房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案（8篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本思路是：是控制增值額。根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30％到60％。

米米稅認為在進行稅收籌劃時，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。現(xiàn)舉例說明如下。

上海某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此適用30％的稅率，應(yīng)納稅（15000－11000）×30％＝1200萬元。

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值率為（10000－8000）÷8000×100％＝25％?適用30％的稅率，應(yīng)納稅（10000－8000）×30％＝600萬元；

豪華住宅：增值率為（5000－3000）÷3000×100％＝67％，適用40％的稅率，應(yīng)繳納（5000－3000）×40％－3000×5％＝650萬元二者合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅款50萬。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除項目金額從（10000－y）÷yy×100％＝20％等式中可計算出，y＝8333萬元。此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬元，比不分開核算少繳納570萬元，比分開核算少繳納600萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10％，而各省市在10％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20％，則銷售收入從（x－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，x＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元。房地產(chǎn)企業(yè)要注重土地增值稅的稅收籌劃，可以請專業(yè)人士來操作，實現(xiàn)省的錢比賺的還多！

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收自查

1、主營業(yè)務(wù)收入的自查

要對“主營業(yè)務(wù)收入＂等收入類明細賬與納稅申報表及有關(guān)發(fā)票、收款單據(jù)、工程結(jié)算書、合同等原始憑證進行詳細核對；檢査已實現(xiàn)的貨物銷售收入或工程結(jié)算收入是否及時足額納稅；現(xiàn)金結(jié)算的未開票銷售是否作為無票銷售申報納稅。

2、往來賬戶的自査

詳細檢查有沒有將已取得的銷售收入或已完工的工程收入掛在“預(yù)收賬款＂“其他應(yīng)收款”等負債類的科目，而不結(jié)轉(zhuǎn)＂主營業(yè)務(wù)收入＂，推遲收入確認時時間或者不確認收入。

3、價外費用的自査

是否存在直接沖減了“財務(wù)費用＂或”管理費用”等科目；是否與銷售的貨物適用相同的稅率，繳納增值稅；是否計入了＂其他應(yīng)付款＂等往來科目。

4、視同銷售的自查

將產(chǎn)品用于償債、投資、發(fā)放福利、贈送客戶、分配利潤、用于非應(yīng)稅項目等，是否做視同銷售處理，申報繳納了增值稅和企業(yè)所得稅。

5、其他業(yè)務(wù)收入的自査

其他業(yè)務(wù)收入包括勞務(wù)收入、機械作業(yè)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、多種經(jīng)營收入等。適用的稅率是否正確？是否直接沖減成本費用？是否未申報納稅？

6、印花稅的自査

企業(yè)簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)、租賃合同、建安合同以及視同銷售合同的有關(guān)票據(jù)、賬薄資金等是否按規(guī)定申報繳納印花稅？合同性質(zhì)的憑證是否申報繳納了印花稅，是否錯用稅率少繳印花稅？有無未交印花稅的應(yīng)稅合同等？

7、以物易物的自査

企業(yè)發(fā)生的以物易物、以舊換新是否分別按銷售和購進貨物進行稅務(wù)處理

8、關(guān)聯(lián)交易的自査

判定的關(guān)聯(lián)關(guān)系是否正確？關(guān)聯(lián)交易定價是否公允？應(yīng)該提交同期資料的是否提交了同期資料？對外支付的費用是否公允？對方是否提供了相應(yīng)的服務(wù)？服務(wù)價值是否與對外支付的費用相匹配？

9、廢料、廢渣的自査

生產(chǎn)產(chǎn)品形成的廢料廢渣，銷售后取得的銷貨款是否申報納稅

10、其他成本的自查

結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法是否前后一致？發(fā)票是否真實合規(guī)？成本利潤率是否過高？是否有預(yù)估的成本？是否倒掛？

【第3篇】某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例

《禮記·中庸》：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！贝笾乱馑际钦f，不論做什么事，事先要有充分的準備，就能得到成功，不然就容易失敗。房地產(chǎn)企業(yè)同樣需要未雨綢繆，提前規(guī)劃。

