哥稅稅念、郝老師說會計、高小吉說會計；策劃：高頓新媒體內(nèi)容中心。
【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)如何計算預繳所得稅
房地產(chǎn)企業(yè)按照工程項目的屬性不同，其相應的毛利率也不同，分為已經(jīng)銷售的房產(chǎn)和預售房產(chǎn)兩部分計算預繳所得稅，相應的計算公式如下：
1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)預繳所得稅=（銷售收入-成本費用）*25%。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)對于預售房產(chǎn)預繳所得稅=（預售收入*預計毛利率-成本費用）*25%。
【第13篇】房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費
開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。” 而按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)都是與收入掛鉤的，沒有收入就不得扣除。而國家稅務總局《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號） “第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”。
據(jù)此是否可以認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售收入作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)？
根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)?！敝挥蟹仙鲜鲆?guī)定的收入方可作為業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)。
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費怎樣算所得稅扣除？
業(yè)務招待費定義：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰：計算“3步法”應稅收入與業(yè)務招待費等費用計提基數(shù)的關系表“3做2不做”：（1）可以作為計算費用扣除基數(shù)的收入：營業(yè)收入（包括：①主營業(yè)務收入、②其他業(yè)務收入、③視同銷售收入（2）不作為計算費用扣除基數(shù)的收入：⑴營業(yè)外收入、⑵投資收益對從事股權投資業(yè)務的企業(yè)（包括集團公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權轉讓收入（投資收益），可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務招待費扣除限額。企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定（長期待攤費用）在稅前扣除。
【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費的核算
業(yè)務招待費支出是企業(yè)常見的費用項目之一，實際發(fā)生時，會計上據(jù)實列支管理費用，但是企業(yè)所得稅前只能限額扣除。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。由此可知，實際發(fā)生的業(yè)務招待費支出稅前扣除必須滿足雙限額標準，而且超出部分不得扣除，所以只要發(fā)生業(yè)務招待費支出，納稅調(diào)增是必然的。那么到底稅前需調(diào)增多少，如何才能最大化地稅前扣除，需把握以下三個要點：
1、準確核算實際發(fā)生的業(yè)務招待費金額
在實務當中，業(yè)務招待費的核算存在一些誤區(qū)，導致核算的金額不正確，或多記或少記。
誤區(qū)一：只要取得餐費發(fā)票，直接核算為業(yè)務招待費，造成業(yè)務招待費多記。正確的做法是：如果是因業(yè)務開展的需要，招待客戶或供應商就餐，一定是核算為“業(yè)務招待費”，但是如果是因為召開會議，會議期間就餐，應該作為“會議費”列支，而會議費在稅前可全額扣除；如果是員工出差期間發(fā)生的餐費支出，公司制度要求憑餐費發(fā)票報銷，則應作為“差旅費”列支，差旅費在稅前可據(jù)實扣除；如果是全體員工搞團建，或節(jié)日聚餐，則應作為“職工福利費”，職工福利費在稅前按工資薪金的14%限額扣除。
誤區(qū)二：給客戶發(fā)放的禮品等核算為辦公費，導致業(yè)務招待費少記。業(yè)務招待費的形式不局限于餐飲，還包括給客戶贈送的禮品、正常的娛樂活動等產(chǎn)生的費用支出。企業(yè)為生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務的合理需要而發(fā)生的、支付的應酬費用應核算為業(yè)務招待費。
誤區(qū)三：不能正確區(qū)分業(yè)務宣傳費與業(yè)務招待費。如，公司為了促銷，隨機向客戶贈送的標有本企業(yè)名稱、電話號碼、產(chǎn)品標識等帶有廣告性質的禮品，核算為“業(yè)務招待費”，導致業(yè)務招待費多計。這類支出應當作為“業(yè)務宣傳費”列支，在銷售（營業(yè)）收入的15%（化妝品制造和銷售等特殊行業(yè)為30%）范圍內(nèi)扣除，超出部分還可以結轉以后年度扣除。但如果企業(yè)是出于交際應酬目的，將禮品送給特定的客戶或供應商的，即使禮品上有企業(yè)的logo或宣傳字樣，也應當界定為“業(yè)務招待費”。所以企業(yè)要正確區(qū)分業(yè)務招待費和業(yè)務宣傳費。
2、準確計算業(yè)務招待費的計算基數(shù)