稅收籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排，盡可能多的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉稅復(fù)雜稅負重，稅收籌劃要想達到預(yù)期效果，更是一個系統(tǒng)性工程，它應(yīng)由企業(yè)決策層發(fā)起，財務(wù)部主導(dǎo)，企業(yè)管理層強力支持與多個部門緊密配合，房地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)行為對稅收的影響不完全統(tǒng)計如下：

營業(yè)稅時代的稅收籌劃，可以說是任何時候都不算遲，大不了最后找個相熟的施工企業(yè)開張建筑施工業(yè)發(fā)票。

但是自2023年5月1日，建筑安裝房地產(chǎn)夜全面實施營改增后，國家正在全力推進金稅三期工程，金稅三期的總體目標為建立“一個平臺、兩級處理、三個覆蓋、四個系統(tǒng)”。一個平臺指包含網(wǎng)絡(luò)硬件和基礎(chǔ)軟件的統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺。兩級處理指依托統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺，逐步實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息在總局和省局集中處理。三個覆蓋指應(yīng)用內(nèi)容逐步覆蓋所有稅種，覆蓋所有工作環(huán)節(jié)，覆蓋國地稅并與相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)。四個系統(tǒng)指通過業(yè)務(wù)重組、優(yōu)化和規(guī)范，逐步形成一個以征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)為主，包括行政管理、外部信息和決策支持在內(nèi)的四個應(yīng)用系統(tǒng)軟件。

2023年12月1日國家稅務(wù)總局發(fā)布國家稅務(wù)總局公告2023年第76號文件，對走逃(失聯(lián)）企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票認定處理做了明確說明：

走逃（失聯(lián)）企業(yè)存續(xù)經(jīng)營期間發(fā)生下列情形之一的，所對應(yīng)屬期開具的增值稅專用發(fā)票列入異常增值稅扣稅憑證（以下簡稱“異常憑證”）范圍。

商貿(mào)企業(yè)購進、銷售貨物名稱嚴重背離的；生產(chǎn)企業(yè)無實際生產(chǎn)加工能力且無委托加工，或生產(chǎn)能耗與銷售情況嚴重不符，或購進貨物并不能直接生產(chǎn)其銷售的貨物且無委托加工的。

直接走逃失蹤不納稅申報，或雖然申報但通過填列增值稅納稅申報表相關(guān)欄次，規(guī)避稅務(wù)機關(guān)審核比對，進行虛假申報的。

增值稅一般納稅人取得異常憑證，尚未申報抵扣或申報出口退稅的，暫不允許抵扣或辦理退稅；已經(jīng)申報抵扣的，一律先作進項稅額轉(zhuǎn)出。經(jīng)核實符合現(xiàn)行增值稅進項稅額抵扣或出口退稅相關(guān)規(guī)定的，企業(yè)可方繼續(xù)申報抵扣。

隨著金稅三期工程的不斷推進，數(shù)據(jù)比對能力不斷增強，其中一項將分別按照法人、財務(wù)負責(zé)人、辦稅人員、主要管理人員的證件號碼，對同一法人、同一財務(wù)負責(zé)人、同一辦稅人員、主要管理人員重合及法人、財務(wù)負責(zé)人、辦稅人員交叉任職等情況進行分析展示與比對；可以這么說，最后不但施工企業(yè)不敢任性開票，即使房地產(chǎn)企業(yè)收到了發(fā)票也不敢隨意使用。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)是不是沒有辦法進行稅收籌劃了嗎？不是，只是籌劃發(fā)生了新的變化。

我們先一起分享一個故事。大家都讀過節(jié)選自《韓非子·喻老》的《扁鵲見桓公》，從而知道扁鵲是我國春秋戰(zhàn)國時期的神醫(yī)，但大家可能不知道，扁鵲兄弟三人的醫(yī)術(shù)都很高明。

根據(jù)典記，魏文王曾求教于名醫(yī)扁鵲：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，誰是醫(yī)術(shù)最好的呢？”扁鵲：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一個?！蔽和醪唤獾卣f：“請你介紹的詳細些?！?扁鵲解釋說：“大哥治病，是在病情發(fā)作之前，那時候病人自己還不覺得有病，但大哥就下藥鏟除了病根，使他的醫(yī)術(shù)難以被人認可，所以沒有名氣，只是在我們家中被推崇備至。我的二哥治病，是在病初起之時，癥狀尚不十分明顯，病人也沒有覺得痛苦，二哥就能藥到病除，使鄉(xiāng)里人都認為二哥只是治小病很靈。我治病，都是在病情十分嚴重之時，病人痛苦萬分，病人家屬心急如焚。此時，他們看到我在經(jīng)脈上穿刺，用針放血，或在患處敷以毒藥以毒攻毒，或動大手術(shù)直指病灶，使重病人病情得到緩解或很快治愈，所以我名聞天下?！蔽和醮笪?。

《孫子兵法》也有云：上兵伐謀,其次伐交,再次伐兵,其下攻城。房地產(chǎn)稅收籌劃也是如此。我們曾經(jīng)對服務(wù)過的案例進行了測算，拿地階段導(dǎo)入稅收籌劃可節(jié)稅20%，開發(fā)階段導(dǎo)入可節(jié)稅10%，清算階段導(dǎo)入籌劃可節(jié)稅5%。

伴隨著金稅三期的全面推進，房地產(chǎn)稅收籌劃將進入新的時期，開始從尾盤清算時期的戰(zhàn)術(shù)籌劃向項目啟動前期的戰(zhàn)略籌劃演變，向重整企業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。

2023年12月21日，財政部發(fā)布財稅[2016]140號文件——《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》，其中第八條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

上述條款的出臺，給那些喜歡先拿地再找合作方的企業(yè)敲響了警鐘，企業(yè)不能再像以前一樣，不管三七二十一先把土地拿下再說。運作不好很有可能導(dǎo)致項目公司在計征增值稅時土地價款不能從銷售收入中扣除不能，會給企業(yè)造成巨大的稅收損失。

因此，我們建議企業(yè)在拿地之前就要統(tǒng)籌安排項目公司注冊、拿地模式、產(chǎn)品定位、報批報建方式、公共配套設(shè)施開發(fā)節(jié)奏、等一系列問題。

需要說明的是，稅收籌劃不是萬能的。如果企業(yè)已經(jīng)上報土地增值稅清算方案后，再進行稅收籌劃，借用《扁鵲見桓公》中扁鵲答復(fù)齊桓公的話曰，“疾在腠理，湯（tàng）熨(wèi)之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊(jì)之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。今在骨髓，臣是以無請也”。

稅收籌劃，只有未雨綢繆，方能運籌帷幄。

本文來自于公眾號九鼎財稅說原創(chuàng)文章

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路一般包括以下幾點：1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對內(nèi)投資和對外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種1，洼地核定征收2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種3，最新稅收政策優(yōu)惠政策大致如下：

個體戶（小規(guī)模納稅人）：5個工作日辦理完畢

服業(yè)務(wù)的個稅征收率為1%，

增值稅1%

附加稅0.06%，

總稅負2.06%。

商貿(mào)業(yè)的個稅征收率0.8%；

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負1.86%。

不僅針對個體戶，針對有限公司，地方財政返稅可高達90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財政的40%-90%（地方財政留存40%）

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)耗用資金巨大、涉及領(lǐng)域廣泛，是地方納稅大戶，也是稅務(wù)稽查的重點對象。因其稅費種類多，成本核算又比較難，所以稅收風(fēng)險是很高的，納稅支出也常常成為這個行業(yè)發(fā)展的絆腳石。為了避免地產(chǎn)行業(yè)面臨享受不到稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)風(fēng)險等問題，合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃是非常有必要的。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？

房地產(chǎn)稅收籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x（10%5%）=（600+1000）x5%=80萬元

其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

企業(yè)稅收籌劃開展的時候，如果能夠擁有正確的思路，那么則可以朝著好的方向走。那么房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路是什么？

01

對籌資中的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進行稅收籌劃提供了可能。

02

投資中的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資一項新的項目，除了進行各種投資分析以外，還應(yīng)該進行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點可以分為對內(nèi)投資和對外投資。

03

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃

在此過程中可采取的方法包括：存貨計價方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權(quán)平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實際利率法兩種。企業(yè)通常有許多費用開支項目，對發(fā)生的費用應(yīng)及時核銷入賬。