（1）一般企業(yè)
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》可知，稅前可扣除的業(yè)務招待費最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。這里的銷售（營業(yè)）收入，具體指納稅人根據(jù)國家統(tǒng)一會計制度確認的主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入，以及根據(jù)稅收規(guī)定確認的視同銷售收入。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》相關規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。
根據(jù) 《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應按規(guī)定視同銷售確定收入：(1)用于市場推廣或銷售;(2)用于交際應酬;(3)用于職工獎勵或福利;(4)用于股息分配;(5)用于對外捐贈;(6)其他改變資產(chǎn)所有權屬的用途。這些項目在會計核算中更多地體現(xiàn)在費用支付項目中。比如，用于市場推廣或銷售的資產(chǎn)，一般計入銷售費用;用于對外捐贈的資產(chǎn)，計入營業(yè)外支出。企業(yè)應足額、正確的將這些項目按視同銷售收入，在匯算清繳申報時加入銷售(營業(yè))收入，可作為業(yè)務招待費的計提基數(shù)。
（2）從事股權投資業(yè)務的企業(yè)
對從事股權投資業(yè)務的企業(yè)（包括集團公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）的規(guī)定：其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權轉讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務招待費扣除限額。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費的計算基數(shù)包括銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，同時減去銷售未完工產(chǎn)品轉完工產(chǎn)品確認的銷售收入。
3、最大化應用扣除限額
假設企業(yè)當期列支業(yè)務招待費為a,企業(yè)當期銷售(營業(yè))收入為b,那么，按照規(guī)定當期允許稅前扣除的業(yè)務招待費金額為a×60%與b×5‰的較小者,即a×60%≤b×5‰，通過推算得出a≤8.3‰b，也就是說，在當期列支的業(yè)務招待費等于銷售(營業(yè))收入的8.3‰這個臨界點時，企業(yè)可最大化應用業(yè)務招待費的扣除限額。
【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)檢測費計入什么科目
應該計入其他業(yè)務成本(費用)。其他直接費包括施工過程中發(fā)生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。會計科目表，是指按照經(jīng)濟業(yè)務的內(nèi)容和經(jīng)濟管理的要求，對會計要素的具體內(nèi)容進行分類核算的會計科目所構成的集合。
會計科目按其所提供信息的詳細程度及其統(tǒng)馭關系不同，又分為總分類科目和明細分類科目?？偡诸惪颇渴菍嬕鼐唧w內(nèi)容進行總括分類，提供總括信息的會計科目，如“應收賬款”、“原材料”等科目。明細分類科目是對總分類科目作進一步分類、提供更詳細更具體會計信息科目，如“應收賬款”科目按債務人名稱設置明細科目，反映應收賬款具體對象。
【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費結轉
標 題： 業(yè)務招待費扣除基數(shù)
寫信人： 侯**
咨詢時間： 2020-04-24
回復時間： 2020-04-30
發(fā)布時間： 2020-04-30
留言內(nèi)容：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售期會計上沒有確認收入，年度企業(yè)所得稅匯算時，廣告業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的扣除限額以哪個為基數(shù)算扣除比例，該怎么扣？
回復部門：
納稅服務中心
回復內(nèi)容：
您好，企業(yè)發(fā)生的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入應按下列文件規(guī)定確認為銷售收入的實現(xiàn)。
文件依據(jù)：
一、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)的規(guī)定：“第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰?！?/p>
第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。”
二、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1. 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
2. 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
3. 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
4. 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)?！?/p>