利用土地增值稅的臨界點

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。普通標準住宅的標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當浮動。因此，企業(yè)建造普通標準住宅進行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點，就應(yīng)當適當降低銷售價格，以達到免稅標準。

增加可扣除項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例如，將房屋進行簡單裝修，增加可扣除項目，并增加等額的銷售價格。企業(yè)不會有任何損失，而增值率降低了。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

什么意思呢？就是說，要么提供金融機構(gòu)證明，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；要么與其他費用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費用的處理

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。企業(yè)是否將該代收費用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響， 但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費是不同的。一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)銷售所負擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，以降低所適用的稅率。

轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的成功，僅僅依靠正確的籌劃思路還是不夠的，還需要擁有好的籌劃人員以及合理合法的籌劃方式以及方案，這樣才能確保籌劃的成功。

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

近些年我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，就行業(yè)特點而言，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程本身具有復(fù)雜性，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的資金。

而房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)周期長，并且房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅的印花稅等。

稅收籌劃則是指企業(yè)在遵守相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的一系列經(jīng)營活動做安排與籌劃，達到降稅負的目的，對于企業(yè)長遠發(fā)展的意義重大，值得關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)與國家財政掛鉤的費用，主要有兩項：一是土地出讓金，二是與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅。

目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2023年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。

不過，從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，新房成交逐步萎縮，未來地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。

那么，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅費，將成為財政要抓的重點。與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費。

房地產(chǎn)企業(yè)該如何做好稅收籌劃？

今天給大家分享一些籌劃思路。

利用土地臨界點

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通住宅的標準為：住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當浮動。

因此，企業(yè)建造普通標準住宅進行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點，就應(yīng)當適當降低銷售價格，以達到免稅標準。

增加可扣除的項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房地產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

也就是說，要么提供金融機構(gòu)證明，要么在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除；要么與其他費用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。

這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費用的處理

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響， 但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費是不同的。

一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)銷售所負擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，以降低所適用的稅率。

.轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。

兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

來源：今日觀察員

【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅稅收管理辦法

1、契稅：承受土地、房屋時，按3％～5％的稅率計算繳納。

2、增值稅：一般計稅稅率為9%，簡易計稅征收率為5%。

3、城市維護建設(shè)稅：市區(qū)稅率7%；縣城、鎮(zhèn)5%；非市區(qū)縣城、鎮(zhèn)1%。

4、教育費附加：3%，地方教育費附加：2%。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅：全年應(yīng)納稅額＝實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額。

6、房產(chǎn)稅：從價計征，按房產(chǎn)的計稅余值以1.2%的稅率計算繳納；從租計征：按租金收入的12%計算繳納；

7、土地增值稅：稅率30%-60%，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，實行四級超率累進稅率。

8、印花稅：根據(jù)具體發(fā)生的行為確定適用的稅目。比如：銷售商品房，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按0.05%的稅率繳納印花稅。

9、企業(yè)所得稅：25%。

10、個人所得稅，工資、薪金所得，適用七級超額累進稅率，稅率為3%～45%。

（來源：財稅予法）

【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃

根據(jù)當前稅務(wù)機關(guān)的稅收征管口徑，結(jié)合各類企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中易發(fā)的各種涉稅風(fēng)險，針對企業(yè)銷售合同簽訂、約定稅金負擔(dān)、代持股份協(xié)議、公司簡易注銷、增值稅發(fā)票的開具和管理、個稅的扣繳與申報、財政補助的獲取與納稅、固定資產(chǎn)的管理、企業(yè)融資及投資等經(jīng)營環(huán)節(jié)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，梳理其中隱含的各項涉稅風(fēng)險，逐一解讀風(fēng)險背后的法理、法規(guī)，揭示引發(fā)風(fēng)險的源頭，并給予防范措施和建議。內(nèi)容涵蓋增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等核心稅種的法律規(guī)范，將稅收規(guī)定融入到企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，形成實用性強、結(jié)構(gòu)緊湊的內(nèi)容體系。

本期學(xué)習(xí)附帶大量案例，以強化實用及落地操作的效果。同時就外部用工政策及票據(jù)獲取渠道風(fēng)險分析、個人津補貼及福利納稅爭議、工程掛靠的稅務(wù)管理、股東分紅問題等多項熱點話題展開分析，并且開設(shè)“現(xiàn)場答疑”以解決大家經(jīng)營中獨有的問題，協(xié)助大家做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險評估與應(yīng)對工作。

課程內(nèi)容

一、銷售（服務(wù)）合同涉及的稅務(wù)風(fēng)險與防范

（一）“四流不一致”的問題如何解決

（二）合同中關(guān)于發(fā)票、稅率等如何約定

（三）掌握價外費用計稅規(guī)則，避免多繳冤枉稅

（四）從折扣到代金券，企業(yè)營銷措施中隱含的稅金

（五）合同約定付款時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間的聯(lián)系與區(qū)別

二、法律外觀主義引發(fā)的涉稅風(fēng)險

（一）約定所有稅金由對方承擔(dān)，是否可行

（二）司法拍賣引發(fā)的稅收難題

（三）代持股份，是否會導(dǎo)致重復(fù)征稅

（四）公司注銷，稅務(wù)問題并非萬事大吉

（五）施工掛靠，五大風(fēng)險點的識別與防范

三、增值稅發(fā)票的管理與風(fēng)險防范

（一）稅務(wù)部門如何界定“虛開增值稅發(fā)票”

（二）善意取得虛開增值稅發(fā)票的免責(zé)范疇

（三）如何防范虛開增值稅發(fā)票的刑事追責(zé)

（四）企業(yè)所得稅稅前扣除憑證的管理

四、代扣代繳個人所得稅的熱點問題

（一）免稅的保險費、免稅的津補貼以及免稅的福利費，實務(wù)中如何把握政策

（二）勞務(wù)報酬預(yù)扣個稅的熱點問題

（三）外部用工票據(jù)常見獲取的五種渠道和風(fēng)險管理

五、財政補貼的全稅種處理

（一）財政補貼，需要納稅嗎

（二）如何區(qū)分應(yīng)稅的財政補貼與不征稅的財政補貼

（三）如何區(qū)分不征稅收入與免稅收入

（四）政府補貼、政府免稅，政策風(fēng)險大不相同

（五）財政補貼的增值稅處理

六、固定資產(chǎn)管理的稅務(wù)問題

（一）不予抵扣進項稅金存在的稅收風(fēng)險

（二）固定資產(chǎn)一次性所得稅稅前扣除政策的運用

（三）房抵工程款后二次處置未足額繳稅的風(fēng)險與納稅規(guī)劃

（四）房產(chǎn)稅的常見的稅收籌劃與涉稅風(fēng)險

（五）土地使用稅常見的涉稅風(fēng)險

七、企業(yè)融資的涉稅熱點問題

（一）利息費用所得稅扣除之利率限制

（二）利息費用所得稅扣除之債資比限制

（三）無償借貸的稅收風(fēng)險

（四）向自然人融資的稅務(wù)處理

（五）明股實債的界定和稅務(wù)處理

（六）非典型性擔(dān)保的稅務(wù)處理

八、投資行為內(nèi)涵的稅務(wù)問題與解決技巧

（一）貨幣出資，還是非貨幣出資的權(quán)衡

（二）非貨幣出資的稅負與政策解讀

（三）不公允出資是否可行

主講專家

李剛老師：國家稅務(wù)總局黨校、國家稅務(wù)干部學(xué)院副教授（兼職）；中國企業(yè)財務(wù)管理協(xié)會專家團成員；北京財稅研究中心特聘研究員；西安財經(jīng)大學(xué)特聘教授、西北大學(xué)、陜西省稅務(wù)干部學(xué)校、西安市稅務(wù)學(xué)校等多所院校特聘教師；陜西省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會稅務(wù)顧問；會計師/稅務(wù)師事務(wù)所合伙人。研究領(lǐng)域多元化、教學(xué)經(jīng)驗豐富、注重理論聯(lián)系實際。

李老師具有較好的理論水平和豐富的稅務(wù)實務(wù)經(jīng)驗。其講授的內(nèi)容邏輯嚴謹、結(jié)構(gòu)合理；授課風(fēng)格深入淺出、風(fēng)趣幽默；授課態(tài)度認真負責(zé)，富有激情；善于將復(fù)雜的法條簡單化、情景化，這一點深受學(xué)員認可。